África subsaariana lidera melhorias de transparência no índice global de imobiliário corporativo
​Nos mercados em que a transparência melhora e abunda, seguem-se, quase sempre, fluxos de investimento imobiliário e mudanças no mercado. Esta tendência chegou finalmente a uma das últimas fronteiras do imobiliário terciário: a África Subsariana, que concentra cinco dos 10 lugares dianteiros no que respeita o maior avanço em termos de transparência do mercado imobiliário​. Classificam-se nesse ranking o Quénia, Gana, Nigéria, Zâmbia e Mauritânia. E, com uma maior afluência de ocupantes corporativos, as economias de maior crescimento desta região estão a captar cada vez maior interesse do imobiliário global.
A nível global, os principais indicadores de melhoria de transparência incluem:
• O reconhecimento por parte do Governo de que uma baixa transparência afeta o investimento e a qualidade de vida
• Maior mediatização das questões relacionados com a corrupção, escândalos e acidentes de construção
• Um aumento no investimento estrangeiro impulsionado por mercados imobiliários mais fortes
• As expectativas da Geração Y, que têm trazido questões de partilha de dados e práticas de sustentabilidade para a agenda
"Os países que mais evoluem em cada ciclo estão geralmente relacionados com as vagas de investimento direto estrangeiro (IDE), à medida que os investidores abrem caminho para a realização de reformas a nível de transparência e porque os Governos rapidamente percebem que uma baixa transparência desencorajará um investimento sustentado e continuado" disse Jeremy Kelly, Diretor de Global Research na JLL. "O Quénia é um ótimo exemplo. No último ano, dispararam os projetos de IDE e não foi por coincidência que este país deu o maior salto em termos de transparência da indústria imobiliária este ano".
O Quénia deu início a uma série de melhorias infraestruturais na indústria imobiliária, incluindo na informatização dos registos prediais, melhores análises e pesquisas do mercado imobiliário, e a introdução de um enquadramento de REITs para o país. Estas medidas levaram o Quénia para a 55ª posição no Índice de Transparência face à 67ª que ocupava em 2012.
Países com maior evolução em termos de transparência (2012-2014)
Fonte: JLL. LaSalle Investment Management
O catalisador estrangeiro
Quer em África quer noutros mercados, a atividade estrangeira é um fator chave para a melhoria da transparência do mercado. Na América Latina, por exemplo, uma maior evolução foi conseguida na Colômbia e no Peru, que são alvos preferenciais para o investimento imobiliário internacional. O progresso está, em geral, a decorrer a um ritmo lento – ainda que positivo – noutras partes do mundo. Na região Ásia-Pacífico, nenhum dos mercados regionais integra a lista dos 10 países com maior evolução este ano, quando em 2012 haviam sido três. Isto deve-se especialmente às melhorias limitadas na disponibilidade de dados de mercado e ao lento progresso nas políticas reformistas. "O mesmo se aplica a outros países que integram a lista e que registaram maior evolução em ciclos anteriores, como a Turquia, a África do Sul, o Dubai ou a Polónia, apesar de as razões para tal variarem consideravelmente", disse Craig Plumb, Head de Research da JLL na região MENA. "Na Polónia, o ritmo mais lento de alterações na transparência pode ser atribuído ao facto de muitos investidores estrangeiros demonstrarem estar, em geral, satisfeitos com o atual nível de transparência, enquanto que na região MENA, os sinais promissores de reforma antes da crise financeira global não foram mantidos no mesmo ritmo, com a exceção notável do Qatar".
Contudo, a relação entre a sofisticação do mercado e as mudanças em termos de evolução positiva não podia ser mais evidente do que no "top tier" que lidera o Índice de Transparência. Os mercados de "Elevada Transparência" assistiram ao tipo de reformas que podem impulsionar outros países a saltar da categoria de "Baixa Transparência" para a etapa de "Semi-Transparência" por muitos anos. Como resultado, o progresso no extremo de "Elevada Transparência", que continua a ser dominado pelos mercados anglófonos, resume-se, em grande parte, à inovação e ao desenvolvimento tecnológico, incluindo iniciativas de partilha de dados.
"Este tipo de inovações serão catalisadores críticos de mudança na evolução da transparência imobiliária. Podemos contar com isso, dado que a revolução da informação digital está a ser impulsionada por uma geração jovem, hiperligada, sedenta de informação e com elevada mobilidade profissional", conclui Jacques Gordon, Global Strategist da LaSalle Investment Management. franja
Mercados imobiliários mais transparentes do Mundo em 2014
Sobre o Global Real Estate Transparency Index da JLL (Trad. Livre: Índice Global de Transparência no Imobiliário)
O Índice Global de Transparência no Imobiliário, pulicado pela primeira vez em 1999, baseia-se na conjugação de dados quantitativos de mercado e informação reunidos através de um inquérito na rede global de negócio da JLL e da LaSalle Investment Management. Para cada mercado, é avaliado um total de 115 fatores individuais, através de recolha de dados e questões, respondidas pelas equipas locais de research em colaboração com líderes de negcio. Estes 115 fatores são agrupados em 13 áreas temáticas, as quais são ainda integradas em cinco sub-categorias do Índice: a) medição da performance; b) "fundamentals" do mercado; c) governança e informação financeira disponibilizada quer de veículos cotados quer não cotados; d) processos regulatórios e legais; e) processo de transações.
É criado um índice composto para cada mercado através das pontuações ponderadas resultantes desses 115 fatores. Estas pontuações variam numa escala de 1.0 a 5.0. Um país ou mercado com uma pontuação perfeita de 1.0 tem uma transparência total do imobiliário; um país com uma pontuação de 5.0 tem uma opacidade total em termos do imobiliário. Os países e mercados estão classificados num dos cinco níveis de transparência,: Elevada Transparência, Transparência, Semi-Transparência, Baixa-Transparência e Opacidade.
Para os investidores, este índice configura-se como uma ferramenta de gestão de risco, oferecendo informação comparativa de múltiplas geografias, facilitando, assim, estratégias de investimento global e regional sustentadas e seleção de alocação por país. O índice permite aos ocupantes corporativos avaliar de forma mais eficiente diferentes ambientes operacionais imobiliários em todo o mundo. Os mercados transparentes permitem uma comparação facilitada dos custos de ocupação; disponibilizam mais opções para ações estratégicas (por exemplo, a execução de sale & leasebacks); e aumentam a eficiência de transações e de gestão de instalações.​