O s contratos de locação não obrigatoriamente devem ter um prazo, mesmo que este prazo esteja definido como indeterminado.
Esta obrigação se deve ao fato de que baseado no tipo de prazo terão as partes envolvidas formas diferentes de solicitar a rescisão contratual.
Para o locatário o tipo de prazo influencia se ele poderá ou não ser cobrado multa caso deseje rescindir antes do prazo.
Já para o locador a situação é um pouco mais complexa, pois poucos são os cenários que permitem a retomada do imóvel antes da conclusão do prazo contratual, e até mesmo a quantidade de meses influencia em sua retomada.
Contratos com o prazo de locação superior a 30 meses
Quando falamos em rescindir um contrato citamos se o motivo foi originado por uma denúncia vazia ou por uma denúncia cheia, e entender a diferença entre os tipos de denúncia é fundamental para saber sobre a rescisão contratual.
Para poder encerrar o contrato de locação sem necessitar uma justificativa, ou seja, por meio de uma denúncia vazia, deve-se respeitar algumas condições definidas na Lei do Inquilinato, condições estas que se encontram definidas nos artigos 46 e 47:
"Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.".
"Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.".
Verificando os dois artigos da Lei do Inquilinato acima citados podemos verificar que se o prazo contratual for menor que trinta meses, e se tiver ocorrido a prorrogação do contrato após o seu término, somente poderá o locador retomar o seu imóvel sem uma justificativa após cinco anos de locação ou mediante uma denúncia cheia.
Já nos contratos com prazo igual ou superior a trinta meses, ao terminar este prazo, mesmo se o contrato tiver sido renovado automaticamente para prazo indeterminado, poderá o locador solicitar a rescisão, retomando o seu imóvel, mediante simples notificação para o locatário, informando a sua intenção de encerrar o contrato para que este saia do imóvel em trinta dias, e necessitar de uma justificativa.
Contratos com rescisão antes do prazo e sem multa para o locatário
O locador só pode retomar o imóvel em determinados cenários, como descrito acima, mas e o locatário? Deverá ele sempre ser cobrado multa?
Se as partes quiserem, pode-se criar um contrato com prazo superior a trinta meses, para beneficiar a retomada do imóvel pelo locador, e ainda assim amenizar a cobrança de multa para o locatário em caso de rescisão antecipada, ou seja, sendo favorável para ambas as partes.
Por exemplo: um locatário quer alugar um imóvel por doze meses e poder sair depois sem multa, enquanto o locador deseja que o seu contrato tenha um prazo de trinta meses, para assim poder retomar o seu imóvel de forma mais prática caso o locatário permaneça por mais tempo.
Para resolver esse cenário deve-se criar o contrato com a seguinte citação na cláusula rescisória:
"§ 4º. Caso ocorra a devolução do imóvel pelo LOCATÁRIO antes de 12 (doze) meses completos de locação, o LOCATÁRIO será responsável pelo pagamento de multa de 3 (três) meses de aluguel, abatida proporcionalmente conforme o tempo restante de cumprimento de contrato.
§ 5º. Após o prazo de 12 (doze) meses, o LOCATÁRIO poderá resilir o contrato mediante prévio aviso de 30 (trinta) dias, por escrito, sem incorrer na multa prevista no caput.".
O que está sendo acima definido é válido legalmente, e o locador renuncia o seu direito à cobrança da multa de rescisão após o prazo que foi determinado entre as partes, não penalizando assim o locatário no fim do término estipulado.
E ao mesmo tempo, caso a locação seja estendida, protege o locador com o prazo de trinta meses, podendo ele rescindir sem denúncia após o término do prazo acordado.
Uma observação: a multa sempre deve ser proporcional ao tempo total restante de contrato, ou seja, se o locatário no exemplo acima solicitar a rescisão com dez meses de locação, deverá ele pagar 20/30, ou seja, 2/3, da multa total acordada, pois a proporcionalidade não seria sobre os doze meses, mas sim sobre os trinta meses do prazo original do contrato.
Conclusão
Esperamos ter ajudado sobre este tema, que sempre gera dúvidas na hora de elaborar o contrato.
Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato
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