Tutela jurídica do ponto comercial: ação renovatória, locação built to suit e locações em shopping center | Juristas
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RESUMO: Este artigo trata das questões gerais que envolvem o ponto comercial. Além da apresentação dos contornos gerais do ponto comercial, são discutidas a locação para fins não residenciais e a ação revocatória, destinada à renovação compulsória do contrato de locação. Também são analisadas as locações built to suit e as locações em shopping center.
Palavras-chave: ponto comercial, locação, ação renovatória, locação built to suit, locações em shopping center.
Ponto comercial é a referência física do empresário, é o espaço físico utilizado pelo empresário para o exercício da sua atividade.
O ponto comercial está relacionado com o imóvel utilizado pelo empresário para exercício da empresa.
Geralmente a preservação do ponto comercial é extremamente relevante para que o empresário mantenha laços com a sua clientela.
Eventualmente, a modificação do ponto comercial pode fazer com que o empresário perca clientes e experimente prejuízos significativos.
Esse é um dos motivos que justificam a tutela jurídica do ponto comercial.
Como visto, a permanência no ponto comercial pode ser determinante para a prosperidade da atividade empresarial.
O empresário, portanto, na maioria dos casos, precisa se manter no imóvel que ocupa, ainda que na condição de locatário.
Levanto em conta essa premissa, o legislador criou instrumentos jurídicos que permitem que o empresário locatário possa pretender a renovação do contrato de locação, mesmo contra a vontade do locador.
Trata-se da pretensão da renovação compulsória do contrato de locação para fins não residenciais.
Sobre este tema é relevante saber quais os requisitos necessários para que se possa pretender a renovação, bem como as eventuais defesas do locador que resiste à correspondente pretensão.
A matéria está disciplinada, basicamente, na lei n. 8.245/91 (lei de locações).
O artigo 51 da referida lei indica os requisitos necessários para que o empresário possa pretender a renovação compulsória.
Primeiramente, é preciso que haja um instrumento contratual escrito.
Além disso, o contrato que se pretende renovar deve ter sido ajustado por tempo determinado de no mínimo 5 (cinco) anos. Com efeito, admite-se a soma de contratos por tempo determinado, desde que não haja solução de continuidade entre eles.
Também será necessária a demonstração de exercício regular da mesma atividade empresarial nos 3 (três) anos que antecedem o pedido de renovação.
Por fim, é preciso que a propositura da ação renovatória ocorra nos 6 (seis) primeiros meses do último ano de vigência do contrato que se pretende renovar, sob pena de decadência.
Preenchidos os mencionados requisitos, o locatário poderá pretender a renovação compulsória do contrato de locação em face do locador.
Exceções de retomada
O locador, no entanto, poderá resistir à pretensão, apresentando suas defesas.
As exceções de retomada, defesas que podem ser apresentadas pelo locador para retomar o imóvel são, basicamente, as indicadas no artigo 52 da lei de locações.
Assim, demonstrada a ocorrência das hipóteses legais, o locador não estará obrigado a renovar o contrato.
A primeira exceção decorre da demonstração de que por determinação do Poder Público será preciso realizar obras que importem radical transformação do imóvel.
O locador também poderá demonstrar que por determinação do Poder Público será preciso fazer modificações que aumentariam o valor do negócio ou da propriedade.
Também será aceita como exceção de retomada a alegação de que o imóvel será utilizado pelo próprio locador, para moradia, ou para transferência estabelecimento existente há mais de 1 (um) ano, pertencente a ele, seu cônjuge, ascendente ou ascendente.
Nesta hipótese, no entanto, não poderá haver utilização do imóvel para realização de atividade empresarial do mesmo ramo do locatário, exceto se a locação também contemplar o fundo de comércio, com as correspondentes instalações. Essa exceção de retomada não é admitida nas locações de shopping center.
O locador poderá alegar também que o valor dos aluguéis sugeridos para a renovação por parte do locatário é inferior ao praticado no mercado. Nesse caso, o locatário pode apresentar contraproposta ao menos equivalente ao valor de mercado indicado.
Por fim, o locador poderá demonstrar que existe proposta de pagamento de aluguéis por terceiro cujo valor é superior ao ofertado pelo locatário na ação renovatória. Nessa hipótese, poderá o locatário cobrir a proposta melhor de terceiro.
