O EXMO. SR. MINISTRO RAUL ARAÚJO: Conforme relatado, a recorrida, AEL - ATIVIDADE EMPRESARIAL LTDA., ajuizou ação anulatória contra o recorrente CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ACRÓPOLIS CENTER, com o objetivo de anular e modificar a cláusula 40 da convenção condominial, que obriga sua participação no rateio de todas as despesas condominiais, apesar de a loja da promovente, situada no pavimento térreo, ser independente dos serviços custeados pelas cotas mensais cobradas pelo condomínio recorrente. Reconhece que deve participar apenas do rateio daquelas despesas que beneficiam e são do interesse de todos os condôminos, sem exceção, tais como seguro contra incêndio, pintura da fachada e outras de preservação da estrutura integral do edifício.
Julgada procedente a ação, nas instâncias ordinárias, o promovido apresenta recurso especial, apontando violação aos arts.: a) 178, § 9º, V, do Código Civil de 1916, quanto à ocorrência da prescrição do direito de ação; e b) 12 da Lei 4.591⁄64, ao ter o v. aresto recorrido negado validade do sistema de rateio de despesas por cotas, estipulado na Convenção do condomínio.
Ao afastar a alegação do condomínio réu de ocorrência de prescrição da ação, o eg. Tribunal de origem assim se manifestou:
"Na verdade, a lei deixou de estipular prazos decadenciais ou de prescrição das ações relativas aos condomínios. Assim é que hei de me orientar pela doutrina de J. Nascimento Franco, que em sua obra "Condomínio", ed. RT, 3a. edição, p. 293⁄294, nos ensina:
"Entre nós, a jurisprudência é escassa, mas podem ser considerados os seguintes prazos prescricionais: I) de 4 (quatro) anos (art. 178, §9º, V, a e b, do CC) para anulação das deliberações assembleares e outras tomadas sob coação, ou por erro, dolo, simulação ou fraude; II) de 10 (dez) anos para ações fundadas em direito, tais como remoção de placa publicitária chumbada na parede externa do edifício; III) de 20 (vinte) anos (art. 177 do CC) para:
c) contados da data do registro da instituição e Convenção para anulação de cláusulas que privilegiem alguns condôminos em detrimento de outros, prazo contado da data do registro da instituição e Convenção;(.)"
Portanto, como no caso em exame não se objetiva anular deliberações assembleares tomadas sob coação, erro, dolo, simulação ou fraude, aplica-se a prescrição de 20 (vinte) anos prevista no art. 177, do CC, não havendo, pois, que se falar que ocorreu a prescrição para o ajuizamento da presente ação" (fls. 149⁄150)
Dispunha o art. 178, § 9º, V, do Código Civil de 1916, tido pelo recorrente como malferido pelo v. aresto recorrido:
c) quanto aos atos dos incapazes, do dia em que cessar a incapacidade."
Constata-se, portanto, tal como explicitado no v. aresto recorrido, acima transcrito, que o prazo prescricional do art. 178, § 9º, V, do Código Civil de 1916, era aplicável apenas em caso de anulação ou rescisão de contrato quando ocorrente coação, erro, dolo, simulação ou fraude, ou seja, vícios de vontade.
Colhe-se, a propósito, o seguinte entendimento, em lição doutrinária de J. M. de Carvalho Santos:
"Parece·nos certo, pois, que o disposto no art. 178, § 9º, n. V, só se aplica aos casos em que houve um vício de consentimento, pressupondo, portanto, que tenha havido o consentimento, nunca se podendo aplicar aos casos em que houve absoluta ausência de consentimento, até mesmo porque o ato seria nulo e ainda por isso não se aplica o texto supra." (in Código Civil Brasileiro Interpretado, vol 3, 13ª edição, 1989, pág. 500).
No caso dos autos, o pedido de anulação de cláusula de convenção do condomínio não se baseia em nenhum dos vícios acima elencados, mas sim em alegada situação de privilégio dos condôminos proprietários de salas e vagas de garagem em detrimento do único condômino proprietário de loja térrea do edifício.
A doutrina de J. Nascimento Franco, apresentada no d. voto condutor do v. aresto local, é precisa no trato da questão, e foi fundamento também para os ensinamentos de José Fernando Lutz Coelho em obra que, não obstante referir-se à aplicação da regra prescricional na vigência do Código Civil de 2002, trata dos princípios norteadores em casos semelhantes:
"O Código Civil não trata da matéria especificamente no que pertine ao condomínio edilício, nem mesmo deixa a critério da convenção a fixação de prazos para a cobrança de taxas ou contribuições condominiais, anulação de decisões ou procedimentos decorrentes de assembléia ordinária ou extraordinária.
