Informações e orientações às serventias extrajudiciais com atribuição de notas e Registro de Imóveis, relativas ao ITBI, especificamente com relação:
Forma de Apuração e Geração da guia;
Orientações para geração da guia;
Pagamento e parcelamento; e
Manutenção / atualização cadastral.
Para consultar informações gerais sobre o tributo, tais como hipótese de incidência, conceitos gerais, situações específicas, base de cálculo, alíquotas e dispensa do recolhimento (isenção, imunidade e não-incidência), clique aqui.
Para acessar o link que permite a geração de guias pela serventia, clique aqui.
1. Apuração e Geração da Guia (Lançamento):
Com o advento da Lei Complementar n. 683/2019, o ITBI passou a ser apurado pelo próprio contribuinte. Porém, considerando que o novo sistema que permitirá ao contribuinte realizar a apuração e geração da guia online ainda se encontra em fase de desenvolvimento, a geração da guia para recolhimento do ITBI deverá ser feita pelo Tabelionato de Notas ou pela Prefeitura Municipal de Florianópolis.
1.2. Novo sistema
O Município de Florianópolis está implantando um novo sistema que permitirá ao adquirente, na qualidade de contribuinte do ITBI, realizar toda a apuração e recolhimento do ITBI por conta própria, através do envio de Declarações digitais.
1.3. Metodologia atual
Enquanto o sistema não está implantado, a apuração e recolhimento do ITBI pelo contribuinte dependerão da geração da guia pelo Tabelionato de Notas escolhido pelas partes ou pela própria Prefeitura Municipal de Florianópolis.
1.3.1. Da geração da guia pela Prefeitura Municipal de Florianópolis
Nos seguintes casos, a geração da guia deverá ser feita exclusivamente pela Prefeitura Municipal de Florianópolis:
a) Aquisição por instrumento particular (contrato social, contrato de compra e venda com valor inferior a 30 vezes salários-mínimos e outros), em que não há exigência legal ou opção das partes pela celebração de instrumento público;
b) Transmissão decorrente de determinação judicial, inclusive arrematação em hasta pública;
c) Pagamento do preço (total ou parcial) mediante financiamento bancário compreendido no:
i. Sistema Financeiro da Habitação (SFH);
ii. Programa de Arrendamento Residencial (PAR); ou
iii. Habitação de Interesse Social (HIS).
d) Utilização de escritura pública, mas com Valor Venal Declarado pelo contribuinte inferior ao Valor Venal Apurado de ofício pelo Município de Florianópolis (para maiores informações, leia o item Base de Cálculo a seguir).
Destaca-se que, mesmo sendo gerada a guia pelo Município de Florianópolis, o lançamento é realizado por homologação. Ou seja, cabe ao contribuinte (adquirente) declarar o valor venal e as demais informações da transmissão para que a Prefeitura Municipal de Florianópolis somente faça a geração da guia, sem exame prévio quanto ao conteúdo dos documentos. Realizado o pagamento do ITBI e ocorrida a transferência do imóvel, o Município tem um prazo de 5 (cinco) anos para homologar (aprovar) o lançamento realizado. Caso seja verificada inconsistência, a eventual diferença de valor será exigida com as penalidades cabíveis.
Para saber sobre as modalidades de processos existentes para solicitar a geração da guia ao Município, leia o item 6.3.3 abaixo ("Tipos de processos administrativos").
1.3.2. Da geração da guia pelo Tabelionato de Notas / Escrivania de Paz
Nos demais casos em que a Escritura Pública for exigida para conferir validade ao negócio jurídico ou em que as partes optem pela sua lavratura mesmo não sendo obrigatória, a geração da guia poderá ser realizada pelo próprio Tabelionato de Notas escolhido pelas partes.
Caso o Tabelionato de Notas / Escrivania de Paz não tenha cadastrado para realizar a geração da guia de recolhimento de ITBI perante o Município de Florianópolis, o titular pode optar por solicitar a geração da guia pela própria Prefeitura Municipal de Florianópolis (vide item 6.3.3) ou solicitar a criação de um usuário para a respectiva serventia (vide item 9).
1.3.3. Tipos de processos administrativos
Quando a geração tiver que ser realizada pela própria Prefeitura Municipal de Florianópolis, existem dois tipos de processo:
a) ITBI – Lançamento com Valor Declarado; e
b) ITBI – Lançamento com Valor Incontroverso.
1.3.3.1. ITBI – Lançamento com Valor Declarado
Referente à solicitação de geração da guia, pela Prefeitura Municipal de Florianópolis, para recolhimento do ITBI, a ser feita obrigatoriamente pelo ADQUIRENTE ou procurador com poderes especiais para tanto, exclusivamente nas seguintes hipóteses:
a) Valor Venal declarado pelo contribuinte é inferior ao Valor Venal apurado de ofício pela PMF – para maiores informações, consulte o item 4 acima;
b) Valor Venal declarado pelo contribuinte é igual ou superior ao Valor Venal apurado de ofício pela PMF, mas inferior ao valor efetivamente negociado;
c) Aplicação de redução de alíquota para financiamentos que não se enquadram nas hipóteses previstas no art. 285 da LC007/97 – para maiores informações, consulte o item 5 acima;
d) Imóvel na planta ou em construção, quando o contribuinte pretende recolher o ITBI somente com base no valor do terreno, sem a incidência do ITBI sobre a edificação – para maiores informações, consulte o item 3.5 acima;
e) Transferência de outros direitos reais que não a propriedade plena (usufruto, uso, superfície, habitação, nua-propriedade, domínio útil, enfiteuse e domínio direto).
