O presente artigo tem como escopo apontar quais as principais mudanças que a Lei 13.456/17 trouxe ao Condomínios de Lote e os Loteamentos de acesso controlado, bem como as características desses institutos e suas diferenças.
A Lei Federal nº 13.456/17 foi introduzida no nosso ordenamento jurídico por meio de algumas críticas, passou de Medida provisória a lei Federal sem observar requisitos constitucionais como a relevância e urgência, tampouco fora debatida com a sociedade.
A lei trouxe aspectos essenciais para a regularização fundiária urbana e rural no Brasil, alterando aproximadamente 20 legislações, entre elas o Estatuto da Cidade Lei 10.257/01, a Lei de Registro Público 6015/73, a Lei Lehmann nº 6.766/79, e o Código Civil Brasileiro Lei nº 10.406/02.
Desenvolvimento:
A Importância da Regularização Fundiária no Brasil:
Não é de hoje as afirmações negativas em relação a realidade imobiliária e fundiária no Brasil. Segundo o Ministério das Cidades, o Brasil possui mais de 50% dos seus imóveis urbanos com alguma irregularidade fundiária. De acordo com Andrey Guimarães Duarte, presidente do Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB-SP), entidade que congrega os cartórios de notas paulistas:
“Isso significa que aproximadamente 100 milhões de pessoas moram em imóveis irregulares e estão privadas de algum tipo de equipamento urbano ou comunitário”.
FONTE: https://www.diariodasleis.com.br/2331-lei-aprovada-facilita-a-regularizauuo-de-imuveis-irregulares-em-todo-o-brasil.html
São muitas situações de propriedades irregulares e marginalizadas no âmbito social, legal e administrativo.
A Regularização Fundiária Urbana é o principal objetivo da Lei nº 13.456/17 e para alcançar esse resultado a mesma trouxe inovações para além da flexibilização dos processos de regularização fundiária.
Ela abriu o caminho para a possibilidade de Reurb em áreas que sejam objeto de litígio, desde que celebrado acordo judicial ou extrajudicial homologado por juiz, bem como possibilitou que os impasses possam ser dirimidos por meio de Câmeras de Mediação de Conflitos. Igualmente, trouxe maiores facilidades de registros, dispensa de certidões, preferência aos atuais ocupantes do espaço, simplificou o procedimento de pedido de regularização, aumentou o Roll de legitimados que podem requerer a Reurb.
A Lei possibilita que muitas posses ou propriedades sejam inseridas ao Estado de Direito, onde administrativamente o poder publico dará a determinadas áreas a devida atenção, serviços públicos, inclusão social, e também a luz da legislação, proporcionando a esses imóveis registros públicos, números de matricula, possibilidade de registro no cartório de registro de imóveis, dando identidade, legalizando aquilo que antes ficava a margem, agregando valor e dignidade a imóveis que sequer eram reconhecidos legalmente, que não podiam ser usados como garantia patrimonial, proporcionando legitimação fundiária.
Antes de tudo, pode-se dizer que a legitimação fundiária é uma das formas de atribuição de título jurídico aos ocupantes de unidades imobiliárias ainda não formalmente integradas ao espaço urbano, justamente com o escopo de operar tal formalização. O art. 23 da nova lei, explica legitimação fundiária:
Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.
A Reorganização Fundiária Urbana é a possibilidade de materialização dos Princípios Basilares da Nossa Constituição: como a Cidadania, a Dignidade da Pessoa Humana, a Moradia e a Propriedade, vejam:
Art. 1º A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos:
I – a soberania;
II – a cidadania;
III – a dignidade da pessoa humana;
IV – os valores sociais do trabalho e da livre iniciativa;
O direito a propriedade é o mais antigo dos Direitos Reais, porém, para que ele seja garantido e exercido, deverá estar de acordo com a função social. Vejamos:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;
A obrigatoriedade de dar função social a propriedade é de todos, tanto daqueles que estão em posse dessas áreas, quanto do Estado, da União ou do Município, na manutenção e destinação dessas propriedades. Os interesses sociais, alicerçados pelos princípios constitucionais devem ser prioridades quando o assunto é função social.
Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.
O Direito a Moradia esta entre os Direitos Sociais mais importantes, um Direito Fundamental reconhecido e aplicável em todas as partes do mundo. Não se limita apenas a um teto e algumas paredes, mas sim a todo o contexto que esta inserida essa moradia, a comunidade, a infra estrutura, as garantias legais, aos serviços administrativos e sociais, entre outros requisitos. Para aplicação desse direito de forma plena é necessário garantir:
A segurança da posse que é a tranqüilidade de morar sem o medo de sofrer remoção, despejo. Ou seja, uma segurança jurídica de acordo com a Legislação do seu País.
E a disponibilidade de serviços, infraestrutura e equipamentos públicos: isso significa que a moradia deve estar servida de redes de água, saneamento básico, gás, energia elétrica, transporte público, limpeza, coleta de lixo. Dentro de uma comunidade com escolas, creches, postos de saúde, áreas de esporte e lazer, entre outros serviços.
Nesse sentido, de acordo com o texto da Lei em tela, e por meio dela a Moradia, o Direito a Propriedade, bem como outros Princípios Constitucionais apontados nesse texto tornaram-se instrumentalmente possíveis e aplicáveis.
A lei 13.465/17 e o Condomínio de Lotes.
A reorganização urbana REURB, proposta pela nova lei, em um primeiro momento parece tratar-se principalmente sobre irregularidades relativas a comunidades carentes, no entanto não é verdade. Essa legislação veio também para reorganizar antigas celeumas legislativas, uma delas é justamente em relação aos Condomínios de Lotes https://sindicolegal.com/a-nova-lei-13-465-2017-parte-i-o-condominio-de-lotes-e-o-reconhecimento-de-um-filho-bastardo/
A Lei Federal 4591/64 regulava que deveriam existir edificações nos condomínios de lotes, o que restringia as construtoras e incorporadoras a necessidade dessas edificações. No entanto a Lei 13.465/17, em seu artigo 58, instituiu o condomínio de lotes, incluindo o artigo 1358 A no Código Civil.
De fato, a ausência de um dispositivo legal expresso gerava insegurança jurídica, pois muitos municípios, cartórios e corregedorias estaduais não reconheciam essa figura, ou a confundiam com o Loteamento Fechado.
Ademais, como a antiga legislação previa apenas condomínios com edificações os condomínios de lotes sem edificações ficavam a margem da regulamentação legal.
https://sindicolegal.com/condominio-de-lotes-uma-evolucao-legislativa/
A nova lei mudou esta realidade quando incluiu no Código Civil, dentro do Capítulo destinado ao condomínio edilício, o novo artigo 1.358-A, segundo o qual:
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
2º Aplica-se, no que couber ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
[adrotate group=”1″]
Damos o nome de condomínio a toda espécie de bens que possuem frações ideais divididas em propriedade exclusiva e propriedade comum.
O que difere o Condomínio de Lotes dos outros Condomínios é que todas as unidades imobiliárias são lotes, sendo que para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor (art. 1.331, §3), isto é, sempre que o empreendimento visar à implantação de um condomínio edilício de lotes, o incorporador não se comprometerá a construir no lote, pois se o fizesse estaríamos diante do condomínio de casas, e não de lotes.
A lei não nos permite confundir o Condomínio de Lotes com um Loteamento Fechado, visto que o lote previsto no art. 1.358-A é uma unidade imobiliária que possui uma fração ideal. Já o Loteamento Fechado é um Loteamento clássico, decorrente de um parcelamento de solo, onde as áreas estão divididas em publicas (normalmente municipais) e privadas (particulares), o contrário do Condomínio de Lotes onde toda a área é privada, dividida em exclusiva e comum.
