P.º n.º R.P. 92/2010 SJC-CT Aquisição. Contrato promessa. DELIBERAÇÃO - PDF
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Maria Eduarda Rosângela Lopes Campos
1 P.º n.º R.P. 92/2010 SJC-CT Aquisição. Contrato promessa. DELIBERAÇÃO 1. Indicando como objecto mediato o prédio descrito sob o nº... da freguesia de..., o recorrente apresentou na Conservatória do Registo Predial de, no dia... de de (Ap. ), o pedido de registo de aquisição, provisório por natureza, a favor de, juntando para comprovar esse facto um CONTRATO PROMESSA DE ALIENAÇÃO E AQUISIÇÃO ONEROSA com as assinaturas dos outorgantes presencialmente reconhecidas no dia... de... de 1.1. Previamente ao clausulado pertinente ao contrato celebrado - de cujo nº 1 da cláusula 1ª consta que O PRIMEIRO OUTORGANTE promete alienar ao SEGUNDO OUTORGANTE, que promete adquirir, os lotes que vierem a resultar da operação de loteamento a que se refere o Considerando E e a cláusula 6ª, livres de quaisquer ónus ou encargos foram expressos, entre outros, os seguintes considerandos: B) Pela Ap..../ foi inscrita a emissão do alvará de loteamento nº... de.../ / autorizando a constituição de 16 (dezasseis) lotes de terreno e com as demais especificações constantes daquela inscrição, tendo sido desanexados 16 (dezasseis) lotes que passaram a ser descritos nas fichas nºs..../ a / ; C) Pela Ap. /... foi inscrita a transmissão da propriedade sob os lotes descritos nas fichas nºs. /, /, / e / a favor de terceiros; D) Pela Ap..../ foi anotada a declaração de caducidade do licenciamento e cancelado o respectivo alvará; E) O PRIMEIRO OUTORGANTE Está em processo de instauração de um pedido de licenciamento de uma operação de loteamento tendo por objecto os lotes resultantes da operação de loteamento acima identificada que lhe pertencem ( ou a área correspondente); F) O SEGUNDO OUTORGANTE está vocacionado para a promoção imobiliária e reúne todas as condições necessárias ao bom desenvolvimento do empreendimento imobiliário projectado; G) O SEGUNDO OUTORGANTE não só garante ao PRIMEIRO OUTORGANTE a adequada valorização dos lotes acima identificados como está também em condições 1
2 de promover a construção de um conjunto de infra-estruturas desportivas essenciais para o desenvolvimento das actividades deste último A contrapartida da aquisição dos lotes é constituída por: a) Pagamento de...$00 até 1 mês após a aprovação do projecto de loteamento pela Câmara Municipal; b) Entregar garantia bancária no momento da celebração da escritura; c) Proceder à realização das obras previstas na cláusula 4ª, traduzidas na construção de um complexo social e desportivo a definir pelo 1º outorgante, num ou em vários prédios a indicar pelo mesmo, podendo ter lugar em parte do terreno correspondente aos lotes identificados no considerando B a ele pertencentes ( ) devendo corresponder a essa parte do prédio um lote que não será transmitido ao SEGUNDO OUTORGANTE ; c) Pagamento do valor remanescente previsto na cláusula 5ª O prazo para a celebração da escritura pública dos contratos prometidos foi fixado em 30 dias a contar da emissão do alvará que titulará a licença de loteamento e a licença das obras de urbanização. 2. À data da celebração do contrato promessa o prédio encontrava-se descrito em suporte de papel - com a menção da área restante de...m2, destinada a passeios e arruamentos - com a aquisição inscrita a favor do..., promitente alienante, e com inscrição de loteamento ainda em vigor, encontrando-se anotada à descrição que Por deliberação camarária de de... de foi declarada a caducidade do licenciamento e cancelado o respectivo alvará. Estavam ainda abertas todas as descrições correspondentes aos dezasseis lotes. Na data da apresentação do pedido aqui em tabela temos que a descrição, já informatizada sob o nº /, é formada por terreno para construção urbana com m2, que a aquisição se mantém inscrita a favor do indicado... e que está também em vigor uma inscrição de hipoteca voluntária a favor do Banco, S.A.. Já não está em vigor a inscrição de loteamento, por ter sido cancelada e as descrições relativas a doze daqueles dezasseis lotes estão inutilizadas 1. 