Prezado Condômino(a).
Concluímos a recuperação jurídica dos nossos empreendimentos e, a partir de agora, estamos em condições de proclamar que somos efetivamente donos do que supúnhamos haver um dia contratado com a Falida ENCOL. Lamentamos que a Erevan, empreiteira por nós contratada no primeiro momento, e que teria o papel de garantir os acordos por nós ratificados em escritura pública, não nos tenha podido acompanhado até este feito. Desde o seu enfraquecimento, que culminou em recente pedido de concordata, nós, da Comissão de Obras, nos obrigamos a assumir o papel de incorporador, dando solução a um grande número de problemas, para o qual não havíamos nos compromissados para com a coletividade. O nosso papel de auditores de uma construção há muito foi ultrapassado para o de coordenadores e executores de um negócio, até então dependente de decisões judiciais e regularizações de ordem cartoriais e de fazendárias. Vale ressaltar, e aqui vão nossos agradecimentos, a fundamental participação de todos aqueles condôminos que persistiram adimplindo aos seus condomínios viabilizando os recursos necessários para a o projeto de recuperação jurídica, hoje concluído.
Companheiros, estamos agora com um empreendimento limpo e comercialmente viável. Estaremos reiniciando as obras de conclusão a partir de novos contratos de incorporação com a certeza de que objetivamos o interesse da maioria e, em breve, nós, da Comissão de Obras, reassumiremos o nosso papel original de auditores de uma empresa construtora e incorporadora, responsável legal pela conclusão dos nossos empreendimentos.
A compreensão dos itens abaixo relacionados será de extrema importância para nossa Assembléia Geral Ordinária cujo edital de convocação se encontra em anexo e é detalhado ao final desta carta. Faça contato com Comissão de Obras, o nosso objetivo é esclarecer, antecipadamente, todas as decisões que deveremos levar à deliberação da Assembléia.
1. Conclusão da recuperação jurídica dos empreendimentos
Comunicamos com grande alivio e satisfação que, no dia 28 de maio último, pagamos e obtivemos da prefeitura 228 guias de ITBI e assinamos com a CLAMA as escrituras das 142 unidades remanescentes do estoque dos nossos empreendimentos. Esta operação, que hora concluímos, nos possibilitou solicitar ao juízo da 13º Vara Cível o alvará de cancelamento da promessa de compra e venda celebrada entre a CLAMA e a ENCOL e, por conseqüência, permite que o 9º RGI registre todas as escrituras definitivas e de promessa lavradas pelo 18º Oficio para os nossos condôminos, escrituras essas que aguardam, com os emolumentos pagos, o registro do memorial de incorporação, que teve o seu tramite por nós solicitado, concomitante ao levantamento das indisponibilidades até então existentes sobre a matrícula dos terrenos.
1.1. Venda de Estoques para pagamento de ITBI, Escrituras e Registros.
Com a venda da primeira unidade, de um lote inicial de 8, no edifício San Filippo, e com pagamento antecipado feito por um condômino, viabilizou-se o pagamento das escrituras e do ITBI ( Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ) das citadas 8 unidades. Com a venda de mais 2 unidades, uma também a condômino e outra a terceiro e ainda lançando mão da arrecadação de condomínio, pagamos à prefeitura os ITBIs das 142 unidades remanescentes do estoque bem como os das 86 unidades ligadas a acordos judiciais da CLAMA, totalizando assim as 236 Guias de ITBI, cujos valores foram negociados com a administração municipal. Com a venda de mais 3 unidades ( já acertadas ), estaremos em condições de pagar as escrituras e os registros das unidades que compõem todo o estoque da obra.
1.1.1. Dificuldades na Venda de Unidades de Estoque.
O pagamento dos ITBIs se tornou um fato de difícil concretização. Na última assembléia, ficou decidido que venderíamos unidades do estoque com a finalidade de, em primeiro lugar, pagar o ITBI das unidades que participavam do processo da transferência para os Condomínios e a posterior lavratura das respectivas escrituras para, finalmente, registrar as unidades no 9º RGI. A dificuldade resultou do fato de que passamos de uma situação de grande interesse demonstrado pelos condôminos em relação à compra das unidades postas à venda para uma grande dificuldade de efetivamente vender um número mínimo de unidades que possibilitasse o simples pagamento do ITBI. A venda a não condôminos foi dificultada não só pela ausência dos registros, como também pela inexistência de empresa cumprindo o papel de incorporadora dos empreendimentos.
