SP – 30 de novembro de 2018
Nos últimos dez anos, as políticas de desenvolvimento urbano foram restabelecidas e receberam novas regulamentações e um volume considerável de recursos para o financiamento dos programas federais de apoio a estados e municípios. O volume de investimentos foi crescente até 2014, mas a crise instaurada desde então provocou profunda escassez de recursos, com cortes de despesas públicas e racionamento de crédito, o que provocou forte redução dos investimentos. Esse movimento ocorreu no contexto da crise fiscal e veio em um momento em que as carências ainda são imensas e a demanda futura gerada pelas pressões demográficas e pelo crescimento das cidades ainda é gigantesca. Isso enseja grandes desafios para os próximos anos, os quais implicam a necessidade de revisar os marcos do financiamento com vistas a recuperar os investimentos no desenvolvimento urbano do país.
Entre 2007 e 2017, foram criados no país cerca de 14 milhões de novos domicílios (Gráfico 1.a). Isso correspondeu a um incremento de 1,4 milhão de moradias por ano. O ritmo de crescimento do número de habitações foi de 2,3% ao ano, superando a taxa de crescimento demográfico, que foi de 1,2% ao ano no período. Esse ritmo de expansão do número de domicílios reflete a expansão demográfica em meados dos anos 1980.
Desses 14 milhões de novos domicílios, 10,9 milhões são unidades (casas) e 3,2 milhões são apartamentos em edifícios. O ritmo de crescimento das moradias em apartamentos foi de 4,4% ao ano, taxa muito superior à das casas, que foi de 2,0% ao ano. Esses números refletem as tendências de urbanização, verticalização, redução do tamanho dos domicílios e busca por eficiência.
Gráfico 1. Número de moradias particulares, em milhões, totais e próprias, Brasil, 2007 e 2017.
No período 2007-2017, o número de moradias próprias passou de 41,3 milhões para 51,3 milhões de unidades (Gráfico 1.b). Foram adquiridas ou construídas pelas próprias famílias 1 milhão de novas moradias por ano. O ritmo de crescimento do número de moradias próprias foi de 2,2% ao ano, ficando abaixo do ritmo de crescimento das moradias como um todo. Com isso, a participação de imóveis próprios caiu de 74% para 73,5% do total.
Vale observar que boa parte das moradias próprias que surgiram nesses dez anos foi contratada por meio do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), criado em 2009. O programa vem fomentando a construção por meio de uma política que combina crédito, poupança prévia das famílias e subsídios governamentais, uma fórmula de sucesso em vários países do mundo. Na América Latina, além do Brasil, os principais exemplos desse modelo são o Chile e o México. Entre 2009 e 2017, o PMCMV financiou 5,039 milhões de moradias, mais de 50% do incremento de moradias próprias no país.
Gráfico 2. Número de moradias em condições de inapropriadas, em mil unidades, Brasil, 2007 e 2017.
Esse período também foi marcado por melhorias nas condições habitacionais. Entre 2007 e 2017, o número de habitações em "cortiço" caiu de 214,7 mil para 127 mil unidades. Houve a redução de 87,7 mil unidades habitacionais nessas condições. Esses números refletem a tendência de políticas locais de revitalização urbana e reassentamento em áreas críticas. Além disso, o número de habitações precárias, feitas com material inadequado para paredes, caiu de 824,3 mil para 805,6 mil unidades entre 2007 e 2017. De outro lado, houve aumento do número de moradias construídas com material de telhado inadequado, que passou de 451 mil para 649 mil unidades habitacionais, e avançou de forma considerável a irregularidade fundiária: nesses dez anos surgiu 1 milhão de novas moradias assentadas em terrenos que não são próprios.
Com base no estudo da Universidade Federal Fluminense (UFF) realizado para o Ministério das Cidades (GIVÍZIEZ E OLIVEIRA, 2018), estima-se que será necessário construir cerca de 1,235 milhão de unidades habitacionais por ano em todo o país. Esse volume de produção já considera a gradativa redução do déficit habitacional até 2030 e as tendências demográficas e de formação de famílias no período. Também considera a depreciação do estoque atual de imóveis e a mudança de uso.
Mapa 1. Demando futura por moradias, em mil unidades, média anual de 2019 a 2030.
Fonte: GIVÍZIEZ, G.H.N. E OLIVEIRA, E.L. Demanda Futura por Moradias, demografia, habitação e mercado. Niterói, RJ: UFF, Pró-Reitoria de Pesquisa, Pós-Graduação e Inovação, 2018.
Com base no mesmo estudo, estima-se que será necessário investir R$ 206 bilhões por ano no país entre 2019 e 2030 para ampliação do estoque de moradias[1]. Em doze anos, o valor do investimento habitacional brasileiro deve atingir R$ 2,472 trilhões. As projeções consideram o número de unidades habitacionais necessárias por ano e o valor médio das moradias novas (já considerando a valorização imobiliária). São Paulo deve requerer um investimento de R$ 55,483 bilhões por ano entre 2019 e 2030, o que corresponde a 27% do total nacional.
[1] No caderno técnico do 12° ConstruBusiness – Congresso Brasileiro da Construção (FIESP, 2016), projetou-se a necessidade de investimento em novas moradias no valor de R$ 205,6 bilhões entre 2017 e 2022.