Para obter mais informações sobre como abrir o processo e quais documentos são necessários, acesse este link:
http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=5228
1.3.3.2. ITBI – Lançamento com Valor Incontroverso
a) Valor Venal declarado pelo contribuinte é igual ou superior ao Valor Venal apurado de ofício pela PMF e igual ou superior ao valor negociado entre as partes – para maiores informações, consulte o item 4 acima;
b) Aplicação de redução de alíquota para financiamentos que se enquadram nas hipóteses previstas no art. 285 da LC007/97 – para maiores informações, consulte o item 5 acima;
c) Imóvel na planta ou em construção, quando o contribuinte pretende recolher o ITBI com base no valor do terreno somado com o valor da edificação - para maiores informações, consulte o item 3.5 acima;
d) Arrematação em hasta pública judicial, independentemente do valor.
Para obter mais informações sobre como abrir o processo e quais documentos são necessários, acesse este link: http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=5227
2. Orientações à serventia para a geração das guias de ITBI
Respeitosamente, orientamos à serventia que observe atentamente às seguintes orientações ao realizar a geração de guias para recolhimento de ITBI em favor do Município de Florianópolis:
a) Identificação do imóvel
Sugerimos sempre consultar previamente a Certidão de Cadastro para Fins Gerais (http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/sistema.php?servicoid=4260) para verificar se a identificação do imóvel contida no Cadastro Imobiliário converge com a identificação do imóvel contida na matrícula.
Caso não consiga confirmar com segurança de que a inscrição indicada se refere efetivamente ao imóvel que está sendo negociado, não realize a geração da guia, pois pode se tratar de imóvel diverso.
b) Características do imóvel
Sempre verifique se as características do imóvel contidas no Cadastro Imobiliário convergem com a descrição contida na matrícula imobiliária.
Em caso de terrenos, lotes ou semelhantes, não realize a geração da guia se a "área territorial total" constante do Cadastro Imobiliário não convergir exatamente com aquela descrita na matrícula. O mesmo se aplica no caso de edificações, quando a "área construída da unidade" constante do Cadastro Imobiliário não convergir exatamente com aquela indicada na matrícula. Para confirmar estas áreas, utilize a Certidão de Cadastro para Fins Gerais acima indicada.
Havendo divergência de área, oriente o ADQUIRENTE a ingressar com um processo administrativo (ITBI – Lançamento com Valor Declarado ou ITBI – Lançamento com Valor Incontroverso, conforme o caso) para que realizemos a regularização cadastral no próprio procedimento de geração da guia.
c) Unidades no lote
Sempre observar o campo "Número de unidades no lote" contida na Certidão de Cadastro para Fins Gerais para verificar se o imóvel que está sendo transmitido, quando registrado sob uma única matrícula, não está cadastrado sob mais de uma unidade perante o Município.
Caso se enquadre nesta situação, deve ser gerada uma guia de ITBI para cada unidade, pois todas as unidades compõem um único imóvel.
d) Fração
O campo da fração transmitida, denominada no link disponibilizado aos cartórios (http://adm2.pmf.sc.gov.br/stm/iframes/itbi/itbi_cartorio.list.php) para geração das guias de ITBI como "Percentual Imóvel (%)", somente deve ser utilizado quando estiver sendo realizada a transmissão de uma fração / quota parte do imóvel.
Este campo NÃO deve ser utilizado com o intuito de permitir a (i) geração de guias com valores inferiores ao do Município; (ii) geração de guias com valores complementares; ou (iii) geração de guias relativas à transmissão de outros direitos reais.
No caso de imóveis na planta ou em construção, quando o adquirente pretende recolher o ITBI com base no valor do terreno e da edificação, este campo deve ser preenchido com a fração ideal do terreno mencionada no contrato ou escritura, podendo ser gerada uma única guia relativa à soma das frações ideais (caso envolva mais de uma unidade), caso ainda não tenha havido a emissão do HABITE-SE da edificação. Ainda no caso de imóvel na planta ou em construção, caso a pretensão do adquirente seja recolher somente o ITBI com base no valor do terreno, deve-se orientar o adquirente a ingressar com processo de ITBI – Lançamento com Valor Declarado, conforme exposto acima.
O ITBI poderá ser pago à vista ou parcelado. Para obter mais informações sobre como solicitar o parcelamento, acessar o link abaixo:
http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&acao=open&id=4937
3.1. Possibilidade de lavratura dos atos durante o adimplemento do parcelamento
A Lei Complementar n. 650, de 23 de novembro de 2018, alterou o art. 287 da Lei Complementar n. 007/97 para permitir aos notários a lavratura de atos notariais durante o adimplemento do parcelamento.
