Transferência de financiamento imobiliário: confira respostas para as dúvidas mais frequentes | Loft
Transferência de financiamento imobiliário: confira respostas para as dúvidas mais frequentes
Você sabia que é possível fazer uma transferência de financiamento imobiliário? Esse é um processo ao qual costumam recorrer indivíduos que querem passar o financiamento de imóvel para outra pessoa. Ou então para um outro banco, em busca de melhores taxas e condições. Nesse último caso, o recurso é conhecido como portabilidade, e é visto como uma boa alternativa para baratear o crédito.
Neste artigo, você vai entender como transferir um financiamento imobiliário de forma segura e efetiva.
Ao longo do artigo, você encontrará:
O que é transferência de financiamento imobiliário?
Como assumir um financiamento de imóvel de outra pessoa?
Quais são os gastos envolvidos na transferência de financiamento imobiliário?
Como fazer a transferência de financiamento de imóvel para outro banco?
É possível simular a portabilidade de financiamento imobiliário?
Falamos em transferência de financiamento imobiliário quando uma outra pessoa, que não é o comprador original daquele imóvel que ainda está sendo quitado, assume as obrigações de pagamento daquele bem por qualquer motivo.
Uma vez pagas essas obrigações, essa pessoa passa a ser a proprietária do imóvel - até então, alienado ao banco credor. Esse processo também é comum quando um imóvel financiado é vendido a alguém que também precisa de um financiamento para viabilizar essa compra.
A transferência precisa ser autorizada pelo banco credor para acontecer. Na prática, outra pessoa passa a ser a devedora do financiamento junto ao banco, e por isso ela precisa cumprir alguns requisitos que vamos detalhar no tópico a seguir.
Mas o termo transferência de financiamento imobiliário também pode significar portabilidade. Nesse caso, a operação de crédito não é transferida para outra pessoa, e sim para outro banco. Essa migração normalmente é feita quando a instituição que recebe o financiamento oferece melhores taxas.
Muita gente também usa o recurso da portabilidade para convencer o credor do financiamento a melhorar as condições do crédito. Funciona mais ou menos da mesma forma que a famosa "pechincha": a busca de descontos sob o argumento de que, em outro lugar, um determinado produto estava mais barato.
Se você recebe propostas melhores de outros bancos, pode apresentá-las à instituição financeira onde você já fez o financiamento original. Muitas vezes, ela acaba aceitando melhorar as taxas do seu crédito para que você não faça a portabilidade.
É importante ressaltar que, mesmo fazendo a portabilidade do financiamento, o prazo de pagamento e o valor do saldo devedor até aquele determinado momento não podem aumentar.
Ao assumir o financiamento de imóvel para outra pessoa, o indivíduo passará a ser o novo devedor oficial daquele financiamento. Por isso, ele deve passar por uma nova análise de perfil empreendida pelo banco, que levará em conta sua renda mensal, histórico de pagamentos e score de crédito, restrições internas e outros fatores.
Isso porque, dependendo do resultado dessa avaliação de perfil, as condições do financiamento podem até diferentes que as da operação original. A transferência demanda ainda a assinatura de um novo contrato com o novo devedor.
É preciso ressaltar que, quando for passar o financiamento do imóvel, o novo devedor não se torna automaticamente proprietário do imóvel: lembremos que, enquanto o bem não for quitado, está alienado ao banco como garantia da operação de crédito. Se quiser entender melhor o que é alienação fiduciária, leia este artigo.
A própria Lei 9.514/97, que institui a figura da alienação fiduciária como a conhecemos no Brasil, prevê a possibilidade de transferência do financiamento. Consta no artigo 29 que "o fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações".
A regra também é clara: a transferência só acontece se o banco concordar com ela. Pode ser que o interessado em assumir o financiamento não tenha renda para pagá-lo, por exemplo.
Se o financiamento for transferido para outra pessoa, pode ser que o novo devedor prefira manter a dívida com outro banco, diferente da instituição que até então financiou o bem. Para isso, o novo banco deve quitar as obrigações com o banco original, passando a ser então o detentor da dívida.
Por outro lado, nem toda venda imóvel resulta em transferência de financiamento: é possível que o comprador pague à vista, possibilitando a quitação imediata da dívida. Sendo assim, esse comprador se livra de quaisquer obrigações com bancos no futuro.
Como você deve ter percebido, a transferência de um financiamento imobiliário para outra pessoa demanda uma espécie de "recomeço": uma nova análise de crédito, um novo devedor para a operação, novas condições contratuais. É comum que o novo devedor também queira transferir a operação para o banco do qual é cliente.
