A indenização devida ao vendedor pelo tempo de ocupação do imóvel devolvido
"A finalidade da retribuição devida pelo comprador pelo tempo de ocupação do imóvel alheio encontra amparo na vedação ao enriquecimento indevido..."
É majoritário o entendimento dos Tribunais pátrios de que o promissário comprador de imóvel tem o direito de rescindir o compromisso de compra e venda antes do pagamento integral do preço, ressalvados casos específicos, tais quais os contratos cuja garantia é regida pela Lei nº 9.514/97.
Manifestado o seu interesse em desfazer a avença, caber-lhe-á a restituição de parte dos valores quitados, devidamente atualizados, em percentual que varia de 75% a 90%, dependendo das particularidades do caso concreto.
O promitente vendedor, muitas vezes surpreendido com a vontade de resilição unilateral do outro contratante, se vê obrigado a devolver grande parte das quantias recebidas legitimamente, permanecendo em aparente desvantagem perante a situação, cujo único alento é o percentual de retenção a que faz jus.
Esse cenário, todavia, está mudando aos poucos.
Recentes decisões dos nossos Tribunais vêm acolhendo a tese de necessidade de arbitramento em favor do promitente vendedor de quantia pelo tempo de ocupação do bem imóvel objeto do contrato, que deve ser paga pelo antigo adquirente.
É verdade que tal situação já era prevista de maneira singela no enunciado da Súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, mas tudo indica que a questão esteja recebendo maior atenção pelas nossas Cortes, principalmente depois das recentes crises econômicas que atingiram o país, culminando em um intenso ajuizamento de ações judiciais objetivando a rescisão de compromissos de compra e venda de imóveis.
A finalidade da retribuição devida pelo comprador pelo tempo de ocupação do imóvel alheio encontra amparo na vedação ao enriquecimento indevido, prevista no artigo 884 do Código Civil. Entendimento em sentido contrário autorizaria a livre fruição do imóvel pelo comprador sem qualquer indenização pelo período anterior ao término do vínculo contratual.
Além disso, ao prometer o imóvel à venda e transferir sua posse precária ao comprador, o vendedor retira a unidade de seu estoque e se vê impossibilitado de comercializá-la a outros pretensos adquirentes, os quais poderiam ser financeiramente capazes de efetuar a totalidade dos pagamentos pelo bem.
Não seria correto privar o promitente vendedor do uso e comercialização do imóvel por longo lapso temporal e, ao final, ser surpreendido pelo desfazimento do negócio, com a devolução de elevada monta ao comprador, sem vislumbrar a sua reparação pelas perdas e danos. Não se trata de uma punição, mas mera tentativa de equalização da relação jurídica: ao comprador assiste o direito de restituição de parte das parcelas pagas e ao vendedor será devido pagamento pelo tempo de ocupação do imóvel.
Acerca do quantum da chamada "taxa de ocupação", muito embora a orientação não seja unânime, há julgados fixando percentual mensal de 0,5% a 1% sobre o valor venal do imóvel, quantia esta que deve ser compatível com uma justa contraprestação pelo uso do bem.
O arbitramento de valor pelo tempo de uso do imóvel devolvido, portanto, visa garantir o equilíbrio das relações jurídica e oportunizar a efetiva reconstituição dos contratantes ao estado anterior à celebração do contrato, amparando o vendedor pelos prejuízos advindos do período no qual permaneceu privado da posse do bem.