Para tanto, basta que o notário exija prova de que o adquirente está em dia com a parcela no momento da assinatura do documento competente.
Para verificar o extrato do parcelamento, inclusive informações sobre o adimplemento das parcelas, acesse este link: http://adm.pmf.sc.gov.br/stm/iframes/extrato_parcelamento.php. O número do parcelamento deve ser digitado com 8 dígitos, somente com números (sem pontos ou barra), sendo 6 dígitos para o número radical do parcelamento e 2 dígitos para o ano (ex: 00255621). O CPF ou CNPJ deve ser do contribuinte (e não do responsável) do parcelamento.
Caso o adquirente não faça a quitação integral do tributo, caberá ao Município de Florianópolis verificar se houve o registro do título translativo (fato gerador) e, quando for o caso, exigir em face do contribuinte o valor inadimplido, com a aplicação das penalidades cabíveis.
3.2. Parcelamento em nome do transmitente
O sistema utilizado pelo Município para realização de parcelamentos tributários não permite que o parcelamento do ITBI seja feito em nome do ADQUIRENTE, contribuinte do tributo.
Por uma deficiência do sistema, o parcelamento do ITBI é sempre vinculado ao titular da inscrição imobiliária, o qual acaba sendo o próprio transmitente, já que somente com a quitação do ITBI haverá a transferência da titularidade para o nome do adquirente.
Deste modo, por se tratar de uma deficiência do próprio sistema do Município, não vislumbramos qualquer prejuízo em a serventia realizar a lavratura do ato notarial mediante a apresentação de parcelamento em nome do transmitente.
Sugerimos, neste caso, que a serventia oriente o adquirente e/ou o transmitente a solicitar a transferência manual da titularidade por meio de processo administrativo de mudança de sujeição passiva de imóvel com matrícula (http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/index.php?pagina=servpagina&id=5204), tão logo haja o registro do título translativo perante o Cartório de Registro de Imóveis, uma vez que o eventual abandono do parcelamento prejudicará a mudança automática da titularidade.
3.3. Identificação do parcelamento
Considerando a deficiência acima exposto, para a serventia confirmar que o parcelamento se refere à FITI correspondente, deve ser verificado:
i. a guia original do ITBI, na qual estará descrito o número do Formulário Indicativo de Transmissão Imobiliária – FITI, o número da inscrição imobiliária, a identificação (nome / razão social e CPF / CNPJ) do adquirente (sacado) e o número do Documento de Arrecadação Municipal – DAM;
ii. o termo de opção pelo parcelamento, no qual estará descrito o número da Formulário Indicativo de Transmissão Imobiliária – FITI, o número do respectivo Documento de Arrecadação Municipal – DAM e o número do parcelamento; e
iii. o Documento de Arrecadação Municipal – DAM relativo ao parcelamento, no qual estará descrito o número do parcelamento.
Com estas informações, é possível realizar a vinculação entre os referidos documentos e, consequentemente, confirmar se o parcelamento apresentado se refere à guia de ITBI gerada.
4. Manutenção / Atualização Cadastral
Considerando a mudança da forma de lançamento para a modalidade de lançamento por homologação; considerando a criação de processos digitais gratuitos que permitem ao adquirente requerer a geração da guia para recolhimento de ITBI sem precisar sair da sua residência ou sede; e considerando o desenvolvimento de um novo sistema, o Município de Florianópolis não está realizando o cadastramento de novas serventias para fins de geração de ITBI.
Além disso, a Gerência de Receitas e Tributos Municipais realizou a desativação de todas as serventias que se encontravam cadastradas que não realizavam a utilização do sistema com assiduidade, assim considerada a geração de 10 (dez) ou mais guias entre 2019 e 2020.
Deste modo, caso a serventia esteja lavrando um ato notarial e não tenha acesso ao sistema, deve orientar o adquirente a ingressar com um dos dois processos de lançamento disponibilizados, acima indicados.
Caso a serventia tenha cadastro ativo para fins de geração, deve seguir as orientações enviadas por e-mail pela Gerência de Receitas e Tributos Municipais em 15/07/2020, abaixo indicadas:
i. Acessar o link https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLScEIIKLphDA0ppchM-TtmkUahBhEA1h7q6QOfLoga4eldfbYQ/viewform?usp=sf_link e preencher o formulário com as informações relativas à identificação da serventia, para atualização cadastral; e
ii. Enviar para este e-mail (381055@pmf.sc.gov.br) a Ata de Nomeação / Delegação / Posse ou equivalente do atual titular da serventia.
A serventia que não acessar o link acima indicado e fornecer as informações solicitadas até o dia 31/07/2020 terá o acesso para geração de guia de ITBI desativado provisoriamente.
Caso a serventia não tenha recebido o e-mail acima indicado, favor entrar em contato com a Gerência de Receitas e Tributos Municipais através do e-mail 381055@pmf.sc.gov.br.