Uma cidade é eficiente quando todos têm acesso às oportunidades urbanas, independentemente da renda (Foto: Mariana Gil/WRI Brasil)
Quando novas infraestruturas são construídas, têm um efeito sobre a dinâmica da cidade. Empreendimentos imobiliários podem ter impactos tanto positivos quanto negativos. Prédios residenciais, escritórios, lojas, cinemas de rua, bares e restaurantes, shoppings – não existem empreendimentos neutros. Todos impactam no chamado “valor da terra”. Esse valor é resultado de investimentos públicos e privados, diretamente proporcional à infraestrutura implementada – que, por sua vez, resulta de um esforço da coletividade. Assim, é responsabilidade da administração municipal fazer a gestão desse valor e garantir que seja retornado à sociedade.
Existem instrumentos urbanísticos e fiscais que fazem exatamente isso – identificam, recuperam e distribuem à coletividade uma parte da valorização gerada por esses empreendimentos. Aplicando esses instrumentos, a administração municipal também obtém recursos que podem contribuir para o financiamento de novas infraestruturas e melhorias, fazendo com que parte do efeito da valorização da terra, em vez de ser capturado somente pelos proprietários dos imóveis urbanos, seja revertido à cidade.
Uma das principais maneiras pelas quais a administração municipal pode capturar o valor gerado por novos empreendimentos para reinvestir na cidade é definir que o coeficiente de aproveitamento (CA) básico dos terrenos seja igual a 1 e prever uma cobrança de quem quiser ultrapassar esse limite. O coeficiente de aproveitamento estabelece quantas vezes o proprietário tem o direito de construir no terreno o equivalente à sua área.