Loteamento e rescisão do contrato
Grande parte dos municípios brasileiros, na última década, vivenciou forte expansão imobiliária, com a criação de milhares de novos loteamentos. No momento atual, o que se vê é a abrupta parada desse mercado, com inumeráveis promissários compradores inadimplentes e sem condições de continuar com o pagamento das prestações a que se obrigaram.
Diante da impossibilidade financeira de arcar com os compromissos decorrentes dos financiamentos de longo prazo destinados à aquisição de lotes vagos, é de se indagar quais são os direitos dos promissários compradores inadimplentes.
Em resumo, os direitos mais conhecidos e amplamente assegurados pela mais autorizada jurisprudência, são :
1. DIREITO DE INDENIZAÇÃO PELAS ACESSÕES E BENFEITORIAS ERGUIDAS NO IMÓVEL.
Nesse ponto, é comum, nos contratos de adesão firmados pelos promissários compradores de lotes vagos, se deparar com cláusulas de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias e/ou de retenção do imóvel. Anote-se que o direito de retenção, em relação ao tema em estudo, é o direito de reter/ficar na posse do imóvel até que a parte contrária (o promitente vendedor) devolva ao promissário comprador os valores que dele recebeu.
Entretanto, tais cláusulas, acaso existentes, são nulas, contrárias à lei e odiosamente permissivas do enriquecimento indevido do promitente vendedor, a dano exclusivo do promissário comprador.
A melhor e mais atual jurisprudência pátria é no sentido de que tais cláusulas, se existentes, são nulas por ofensa ao artigo 34 da Lei 6.766/79, segundo o qual "em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário."
Portanto, em obediência à lei, em obediência ao princípio da boa-fé e em obediência ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, o promissário comprador tem direito à indenização pelas benfeitorias e acessões que realizar no imóvel prometido à venda, podendo exercer, inclusive, o direito de retenção até que receba a indenização devida.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais tem jurisprudência sólida sobre o tema, a exemplo do que se vê do acórdão da apelação Cível 1.0148.09.069940-3/001, da comarca de Lagoa Santa, j. 12.04.2016. Na mesma linha é o entendimento do STJ, conforme se vê do REsp. 28.489, REsp. 805.522 e REsp. 430.810, entre outros.
Entretanto, se a construção é irregular, clandestina e a rescisão do contrato se dá por inadimplência do promissário comprador, não haverá direito de retenção ou indenização por tais benfeitorias ou acessões. Dessa forma já decidiu o TJMG, ao confirmar sentença que assim fundamentou : "...Também não é o caso de retenção por benfeitorias, já que não foram discriminadas especificamente e não há alvará de construção expedido pelo Poder Público, presumindo-se que eventual e parcial edificação seja clandestina, que não tem valor para a autora, podendo a ré, querendo, remover os materiais ali aplicados." (Apelação cível 1.0024.11.298770-6/001, j. 21/07/2014).
Por outro lado, é de se observar que se a construção for passível de regularização perante o Poder Público, mesmo que inicialmente erguida sem alvará de construção, os direitos de indenização e de retenção haverão de prevalecer para o promissário comprador.
Efetivamente, a jurisprudência trilha o caminho da proibição do enriquecimento indevido do vendedor, procurando, sempre que possível, garantir ao promissário comprador o direito de indenização pelas benfeitorias e acessões erguidas no lote, bem como o direito de retenção.
O que ora se afirma pode ser observado, entre outros julgados, no acórdão da apelação cível 1.0114.07.078121-5/001, j. 03.12.2015, quando o TJMG concluiu que até a construção irregular, disconforme com as regras da ABNT e erguida sem alvará de construção, é passível de indenização nos casos em que a rescisão do contrato se dá por culpa do promitente vendedor.
2. INEXISTÊNCIA DA OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR PELA FRUIÇÃO DO LOTE VAGO.
Também é comum se deparar com cláusulas contratuais que obrigam o promissário comprador, em caso de rescisão do compromisso de compra e venda, a indenizar o promitente vendedor pela fruição (pelo uso) do lote vago, mesmo que o lote, após o compromisso, tenha permanecido vago e sem uso.
