Fechamento de áreas comuns e cancelamento de assembleias
Se caminharmos para um cenário igual ao da Europa e EUA, com a rápida propagação do vírus, chegaremos a um momento em que as cidades começarão a ficar em quarentena com restrição de circulação, sendo impossível a realização de assembleias. Com a isso a vida condominial ficará prejudicada.
Diante desta situação, que poderes têm os síndicos diante da urgência que a situação comporta para suspenderem assembleias e utilização de áreas comuns?
Entendo que os síndicos têm poderes executivos para que em situações como a que estamos vivendo, tome medidas extremas, mesmo sem a realização de assembleia.
Questiono – O síndico tem poderes para interditar uma piscina com vazamento ou sem condições de uso? O síndico tem poderes para interditar área comum em função da queda de pastilhas? Sim, com o embasamento de que ao síndico compete o poder e dever de diligenciar e fazer guarda das áreas comuns (art. 1.348, V do Código Civil). E medidas como o fechamento de áreas de grande circulação, como a restrição no uso dos elevadores, são muito mais do que diligências e guarda das áreas comuns, são uma questão de saúde pública e proteção ao direito a vida art. 5º da Constituição Federal.
Cancelamento das assembleias e mandato do síndico
O término do mandato do síndico com certeza é um grande problema a ser superado, uma vez que o condomínio sem comando fica à deriva. Logicamente que a orientação técnica é que o condomínio eleja seu representante legal antes do término do mandato, mas em casos extremos, como o que estamos vivendo agora, com a pandemia do Covid-19, a situação pode temporariamente mudar.
Precisamos considerar a impossibilidade involuntária de eleição de novo representante legal do condomínio. Neste caso, o antigo síndico continua no mandato até a nova eleição. Certamente pode haver prejuízo com esta medida, tais como: a falta de representatividade para responder pelo condomínio em juízo ou perante as instituições financeiras.
Neste sentido, o imortal J. Nascimento Franco: "Quando termina o prazo do mandato do ´sindico sem a eleição de outro, duas soluções podem ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o síndico continua até a eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou, ainda, a qualquer outro membro do conselho fiscal, que deverá convocar logo uma assembleia para eleger nova administração" J. Nascimento Franco, 5ª edição Editora Forense, 2009.
Nas situações acima destacadas, entendo que os atos praticados necessariamente devam ser ratificados em assembleia a ser convocada o quanto antes.
E ainda, se utilizando de analogia ao Condomínio Voluntário, temos no art. 1.324 do Código Civil, que o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Desta feita, é obvio que em término de mandato, um novo síndico deve ser eleito. Porém, a situação do Covid-19 altera a realidade fática da situação, assim como, neste mesmo sentido, o síndico fica atrelado às decisões assembleares, às determinações da convenção, regimento interno e às leis. Da mesma forma, por óbvio, diante da situação peculiar, e em atendimento ao interesse coletivo, o síndico tem poderes para desempenhar função executiva, para agir em nome da sua comunidade e fechar áreas comuns de forma justificada ou de não realizar uma assembleia em função do risco iminente e real de contaminação pela pandemia que assola o mundo.
Dr. Rodrigo Karpat – Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país.