1 Ainda quando o prédio estava em suporte de papel foi registada (pela Ap. / ), uma acção interposta pelo dito contra... e mulher,, em que se pedia, entre outras coisas, a condenação dos réus a reconhecerem a caducidade do alvará de loteamento e que fosse ordenado o cancelamento da inscrição emissão. Pelas Ap. / de / /... foi averbada a conversão da inscrição da acção, da respectiva com a decisão final a traduzir-se na procedência dos indicados dois pedidos e na improcedência dos restantes. Oficiosamente foi cancelada a 2
3 3. O registo foi recusado, com a qualificação a ficar expressa no despacho seguinte: RECUSADO: VERIFICA-SE PELO CONTRATO QUE TITULA O ACTO QUE O 1º OUTORGANTE PROMETE ALIENAR AO SEGUNDO OS LOTES DE TERRENO QUE VIEREM A RESULTAR DA OPERAÇÃO DE LOTEAMENTO QUE SE ENCONTRA EM PROCESSO DE INSTAURAÇÃO DE UM PEDIDO DE LICENCIAMENTO. ORA OS FACTOS RELATIVOS A BENS INDETERMINADOS NÃO PRODUZEM EFEITOS CONTRA TERCEIROS ENQUANTO NÃO FOREM DEVIDAMENTE ESPECIFICADOS E DETERMINADOS. DAÍ NÃO SEREM REGISTÁVEIS. ARTS 5º, Nº 2 AL. C) E 69 Nº 1 AL. C) DO CRP. 4. Do despacho de qualificação vem interposto o presente recurso hierárquico, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos e que assenta numa interpretação do contrato diversa da levada a cabo pelo senhor conservador, considerando o recorrente que deve subsumir-se na vontade das partes a promessa de alienação e de aquisição onerosa do prédio que será objecto da operação de loteamento ainda que a formalização dessa compra e venda se venha a concretizar em lotes de terreno em que o mesmo se transformará por via de uma operação de loteamento e que No fundo trata-se de compra e venda de um prédio condicionada à viabilização de uma operação de loteamento. 5. O senhor conservador recorrido sustentou a qualificação em despacho cujos termos aqui se dão também por integralmente reproduzidos. Saneamento: O processo é o próprio, as partes legítimas, o recurso tempestivo, e inexistem questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito. Pronúncia: A posição deste Conselho vai expressa na seguinte Deliberação 1. Determinando a apresentação de contrato promessa o enquadramento do pedido de registo no disposto nos artigos 47º, nº 4 e 92º, nº 1, g) do C.R.P., deve tal contrato ser considerado insuficiente como título para o registo - devendo este ser inscrição de loteamento, foi averbada à descrição a nova identificação do prédio e foi anotada a inutilização das ditas doze descrições ( nºs / a / ). 3
4 recusado ao abrigo do artigo 69º, nº 1, nº 1, b) do C.R.P. - se, estando em falta a determinação do prazo para a celebração do contrato prometido( ou através de termo certo e final ou mediante a concretização do prazo e da data do início da sua contagem), tiver decorrido mais de um ano após a data da sua celebração, atendendo ao disposto no nº 4 do indicado artigo 92º Como resulta do disposto nos art.s 41º e 42º, nº 1 do C.R.P. e art. 5º, nºs 1, 2 e 3 da Portaria nº 621/2008, de 18 de Julho, o objecto mediato do pedido de registo é fixado no próprio pedido, que deve, assim, conter a indicação dos prédios a que respeita, a qual, no caso de prédio descrito ou de parcela a desanexar, é feita pelo número da descrição, freguesia e concelho, devendo no segundo caso reflectir o número de parcelas que constituem objecto mediato do pedido 3. 