Na hipótese de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não se revela plausível a reintegração do alienante na posse do imóvel em momento anterior à rescisão do pacto | Saber Processo Civil
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Na hipótese de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não se revela plausível a reintegração do alienante na posse do imóvel em momento anterior à rescisão do pacto
Em casos excepcionais, como quando não houve exercício da posse pelos adquirentes até o ajuizamento da demanda rescisória, bem como quando configurado o inadimplemento substancial do contrato, a reintegração mostra-se viável
TJSC deu provimento ao recurso
Diante do exposto, decidiu o relator deferir o pedido de reintegração de posse formulado pela construtora, inclusive, por decorrência lógica da desocupação determinada no agravo de n. 0032732-35.2016.8.24.0000.
Consigna-se que a reintegração de posse pode ser requerida pelo possuidor em caso de esbulho, conforme estabelece o artigo 926 do CPC de 1973 (CPC/2015, art. 560): "O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado no de esbulho."
Para que se autorize a procedência do pleito inicial de reintegraçãode posse faz-se necessário verificar o preenchimento dos requisitos do artigo 927 do diploma processual (CPC/2015, art. 561), in verbis: "Incumbe ao autor provar: I – a sua posse; Il – a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III – a data da turbação ou do esbulho; IV – a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção; a perda da posse, na ação de reintegração."
Em paralelo a tal prerrogativa, tem-se que o exercício da posse também possui proteção garantida no artigo 926 e seguintes, do Código de Processo Civil de 2015, em especial os artigos 927 e 928, que assim estabelecem:
Art. 927. Incumbe ao autor provar: I – a sua posse; Il – a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III – a data da turbação ou do esbulho; IV – a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção; a perda da posse, na ação de reintegração.
Verifica-se, dessa forma, que, a fim de assegurar ao possuidor, por meio de reintegração de posse, a liberdade para o exercício de seu direito, é necessária a comprovação quanto aos requisitos dispostos na lei (art. 927, do CPC/15): a posse, o esbulho praticado pelo réu, a data do esbulho e a perda da posse.
Sobre o tema, lecionam Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery:
Liminar possessória. Têm caráter de adiantamento do resultado do pedido de proteção possessória. A concessão da liminar funciona como se o juiz tivesse julgado procedente o pedido, liminar, antecipada e provisoriamente, até que seja feita a instrução e sobrevenha a sentença. A única semelhança com a cautelar é o atributo da provisoriedade, já que o juiz pode revogar a liminar e concedê- la, novamente, se for o caso, ou a propósito do juízo de retratação, se for interposto agravo de instrumento. (Código de processo civil comentado e legislação extravagante. 12. ed. rev., ampl. e atual. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2012. p. 1398).
Extrai-se dos autos que as partes litigantes pactuaram em sua cláusula 3ª (fl. 51):
3.1 – A promitente vendedora está incorporando e construindo sobre o terreno adquirido através de contrato de permuta já incluído na incorporação deste edifício Di Bréscia Residence, conforme plantas e projetos aprovados pela Prefeitura Municipal de Itapema/SC, alvará n. 000270/2012, e será individualizado em unidades autônomas constituídas de apartamentos residências com as características constantes do memorial descritivo e do memorial de incorporação.
3.2 – A promitente vendedora se compromete e se obriga a proceder a averbação da incorporação do edifício Di Bréscia Residence junto ao cartório de registro de imóveis da comarca de Itapema/SC, e de outorgar ao comprador a escritura pública definitiva da unidade habitacional objeto do presente contrato, quando da quitação integral do saldo devedor, assim que o registro imobiliário da fração ideal for aperfeiçoado com a aprovação do habite-se junto as autoridades municipais e entrega das chaves na conclusão da obra.
Na época da contratação, o imóvel objeto da lide não estava incorporado, diante do que a alienante se comprometeu a averbação da incorporação imobiliária junto ao Registro de Imóveis competente, a outorga da escritura definitiva da unidade habitacional, assim como o registro da fração ideal e aprovação do "habite-se", quando da quitação integral do saldo devedor.
Verifica-se nos autos da ação de obrigação de fazer que a incorporação imobiliária foi registrada, de modo que as unidades estão devidamente individualizadas desde 20.4.2015, conforme se infere da certidão de inteiro teor expedida pelo Registro de Imóveis da Comarca de Itapema às fls. 54/59. Do mesmo modo, o empreendimento possui "Atestado de habite-se" desde 24.8.2015, conforme carreado aos autos à fl. 10 da medida cautelar de reintegração de posse.
O que se observa, em verdade, é que ambas as partes encontravam-se inadimplentes no momento do termo final do pacto. Isso porque a construtora não possuía registro da incorporação imobiliária até o momento da entrega das chaves, bem como a parte adquirente não adimpliu o valor total do imóvel, o qual se aproxima da quantia equivalente a 2/3 do pactuado.
