Despachos/Pareceres/Decisões 46260/2006
Acórdão _ DJ 462-6/0
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 462-6/0 , da Comarca de PARAIBUNA, em que são apelantes VALDOMIRO LEANDRO DA CRUZ e SUA ESPOSA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.
Registro de Imóveis – Extensão e localização da área precariamente descritas na matrícula – Venda de partes ideais com metragem definida – Ofensa ao princípio da continuidade - Impossibilidade de cumprimento de exigências no curso do procedimento - Dúvida procedente - Recurso improvido.
1. Cuida-se de recurso interposto contra sentença proferida (fls. 55/60) pela MM. Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e anexos da Comarca de Paraibuna, que acolheu dúvida suscitada, negando acesso ao fólio de duas escrituras de venda e compra relativas a uma parte do imóvel matriculado sob n° 3.101, com área total de "mais ou menos" 60,00 alqueires. Pela primeira, lavrada em 06 de setembro de 1.993, Joaquim Luiz da Silva e Tereza da Silva venderam a Francisco de Assis Coelho sua parte ideal correspondente a 3,75 alqueires ou 9,075 hectares. Já na segunda, a mesma parte ideal é revendida por Francisco de Assis Coelho e aos recorrentes Valdomiro Leandro da Cruz e sua mulher.
Assim se decidiu em razão dos títulos serem vagos e imprecisos em relação às dimensões e localização da área, além do fato de se estar alienando partes ideais, o que inviabiliza os almejados registros.
Houve recurso a fls. 63/71, no qual há insurgência com relação ao decidido. Prima facie, pugnou-se pela conversão em diligência para que os títulos fossem prenotados. Em seguida, sustentou-se a possibilidade do registro relativo à alienação de partes ideais do imóvel. Na ocasião, foram juntados novos documentos (fls. 74/ 80).
A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não conhecimento e, subsidiariamente, pelo improvimento do recurso (fls. 89/93), ante a precária descrição do bem a ferir o princípio da especialidade objetiva.
Determinou-se a conversão em diligência, para que os títulos fossem prenotados (fls. 95/96).
As partes tiveram ciência dos novos documentos juntados, só havendo o MP se manifestado a respeito (fls. 119/123).
Em primeiro lugar, porque há incerteza relativa às dimensões e exata localização do imóvel, conforme bem apontado na r. sentença recorrida.
É preciso que, em primeiro lugar, o imóvel objeto da futura matrícula corresponda, por completo, àquele transcrito, persistindo, em segundo lugar, uma descrição tabular capaz de afastar os riscos de sobreposição, total ou parcial, com outros prédios e que contenha, em terceiro lugar, lastro geográfico possibilitador da efetiva identificação do bem.
A descrição do bem, tanto na matrícula, quanto nos títulos em comento, é mesmo vaga, imprecisa e insuficiente. Não há descrição do espaço ocupado pelo imóvel no solo, medidas perimetrais, rumos norteadores ou pontos de amarração, sendo que a perpetuação de tal irregularidade representa manifesta ofensa ao princípio da especialidade objetiva.
Nesse ritmo, explicita Ricardo Dip: "A determinação de um imóvel, corpo físico, unitário e atual, em ordem a sua matriculação, é o que se entende sob a denominação especialidade objetiva. Determinar essa substância corpórea individua é identificá-la por algumas das categorias ou predicamentos que nos dizem qual é o modo de ser da substância.Em particular, o que se faz com determinar um imóvel é responder a estas indagações: qual é o seu tamanho? qual é sua figura? Onde se localiza? Em outros termos: quais são sua quantidade, sua qualidade e seu lugar?" (Do Controle da Disponibilidade na Segregação Imobiliária, apresentado no XIV Encontro Nacional dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1987, p. 03, "apud" Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, p. 66). Na hipótese vertente, observando-se a matrícula, constata-se que é apenas mencionada a dimensão da área, seguida da expressão "mais ou menos", seguindo-se um elenco de nomes de confrontantes (fls. 31). Não há medidas, rumos, amarrações ou referências. Nada que permita saber onde está, realmente, o terreno.
A hipótese, portanto, demanda prévia retificação, o que deve se dar nas vias próprias.
O alegado erro e eventual retificação de matrícula não podem ser apreciados no presente procedimento de dúvida, via pela qual não pode ser alterada a situação jurídica do imóvel hoje existente.
Com relação aos respeitáveis julgados colacionados pelos recorrentes, deve ser ressaltado que a venda de frações ideais até pode ser levada ao folio, desde que expressa em percentuais incidentes sobre a área e não em medida certa ("correspondendo a 3,75 alqueires ou 9,075 hectares"), como aqui verificado.
Neste sentido, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, capítulo XX, item 151, "verbis":
151. É vedado proceder a registro de venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem certa, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil, caracterizadores, de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou desmembramentos.
No mesmo jaez, o decidido por este Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Apelação Cível nº 000.156.6/3-00, como se nota:
Por outro lado, a falta de descrição da área alienada não obsta o registro, posto que, tratando-se de partes ideais, não se pode mesmo descrever o objeto da compra e venda, sob pena de se tornar parte localizada, o que não se admite.
A referida menção na escritura não impede o registro, posto que foi operada a venda de parte ideal correspondente a 10% do todo descrito no título.
Mas, para que seja possível o registro das frações ideais na forma pretendida pelo recorrente, não poderá ser considerada aquela identificação, posto que é vedado o registro de parte ideal que ostente localização, numeração ou metragem certa, conforme dispõe o item 151 do capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, tendo em vista a evidente descaracterização do condomínio tradicional.
Conforme observado pelo registrador, no que concerne ao segundo título, impossível se atender ao reclamo dos recorrentes sem afrontar o princípio da continuidade.
A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: "nemo dat quod non habet". "Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel, nem, tampouco, onerá-lo" (Tabosa de Almeida, Das Inexatidões Registrais e sua Retificação, Revista de Direito Imobiliário, n. 11, p. 53).
Finalmente, fica observado que não se admite o atendimento de exigências no curso do procedimento da dúvida.
Por tal razão, os documentos juntados a destempo (e até mesmo por ocasião das razões do recurso) são aqui ineficazes.