USO DO SOLO E ADENSAMENTO AO LONGO DOS CORREDORES DE TRANSPORTE DE BELO HORIZONTE - PDF
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João Pedro Faria Zagalo
1 USO DO SOLO E ADENSAMENTO AO LONGO DOS CORREDORES DE TRANSPORTE DE BELO HORIZONTE Land use and densification along mass transit corridors in Belo Horizonte Daniel Freitas Prefeitura Municipal de Belo Horizonte PARTE I. Problemas de Mobilidade x Uso do Solo PARTE II. Operações Urbanas Consorciadas
2 Área: 330 km2 População: 2,37 milhões Metropolitana: 4,88 milhões em 34 municípios Crescimento da frota particular Entre 4 e 7% ao ano Motos em 11,5% ao ano Frota carros em 2009: 1,1 milhão 1 veículo para 2,4 habitantes Taxa média: 1 veículo para 1,4 habitantes Transporte coletivo 300 linhas / 50 empresas 1,4 milhões passageiros dia
3 PARTE I. Problemas de Mobilidade x Uso do Solo em Belo Horizonte Sistema viário radial 1 sobrecarregado Uso do Solo Ocupação menor renda cada vez mais periférica impulsionada por preço da terra; Emprego, comércio e serviços (destinos pendulares) concentrados na área central; Infra estrutura ao redor do centro subutilizada (pouca densidade habitacional) x carência de infra-estrutura na periferia;
4 PARTE I. Problemas de Mobilidade x Uso do Solo em Belo Horizonte 2 Barreiras físicas: Anel Rodoviário e Ferrovia Uso do Solo Fragmentação regional gerando zonas isoladas e com economia local estagnada; Trechos com áreas residuais (insegurança, poucas transposições e grandes vazios subutilizados em locais de boa infra estrutura);
5 PARTE I. Problemas de Mobilidade x Uso do Solo em Belo Horizonte 3 Tráfego concentrado no Hipercentro e Complexo da Lagoinha Veículos Pessoas Complexo (35%) Hiprecentro (54%)
6 Uso do Solo Obras viárias de alto impacto gerando região degrada e subutilizada no entorno; Barreira física para pedestre, bicicleta isolando acesso ao centro (área mais atrativa a este tipo de transporte); Comprometimento da capacidade do sistema estrutural;
7 PARTE I. Problemas de Mobilidade x Uso do Solo em Belo Horizonte 4 Sistema viário transversal deficiente e sem continuidade Uso do Solo Desestimula a consolidação de novas centralidades regionais; Plano de integração de alto custo (VIURBS) devido ao adensamento lindeiros que geram gastos elevados com desapropriação; Desarticulações regionais e entre rotas de transporte coletivo;
8 PARTE I. Problemas de Mobilidade x Uso do Solo em Belo Horizonte 5 Desigualdade de utilização do espaço público ônibus 6% moto 12% caminhão 4% automóvel 78% Uso do Solo Privilégio ao transporte particular associado a ambientes urbanos degradados e sem uso público; Necessário pesquisar como uso e adensamento pode incentivar uso de transporte coletivo; moto 5% Veículos caminhão 2% ônibus 53% auto 40% Pessoas Transportadas
9 PARTE II. Operação Urbana Consorciada Operação Urbana Consorciada é o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma determinada área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental. Melhoria urbana estrutural Maior capacidade de adensamento e atração de novos usos Valorização do preço da terra e interesse do mercado Operação Urbana Porto Maravilha Rio de Janeiro Captação de recurso e recuperação de mais valia
10 Nas OUC podem ser previstos a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo do local, as normas de edificações vigentes e mesmo a regularização de construções executadas em desacordo com a legislação vigente.
