Diálogo reforça importância da segurança jurídica para o setor imobiliário – Conselho Jurídico
Transmitido ao vivo pelo Canal do STJ no YouTube, centenas de pessoas acompanharam nesta quarta-feira (11) o 'Seminário Jurídico Poder Judiciário e o Mercado Imobiliário – Um diálogo necessário', realizado no auditório Externo do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em Brasília, que teve como principal objetivo tratar de questões ligadas à segurança jurídica, liberdade econômica e os impactos das decisões judiciais sobre o mercado imobiliário. O evento contou com a participação de ministros do Superior Tribunal e representantes do setor da construção.
A importância do diálogo foi a tônica da abertura do seminário. "O Judiciário será capaz de identificar, no evento, os anseios da sociedade e trabalhar juntos para dar uma resposta eficaz àqueles que buscam a Justiça", destacou o ministro e vice-presidente do STJ, Humberto Martins. "Tenho certeza de que as discussões que serão travadas contribuirão para clarear os diversos pontos de vista sobre o mercado imobiliário, imprescindível para o desenvolvimento, o crescimento e a retomada da igualdade para o nosso país".
Presidente da CBIC, José Carlos Martins, no 'Seminário Jurídico Poder Judiciário e o Mercado Imobiliário – Um diálogo necessário', em Brasília (Foto: Nina Quintana),
Para o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, o seminário foi um grande exercício de democracia, com o mercado imobiliário tendo a oportunidade de apresentar ao STJ a realidade do seu dia a dia, de como funciona o negócio na construção. Martins ressaltou "a importância do diálogo estabelecido para permitir ao judiciário, de posse de todas as informações do setor, ter meios suficientes para julgar adequadamente em todas as frentes".
Neste sentido, mencionou os resultados do estudo 'Custo Brasil', realizado pelo governo federal em parceria com entidades do setor produtivo, como a CBIC, que indica o alto custo pago pelo consumidor. "O risco quem paga é quem consome. Se a empresa não colocar o risco, ela quebra. Por isso é muito importante, no nosso entendimento, conseguir trazer a realidade do mercado ao judiciário para que saibam separar o que é joio e o que é trigo e diminuir o risco do investimento".
Ao reforçar a importância do diálogo com o Judiciário e a oportunidade do setor expor suas preocupações com relação à insegurança jurídica, principalmente por que a atividade da construção envolve um tempo mínimo de seis anos, o vice-presidente da área Imobiliária da CBIC e economista-chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Celso Petrucci, menciona que o "diálogo com o judiciário visa, entre outros, entender mais a legislação para conhecer o que vem ocorrendo e evitar os obstáculos que serão enfrentados pelo mercado imobiliário".
"Com debates como esse e com o trabalho conjunto com o Poder Judiciário tenho certeza de que avançaremos cada vez mais na garantia de condições para que empreendedores sintam segurança para voltar a investir, gerar empregos, desenvolver cidades e garantir o acesso da população à casa própria", mencionou o vice-presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ), João Paulo Matos, representando o presidente da entidade, Cláudio Kawa Hermolin, no evento.
O desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) e diretor Acadêmico do Instituto Nêmeses de Estudos Avançados em Direito, Werson Rêgo, enfatizou que é possível ao Poder Judiciário se aproximar da sociedade sem receio de perda da imparcialidade do julgador.
Proximidade não gera perda de imparcialidade do julgador
"O mercado imobiliário, como outros, precisa de estabilidade e segurança jurídica. Trazer esse debate para o 'Tribunal da Cidadania' sinaliza para a sociedade a abertura para o diálogo, que tem como propósito buscar soluções para problemas que afligem a sociedade. A partir do diálogo conseguiremos construir o caminho do equilíbrio e da harmonia nas relações entre os agentes econômicos, gerando estabilidade e segurança jurídica, que é o que o mercado e a economia precisam para que o país se desenvolva".
O ministro Luís Felipe Salomão frisou que o seminário foi constituído com base em dois pilares: diálogo e transparência. "Dialogar para encontrar pontos de equilíbrio. O resultado disso, seguramente, é uma melhor jurisdição e quem ganha é a sociedade brasileira", disse.