São essas, portanto, as principais defesas que o locador poderá apresentar para se negar à renovação do contrato de locação.
Acolhida alguma exceção, o contrato não será renovado e o locador deverá desocupar o imóvel, com ou seu direito ao recebimento de indenização.
Procedente o pedido do locatário, o contrato de locação será renovado pelo mesmo prazo do contrato anterior.
Com relação ao pagamento de indenizações, a lei prevê que em algumas hipóteses o locatário terá direito de ser ressarcido dos prejuízos decorrentes mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio,
O direito de ser indenizado só existirá se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de 3 (três) meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público.
A locação built to suit é aquela que ocorre quando o locador adquire previamente (ou promove reforma substancial num imóvel que já lhe pertence) um determinado imóvel, conforme as especificações de pretendente locatário, justamente para alugá-lo por tempo determinado.
Em outros termos, nesta modalidade de locação o locador só adquire ou promove a reforma de um determinado bem para que se possa viabilizar a sua locação ao locatário estipulante das condições.
A modalidade de locação built to suit está disciplinada pelo artigo 54-A da lei de locações.
De acordo com a mencionada norma, neste tipo de locação, prevalecerão as condições livremente pactuadas pelas partes, a despeito das diretrizes legais.[1]
Portanto, o legislador, nestes casos, permite que as partes estabeleçam livremente os termos do contrato.
Nesse passo, poderá até mesmo ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
Entretanto, há previsão na lei de que no caso de denúncia antecipada da locação pelo locatário, este deverá pagar uma multa ao locador. O valor desta multa deverá ser estipulado no próprio contrato, desde que não exceda a soma dos valores dos aluguéis que seriam pagos até o termo final da locação.[2]
As locações em shopping center (tenant mix) estão tratadas, basicamente, no artigo 54 da lei de locações.
De modo semelhante ao tratamento dispensado às locações built to suit, o mencionado artigo assegura a prevalência das condições livremente ajustadas entre as partes nas locações dessa natureza.[3]
Ponto comercial é a referência física do empresário.
A permanência no ponto comercial pode ser determinante para a prosperidade da atividade empresarial. Por isso a lei de locações prevê a renovação compulsória do contrato de locação, desde que preenchidos alguns requisitos.
As exceções de retomada são as defesas que podem ser apresentadas pelo locador para retomar o imóvel.
Acolhida alguma exceção, o contrato não será renovado e o locador deverá desocupar o imóvel, com ou seu direito a indenização.
A modalidade de locação built to suit está disciplinada pelo artigo 54-A, da lei de locações. Nos contratos dessa natureza, assim como ocorre com as locações em shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas pelas partes.
[1] Jornadas de Direito Comercial do CJF – Enunciado número 21 – Nos contratos empresariais, o dirigismo contratual deve ser mitigado, tendo em vista a simetria natural das relações interempresariais; Enunciado número 23. Em contratos empresariais, é lícito às partes contratantes estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação dos requisitos de revisão e/ou resolução do pacto contratual; Enunciado número 28. Em razão do profissionalismo com que os empresários devem exercer sua atividade, os contratos empresariais não podem ser anulados pelo vício da lesão fundada na inexperiência; Enunciado número 29. Aplicam-se aos negócios jurídicos entre empresários a função social do contrato e a boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do Código Civil), em conformidade com as especificidades dos contratos empresariais.
[2] Jornadas de Direito Comercial do CJF – Enunciado número 67 – Na locação built to suit, é válida a estipulação contratual que estabeleça cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos alugueres a vencer, sem prejuízo da aplicação do art. 416, parágrafo único, do Código Civil.
[3] Jornadas de Direito Comercial do CJF – Enunciado número 83 – O complexo edilício constituído por unidades condominiais comerciais autônomas, sem exploração econômica coordenada de forma unitária, ainda que chamado "shopping do tipo vendido", não caracteriza contrato de shopping center; Enunciado número 30. Nos contratos de shopping center, a cláusula de fiscalização das contas do lojista é justificada desde que as medidas fiscalizatórias não causem embaraços à atividade do lojista.
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