Há novos investidores internacionais a entrar no mercado imobiliário português – Observador
▲Os negócios no imobiliário comercial em Portugal em 2021 atingiram 2,2 mil milhões.
14 jan 2022, 12:27
O mercado do imobiliário comercial atingiu, em 2021, vendas totais de 2,2 mil milhões de euros, ainda assim aquém do valor registado em 2020, ano em que a pandemia atirou negócios por água abaixo. Para este ano admite-se que o setor volte à casa anual dos três mil milhões de euros, nas contas da CBRE, uma consultora imobiliária. Estes números são apenas para os negócios no mercado comercial, não incluindo, por isso, as compras e vendas no residencial.
2021 ficou assim como o pior dos últimos cinco anos, mas superou os valores de 2016. O mercado superou os três mil milhões de euros em 2018, 2019 e 2020, e é a esse valor que a CBRE acredita que Portugal vai regressar já este ano. "2021 superou muito as nossas expectativas. Começámos o ano 2021 numa situação complicada em relação à pandemia e com grau de incerteza ainda relevante mas isso não se traduziu minimamente no interesse dos investidores em Portugal. Notámos que foi um ano em que o apetite dos investidores manteve-se intacto ou até reforçado no mercado português", comenta ao Observador Francisco Horta e Costa, diretor-geral da CBRE, dando nota que só no ano passado surgiram a comprar em Portugal novos investidores internacionais. E entraram logo com alguns dos maiores negócios do ano. Ainda assim, os investidores domésticos pesaram 25% do capital investido em cerca de 80 transações registadas em 2021.
Tikehau, Icade Santé, Jamestown, Sixth Street, Azora e Tishman Speyer são os seis novos investidores em Portugal do grupo que garantiu os dez maiores negócios do ano. Francisco Horta e Costa, que lidera a CBRE que esteve envolvida em cinco das operações com estes intervenientes (no top 10 a CBRE esteve em seis negócios), garante que são investidores que o mercado reconhece e "são investidores com liquidez".
Aliás, acrescenta este gestor, "uma característica do mercado de investimento global é que continua, de facto, a haver muita liquidez para investir em imobiliário e imobiliário de rendimento", mas, diz ainda, "não podemos ignorar o facto de continuarmos num contexto de taxas de juro muito baixas ou zero", embora já se antecipe que vai começar a entrar numa rota ascendente. "Mas não sabemos quando nem quanto [as taxas vão subir], e enquanto isso não acontecer a rentabilidade dos investimentos imobiliários continua a ser muito atrativa e uma opção clara para os investidores, porque continua a ser uma alternativa muito sólida para aplicar essa liquidez".
As taxas de retorno no imobiliário em Portugal andam entre os 4 e os 6%, não estando Francisco Horta e Costa ainda a antecipar que o aumento das taxas vá ter já em 2022 "algum efeito menos positivo no investimento imobiliário". Estes níveis de rentabilidade "comparam bem" com outros mercados europeus. "Portugal, ao longo dos últimos anos, tem vindo a posicionar-se como um mercado que está claramente no top 10 dos investidores internacionais e a perceção de risco do mercado português reduziu-se bastante nos últimos anos e passámos a ser um mercado e um país onde a forte presença de investidores internacionais acabou por reduzir essas rentabilidades, já que se tornou num mercado mais competitivo", diz Francisco Horta e Costa, considerando que "ainda assim nós apresentamos rentabilidades superiores à Alemanha". O gestor da CBRE não tem dúvidas de que, "hoje em dia, a diferença de Portugal para outros mercados europeus nota-se muito menos do que anteriormente, nomeadamente antes da crise financeira de 2009/12. O mercado português a partir de 2014 transformou-se por completo e passámos a ser um mercado olhado pelos investidores de maneira completamente diferente".
"O mercado português a partir de 2014 transformou-se por completo e passámos a ser um mercado olhado pelos investidores de maneira completamente diferente."
Se em 2022 o efeito da previsível subida dos juros pode ainda não ser sentido, que impacto pode ter, por outro lado, a subida da inflação? "Faz com que as rendas subam, porque estão indexadas à inflação. Todos os anos temos o coeficiente de atualização das rendas, diretamente ligado à inflação, publicado pelo Governo e que tem sido muito baixo, por isso, se a inflação subir terá uma aplicação direta na renda dos imóveis". O que até pode compensar, na ótica de Horta e Costa, a subida das taxas de juro.
Pensar na fiscalidade e o impacto das mudanças nos vistos gold
A entrada de grandes investidores internacionais no mercado português faz acreditar que a fiscalidade afinal não é um entrave a estes negócios. É pelo menos essa a leitura de Francisco Horta e Costa. "Acho que não é da fiscalidade que os investidores se queixam, assim haja estabilidade no regime fiscal para o investidor saber com que conta, o IMT e o IMI são o que são, por isso, se não houver grandes alterações nesse panorama fiscal ou mesmo no IRC os investidores convivem bem [com isso] e incluem esses custos fiscais nas operações que fazem".
Fiscalidade à parte, "os investidores queixam-se mais quando têm de fazer promoção imobiliária, quando têm de fazer alterações significativas aos edifícios, ou quando têm de aprovar licenciamentos nas câmaras". A burocracia "é o grande problema. Aí é que existe uma grande componente de incerteza não só uma incerteza que tem a ver com o tempo — e ninguém consegue garantir ao investidor o tempo que demora a licenciar um projeto –, mas também a incerteza relativa ao que as câmaras acabam por opinar sobre os projetos em que muitas vezes mudam de opinião às vezes pela simples mudança da equipa que analisa o projeto. Os investidores desesperam com essa incerteza e com o tempo que os projetos demoram a aprovar".
