O que muda com a nova Resolução do Ministério das Cidades no programa Minha Casa Minha Vida Entidades - União Nacional por Moradia Popular
por Comunicação | ago 14, 2012 | Minha Casa, Minha Vida - Entidades | 0 Comentários
O acampamento realizado pelos movimentos da UMM/SP no Ministério das Cidades no último dia 07 de agosto teve como principal resultado a publicação da Resolução nº 190/2012 que altera regras do Programa Minha Casa Minha Vida – Entidades, previstas na Resolução nº 183/2011. São importantes mudanças na forma de contratar os projetos. O texto integral de ambas a Resoluções está disponível no site na UNIÃO. Acesse aqui .
Conheça as principais alterações nas regras do programa:
Art. 1º Alterar o item 2 do Anexo da Resolução 183, de 10 de novembro de 2011, o seguinte:
2. FORMA DE ATENDIMENTO
O PMCMV-E atenderá também a Entidade Organizadora – EO como substituta temporária dos beneficiários finais, conforme previsto no item 06, alínea "b".
Comentário: Esta mudança enfatiza a criação da modalidade que está sendo chamada de "PJ/PJ". Até hoje, as contratações para a etapa de obras era realizada por meio de um contrato individual, onde cada família assumia o compromisso de executar a obra e iniciar o pagamento do financiamento após a conclusão das obras. A entidade figurava apenas como entidade organizadora, uma espécie de procuradora das pessoas físicas. Na modalidade conhecida como compra antecipada este procedimento gerou um impasse jurídico em torno da obrigatoriedade de que a entidade realizasse o registro da incorporação imobiliária antes do início das obras. Os cartórios não aceitavam realizar tal registro, alegando razões técnicas que eram impossíveis de superar. Ou seja, havia a compra antecipada do terreno, o projeto era aprovado nos órgãos públicos, mas as obras não se iniciavam em razão desse impasse. Daqui pra frente, os projetos poderão optar por seguir o roteiro antigo (contratos com pessoas físicas e incorporação imobiliária prévia) ou contratar em qualquer das novas modalidades criadas na Resolução. Agora, a contratação para a etapa de obras é feita diretamente da Caixa para a entidade, as famílias assinam um termo de adesão ao projeto ficando selecionadas antecipadamente e apenas na etapa final das obras serão promovidas as averbações ou registros no Cartório de Registro de Imóveis. Também ao final da obra é que as famílias vão assinar os contratos de financiamento individual.
Art. 2º Alterar o item 6 do Anexo da Resolução 183, de 10 de novembro de 2011, os seguintes subitens:
a) Contratação com os beneficiários finais para:
a.1) aquisição de terreno e construção;
a.2) construção em terreno próprio ou de terceiros; e
a.3) aquisição de imóvel novo ou para requalificação.
Comentário: Esta modalidade já existe e nada mudou no seu procedimento. Nos processos autogestionários estas opções ficarão obsoletas, pois nas modalidades novas que serão detalhadas mais adiante haverão maiores benefícios para as entidades. Ela se desdobra em três possibilidades.
1 – Na aquisição de terreno e construção a entidade estabelece uma opção de compra com o proprietário, desenvolve e licencia os projetos habitacionais, seleciona e enquadra as famílias e somente após a aceitação dos projetos de engenharia, do projeto social e da emissão de parecer jurídico favorável em relação à documentação é que ocorre a celebração do contrato de compra do terreno e de repasse dos recursos para a execução das obras. As famílias são enquadradas nesse momento e somente serão substituídas por desistência ou exclusão devidamente aprovada em assembleia da entidade organizadora. Nessa modalidade, em caso de condomínio, a incorporação imobiliária pode ser feita no início ou no final da obra.
2. Na construção em terreno próprio ou de terceiros – O Objetivo é viabilizar a realização de obras terrenos em processo de desapropriação ou nas diversas modalidades de titulações previstas no Estatuto das Cidades, ou mesmo em terreno de propriedade do poder público ou da Entidade Organizadora, com o compromisso futuro de fracionamento e regularização da propriedade.
