Requalificação Urbana da Área Central | Secretaria de Urbanismo e Mobilidade
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09/07/2014 - 17:07
Niterói, assim como a maioria das cidades brasileiras de médio e grande porte, a partir da segunda metade do século XX passou por um processo de esvaziamento e degradação de seu Centro.
A principal centralidade do município, aquela de importância histórica e regional, passou a perder força dentro de um modelo onde o crescimento econômico se dá pelo crescimento geográfico da cidade. Para se ter uma ideia, enquanto entre 1970 e 2010 o incremento populacional foi de 50% no município, o Centro perdeu 15% de sua população. Paralelamente, no período de 32 anos, entre 1975 e 2007, a área urbana que a população passou a ocupar cresceu 130%.
Verifica-se, então, um processo de esvaziamento do Centro combinado com um processo de expansão da área urbana muito acima das necessidades da população. Este fenômeno de desadensamento de uma cidade é conhecido como espraiamento urbano. Os impactos negativos desse modelo há muito são conhecidos: Infraestrutura de alto custo, necessidade de deslocamentos por automóveis e segregação socioespacial.
Assista ao video sobre o projeto
Veja imagens do Centro em 2013:
A Operação Urbana Consorciada
Na segunda década do século XXI, uma das prioridades do governo municipal passa a ser direcionar investimentos para a principal centralidade de Niterói, como forma de reverter o quadro de abandono e esvaziamento populacional da área.
Nesse sentido, o dia 3 de dezembro de 2013 foi um marco na histórico de Niterói. Depois de 11 meses de planejamento, e 8 meses de discussões com a sociedade e diversas audiências públicas realizadas, foi promulgada a Lei Nº 3.061/2013, que autoriza a OUC da Área Central de Niterói.
Entre os 5.564 municípios municípios brasileiros, apenas três capitais conseguiram viabilizar uma Operação Urbana Consorciada (OUC) até hoje. É neste seleto grupo que Niterói estará em breve.
A OUC é um instrumento previsto nos Art. Art. 32, 33 e 34 do Estatuto da Cidade (Lei Federal Nº 10.257/2001) desde 2001 e nos Art. 13 e 14 do Plano Diretor Municipal (Lei Municipal No 2.123/2004) desde 2004.
Na lógica tradicional, quando o Poder Público investe na infraestrutura de uma área, O investimento público a valoriza para ocupação. Atraídas pela valorização, novas ocupações surgem e internalizam a valorização imobiliária sem que nada retorne aos cofres municipais. Mesmo com contrapartidas tradicionais, como a Outorga Onerosa do Direito de Cosntruir, o Poder Público só terá obtido recursos para investimento após a ocupação da área.
A OUC muda a lógica tradicional ao conseguir captar parte da valorização da área para realizar os investimentos necessários. A começar pela forma inovadora de auto financiamento, por meio de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC), títulos mobiliários regulados pela CVM, e que podem ser negociados no mercado até a sua vinculação a um determinado lote.
Os CEPAC correspondem à contrapartida dos proprietários, usuários permanentes e/ou investidores adquirentes do potencial adicional de construção. Os adquirentes dos CEPAC terão o direito de construir acima Área Edificável Computável Básica estipulada para cada Setor, até o limite de Área Edificável Computável Máxima.
Por outro lado, a Operação Urbana Consorciada tem que ser viável do ponto de vista imobiliário e ser atraente como investimento.
Assim, o programa básico de ocupação da área, além de considerar a necessidade de ofertar equipamentos urbanos e comunitários, serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da população, deve também considerar elementos que atribuam valorização do solo.
Somente por meio destes certificados, a serem leiloados em bolsa de valores, serão admitidas construções com área edificável superior a uma vez a área do lote, e sempre observando os coeficientes máximos de adensamento. Na OUC, 100% dos recursos captados devem ser investidos dentro do perímetro da área de OUC. Isto significa que o Poder Público conseguirá captar recursos privados para realizar investimentos públicos, em outras palavras trata-se da realização de um projeto urbano com autossuficiência financeira, sem onerar cofres públicos.
Cabe ressaltar que se investimentos não forem feitos o quadro poderá ser agravado, uma vez que a legislação anterior já previa a ocupação da área, mas sua capacidade de infraestrutura já se encontra comprometida.
Veja imagens do projeto de Requalificação Urbana da Área Central:
A ONU-HABITAT aponta quatro fatores-chave de desenvolvimento urbano para cidades sustentáveis: densidade, uso misto, conectividade e acessibilidade. Esses fatores impactam diretamente na atividade de transporte, influenciando a demanda por transportes e os padrões de viagem. Nesse sentido, a OUC da Área Central de Niterói traz dispositivos inovadores dentro do contexto de planejamento urbano brasileiro, a começar pela redução do potencial construtivo para adequá-lo à capacidade de suporte. A concepção do projeto de requalificação urbana traz os princípios de mobilidade sustentável para Niterói como forma de garantir a redução de viagens motorizadas até 2030. Oito príncipios clássicos de um projeto orientado ao transporte foram seguidos.
