Saiba o que pode e o que não pode ser feito nas polêmicas varandas
Grande. Pequena. Fechada. Aberta. Gourmet. Integrada.
Seja como for, a varanda é uma área que vem chamando a atenção de proprietários e locatários de imóveis. Além de ser um importante espaço de convivência da unidade, elas ampliam a iluminação, a ventilação e, consequentemente, o conforto térmico do apartamento. E mais, trazem um excelente benefício financeiro: pesquisas indicam que podem valorizar em até 70% o valor original do apartamento.
Cientes disso e para dar vida ao espaço externo, deixando-o ainda mais confortável, muitos condôminos investem em reformas e projetos de decoração. Mas, apesar de ser privativa, a varanda compõe o conjunto estético do condomínio e, por isso, deve respeitar regras bem específicas. O síndico deve estar sempre atento para o caso de moradores que, à revelia da Lei, realizam intervenções ilegais no espaço.
Daniela Furtado ainda não tinha assumido a gestão do Condomínio João Augusto, no Leblon, quando a unidade passou por um imbróglio judicial envolvendo varandas. Um dos proprietários envidraçou a área, contrariando o que dispunha a Convenção do edifício. A questão foi à Justiça e, anos mais tarde, o condômino em questão precisou reverter a modificação.
Entrando no segundo ano de mandato, Daniela hoje em dia é procurada por alguns vizinhos que desejam colocar o tema para votação em assembleia e, quem sabe, garantir o direito de intervir mais em suas varandas. A gestora, no entanto, é cautelosa: "Sabemos que os andares mais altos, em especial, sofrem com os ventos e as chuvas. A vida útil do mobiliário dessa área é comprometida em vista das intempéries climáticas. De qualquer forma, essa é uma discussão que exige pesquisa e tempo. Temos outras prioridades no momento, mas no ano que vem, pretendo inserir esse ponto de discussão com meus condôminos", divide.
Afinal, pode envidraçar?
Um dos projetos mais comuns em varandas condominiais é o envidraçamento. Na maior parte dos casos, o condômino fecha o espaço com vidros retráteis, dispostos em um único trilho e possíveis de serem abertos todos ao mesmo tempo.
As vantagens do processo são incontáveis e, por isso mesmo, bastante atraentes. O envidraçamento reduz ruídos externos e protege contra poluição e chuvas. Cria um ambiente maior de conforto, além de tornar a unidade mais segura para crianças. Mas não é tão simples quanto parece.
Antes de mais nada, é necessário checar se a estrutura do prédio suporta o peso dos vidros na sacada. Há ainda um outro aspecto a se considerar, o legal. A intensa discussão em torno das normas que legislam sobre as varandas pode, em um primeiro momento, confundir o gestor. Vira-e-mexe, leis são anuladas e outras passam a valer. Mas, com calma, é possível acompanhar o assunto.
Até 2014, vigorava, no Rio de Janeiro, o Decreto Lei nº322/76, proibindo o envidraçamento ou fechamento das varandas em qualquer hipótese. Neste ano, porém, ocorre uma reviravolta no assunto, quando promulgada a Lei Complementar nº 145/2014, regulamentada, posteriormente, pelo Decreto nº 39.345/2014. Ela passou a permitir o fechamento de varandas em edificações residenciais multifamiliares — "por sistema retrátil, em material incolor e translúcido", a fim de possibilitar proteção contra intempéries. "A lei não se aplica aos bairros da Zona Sul e, entre outros detalhes, dispõe que "o nível do piso da varanda deverá ser mantido conforme o projeto originalmente aprovado, não podendo ser alterado para ficar no mesmo nível de piso dos compartimentos voltados para a varanda'", explica o advogado Hamilton Quirino.
Expansão e personalização da varanda
Pense rápido: se você quer aumentar a sala de uma unidade sem interferir em nenhum dos quartos, o que fazer? Para muitos condôminos, a resposta para essa dúvida está na varanda. São comuns os projetos que ampliam a área da sacada, integrando-as aos demais cômodos. Há quem, depois de fechar a varanda com vidros, complete o projeto retirando as portas de correr que separam os dois cômodos.
