Loteamento Inventário Administrativo – Grupo Gilberto Valente
Um casal efetuou o registro de um loteamento urbano em determinado imóvel de sua propriedade. Todos imóveis foram negociados, sendo alguns já devidamente escriturados e outros apenas compromissados, sendo que destes, alguns possuem o compromisso devidamente registrado na respectiva matrícula e outros não.
Faleceu o esposo e hoje, sendo todos os herdeiros maiores e capazes, desejam fazer inventário por escritura pública.
Em relação a estes terrenos loteados e já compromissados, a viúva e os herdeiros podem na escritura pública de inventário, reconhecer estes compromissos e deixar a cargo da inventariante (devidamente nomeada) firmar as futuras escrituras de venda destes imóveis ou será necessário, pelo fato de haver estes imóveis nesta situação, realizar o inventário via judicial???
Se for possível o inventário administrativo, em relação a estes imóveis já loteados e já compromissados, será devido o ITCD???
Desde já agradecemos sua costumeira atenção??
20-08-2.008.
Resposta: Não conhecemos as particularidades do caso, mas somos informados de que todos os lotes já foram negociados, sendo que alguns já receberam escritura definitiva, outros não, estão compromissados, sendo que destes alguns foram registrados outros não.
No entanto, não sabemos se há ou não saldo de preço a ser pago.
Em tese, o inventário poderia ser feito através de escritura pública desde que atendesse aos requisitos legais, como por exemplo, se todos os herdeiros forem maiores e capazes, não haver testamento a ser aberto, etc.
Nesse caso se apresentaria um balanço do loteamento ou dos lotes, relacionando os que foram compromissados, os que já foram pagos/quitados, os que ainda não foram quitados e com créditos pendentes a serem pagos, etc.
Em se partilhando créditos haveria a incidência do ITCD, caso não tenha crédito algum, mas tão somente a obrigação de outorgar escritura definitiva não. Tudo relacionado e reconhecido pelos sucessores, a inventariante representando o espólio ficaria com a incumbência de receber eventuais créditos e outorgar as respectivas escrituras definitivas em nome do espólio que representa (artigo 991 e seguintes do CPC).
Mas como ficaria a prestação de contas pela inventariante? E em caso de cancelamento de algum compromisso em virtude de inadimplência do promitente comprador (artigo 32 da Lei 6.766/79) ? O registro de imóveis aceitaria registrar as escrituras outorgadas pelo espólio representado pela inventariante sem o respectivo alvará judicial, pois o artigo 992 do CPC, menciona …com autorização do Juiz ?
Enfim, muitas outras questões poderão surgir, o que encaminha que o inventário/arrolamento deva ser feito pela via judicial.
Ademais, seria totalmente errado e inoperante ser partilhado os "direitos creditórios decorrentes dos compromissos de compra e venda", pois deve ser partilhado o domínio, a propriedade plena atribuído à titularidade do domínio dos imóveis a que de direito (viúva e herdeiros), e uma vez registrada a partilha, cumpririam os compromissos dos lotes inteiramente quitados, dos não quitados caber-lhes-ia receber o saldo do preço e em conseqüência cumprirem o compromisso. Ao registrar o formal poderia ser averbado ou consignado que o compromisso (registrado) subsiste. Assim, deve o inventário processar-se pela via judicial e os imóveis partilhados (não os direitos creditórios).
A propriedade precisa ser transferida aos herdeiros/meeira, para depois estes poderem, na condição de titulares do domínio, cumprir os compromissos (Ver APC 2.470-0 – Capital Sp. e Decisão 03/78 da 1ª VRP Capital SP. (esta do saudoso Dr. Gilberto Valente).
Outra solução que se apresenta é a de que o inventário, uma vez processado pela via judicial e resolvida toda a questão do "loteamento" (alvará ou partilha), e em havendo outros imóveis a serem partilhados (que não do loteamento), as partes poderiam desistir da via judicial e inventariar o restante dos bens na via administrativa conforme disposição da Lei n. 11.441/2007. Mais ainda, poder-se-ia no inventário ser partilhada a gleba/propriedade loteada nos termos do artigo n. 29 da Lei dos loteamentos, e uma vez partilhada seria feita à averbação correspondente na matrícula mãe/original, onde registrado o loteamento da sucessão "mortis causa" da área loteada, averbando-se tal fato nas matrículas dos lotes, sucedendo os herdeiros/meeira todos os direitos, obrigações e deveres do loteamento obrigando-se a respeitar os compromissos e cessões relativas a lotes já negociados, etc.
Entretanto, mesmo optando por essa forma (partilha da propriedade loteada) o inventário deve processar-se pela via judicial. (Ver Acórdão 001231-0/83 – Adamantina Sp., e RDI n. 8 Jul/Dez de 1.981 – Sucessão no Loteamento – Dr. Arnaldo Malheiros).