Pelo terceiro mês consecutivo, a avaliação bancária voltou a subir em junho. O valor médio atribuído pelos bancos às habitações, a nível nacional, fixou-se em 1.112 euros por metro quadrado (m2), renovando assim os máximos de julho de 2011.Este indicador serve de base ao crédito à habitação e é outro dos sintomas do dinamismo que está a viver o setor imobiliário em Portugal. As regiões que mais se valorizaram, neste caso, foram o Norte e o Algarve.
"Esta subida (de um euro em termos médios nacionais face ao mês anterior) foi determinada pelo aumento de 0,6% do valor da avaliação bancária das moradias (0,5% no mês anterior)", enquanto "o valor dos apartamentos registou uma descida de 0,3%", informa o Instituto Nacional de Estatística (INE), nos últimos dados que tornou públicos, esta quinta-feira.
Por regiões, as maiores subidas registaram-se no Norte, com a avaliação a subir 0,5%, e no Algarve, com um aumento de 0,4%. Já a maior descida verificou-se na Região Autónoma da Madeira (-1,1%).
Por tipologia de habitação, o valor médio de avaliação bancária dos apartamentos para o total do País situou-se em 1.158 euros por metro quadrado , menos três euros que em maio. Já as moradias viram o valor médio de avaliação bancária subir seis euros, face a maio, para 1.035 euros por metro quadrado.
O verão é, segundo os especialistas, a melhor época para os proprietários anunciarem as suas propriedades disponíveis para arrendamento e são muitos os estudantes que escolhem os meses de julho e agosto para encontrar alojamento para o próximo ano letivo. Mas existem detalhes importantes a ter em conta na hora de arrendar. Apresentamos-te a lista dos cinco erros mais comuns que os proprietários devem evitar, segundo a Uniplaces.
Subestimar o ambiente envolvente. As pessoas que vivem em casas arrendadas procuram zonas centrais, mas em ambientes tranquilos. Uma das mais frequentes queixas dos inquilinos está relacionada com vizinhos barulhentos, sendo que os proprietários devem ter em conta o tipo de edifício, o número de moradores por andar, o tipo de vizinhos, etc.
Calcular de forma errada o valor da habitação. Por vezes os proprietários acreditam que o valor das suas propriedades é superior ao real, devido à elevada procura na zona onde está localizado. No entanto, a sobrevalorização de uma casa pode dificultar o seu arrendamento. A melhor forma de obter o preço correto é pesquisar o valor de casas semelhantes no local, tendo em conta o estado do imóvel e as comodidades incluídas, que ajudam a valorizar a habitação.
Acreditar que o arrendamento turístico gera mais lucro que o arrendamento a longo prazo. Em primeira instância pode parecer que os benefícios de estadias curtas são mais elevados que as estadias de maior duração. No entanto, antes de optar por um determinado tipo de renda, o proprietário deve avaliar as vantagens e desvantagens de ambas as opções. Por exemplo, se optar por uma renda turística, deve ter em conta os custos envolvidos na mudança regular de inquilino (taxas de limpeza, pagamento de comissões, etc), bem como os esforços adicionais na organização constante de entrada e saída de inquilinos e limpeza da habitação. Desta forma, todos os cálculos são importantes e se a ocupação turística da habitação não exceder os 65% ou 70%, deixa de ser rentável.
Exigir cauções demasiado elevadas. Quando arrendam as suas propriedades, os senhorios pedem normalmente uma caução, sendo por vezes cometidos alguns excessos. Solicitar um mês de caução e um comprovativo de rendimentos são dois requisitos comuns e necessários, mas pedidos adicionais poderão afastar os possíveis inquilinos. Os proprietários devem ter em conta que existem vários tipos de locatários, como os estudantes que não têm, em norma, folha de rendimentos, o que não impossibilita o pagamento de uma renda. Existem bolsas de estudo, estágios e familiares que ajudam a suportar o arrendamento.
Acreditar que ao arrendar a casa por si poupa na comissão de agência. Em norma, a comissão de uma agência recai sobre o inquilino, existindo vários proprietários que acreditam que ao arrendar por si conseguem atrair futuros inquilinos que não estão dispostos a pagar por esse serviço. No entanto, escolher uma agência ou portal online de referência permite que se consiga arrendar a propriedade de forma rápida e segura. Permite ainda alcançar um público mais amplo e os proprietários podem beneficiar das atividades de marketing e dos canais utilizados por essas empresas.