3. Na aquisição de imóvel novo ou para requalificação – na verdade tem duas hipóteses: uma em que a Caixa adquire o imóvel pronto e com "habite-se" com no máximo 180 dias de emissão e que não há a etapa de obras e outra onde a Caixa adquire um imóvel para fins de financiar a sua reforma, hipótese que foi pensada para a requalificação de imóveis localizados nas áreas centrais das cidades.
b) Contratação direta com a Entidade Organizadora, como substituta temporária dos beneficiários, vinculada à contratação futura com os beneficiários finais para:
b.1) construção em terreno de sua propriedade;
b.2) aquisição de terreno, pagamento de assistência técnica e despesas com legalização;
b.3) aquisição de terreno e construção;
b.4) pagamento de assistência técnica e despesas com legalização em terrenos transferidos e em processo de transferência pelo poder público ou de propriedade da Entidade Organizadora;
b.5) construção das unidades habitacionais em terrenos de que tratam as alíneas "b.2" e "b.4".
Comentário: Aqui estão as modalidades que reconhecem o protagonismo das entidades populares e fortalecem a autogestão. Esta modalidade já existia, mas foi regulamentada com mais detalhes na nova Resolução. No momento do contrato com a entidade, ocorrerá o enquadramento das famílias, o que significa que após a aprovação dos projetos nos órgãos públicos e a execução das obras elas ficam garantidas como as futuras beneficiárias mesmo que sua condição de renda ou qualquer outra alteração cadastral venha a ocorrer.
Construção em terreno de sua propriedade – Nessa hipótese há o financiamento do projeto de engenharia e arquitetura e dos materiais de construção para a construção da moradia. O valor do terreno não é pago, pois é considerado contrapartida da entidade. A diferença aqui é que o contrato é realizado diretamente com a entidade e somente ao final da obra é que são realizados os contratos individuais de financiamento.
Aquisição de terreno, pagamento de assistência técnica e despesas com legalização – Esta é a modalidade conhecida como compra antecipada que de agora em diante vai seguir o seguinte fluxo:
A entidade apresenta o terreno, a documentação jurídica, a relação de famílias e um laudo de viabilidade preparado por uma assessoria técnica;
A Caixa analisa a viabilidade da proposta e encaminha o projeto para seleção e contratação do Ministério das Cidades;
O contrato também prevê o pagamento dos custos de elaboração e aprovação dos projetos. O pagamento é realizado após a entrega dos produtos de cada etapa prevista no cronograma de execução dos projetos.
A entidade aprova o projeto nos órgãos públicos e contrata na modalidade b.5, ou seja, para a execução da obra.
Aquisição de terreno e construção – Antes, como dissemos no item 1 do artigo anterior, no momento da assinatura do contrato era celebrado um contrato com cada família e a entidade atuava como procuradora do grupo. Agora o contrato é realizado diretamente com a entidade que somente fará a individualização ao final da obra. No momento do primeiro contrato, haverá o enquadramento da família. Esta modalidade ainda será útil para os casos em que não há pressão do proprietário e a opção de compra tem validade por um período suficiente para a elaboração e aprovação dos projetos.
Pagamento de assistência técnica e despesas com legalização em terrenos transferidos e em processo de transferência pelo poder público ou de propriedade da Entidade Organizadora – Esta é mais uma importante e positiva alteração das regras do programa. De agora em diante, também ocorrerá o pagamento da elaboração dos projetos de engenharia e arquitetura mesmo quando o poder público cede o terreno ao movimento. Vale lembrar que esta alteração não vale para os terrenos repassados pelo INSS e pela SPU, pois nesses casos específicos, o repasse dos terrenos está sendo feito ao FAR e não ao FDS.
Construção das unidades habitacionais em terrenos de que tratam as alíneas "b.2" e "b.4" – São os casos em que primeiro já tem atualmente contrato assinado na modalidade compra antecipada. Agora, a pedido da entidade, haverá um aditivo para a nova modalidade que prevê a contratação da obra com a pessoa jurídica (associação ou cooperativa).
