O contrato de locação de imóveis e suas particularidades
O contrato de locação de imóveis guarda peculiaridades que, geralmente, não são de conhecimento do grande público. Um exemplo claro dessa falta de familiaridade com o tema é quando o proprietário pensa que se servindo de um contrato de locação retirado da internet, ou mesmo de contratos-modelos prontos, estão seguros quando às obrigações que competem às partes.
A bem da verdade, o contrato de locação de imóveis é um instrumento complexo, no sentido de que tem de conter bem distribuídos os direitos e os deveres das partes, para que, ao final, possa-se rescindi-lo pacificamente. Aliás, por si só a relação locatícia já alberga, infelizmente, dificuldades quanto ao comportamento das partes, uma vez que os interesses destas são diametralmente opostos e, para tanto, um contrato bem elaborado seria instrumento hábil a evitar tais problemáticas. Vejamos algumas considerações de Arnon Velmovitsky: "O contrato de locação é o instrumento que estabelece os direitos e as obrigações do locador e do locatário e, portanto, merece aprofundado estudo e discussão, como forma de evitar ou mesmo reduzir a chance de conflitos." (VELMOVITSKY, 2013, on-line).
Wagner Veneziani Costa e Gabriel J. P. Junqueira tratam sobre pontos básicos da relação locatícia que devem ser observados para maior compreensão do tema: "Locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração ou preço pago pela outra parte, se compromete a fornecer, durante um certo tempo, o uso e gozo de coisa não fungível." (COSTA; JUNQUEIRA, 2002, p. 82).
Ivanildo Figueiredo, por seu turno, demonstra a relevância do aludido contrato no cenário social. Ou seja, como ele pode atender às necessidades, inclusive, do possuidor.
"A locação é um dos contratos mais usuais e importantes do direito imobiliário. Isso porque a locação de coisas pode ser constituída tanto pelo proprietário do imóvel como pelo seu possuidor, razão pela qual um imóvel, mesmo não regularizado, pode ser objeto de locação." (FIGUEIREDO, 2010, p. 135).
Ainda na sequência do que abordam Arnon Velmovitsky e os demais autores citados, é aconselhável que o contrato de locação de imóveis seja desenvolvido ou revisado por um operador do Direito, de preferência que tenha experiência de mercado, tendo em conta que pode ser interessante aliar o conhecimento técnico à experiência.
Antes de celebrar o contrato, as partes devem ter ciência de todas as condições que envolvem a locação, nomeadamente o que diz respeito à qualidade estrutural do bem a ser locado. Ou seja, não é razoável que o inquilino se precipite em alugar sem verificar questões como infiltrações, estrutura das paredes, permeabilidade de cobertura, dentre outros pontos, porque se tais fatos ocorrerem gerarão graves transtornos. O mesmo autor citado trata sobre isso:
"A fim de evitar futuras surpresas desagradáveis, cabe ao locatário verificar tudo o que cerca o imóvel: a existência de feira livre na rua, a compatibilidade dos encargos do imóvel com a sua condição financeira — cota condominial —, imposto predial, vaga de garagem — demarcada ou não —, restrições que constem na convenção de condomínio e no regulamento interno, a incidência de sol da tarde e tudo aquilo que possa a vir a incomodá-lo, diante do prazo de 30 meses e a consequente multa que terá de pagar, caso almeje rescindir o negócio antes do prazo a locação." (VELMOVITSKY, 2013, on-line).
Portanto, o zelo deve acompanhar a relação locatícia, desde o início da avença, inclusive na análise das cláusulas do pacto e das condições de habitabilidade. Mas mesmo que não haja tal observância, nada que extrapole os limites da cláusula geral da boa-fé, como em qualquer negócio jurídico, pode persistir. É o que estabelece o Código Civil brasileiro, em seus artigos 113 e 422:
Dando continuidade, cumpre apresentar as palavras de Jorge Ferraz Neto quanto ao princípio da boa-fé, inafastável no âmbito contratual:
"Esse princípio forma, ao lado dos princípios da função social e do equilíbrio econômico, os esteios de sustentação da nova teoria contratual. De acordo com esse princípio, os contratantes devem agir com lealdade e confiança recíproca, sob pena de malferir a igualdade das partes." (FERRAZ NETO, 2009, p. 11).
Dentre as particularidades do contrato de locação, as partes devem atentar para o fato de que na locação há prazos preestabelecidos para cada espécie de locação, como determina a lei do inquilinato, quais sejam, "Da locação residencial, Das locação para temporada e Da locação não residencial" (BRASIL, 1991). Na primeira, sugere-se que seja admitido o prazo igual ou superior a trinta meses, nomeadamente para resguardar a possibilidade de denunciar a locação quando findado este período, segundo as disposições do art. 46 da lei citada; Na locação para temporada, o prazo não pode ser superior a noventa dias, conforme art. 48 desta lei; Por fim, na locação não residencial, a estipulação do prazo é livre, atentando-se as partes para as especialidades tratadas em lei.
Alguns deveres do locador e do locatário devem ser abordados. Segundo o art. 22, inciso I, da lei do inquilinato - lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 -, "Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;" (BRASIL, 1991). Ou seja, neste caso o locador não pode se furtar a entregar o imóvel de modo a que seja plenamente usufruído pelo locatário, com condições de habitabilidade. Portanto, o imóvel não pode ser oferecido sem que haja disponibilidade para consumo de energia – hoje bem de primeira necessidade -, por exemplo, com instalações em perfeitas condições de uso e fruição.
Já no que concerne ao locatário, segundo o art. 23 da mesma lei, aborda-se a seguinte obrigação: "Art. 23. O locatário é obrigado a: [...] VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;" (BRASIL, 1991). Há situações em que o locatário pensa que por realizar benfeitoria, esta será de grande valor para o proprietário. O certo é que o locatário pode promover as modificações necessárias, nomeadamente quando se trata de locação não residencial para adequá-la aos fins comerciais desejados, mas isso deve ser comunicado previamente e por escrito ao locador, com a finalidade, primeiramente, de dar-lhe ciência, para, depois, obter a autorização.
Mais uma vez expõe sobre o assunto Jorge Ferraz Neto, mas dessa vez pra certificar a possibilidade de inclusão em contrato de novas obrigações, que não sejam as já determinadas em lei. Vejamos:
"Os deveres do locador e do locatário estão definidos nos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato, respectivamente. Para além das obrigações legais definidas na lei, as partes poderão convencionar outras, desde que constem do contrato e não se contraponham à legislação em vigor." (FERRAZ NETO, 2009, p. 158 e 159).
Diante dessas considerações, vê-se que o contrato de locação de imóveis corresponde a uma base muito importante para o sucesso do prosseguimento da relação locatícia. Caso o contrato seja desprovido de responsabilidades mais específicas, é muito provável que a relação não se desenvolva com a tranquilidade necessária, porque, como dito, este tipo de relação já guarda em si impasses próprios.
Aconselha-se que para que sejam evitadas as supracitadas problemáticas, as partes contratem os serviços técnicos de profissional habilitado, um operador do Direito familiarizado com o Direito Imobiliário. Somente a partir destas observações estes entes terão o que desejam: o locador, a contraprestação regular de aluguel; e o locatário, o uso e a fruição pacíficos do bem locado.