Entregar as habitações antes do prazo é positivo para a imagem das incorporadoras, mas medida exige planejamento de caixa e análise dos riscos jurídicos | Construção Mercado '); }
Entregar as habitações antes do prazo é positivo para a imagem das incorporadoras, mas medida exige planejamento de caixa e análise dos riscos jurídicos
Com cronogramas mais realistas, combinados a mudanças na gestão e a acomodação do mercado, que permitiu a volta da mão de obra e de equipamentos aos canteiros, algumas empresas têm conseguido antecipar a entrega das suas obras em prazos que variam de um mês a até 14 meses. Um cenário diferente do vivenciado pelo segmento habitacional durante o aquecimento do mercado entre os anos de 2007 e 2010, quando os atrasos na conclusão das obras se tornaram frequentes e prejudicaram tanto as incorporadoras quanto os clientes.
"O número de lançamentos foi grande, faltou mão de obra e equipamentos e a indústria estava despreparada para vivenciar aquela fase. As empresas perceberam essa dificuldade e acabaram se prevenindo e esticando seus prazos", acredita Odair Senra, vice-presidente de Imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), "Vivemos uma situação oposta à de 2010, quando tivemos alguns problemas de atrasos. Estamos conseguindo antecipar a entrega de muitas obras", confirma Sérgio Lavarini, diretor de relações institucionais da MRV, que só no ano de 2013 conseguiu entregar 20 obras antes do prazo previsto.
De um modo geral, a estratégia é avaliada como extremamente positiva pelas fontes ouvidas pela reportagem. Além de garantir a satisfação do cliente e contribuir para melhorar a imagem das empresas, e consequentemente, sua credibilidade no mercado, também permite a captação antecipada de recursos e maior capital de giro no caixa da empresa.
Mas para que seja bem-sucedida, é preciso investir em mudanças. A boa estruturação da obra ainda na etapa de incorporação é fundamental para alcançar esse objetivo. Com toda a documentação em ordem e com a obra totalmente legalizada, com o alvará de construção e registro de incorporação, os riscos de embargo diminuem muito e eventuais problemas nessa fase são descartados. Outro ponto que merece atenção especial é o planejamento da obra. Cronogramas bem-executados permitem eliminar contratempos e garantir uma coordenação mais "suave" entre os serviços realizados no canteiro. Por fim, o investimento em equipamentos e processos executivos que permitam racionalizar a construção e treinamento da mão de obra também é citado pelas empresas como estratégico para reduzir os cronogramas.
Foi o que fez a mineira MRV, que na época do boom imobiliário sofreu com atrasos nas obras. A empresa investiu em planejamento e capacitação da mão de obra para alcançar o uso mais adequado dos equipamentos e, consequentemente, maior produtividade. "Além de incluir salas de aula dentro do canteiro, investimos no setor de suprimentos. O aumento da oferta de equipamentos impactou muito nossos cronogramas, mas é importante que esse setor seja bem ágil e organizado para escolher e contratar os fornecedores", observa Lavarini. Atualmente, a empresa trabalha com margens de antecipação de entrega de um mês até 14 meses. "Esses prazos dependem da complexidade do empreendimento e de uma conjunção de outros fatores, como mão de obra disponível no mercado local, rapidez na contratação e baixo turn over."
Neste ano, a MRV afirma ter entregado 20 obras antes do prazo previsto; para isso, investiu em salas de aula no canteiro e deu maior poder à área de suprimentos
Como a agilidade nos processos burocráticos influencia diretamente na entrega da obra, a MRV também aposta na assertividade das aprovações de licenças e documentos e das negociações com bancos financiadores, que devem acontecer de acordo com o prazo planejado. "A entrega é consumada quando o cliente recebe a chave, e para isso acontecer, todas as vistorias dos órgãos fiscalizadores e todos os serviços das concessionárias já devem ter sido executados. Pressionamos esses fornecedores para antecipar itens como ligação de luz e esgoto, por exemplo", diz Lavarini.
