Já ouviu falar sobre as benfeitorias voluptuárias?
Quando você realiza o aluguel de um imóvel, seja ele comercial ou residencial, é natural que eventualmente algumas obras sejam necessárias.
Em cada caso, no entanto, a benfeitoria pode ser classificada de uma maneira.
Existem três tipos básicos de benfeitorias que você precisa conhecer: as benfeitorias necessárias, as benfeitorias úteis e as benfeitorias voluptuárias.
No artigo de hoje vamos focar nas benfeitorias voluptuárias e explicar o que são, como funcionam e tirar todas as dúvidas sobre o tema.
O que são benfeitorias e quais são os tipos?
As benfeitorias consistem em obras realizadas na estrutura de um imóvel ou algum tipo de bem, sempre pensando em conservar, melhorar ou otimizar seu funcionamento.
Nesse cenário, existem alguns tipos de benfeitorias possíveis de serem aplicadas em diferentes contextos, e cada uma delas produz um "efeito jurídico".
benfeitorias úteis;
benfeitorias voluptuárias.
As benfeitorias necessárias são aquelas obras realizadas para conservar um imóvel ou reduzir as chances de deterioração.
Imagine, por exemplo, que você realizou um reparo no telhado do imóvel que está alugando, ou fez algum ajuste elétrico ou hidráulico.
Essas obras são vistas como necessárias porque, graças a elas, você será capaz de conservar cada vez mais o imóvel e reduzir a deterioração do local.
As benfeitorias úteis, por sua vez, são aquelas que facilitam o uso do imóvel ou ampliam o espaço.
Nesse sentido, um exemplo muito comum é a construção de uma garagem em um empreendimento que, até então, não possuía esse espaço.
Outro exemplo de benfeitoria útil é a instalação de grades protetoras em janelas, por exemplo. Essa medida amplia a segurança e torna o imóvel mais confortável.
Por fim, as benfeitorias voluptuárias são aquelas que, apesar de não aumentarem ou focarem na melhora do uso do imóvel, podem de fato torná-lo mais agradável e mais bonito.
São exemplos clássicos de benfeitorias voluptuárias: decoração do ambiente, obras de jardinagem, pinturas, etc.
Como explicado anteriormente, as benfeitorias voluptuárias são aquelas focadas em tornar o ambiente mais bonito.
Ao contrário das benfeitorias úteis e das benfeitorias necessárias, as benfeitorias voluptuárias são focadas exclusivamente na parte estética do imóvel, e consistem em todas aquelas mudanças realizadas para tornar o imóvel mais agradável visualmente.
Nesse sentido, mudanças como jardinagem, cerca viva, instalação de colunas romanas, obras no hall de entrada e outros detalhes são considerados benfeitorias voluptuárias.
O que quer dizer a palavra voluptuárias?
De acordo com o dicionário da língua portuguesa, a palavra "voluptuária" significa algo que resulta em satisfação sensorial, aos prazeres, divertimento ou que são despesas supérfluas.
Quais são as obras voluptuárias?
De acordo com o Código Civil, as obras voluptuárias são aquelas obras realizadas "por mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor".
Dessa forma, podemos considerar como obras voluptuárias todas aquelas que se referem à parte de embelezamento do imóvel.
Exemplos de benfeitorias voluptuárias
Existem diversos tipos de obras que podem ser focadas em melhorar a parte estética de um imóvel.
São alguns exemplos de benfeitorias voluptuárias:
a instalação de uma academia no prédio;
reformas no salão de festas focando apenas na decoração e na apresentação do ambiente;
alterações com foco estético no elevador;
alterações com foco estético nas fachadas;
decoração ou reforma do hall de entrada focando apenas na parte estética;
colocar vidros nas varandas do imóvel;
trocar equipamentos que ainda estão em bom estado de funcionamento por versões mais modernas;
criação de cerca viva;
obras de jardinagem.
As benfeitorias voluptuárias são indenizáveis?
De acordo com a lei de locação de imóveis urbanos, as indenizações em caso de benfeitorias são estabelecidas da seguinte forma:
Dessa forma, podemos identificar ao longo do texto que:
as benfeitorias úteis que foram introduzidas pelo locatário serão indenizáveis caso tenham sido devidamente comunicadas ao locador e autorizadas pelo mesmo;
as benfeitorias necessárias, mesmo que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis, uma vez que são consideradas benfeitorias que realmente precisam ocorrer para resolver alguns problemas e manter o imóvel útil, funcionam e preservado;
no caso das benfeitorias voluptuárias, por terem como finalidade apenas a estética e o embelezamento do imóvel, não serão indenizadas, mas poderão ser retiradas pelo locatário ao fim da locação.
De acordo com a lei de locação e benfeitorias, essas são as regras para os imóveis urbanos.