Dessa forma, esse processo acarreta alguns gastos relacionados à burocracia necessária para a transferência, pagos normalmente por quem vai receber o financiamento imobiliário:
Custos cartoriais, para atualizações na matrícula do imóvel
Nova avaliação do imóvel: é possível que os bancos peçam essa nova vistoria, feita por técnicos para aferir o valor do bem. É paga por quem contrai o empréstimo
De acordo com Roberta Oka, especialista na área de financiamentos imobiliários da Loft Cred, o processo de transferência funciona de maneira semelhante à compra de um imóvel financiado - como se fosse pela primeira vez.
"O processo é exatamente o mesmo que foi para o comprador. A diferença é que, no momento da emissão do contrato, vai ter que acontecer uma conversa entre os bancos para levantar a dívida total, para que um pague o outro", afirma Roberta, citando o caso do devedor que opta por transferir o financiamento para outro banco.
Quais são os critérios para autorizar transferência de financiamento?
Como já foi mencionado, o indivíduo para quem você for passar o financiamento do imóvel será submetido a uma análise de perfil, tanto se o financiamento continuar com o mesmo banco como se ele for transferido para outra instituição de preferência dessa pessoa. Os principais quesitos levados em conta na avaliação de crédito são:
Renda: É preciso que a pessoa a receber o financiamento tenha renda suficiente para arcar com as parcelas restantes e consiga comprová-la. As parcelas não podem ultrapassar 30% da renda mensal do devedor
Documentação necessária. Alguns documentos precisam ser providenciados para a assinatura do novo contrato, como: RG e CPF, certidões (de nascimento ou de casamento/união estável ou divórcio), comprovante de residência, comprovantes de renda (declarações de Imposto de renda, holerites, extratos bancários)
Score de crédito. O score é um modo de medir o histórico de um indivíduo enquanto pagador. Trata-se de uma pontuação calculada por órgãos de proteção ao crédito como SPC e Serasa com base nos seus hábitos de pagamento de dívidas e contas. Varia de 0 a 1.000 pontos, e quanto mais perto de 1.000, melhor
Como já mencionamos neste artigo, a portabilidade é um recurso para quem quer realizar a transferência de financiamento de um imóvel para outro banco, mantendo-se como devedor. Normalmente, é uma forma de conseguir melhores condições de pagamento para a dívida.
Para fazer a portabilidade é preciso preparar a documentação, escolher o banco para onde migrar com muito cuidado e comunicar sua decisão para a instituição financeira onde você fez o financiamento originalmente.
Antes de mais nada, peça ao banco atual documentos relativos à operação: cópia do contrato, saldo devedor atual e data do último vencimento da operação. Depois, é hora de procurar possíveis bancos que aceitem melhorar condições de pagamento para receber seu financiamento imobiliário.
Feito isso, é hora de analisar as propostas recebidas. Observe o Custo Efetivo Total (CET), que engloba todos os gastos que você vai ter com aquela operação, indo muito além das taxas de juros anunciadas. Calcule também como ficam as prestações do seu financiamento.
Quando sua decisão estiver tomada, você precisa comunicá-la ao banco para onde pretende transferir o crédito. É ele quem vai cuidar de toda o processo de portabilidade, inclusive tratando diretamente com o banco onde estava o seu financiamento até então.
No vídeo acima, o consultor financeiro Gustavo Cerbasi explica o que é a portabilidade de financiamento imobiliário
Esse banco, por sua vez, tem cinco dias úteis para apresentar uma contraproposta. Pode ser que ele melhore as condições do seu financiamento e a portabilidade nem chegue a ser necessária. Nesse caso, interrompa o processo.
Mas se ainda faz mais sentido para você passar o financiamento para outro banco, a novo credor vai transferir os recursos para liquidar sua dívida junto à instituição de crédito original. Ela terá então dois dias úteis para concluir a portabilidade. A negativa ao pedido não é permitida.
O Banco Central vê enorme potencial na portabilidade de crédito imobiliário no país. Segundo dados da instituição, o processo de portabilidade, entre efetivações e renegociações, atingiu cerca de 6 mil operações (R$2,15 bilhões) em 2019. Só os pedidos de portabilidade efetivados foram 4,6 mil, 200% a mais que no ano anterior.
Se você ainda tem dúvidas, é possível simular a portabilidade de um financiamento imobiliário. Na verdade, estimar o impacto da portabilidade é bastante importante antes de tomar qualquer decisão.
A Loft Cred oferece um simulador de financiamento imobiliário, e tem uma equipe de especialistas que pode te orientar em todas as etapas do processo de portabilidade, garantindo as melhores condições do mercado para seu crédito. A assessoria é digital e gratuita, tornando sua vida mais descomplicada.