O que fazer quando acontece a desapropriação de empresa? - Flávio Yunes Elias Fraiha Sociedade de Advogados
A desapropriação de empresa não é uma modalidade diferente de desapropriação. Como se sabe, por meio da desapropriação, o poder público retira um proprietário de seu imóvel, tomando-o para si, mediante justa e prévia indenização. Se você tiver um imóvel comercial em uma região ou avenida que será objeto de revitalização ou alargamento, ele pode ser incluído neste procedimento.
No caso da desapropriação de empresa, os mesmos requisitos devem ser cumpridos. Mas como saber se isso, de fato, ocorreu? O que fazer quando se é vítima desse procedimento? Confira!
Desapropriação de empresa
A desapropriação de empresa deve obedecer ao mesmo procedimento legal de uma desapropriação normal. Inicialmente, deve existir uma motivação, que pode ser necessidade pública, utilidade pública ou interesse social. A partir daí, temos as seguintes etapas:
Fase declaratória: Poder público analisa o perímetro do imóvel e do entorno a ser desapropriado, delimitando a área a ser declarada de utilidade pública e emite a Declaração de Interesse Social;
Elaboração de laudo de avaliação administrativa, determinando o valor do imóvel, e envio de carta ao proprietário com a oferta de indenização, informando-o sobre a desapropriação de empresa;
Proprietário pode aceitar (desapropriação amigável) ou não (desapropriação judicial);
Fase executória: a desapropriação de empresa começa a ser realizada.
Procedimentos em caso de desapropriação de empresa
A discussão em torno da desapropriação de empresa se dá, principalmente, quanto ao valor da indenização. Isso ocorre porque o poder público, em geral, considera somente o valor do imóvel, sem considerar elementos atinentes ao negócio existente (elementos incorpóreos, como marca, ponto, clientela, reputação etc., e lucros cessantes). A situação pode se complicar ainda mais se existir um locatário exercendo atividade empresarial no local.
Por isso, é fundamental que, em primeiro lugar, o empresário procure um advogado. Esse profissional avaliará a proposta do poder público. A indenização devolve ao desapropriado uma condição semelhante à que possuía antes do procedimento? Há prejuízo ao patrimônio? A indenização restitui ao proprietário todo o fundo de comércio, com elementos corpóreos e incorpóreos?
Há, ainda, casos em que a desapropriação é irregular. O poder público se apossa do bem sem qualquer contrapartida. Nesse caso, o procedimento é ilícito e deve ser combatido na justiça.
Com o auxílio do advogado, o empresário ajuizará uma ação de desapropriação. Nela, deverá comprovar a realização de atividade empresarial ou comercial no local. Isso servirá para mostrar ao juiz que existe o objetivo de obter lucros no imóvel que se tornou objeto de desapropriação.
Além disso, para conseguir uma justa avaliação do imóvel, é preciso ingressar com medida de produção antecipada de provas. Ou seja, por meio de perícia contábil, os elementos corpóreos e incorpóreos que compõem a universalidade de bens empresariais serão esclarecidos. Dessa forma, a decisão judicial pode se instruir para indicar o valor da indenização devida.
Quanto você deixará de ganhar sem o imóvel desapropriado? A perícia também deve fazer essa projeção. Ela considera a expectativa de duração do negócio diante da perda do fundo empresarial e outros fatores. Tudo é considerado na indenização, inclusive despesas com transporte, mudança e reinstalação da empresa em outro local.
Ação de indenização do locatário
Se ocorrer desapropriação de empresa, mas você é o locatário? Não há nada que se possa fazer quanto ao procedimento. Ele ocorrerá independentemente de sua vontade, porque é uma prerrogativa do poder público. Inclusive, é o proprietário do imóvel quem discutirá o valor da indenização.
No entanto, o locatário que exerce a atividade comercial no local pode conseguir o direito de ser indenizado pelos prejuízos. Para tanto, deve ajuizar uma ação para comprovar a defasagem de seu patrimônio corpóreo e incorpóreo. Nela, também deverá demonstrar o exercício da atividade empresarial no imóvel desapropriado.
Cabe destacar que é uma ação autônoma. A ação de desapropriação se limita a questionar vício do processo judicial ou impugnação do preço.
A desapropriação de empresa pode prejudicar bastante o empresário. Seja ele proprietário do imóvel ou locatário, é preciso se proteger dessa situação injusta. O auxílio do advogado especialista em desapropriação é fundamental para evitar maiores prejuízos.