Pertence à realidade jurídica dos Condomínios, as particularidades das Quotas Condominiais, das taxas e outras despesas relativas ao imóvel, bem como a Natureza Propter Rem dessas despesas, além da possibilidade de serem títulos executivos extrajudiciais, de acordo com o Código de processo Civil:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(…)
VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
(…)
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
O artigo da lei especificou as particularidades do Condomínio de Lotes, deixando esse tipo de empreendimento legalmente amparado. Não foi criado um novo tipo de condomínio apenas foi inserido na letra da lei aquilo que já a pertencia implicitamente. Visto que, damos o nome de condomínio a toda espécie de bens que possuem frações ideais divididas em propriedade exclusiva e propriedade comum.
O que difere o Condomínio de Lotes dos outros condomínios é que todas as unidades imobiliárias são lotes, sendo que para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor (art. 1.331, §3), isto é, sempre
A lei 13.465/17 e o Loteamento de Acesso Controlado
Nesses casos, estamos falando de um loteamento comum, nos moldes do artigo 22 da Lei 6.766/79, geralmente são glebas subdivididas em lotes, onde por questão de segurança o município autoriza que todo o entorno desse loteamento seja murado.
No loteamento com Acesso Controlado não é assegurado aos proprietários dos lotes a permissão ou concessão de uso dos espaços público, ou seja, pertencem ao Poder Público Municipal, com uso assegurado a qualquer um do povo, conforme a natureza do bem público.
De fato não existe respaldo legal na prática de limitar o acesso dos cidadãos que não moram no condomínio, pois estamos falando de áreas que também pertencem ao poder publico. Porem o legislador na lei 13. 465/17 trouxe a necessidade de prévio cadastramento e identificação. O acesso dos cidadãos não poderá ser proibido, mas condicionado ao cadastramento e identificação, sendo assim, consegue conciliar o interesse de segurança dos habitantes desses empreendimentos com os interesses da sociedade em não ter restrições de acesso às áreas públicas.
Nesse sentido Pedro Leias Avvad discorre:
“A expressão “loteamento fechado” pode dar uma idéia material do modo como se forma esse “condomínio de fato” ou essa “associação de interesses comuns”: é, sem duvida dentro de um loteamento, porquanto as vias de acesso são logradouros públicos, mas que é “fechado” no sentido de que os moradores de tais logradouros controlam esses acessos nem sempre de uma forma legal, mas com eficácia. Entretanto, a denominação não ajuda na definição da natureza jurídica desse fato que o direito já reconhece”. ¹
O Doutrinador usa a expressão “Condomínio de Fato”, isso porque não poderemos chamar de Condomínio Fechado as áreas onde se misturam propriedade pública e propriedade privada. O Loteamento é um conjunto juridicamente separado dessas áreas, onde os donos se juntam para compartilhar interesses em comum e dividir despesas de manutenção por meio de uma Associação de Moradores, esse é um dos pontos mais nevrálgicos nesses tipos de condomínio, pois no Brasil é Livre a Associação, sendo essa situação ponto de muitos debates jurídicos sobre a legalidade das mesmas, inclusive em relação as taxas de cobrança de manutenção desses espaços.
Porém para pacificar a legitimidade das Associações temos o Enunciado 89 da Jornada de Direito Civil- CJF: “O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”.
Somado a esse enunciado temos a inovação da Reurb, que acrescentou o artigo 36 A na lei 6766/79, pacificando ainda mais o entendimento acerca da legitimidade do exercício praticado nessas Associações, semelhante aos de Administradoras de Imóveis, sobre isso discorremos melhor no tópico abaixo.
Das Associações de Moradores
A discussão sobre associações de Moradores é antiga na nossa legislação, sobretudo porque a Constituição Federal de 1988 em seu artigo 5º, XX reza que:
“ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.
