Vendeu ou pretende vender uma casa? Para não ser apanhado desprevenido, e pagar o menos possível de IRS, conheça as regras das mais-valias na venda de casa.
Por norma, as casas são vendidas a um preço superior ao de compra, o que gera as chamadas mais-valias. Ora, em regra, estes ganhos são tributados em sede de IRS às taxas gerais (englobamento). No entanto, a lei prevê exclusões de tributação, sendo que há também formas de diminuir o valor do imposto a pagar.
Se está a pensar vender, ou vendeu recentemente um imóvel, em seguida apresentamos-lhe um guia com a informação essencial sobre as mais-valias em IRS geradas por tipo de transação.
Mais-valias em IRS na venda de casa
É obrigatório declarar a venda de uma casa?
A primeira regra que deve ter em mente é a de que qualquer venda de casa deve ser declarada no IRS. Isto mesmo que não haja lugar a pagamento de imposto. A transação é mencionada na declaração de IRS respeitante aos rendimentos do ano em que esta se realizou. Um exemplo: quem vendeu uma casa em 2020, tem de declará-la no IRS de 2020, a entregar em 2021.
A venda de casa é declarada nos anexos G ou G1 (ou em ambos). Se a data de aquisição da casa vendida for anterior a 1 de janeiro de 1989, deve ser preenchido o anexo G1 (quadro 5). Se for posterior, deve ser preenchido o anexo G (quadro 4).
Se a casa vendida tiver sido adquirida em parcelas, em datas distintas (antes e depois de 1 de janeiro de 1989), como no caso de uma herança, devem ser preenchidos ambos os anexos.
Em 1988, o Francisco, filho único, adquiriu por herança, por morte do pai, 25% de uma casa. Uns anos mais tarde, em 2010, a mãe faleceu e o Francisco herdou os restantes 75% da casa. Entretanto, em 2020, decidiu vender a casa.
Em 2021, no momento da entrega do IRS de 2020 (ano da venda), 25% do valor da casa deve ser colocado no anexo G1 e 75% no anexo G.
Em que situação se paga imposto?
A venda de casa só implica o pagamento de IRS se forem apuradas mais-valias. Ou seja, se for obtido lucro com a transação.
Como se calculam as mais-valias?
As mais-valias calculam-se fazendo a diferença entre o valor de aquisição (preço de compra) e o valor de realização (preço de venda), menos as despesas dedutíveis com a compra e venda e os encargos com a valorização do imóvel (obras, por exemplo).
Se decorrerem mais de 24 meses entre a data de compra e a data de venda, o valor de aquisição é atualizado através da aplicação de 75% de um coeficiente de desvalorização da moeda.
Mais-valias = Valor da realização – Valor da aquisição – (Encargos com a realização e aquisição + Despesas com a valorização da casa)
Para o apuramento das mais-valias, a AT considera sempre o maior de dois valores: valor de aquisição/realização ou Valor Patrimonial Tributário (VPT) da casa no momento da transação.
Em 2010, o Manuel comprou uma casa por 80 000 euros (valor escriturado), sendo que, no momento da compra, o VPT era de 115 000 euros. O Manuel teve ainda gastos de 1 300 euros (registo e impostos) com a escritura.
Entretanto, em 2020, a casa foi vendida por 140 000 euros (valor escriturado). Nesse ano, o imóvel tinha um VPT de 130 000 euros, fruto das atualizações periódicas efetuadas pela AT. Pela mediação imobiliária, o Manuel pagou uma comissão de 10 000 euros.
Para o cálculo das mais-valias, a AT vai considerar como valor de aquisição o VPT no momento da compra, ou seja, 115 000 euros, porque este valor é superior ao valor escriturado. Já como valor de realização vai ter em conta o valor escriturado, isto é, 140 000 euros, porque este valor é superior ao VPT da casa no momento da venda, de 130 000 euros.
Como entre a compra e a venda da casa decorreram mais de 24 meses, o valor de aquisição (que, neste caso, corresponde ao VPT) vai ser ajustado à realidade atual através da aplicação de 75% do coeficiente de desvalorização da moeda aplicável.
Valor de aquisição: 120 000 €
Coeficiente de desvalorização da moeda: 1,075
Valor de aquisição com aplicação de 75% do coeficiente de desvalorização da moeda: 123 626 €* (120 000 € x 1,075)
Valor de Realização: 140 000 €
Despesas com a compra e venda: 11 300 € (10 000 € + 1 300 €)
Mais-valias: (140 000€ – 123 626 € – 11 300 €) = 5 074€
O Manuel obteve, assim, uma mais-valia de 5 074 euros com a venda da sua casa.
