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Programa MPC
Posted on 20 de abril de 2017 30 de maio de 2017 by José Carlos
Programa de Manutenção Preventiva de Condomínios.
A manutenção predial preventiva vem cada vez mais ganhando espaço no mercado imobiliário brasileiro. No entanto essa prática ainda não é tão comum quanto em outros mercados internacionais, e conscientizada dentre os usuários quanto para outros bens, como automóveis e equipamentos eletrônicos. Após aprovação da NBR 5674 – Manutenção de Edificações – Procedimentos, em 1999, pouco foi desenvolvido no meio técnico sobre manutenção predial e seus benefícios. Porém, após a implantação da nova norma de desempenho NBR 15.575:2013 e do inicio da revisão da própria NBR 5674:1999 e da NBR 14.037:1998, a indústria da construção iniciou uma evolução dos estudos dessa atividade no Brasil.
Segundo a NBR 5462:1992, a manutenção é uma prática que envolve ações técnicas e administrativas que, juntas, manterão ou devolverão a um item a capacidade de desempenhar determinada função. A NBR 5674:1999 define: "Manutenção predial o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança de seus usuários."
Existem, entretanto, diversos tipos e níveis de manutenção. GOMIDE et al. (2006) identifica basicamente as seguintes modalidades:
Preditiva: é a atividade de inspeção que visa o estudo de sistemas e equipamentos a fim de prever possíveis anomalias ou falhas nos mesmos, baseado no seu desempenho e comportamento, e, a partir disso, implementar e direcionar os procedimentos de manutenção preventiva;
Preventiva: é a atividade que entra em ação antes que haja a necessidade de reparo. Exige uma programação, com datas preestabelecidas obedecendo a critérios técnicos determinados pelo fornecedor ou fabricante do produto. É fundamental que haja o registro de todas as atividades executadas;
Corretiva: é a atividade que visa à reparação ou restauração de falhas ou anomalias, seja ela planejada ou não. Implica, necessariamente, a paralisação total ou parcial de um sistema. É o tipo de manutenção que apresenta os custos mais elevados de execução;
Detectiva: é a atividade que visa identificar as causas de falhas e anomalias, auxiliando nos planos de manutenção, com o objetivo de atacar a origem do problema, e não apenas o sintoma do mesmo.
A nova norma de desempenho que entrou em vigor em Julho de 2013, trouxe alguns parâmetros importantes em relação ao uso adequado das edificações e o compromisso da correta manutenção. Segundo a nova norma NBR 15.575:2013, conhecida como norma de desempenho, cabe aos construtores e incorporadores elaborar o manual de uso, operação e manutenção ou documento similar, atendendo ás normas NBR 14037:1998 e NBR 5674:1999, e que deve ser entregue ao proprietário da unidade quando da disponibilização da edificação para uso, cabendo também elaborar o manual das áreas comuns, que deve ser entregue ao condomínio. A norma NBR 15575:2013, tornou imprescindível o entendimento do conceito de Vida Útil ( VU ), que ficou definido como: "O período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção."
Assim os serviços de manutenção de uma edificação não devem ser realizados de maneira improvisada e informal, mas sim por profissionais devidamente habilitados. De acordo com o programa de manutenção predial preventiva do sindicato da construção civil do estado de São Paulo, edificações que ainda estão dentro do prazo legal de garantias de, normalmente cinco anos, independentemente do sistema a ser avaliado, devem elaborar e utilizar um plano com intuito de contribuição nos seguintes aspectos:
Auxiliar o condomínio ou proprietário na implementação do plano de manutenção.
Instruir a necessidade de correções por parte da assistência técnica dos construtores e incorporadores; (coso ainda em garantia pela construtora).
Controlar e verificar se a manutenção vem sendo praticada e de forma correta.
A elaboração da proposta seguiu os passos conforme demonstrado na Figura abaixo:
Sistemas constituintes objeto de manutenção neste plano.
