Investimento em construção civil: a importância do gerenciamento de obras
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Caminho para Riqueza 1 de fevereiro de 2018 Comente! Rentabilidade
A construção civil abre inúmeras oportunidades de investimento. Para empresas e profissionais da área, os ganhos vêm do lucro de seus empreendimentos. Por isso, a atenção está voltada para a atração de investidores.
Já para quem quer aplicar dinheiro em imóveis, a oportunidade vem da rentabilidade no decorrer do tempo. Em ambos os casos, o investimento em construção civil tem muito potencial. O momento atual (início de 2018) é promissor e, se você quer aproveitar esses bons ventos, continue a leitura do artigo de hoje!
O imóvel é um dos ativos mais valorizados no Brasil. Ainda assim, a discussão sobre investir ou não nesse mercado é sempre controversa. E não teria como ser diferente — já há uma série de fatores a serem considerados nesse tipo de aplicação, como:
preço pago;
valor no longo prazo e;
custos de manutenção, entre outros.
Por isso mesmo, o debate não pode ser simplista. Neste artigo, demonstraremos como calcular a rentabilidade de seu investimento. Mas, antes disso, vale a pena contextualizar o comportamento do mercado imobiliário.
Comportamento do mercado imobiliário
O que é importante observar, a princípio, é que o preço dos imóveis realmente sofre variações ao longo do tempo. Os valores vivem períodos de altas e baixas, como um ciclo, respondendo às demandas de mercado.
Há poucos anos, o Brasil viveu o que foi chamado de boom imobiliário. A atratividade dos empreendimentos foi tão elevada que deu margem às previsões mais apocalípticas de bolha.
Essa visão de que, a qualquer momento, os preços iriam desabar e gerar perdas generalizadas nunca se sustentou, mas foi muito alimentada pelo histórico recente dos Estados Unidos.
E o boom nada mais era do que um movimento comum do setor, pois estávamos em fase de expansão. É comum que, depois dela, venha o excesso de ofertas e ocorra uma espécie de saturação. No cenário dos últimos anos, ela decorre especialmente da crise financeira, uma das piores já vividas no país.
Mas por que, mesmo com a pior crise do Brasil, a tal bolha não estourou? Simples! Porque ela não existe. Para que ocorresse uma insolvência generalizada, o crédito precisaria ser muito facilitado e expandido.
Regras de financiamento conservadoras
Não é o que acontece aqui, onde as regras de financiamento são bem conservadoras. Outra razão é o elevado déficit habitacional existente no Brasil: a necessidade da compra de imóveis não só existe como é um dos principais sonhos dos brasileiros. E o que tudo isso quer dizer? Que vão existir, sim, momentos de maior euforia e de retração, mas sempre haverá ajustes. A expansão tende a compensar as perdas.
É o que mostram os indicadores: de acordo com o Índice FipeZap, apenas na cidade de São Paulo os imóveis valorizaram quase 200% entre 2005 e 2014. Ainda que as duas décadas anteriores tenham sido de crise e de persistente alta da inflação, houve uma elevação de pouco mais de 100% entre 1975 e 2015.
E o que se pode esperar a partir de 2018? Crescimento. Nos últimos dois anos, o mercado imobiliário retraiu, mas começa a sinalizar sua recuperação. Ou seja: o período expansivo está se aproximando. Se você procura oportunidades de investimentos, vale a pena olhar para ativos diretamente correlacionados ao mercado imobiliário como forma de diversificar seus investimentos.
A gestão de uma obra é importante não só para o profissional da construção civil. Tanto um arquiteto que está desenvolvendo um projeto quanto seu cliente, que está investindo no imóvel para vendê-lo futuramente, precisam gerenciar o empreendimento.
Ambos estão colocando dinheiro na obra, sendo que qualquer perda nesse processo diminui o retorno financeiro projetado. A seguir, ensinamos a calcular a rentabilidade do investimento.
Calcular a rentabilidade do investimento
Até chegar aos ganhos, no entanto, há um processo cheio de etapas, cronogramas, custos e imprevistos que interferem diretamente no investimento. Para obter o melhor retorno financeiro possível, é preferível considerar os seguintes pontos sobre a aplicação:
faça o investimento no lançamento ou no início da construção do imóvel, quando seu preço é menor;
prefira pagar o imóvel à vista, ou financiamentos adequados à essa modalidade, para evitar o aumento dos custos de construção.
Dessa forma, o investimento em construção civil fica ainda mais atrativo, pois o valor inicial é reduzido para atrair os investidores — e é isso que financiará a obra. Sem contar que, pagando à vista, além de as chances de desconto aumentarem, elimina-se os juros a serem pagos no parcelamento.
Certo, bom negócio! E agora? É só esperar? O recomendável é que o andamento da obra seja acompanhado ao máximo, sobretudo se o investimento for majoritariamente seu. É o caso de quem está construindo um imóvel para explorá-lo futuramente ou reformando a própria residência para obter um maior valor de venda.
Dessa forma, o arquiteto e o cliente precisam ter um canal de comunicação eficiente e ágil, para que possam acompanhar o andamento dos trabalhos. Isso é importante por uma série de motivos, como:
melhoria da qualidade na execução dos trabalhos;
redução de custos com perdas;
possibilidade de verificação das ocorrências da obra.
Se, até pouco tempo, esse gerenciamento era algo relegado ao mestre de obras e aos profissionais que estão diariamente no canteiro de obras, a realidade é outra nos dias de hoje.
Com novas ferramentas (como softwares que facilitam a gestão de obras), arquitetos, engenheiros e investidores conseguem participar mais ativamente das decisões. E isso é possível mesmo quando estão distantes do local da construção.
Como avaliar o retorno do investimento?
Existem cálculos sofisticados para avaliar o valor do imóvel com o tempo. É preciso, nesse caso, considerar projeções. A primeira delas é se o empreendimento será, futuramente, vendido ou alugado (opção para quem quer viver de renda). Os cálculos serão um pouco mais complexos se os seguintes pontos forem levados em conta:
o custo do capital no longo prazo;
as despesas no decorrer do tempo, entre outros fatores de influência.
Nesse sentido, há fórmulas aprimoradas, como o Valor Presente Líquido (VPL) e a Taxa Interna de Retorno (TIR), que podem trazer um resultado mais aprofundado. Para fazer uma avaliação mais simples, é possível usar o Return on Investment (ROI), o retorno sobre o investimento, que indica quanto do investimento será obtido como retorno.
Esse é um cálculo utilizado para analisar a viabilidade de projetos, negócios e investimentos, servindo tanto para o arquiteto que está executando um projeto construtivo quanto para o comprador que deseja adquirir um imóvel para investimento.
Um arquiteto que investirá R$ 68 mil na construção de um empreendimento pelo qual espera receber R$100 mil fará o seguinte cálculo:
ROI = (100.000 – 68.000) / 68.000 x 100
Já um investidor que adquiriu um imóvel na planta por R$ 350 mil e projeta vendê-lo R$ 550 mil vai verificar:
ROI = (550.000 – 350.000) / 350.000 x 100
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