I. Compactar:
O primeiro conceito do projeto é o de cidades compactas (compact cities). O empreendimento se situa em área urbana existente, o que rompe radicalmente com a lógica brasileira de crescimento urbano pela expansão descontrolada do território, gerando concentração de oportunidades urbanas em um fragmento da cidade e residências espalhadas por bairros-dormitório de baixa densidade dependentes do automóvel. O encurtamento das distâncias promove a utilização de modos não motorizados.
II. Adensar:
É a densidade residencial e de trabalho que viabiliza transporte de alta qualidade e serviços locais complementares. O crescimento urbano em baixa densidade afasta as pessoas das oportunidades urbanas, sobretudo de seus locais de consumo, lazer e trabalho, o que acaba por induzir a maior utilização do transporte individual de baixa capacidade, mais conhecido como automóvel.
É importante lembrar que Niterói possui atualmente 487 mil habitantes e as estimativas oficiais de crescimento demográfico apontam que o Município irá observar um incremento populacional na ordem de 60 mil novos habitantes ao longo dos próximos 20 anos. Na área de abrangência da OUC, a população que reside hoje é de aproximadamente 31 mil habitantes, ou 8.600 hab/km². Isto representa uma densidade extremamente baixa para uma Área Central.
O que se busca na OUC é que os investimentos previstos em infraestrutura ofereçam a possibilidade de atendimento a até 40 mil novos habitantes nesta área, ou 17.000 hab/km². Isso significaria dizer que, ao final dos 15 anos previstos para implantação total do projeto de ocupação da área, se todas as unidades habitacionais permitidas por lei se materializarem e se nenhum indivíduo da população original deixar a Área Central, o projeto de infraestrutura terá atendido a 2/3 de toda a população municipal esperada para período.
III. Uso misto:
O adensamento não pode acontecer de forma desordenada, ele deve acontecer com de forma a garantir a proximidade entre os diferentes tipos de atividades, como habitação, comércio e serviços. Assim, O uso do solo misto, garantido na lei, diminui a necessidade de viagens longas motorizadas. Ao destinar, no mínimo, 60% do potencial edificável para uso residencial, a Lei da OUC irá reforçar a principal centralidade municipal como local de moradia. Além disso, foram previstas vantagens para localização de atividades não residenciais próximas às estações de transporte.
IV. Rede caminhável:
O modo a pé é o mais limpo, sustentável e saudável modo de transporte. O ordenamento do tráfego motorizado permite a criação de unidades de vizinhança com prioridade para pedestres. Ao invés de meras vias de passagem, será com foco nas pessoas que as ruas serão requalificadas.
As zonas peatonais terão pacificação do trânsito, tratamento paisagístico e acessibilidade universal. Com a fiação enterrada, os moradores terão maior espaço de circulação nas calçadas. Adicionalmente, cria-se segurança no fornecimento de serviços públicos essenciais, que atualmente sofrem frequentes interrupções por conta de chuvas e vento, e o patrimonio cultural passa a ser percebido.Com o sombreamento da nova arborização e acessibilidade universal, as ruas tornam-se locais de convivência. Verdadeiros espaços da mobilidade.
V. Rede cicloviária:
O projeto irá implantar uma rede cicloviária de 20 km, com segurança e completa interligação entre unidades de vizinhança e estações de transporte. De forma absolutamente inédita no país, as novas edificações terão número minimo de vagas de biciletário garantidas por lei. A oferta de local adequado para guarda de bicicletas ofereve vantagem comparativa em relação ao automóvel.
VI. Conectividade:
As rotas não motorizadas (a pé, bicicleta, etc.) conectarão a região por meio de ligações curtas, diretas e variadas. Isto é primordial para a acessibilidade ao transporte e segurança na circulação.
VII. Rede de transportes:
Sistemas de alta qualidade são acessíveis a pé. Nesse sentido surge a primeira estação intermodal da América do Sul, que integrará Barcas, Metrô Linha 3, VLT, ônibus municipais e biciletas.
VIII. Mudança modal:
Quando uma cidade é trabalhada seguindo os princípios anteriores, veículos motorizados individuais se tornam desnecessários no dia a dia.
Este será um dos maiores projetos de mobilidade sustentável da América Latina. Com a cidade
planejada utilizando estes conceitos, uma geração inteira terá alternativa de transporte, poderá
optar como se deslocar sem ser refém do trânsito.
Faça o download do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) e do respectivo Relatório de Impacto de Vizinhança (RIV):
EIV OUC Área Central 182.37 MB
RIV OUC Área Central 21.58 MB
RIV OUC Área Central
Faça o download da apresentação do projeto:
OUC da Área Central de Niterói 31.99 MB
OUC da Área Central de Niterói
Para mais informações, perguntas e outras dúvidas acesse o site do projeto: http://centro.niteroi.rj.gov.br/