Nos últimos seis meses anteriores ao prazo para finalização das obras a entidade inicia a individualização das moradias e a atribuição de cada unidade ou lote aos moradores. Quando for o condomínio este procedimento é chamado de averbação da instituição de condomínio e atribuição das unidades. Também há um procedimento adicional que é o registro da convenção de condomínio. No caso de loteamento, o procedimento é de abertura de matrículas individuais de cada lote do parcelamento e registro dos contratos de compra e venda.
Art. 3º Alterar (leia-se acrescentar) no item 8.2.1 do Anexo da Resolução 183, de 10 de novembro de 2011, os seguintes subitens:
8.2.1. Número máximo de unidades por projeto, conforme a seguir:
b.3) contratação direta com a Entidade Organizadora para aquisição de terreno e construção, como substituta temporária dos beneficiários, vinculada à contratação futura com os beneficiários finais;
b.4) contratação direta com a Entidade Organizadora para pagamento de assistência técnica e despesas com legalização em terrenos doados, cedidos ou em processo de cessão ou doação pelo poder público ou de propriedade da Entidade Organizadora, como substituta temporária dos beneficiários, vinculado à contratação futura para a produção das unidades habitacionais;
b.5) contratação direta com a Entidade Organizadora para construção, como substituta temporária dos beneficiários, em operação anteriormente firmada na alínea "b.2".
COMENTÁRIO: A regra diz que cada projeto poderá ter até 200 unidades nos casos das modalidades "aquisição de terreno e construção", "construção em terreno próprio ou de terceiros" e "aquisição de imóvel novo ou para requalificação". E 500 unidades nas modalidades que estamos chamando de PJ/PJ.
Art. 4º Suprimir os itens 8.2.3.1 e 8.2.3.1.1 do Anexo da Resolução 183, de 10 de novembro de 2011.
COMENTÁRIO: Na regra anterior, antes da contratação da obra, a Caixa fazia uma estimativa do valor de mercado da unidade a ser produzida alcançaria em caso de venda. O valor não poderia ultrapassar a quantia de R$ 80.000,00 a R$ 130.000,00, conforme cada tipo de moradia construída. No entanto, em razão da qualidade dos projetos realizados por autogestão, que normalmente tem área maior que a mínima exigida no programa e alta qualidade nos materiais propostos, este valor estava superando os limites impostos. A supressão dessas regras de avaliação acaba com este problema e dá maior liberdade para as entidades capricharem ainda mais nos projetos.
Art. 5º Alterar o item 8.4.1. do Anexo da Resolução 183, de 10 de novembro de 2011.
8.4.1 O Gestor da aplicação dos recursos do FDS regulamentou, por intermédio da Portaria nº 105, de 2 de março de 2012, os requisitos a serem atendidos pela Entidade Organizadora para a sua habilitação, já os critérios para seleção e priorização dos projetos apresentados são disciplinados na Instrução Normativa do Programa.
COMENTÁRIO: Atualiza o texto da resolução nº 183/2011, pois os critérios de habilitação das entidades já foram estabelecidos. É uma alteração formal.
Art. 6º Substituir no item 10.3 do Anexo da Resolução 183, de 10 de novembro de 2011, os seguintes:
10.3 Para as modalidades operacionais de contratação direta com a Entidade Organizadora previstas no item 06, letra "b", respectivamente, serão considerados os critérios previstos nesta Resolução, com as complementações seguintes:
c) Garantia: Alienação Fiduciária ou Hipoteca;
COMENTÁRIO: Antes a regra só previa o uso da alienação fiduciária que é uma forma de garantia que permite "despejar" o morador do imóvel que esteja inadimplente com as prestações sem processo judicial, mas por meio de leilão realizado por qualquer cartório da região do imóvel. A mudança que permite a adoção da garantia hipotecária, haverá maior segurança ao mutuário inadimplente que poderá valer-se do Judiciário para apresentar sua defesa e reverter a tentativa de despejo.