2 Foi outro, como vimos, o fundamento invocado pelo senhor conservador recorrido mas, independentemente do resultado que vier a merecer a apreciação desse outro motivo de recusa, não pode omitir-se a invocação, desde logo, da indicada insuficiência de título, dado que, como deixámos relatado no texto, faltou a concretização da data do início de contagem do prazo de 30 dias. É que, para lá de este Conselho vir defendendo de forma reiterada que estamos em tais situações perante insuficiência de título ( Cfr., entre outros, o Pº R.P. 140/2001 DSJ-CT, in BRN º 2/2002( II ) ), também vem defendendo, da mesma forma, que a apreciação do mérito do recurso não se deverá conter dentro dos limites das questões suscitadas pela entidade a quo sempre que a omissão de pronúncia sobre questões não suscitadas possa conduzir à realização de registos nulos ( Cfr., entre outros, o Pº nº 2/96 R.P. 4, in BRN 5/96( II) ). 3 In casu a formulação do pedido cumpriu o disposto na lei, com a indicação da descrição nº da freguesia e concelho de Mas será que existe identidade entre esse objecto e o do contrato promessa? É aqui que reside a primeira questão, cuja resposta passa pela interpretação do contrato promessa, procurando o sentido que um declaratário normal possa deduzir dos considerandos e declarações dos contraentes( art. 236º do Código Civil). Ora, a expressão literal das declarações de promessa de alienação e de promessa de aquisição constantes da cláusula primeira não admite outro sentido que não seja o de que as mesmas tiveram por objecto lotes futuros, a resultarem da operação de loteamento a que se refere o considerando E, que por sua vez terá por objecto a área correspondente aos lotes criados pelo anterior alvará de loteamento, cujo alvará caducou, e que corresponde presentemente, depois dos registos referidos na nota 1, ao prédio descrito sob o indicado nº... E do contexto formado pelos considerandos iniciais e pelo restante clausulado abalado aquele sentido das declarações, mostrando-se antes reforçado. não resulta minimamente Dando por assente que o que está titulado é a promessa de alienação dos futuros lotes e não o prédio a lotear, a indicação deste como objecto mediato do pedido de registo constitui desde logo mais um motivo de recusa, já que a sua aquisição, cujo registo foi pedido, não se mostra titulada (art. 69º, nº 1, b) do C.R.P.), aplicandose aqui o que ficou dito na parte final da nota 2. Encontramo-nos perante um contrato promessa que contém uma regulação complexa e unitária, contornos oferecem alguma semelhança com o que esteve cujos na base da qualificação objecto do recurso 4
5 3. Identificado o objecto mediato do contrato promessa simplesmente como sendo os lotes de terreno que vierem a resultar de futura operação de loteamento a levar a efeito sobre determinado prédio, não é legalmente possível proceder ao registo de aquisição a que se referem os indicados artigos 47º, nº 3 e 92º, nº 1, g) do C.R.P., nem nas descrições respeitantes aos lotes, nem na descrição do prédio a lotear 4. Em consonância com o exposto, propomos a improcedência do recurso. hierárquico do Pº R.P. 254/2007 DSJ-CT, disponível intranet, em que também existia uma prestação de serviços como contrapartida da alienação, mas em que, ao contrário do que acontece in casu, a promessa de alienação tinha por objecto o prédio e não os lotes. Remetemos para o que nesse parecer ficou dito quanto ao enquadramento do contrato promessa no princípio da liberdade contratual, quanto a classificação do contrato e quanto às contrapartidas, incluindo a doutrina no mesmo invocada. 4 No contrato promessa dos autos foi assim que a vontade dos contraentes ficou expressa. Como vimos, o senhor conservador não se deteve nem na ausência de identidade entre o pedido e o título, nem na insuficiência de título derivada do disposto no art. 92º, nº 4 do C.R.P. e assentou a sua qualificação exclusivamente na consideração de que foi pedido o registo de aquisição dos lotes e recusou-o com fundamento na indeterminação, fundamento este que manteve acrescentando-lhe a natureza futura dos mesmos lotes. O recorrente admite que o objecto mediato do contrato são os futuros lotes mas, no despacho de sustentação, embora reconhecendo que não é possível proceder ao registo de facto respeitante a bens não juridicamente individualizados, mesmo