MENTOR JURÍDICO : STJ DECIDE QUE PROIBIÇÃO DE USO DE ÁREAS COMUNS POR CONDÔMINOS INADIMPLENTES É ILEGAL
Ocorre que a legislação em vigor estabelece para a hipóteses de atraso no pagamento da "taxa de condomínio" multa de apenas 2% (dois por cento), o que leva muitos moradores a priorizar outras despesas cuja inadimplência leva a consequências mais gravosas (cartão de crédito, cheque especial, plano de saúde etc.).
Diante do aumento da inadimplência, alguns condomínios passaram a adotar medidas de restrição de uso de áreas comuns para os inadimplentes. Assim, por exemplo, alguns regimentos internos passaram a estabelecer que os moradores inadimplentes não poderiam utilizar a churrasqueira, a piscina, o salão de festas ou a academia até a integral quitação dos débitos.
Trata-se de uma reação natural ao aumento da inadimplência dos condôminos em prejuízo do equilíbrio financeiro do condomínio. No entanto, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que a adoção de medidas dessa natureza é ilegal (vide resumo da decisão abaixo.
A Corte Superior decidiu que a única forma legítima de combater a inadimplência é exercer a cobrança judicial da dívida, dada a possibilidade de penhora do imóvel do devedor, na medida em que a proteção ao bem de família não alcança dívidas condominiais.
O STJ argumentou ainda que a proibição de uso das áreas comuns é medida vexatória sem amparo legal capaz de ofender a dignidade dos devedores. Sustentou que a legislação permite para a hipótese de inadimplência contumaz por decisão de ¾ dos condôminos a aplicação de multa, num primeiro momento, de cinco vezes o valor da cota (500%) e, se mantida a postura antisocial do devedor, multa equivalente a dez vezes o valor da contribuição mensal (1000%).
Ocorre que é extremamente difícil reunir ¾ dos condomínios para decidir qualquer assunto. A correria do dia a dia e a sobrecarga de trabalho da maioria das pessoas impede a participação nas Assembleias. A experiência demonstra ser baixíssima a participação dos moradores nas reuniões de condomínio.
Ademais, infelizmente, o acesso ao Judiciário, como regra, é bastante dispendioso e o processo demorado. Por isso, muitos condomínios simplesmente não recorrem à Justiça para cobrar seus créditos dos condôminos inadimplentes.
Dessa forma, a decisão em tela torna ainda mais delicada a situação dos condomínios, na medida em favorece a inadimplência. A solução para o problema parece cada vez mais distante.