A Euribor a três meses, em valores negativos desde 21 de abril de 2015, desceu hoje para -0,332%, menos 0,001 pontos do que na terça-feira e atual mínimo de sempre registado pela primeira vez em 10 de abril.
A seis meses, a taxa Euribor, a mais utilizada em Portugal nos créditos à habitação e que entrou em terreno negativo pela primeira vez em 06 de novembro de 2015, manteve-se hoje em -0,274%, atual mínimo de sempre, registado pela primeira vez em 05 de julho.
A nove meses, a Euribor subiu hoje para -0,205%, mais 0,001 pontos do que na véspera e contra o atual mínimo de sempre, de -0,207%, registado pela primeira vez em 12 de julho.
No prazo de 12 meses, a taxa Euribor, que desceu para valores abaixo de zero pela primeira vez em 05 de fevereiro de 2015, foi fixada hoje em -0,151% pela quinta sessão consecutiva e acima do atual mínimo de sempre, de -0,163%, registado pela primeira vez em 23 de junho.
A habitação ou a falta dela. A criação da Secretaria de Estado da Habitação é recebida com um misto de esperança, na resolução de vários problemas, e de frustração, por surgir depois de medidas recentes, consideradas gravosas para o sector.
Um dos dossiers “quentes” que Ana Pinho, a nova secretária de Estado da Habitação, passa a ter em mãos é o mercado do arrendamento, que vive um momento de crise profunda, que resulta da escassez da oferta para alojamento tradicional ou permanente, o que faz disparar o valor das rendas. Alugar casa no centro das grandes cidades é inacessível para a maioria das famílias e jovens portugueses.
Luís Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), considera que a criação da Secretaria de Estado é um reflexo “da má consciência do Governo em relação a recentes medidas, que serviram para arrasar o mercado da habitação”. Dá como exemplo “o congelamento das rendas”, ou seja, o prolongamento do período de actualização das rendas antigas para determinados famílias com menores rendimentos e idosos, aprovado já este ano no Parlamento, que, defende, “abalou profundamente a confiança neste mercado”.
O que estava previsto na reforma do arrendamento era a criação do subsídio de renda, para os grupos mais desfavorecidos, e que deveria estar disponível já este ano, o que não aconteceu, nem deverá acontecer nos anos mais próximos.
António Frias Marques, presidente da Associação Nacional de Proprietários, defende que, fruto de medidas avulsas e sinais contraditórios, “o mercado de arrendamento pura e simplesmente não existe”. E garante que há proprietários que preferem ter os seus imóveis devolutos.
As recentes medidas fiscais, como a criação do adicional ao imposto municipal sobre imóveis (AIMI) e a elevada carga fiscal sobre o rendimento das rendas são outras das medidas que travam a dinamização desse mercado e que passam essencialmente pelo Ministério das Finanças.
Mas há outro dossier quente à espera de Ana Pinho - que tem formação e experiência no sector da habitação, especialmente na reabilitação -, e que se cruza com o do arrendamento tradicional. Trata-se do alojamento local (AL), ou para turistas, que não pára de crescer. Está a expulsar antigos residentes de alguns barros típicos, especialmente em Lisboa e no Porto, e a descaracterizá-los.
Com rendas mais elevadas, carga fiscal mais baixa, e sem os problemas de inquilinos incumpridores, é neste segmento que muitos proprietários estão a colocar os seus imóveis. Grande parte da reabilitação urbana, que Ana Pinho bem conhece, já que dirigia actualmente o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado, também tem esse destino.
Como a legislação permitiu o AL em prédios residenciais, os conflitos entre vizinhos são elevados e já chegaram aos tribunais e ao Parlamento, onde um grupo de deputados do Partido Socialista avançou com um projecto de lei que pretende dar poder às assembleias de condóminos para autorizar ou não aquela actividade. A proposta, agora reforçada com uma iniciativa legislativa do PCP, não é consensual dentro do PS e terá sido apresentada à revelia da Secretaria de Estado do Turismo e da Secretaria de Estado do Ambiente, onde estava arrumada a habitação. A antiga consultora da Câmara de Lisboa terá agora de trabalhar esta matéria com a Secretaria de Estado do Turismo.