2. Concordata da Erevan.
Toda a montagem da solução para os empreendimentos baseou-se na contratação de uma empresa, a Erevan, que receberia, como pagamento, os saldos devedores confessados e as unidades de estoque e assumiria o compromisso de nos entregar os prédios prontos, procedimento contratual que foi amplamente divulgado e é de pleno conhecimento de todos, inclusive quanto aos valores. Acontece que, como em carta anterior já ressaltamos, a Erevan, frente a dificuldades de ordem financeiras decorrentes de obras públicas não pagas, não pode cumprir seu papel de alavancar o nosso empreendimento, só podendo trabalhar como executora de obra contra pagamento, não podendo correr nenhum risco. Fomos então surpreendidos pela posterior concordata da Erevan e, na fase de transição delicada na qual estávamos, tivemos que agir com muita cautela para não vermos desarticularmos o nosso processo de recuperação fase de conclusão. Agora, após a assinatura das escrituras das unidades de estoque, garantidos que estamos, poderemos resolver esta situação.
2.1. Rescisão dos contratos de conclusão e de recuperação dos empreendimentos.
Inicialmente paralisamos os pagamentos a Erevan, e a partir de agora, com os estoques da obra garantidos por escritura, oficializaremos a rescisão dos contratos.
2.2. Obras de recuperação e reforço das estruturas dos empreendimetos.
Conforme carta da Erevan, divulgada aos condôminos em novembro ultimo, foi concluídas as obras de recuperação estrutural nos empreendimentos Villa Borghese e San Filippo, também nos dois empreendimentos foi concluído o reforço de colunas legado das obras da falida Encol. Quanto as obras de reforço a resistência de ventos, cuja necessidade foi caracterizada por laudos de calculo estrutural, estão concluído também nos edifícios San Marco e San Michel, incluindo os subsolos comuns aos dois edifícios, restando concluir ligação da laje de piso do 3º subsolo com o reforço executado nos 6 poços de elevadores. Restou concluir também o mesmo reforço a resistência de ventos no edifício san filippo, cuja solicitação de carga elétrica foi sistematicamente negada durante o período ultimo de racionamento de energia.
3. Plano de negócio para a conclusão dos empreendimentos com nova Construtora.
Objetivando restabelecer os parâmetros de comercialização dos empreendimentos, foi elaborado um plano de negócio à luz das atuais condições do mercado imobiliário, financiamento, captação de recursos de investidores e também da situação legal em que hoje nos encontramos. Este plano deverá resultar em novos contratos de construção, onde serão observados os itens abaixo relacionados.
3.1. A repetição do contrato com preço fixado.
Como todas as escrituras foram baseadas em valores fixados com base na data de agosto de 1998 e com índices de correção definidos, será indispensável que os novos contratos respeitem todos os valores e índices de reajuste anteriormente pactuados em escritura pública. Em caso contrário, teríamos que obter não só anuência de todos os condôminos, assim como também a concordância da CLAMA, em relação aos novos contratos de construção e incorporação, o que seria praticamente impossível, pois teríamos que iniciar do zero todo o processo de reorganização civil dos empreendimentos.
3.2. A necessária figura do incorporador para a venda de unidades ao mercado.
Com o decorrer dos tempos, houve uma profunda transformação em nossos empreendimentos, onde a solução para a sua conclusão baseava-se, na sua maior parte, na resultante da soma dos valores dos saldos devedores confessados adicionados a poucas unidades de estoque. Hoje, o valor necessário à conclusão depende, basicamente, da venda dos estoques e da revenda de unidades daqueles que desejarem sair do negócio, que só terá a liquidez necessária, quando levados ao mercado imobiliário através de empresa que assuma legalmente a responsabilidade de incorporadora, junto ao 9o RGI, garantindo assim aos novos compradores a conclusão do negócio imobiliário a ser contratado.
3.3. O pagamento dos saldos devedores na ausência de financiamento.
Como dito no item anterior, torna-se imperioso levar ao mercado um grande número de unidades, que só terão bom valor de venda, quando eliminado o estigma da falida Encol. Isto só faremos com obras em andamento, pelo menos por um ano, no entorno da conclusão das estruturas. Esta é a parte menos dispendiosa do cronograma da obra, que terá que ser executado com recursos provenientes do pagamento de parte dos saldos devedores, acrescidos de eventuais vendas de unidades de estoque e/ou dos saldos devedores de unidades de condôminos que fizerem opções de venda para saírem dos empreendimentos .
