Rescisão de Contrato (Distrato de Compra de Imóvel) – Athie e Piccelli Advogados Associados
Rescisão de Contrato (Distrato de Compra de Imóvel)
Em 04/09/2019 o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, mais uma vez, consolida seu posicionamento de que NÃO se aplica a lei 13.786/2018 aos contratos assinados antes de sua publicação, e CONDENA construtora a devolver 90% dos valores pagos, com correção desde cada desembolso em parcela única, bem como, custas processuais.
Novamente, em primeira instância, a Justiça de São Paulo, em menos de 1 mês de processo, determina que não é aplicável a nova lei dos distratos e CONDENA incorporadora à devolução de 80% dos valores pagos em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso.
A nova lei dos distratos não se aplica aos compromissos e promessas de compra e venda firmados antes de dezembro de 2018
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A nova lei dos distratos não se aplica aos contratos anteriores à 27 de dezembro de 2018, pois os compromissos e promessas de compra e venda já assinados são considerados ATOS JURÍDICOS PERFEITOS e, portanto, não sujeitos à alteração legislativa, vista que quando consumados foram celebrados sob vigência do entendimento da época:
Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro - Lei nº 12.376, de 2010
Portanto, se seu compromisso de compra e venda (ou promessa) foi celebrado antes de 27 DE DEZEMBRO DE 2018, NÃO SE APLICA A NOVA LEI DOS DISTRATOS (QUE PREVÊ DEVOLUÇÃO PARCELADA, DE 50% ATÉ 75%), aplica-se, na verdade, o entendimento dos Tribunais – devolução de 70% até 90%, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA.
Nesse sentido, em 21.1.2019, o Desembargador Francisco Loureiro, do Tribunal de Justiça de São Paulo, se manifestou nos seguintes termos, ao Julgar a Apelação nº1004836-48.2018.8.26.0590
Uma palavra final sobre a questão da recente L.13786/18, que disciplinou a resolução dos contratos de compromissos de compra e venda de imóveis loteados e unidades em incorporação imobiliária. A nova legislação altera regras de direito material, em especial os efeitos da resolução de contratos de compromisso de venda e compra de determinados imóveis. Disso decorre que não alcança contratos pretéritos, nem pode retroagir os seus efeitos, pena de violar ato jurídico perfeito e, por consequência, direito adquirido. Em outras palavras, a nova lei se aplica somente aos contratos celebrados após 27 de dezembro de 2.018, nunca aos anteriores.
Rescisão de Contrato por Motivos Pessoais (Dificuldade Financeira etc)
Nesse caso o entendimento dos Tribunais é de que o consumidor deve receber de 80% até 90% do que pagou de uma única vez, corrigido desde o primeiro pagamento.
Rescisão de Contrato Quando a Obra Atrasa
Quanto eu tenho que receber?
Se a obra atrasou você deve receber 100% do que foi pago com CORREÇÃO MONETÁRIA, e caso a rescisão seja por via judicial, será acrescido de 1% de juros ao mês ao montante. (Súmula 543 do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA), além disso, o atraso na entrega do imóvel gera direito a indenização mensal pelos alugueis e até mesmo DANOS MORAIS.
Em caso de desistência por motivos pessoais (dificuldade financeira por exemplo) a justiça entende que a devolução deve ser de 90% do que foi pago (também corrigido monetariamente, desde o desembolso) e, em caso de ação judicial há ainda o acréscimo de juros.
Como deve ser feita a devolução dos valores pagos?
A Todos os valores devem ser devolvidos em PARCELA ÚNICA, é VEDADO o pagamento em parcelas (Súmula 2 do Tribunal de Justiça).
A obra atrasou, mas eu não quero o distrato. O que pode ser feito?
Deve ser proposta ação de indenização por danos materiais (alugueis, gastos pelo atraso do imóvel e cobrança indevida) e morais (caso o consumidor tenha experimentado algum sofrimento decorrente do atraso na obra).
Qual o prazo para pedir o distrato?
Sim. Conforme Súmula 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo:
"Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem."
Na ação judicial deve ser realizado pedido liminar para que as dívidas vencidas e vincendas sejam suspensas, bem como que a construtora se abstenha de inserir o nome do consumidor no SPC e no SERASA.
O prazo varia de acordo com diversos fatores. Entre em contato conosco, sem compromisso, para que possamos realizar uma avaliação mais detalhada do seu caso.
Qual o custo para entrar na justiça?
O valor pago ao Estado é de 1% do valor do pedido. Portanto, se o consumidor pleiteia a devolução de R$ 100.000,00 (cem mil reais) deve pagar 1% de custas ao Estado (R$ 1.000,00 – mil reais).
Todavia é possível requerer o benefício da assistência judiciária gratuita a fim de que o consumidor seja isento de tais custas, desde que esteja documentalmente comprovada a incapacidade econômica para tanto.
Advogado. Mestrando em Direito Civil pela PUC-SP. Especialista em Direito Imobiliário com MBA pela FGV-LAW. Especialista em Direito Civil e Empresarial – IBMEC - Damásio. Professor de Direito Civil do Curso Damásio Educacional. Atual Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da 101ª Subseção da OABSP.
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