Tributação de imóveis devolutos e arrendamento acessível
O Conselho de Ministros aprovou ontwm vários diplomas em matéria de habitação. Criou o Programa de Arrendamento Acessível e o Regime Especial de Seguros de Arrendamento que lhe será aplicável, alterou regras relativas à intimação para obras coercivas necessárias por proprietários não cumpridores dos seus deveres, criou o Direito Real de Habitação Duradoura que permitirá a uma pessoa manter vitaliciamente a sua residência, e estabeleceu um agravamento fiscal para imóveis devolutos.
Agravamento da tributação dos imóveis devolutos
Um decreto-lei aprovado agrava o imposto municipal sobre imóveis (IMI) relativamente a prédios devolutos em zonas de pressão urbanística.
Através deste diploma fica criada a possibilidade de aumento significativo pelos municípios da taxa de IMI já existente para os imóveis devolutos, quando estejam localizados em zonas de pressão urbanística e se encontrem devolutos há pelo menos dois anos.
Para isso é definido o conceito de zona de pressão urbanística, associando-o a áreas em que se verifique dificuldade significativa de acesso à habitação, seja por a oferta habitacional ser escassa ou desadequada face às necessidades ou por essa oferta ser disponibilizada a valores superiores aos suportáveis pela generalidade dos agregados familiares, sem que estes entrem em sobrecarga de gastos habitacionais face aos seus rendimentos.
A delimitação destas zonas cabe aos municípios através de indicadores objetivos relacionados, nomeadamente, com os preços do mercado habitacional, com os rendimentos das famílias ou com as carências habitacionais detetadas.
Por outro lado, o mesmo diploma altera o regime relativo à classificação dos prédios urbanos ou frações autónomas como devolutos em relação aos indícios de desocupação, permitindo que as situações de desocupação sejam identificados de forma mais apurada.
Execução de obras coercivas
Foi também aprovado um decreto-lei que altera as regras aplicáveis à intimação para a execução de obras coercivas necessárias à correção de más condições de segurança ou de salubridade das edificações, nos casos em que os proprietários não cumpram o seu dever legal.
Com esta alteração ao regime legal em vigor estão abrangidas as diversas fases do procedimento: notificação para a intimação de ato devido, tomada de posse para execução de obra coerciva e criação de mecanismos legais que permitam o ressarcimento de todas as despesas incorridas na execução de obras coercivas por uma autoridade administrativa.
São criados mecanismos que permitam aperfeiçoar o procedimento para a execução de obras coercivas que, segundo o Governo, não se tem revelado eficaz, tornando este instrumento legal verdadeiramente operacional e um meio efetivo de intervenção pública para a garantia da manutenção do edificado e da segurança, salubridade e condições mínimas de habitabilidade das populações.
O diploma concretiza a autorização legislativa concedida pelo Orçamento de Estado para 2019.
Foi aprovado um decreto-lei que cria o Direito Real de Habitação Duradoura (DHD) que permitirá a uma pessoa manter vitaliciamente a sua residência permanente mediante a entrega ao proprietário da habitação de uma caução e de uma prestação por cada mês de duração do contrato.
Segundo salientou o Governo, há vantagens para os dois lados deste contrato:
para o morador/titular do DHD:
- o direito de residir toda a vida numa habitação, mas com possibilidade de renunciar ao contrato;
- menor necessidade de endividamento em comparação com a alternativa de compra de habitação própria;
- direito à devolução, total ou parcial, da caução que entregou, que depende do tempo de permanência na habitação;
- a possibilidade de hipotecar o DHD se precisar de contratar crédito para financiar a caução.
para o proprietário da habitação:
- aumento do capital disponível sem que isso implique vender o seu património;
- rentabilidade estável e uma redução dos encargos com a gestão do seu património;
- redução do risco de incumprimento pelo morador das suas obrigações, por via da caução entregue pelo morador.
Através do DHD visa-se criar uma solução habitacional que dê uma resposta estável às famílias e seja atrativa para os proprietários de habitações disponíveis, que as mobilizem para esse fim.
