Ao falarmos de responsabilidades do síndico, lembramos logo da Lei nº 4591/64, que em seu artigo 22, § 2º diz: "As funções administrativas podem ser delegadas à pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da Assembléia Geral dos condôminos".
a) possibilidade de investir terceiros em poderes de representação (a pedido do síndico ou por ato autônomo da Assembléia);
b) omissão da responsabilidade do síndico sob os atos do terceiro;
c) transferir parcialmente ou totalmente os poderes de representação ou as funções administrativas.
Mas no que tais mudanças alteram a responsabilidade do síndico ?
1) Os poderes de representação, que antes eram exclusivos do síndico, passam a ser transferidos para terceiros, seja a pedido do síndico ou por deliberação autônoma da Assembléia. Ex.: "Fulano" passa a representar o condomínio perante o Poder Judiciário e "Ciclano" passa a representar o condomínio perante a instituições financeiras e órgãos públicos;
2) O síndico pode pedir à Assembléia que autorize a transferência de funções administrativas, totais ou parciais a terceiros. Ex.: Todas as compras do condomínio serão feitas por "Beltrano", e as folhas de pagamento, pastas de conciliação bancárias e emissão de impostos serão feitas pela empresa "XPTO"
Observem que nos exemplos acima, sempre alguém, devidamente identificado, deverá receber da Assembléia a autorização ou investidura de um dever, respondendo pelos atos praticados, não ficando mais o síndico responsável nos moldes da lei anterior.
Outra consideração importante, é que o síndico não pode transferir os deveres das funções administrativas e o direito de representação, pois se assim agir, deixa de ser síndico, daí a inclusão no texto legal da partícula "ou" (art.1348, § 2º do Novo Código Civil).
Desta forma, concluímos de uma maneira simples, que pela nova redação da lei, o síndico não é mais o responsável pelos atos de terceiros investidos ou autorizados pela Assembléia, porém deve se preservar, fazendo constar das Atas de sua gestão, todos os terceiros que foram investidos e receberam poderes, inclusive empresas de administração, podendo o condomínio que não quiser transferir deveres do síndico, alterar sua convenção para bloquear tais possibilidades, tanto da Assembléia como dos pedidos do síndico.