25 junho de 2021 Marcus Monteiro
A compra de um imóvel, seja ele residencial ou comercial, é, sem dúvida, a principal aquisição material da maioria das pessoas. Trata-se, para muitos, de um sonho alimentado por anos, no qual estão empenhadas grande parte, senão a totalidade, de suas economias.
Ocorre que, por se tratar de uma transação realizada, em regra, poucas vezes na vida (uma ou duas), o mais comum é que a maioria das pessoas não possua experiência e conhecimentos necessários para a realização deste importante negócio, nem tenha a completa noção dos riscos e da necessidade de se regularizar a situação jurídica do bem adquirido.
Se a operação imobiliária não for devidamente realizada, desde a análise do imóvel, passando pela elaboração do contrato, até o registro da escritura no cartório de imóveis, grande é a chance de prejuízos e muita "dor de cabeça". E prova disso é o elevado número de ações judiciais que abarrotam nossos tribunais.
Muitos ainda, por diversas questões, assumem o enorme risco de "adquirir" o imóvel mas não providenciar a imediata transferência/regularização do registro. Esta situação de irregularidade, além dos riscos que adiante abordaremos, acarreta os mais variados empecilhos, seja para obter financiamento, construir, vender ou alugar posteriormente, ou em futuras questões de partilha, por inventário ou divórcio. Ainda, no que diz respeito a futura venda do bem, imóveis não regularizados costumam ter uma depreciação em seu valor, em média de 35% a 40%.
Assim, no momento da aquisição do imóvel, é muito importante que se busque a devida assessoria, tanto para a realização da compra quanto para a efetiva regularização de seu registro.
DA ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL E DO VENDEDOR
É fundamental uma análise detida e prévia de toda a documentação envolvendo o negócio, tanto do imóvel quanto da pessoa do vendedor. Referido cuidado, hoje denominado como "due diligence imobiliária" ou diligência prévia, consiste no levantamento de todas as informações e dados do imóvel e do vendedor, para análise do negócio. Entre documentos e informações, necessário que se solicite e analise, entre outros: A certidão atualizada de registro do imóvel; a certidão de regularização da construção perante o poder público (principalmente de empreendimentos novos) e as certidões negativas de ônus reais e pessoais, como forma de se constatar a inexistência de penhoras e/ou outros gravames e impedimentos judiciais.
Imperioso, da mesma forma, que se exijam as certidões de quitação do IPTU e das taxas condominiais (se se tratar de um imóvel em condomínio edilício), além de se verificar a regularidade em relação às contas de água e luz. É que, importante destacar, tais despesas acompanham o imóvel e, acaso existentes, passam a ser de responsabilidade do adquirente.
Em relação à pessoa do vendedor, necessário também conferir seus documentos pessoais, verificar seu estado civil e exigir suas certidões negativas, tanto perante as fazendas públicas (municipal, estadual e federal), quanto ao Poder Judiciário (estadual; federal; trabalhista). Trata-se de uma forma de evitar futuras penhoras sobre o bem e imputação da prática de fraude a credores ou à execuções.
Muitas vendas podem ser anuladas, em prejuízo do comprador, mesmo tendo ele pago parte ou todo o valor do imóvel, em decorrência de processos judiciais nos quais se verifiquem que o imóvel não poderia ter sido alienado. Caso o vendedor seja réu numa ação de cobrança ou execução, poderá o credor, após efetivar uma busca nos ofícios de registros, solicitar o bloqueio da negociação ou a penhora do imóvel, tornando o imóvel indisponível para, posteriormente, ser levado a leilão.
DA ELABORAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
A elaboração dos contratos de compra e venda de forma técnica e com a devida assessoria, evitaria muitos prejuízos e litígios judiciais. Infelizmente, se observa no mercado a utilização de muitos modelos de contrato retirados da internet, sem qualquer critério, que apresentam diversas lacunas que, posteriormente, serão objeto de prejuízo ao comprador.
É necessário que se garanta que as tratativas celebradas estejam devidamente consignadas no contrato. Ainda, que as cláusulas sejam devidamente compreendidas, evitando-se equívocos sobre o negócio e até mesmo "pegadinhas", principalmente quando o imóvel é adquirido diretamente junto a grandes construtoras.
DA REGULARIZAÇÃO/REGISTRO DO IMÓVEL ADQUIRIDO
Só é dono quem registra! Trata-se de uma máxima que deve guiar todo o procedimento da aquisição imobiliária. Qualquer contrato de "gaveta", não sendo registrado, transmite, se muito, a posse, jamais a propriedade. É imprescindível a realização do registro do contrato/escritura pública de compra e venda no cartório de imóveis. Sem o registro, não há transmissão da propriedade, é o que determina a Lei, através do artigo 1.227 do Código Civil:
"Código Civil Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código".
Enquanto a transferência do bem não for devidamente regularizada, com o registro perante o cartório de imóveis, haverá o risco, conforme já mencionado acima, do imóvel ser penhorado ou sofrer alguma restrição judicial em razão de dívida por parte do vendedor que ainda figure como proprietário na matrícula do imóvel. Corre-se o risco ainda do vendedor falecer, estando o imóvel em seu nome, o que irá acarretar todo um transtorno jurídico para a regularização da transferência do bem.
DA OPLÇÃO PELA COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA
Outra questão que exige bastante cuidado e análise, no momento da compra e venda, é a aquisição de imóvel na planta. É indispensável que o comprador pesquise sobre a incorporadora responsável pela construção, verificando se a mesma possui "fôlego financeiro" para implantação do empreendimento. Sempre que possível, necessário verificar o histórico das obras realizadas pela incorporadora, se foram entregues dentro do prazo e etc.. Neste ponto, a internet e os sites de reclamação são importantes fontes de consulta.
Fundamental também que o comprador analise toda a documentação relacionada ao empreendimento. Referida documentação, conforme determina o artigo 32 da Lei de Incorporações – Lei 4.591/64, deverá estar obrigatoriamente arquivada/registrada perante o cartório de registro de imóveis, devendo ser apresentada pela incorporadora.
DA OPÇÃO PELA COMPRA DE UM IMÓVEL NÃO REGULARIZADO
Pode ocorrer do comprador se interessar pela aquisição de um imóvel que ainda não esteja regularizado, seja com pendências relacionadas à incorporação ou outras, perante a Administração Pública, seja com pendências judiciais. Trata-se de um negócio de risco que, obviamente, deverá ser calculado pelo comprador.
Nestes casos, de aquisição de imóveis ainda não regularizados, mais importante ainda se fará a presença de uma assessoria jurídica especializada na área imobiliária, para análise dos riscos legais e da possibilidade futura de regularização do imóvel. Ainda, nestes casos, cuidados redobrados deverão ser aplicados ao contrato de compra e venda, com a inserção de cláusulas que busquem, de alguma forma, mitigar os riscos e dar algumas garantias ao comprador em relação ao vendedor. Também nestas situações, obviamente, o comprador deverá precificar de alguma forma estes riscos, com a aplicação de um deságio no valor do bem a ser adquirido.
Assim, em qualquer aquisição imobiliária, é importante o assessoramento de um advogado especializado que, por certo, com conhecimento técnico e experiência, poderá orientar devidamente no momento da aquisição do imóvel, elaboração/registro do contrato e transferência do bem, evitando prejuízos e garantindo, juridicamente, a devida concretização do negócio imobiliário.