Entendemos que a prescrição no condomínio edilício, diante da ausência de regra específica, é a estampada na norma do art. 205 do Código Civil, em prazo de 10 anos, ou seja, a "prescrição ocorre em 10 (dez) anos quando a lei não lhe haja fixado prazo menor", o que se aplicava com o Código Civil⁄1916, com os prazos de 10 e 20 anos, inseridos no art. 177."
(in Condomínio Edilício, Ed. Livraria do Advogado, 2006, págs. 37⁄38).
Como a presente ação caracteriza-se como ação pessoal, pois fundada em direito predominantemente obrigacional, o prazo prescricional aplicável é o de vinte anos, nos moldes do que dispunham os arts. 177 e 179 do Código Civil de 1916, verbis:
"Art. 177. As ações pessoais prescrevem, ordinariamente, em vinte anos, as reais em dez, entre presentes e entre ausentes, em quinze, contados da data em que poderiam ter sido propostas.
A ação anulatória foi ajuizada nove anos após o registro da Convenção do Condomínio no registro imobiliário, não havendo, portanto, que se falar em ocorrência da prescrição.
Quanto ao mérito, as razões recursais aduzem ofensa ao art. 12 da Lei 4.591⁄64 sob o entendimento de que o v. aresto recorrido teria negado validade ao sistema de rateio de despesas por cotas, estipulado na Convenção do condomínio. Dispõe a mencionada norma o seguinte:
Como se verifica na regra transcrita, "cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo (...) a quota-parte que lhe couber em rateio". Por "quota-parte que lhe couber em rateio", deve-se entender aquela relacionada com despesas das quais o condômino, considerado em conjunto com os demais, deva participar por receber algum benefício em relação ao gasto, salvo disposição em contrário.
O pedido da inicial da presente ação, acolhido pelas instâncias ordinárias, é de que se anule e modifique, por abusiva, a cláusula 40 da Convenção do Condomínio, para cessar a obrigatoriedade de a autora participar do rateio das despesas comuns de custeio do edifício, realizadas no interesse dos demais condôminos proprietários de salas e garagens, as quais não têm utilidade para a recorrida, dada sua situação diferenciada em relação aos demais condôminos.
Em outras palavras, não está a recorrida questionando tema referente à quota-parte que lhe cabe no rateio de despesas de interesse geral do condomínio, como aquelas que exemplifica na inicial da ação, nem se insurge a co-proprietária quanto à proporcionalidade com que continuará a participar dessas despesas, que, no presente caso, corresponde à fração ideal do terreno (quatro cotas normais). O que objetiva é isentar-se da participação em despesas que são de interesse dos demais condôminos e de nenhuma utilidade para a unidade imobiliária pertencente à promovente.
Vale ressaltar, na esteira dos ensinamentos de Caio Mário da Silva Pereira, que, "como a Convenção, uma vez aprovada, adquire força obrigatória ex vi do citado art. 9º, § 2º, da Lei 4.591⁄64, cabe ao interessado anular o preceito infringente do direito positivo e, infirmando-o por sentença, obter a sua condenação." (in Condomínio e Incorporações, 10ª edição, Ed. Forense, pág. 135).
Acrescente-se que, de acordo com o art. 27 da Lei 4.591⁄64, se a Assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.
A r. sentença de piso, com acerto, afirmou que a autora "não quer eximir-se do pagamento de obras possíveis à conservação da estrutura do prédio, ou de outras despesas que forem de interesse de manutenção e conservação do prédio na sua estrutura, mas do que é que está imposto pela cláusula 40, de contribuição mensal relativa a gastos com o custeio do edifício", pois estas a autora "já as tem isoladamente, já que suas dependências não dependem e nem têm ligação com o prédio" (fl. 107).
Confirmando esta decisão singular, o v. aresto recorrido, através da análise da situação fática dos autos, afirmou, verbis:
"Conforme se verifica nos autos, a autora, ora apelada, é proprietária da loja localizada no pavimento térreo do Edifício Acrópolis Center, a qual é totalmente independente do condomínio, não se utilizando das partes comuns do prédio, nem usufruindo dos serviços que são pagos pelas taxas condominiais.
Desta forma, entendo que foi acertada a decisão do M.M. Juiz de primeiro grau que julgou procedente o pedido inicial para anular a cláusula 40 da convenção do condomínio do referido edifício e, consequentemente, eximir a autora do dever de pagar as despesas referentes ao custeio do referido edifício." (fl. 140)
A orientação adotada pelo v. aresto recorrido encontra eco na doutrina pátria, conforme exemplificado no corpo do voto condutor, às fls. 151⁄152, ao citar lição de J. Nascimento Franco e Nisske Gondo (Condomínios em Edifícios, ed. RT), podendo ser acrescentada a seguinte passagem da já mencionada obra de José Fernando Lutz Coelho:
"O pedido mais utilizado nas ações que objetivam a alteração de participação do rateio de despesas são as que pertinem a excluir ou eximir o condômino requerente das despesas do condomínio que não tenham participação ou utilização, tais como; todas as despesas referentes às áreas de uso comum, especialmente as despesas ordinárias enumeradas em laudo técnico, pois em decorrência da localização isolada e autônoma da unidade imobiliária, não tem qualquer utilização ou benefício, exemplo típico são as despesas de conservação de elevadores, que em inúmeras situações, são de uso exclusivo dos apartamentos que integram o edifício, mas que em nada se corresponde à loja, localizada no térreo, com acesso próprio e isolado do prédio.