Dependendo do trabalho de design de interiores executado no espaço, é possível sim criar um segundo ambiente totalmente integrado com a sala, transformando a varanda em um espaço de convivência, com sofás e almofadas, para receber amigos e visitas. A iniciativa tem até nome: living. Mas será que é permitido fazer esse tipo de incursão? O advogado Hamilton afirma que, neste ponto, a Lei 145/2014 é clara: "Ela proíbe a incorporação da varanda, total ou parcialmente, aos compartimentos internos, sob pena de multa", esclarece.
O assunto é tão sensível que, para aprovar ou recusar qualquer alteração, mesmo as mais singelas, o síndico deve recorrer a pesquisas também na Convenção e no Regimento do condomínio. São eles que discorrem sobre o que é ou não permitido realizar nas varandas condominiais.
Se alguma disposição desses documentos deixar dúvida, o ideal é convocar uma assembleia para resolver a pauta polêmica. É o caso da decoração com móveis, por exemplo. Se não houver nenhum dispositivo contrário à colocação de mobiliário nesse espaço, mas, ainda assim, algum condômino se sentir incomodado pelo vizinho, é possível, em assembleia, impedir a presença de armários que comprometam a visibilidade ou de objetos com risco de queda. Também por meio de deliberação em assembleia, o síndico pode ajuizar se é permitido ou proibido — total ou parcialmente — o depósito de restos de obras e de caixas ou de pranchas e bicicletas nessas áreas.
Projetos de iluminação e colocação de cortinas também devem ser debatidos pelos condôminos. Em assembleia, eles podem definir o número de pontos de luz permitidos e se haverá padrão de tonalidades, nos projetos de iluminação, e especificar as cores permitidas para as cortinas.
Quanto antes o síndico levar essas pautas para votação em assembleia, menor o risco da proliferação de sacadas distintas e menor também o risco à harmonia estética da unidade. "A área externa deve ser respeitada, não sendo admitidas modificações que alterem a harmonia ou padrão da edificação. Certo que a expansão de varandas, o envidraçamento, criação de novos espaços são uma onda crescente, é prudente que o condomínio se resguarde desde logo, padronizando a questão e estipulando limites, tratando sempre o assunto com cautela e bom senso", destaca Rodrigo Moulin Leite, advogado.
Caso o condômino não cumpra o especificado nas legislações condominiais e altere à revelia a varanda, o síndico poderá notificá-lo, determinando um prazo para que sejam restabelecidos os padrões do edifício. Se não atender a notificação, o morador pode ser multado, com base no Código Civil, por alteração de fachada. "O condômino interessado em modificar sua varanda deve recorrer a um advogado especialista para uma análise da convenção de condomínio, verificando as permissões nela contidas. Se a Convenção for muito antiga, certamente estará desatualizada e, portanto, será omissa no tema. Para atualização, é necessária assembleia especifica com o quórum de 2/3. Já o síndico deverá ficar sempre atento às obras e modificações que ocorrem no seu condomínio, até para agir antes que a obra esteja avançada ou concluída, o que dificulta o restabelecimento", completa Rodrigo.
Você já deve ter ouvido falar nelas. As varandas gourmet são uma tendência do mercado imobiliário, que vem transformando a varanda tradicional em um espaço de Gastronomia. Geralmente equipadas com pia, bancada e churrasqueira planejadas, elas prometem ser o ambiente de convivência mais abalado da residência.
Merece atenção também a questão estética que levantam: "Ainda que a varanda gourmet só apresente alteração na parte interna, se for exposta ou tiver destaque por vidros que a revelem, até para quem olha a fachada da rua, o condômino poderá sofrer complicações", alerta Rodrigo Leite.
Sacada, varanda e terraço: qual a diferença entre eles?
Se você não sabe a resposta para essa pergunta, a gente te explica:
Em termos de legislação, são muito similares, conforme esclarece o advogado Hamilton Quirino: "A lei é a mesma para todos os espaços. O Código Civil fala genericamente em eirado, terraço ou varanda, sem definir o que seria cada um. Já a legislação municipal fala, além de varandas, em elementos estruturais, quebra-sóis, jardineiras, sacadas e saliências. Os dicionários dão como equivalentes às varandas, eirado, terraço, balcão, sacada e parapeito de grade em janela alta."