CONDOMÍNIO - COBRANÇA - CONTESTAÇÃO - PobreVirtual e Programa Zmaro
CONDOMÍNIO - COBRANÇA - CONTESTAÇÃO
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DE ........
FULANA DE TAL, brasileira, separada judicialmente, advogada, inscrita no CPF sob nº .............., residente e domiciliada em ......, na Rua ........., por seus advogados infra-assinados, ut instrumento de mandato incluso, com escritório na Rua ............, onde recebem intimações, nos autos da ação de cobrança pelo rito sumário que lhe promove CONDOMINIO EDIFÍCIO ..........., representado por seu síndico Sr. .........., já qualificado, vem, respeitosamente, a V. Exa., na forma do art. 278 do Código de Processo Civil, apresentar contestação, consoante os fatos e fundamentos a seguir expostos:
Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais, referente na unidade autônoma inscrita sob nº ......, do Condomínio Edifício ................
Pretende o autor através da presente demanda o pagamento das cotas condominiais referentes ao período que compreende os meses de ........ a .............
Pleiteia, também, sejam as parcelas devidamente corrigidas e acrescidas de juros de mora, além, da incidência de multa de 20%.
II - ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE MULTA NO PATAMAR DE 20%.
Dispõe o artigo 19 da Convenção de Condomínio que "o condômino que não pagar a sua contribuição, no prazo marcado, ficará sujeito aos juros moratórios a base de 1% (um por cento) ao mês, multa de 10% sobre o débito, que será ainda atualizado mediante a aplicação dos índices de correção monetária do Conselho Nacional de Economia".
Em outubro de 1994 foi realizada uma Assembléia Geral Extraordinária, com o objetivo de alterar o artigo 19 da Convenção de Condomínio e aumentar a multa para o patamar de 20% sobre o valor do débito corrigido.
Ocorre que a cobrança de multa nesse patamar - considerando a realidade atual, em que o Poder Judiciário tem fixado os juros em 12% ao ano em ações revisionais e diminuindo consideravelmente a multa, tudo no desiderato de adequar a realidade sócio-econômica do país, haja vista a baixa inflação - é um verdadeiro absurdo.
Releva notar que hoje em dia as pessoas e o próprio Judiciário busca uma adequação dos contratos, convenções, etc., a realidade em que vive o Brasil atualmente.
Importante salientar que o artigo 5º, do Decreto-Lei nº 4.657/42 (LICC), determina a observação, pelo Juiz, na aplicação da lei, dos fins sociais desta, e das exigências do bem comum.
Demais disso, o artigo 9º do Decreto nº 22.626/33 (Lei de Usura), dispõe sobre a invalidade da cláusula penal superior a 10% sobre o valor do débito.
Deve-se levar em conta que o Judiciáiro vem expungindo dos contratos em geral as cláusulas abusivas, por isso que este controle é cada vez mais necessário.
A inserção de cláusulas leoninas em contratos, convenções, ajustes como, in casu, a inserção de cláusula que fixa multa de 20% sobre parcelas em atraso na convenção de condomínio é conduta arbitrária que eleva em muito o valor das prestações dificultando ainda mais o pagamento.
Em vista disso, esta cláusula é injusta, abusiva e, conseqüentemente, nula.
Oportuno transcrever acórdão exarado pela eg. 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:
"CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. INVIABILIDADE DA CLÁUSULA QUE FIXA MULTA EM 20% SOBRE A DÍVIDA. REDUÇÃO PARA 2%. ARTS. 9º, DA LEI DE USURA, 4º E 5º DA LICC. Embora inaplicável a espécie as normas do Código de Defesa do Consumidor, posto inexistir relação de consumo, nos termos do art. 9º, do Decreto 22.626/33, é inválida a cláusula da convenção de condomínio que fixa a multa em 20% sobre o valor da dívida. Incidência, também, dos arts. 4º e 5º da LICC. Multa reduzida para 2%, aplicado o CDC analogicamente (art. 4º, da LICC). Apelo improvido". (Apelação Cível nº 598.273.931, j. 03.11.98).
Veirifica-se do julgado supra-transcrito, a ilegalidade da claúsula que prevê a cobrança de multa no patamar de 20%.
ANTE O EXPOSTO, requer a ré se digne V. Exa., em julgar improcedente a demanda ou, alternativamente, sejam expungidas as parcelas ilegais supramencionadas, condenando em qualquer hipótese o autor nos consectários legais.