Ao fazer uma obra no prédio, intervenção deve ser debatida com todos os moradores à exaustão - Lugar Certo
Cabe ao síndico elaborar o planejamento da obra, apresentar ao menos três orçamentos para os moradores, acompanhar os passos da intervenção e garantir a qualidade do serviço
postado em 01/09/2016 16:19 Gustavo Perucci /Estado de Minas
Ser síndico não é tarefa fácil. Quando o prédio precisa passar por uma reforma então, pior ainda. Seja para renovação da fachada, atualização estética ou por necessidade, transformar a área comum do condomínio em canteiro de obras pode gerar muitas discussões e brigas entre os moradores, além de todo o incômodo ocasionado pela intervenção. Para que tudo corra sem grandes problemas (se é que isso é possível...), é aconselhável ao administrador ter atenção a pequenos detalhes.
Organização e planejamento ajudam na hora do quebra-quebra no imóvel; saiba como fazer!
"É responsabilidade do síndico seguir os trâmites burocráticos e regras internas para que tudo corra bem", afirma Thiago Cunha, síndico profissional com mais de 15 anos de experiência. Para Cunha, uma obra é sempre traumática para todos no condomínio. Poeira, barulho, áreas interditadas e trabalhadores na área comum já incomodam muito. Mas a principal dor de cabeça para o administrador do prédio é a questão da gestão de pessoas. Por isso, Cunha ressalta a importância de que toda a intervenção seja debatida com todos os moradores à exaustão, evitando informações desencontradas, insatisfações e, principalmente, brigas e discussões.
Definir o que será feito é tarefa de todos os moradores do prédio. Se o caso é a renovação de fachada, todos os acabamentos, cor de tinta e resultado final devem ser discutidos nas assembleias. Se for uma intervenção para o bom funcionamento do edifício, como algum problema hidráulico ou elétrico, o administrador tem mais autonomia para tomar decisões, sempre respeitando a lei e convenção internas. Cabe ao síndico, além de presidir as reuniões, apresentar, no mínimo, três orçamentos para o serviço, elaborar o planejamento da obra, acompanhar todos os passos da reforma e garantir a qualidade do que for entregue.
DIAGNÓSTICO "Contratar profissionais para a avaliação do problema é de suma importância. Em alguns casos, antes mesmo de fazer os orçamentos, profissionais capacitados devem ser contratados para diagnosticar o que está ocorrendo. Assim, ao contatar as empresas para orçar a obra, os moradores já terão melhor noção do problema. Em intervenções maiores, é necessária a apresentação da responsabilidade técnica, feita por engenheiro ou arquiteto, que vão garantir que nenhum outro problema surja com a reforma", orienta Cunha.
O síndico profissional também alerta sobre a necessidade de se observar a NBR 16.280, nova norma com regras para reformas, publicada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em vigor desde 18 de abril de 2014. A norma apresenta um roteiro de procedimentos que devem ser seguidos nas obras dentro e fora dos imóveis, com o objetivo de evitar incidentes ou até mesmo tragédias, como desabamento do prédio.
"A proposta é de regulamentar a maneira como reformas são feitas nos edifícios, assegurando a segurança da construção, dos vizinhos, condôminos e visitantes. A norma funciona não só para prédios residenciais, mas também para edifícios comerciais, condomínios horizontais e até mesmo para shoppings", explica Cunha.
Veja alguns cuidados que devem ser levados em conta para o bom andamento da reforma do seu prédio.
Cuidados com procedimentos burocráticos e gestão de pessoas evitam muitos problemas durante a obra nas áreas comuns do condomínio
» Conversa
Uma das tarefas mais complicadas do síndico é deixar todos os moradores satisfeitos com o que ocorre no condomínio. Por isso, é essencial que, na necessidade de grande intervenção na área comum do prédio, tudo seja muito bem apresentado e colocado a todos os vizinhos, lembrando sempre que as decisões serão tomadas por voto e que o que for definido deve ser respeitado.
» Respeito às leis
Tanto a norma NBR 16.280 quanto a convenção interna devem ser respeitadas. Com todos os documentos em mãos, evitam-se questionamentos posteriores à obra, preservando a boa relação entre os vizinhos e o síndico. No site da ABNT é possível acessar a norma, que deve ser apresentada a todos os moradores.
» Trabalhe com profissionais
Em um condomínio, pedreiros e mestres de obras podem ser contratados para pequenos serviços. Quando a intervenção é grande, a melhor garantia para que tudo corra bem e não interfira na segurança da construção é a contratação de engenheiro ou arquiteto, tanto para avaliação do problema e das condições do prédio quanto para a elaboração do projeto e controle da obra. A apresentação de um responsável técnico é exigência da prefeitura.
Se o condomínio tem fundo de reserva suficiente para a reforma, melhor. Se não, o síndico terá o trabalho de fazer planejamento de contribuição de cada unidade, juntar o dinheiro ou negociar empréstimo. Por isso, antes de começar qualquer obra, é preciso planejamento financeiro da intervenção, deixando clara a razão e a urgência para cada um dos moradores. Esse é um dos pontos que mais geram problemas ao síndico. Deixar as contas claras ajuda a evitar problemas.
» Orçamentos e projeto
Não dá para brincar com o dinheiro dos outros. Assim, a apresentação de no mínimo três orçamentos aos moradores é importante para que todos tenham noção do custo da obra. O projeto pode ser feito com profissionais terceirizados ou empresas, mas deve ser apresentado também aos condôminos.
Definida a reforma, projeto e orçamentos aprovados, é hora de partir para o trabalho. Mesmo que toda obra tenha imprevistos, é importante definir e divulgar um passo a passo do que vai ser feito no edifício, deixando os moradores informados e, consequentemente, mais integrados em todo o processo.
Qualquer imprevisto na obra deve ser informado aos moradores. Manter um canal de comunicação com todos do condomínio é a melhor forma de evitar discussões e brigas. Esteja aberto a receber reclamações e críticas e procure atender às demandas de cada um.
É dever do síndico acompanhar todos os passos da obra, fazendo visitas regulares e conversando com os responsáveis. Além de evitar problemas na execução, a presença constante do síndico na reforma garante a qualidade do serviço e a solução rápida do problema.
O síndico, como representante do condomínio, é o responsável por vários pontos durante a reforma. Isolar a área da intervenção, separar local para armazenamento de material, garantir a destinação correta dos resíduos e respeitar os horários de barulho e circulação de pessoal são algumas das atribuições do administrador do prédio.
Depois da reforma, o síndico deve juntar toda a documentação do processo, deixando registrado a burocracia da obra, responsabilidade técnica e aprovação do projeto na prefeitura. Isso é importante também para o controle e conhecimento de futuros síndicos do que já foi feito no prédio.