Veja a diferença entre rateio de despesas mensais ou taxa fixa anual
Na pratica de nossa auditoria condominial, ao confrontar a forma de rateio indicada na convenção com prática usada pela administração de alguns condomínios, é comum a constatação de rateio realizado de forma divergente.
Normalmente a administração adota uma forma simplista de rateio, as vezes não respeitando o princípio da fração ideal, da diferenciação das despesas ordinárias e extraordinárias, da arrecadação do fundo de reservas e outros fundos previstos conforme preceitua a convenção do condomínio em questão.
Normalmente o gestor após receber o parecer técnico da auditoria busca de imediato a adequação legal do rateio, evitando a permanência do equívoco.
Tradicionalmente a taxa do condomínio pode ser cobrada de duas formas: rateio de despesas ou taxa fixa.
Observamos que há muita confusão sobre os dois conceitos, pois a taxa fixa, também é um rateio, no entanto origina-se na previsão orçamentaria anual, onde é planilhada toda as despesas ordinárias e algumas extraordinárias do condomínio e rateada entre os condomínios conforme a fração ideal de cada um, apurando-se um valor fixo mensal de arrecadação das cotas condominiais para cada apartamento no ano vigente.
A taxa de rateio variável, é calculada a partir das despesas ordinárias do mês anterior. São elas, energia elétrica, água, gás, funcionários, material de limpeza, portaria e etc.
Nesse caso, o valor de todas as despesas é dividido pela quantidade de apartamentos (respeitando a fração ideal), gerando assim uma taxa que varia mês a mês.
A problemática encontrada nos sistemas de emissão de taxa por rateio variável ou taxa fixa conforme descrita nos parágrafos acima, é que em ambos os casos os gestores acreditam estarem cumprindo o dispositivo legal do código civil artigo 1336, inciso I, "contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais...", pois tanto a lei quanto a maioria das convenções não discriminam se esta "contribuição proporcional " , leia-se "rateio", deve ser realizada com base nas despesas correntes mensais ou baseadas na previsão orçamentaria aprovada, ou seja, rateio sobre o planejado ou sobre o realizado?
O artigo 12, § 1º, da lei 4691/64 traz, " Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade, " também em concordância com o texto do Código Civil que sofreu alteração com a Lei 10.931.
O artigo 1336, inciso I, que tinha a redação "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais", está vigorando com o texto "contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição contrário na convenção"
O "salvo disposição contrário na convenção", dá liberdade para o condomínio estipular seu próprio formato de rateio de despesas e arrecadação da taxa condominial, como por exemplo a forma igualitária, por percentual ou qualquer outro parâmetro expressamente autorizado pela convenção.
Este modelo também balizara a gestão financeira do síndico, gerando fatores de eficiência e facilitando a aprovação das contas no ano seguinte.
Porém, para o sucesso deste modelo, a previsão deverá ser feita por contadores, administradores, tecnólogos em finanças ou qualquer outro profissional experiente na gestão de custos condominiais.
Caso contrário, uma previsão "furada", gerara insuficiência na arrecadação, fator que exigira a emissão de "taxas extras", evidenciando desorganização e falta de planejamento; pois é um inconveniente enorme para os condôminos serem surpreendidos com a cobrança de uma taxa extra, principalmente quando a destinação é o pagamento de alguma despesa previsível.
Taxas extras deveriam existir apenas no caso de uma despesa que não pudesse ser prevista, como por exemplo para pagamento de uma obra necessária, ou ainda quando ficasse decidido pela Assembléia a necessidade de obra para melhoria do condomínio.