3.4. O cronograma de Obras.
Objetivando possibilitar a participação da maioria, estaríamos contratando o mesmo cronograma de obras aprovado em nossa última assembléia de maio de 2001, que se caracteriza por um período inicial de 12 meses de obras exclusivamente voltadas para a conclusão das estruturas. Desta forma, estaríamos iniciando pela parte menos custosa e mais conclusiva da obra e, por conseqüência, limitaríamos o investimento inicial dos condôminos participantes permitindo agregarmos uma maior valor e conseqüente melhor preço para todo o empreendimento.
3.5. A perspectiva de financiamento para saldos devedores e venda de unidades.
A partir do registro do memorial de incorporação dos empreendimentos, estaríamos aguardando carta de crédito da CAIXA, assim como de outros agentes financeiros, visando o financiamento dos saldos devedores ou de parte destes. Na conjuntura atual, praticamente, não existe oferta de financiamento imobiliário para empreendimentos dentro das nossas características. Contudo, apesar de adiarmos a alternativa de financiamento imediato, no futuro, se financiamento houver, estaríamos melhor habilitados do que hoje, tendo em vista que o estágio das obras, até então concluídas seria compatível com o interesse manifestado dos agentes financeiros com quem negociamos.
3.6. As opções de venda aos que queiram sair dos empreendimentos.
Temos sido freqüentemente abordados por condôminos que, estando inadimplentes para com os condomínios, buscam uma forma de sair dos empreendimentos através da venda de suas unidades. No entanto, esta revenda só será possível dentro de condições previstas em escritura e com as obras em andamento, pois os saldos devedores respectivos são parte integrante do orçamento da obra. Temos em meta criarmos um instrumento jurídico que possibilite aos condôminos que não queiram mais permanecer no empreendimento de firmarem opções de venda de suas escrituras em bases semelhantes a cláusulas específicas das escrituras definitivas, onde, ao optar pela venda, seria suspensa a cobrança de cotas de condomínios da unidade até que sua venda a terceiros se efetivasse quando então o condômino optante seria ressarcido dos valores pagos à falida Encol.
3.7. A necessidade de consenso e homologação dos contratos de incorporação e construção.
Para que uma empresa construtora venha a assumir a incorporação dos nossos empreendimentos, é necessário o respaldo da maioria e da aprovação, em assembléia, da retomada das obras com recursos próprios e a conseqüente exigibilidade dos saldos devedores, conforme cláusula específica das escrituras de compra e venda. Para tornar bem clara a responsabilidade e atender também as necessidades de garantias de parte da empresa construtora e incorporadora a ser contratada, levaremos à AGO todos os contratos de construção e incorporação para serem conhecidos e homologados, caracterizando assim o consenso dos condomínios para com os contratados.
4. Convocação de Assembléia Geral Ordinária
Foi convocada Assembléia Geral Ordinário para o dia 28 de julho de 2002, segundo edital em anexo publicado em jornal de grande circulação. Esta data foi marcada, segundo nossos advogados, Dr.Arthur Peixoto e Dr.Roberto Barchilon, para que nesta ocasião tenhamos completado tramitação dos processos de registro das escrituras e do memorial de incorporação no 9o RGI, sem os quais não estaremos habilitados a decidir sobre os itens da pauta da convocação, que viabilizam a retomada, em definitivo, das obras de conclusão a partir de novas responsabilidades sob contratos de incorporação imobiliária.
4.1. Pauta da assembléia
A pauta desta AGO foi definida com o objetivo de homologarmos os novos contratos de construção, a partir da responsabilidade de incorporação e do aporte de recursos próprios. Também temos em pauta uma solução de saída para contemplar condôminos que assim optarem. Ainda consta da pauta decidir sobre a possibilidade, ou não, de outorgas de escrituras a ainda supostos adquirentes da falida Encol, bem como a devolução de cotas de condomínio indevidamente pagas pelos mesmos.
4.1.1. Decidir quanto à homologação de novos contratos objetivando a conclusão dos empreendimentos com base na aplicação da cláusula nona, parágrafo único das escrituras de compra e venda, e da cláusula quarta, parágrafo primeiro das escrituras de promessa de compra e venda.
Homologar Contratos de Construção e Incorporação a partir de recursos próprios.