Ademais, a demanda ajuizada pelos adquirentes possui argumentos contraditórios no que se refere ao exato momento em que passaram a exercer a posse do apartamento. Isso porque alegaram que em dezembro/2014 foi-lhes permitido o acesso ao imóvel a fim de pudessem instalar móveis embutidos e eletrodomésticos, no entanto, em fevereiro/2015, foram impossibilitados de exercer a posse do bem pela troca das fechaduras pela construtora. Apesar disso, pleiteiam a manutenção na posse do apartamento sem especificarem em que momento e de que forma passaram a exercer sua posse.
Consigna-se, ainda, que a empresa Fejobi Incorporadora Ltda, pertencente ao mesmo grupo econômico da agravante, ajuizou ação de reintegração de posse em face dos agravados em 20.4.2015, registrada sob n. 0300890-11.2015.8.24.0125, em trâmite na 1ª Vara Cível da Comarca de Itapema, no âmbito da qual relatou ser proprietária do bem atualmente ocupado pelos recorridos, situado na Rua 319, n. 247, apartamento 301, Edifício Tabajara, Bairro Meia Praia, Itapema/SC, em razão de contrato de comodato realizado entre as partes. O juízo a quodeferiu a liminar reintegratória, nos seguintes termos:
[…] não se olvida que os réus possuem o imóvel n. 301 em decorrência do contrato de compra e venda celebrado com DB Construtora e Incorporadora Ltda, objeto da ação resolutória autuada sob o n 0301149-06.2015.8.24.0125. Porém, o que não se pode perder de vista é que os réus, ao que tudo indica, somente possuem a coisa em decorrência do adimplemento daquele contrato de compra e venda celebrado com a construtora.
Logo, se os Réus não pagam o preço estabelecido no contrato objeto da ação ordinária de rescisão de contrato, se mostra razoável que os autores possam requerer a reintegração de posse do outro imóvel (apartamento 301), cedido em comodato.
Nesse contexto, conforme consignado pelo juízo a quo, muito provável que o contrato de comodato entre a empresa Fejobi e os recorridos seja decorrente do atraso na regularização do apartamento objeto do contrato de compromisso de compra e venda. Em razão disso, nesse momento processual, verifica-se que a construtora demonstrou boa-fé e interesse no adimplemento do contrato, uma vez que cedeu bem de sua propriedade para moradia dos adquirentes até que pudesse regularizar a situação do apartamento objeto do pacto.
Destaca-se que referida decisão fora prolatada em 22.9.2015, com a concessão de prazo de 15 dias para a desocupação do bem. Enquanto que o apartamento objeto da lide fora supostamente invadido em 24.9.2015. Em razão do curto lapso temporal existente entre a prolação da decisão e a invasão, somados à ausência de decorrência lógica dos argumentos dos compradores, as teses recursais da construtora se mostram muito mais críveis. Isso porque a parte recorrente colacionou aos autos boletim de ocorrência à fl. 28, declarações prestadas por moradores do condomínio às fls. 46/49, e as imagens do circuito interno de vigilância às fls. 50/60.
O ato esbulhatório praticado pelos compradores encontra-se, ainda, fortificado pela ata da assembleia geral do ordinária carreada à fl. 31, da qual se extrai que o comprador do apartamento 301 não compareceu à assembleia e, ainda que comparecesse, não lhe seria entregue a chave do apartamento em razão do não cumprimento das cláusulas contratuais da relação negocial.
Dessarte, os requisitos da medida encontram-se devidamente comprovados a fim de justificar a reintegração do alienante na posse do imóvel em razão de ato esbulhatório praticado pelos compradores.
Ademais, sabe-se que, à luz do artigo 273 do Código de Processo Civil (dispositivo que rege o pedido sob análise, considerando que o pedido principal dos autos diz respeito à rescisão contratual), para a concessão da antecipação dos efeitos da tutela é necessária a presença de três pressupostos cumulativos: 1) prova inequívoca apta a demonstrar a verossimilhança das alegações; 2) receio de dano irreparável ou de difícil reparação ou caracterização de abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu; e 3) reversibilidade da medida.
Por se tratar de pressupostos cumulativos, a falta de qualquer deles implicaria indeferimento do pedido antecipatório de tutela.
A lição tirada da doutrina é a seguinte:
De acordo com o que estatui o caput do art. 273, o juiz poderá conceder a antecipação de tutela desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança dos fatos alegados pelo autor. O real significado do que seja prova inequívoca é o de ser expressão oposta à prova equívoca, isto é, prova que indicaria a convicção num sentido, mas com dúvidas. A prova chamada inequívoca é normalmente, prova incompleta, mas não duvidosa ou equívoca. (ALVIM, Arruda; ASSIS, Araken de; ALVIM, Eduardo Arruda. Comentários ao Código de Processo Civil. 3. ed. São Paulo : Editora Revista dos Tribunais, 2014. p.544)
Não se descura que, em regra, a reintegração do alienante na posse do bem é decorrente da resolução do contrato, com a restituição dos valores adimplidos, questão inerente ao próprio desfazimento do pacto. Contudo, evidenciado que os compradores não exerceram a posse do imóvel objeto da lide, a fim de que esta lhes seja assegurada durante o trâmite processual.
