IPO da Mitre: Nord recomenda ficar fora - Economia Bárbara
Veja os motivos que levaram a casa de análise a considerar que não vale a pena participar da oferta de ações da construtora e incorporadora paulistana, voltada para imóveis de média e alta renda, que vai fazer sua estreia na B3 em 5 de fevereiro
Imagem de um empreendimento da Mitre: empresa tem prédios no Brooklin, Butantã, Perdizes e Pinheiros, entre outros–Foto: Reprodução
A reserva das ações na Oferta Pública Inicial (IPO, na sigla em inglês, operação quando uma empresa quer estar cotada em Bolsa) da Mitre Realty (MTRE3) começou na última terça-feira (21) e vai até dia 31. Análise da Nord Reserach diz que não vale a pena participar da oferta pública da construtora e incorporadora imobiliária paulistana voltada para a média e alta renda.
Outra casa de análise, a Levante Investimentos, por seu lado, recomendou participar na operação, caso preço fique dentro da faixa indicativa entre R$ 14,30 a R$ 19,30.
Entenda abaixo os motivos da recomendação de ficar fora da estreia da Mitre na B3, Bolsa de Valores brasileira, segundo o analista Guilherme Tiglia, da Nord Research. Ela será o primeiro IPO da B3 em 2020.
Motivos para não participar do IPO da Mitre, segundo a Nord Research
1. Rentabilidade acima da média 'esconde' patrimônio baixo e pode não se repetir no futuro
Segundo a Nord, a companhia conseguiu demonstrar uma velocidade de vendas considerável e em níveis acima da média do mercado em sua região de atuação, inclusive em anos de crise econômica brasileira. Nos primeiros nove meses de 2019, o indicador VSO (Vendas sobre a Oferta) estava em 84,4%, bem acima da média do setor 61,2%. O VSO é o percentual de unidades comercializadas em relação ao total de unidades disponíveis para venda. Ou seja, a empresa comercializou 84,4% de todas as suas unidades disponíveis, ante uma média de 61,2% do setor.
Seu ROE (retorno sobre o patrimônio líquido) chegou a 53%, contra uma mediana de apenas 5,4% do setor. Segundo a casa, muitas sofreram com um baixo volume de lançamentos e vendas, o que justifica a menor rentabilidade.
"Olhando assim parece muito bom, mas vale destacar que o indicador é influenciado, também, pelo baixo patrimônio líquido da companhia — e note que, com a capitalização referente a esta oferta, o patrimônio vai aumentar, jogando assim a rentabilidade para baixo", disse Tiglia.
Segundo ele, também preocupa o fato da empresa não conseguir manter as margens no futuro. A margem bruta foi de 35% nos primeiros nove meses de 2019, contra uma mediana de quase 31% do setor no mesmo período. A margem líquida atingiu 21% ante quase 8% da mediana do setor.
"Certamente são sinais de eficiência operacional e bons índices de lucratividade, que refletem o positivo momento atual. E é aí que mora o problema… Tudo isso é o VGV de hoje, os resultados de hoje, o bom ciclo de hoje, com o volume de lançamentos "menor" de hoje…"., segundo o estudo.
2. Meta de lançamentos muito ambiciosa
Outro ponto negativo apontado é a meta de lançar R$ 1,5 bilhão em VGV (Valor Geral de Vendas) potencial por ano, durante os próximos três anos.
De acordo com o analista, a meta é muito ambiciosa, uma vez que o volume lançado em 2019 foi de 700 milhões e em 2018, de 200 milhões.
3. Alavancagem alta
De acordo com a Nord, a empresa apresenta uma das alavancagens mais altas do setor, em torno de 194% em relação ao seu patrimônio. Ou seja, a construtora tem endividamento de quase três vezes o seu patrimônio.
"Por mais que boa parcela de sua dívida seja do tipo SFH (financiamento a produção), o que é considerado uma dívida mais barata e saudável, o alto múltiplo nos preocupa", afirma.
4. Ação está cara
Nas contas do analista, o múltiplo preço/valor patrimonial da ação (P/VPA) da Mitre situa-se em pouco mais de 2 vezes o valor patrimonial. "Apenas como uma base, a Mitre estaria negociando a múltiplos próximos de pares como Cyrela (CYRE3), ou até mesmo MRV (MRVE3), que são consideradas algumas referências de resiliência e execução no setor. Será mesmo que vale tudo isso?".
Na opinião da casa, o "valuation está um pouco 'esticado'". Ou seja, a ação está cara.
"O preço pago embute uma promessa de geração de valor que ainda não ocorreu, e não sabemos se a companhia conseguirá ter a capacidade de executar promessas um tanto quanto agressivas", explicou.