Portanto, devidamente demonstrado por laudo técnico e prova testemunhal, se for o caso, as despesas como as de conservação, manutenção, instalação de equipamentos e utensílios que beneficiem apenas os condôminos da área residencial, não aproveitando ao requerente de unidade autônoma, devem ser excluídas do rateio, impedindo que sejam inseridas na cobrança."
(in Condomínio Edilício, ed. Livraria do Advogado, 2006, pág. 145).
Destaquem-se, ainda, os valiosos ensinamentos de Caio Mário da Silva Pereira:
"À grande quantidade de questões surgidas a respeito das despesas condominiais por proprietário de unidade em andar térreo, os tribunais têm decidido que deve ele ser isentado das despesas que não são de seu interesse, mas deve concorrer nas que se referem a serviços prestados, como seguro, remuneração do administrador e as de impostos e taxas." (in Condomínio e Incorporações, 10ª edição, ed. Forense, pág. 194).
Ademais, a orientação também está em harmonia com a jurisprudência deste Tribunal, conforme atestam os seguintes julgados:
"Condomínio. Loja térrea. Despesas.
Do rateio das despesas de condomínio não se pode resultar deva arcar o condômino com aquelas que se refiram a serviços ou utilidades que, em virtude da própria configuração do edifício, não têm, para ele, qualquer préstimo."
(REsp 164.672⁄PR, Rel. Ministro EDUARDO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 4⁄11⁄1999, DJ de 7⁄2⁄2000, p. 154)
"CIVIL - UNIDADE CONDOMINIAL NÃO SUJEITA AS TAXAS GERAIS.
I - A jurisprudência e a doutrina firmam entendimento no sentido de que unidade condominial com acesso direto à via pública não está sujeita as taxas gerais atinentes aos demais apartamentos, salvo se a convenção dispõe em contrário.
(REsp 61.141⁄GO, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA, julgado em 27⁄5⁄1996, DJ de 4⁄11⁄1996, p. 42.470)
É correta, portanto, a solução encontrada pelo v. aresto recorrido, ao modificar a interpretação a ser dada à cláusula 40 da Convenção de Condomínio, ajustando-a ao razoável, evitando uma interpretação literal, que leva à injustiça, por privilegiar os demais condôminos em detrimento da promovente-recorrida, sem perder de vista que, no condomínio em edifícios, é necessária a conjugação de esforços e a participação de todos nas despesas de interesse e utilidade geral.
É importante ressaltar que, para a solução de hipóteses como a presente, não se pode levar em conta a situação pessoal do condômino, considerado nos seus hábitos, nos seus costumes particulares, na sua subjetividade, mas, ao contrário, o foco deve ser na unidade por ele ocupada e suas características em relação às demais unidades imobiliárias do condomínio edilício.
É o imóvel, com suas características particulares, por ser situado no térreo, que, ao ser comparado com as salas ou apartamentos-tipo, situados nos pavimentos superiores, no contexto do condomínio edilício, definirá o tratamento a ser conferido ao condômino.
No caso dos autos, o edifício possui diversas unidades e, uma delas, a da ora autora, é diferente de todas as demais, por suas características físicas e por sua localização, justificando-se alguma distinção de tratamento, contrapondo-se às salas situadas nos pavimentos superiores que, equivalendo-se, contribuem com o rateio de forma igualitária.
Ou seja, a distinção que deve ser levada em conta para a efetiva justiça da decisão diz respeito não ao condômino (comportamentos, costumes, hábitos, interesses subjetivos), mas, sim, às características do imóvel a ele pertencente, objetivamente consideradas em relação aos demais.
Portanto, como decidiram as instâncias ordinárias, levando-se em consideração a situação peculiar dos autos, em que a autora possui imóvel no térreo do edifício, com entrada independente, não se utilizando dos serviços de portaria, de escadas, elevadores e outras partes do edifício que levam às salas dos pavimentos superiores, é necessário que se faça uma criteriosa separação entre as despesas realizadas pelo condomínio, em benefício de todos, mas que não têm utilidade ou proveito para a autora, daquelas despesas de custeio que a beneficiam de alguma forma, das quais deve participar. Com isso, encontra-se um equilíbrio que possibilita o atendimento do pedido autoral de forma justa.
Por todo o exposto, não tendo ocorrido violação aos apontados dispositivos legais, nego provimento ao recurso especial.
Documento: 34510748 VOTO VENCIDO
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