A inadimplência é o tormento de muitos síndicos e talvez vários deles considerem uma missão quase impossível zerá-la por completo, com o demonstrativo mensal informando que não há devedores.
Mas é possível, sim, chegar lá. Tudo irá depender do empenho pessoal do síndico, que não deve esperar que a administradora, mesmo empregando muita tecnologia no processo de cobrança, faça tudo. Afinal, qualquer administradora de médio porte emite milhares de boletos a cada mês, e, ainda que envie a maior parte deles por meio eletrônico e dispare e-mails e mensagens de aviso de vencimento ou de título vencido, sempre haverá condôminos que deixam de pagar suas cotas pelos mais variados motivos, inclusive por esquecimento.
É aí que entra a mão do síndico atuante, que tem à sua disposição diversos instrumentos para cobrar os devedores, como o envio de cartas de aviso de título vencido, telefonemas, o protesto, a negativação, e, por fim, mas não menos importante, a execução judicial.
Uma boa providência para ajudar os síndicos que se sentem constrangidos em cobrar condôminos com os quais convivem é inserir no Regulamento Interno a obrigação de protestar ou cobrar judicialmente todos os títulos vencidos a partir de 90 dias, um prazo suficiente para que se esgotem todas as tentativas de acordo.
Como há condôminos que pagam em atraso, porém, dentro do mês corrente, ou do seguinte, deve-se aguardar ao menos 30 dias para o início do envio de cartas de cobrança e dos telefonemas.
Passado esse prazo, iniciam-se as tentativas de recebimento amigável, através da propositura de acordos.
Importante observar que quanto mais a dívida se acumular, maior será a dificuldade em cobrá-la, e mais dificuldade terá o devedor para liquidá-la.
O protesto e a negativação não são medidas recomendáveis porque prejudicam aqueles que, desempregados, procuram uma nova colocação no mercado de trabalho.
Assim, o melhor a fazer nos casos em que os condôminos inadimplentes simplesmente ignoram as tentativas de cobrança, ou tentam postergar as negociações, é ajuizar uma ação de execução sob a égide do Novo Código de Processo Civil (NCPC / Lei Federal 13.105/2015). Nesta, o devedor é notificado para pagar o débito em 72 horas, com o benefício da redução dos honorários advocatícios à metade, não sendo raros os casos em que os juízes decidem fixar os honorários, normalmente de vinte por cento, em dez por cento, que, então, cairiam para cinco por cento, se atendido aquele prazo.
Processo judicial via novo CPC
O processo judicial é justo com o devedor e resguarda o condomínio, porque o executado terá o direito de opor-se à execução, caso não seja o devedor de fato, além de poder, no prazo de 72 horas do recebimento da notificação, depositar 30% do valor da dívida e parcelar o restante em até seis vezes, pagando — vale reiterar — a metade dos honorários advocatícios estipulados pelo juiz.
Caso o devedor não se manifeste, o juiz determinará, primeiramente, a penhora online das suas contas bancárias via Bacenjud, a fim de satisfazer a dívida. Não havendo nelas recursos suficientes para saldar o débito, o próximo bem na ordem de penhora poderá ser a unidade, cabendo aqui ressaltar que tal penhora ocorrerá de maneira onlinevia Arisp— Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo —, de acordo com o previsto no Art. 837 do NCPC. No âmbito do processo, é também possível requerer o bloqueio de veículos em nome do devedor, via Renajud, um sistema online de restrição judicial de veículos criado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
A preferência da cobrança judicial em detrimento do protesto e da negativação justifica-se pela prudência, já que o Art. 1.345 do Código Civil estipula que "o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios" e o § 2º do Art. 1.334 do Código Civil equipara aos condôminos, salvo disposição em contrário na convenção, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Antes de protestar uma cota condominial, deve-se obter a matrícula atualizada do imóvel em questão, cuja validade é de trinta dias. Mas isso nem sempre basta, porque o real proprietário pode ser um promitente comprador, ou um adquirente que detém a posse efetiva do imóvel, mas não registrou a escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
O Superior Tribunal de Justiça reconhece que o promitente comprador de imóvel, já investido na sua posse, detém legitimidade para figurar como réu em ação de cobrança de cotas condominiais em atraso, mesmo que o contrato ainda não tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e desde que a dívida se refira a prestações vencidas após a sua ocupação do imóvel.
Assim, as despesas e cotas condominiais devem ser cobradas do adquirente do imóvel ou do promitente comprador, e não do seu ex-proprietário, mesmo que o contrato correspondente ainda não tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis, se o condomínio tiver ciência da alienação.
São reconhecidos ainda, como devedores das cotas condominiais, os usufrutuários com registro em matrícula e até mesmo os locatários dos imóveis, que podem integrar o polo passivo da demanda. O posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, que se coaduna com as Cortes Estaduais, é no sentido de que "a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promitente comprador ou o locatário, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promitente comprador, etc.) o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado o direito regressivo contra quem se entenda responsável". Tal entendimento foi explanado no Recurso Especial n° 223.282/SC, tendo como Relator o Ministro Ruy Rosado de Aguiar.
Assim, o condomínio tem a possibilidade de cobrar outros, que não o proprietário, devendo, no entanto, atentar para os casos de imóveis cujas matrículas estejam gravadas com alienação fiduciária ou hipoteca, já que esses credores hipotecários ou fiduciários, por terem garantia real, detêm a propriedade resolúvel (revogável) do imóvel, e aí encontramos uma divergência doutrinária e jurisprudencial que se divide em duas correntes:
- A primeira corrente entende que o banco ou o credor com garantia real, por deterem a propriedade resolúvel do bem, também respondem pelos débitos condominiais, vez que eles têm, ainda que parcialmente, investidura de requisitos da propriedade, que é o liame da cobrança condominial;
- Na outra esteira, há os que entendem que os credores com garantia real e consequente propriedade resolúvel devem apenas ser intimados da ação de cobrança, já que a propriedade resolúvel somente se opera se o devedor fiduciário ou hipotecário deixar de pagar as prestações, sendo este último o responsável legal pelo cumprimento das cotas condominiais, até mesmo porque ele usufrui diretamente das benesses do condomínio.
Dos quatro casos de ações executivas impetradas por este colunista em benefício de um mesmo condomínio, todas as dívidas foram integralmente quitadas em, no máximo, cinco meses. E daqueles outrora quatro devedores contumazes, somente um voltou a reincidir, mas já firmou acordo para liquidar o débito vencido em duas parcelas. Até então, foi possível zerar a inadimplência — hoje residual — durante quatro meses. [Análise desenvolvida com a colaboração do advogado Orlando Carlos Pastor Segatti]
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