O mercado de compra e venda de casas está animado, com bastantes transacções, e uma preocupante escalada de preços, porque, também aqui, a oferta não abunda. António Frias Marques destaca que “boa parte das compras são feitas por investidores estrangeiros, nomeadamente chineses e russos, que ficam com as nossas melhores casas”, sendo reduzida a capacidade dos portugueses para comprar casas, em especial os mais jovens.
No plano das esperanças, Luis Menezes Leitão espera que a nova secretária de Estado “não tenha a mesma postura ideológica do Governo”. António Frias Marques deseja que seja “capaz juntar todo o sector e de ouvir o que tem para dizer, o que não tem acontecido”. Também Luis Lima, presidente das empresas de mediação imobiliária, também “gostava que existisse maior diálogo e capacidade de articulação das matérias da habitação junto de vários ministérios”. Romão Lavadinho, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, espera que possa ser criada “uma verdadeira lei de bases da habitação, porque não podem ser os privados a resolver tudo”.
O meu casamento infelizmente chegou ao fim. Temos um apartamento conjunto e não sabemos o que fazer. Podem indicar-nos as várias soluções?
As regras são muito claras e apertadas no que respeita à questão da casa de morada da família, que é o centro da organização doméstica e social da comunidade familiar e, por essa razão, pode ser entregue ou atribuída a ambos os cônjuges.
O que acontece se o apartamento for arrendado? O futuro da casa é decidido por acordo do casal. Podem optar pela transmissão ou pela concentração a favor de um dos cônjuges, mediante o consentimento do senhorio.
Se a casa for propriedade de um dos cônjuges ou até dos dois? A atribuição da casa da família e a propriedade deste imóvel são situações diferentes. A casa da família pode ser atribuída a qualquer um dos membros do casal, mesmo que seja um bem próprio do outro. O tribunal decidirá de acordo com as necessidades de cada um e com os interesses dos filhos, caso existam.
Se a tua situação é semelhante à referida, ou seja, a casa pertence ao outro cônjuge, então informamos-te que a casa é entregue mediante um pagamento, sendo o seu montante, prazo e outros pormenores do contrato definidos pelo tribunal.
E quando existe um crédito à habitação? Esta pergunta é a mais comum entre os casais atuais e talvez seja a tua questão. Assim, dizemos-te que os bancos estão proibidos de agravar os encargos com o crédito. E tal aplica-se não só a divórcio, mas também à separação judicial de pessoas e bens, à dissolução da união de facto ou até ao falecimento de um dos cônjuges. Agravar significa, nomeadamente, aumentar o spread na renegociação do contrato do crédito à habitação.
Neste caso, quem recebe o empréstimo tem de comprovar que o agregado familiar tem rendimentos para uma taxa de esforço inferior a 55% ou 60% se tiver 2 ou mais dependentes (os filhos, por exemplo).
Decidir vender a casa (comprada em conjunto) a terceiros? Os casais que se divorciam podem tomar esta decisão e, inclusivamente, um dos cônjuges pode decidir comprar ao outro a sua quota-parte. Nesta situação, o membro do casal vendedor terá de pagar imposto pelas mais-valias obtidas. Os ganhos desta venda podem não ser tributados se o valor for reinvestido numa outra habitação própria e permanente. Se não for, metade do ganho da venda será englobado aos rendimentos de IRS.
Toda a situação de separação é complexa e difícil. Se o ex-casal não conseguir resolver os seus litígios, podes sempre procurar apoio ao Sistema de Mediação Familiar. A informação é, novamente, a chave evitar mais problemas e conflitos.
Com o setor imobiliário a marcar, cada vez mais, a agenda política, mediática e dos negócios em Portugal, o Governo decidiu agora criar uma Secretaria de Estado da Habitação. O nome do governante que vai titular a pasta - que volta a existir depois de estar desaparecida desde há mais de uma década - será hoje anunciado pelo primeiro-ministro. António Costa considera que a habitação tem de ser uma área prioritária nas políticas públicas, focada nas classes médias e em especial nas novas gerações.
