O síndico profissional Walter Silva e as obras em curso em condomínio da zona Sudoeste de São Paulo; no detalhe, imagem da fachada em obra
Afinal, entregue há cerca de oito anos no Jardim Pirajussara, na zona Sudoeste Capital, com três torres (dois blocos em cada) e 391 apartamentos, o condomínio vinha convivendo até o final de 2019 com um processo de degradação da monocapa, sistema de acabamento de suas fachadas.
De acordo com o síndico profissional Walter Silva, que assumiu a gestão do residencial em maio de 2019, esse histórico começou a ser revertido no final daquele ano, quando os condôminos aprovaram, em assembleia, a contratação de uma inspeção predial da fachada. O objetivo era recuperar o quanto antes o sistema e eliminar os transtornos causados aos moradores por inúmeros pontos de infiltração no interior de suas unidades.
Além da inspeção predial, o condomínio obteve ainda o laudo de um fabricante de tintas, o qual sugeriu duas opções de tratamento, uma mais completa, a outra convencional. "Apesar de mais cara, os condôminos aprovaram a recuperação completa", observa o síndico. Os trâmites de análise dos laudos, da concorrência e de aprovação da contratação ocorreram durante o primeiro ano da pandemia e, mesmo dentro deste contexto, as obras foram iniciadas em setembro de 2020, com previsão de término em doze meses.
Orçadas em R$ 615 mil, cerca de dois terços desse valor foram divididos em 24 parcelas com o prestador de serviços. Uma parte foi paga com recursos próprios do condomínio, o restante a partir de um rateio extra que começou apenas em fevereiro de 2021, afirma Walter Silva, que herdou um débito de R$ 150 mil no caixa ordinário. A recuperação da fachada entrou em pauta depois da reorganização financeira das contas, diz. Não havia como adiar o serviço, r essalta.
Quatro principais problemas se destacavam nas superfícies, segundo o laudo de inspeção do engenheiro Claudio Estephan:
- A monocapa fora aplicada originalmente, durante a construção das torres, "sem a presença de argamassa de regularização";
- As juntas de dilatação entre um bloco e outro de uma mesma torre apresentavam vícios construtivos, como "deficiência na aderência e na profundidade" e não atendimento ao "fator de forma" (padrão técnico indicado para esses casos). As juntas eram principal ponto de infiltração nas unidades;
- Havia excesso de sujidade, "indicando a alta absorção de água pela monocapa, causando infiltrações nas paredes internas";
- Intervenções pontuais corretivas sobre desplacamentos e fissuras tinham sido feitas antes, com diferenças na textura e tonalidade.
Detalhe da junta de dilatação (já tratada, em cinza) entre dois blocos de uma mesma torre
O quadro impossibilitava a recuperação da fachada pelo tratamento convencional recomendado pelo fabricante da monocapa, segundo o qual a superfície deve ser periodicamente lavada. Mas isso não havia sido feito pelo condomínio até 2019. O engenheiro Claudio Estephan observa que os andares mais altos apresentavam maior concentração de sujidade. Nas imagens a seguir (pág. 24), é possível ter uma ideia de como é uma monocapa impregnada de sujeira em comparação aos setores já tratados, no entanto, o topo das torres se encontrava com um aspecto ainda mais deteriorado.
Vista geral da fachada das torres do condomínio antes (à esq.)e depois da recuperação (à dir.)
Imagens de pontos da fachada em monocapa antes (à esq.) e depoi s da recuperação (à dir.)
Seguindo os laudos do engenheiro e do fabricante de tintas, o trabalho em curso nas fachadas do condomínio inclui três principais intervenções:
A) Tratamento das trincas, fissuras e desplacamentos;
B) das juntas entre os blocos das torres; e,
C) recuperação dos panos (superfícies) em monocapa através dos seguintes procedimentos, ratificados pelo fabricante dos materiais:
- Lavagem de toda a superfície;
- Aplicação de uma demão de um fundo preparador, "cujo objetivo é agregar as partículas soltas";
- Aplicação de duas demãos de um fundo flexível, "que ajuda na impermeabilização da fachada ao vedar as microfissuras";
- Aplicação de três demãos de uma tinta acrílica emborrachada, não fosca, nas tonalidades algodão egípcio e camurça. Claudio Estephan pontua que é preciso aguardar um intervalo mínimo recomendado pelo fabricante entre uma demão e outra, ou seja, a recuperação tem exigido um serviço meticuloso, mas que ao final "conseguirá recompor o padrão satisfatório do acabamento de um condomínio novo". Além das intervenções nas fachadas externas, já foi realizada a pintura de todos os halls das torres e das escadarias. E, de acordo com o síndico Walter Silva, após a conclusão da obra, ele irá mobilizar sua equipe de manutenção para recuperar cerca de 50 unidades afetadas pelas infiltrações nos últimos anos.
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