"Os investidores desesperam com essa incerteza e com o tempo que os projetos demoram a aprovar."
A atribuição dos vistos gold mudou este ano. Lisboa e Porto ficam de fora deste regime. Os imóveis adquiridos que se destinem a habitação, ao abrigo destes vistos, têm de se situar nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira ou nos territórios do interior. E embora a CBRE vá dizendo que não atua no mercado residencial a retalho — isto é "não vendemos casas" particulares — "achamos que estas restrições aos golden visas podem eventualmente vir a ter algum impacto nos preços residenciais nomeadamente em Lisboa, que é onde existia maior número de golden visas".
Segundo dados noticiados pela Lusa, o investimento pelos vistos gold caiu no ano passado 28,7% face a 2020, tendo totalizado 460,8 milhões de euros. Foram atribuídos no ano passado 865 vistos dourados, estando metade em Lisboa.
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Assim, esta reformulação dos vistos gold podem levar, no entender de Francisco Horta e Costa, a que os preços do imobiliário em Lisboa não suba como tem vindo a escalar ou até podem começar a descer. Mas "ainda estamos para ver qual vai ser esse impacto", sendo certo que no interior o impacto pode vir a ser o inverso, o de fazer subir o preço.
▲ Francisco Horta e Costa, diretor-geral da CBRE
Escritórios não morreram
Em 2021, o apetite no imobiliário comercial dos investidores foi os escritórios, o turismo e a saúde. Uma tendência que se deve manter, apesar da pandemia ter trazido pontos de interrogação ao setor dos escritórios e aos modelos de escritórios futuros.
E por isso este interesse por edifícios de escritórios surpreendeu. "A maior percentagem do investimento foi canalizada para ativos de escritórios, numa altura em que os escritórios foram de alguma forma postos em causa por causa do teletrabalho e das empresas passarem a ter regimes híbridos e, por isso, não necessitarem de tanto espaço, mas essa não é a perceção dos investidores. O ativo escritórios continua a ter um interesse bastante grande".
40% do investimento imobiliário comercial foi, em 2021, para ativos de escritórios, 22% para residenciais de arrendamento e 15% para hotéis. Os ativos de saúde representaram 12% do investimento, "um peso recorde em Portugal", realça a CBRE.
Francisco Horta e Costa acredita que os regimes híbridos de trabalho vieram para ficar, mas junta-se a esta tendência uma outra, na análise deste gestor. É que as empresas querem escritórios remodelados e para atrair e reter talento desenham os espaços de forma diferente, dando mais áreas para socialização ou para reuniões, além de áreas que "fomentem" a criatividade. O redesenho dos escritórios leva a que a área arrendada acabe por não diminuir assim tanto.
O investimento em escritórios é acompanhado pelo arrendamento destes espaços. Ou seja, não estão a ficar vazios. "O ano acabou por fechar com um volume de absorção de escritórios superior a 2020 e acima das nossas expectativas o que também foi uma boa surpresa e sentimos que o mercado está muito ativo na procura de escritórios. Continua a haver empresas internacionais a vir para Portugal e, portanto, estamos longe de matar os escritórios como inicialmente se tinha pensado. Os investidores também perceberam isso muito cedo e de alguma forma continuam a apostar no setor dos escritórios".
"Estamos longe de matar os escritórios como inicialmente se tinha pensado."
Arrendamento acessível até desperta interesse
Para tendências futuras, Francisco Horta e Costa tem um setor na ideia. "O mercado português tem de evoluir no sentido de conseguir fazer com que o produto residencial fique mais acessível ao poder de compra dos portugueses". Mas como é que isso se faz? "Com mais oferta", o que muitas vezes depende do tal licenciamento autárquico.
"Torna-se fundamental poder alargar o acesso à habitação de uma forma mais transversal aos consumidores portugueses e também devíamos tentar seguir a linha de outros países onde há um enorme mercado de arrendamento habitacional coisa que aqui ainda não conseguimos fazer", nomeadamente pela falta de oferta nesse segmento mas aqui sim também joga a fiscalidade — "devia haver mais atenção à parte fiscal que impacta os produtos de arrendamento habitacional. Devia-se estudar a moldura fiscal e legal de forma a que se conseguisse promover em escala o mercado de arrendamento habitacional".
Os investidores gostam do mercado de arrendamento? Francisco Horta e Costa não tem dúvidas de que gostam, até mesmo do arrendamento acessível. "Gostam bastante. Aliás, há muita liquidez no mercado internacional para investir em residencial para arrendamento, nomeadamente no que é habitação acessível, porque quanto mais acessíveis forem as rendas mais seguro é o produto para os investidores. É a garantia de que vão ter sempre inquilinos e que os inquilinos vão pagar a renda, porque a renda é acessível".
O risco é, na ótica deste responsável, "menor num produto de habitação acessível do que num produto de habitação para arrendamento normal". Nos Estados Unidos há mais investimento neste segmento do que nos escritórios ou na logística, por exemplo, e começa a ser uma tendência na Europa, nomeadamente no Norte da Europa, mas em Espanha começa a ser uma realidade "cada vez maior".
Por isso, Horta e Costa acredita que "é algo para o qual Portugal ainda não conseguiu descolar na criação de condições para que esse produto venha a ser construído e promovido", podendo até passar por imóveis do Estado que estão desocupados e transformados.
Isto é uma tendência que Horta e Costa não antecipa que abra em Portugal este ano. Ainda assim em 2021 já entrou nos grandes negócios a compra pela Tikehau de um conjunto de edifícios habitacionais para arrendamento que estavam em fundos de investimento da Norfin. Eram mais de quatro mil apartamentos arrendados.