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Registo de beneficiários efetivos de imóveis: condomínios com obrigações novas
Alguns condomínios vão ficar obrigados ao cumprimento de novos deveres de informação para determinar quem são os beneficiários efetivos de certos imóveis. Através destes deveres passa a ser obrigatoriamente conhecida a identidade dos verdadeiros proprietários de imóveis de valor elevado no país, o que inclui desde imóveis de luxo até investimentos imobiliários e recuperação de edifícios, cujo valor sobe após as intervenções. Investidores, incluindo residentes com vistos GOLD, estarão também abrangidos nesta identificação sobre quem efetivamente detém a propriedade, seja português ou estrangeiro.
O valor patrimonial de € 2.000.000 somado ao controlo de mais de metade da permilagem dos edifícios em propriedade horizontal por uma única pessoa ou cotitulares são o limite a partir do qual o controlo e obrigação dos condomínios começa.
Imóveis abrangidos e obrigação de declaração
Tal como todas as outras entidades e profissionais também os condomínios ficam proibidas de praticar atos dos quais possa resultar o seu envolvimento numa operação de branqueamento de capitais ou de financiamento do terrorismo, e esta proibição é aplicável a partir de amanhã, ainda que a declaração ao RCBE se venha a aplicar mais tarde, desde logo nas tomadas de decisão no que se refere à monitorização de operações e exame de potenciais suspeitas.
Depois, nos termos do regime jurídico do RCBE, quando este estiver em vigor, estarão abrangidos pelo dever de declaração ao registo do IRN os condomínios de edifícios e conjuntos de edifícios constituídos em propriedade horizontal:
com valor patrimonial global acima de € 2.000.000 (incluindo as partes comuns e tal como determinado nos termos das normas tributárias aplicáveis); e
uma permilagem superior a 50% seja detida por um único titular, por contitulares ou por pessoa ou pessoas singulares que se devam considerar seus beneficiários efetivos.
Portanto, ficam excluídos da obrigação de declarar os beneficiários efetivos ao RCBE os condomínios de edifícios ou conjuntos em constituídos em propriedade horizontal com valor patrimonial global que não exceda os € 2.000.000 nem tenham mais de 50% de permilagem detida por um único titular, contitulares ou pessoa(s) singular(es) que sejam seus beneficiários efetivos. Mas não ficam excluídos de garantir a diligência e cautela nas deliberações que se tomem nem nos negócios que realize, pois essa existe independentemente do RCBE.
São consideradas beneficiários efetivos as pessoas que sejam como tal caracterizada de acordo com os índices e critérios de controlo previstos na nova lei de prevenção ao branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo, que entra em vigor a 20 de setembro.
Assim, os administradores de condomínios de edifícios nessa situação devem declarar, nos momentos previstos e com a periodicidade fixada do regime do RCBE a informação suficiente, exata e atual sobre os seus beneficiários efetivos, todas as circunstâncias indiciadoras dessa qualidade e a informação sobre o interesse económico nelas detido.
Em representação, a declaração pode também ser efetuada por advogados, notários e solicitadores, cujos poderes de representação se presumem e por contabilistas certificados, em decorrência da declaração de início de atividade ou quando estiver associada ao cumprimento da obrigação de entrega da Informação Empresarial Simplificada.
Qualquer alteração que ocorra no valor ou propriedade do imóvel que determine a cessação da exclusão inicial implicará que o condomínio terá o máximo de um mês para fazer a declaração ao IRN.
As falsas declarações para efeitos de registo do beneficiário efetivo são punidas criminalmente com pena de prisão até um ano ou multa. Caso se destinarem a ser exaradas em documento autêntico a pena prevista no Código Penal sobe para prisão até dois anos ou multa.
Deveres cruzados
A matéria está prevista no âmbito do Registo Central de Beneficiário Efetivo (RCBE), gerido pelo Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), que entrará em vigor a 19 de novembro e depende ainda de regulamentação, cuja publicação deverá ocorrer até 20 de novembro. Nesta base de dados ficará a informação suficiente, exata e atual sobre as pessoas singulares que detêm a propriedade ou o controlo efetivo das entidades a ele sujeitas, mesmo que de forma indireta ou através de terceiro.
Na prática a data da primeira declaração relativa ao beneficiário efetivo não está ainda definida. Será alvo de portaria dos ministros das finanças e da justiça.
No entanto, ainda antes desta obrigação de informação ao RCBC, os mais diversos profissionais e atividades passam a estar obrigados aos deveres decorrentes das referidas medidas antibranqueamento de capitais.
Desde logo, todos os atos de titulação realizados nas conservatórias são controlados também por esta via oficialmente a partir de 20 de setembro; conservadores e oficiais de registo estão proibidos de conferir forma legal qualquer ato ou negócio jurídico se suspeitarem da operação, apenas baseados na experiência profissional e sem necessidade de justificação documental. Leia aqui os detalhes, incluindo quais os indícios que podem levar à suspeita e consequente recusa do ato e informação imediata ao Departamento Central de Investigação e Ação Penal (DCIAP) e à Unidade de Informação Financeira (UIF).
Também os notários podem e devem verificar, impedir e comunicar operações suspeitas sempre que nelas intervenham, o que inclui, nomeadamente, a compra e venda de imóveis ou a constituição de empresas, sociedades, outras pessoas coletivas ou centros de interesses que envolvam operações imobiliárias.
Refira-se também que a atividade imobiliária está sujeita, a partir de 20 de setembro, aos deveres gerais e específicos do setor, o que inclui a mediação imobiliária, a compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis, bem como a promoção imobiliária e o arrendamento. Qualquer transação a partir dos € 10.000 e contratos de arrendamento com renda seja a partir dos € 2.500 mensais terão de ser comunicados ao Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (IMPIC), por exemplo.
Registe-se ainda o caso das autorizações de residência para atividade de investimento, os conhecidos Vistos GOLD, resultante do regime jurídico de entrada, permanência, saída e afastamento de estrangeiros do território nacional, no âmbito das quais se prevê a possibilidade de investimento de estrangeiros não UE no setor imobiliário português, pessoalmente ou por via de sociedades, através da:
- aquisição de imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros, e
- aquisição de imóveis construídos há, pelo menos, 30 anos ou localizados em área de reabilitação urbana e realização de obras de reabilitação dos bens imóveis adquiridos, no montante global igual ou superior a 350 mil euros.