provisoriamente por natureza com excepção, dizemos nós, das situações previstas nas alíneas b) e c) do nº 1 do art. 92º do C.R.P. - defende que o registo pode ser efectuado no prédio a lotear, pelo que se sentiu para esse efeito obrigado a defender que é este o objecto da promessa e a pedir o registo com o mesmo objecto, ainda que a formalização dessa compra e venda se venha a concretizar em lotes de terreno em que o mesmo se transformará por via de uma operação de loteamento. Diga-se desde logo que o princípio da especialidade condição técnica indispensável para a publicidade registral, como o qualifica Carlos Ferreira de Almeida, in Publicidade e Teoria Dos Registos, pág afasta inequivocamente a possibilidade de efectuar o registo de aquisição de partes do prédio na descrição deste, obrigando à abertura das correspondentes descrições (Cfr. art. 91º, nºs 1 e 2 do C.R.P.). E não é o facto de existir obstáculo legal ao registo sobre o objecto mediato constante do contrato promessa ( lotes ), como veremos, que permite que se ficcione que está titulada a aquisição do prédio a lotear. O registo que assim se efectuasse não seria passível de conversão com base em contrato definitivo respeitante aos lotes. A identificação do objecto do contrato feita pela referência genérica e vaga a lotes futuros, sem mais, nem sequer contém uma individualização e identificação de cada um dos lotes( cfr. art. 44º, nº 1, b) do C.R.P.), o que constituiria por si só um impedimento ao registo que quanto aos mesmos tivesse sido pedido, por falta de elementos. Mas o título não manifesta apenas a falta de individualização no plano da sua identificação mediante indicação dos elementos legalmente previstos (cfr. art. 82º, nº 1, b) a f) do C.R.P.), já que os outorgantes se referem de forma expressa ao licenciamento futuro, do qual virá a resultar a autonomização jurídica dos lotes, sem a 5
6 2010. Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 23 de Setembro de Luís Manuel Nunes Martins, relator. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em qual não é viável proceder ao registo. Para desenvolvimento deste ponto impossibilidade legal de proceder ao registo de factos que tenham por objecto bens sem individualização jurídica, mesmo quando em causa não esteja um contrato promessa e um registo provisório pré-contratual - enquadrada nos princípios da actualidade ou imediação e da especialidade ou individualização - remetemos para o que aprofundadamente se defendeu no Pº R.P. 173/99 DSJ-CT ( quer versão inicial quer a que resultou de reapreciação). Temos, assim, que mesmo para quem interprete o pedido de registo no sentido de que o seu objecto mediato são os futuros lotes, como parece ter sucedido com o senhor conservador, o registo deve ser recusado ao abrigo do disposto no art. 69º, nº 1, b) e nº 2 do C.R.P.. 6
7 Pº R.P. 92/2010 SJC-CT (Ficha) Súmula das questões tratadas Registo de aquisição pré-contratual pedido com base em contrato promessa ( art.s 47º, nº 3, 92º, nº 1 g) e nº 4 do C.R.P.). Falta de fixação de prazo para a celebração do contrato prometido ou de concretização da data do início de contagem do prazo concretizado, tendo decorrido mais de um ano sobre a data de celebração do contrato promessa; Forma de fixação do objecto mediato do pedido de registo no caso de prédio descrito ou de parte(s) a desanexar; Falta de identidade entre aquele objecto mediato e o objecto do contrato promessa; Interpretação da cláusula do contrato promessa de que consta que os outorgantes prometem alienar/adquirir os lotes de terreno que vierem a resultar de futuro licenciamento; (Im)possibilidade de registo no prédio mãe ; (In)viabilidade do registo tendo os lotes por objecto. 7
ANEXO III CONDIÇÕES DE ACORDO
ANEXO III CONDIÇÕES DE ACORDO 1. O direito de superfície será constituído pelo prazo de 70 anos, a contar da data da celebração do contrato de constituição do direito de superfície, por documento particular