Importância do Poder Judiciário para a segurança jurídica no mercado imobiliário
Participantes do Painel Distratos e Leilões do 'Seminário Jurídico Poder Judiciário e o Mercado Imobiliário – Um diálogo necessário', realizado no dia 04/12, no STJ, em Brasília (Foto: Nina Quintana)
O primeiro painel do 'Seminário Jurídico Poder Judiciário e o Mercado Imobiliário – Um diálogo necessário', moderado pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, tratou do tema 'Distratos e Leilões' e contou com as presenças do ministro Paulo Dias Moura Ribeiro, do advogado Marcelo Terra, do vice-presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ), João Paulo Matos, e do ministro Antonio Carlos Ferreira.
O ministro reforçou o evento como oportuno para refletir sobre a edição da Lei nº 13.786/2018, que serviu como um marco legal para os contratos de alienação de imóveis na planta e em loteamento e da jurisprudência do STJ sobre os distratos de imóveis, que é o desfazimento do contrato celebrado para a compra de um imóvel em regime de incorporação imobiliária ou loteamento.
Ao relatar a história da incorporação imobiliária no país, o ministro Paulo Dias Moura Ribeiro, do STJ, ressaltou que o assunto, apesar de ter uma lei bastante antiga, continua no STJ, porque é um tema de fundo social e uma grande preocupação do 'Tribunal da Cidadania'.
Para o ministro Moura Ribeiro, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) é aplicável às hipóteses de compromisso de compra e venda de imóveis na planta, porque é perfeitamente possível que as fontes dialoguem entre elas para a melhor hipótese de solução.
O advogado Marcelo Terra, coordenador do Conselho Jurídico do Secovi-SP, apresentou uma nova visão em face da Lei 13.786/2018 (Distratos), com foco na cláusula penal. Marcelo Terra apontou as consequências do desprestígio de uma cláusula penal em valores efetivamente condizentes:
Estímulo à desistência imotivada
Ataque ao caixa do empreendimento e da empresa
Grave crise no setor empreendedor
Reflexos negativos em todos os contratos coligados e conexos
Quebra da força vinculativa do contrato
Contrato deixa de exercer sua função social (gerar estabilidade e segurança)
Instalação da anarquia contratual e social
Defendeu que o destinatário da norma limitadora seja as partes e não o magistrado e a não aplicação do art. 413, do Código Civil. Além disso, destacou que eventual entendimento pela possibilidade de redução da cláusula penal acarretará a perpetuação da insegurança jurídica que a Lei dos Distratos buscou eliminar. Nas incorporações sem patrimônio de afetação, a cláusula penal contratualmente fixada até 25% está de acordo com a tarifação legal e também com a jurisprudência anterior do STJ. Sugere que naquelas com patrimônio de afetação, a cláusula penal contratualmente fixada em até 50% também estaria de acordo com a tarifação legal e não poderia ser alterada pelo Poder Judiciário.
O vice-presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ), João Paulo Matos, manifestou preocupação com a segurança jurídica em razão do prazo de incorporação e construção.
Frisou que, a partir de 2015, em vários períodos houve a venda negativa, ou seja, mais distratos do que vendas, mencionado como consequência os prejuízos das empresas com o distrato unilateral, além da redução de empregos. "O setor deseja a revisão da súmula 543 do STJ, respeito ao princípio legal do Patrimônio de Afetação e observância à Lei 4.591", defendeu.
Ao encerrar o primeiro painel, o ministro Antonio Carlos Ferreira (STJ) enfatizou a importância do mercado imobiliário como principal provedor de desenvolvimento econômico e social país. "Por isso, um diálogo como esse, de uma maneira muito franca e aberta, contribui para uma melhor compreensão das angústias e desse segmento a fim de harmonizar os interesses e gerar maior segurança jurídica a todas as partes envolvidas aos negócios imobiliários da construção".
Realizado pela CBIC, Ademi-RJ, Secovi-SP e Instituto Nêmesis, com a correalização do Senai Nacional e apoio do STJ, os assuntos tratados no 'Seminário Jurídico Poder Judiciário e o Mercado Imobiliário – Um diálogo necessário' têm interface com o projeto 'Diálogos Temáticos da CBIC com o Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai Nacional).
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