"No ajustamento governativo que amanhã apresentarei ao Presidente da República, está prevista a autonomização da habitação como secretaria de Estado". O anúncio foi feito esta quarta-feira, 12 de julho, pelo primeiro-ministro na sua intervenção inicial do debate do Estado da Nação no Parlamento
"A habitação tem de ser uma nova área prioritária nas políticas públicas, dirigida agora às classes médias e em especial às novas gerações, não as condenando ao endividamento ou ao abandono do centro das cidades, promovendo a oferta de habitação para arrendamento acessível", concretizou o chefe do Executivo socialista.
Com os preços de venda a subir, impulsionados por vários fatores - tais como a alta procura de investidores estrangeiros e a maior disponibilidade da banca para dar crédito à habitação, a par da melhoria económica -, e a falta de oferta de casas para arrendar a preços acessíveis a ser cada vez mais evidente, sobretudo nos centros das cidades, mas a estender-se às periferias, o Governo decidiu criar uma secretaria de Estado que se dedique por inteiro a este tema.
O fenómeno do alojamento local, em pleno crescimento e que tem aberto várias frentes de batalha, é outra das preocupações que o Governo tem, bem como a reabilitação urbana.
Atualmente a habitação está dentro do Ministério do Ambiente, sendo da responsabilidade do secretário de Estado Adjunto e do Ambiente, José Mendes.
"A habitação tem de ser uma nova áreaprioritária nas políticas públicas, dirigida agora às classes médias e em especial às novas gerações, não as condenando ao endividamento ou ao abandono do centro das cidades, promovendo a oferta de habitação para arrendamento acessível", concretizou António Costa, naquela que foi uma das principais novidades deixada ao país.
O montante emprestado pelas instituições financeiras para a compra de casa atingiu, em Maio, o valor mais elevado desde Dezembro de 2010. De acordo com os dados revelados esta terça-feira pelo Banco de Portugal, foram concedidos 728 milhões de euros, mais 192 milhões de euros do que um mês antes.
O crédito à habitação continua a aumentar de forma expressiva. É preciso recuar até ao final de 2010 para ver os bancos emprestarem tanto dinheiro para a compra de casa num só mês. Maio trouxe um novo aumento do dinheiro concedido, depois da quebra sofrida em Abril, segundo os dados do Banco de Portugal.
No acumulado dos primeiros cinco meses do ano, foram já emprestados 3,067 mil milhões de euros com esta finalidade. Um montante que representa um aumento de 45,2% face a igual período do ano passado. A maior disponibilidade dos bancos para dar financiamento tem tido reflexo na quebra sucessiva dos "spreads" exigidos. O último foi o BCP que, na semana passada, cortou a margem mínima para 1,25% face aos anteriores 1,5%. Deste modo, passou a ter o "spread" mais baixo do mercado, em linha com o Santander Totta e o Bankinter.
Mas não foi só o crédito à habitação que aumentou. Também nas restantes modalidades de empréstimos às famílias, a tendência foi de crescimento. No crédito ao consumo, as novas operações ascenderam a 359 milhões de euros, o que compara com os 283 milhões de euros concedidos um mês antes. Já no crédito para outros fins foram emprestados 178 milhões de euros, mais 42 milhões de euros do que em Abril.
No total, as instituições financeiras emprestaram 1,265 mil milhões de euros a particulares, mais 310 milhões de euros do que em Abril. Desde o início do ano, as famílias já pediram 5,517 mil milhões de euros emprestados à banca. Um montante que significa um crescimento de 25% face aos primeiros cinco meses do ano passado.
O crédito às empresas também registou uma evolução positiva em Maio. Aumentou e atingiu o valor mais elevado desde o passado mês de Dezembro. No total, os bancos emprestaram 2,716 mil milhões de euros a sociedades não financeiras, mais 804 milhões de euros do que em Abril.
E verificou-se um crescimento no dinheiro emprestado às grandes mas também às pequenas empresas. O novo crédito até um milhão de euros ascendeu a 1,618 mil milhões de euros, o que compara com os 1,217 mil milhões de euros do mês anterior. Já no caso das operações acima de um milhão de euros foram concedidos 1,098 mil milhões de euros, mais 403 milhões de euros do que em Abril.