Tal cláusula também não é admita pela jurisprudência, uma vez que "estando o lote vago, não há condições de proveito econômico proporcionado pelo imóvel, não havendo que se falar em direito de retenção ou pagamento de valor por fruição" (apelação cível 1.0245.10.020615-1/001, j. 23.02.2016).
Em outras palavras, se não se construiu no lote vago, objeto da promessa de compra e venda, o promissário comprador, em caso de rescisão do contrato, não é devedor de valor decorrente de fruição que não existiu. Será nula qualquer cláusula em sentido contrário (nesse sentido, cf. apelação cível n. 1.0701.13.014156-0/001, 10ª C.C., apelação cível 1.0701.13.040540-3/001, 18ª C.C., apelação cível n. 1.0702.09.604005-1/001, 11ª C.C., apelação cível 1.0114.11.003883-2/001, 10ª C.C., e apelação cível 1.0014.11.010174-7/001, 12ª C.C., entre outras dezenas de julgados).
2.1. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR PELA FRUIÇÃO SOMENTE EM SITUAÇÕES EXCEPCIONAIS.
Somente há obrigação de indenizar pela fruição em situações excepcionais. Considera-se excepcional, por exemplo, a situação que envolve imóvel de grande interesse comercial, a exemplo daqueles que têm valor de locação mesmo que não construídos, como é o caso de lotes que servem para a exploração de comércio de estacionamento.
Também haverá obrigação de indenizar pelo uso quando o promissário comprador tiver erguido edificação no imóvel e lá passado a residir.
Já em relação ao valor da indenização pela fruição do imóvel, muitos vezes fixada em 0,5% ao mês, sobre o valor do bem constante do contrato, há precedentes mais "detalhistas" e, portanto, mais precisos e corretos, no sentido de que o valor da fruição seja equivalente ao valor cobrado a título de aluguel em imóveis semelhantes e situados na mesma região do imóvel objeto da rescisão, situação que pode ser verificada em liquidação de sentença (cf., nesse sentido, o acórdão da apelação cível n. 1.0114.08.096161-7/001, da 17ª C.C., j. 17.09.2015, relator o Desembargador Evandro Lopes da Costa Teixeira).
3. DIREITO EXCEPCIONAL DE MANUTENÇÃO DO CONTRATO, MESMO EM CASO DE INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO.
Um outro direito do promissário comprador, mesmo em caso de inadimplência, é o de manter o contrato que tenha sido cumprido em grande parte. O TJMG já julgou improcedente pedido de rescisão manifestado pelo vendedor e fundado na inadimplência do comprador, sob o elevado fundamento de que "a faculdade do credor de resolver o negócio jurídico em virtude do inadimplemento deve ser examinada com cautela, aferindo a repercussão do descumprimento no equilíbrio sinalagmático do contrato. Considerando o pagamento de 71% das prestações pactuadas, o estabelecimento de "moradia" e a realização de benfeitorias no imóvel, não se mostra razoável a rescisão." (apelação cível 1.0702.07.407008-8/001, 10ª C.C., j. 02/06/2015, relator o Desembargador Manoel dos Reis Morais).
Esse direito excepcional de preservação do contrato, mesmo em casos de inadimplência do promissário comprador, também já foi assegurado em outros julgados do TJMG, a exemplo do que se vê do acórdão da apelação cível n. 1.0313.10.002.242-2/001, da 12ª C.C., j. 06.11.2013). Nesse último precedente, o promissário comprador, que passou a utilizar o imóvel para sua moradia e a de seus familiares, havia pago 65% do valor do imóvel.
4. EM CASO DE RESCISÃO, DIREITO DE RECEBIMENTO IMEDIATO E EM ÚNICA PARCELA.
Um outro direito do promissário comprador, em caso de rescisão do contrato, é o de receber em única parcela e de forma imediata os valores restituíveis (geralmente no percentual entre 80% e 90% de tudo de tiver pago ao vendedor). Afinal, a jurisprudência é uníssona no sentido de que "é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez." (apelação cível 1.0105.09.312319-5/001, REsp 1.129.881-RJ, AgRg no REsp 677.177/PR e AREsp 208.018/SP, entre outros vários julgados).
Em regra, são esses os direitos do comprador de imóvel, tantas vezes violados pelos promitentes vendedores em casos de rescisão dos compromissos de compra e venda de lotes vagos.