Pelo contrário, o exercício da posse do bem decorre de invasão ocorrida em setembro/2015, portanto, configura posse injusta, fato este somado ao inadimplemento contratual por parte dos agravantes mostrar-se deveras substancial. Até o ajuizamento da ação, tem-se comprovado que o débito dos compradores ultrapassava 2/3 da quantia pactuada.
Referida situação está apta a demonstrar, ainda que em sede perfunctória, que o inadimplemento do contrato por parte dos agravados é portentoso e enseja a edição de medida protetiva hábil a evitar prejuízos ainda maiores à agravante, que cedeu à parte adquirente imóvel para moradia até a regularização da situação do bem objeto do contrato, no intuito de tê-lo adimplido.
Evidente, portanto, que, após a análise do conjunto de ações referentes à presente demanda, registra-se que, em nenhum momento ficou evidenciada a boa-fé dos adquirentes em adimplirem o pacto. Isso porque alegaram a impossibilidade de obtenção de financiamento bancário em decorrência da ausência de incorporação imobiliária no prazo estipulado contratualmente para quitação do saldo devedor. Referido argumento seria plausível se os adquirentes comprovassem a negativa do financiamento pela instituição instituição financeira com base na ausência de registro da unidade habitacional, ônus que lhes incumbia, a teor do disposto no artigo 333, inciso I, do CPC/73 (norma reproduzida no artigo 373, inciso, do CPC/15). Além disso, a construtora regularizou a situação do bem alienado pelo menos dois meses antes do ajuizamento da demanda obrigacional ajuizada pelos agravados.
O posicionamento ora adotado possui respaldo na jurisprudência deste Tribunal, que já se manifestou em caso similar ao presente:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. LIMINAR INDEFERIDA NA ORIGEM, RECONHECENDO A NECESSIDADE DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL PARA VIABILIZAR A REINTEGRAÇÃO NA POSSE. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO ABSOLUTO PELOS COMPRADORES. HIPÓTESE EXCEPCIONAL QUE VIABILIZA A MEDIDA ANTECIPATÓRIA, A FIM DE EVITAR MAIORES PREJUÍZOS AOS VENDEDORES. MEDIDA QUE, NO CASO, FOI EXAMINADA SEM A INSTAURAÇÃO DO CONTRADITÓRIO. POSSIBILIDADE DA PARTE AGRAVADA DEMONSTRAR O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO QUE NÃO PODE SER CERCEADA. REVISITAÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA QUE SE MOSTRA VIÁVEL SE, FORMADO O CONTRADITÓRIO, RESULTAR EVIDENCIADO O DITO DESCUMPRIMENTO INTEGRAL DOS PAGAMENTOS. Em sede de ação de rescisão de contrato de compra e venda com pedido de reintegração de posse, de regra, não se mostra possível, mesmo após regular notificação, a retomada do imóvel antes da rescisão. Todavia, há casos excepcionais em que tal possibilidade se mostra de todo viável, como soe acontecer no negócio jurídico em que o promitente comprador ingressou na posse do bem e não pagou nenhuma das prestações convencionadas. Nesse caso, porque a inadimplência é absoluta (ou substancial), a permanência do adquirente inadimplente na posse do bem apenas fomentará maior prejuízo ao vendedor, que não terá como ser ressarcido pelo uso prolongado da coisa, justo que inviabilizada a compensação dos alugueres devidos com valores que o comprador não chegou a desembolsar. Tal cenário, se comprovado, revela a presença dos requisitos necessários à antecipação de tutela. AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AI n. 2012.090563-5, de Rio do Sul, rel. Des. Jorge Luis Costa Beber, j. 23.5.2013).
Observa-se, em verdade, que a parte ré apenas pretende colocar empecilhos à da resolução da lide, de modo que possui conhecimento da existência de ação de rescisão de contrato, assim como desta cautelar reintegratória, contudo, ao que tudo indica, evade-se da citação nestas demandas. Apesar disso, pleiteia distribuição por dependência dos autos da ação de obrigação de fazer, assim como da ação reintegratória ajuizada pela empresa Fejobi, à demanda rescisória principal.
Nesse contexto, evidente que a construtora permitiu que os adquirentes adentrassem no imóvel a fim de que instalassem os móveis embutidos e eletrodomésticos. Todavia, após a inadimplência, não lhe foram entregues as chaves do apartamento no mês de fevereiro/2015. Desse modo, por estarem residindo desde abril/2014 por contrato de comodato em imóvel de propriedade de outra empresa pertencente ao mesmo grupo econômico da construtora litigante, permaneceram inertes até a concessão de liminar reintegratória deste imóvel. Em sequência, invadiram o apartamento objeto do contrato em discussão e pleiteiam a proteção de posse injusta.
Fonte: Agravo de Instrumento n. 0019644-27.2016.8.24.0000/TJSC
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