11 PARTE II. Operação Urbana Consorciada O Plano Diretor de Belo Horizonte apontou áreas para Operações Urbanas. Nestas áreas foi previsto restrição imediata dos parâmetros de ocupação (CA=1,0 ou 0,5) e direito de preempção (preferência de compra do terreno pelo Executivo). Objetivos Evitar que ocupação imediata da área com potencial de valorização inviabilize a implementação do plano urbanístico; Garantir que a valorização decorrente dos investimentos gere contrapartida ao poder público;
12 PARTE II. Operação Urbana Consorciada Objetivos gerais das Operações Urbanas do Entorno dos Corredores Viários Prioritários, Transporte Coletivo e Estações de Integração Objetivos Implantar novos espaços públicos e áreas verdes; Implantar equipamentos estratégicos e grandes empreendimentos; Ampliar rede viária estrutural e de transporte coletivo; Equilibrar infra estrutura existente com densidade de ocupação; Otimizar uso do sistema de BRT (atrair usuário, minimizar impacto e garantir boa inserção de estações)
13 PARTE II. Operação Urbana Consorciada CEPAC Possibilidade de maior adensamento associado a transformações estruturais (ex.obras viárias estruturais e sistema de BRT) Venda de potencial adicional de construção com potencial valorização do preço da terra Fundo exclusivo da Operação Urbana e investimentos na área
14 PARTE II. Operação Urbana Consorciada CEPAC O investimento privado nas OUC dá-se por meio da compra de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC). O CEPAC é um título que paga a contrapartida por construir mais (outorga de potencial construtivo) ou pela concessão para atividade econômica específica. Cada CEPAC equivale a determinado valor de m² para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto.
15 CEPAC Uma vez alienados em leilão, os CEPAC podem ser negociados livremente no mercado secundário, até que sejam vinculados a um lote dentro do perímetro da Operação Urbana Consorciada. A implementação das obras e o conseqüente desenvolvimento da área aumentam o valor da terra local e o valor de mercado dos CEPAC. Essa valorização dos CEPAC e sua estratégia de comercialização/operacionalização gera possibilidade de recuperar a mais valia.
16 PARTE II. Operação Urbana Consorciada Processo de implantação das Operações Urbanas Consorciadas em Belo Horizonte Estudo Urbanístico O que se pretende para a área? Estudo de estoque Qual o potencial de adensamento? Estudo de mercado Quais as expectativas do mercado? Plano de intervenções Intenções, prioridade e viabilidade das propostas Estudo Econômico Operacionalização dos CEPACs EIV Estudo de Impacto da Operação Regulamentação Elaboração do projeto de lei
17 PARTE II. Operação Urbana Consorciada Estudo Urbanístico O que se pretende para a área? Método que está sendo adotado para a elaboração do Estudo Urbanístico OBJETIVOS GERAIS LEVANTAMENTO DE DADOS ESTRUTURA AMBIENTAL ESTRUTURA PÚBLICA ESTRUTURA DE OCUPAÇÃO DETALHAMENTO DE SETORES SÍNTESE DE PROPOSTAS Discussão e definição dos objetivos gerais da operação urbana do corredor da Antônio Carlos. Pesquisa e sistematização de dados secundários e visitas ao local. Identificação de áreas verdes relevantes, áreas de fragilidade e de risco ambiental. Integração entre áreas e espaços públicos Levantamento e projeto de obras viárias, consolidação de centros e ocupação de vazios urbanos. Definição dos locais para adensamento preferencial e dos locais para restrição e o tipo de uso mais adequado a cada local Projetos de desenho urbano e de micro inserção de equipamentos e estações Relação de custos de investimento e do potencial de arrecadação dos recursos obtidos com leilão de CEPACs
18 PARTE II. Operação Urbana Consorciada Principais desafios Estabelecer correlação entre uso do solo e uso do sistema de transporte coletivo; Identificar empreendimentos e equipamentos adequados á infra estrutura a ser implantada; Minimizar impacto da operação no processo de expansão urbana e expulsão de menor renda; Garantir permeabilidade do corredor e articulação entre bairros sem comprometer capacidade viária;
19 PARTE II. Operação Urbana Consorciada Principais desafios Obter (re)articulação regional da área e não apenas intervenções pontuais; Fugir da arrecadação de recurso e promover, de fato, espaço urbano inclusivo e sustentável; Estabelecer e monitorar limite de adensamento e impacto de novas atividades; Evitar enclaves especializados isolados e homogeneidade de ocupação (torres de escritório);
20 Muito obrigado Daniel Freitas Gerente de Projetos Urbanos Especiais Secretaria Adjunta de Planejamento Urbano Secretaria de Desenvolvimento Prefeitura de Belo Horizonte Contato:
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