– Os parâmetros de aprovação são realmente os decorrentes da legislação mais restritiva? Se não são, o parecer de justificação das menos restritivas é suficientemente robusto e legal?
É importante não confundir ser conservador, no sentido de adotar todas as medidas necessárias para garantir a lisura do processo e a segurança do produto, com ser letárgico nas aprovações. Rapidez e minúcia devem ser o tom de um empreendedor de sucesso.
A variedade de questões específicas de cada Município é cruel com os empreendedores. Em cada cidade, há diferentes tamanhos mínimos de lote, taxa de permeabilidade, recuos, coeficientes de aproveitamento, regras específicas. Muitas vezes o empreendedor precisa viabilizar parâmetros específicos para o empreendimento que que se pretende realizar.
É usual, na mesma linha, por exemplo, que a linha de perímetro urbano da cidade, dividindo o que é urbano e rural, esteja desatualizada, não correspondendo à linha de pressão habitacional do Município. Muitas vezes há carência de loteamentos em uma determinada região que oficialmente ainda é rural.
Mudar parâmetros urbanísticos específicos ou transformar uma área rural em urbana é uma das questões mais nervosas para loteamentos. Há uma série de regras que devem ser observadas atreladas a estudos técnicos, legalidade, participação popular, publicidade e transparência que com frequência são desconhecidas dos técnicos da Prefeitura e da massiva maioria das empresas que lidam com comunidades planejadas.
Há de se ponderar, dentre as várias opções específicas, qual a melhor para o caso. Lei específica, plano urbanístico específico, operação urbana consorciada, outorga onerosa por alteração de uso, são algumas das ferramentas possíveis, com atenções que variam conforme o caso.
Num campo vasto e com tantas lacunas do Direito Urbano para loteamentos, o empreendedor deve lembrar-se sempre que sua maior garantia e segurança é o que consta no Termo de Compromisso. O que não está escrito não está no mundo e, ainda diante da omissão da lei para determinados assuntos, há diversas decisões dos Tribunais que enaltecem a força e a importância do Termo de Compromisso como norma convencional que obriga as partes (loteador, Município e adquirentes) e transmuta seus efeitos a longo prazo.
Questões importantes que devem constar no Termo de Compromisso: indicação de parâmetros específicos para o parcelamento do solo, tais como: tipo de uso, índices de ocupação, permeabilidade, gabarito, coeficiente de aproveitamento etc.; delimitação das doações; responsabilidades do empreendedor; prazos; caução; garantias; características do empreendimento, se será fechado, semi-fechado ou aberto, e até vinculação com responsabilidades e gestão da Associação de Moradores, conforme o caso, o uso de áreas públicas e os serviços públicos, critérios balizadores de cobrança de IPTU, dentre tantas outras questões.