Conforme referiu o Executivo, atualmente o regime de habitação própria é rígido e pesado em termos do investimento que representa, para além das dificuldades de acesso ao crédito. Já esta nova solução poderá ajudar a conciliar as necessidades de estabilidade e de segurança na ocupação do alojamento, com as de flexibilidade e mobilidade, que derivam de uma maior mutabilidade das dinâmicas pessoais, familiares e profissionais.
O Governo aprovou o decreto-lei que cria o Programa de Arrendamento Acessível (PAA), um programa de adesão voluntária que tem por objetivo promover uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços reduzidos, compatível com os rendimentos das famílias.
Pretende-se dar uma resposta às necessidades habitacionais das famílias cujo rendimento não lhes permite aceder no mercado a uma habitação adequada às suas necessidades. O PAA deverá incentivar a oferta de habitação para arrendamento a preços reduzidos, não só mediante a isenção de tributação sobre os rendimentos prediais, contrapartida à redução do preço de renda, mas também por via da redução do risco associado aos contratos celebrados no seu âmbito.
Das características do novo programa salienta-se:
- limites máximos de preço de renda;
- prazo mínimo de arrendamento de cinco anos (ou 9 meses para residência temporária de estudantes);
- uma taxa de esforço máxima de 35%;
- acesso a seguros de arrendamento que protegem proprietários e arrendatários dos riscos mais significativos, nomeadamente, falta de
pagamento da renda, quebra involuntária de rendimentos e danos na habitação, e que permitem a dispensa de fiadores e de caução;
- proteção dos proprietários e dos arrendatários em caso de incumprimento das regras do programa e do contrato (suspensão do
programa por cinco anos e restituição dos benefícios auferidos);
- procedimentos simples e liberdade de escolha entre as partes.
O PAA pode ser aplicado no âmbito de programas municipais, de forma a contribuir para o desenvolvimento da oferta pública de arrendamento acessível nos respetivos concelhos.
Os contratos de arrendamento celebrados no âmbito de programas municipais podem ser enquadrados no PAA, para acesso ao respetivo regime fiscal, desde que observem um conjunto de requisitos, valendo para tudo o resto as regras destes programas.
Regime Especial de Seguros de Arrendamento
No âmbito do Programa de Arrendamento Acessível foi aprovado um decreto-lei que cria regime especial dos seguros de arrendamento, cujo objetivo é promover a criação de uma oferta de seguros adequada aos contratos de arrendamento no PAA, uma forma de fomentar a adesão ao programa.
O seguro é obrigatório.
Com este seguro os arrendatários beneficiam de uma proteção contra situações involuntárias de quebra de rendimentos e os proprietários ficam garantidos no pagamento das rendas em falta e recebem uma indemnização em caso de danos na habitação.
Estão previstas três modalidades de seguros, consoante as garantias abrangidas:
«Falta de pagamento de renda»;
«Quebra involuntária de rendimentos»;
«Danos no locado».
O diploma aprovado foi objeto de um trabalho de articulação com o sector segurador, para assegurar o desenvolvimento de uma oferta de seguros que respondam aos requisitos de cobertura e de custo desejados.
Habitação de Custos Controlados
Por fim, foi assinada e enviada para publicação a Portaria que atualiza os parâmetros de área e de custo a que deve obedecer a promoção de Habitação de Custos Controlados (HCC), revogando a que vigora há 22 anos.
O objetivo é ajustar os parâmetros face à evolução ocorrida no setor da habitação e incentivar a promoção de HCC nas zonas de mais procura de habitação, servindo assim como instrumento regulador do mercado.
De acordo com a orientação em vigor de privilegiar a reabilitação e o arrendamento, a nova Portaria tem um âmbito alargado, permitindo que a HCC possa ser promovida não só através da construção nova mas também por reabilitação de edifícios, e que se destine quer à venda quer ao arrendamento, em ambos em casos com preços acessíveis.
Prevê-se ainda uma majoração dos limites máximos de custo no caso de edifícios com elevado desempenho ambiental.