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REFORMA
Como deve ser observado o quórum necessário
Muitas são as dúvidas dos leitores com relação às obras realizadas nos condomínios, principalmente quanto ao quórum e ao tipo de cada uma delas.
As obras, segundo o código civil brasileiro, são qualificadas como sendo: voluptuárias, úteis e necessárias.
São obras voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor, conforme disposto no artigo 96 da Lei 10406/2002; As obras úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, conforme disposto no artigo da Lei 10406/2002; As necessárias são aquelas que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore, conforme disposto no artigo 96 da Lei 10406/2002;
Para cada uma delas, veja o que a lei exige para serem realizadas:
• As voluptuárias: o voto de dois terços dos condôminos.
• As úteis: voto da maioria dos condôminos.
• As necessárias: se forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Mas a dúvida maior está na interpretação do que vem a ser 2/3 ou maioria absoluta, diria você meu caro leitor, não é isso? Pois bem, vamos lá:
Quando a lei diz que é necessário o voto de 2/3, por exemplo, no caso das obras voluptuárias, ela leva em conta todo o condomínio e não apenas o voto daqueles que estiverem na assembleia. Num condomínio com 30 apartamentos, neste caso, deveriam estar presente na assembleia, no mínimo, 20 condôminos (lembre-se que condômino é o titular do imóvel e não quem nele mora). Neste caso, a maioria dos votos (os vinte) decidiria quanto à realização ou não. A mesma interpretação deve ser seguida para o caso de se exigir o voto da maioria (metade mais um).
Faz-se necessário uma importante reflexão: Não é o quórum mínimo que tem que ter o voto favorável, e sim a maioria dos votos dos presentes à assembleia, desde que os votantes (contrários ou não), atinjam o número mínimo exigido.
Jurídico
Término de mandato
E quando termina o mandato do síndico e ele não convoca assembleia para nova eleição?
Nenhum mandato de síndico pode exceder o prazo de dois anos, por mais que a Convenção do Condomínio estabeleça o contrário (conheci o caso de um condomínio cuja Convenção “dava” cinco anos para este mandato – absurdo!!!). É que a Lei 10.406/2002 (Código Civil) estabelece que o prazo não possa ser superior a dois anos, podendo, no entanto, renovar-se.
Confira:
“Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
Mas, e quando se expira os dois anos e o síndico, ou se esquece, ou mesmo, se acomoda e não convoca assembleia para legitimação de novo mandato? E a palavra correta é mesmo esta: legitimação. Quem legitima o mandato do síndico é a assembleia. Sem ela, não há como afirmar que alguém possua o mandato.
Neste caso, o síndico, mesmo que sem a intenção (em alguns casos isso realmente ocorre), pratica a negligência, já que é sua atribuição, convocar, anualmente, a assembleia ordinária, onde, entre os temas a serem tratados, está o de, eventualmente (de dois em dois anos), eleger (ou reeleger-se) seu substituto.
A lei:
“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na Convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o Regimento Interno.”
Mas, não cumprindo o síndico o dispositivo acima e uma vez vencido o prazo de seu mandato, ele deixa de ser legalmente o representante da massa condominial onde, a rigor, sequer a assembleia para eleição (neste caso, uma assembleia extraordinária) de um novo representante, ou até sua recondução ao cargo (lembro que a lei não faz restrição quanto a renovação do mandato. Ou seja, não impede que se renove quantas vezes os condôminos achem por bem renovar).
Todos os seus atos são passíveis de anulação, a requerimento da parte interessada, que podem ser, tanto os condôminos, como as instituições bancárias, entre outros.
E o que fazer quando isso acontece? Pois bem, uma vez qualquer condômino “descobrindo” que o mandato do síndico está irregular (vencido), pode exigir que o mesmo se abstenha de praticar qualquer ato administrativo, inclusive, o de convocar assembleia, sob o risco de não ter aquela convocação qualquer valor jurídico.
Neste caso, o correto seria a convocação de assembleia por condôminos, constando como pauta, entre outros assuntos que achem por bem incluir, o de eleição de síndico.
Veja (mais uma vez) a lei:
“Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.“
E esta é a única forma segura de se garantir a legitimidade do ato. Sem mandato, o (agora) ex-síndico, não tem poderes para, por exemplo, convocar a assembleia para escolha de seu substituto ou, até, sua reeleição. Esta convocação deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos.
E aproveito para lembrar, condômino é aquele em que a unidade se encontre em seu nome. Não vale assinatura de locatário, de filho de condômino ou outra qualquer.
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