TGAR11 bate IFIX no segundo trimestre – Blog TG Core
TGAR11 bate IFIX no segundo trimestre; conheça a estratégia por trás do desempenho positivo do fundo
Release de resultados traz Raio-X do patrimônio do FII e os destaques das alocações no período; veja também um panorama do setor imobiliário
O fundo de investimento imobiliário (FII) TG ATIVO REAL – TGAR11 mostrou que, apesar dos desafios enfrentados pelo segmento, segue com fôlego para auferir rentabilidade aos investidores. Enquanto o IFIX — Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, referência para os FIIs — teve uma queda de 3,24% no segundo trimestre de 2021, o fundo anotou alta de 0,33% no mesmo período.
No relatório de resultados publicado pela TG Core (acesse aqui), os gestores detalham as estratégias por trás do desempenho positivo do portfólio do TGAR11, que abrange ativos imobiliários em todo país.
Além disso, o documento também situa os investidores no contexto geral do setor imobiliário, cujo nível de atividade, segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), passou de 36,9 pontos no segundo trimestre de 2020 para 48,6 pontos, um valor recorde nos últimos nove anos.
Os números indicam que a indústria da construção contrariou as expectativas e mantém um ritmo de recuperação progressivo. A evidência está no número de lançamentos e vendas que, ainda de acordo com a CBIC, cresceram 51,3% e 7,2%, respectivamente, na comparação com o início do ano. Foram 60 mil unidades lançadas e 66 mil vendidas nos três meses em questão.
Confira detalhes do patrimônio do TGAR11 e os destaques das alocações no segundo trimestre.
Raio-X do patrimônio
Segundo o documento, um dos diferenciais do TG Ativo Real (TGAR11) é a diversidade de produtos imobiliários investidos. No fechamento do mês de junho, o patrimônio líquido investido do FII estava dividido da seguinte forma:
37,33% em caixa;
33,83% em equities de loteamento;
13,04% em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs);
5,36% em recebíveis de loteamento;
3,31% em equity multipropriedade;
2,94% em shopping centers;
2,43% em ativos em bolsa de valores;
1,88% em landbank;
1,50% em incorporações;
e 0,16% em imóveis comerciais.
Um dos destaques no período é o avanço do percentual em caixa, que passou de 17,19% nos primeiros três meses de 2021 para 37,33% no segundo trimestre. Essa elevação é fruto
da 10ª Emissão de cotas do produto, encerrada em maio com captação de R$ 503,23 milhões.
Apesar da diversificação, também é possível notar que a estratégia de equity — uma modalidade de investimento na qual os ativos imobiliários são adquiridos e administrados por uma sociedade limitada — ainda possui maior relevância no portfólio do fundo, com 43,46% de participação total no patrimônio.
Equity é destaque na carteira
Dentro dessa categoria de investimentos, no 2º trimestre foram integralizados oito projetos: dois loteamentos já lançados e seis incorporações. Uma delas também foi lançada ainda nesse período, com fluxo positivo de vendas.
No total, a estratégia aplicou R$ 111,63 milhões em recursos, direcionados especialmente a municípios do Cinturão da Soja, que inclui os estados de Goiás, Mato Grosso e Pará; e Matopiba, que abrange territórios no Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia. Na divisão geográfica, Goiás lidera os investimentos, com 40,52% do Patrimônio Líquido.
Conforme explica o relatório, esses locais estão "expostos a sólidos ciclos de crescimento econômico ligados ou a movimento de expansão e adensamento de regiões metropolitanas ou a fatores regionais específicos" e, por isso, ficam com 82,8% do montante alocado em equity do TGAR11.
Portfólio de crédito com menos risco
Já o segmento de crédito concentra-se em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) pulverizados. Essa classe de ativo está lastreada em empreendimentos com carteiras de recebíveis compostas por vários compradores de unidades imobiliárias. Dessa forma, diminui-se a probabilidade de eventos de risco de crédito.
O valor alocado no período foi de R$ 27,6 milhões. O montante está distribuído em 8 CRIs diferentes, dos quais cinco são novas operações e três são liquidações de tranches de operações já pertencentes ao portfólio.
Já a taxa média das liquidações — que, com exceção de uma, foram indexadas ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) — terminou o trimestre em 10,67% ao ano.
Oportunidades em recebíveis
O TGAR11 também conta com 1014 lotes, divididos em quatro empreendimentos, para a estratégia de recebíveis, que consiste na compra direta de imóveis com pagamento à vista, garantindo preços muito abaixo do mercado.
Depois de comprados, o FII pode revender os terrenos por valores superiores ao de aquisição e com formas de pagamento facilitadas, ampliando o acesso a vários perfis de consumidores diferentes.
O relatório destaca que, dessa forma, os cotistas lucram com a diferença entre o valor de compra à vista e o de venda a prazo e também com a cobrança de juros dos clientes no parcelamento do lote.
Explorando o segmento na bolsa
Além das operações diretamente com imóveis, o TGAR11 também investe no setor por meio de companhias listadas na bolsa de valores. Por enquanto, a carteira é composta por mais de 881 mil ações da Alphaville (AVLL3).
Apesar de ter chegado à B3 no último trimestre de 2020, a loteadora conta com quase meio século de experiência e é, segundo o documento, "uma das marcas mais conhecidas do país no mercado de condomínios fechados de alto padrão".
Com a participação, o fundo assegura também uma vaga no conselho da empresa, preenchida atualmente por Diego Siqueira, CEO e fundador da TG Core Asset, gestora do TGAR11.
Explorando o IGP-M
Uma outra forma de gerar valor aos investidores é a aquisição direta de imóveis para a locação. Nessa estratégia, o TGAR11 conta com 50% de participação em um imóvel comercial de 2.913m², integralmente locado para o Tribunal de Justiça do estado de Goiás.
O contrato está atrelado ao Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) que, medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), já acumula alta de 16,75% no ano. A negociação vale por um prazo de cinco anos, contados a partir de fevereiro de 2020, e conta com reajuste inflacionário a cada fevereiro.
Por fim, o fundo complementa o patrimônio com a aquisição de cotas de outros fundos imobiliários, buscando selecionar ativos com cotas aquém de seu preço potencial ou com um bom dividend yield — indicador de rendimento que considera o pagamento de dividendos — e descontados.
Até o trimestre encerrado em junho, o TGAR11 contava com cotas de dois fundos em sua carteira. Veja os detalhes abaixo:
Brio Crédito Estruturado (BICE11): prazo de encerramento em 7 anos e foco em CRIs High Yield indexados ao IPCA e localizados no estado de São Paulo;
RBR Rendimento High Grade (RBRR11): fundo de papel concentrado em CRIs High Grade, com 36 ativos majoritariamente localizados no Sudeste e taxa nominal média de 9,25%.
Clique aqui para acessar a página do TGAR11 e acesse o site da TG Core para conhecer outros fundos de investimento.