Para o melhor entendimento dos usuários responsáveis pela correta execução do plano, assim como os profissionais habilitados que deveram executar os serviços de verificações, inspeções, aferições e correções pré-determinadas, é fundamental a organização de quais componentes cada sistema irá contemplar. Veja exemplo na planilha abaixo:
Organização dos sistemas.
Segundo definição do art. 1.348 do Código Civil Brasileiro "Compete ao sindico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores." Portanto é de responsabilidade do síndico conservar o condomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto, cuja principal responsabilidade para tanto é a correta manutenção. Tendo em vista que o plano de manutenção deverá possuir dois seguimentos para as responsabilidades de sua execução:
Áreas Comuns: locais e equipamentos de uso coletivo entre os usuários, cabe a responsabilidade da correta contratação de profissionais habilitados, fiscalização dos serviços, documentação e administração ao sindico do condomínio a qual a edificação está inserida.
Áreas Privadas: locais e equipamentos privados de cada morador, cabe responsabilidade da correta contratação de profissionais habilitados, fiscalização dos serviços, documentação e administração aos proprietários dos imóveis individuais.
Periodicidade de manutenção para cada sistema
O intervalo de tempo em que cada sistema irá receber manutenção é um procedimento de fundamental importância para garantia do sucesso do plano, tendo em vista que longos períodos sem manutenção irá acarretar em deterioração dos sistemas. A definição da periodicidade para cada sistema foi baseada em recomendações dos fabricantes, assim como também pelo Programa de Manutenção Preventiva do condomínio.
Outro parâmetro respeitado para elaboração foi o agrupamento de atividades de diversos sistemas que possuem intervalos iguais ou semelhantes para um mesmo período de atividades de manutenção, facilitando assim a contratação e gestão do plano.
Rotinas e procedimentos para os sistemas
Cada sistema presente no plano apresenta singularidades quanto a suas rotinas e procedimentos para execução das atividades de manutenção, para isso é importante a contratação de empresas especializadas para cada área, com intuito de efetuar as inspeções, verificações e manutenções de acordo com as normas vigentes assim como recomendações dos fabricantes e da construtora executora da edificação. Cada quadro de manutenção elaborado possui suas rotinas e procedimentos que são diretamente relacionados, onde as rotinas têm como principal objetivo, para o administrador do plano de manutenção, um fácil entendimento sobre a tipologia dos serviços a serem contratados e executados. Os procedimentos têm como objetivo principal detalhar com maior exatidão as atividades de manutenção a serem executadas.
Sistemática de controle das manutenções efetuadas
A correta execução do plano de manutenção irá garantir alem de segurança e integridade da edificação. Para tal, o controle dos profissionais habilitados na execução das atividades e os períodos para cada sistema, devem ser controlados e homologados pela equipe técnica da construtora executora da edificação (caso edificação ainda em garantia) ou pela empresa contratada para o plano de manutenção. A sistemática definida para tais controles e homologação deve estar registrada na planilha do histórico de manutenção como demonstra tabela abaixo:
Para comprovação dos serviços prestados deverá ser anexado ao documento do plano de manutenção de cada sistema a nota fiscal da prestação de serviço da empresa ou profissional executor da atividade assim como documento comprobatório de sua habilitação para o sistema a qual prestou serviço.
A prática de manutenção preventiva em edificações é importante para todas as partes envolvidas, mas ainda encontra barreiras culturais a serem superadas, por construtores, síndicos e proprietários, pelo motivo de não receberem informações corretas sobre a real importância e quais os benefícios. As partes que compõem a indústria da construção civil e toda sua cadeia, não despertaram ainda uma atitude natural na concepção e execução do referido plano. A conscientização do usuários e proprietários é fundamental nessa nova esfera de responsabilidade e conservação dos imóveis que a nova norma NBR15575:2013 determina, partindo de uma maior atenção dos construtores para com a divulgação da importância do plano. Cabe também às empresas administradoras de condomínios que englobam grande quantidade de edificações, um melhor acompanhamento das atividades desenvolvidas e estudadas para manutenção preventiva.