É importante sempre lembrar que, antes de realizar qualquer tipo de benfeitoria, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, é preciso comunicar ao locador.
No caso das duas primeiras modalidades de benfeitorias, a autorização do locador se faz necessária para que o locatário possa dar continuidade ao processo com respaldo jurídico.
É interessante que o locatário tenha uma comunicação próxima com o locador: sempre que algum imprevisto acontecer ou algum problema ocorrer, é fundamental que o locador do imóvel seja acionado.
Dessa forma, ele terá as informações em mãos e poderá ajudar o locatário a dar continuidade no processo, providenciando a obra ou permitindo que uma benfeitoria útil ou benfeitoria necessária seja executada naquele espaço.
Claro que, em alguns contextos, podem aparecer situações de urgência em que os ajustes devem ser feitos com maior velocidade.
É importante, caso a obra parta do locatário, que todos os comprovantes de compra de materiais e contratação de serviços sejam guardados para prestação de contas posteriormente.
É obrigação do habitador realizar obras úteis e voluptuárias?
O habitador não possui obrigação de realizar obras úteis e voluptuárias, apesar de ter a possibilidade de realizá-las.
No caso das obras úteis, se ele sentir necessidade de otimizar os espaços do imóvel, com a autorização do locador, ele poderá realizá-las.
Em alguns cenários, talvez possa ser interessante negociar com o locador para que ele realize algumas obras sem que o locatário precise se envolver.
No caso das obras voluptuárias, caso o habitador queira realizar alguns ajustes que se enquadrem nesse modelo, é de responsabilidade dele dar sequência nos procedimentos, conforme aprovação do locador.
Isso porque, nesse caso, tratam-se de obras com caráter estético e de embelezamento do imóvel, o que ficaria totalmente a cargo do habitador.
1. Benfeitorias com direito à indenização
As benfeitorias com direito à indenização, de acordo com a Lei nº 8.245 de 1991:
No caso das benfeitorias úteis, apenas aquelas que tiveram a autorização do locador poderão ser passíveis de indenização e retenção.
2. Benfeitorias sem direito à indenização
As benfeitorias voluptuárias, no entanto, por se tratarem de ajustes na parte principalmente estética e de luxo do imóvel, não poderão ser indenizadas, de acordo com a lei do inquilinato:
"Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel."
3. Contratos sem referência à cláusula de indenização
Na relação entre locador e locatário, apesar de ser costumeiro evidenciar as cláusulas de indenização e retenção em caso de obras e benfeitorias, o locatário pode optar por renunciá-las.
Nesse caso, ao abrir mão do seu direito de receber pelas melhorias ou retê-las, ele se torna responsável pelos investimentos financeiros, sem poder solicitar indenização posteriormente.
Para que não tenha nenhum problema ou desentendimento durante o processo, é importantíssimo que o locador e o locatário estejam atentos às cláusulas do contrato, e não assinem o documento caso algo ainda não esteja claro.
Qual o direito do locatário?
De acordo com a Lei do Inquilinato, Lei n° 8.245, são direitos do locatário:
recibo de quitação de aluguéis;
arcar apenas com as despesas ordinárias do condomínio, uma vez que as despesas de caráter extraordinário são de responsabilidade do locador;
não ser responsabilizado por defeitos que estavam no imóvel antes da sua entrada;
receber o imóvel em perfeitas condições de uso e habitação. Para isso, é necessário realizar uma vistoria antes de realizar sua entrada;
o locatário também possui o direito de preferência caso o locador decida vender o imóvel.
Qual o direito do locador?
Ainda seguindo a Lei do Inquilinato, Lei n° 8.245, são direitos do locador:
receber na data pré estabelecida os valores referentes aos aluguéis;
receber o imóvel nas mesmas condições às quais foi entregue ao inquilino;
receber as informações necessárias sobre qualquer problema que precise ser resolvido no imóvel que seja de sua responsabilidade;
poder visitar o imóvel, após agendamento prévio da visita junto ao locatário, para acompanhar suas condições,
As benfeitorias voluptuárias são todas aquelas mudanças realizadas em um imóvel com caráter de embelezamento e luxo.
Por não serem necessárias ou úteis, elas não possuem direito de indenização, mas podem ser levadas pelo locatário após o término do contrato de locação.
É importante que o locatário realize uma visita prévia para ver as condições do imóvel e descobrir se estão de acordo com o esperado.
Por parte do locador, visitas periódicas após o aluguel também são uma possibilidade, desde que agendadas previamente com o locatário,
Essas avaliações são importantes para que o imóvel seja devolvido ao locador, por exemplo, da mesma forma que foi locado para o locatário.
Quer saber mais sobre o tema? Leia nosso artigo Avaliação de imóveis urbanos: saiba o que é, métodos e como fazer.