j) Limite de contratação para as modalidades previstas no item 06, letras "b.2" e "b.4" até 20% (vinte por cento) do total dos investimentos estabelecidos no Plano de Metas do PMCMV-E para o exercício;
COMENTÁRIO: Apenas 20% dos recursos disponíveis para o programa podem ser usados nas modalidades de compra antecipada. Ou seja, dos 400 milhões que estão reservados ao programa, apenas 80 milhões poderão ser usados para a compra de terrenos e ou pagamento dos projetos. Para o governo, a prioridade é a modalidade aquisição de terreno e construção, pois nesse caso o governo ele financia a operações que já contam com o licenciamento e legalização do empreendimento o que reduz o risco de comprar um projeto que depois seja inviabilizado ou tenha a quantidade de unidades reduzida.
m) Será obrigatória a apresentação da Listagem dos Beneficiários, com a identificação do conjunto, que serão contemplados com os financiamentos ao final do prazo de carência, após a avaliação e enquadramento do agente financeiro;
COMENTÁRIO: A apresentação das famílias no momento da contratação vale também para os projetos de compra antecipada. Todas as famílias devem possuir cadastro atualizado no CADÚNICO. Este cadastro é realizado junto a cada prefeitura. A vantagem é que após serem entrevistas, as famílias "aprovadas" assinarão um termo de adesão que lhes garantirá o direito ao contrato ao final da obra, sem nova verificação de renda.
m.1) A substituição de beneficiário constante da listagem inicial poderá ocorrer por desistência do interessado, formalizada à direção da Entidade Organizadora, ou por exclusão aprovada em Ata da Assembleia Geral devidamente registrada, neste caso o beneficiário deverá ter a garantia da ampla defesa e do contraditório; e
m.2) Nos casos de substituição de beneficiário a Entidade Organizadora, obrigatoriamente, informará ao Agente Financeiro encaminhando cópia do documento que formalizou a desistência ou cópia da Ata da Assembleia Geral que ratificou a exclusão;
m.3) As substituições de beneficiários não poderão ultrapassar 30% (trinta por cento) do total da listagem inicial;
n) O enquadramento dos beneficiários desses empreendimentos nos critérios do programa será realizado no momento da contratação com a Entidade Organizadora;
n.1) Os beneficiários assinarão Termo de Adesão ao empreendimento, em conjunto com a Entidade Organizadora e o agente financeiro;
n.2) Quando houver substituição, o enquadramento dos novos beneficiários no programa deverá respeitar os critérios vigentes na data da substituição efetuada com assinatura de Termo de Adesão; e
n.3) As entidades organizadoras deverão, para cada proposta apresentada às instituições financeiras oficiais federais, aprovar os critérios de seleção dos seus beneficiários em assembleia específica, com registro das atas em cartório, regulada pelos respectivos estatutos ou regimentos, divulgando-as em meios que garantam ampla publicidade, conforme previsto na Portaria nº 610, de 26 de dezembro de 2011. A apresentação destes documentos ao agente financeiro é condição obrigatória para a contratação.
COMENTÁRIO: Há um maior detalhamento de como as famílias serão enquadradas e as formas de substituição da demanda. São formalidades necessárias para que a substituição seja interpretada em favor da entidade na hipótese de ocorrência de impasses que sejam levados ao Judiciário. Em termos gerais, a assembleia da entidade é soberana, ou seja, suas decisões, se tomadas com todos os cuidados legais, não podem ser alteradas no Judiciário. O importante é observar os requisitos burocráticos constantes dos estatutos de cada entidade, como respeitar o prazo de convocação da assembleia, notificar formalmente o associado que estiver sofrendo algum processo de exclusão (um caminho que pode ser usado é o envio de uma carta com aviso de recebimento) e permitir que os argumentos de defesa sejam apresentados e apreciados pelos demais associados. Todas as decisões importantes devem constar detalhadamente das atas e registradas no Cartório competente.
Em conclusão, as mudanças realizadas na Resolução 183 vão desburocratizar os projetos e dar mais segurança às famílias. Vamos aguardar a prática para avaliar como elas serão executadas pelos gestores responsáveis por sua aplicação.