FII's | Contratos atípicos: entenda como funcionam
A classificação sobre tipicidade e atipicidade – contratos atípicos – dos contratos nada mais é que uma previsão legal mínima, para a regulação judicial dos mesmos.
Ao contrário dos contratos atípicos, os contratos típicos compreendem uma classe de contratos que têm uma previsão legal mínima. Portanto, aquele contrato está previsto na lei.
Já os contratos atípicos são aqueles que não têm uma previsão legal mínima para sua regulação. O que acontece, por exemplo, com os contratos eletrônicos em geral.
Mas atenção: o fato de não ter uma previsão legal expressa para regulação do contrato, não significa dizer que esse tipo de contrato não tenha validade.
Pelo contrário, o fato é que o artigo 425 do código civil autoriza os contratantes realizarem contratos atípicos, contanto que respeitem as normas gerais presentes no código civil.
Exemplos de contratos típicos
São exemplos de contratos típicos:
Entre outros previstos no código civil
Em linhas gerais, todos os contratos previstos no código civil são contratos típicos.
Em contrapartida, aqueles contratos que não estão regulamentados no código civil, nem em nenhuma outra lei, devem ser tratados como atípicos.
Contudo, terão toda a validade e reconhecimento pelo nosso ordenamento jurídico. Contanto que respeite as normas básicas previstas no código civil.
Importante ressaltar que não podemos confundir, de maneira nenhuma, os contratos típicos e atípicos, com os contratos nominados e inominados.
Os contratos nominados são aqueles que recebem uma nomenclatura pelo nosso ordenamento jurídico. E assim temos uma coincidência: todos os contratos regulados pelo código civil são contratos nominados.
Pois a nomenclatura, título do contrato, já está previsto no próprio código civil. Já os inominados, não.
Contratos atípicos e Fundos Imobiliários
Por que devemos buscar por fundos de investimento imobiliário (FII) que contenham contratos com características atípicas com seus inquilinos?
Em linhas gerais, um contrato é chamado de atípico quando ele foge do padrão de contrato utilizado no mercado imobiliário.
Quando analisamos o setor imobiliário em geral, nos deparamos com contratos imobiliários que, ou visam residências, ou visam empresas comerciais. Esses contratos são, normalmente, encontrados em fundos de tijolo.
Por isso, é comum que os contratos tenham vigência de 1, 2 ou 3 anos.
Como procuramos por fundos geradores de renda perene, visto que o faturamento dos mesmos advém dos alugueis que os inquilinos pagam, é natural que os investidores busquem nesses contratos a perspectiva de longo prazo.
Quando deparamos com contratos com mais de 5 anos, às vezes acima de 10 anos, ou até mesmo contratos de 20 anos ou mais, temos a "segurança" do longo prazo garantida.
Obviamente, todo contrato pode ser reincidido.
Contudo, existem cláusulas que permitem proteger tanto o inquilino, quanto o proprietário desses imóveis.
No entanto, sabemos também que uma cláusula contratual que prevê a perspectiva de longo prazo, é uma segurança a mais para o investidor conservador.
Por fim, outros aspectos interessantes são justamente as ferramentas de proteção que existem, tanto para o proprietário, quanto para inquilino.
Tais ferramentas auxiliam para que esse contrato permaneça vigente até o final.
Investidor longo prazo
Normalmente, um investidor consistente foca no longo prazo, e compreende que o longo prazo é a chave para o sucesso financeiro nos investimentos.
Assim sendo, quando temos por analisar os contratos dos fundos imobiliários, damos preferência por aqueles contratos atípicos, de maior universo temporal, garantindo assim uma maior perpetuidade dos investimentos.