* O cálculo teve por base a tabela com os coeficientes de desvalorização da moeda a aplicar aos bens e direitos alienados em 2020 (ano da venda da casa).
Que despesas podem ser apresentadas para abater às mais-valias?
Como referido atrás, são aceites despesas com a venda e aquisição da casa vendida. As despesas de venda incluem o certificado energético e a comissão paga à imobiliária, entre outros gastos que sejam necessários para efetuar a venda.
Para efeito de despesas com a aquisição da casa vendida são considerados os custos com a escritura, o registo predial e os impostos aplicáveis, como o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo (IS).
Podem ainda ser apresentadas despesas com a valorização da casa. Aqui, entram os montantes gastos com obras de manutenção e conservação realizadas nos últimos 12 anos.
As despesas apresentadas devem estar devidamente comprovadas, uma vez que pode ser exigida a sua prova no prazo de cinco anos. No caso da comissão de mediação imobiliária, esta deve estar mencionada na escritura de venda da casa.
Que parcela das mais-valias é tributada?
Em regra, apenas 50% das mais-valias geradas na venda de casa estão sujeitas a imposto, se o vendedor for residente fiscal em Portugal. Um exemplo: se forem apuradas mais-valias de 50 000 euros, só são tributados 25 000 euros.
Há, no entanto, uma exceção à regra dos 50%. Se a casa tiver beneficiado de apoios públicos não reembolsáveis para aquisição, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do VPT para efeitos de IMI e for vendida antes de decorridos 10 anos, as mais-valias são tributadas a 100%.
As mais-valias sujeitas a imposto (metade do total) são obrigatoriamente englobadas. O que isso significa? Quer dizer que têm de ser adicionadas aos restantes rendimentos auferidos durante o ano (com exceção dos que são tributados separadamente, por opção ou obrigação, a uma taxa especial ou liberatória). A taxa de imposto a aplicar é a do escalão de IRS que resultar da soma de todos rendimentos (salários e mais-valias, por exemplo), depois de feitas as deduções e abatimentos previstos. No pior cenário, as mais-valias serão tributadas a uma taxa de 53% (para um rendimento coletável superior a 250 000 euros).
A Maria vendeu a sua casa em 2020 e obteve mais-valias de 50 000 euros, das quais apenas 50%, ou seja, 25 000 euros, estão sujeitas a tributação. Imagine-se que, após o englobamento das mais-valias nos restantes rendimentos, a Maria fica posicionada no sexto escalão de IRS (de um rendimento coletável de mais de 36 967 euros até 80 882 euros), que tem uma taxa de 45%. Deste modo, as mais-valias serão tributadas a essa taxa. Feitas as contas, a Maria pagará 11 250 euros (25 000 euros x 45%) de IRS pelas mais-valias.
Em que situações as mais-valias estão excluídas de tributação?
São alguns os casos em que as mais-valias resultantes da venda de casa estão excluídas de tributação, a saber:
Aquisição anterior a 1989
As mais-valias geradas pela venda de uma casa adquirida antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor do Código do IRS, estão automaticamente livres de imposto.
Venda de casa destinada a habitação própria e permanente
Estão ainda excluídas de tributação as mais-valias da venda de uma casa destinada à habitação própria permanente, desde que:
O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição da casa, seja reinvestido na aquisição de uma nova casa com a mesma finalidade. Nesse caso, o reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores ou 36 meses seguintes à venda;
O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição da casa, seja reinvestido na compra de um ou mais dos seguintes produtos:
Contrato de seguro financeiro do ramo vida;
Adesão individual a um fundo de pensões aberto; ou
Contribuição para o regime público de capitalização​.
Para usufruir desta exclusão de tributação é necessário que, no momento da venda, o proprietário ou o seu cônjuge/unido de facto, se encontre em situação de reforma ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade.
É ainda exigido que o reinvestimento seja efetuado nos seis meses após a venda.
Finalmente, no caso de um contrato de seguro financeiro do ramo vida ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto, deve destinar-se exclusivamente a proporcionar ao comprador ou ao respetivo cônjuge ou unido de facto uma prestação regular periódica durante um período igual ou superior a 10 anos, de montante máximo anual igual a 7,5% do valor investido.
Caso só seja empregue uma parte do valor de realização, a exclusão de tributação é parcial, sendo proporcional valor de realização reinvestido. Exemplificando, se for reinvestido apenas 50% do valor de realização, a exclusão de tributação corresponde também a 50%.
Não podem beneficiar da exclusão de tributação, total ou parcial, as casas que tenham beneficiado de apoios públicos não reembolsáveis para aquisição, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do VPT para efeitos de IMI e que sejam vendidas antes de decorridos 10 anos.