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA (Definitiva) - CLAUSULA NONA - CONDIÇÃO SUSPENSIVA: O Pagamento do débito confessado na cláusula anterior tem sua exigibilidade condicionada ao início da execução do cronograma físico financeiro da obra a ser aprovado pela Comissão de Obras, representando os compradores. PARÁGRAFO ÚNICO: Se não for obtido financiamento, poderão os compradores deliberar em Assembléia Geral, por maioria absoluta dos adquirentes, a retomada da obra com recursos próprios, estabelecendo o parcelamento sobre o saldo devedor em prestações a serem satisfeitas durante o seu curso e também.
ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - CLAUSULA QUARTA - CONDIÇÃO SUSPENSIVA: O Pagamento do débito confessado na cláusula anterior tem sua exigibilidade condicionada ao início da execução do cronograma físico financeiro da obra a ser aprovado pela Comissão de Obras, representando os compradores. PARÁGRAFO PRIMEIRO: Se não for obtido financiamento, poderão os compradores deliberar em Assembléia Geral, por maioria absoluta dos adquirentes, a retomada da obra com recursos próprios, estabelecendo o parcelamento sobre o saldo devedor em prestações a serem satisfeitas durante o seu curso e também.
4.1.2. Decidir quanto a estender aos promitentes compradores o que consta do parágrafo segundo e terceiro da cláusula oitava das Escrituras de Compra e Venda e tornar facultativa a opção de venda de suas unidades, baseada nos termos da referida cláusula.
Criar Opção de venda a condôminos desistentes
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA (Definitiva) - CLAUSULA OITAVA - DA CONFISSÃO DE DÍVIDA - PARÁGRAFO SEGUNDO: Que caso o(s,a,as) COMPRADOR(ES,A,AS), por qualquer que seja o motivo, não consiga(m) o financiamento de seu(s) saldo devedor e nem venha a acordar o pagamento das parcelas junto à Comissão de Obras até a data de assinatura do contrato de financiamento com o agente financeiro, a unidade será considerada como disponibilizada para venda a terceiros, mediante procuração acima outorgada à Comissão de Obras, que em nome do(s,a,as) COMPRADOR(ES,A,AS) contratará empresa corretora para comercialização de seus direitos, ficando desde já estabelecido que neste caso terá(ão) o(s,a,as) COMPRADOR(ES,A,AS) direito à devolução do que houver efetivamente pago pelo e no contrato que preteritamente havia firmado com a ENCOL S/A, devolução esta que se fará em até 06 (seis) parcelas mensais e sucessivas, deduzido do valor a ser devolvido 5% (cinco por cento) a título de comissão de corretagem. PARAGRAFO TERCEIRO: Caso o valor da venda venha a exceder o total já pago pelo(s,a,as) COMPRADOR(ES,A,AS) mais o saldo devedor vincendo, esse excedente reverterá em favor da Comissão de Obras, que aportará o recurso para a aplicação em benfeitorias a serem introduzidas na própria obra. A COMISSÃO DE OBRAS perseguirá a venda da unidade pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias, tomando-se como termo inicial de prazo a assinatura da opção com a corretora de imóveis que venha por ela a ser contratada.
4.1.3. Decidir quanto a outorga de escritura a adquirentes da falida Encol em nossos empreendimentos, que não confirmaram as suas opções de compra e decidir quanto à forma de devolução de cotas de condomínio eventualmente pagas pelos mesmos.
Homologar Situação das unidades de estoque frente ao contrato de incorporação.
4.1.4. Prestação de contas referente ao exercício de janeiro a dezembro de 2001.
A Comissão de obras tem regularmente apresentados prestação de contas ao Conselho Consultivo através da nossa administradora Reserva Negócios Imobiliários, levares a AGO com o parecer do Conselho as respectivas contas para apreciação análise e aprovação.
4.2. Participação na Assembléia
Não poderão, de acordo com as convenções de condomínio dos edifícios San Marco, San Michel e San Filippo, usar do direito de voz e voto os condôminos que estiverem em atraso com as respectivas cotas condominiais.
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - CAPÍTULO 5 - XIII - PARÁGRAFO TERCEIRO: Não poderão tomar parte nas Assembléias os Condôminos que estiverem em atraso no pagamento das suas contribuições ou multas que lhes tenham sido impostas. Esses condôminos não poderão votar ou ser votados nas assembléias e sempre que na lei ou nesta convocação se exigir maioria ou a minoria qualificada das unidades cujos proprietários estiverem quites no tocante aos aludidos encargos, XIV.