Desde o início do ano, o novo crédito às empresas ascendeu a 11,315 mil milhões de euros, o que compara com os 12,834 mil milhões de euros do período homólogo. Ou seja, verificou-se uma quebra de 1,519 mil milhões de euros.
A Assembleia da República aprovou esta sexta-feira (dia 7), na generalidade, a proposta de lei do Governo que altera o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Para se tornar lei, o diploma tem de ser discutido na especialidade, na Comissão de Ambiente, Ordenamento do Território, Descentralização, Poder Local e Habitação, antes de subir novamente a plenário para votação final global.
O que muda? Segundo a Lusa, o diploma prevê que, “à semelhança do que acontece na liquidação do IMI, as pessoas singulares residentes em países, territórios ou regiões com regime fiscal claramente mais favorável [...] não estão sujeitas à taxa agravada do AIMI [Adicional ao IMI]”. A isenção em causa refere-se a prédios que essas pessoas detenham em Portugal.
Neste sentido, apenas as empresas domiciliadas em paraísos fiscais ficam sujeitas à taxa agravada do AIMI sobre os prédios que detenham em Portugal,correspondendo a uma taxa de 7,5% sobre a totalidade do Valor Patrimonial Tributário (VPT) de prédios urbanos destinados a habitação.
Em maio, quando esta alteração foi aprovada em Conselho de Ministros, o gabinete do ministro das Finanças explicou que a redação do diploma que criou o AIMI suscitava dúvidas sobre a aplicação desta taxa agravada a pessoas singulares.
Os deputados do grupo de trabalho de Habitação aprovaram esta quinta-feira (dia 6), por unanimidade, o alargamento do programa de arrendamento Porta 65 Jovem até aos 35 anos, bem como o reforço da dotação orçamental “em conformidade” com as alterações introduzidas.
Quer isto dizer que a idade máxima dos beneficiários do programa vai aumentar de 30 para 35 anos, podendo estender-se até aos 37 anos no caso de se tratar de um casal e de um dos elementos ter a idade regulamentar: entre 18 e 35 anos.
Segundo a Lusa, no âmbito da alteração do regime do Porta 65 Jovem, PSD, CDS-PP, BE e PCP apresentaram projetos de lei diferentes, apesar de todas as iniciativas legislativas defenderem o alargamento do programa até aos 35 anos.
No que diz respeito à dotação orçamental do programa, foi rejeitada a proposta do PSD de um reforço em 2018, “tendo como limite mínimo 18 milhões de euros”.
Helena Roseta, coordenadora do grupo de trabalho de Habitação, Reabilitação Urbana e Políticas de Cidades, revelou que foi aprovada uma proposta do PS para reforçar a dotação orçamental “em conformidade” com as alterações introduzidas em termos do alargamento da idade dos beneficiários. “Tem mesmo de haver mais dinheiro”, referiu, indicando que não está definido o valor do reforço da dotação orçamental do programa.
De acordo com a responsável, devido ao aumento da dotação orçamental, as alterações ao Porta 65 Jovem só podem entrar em vigor com o Orçamento de Estado de 2018.
De referir que foram ainda aprovadas as iniciativas do PCP e do CDS-PP que preveem majorações em caso de deficiência e também conforme haja filhos ou outros dependentes a cargo.
O projeto do CDS-PP prevê que a percentagem da subvenção mensal possa ser acrescida 15% se “algum dos jovens ou dos elementos do agregado jovem tiver uma deficiência permanente com um grau de incapacidade igual ou superior a 60 %” ou se “algum dos jovens ou o agregado jovem tiver um dependente a cargo”. Um acréscimo que será de 20% “se tiver dois ou mais dependentes a cargo”, escreve a Lusa.
Já o PCP propôs “o aumento da majoração da subvenção em 15% para os agregados familiares com pessoas com incapacidade superior a 60% e para agregados com dependentes, acrescido de 10% para agregados monoparentais”.