A natureza jurídica de uma Associação é completamente diferente de um Condomínio, muito embora, em termos administrativos ambas defendem os interesses comuns dos moradores, no entanto a Associação lida com questões administrativas que envolvem propriedades privadas com propriedades públicas. Não existe fração ideal em um Loteamento de Acesso Controlado, visto que há nessas áreas a incidência do público com o privado, enquanto que em um Condomínio Edilício a incidência é de áreas somente privadas. Saiba mais sobre essas diferenças
https://sindicolegal.com/diferenca-entre-condominio-e-associacao-de-moradores/
O art. 36-A acrescido na lei 6.766/79 tentou evitar a insegurança jurídica referente aos loteamentos fechados em relação a não obrigatoriedade de associar-se prevista no artigo 5º XX da Constituição Federal. Com a introdução desse novo artigo equiparou a atividade da associação de condomínios residencial a atividade de administração de imóveis. Dessa forma as taxas cobradas pelas Associações dos Moradores tornam-se obrigatórias e não facultativas aos associados.
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
No mesmo sentido do artigo acima temos o entendimento Doutrinário de Pedro Elias Avvad que discorre muito bem sobre esse argumento:
“Já a outra corrente defende não só a validade dessa associação e do compromisso assumido, não como uma obrigação propter rem, mas como decorrência das limitações ao direito de propriedade, condicionando o seu uso ao interesse coletivo e, ainda, a condenação quase universal do locupletamento injusto à custa do empobrecimento alheio. É o princípio que veda o enriquecimento sem causa que passou vigorar no nosso direito positivo (art. 884 e 886 do Código Civil)”. ²
Ainda temos alguns julgados em aberto, aguardando o parecer do Supremo Tribunal Federal (RE 695911/SP, de Relatoria do Ministro Dias Toffoli, e também as ADIs 5.771, 5.787 e a 5.883) tudo indica que o entendimento final desses Julgados estejam alinhados a luz da Reurb e do enunciado 89 do CJF.
Nesse momento não podemos negar o fato de que a proposta da Reurb resultou em maior segurança jurídica em relação as Associações de Moradores, e que tudo caminha para pacificação e consolidação dessa segurança.
Conclusão:
Na verdade, diante de todo o discorrido podemos concluir que o que realmente difere um Condomínio de Lotes de um Loteamento fechado, bem como qualquer outra figura é a Fração Ideal na matricula do imóvel. Toda vez que na matricula de um imóvel estiver atrelada uma fração ideal, estamos diante de um Condomínio Edilício, caso contrário estaremos diante de um Loteamento.
A fração ideal é o que de fato determina a natureza jurídica do Direito Real em questão.
Referencias Bibliográficas:
¹ Pedro Elias Avvad. Condomínio Edilício. Ed Forense. 2017, p.231 e 233.
Constituição Federal 1988
Código Civil 2002
MIGUEL ZAIM – GRADUAÇÃO em DIREITO pela Universidade de Cuiabá, UNIC em Cuiabá-MT, Brasil (1994). DOUTORADO em CIÊNCIAS JURÍDICAS SOCIAIS pela UMSA – Universid Del Museo Social Argentino, Argentina (2017). Mestrando em Direito Justiça e Desenvolvimento na EDB, Escola de Direito do Brasil -SP. Especialista: Direito e Processo Civil, Direito e Processo Penal, Constitucional e Ambiental. Cursos de Extensão: Direito Imobiliário, Direito e Processo do Trabalho e Direito Tributário. Advogado atuante há mais de 25 anos na Advocacia Contenciosa do Direito Imobiliário e Condominial, participando ativamente de Assembleias Condominiais, bem como realização de Instituição, elaboração de Convenção Condominial e o Regimento Interno de centenas de Condomínios residenciais e comerciais, além de ser advogado de diversos condomínios. Membro Consultor da Comissão de Direito Condominial Federal da OAB, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT. Diretor Estadual do IBRADIM-MT. Professor do Curso Básico para Jurídico e Síndicos do Direito Condominial do QUALIFICAR Condomínios. Professor na escola ESA-OAB/MT. Docente na Faculdade FAAP de São Paulo e Ribeirão Preto. Docente na Faculdade Candido Mendes-RJ. Fundador e colunista do Portal Síndico Legal, com vários artigos publicados nos diversos sites jurídicos do Brasil. Autor do Livro Síntese do Direito Condominial Contemporâneo e da Cartilha do Síndico, edição 2018 e 2019.