Recentemente, a MBigucci - empresa com forte atuação na região do ABC paulista - anunciou a entrega de dois empreendimentos com três e cinco meses de antecedência. Uma das estratégias para otimizar a execução de suas obras foi conferir maior autonomia para o departamento de planejamento. "Esse setor ficou muito mais rigoroso, praticamente passou a mandar na obra", conta Milton Bigucci Junior, diretor técnico da empresa. "Não mudamos nada na produção, mas eventuais atrasos nos serviços da obra serão verificados e cobrados pelo engenheiro de planejamento", completa.
Para garantir a entrega antecipada de seus imóveis, a incorporadora e construtora A.Yoshii apostou na simplificação da gestão interna da empresa. "Sempre avaliamos se teremos capacidade de executar a obra e só lançamos se tivermos condição de entregar no prazo", diz Silvio Muraguchi, diretor de incorporação da A.Yoshii. Hoje, a equipe é composta por cerca de 4.300 funcionários registrados na empresa, o que significa 90% de mão de obra direta. "Só alguns trabalhos específicos são terceirizados. Investimos bastante em gestão de pessoas e treinamentos voltados à produção, segurança e cultura organizacional e assim, contamos com muitos funcionários antigos e comprometidos", conta.
'A indústria estava despreparada para vivenciar aquela fase [de boom imobiliário]. As empresas perceberam essa dificuldade e acabaram se prevenindo e esticando seus prazos'
'Se a construtora antecipar a entrega e a data para a parcela final, não poderá pressionar o morador a pagá-la, porque o prazo ainda não venceu. Mas o cliente também não poderá entrar no imóvel'
Leandro Pacífico, presidente da Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação (ABMH)
O uso de tecnologias para incrementar a produtividade e acelerar a construção, tais como uso de pré-moldados da estrutura (executados no canteiro de obra), bombeamento de argamassa, e reboco projetado, além da aplicação e lixamento de massa corrida com máquinas específicas para essa tarefa e uso do sistema air less para pintura é considerado fundamental para reduzir o cronograma das obras. "Nossos lemcronogramas são bem detalhados para otimizar a produção e acompanhamento dos prazos. O planejamento e controle são feitos por um sistema integrado que nos permite acompanhar os custos e prazos das diversas etapas da obra, mas tomamos o cuidado para que este sistema atenda as nossas expectativas sem engessar e sem burocratizar excessivamente a gestão da obra", completa.
Entrega antecipada pode constar em contrato
Para evitar os riscos jurídicos da entrega antecipada, o ideal é que as incorporadoras prevejam em contrato a possibilidade da antecipação (bem como de atrasos) nas datas de entrega do imóvel. "Pelo uso e costume, o prazo de tolerância para atrasos é de 180 dias, ou seja, seis meses, não havendo igual prazo fixado para antecipações de entrega. Em caso de entregas muito antecipada, normalmente as incorporadoras negociam caso a caso, sobretudo quando há algum desconforto para o cliente", conta o advogado especializado em direito imobiliário José Vicente Amaral Filho, conselheiro jurídico do Secovi-SP.
O advogado ainda explica que no caso de a antecipação ter sido acordada entre as partes e o adquirente não quiser receber o imóvel, a incorporadora poderá fazer o depósito das chaves em Juízo. "A empresa poderá entrar com uma ação para requerer a consignação das chaves, como se fosse a de um pagamento, e exigir que ao adquirente receba a unidade", afirma.
Além de se resguardar com um bom contrato, é altamente recomendado que as empresas avisem os adquirentes com o maior prazo possível sobre a antecipação da entrega, para que possam se programar sem sobressaltos. "O comprador não pode ser pego de surpresa", lembra Milton Bigucci Junior, diretor técnico da M. Bigucci.
A empresa, conta Milton, oferece ao cliente a possibilidade de visitar a obra três meses antes da sua conclusão. "Não é uma vistoria técnica, mas nesse momento, ele é informado que a obra está para acabar. Quando a obra está concluída, mas ainda sem o habite-se, ele faz a vistoria técnica e fica ciente que no prazo máximo de dois meses receberá as chaves. Ao todo, são cinco meses para que ele se prepare para a mudança", conta. A MRV também oferece informações detalhadas sobre o andamento da obra através de um portal de relacionamento com o cliente.