Após esta votação, o grupo de trabalho de Habitação terá agora de consolidar a redação final do projeto de alteração do regime do Porta 65 Jovem para que seja votado na terça-feira (dia 11) na Comissão de Ambiente, Ordenamento do Território, Descentralização, Poder Local e Habitação e para que, posteriormente, vá a votação final global em plenário.
O Porta 65 Jovem foi lançado em 2007 e consiste na atribuição de uma percentagem do valor da renda como subvenção mensal, que pode ser renovada até perfazer três anos, tendo como beneficiários jovens entre os 18 e os 30 anos (antes da atual alteração). As candidaturas que englobem menores e pessoas com deficiência e que se encontrem em localizações especiais são beneficiadas.
O decreto-lei que vai entrar em vigor em janeiro de 2018, mudando as regras dos empréstimos à habitação - por via da transposição da diretiva europeia do crédito hipotecário - prevê a definição de limites máximos e mínimos nas taxas de juro aplicadas nos novos financiamentos. Ou seja, travar as chamadas Euribor negativas,que têm permitido às famílias portuguesas uma significativa poupança na prestação da casa, nos últimos dois anos.
"Se a TAN [Taxa Anual Nominal] for variável, as informações [a prestar aos clientes] incluem: os pressupostos utilizados para calcular a TAEG [Taxa Anual de Encargos Efectiva Global], se for caso disso, os limites máximos ( caps ) e mínimos ( floors ) aplicáveis, e uma advertência de que a variabilidade poderá afectar o nível real da TAEG", pode ler-se no diploma publicado em Diário da República, no passado dia 23 de junho.
O tema é complexo e já abriu a porta a uma discussão jurídica sobre a aplicação prática do que dita o decreto-lei.
"Há claramente uma incongruência entre o que resulta do articulado do diploma que transpôs a diretiva e as instruções de preenchimento da FINE que constam em anexo ao mesmo e vêm admitir a existência de limites máximos (caps) ou mínimos (floors) à variação da taxa de juro variável", defende Rodrigo Formigal citado pelo Jornal de Negócios.
Para o associado sénior de PLMJ na área prática de Financeiro e Bancário, "o legislador comunitário parece ter querido abrir a porta a que os legisladores nacionais esclarecessem uma matéria que tem sido alvo de aceso debate".
Já Sofia Santos Machado defende, também em declarações ao diário, que, apesar de a anterior legislação ser revogada com a transposição da directiva, "a obrigação de aplicar a média aritmética do índice de referência continua a manter-se". Mas, ao serem referidos limites máximos e mínimos nas instruções de preenchimento da FINE, "parece a lei permitir fixar limites mínimos às taxas variáveis a partir do dia 1 de Janeiro de 2018, através de uma disposição contratual neste sentido", acrescenta a Of Counsel do Departamento de Direito Bancário e Financeiro da Miranda & Associados
"No contexto europeu a tendência tem sido para admitir limitações (floor) desde que com observância de deveres (reforçados) de informação (assim decidiu o Supremo Tribunal em Espanha)", lembra Catarina Monteiro Pires. E, "em Portugal, o problema coloca-se na transposição e na conjugação do regime com a lei das cláusulas contratuais gerais", frisa a sócia da MLGTS.
Francisco Mendes Correia também considera que "a questão da admissibilidade na ordem jurídica portuguesa da fixação de limites mínimos quando os bancos recorram a indexantes para o cálculo das taxas de juro não ficou cabalmente esclarecida" com o decreto-lei que transpôs esta diretiva. Mas o associado principal do departamento Financeiro & Governance da Sérvulo & Associados realça que "a referência na FINE a eventuais limites máximos e mínimos da taxa de juro aplicável, não deve ser vista como uma norma de Direito Europeu que obrigue os Estados-Membros a aceitarem a contratação desses limites, na concessão de crédito hipotecário". Ou seja, os Estados-Membros continuam a ter autonomia para decidir se a fixação de limites máximos e mínimos é admissível no respectivo ordenamento jurídico.
Já o Banco de Portugal, também referido pelo Negócios, diz que "considerando que nem a diretiva comunitária, nem o decreto-lei n.º 74-A/2017 introduzem novas regras relativamente à utilização de caps e floors pelas instituições de crédito, conclui-se que não existe qualquer alteração ao regime vigente nesta matéria".