Loteamento fechado e a polêmica livre associação - Blog Notarial - Colégio Notarial do Brasil
Loteamento fechado e a polêmica livre associação
Devido à má qualidade de vida urbana gerada por causa da ocupação inadequada do solo nos grandes centros e interior, alguns empreendedores do ramo imobiliário têm implantado empreendimentos dotados de comodidade, segurança, saneamento básico, dentre outros atrativos dando ensejo a uma nova modalidade de parcelamento de solo urbano chamado loteamento fechado.
Apesar de não possuir legislação própria, o loteamento fechado é norteado pela principal legislação que regulamenta a questão do parcelamento do solo urbano, a Lei Federal 6766/79. Assim, se submete à aprovação da Prefeitura com transferência gratuita das áreas das vias públicas e espaços livres ao Município para subsequente inscrição no Registro de Imóveis.
Nessa medida, aprovado o projeto de loteamento fechado pela Prefeitura, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos documentos exigidos pelo artigo 18 da lei 6766/79.
A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento fechado se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. E, se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente (artigo 18, §2º da Lei 6766/79).
Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação (artigo 19, Lei 6766/79). Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro (artigo 19, §1º, Lei 6766/79).
Se houver impugnação de terceiros, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão. Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação (artigo 19, §1º e §2º, Lei 6766/79).
O Oficial do Registro de Imóveis que efetuar o registro em desacordo com as exigências dessa Lei ficará sujeito à multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das sanções penais e administrativas cabíveis (artigo 19, §4º, Lei 6766/79).
Registrado o loteamento, o Oficial de Registro comunicará, por certidão, o seu registro à Prefeitura (artigo 19, §5º, Lei 6766/79). O registro será feito por extrato com uma indicação para cada lote, com a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos (artigo 20, Lei 6766/79).
Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o registro será requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da área loteada. Assim, realizado o registro nessa circunscrição, o interessado requererá, sucessivamente, o registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado na anterior, até que o loteamento seja registrado em todas. Denegado registro em qualquer das circunscrições, essa decisão será comunicada, pelo Oficial do Registro de Imóveis, às demais para efeito de cancelamento dos registros feitos (artigo 21, Lei 6766/79).
Após ser registrado, o registro do loteamento fechado só poderá ser cancelado por decisão judicial; a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato; a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado (artigo 23, Lei 6766/79).
O loteamento fechado deve observar algumas condições para que haja existência de fato, tais como: a) deve estar cercado ou murado; b) o acesso deve ser feito por um ou dois locais, com portaria e guarita nessas entradas, submetendo o morador à identificação prévia; c) as ruas, as praças, as vias de comunicação e outros logradouros públicos ou espaços livres têm seu acesso limitado aos proprietários dos lotes e às pessoas que eles autorizam entrar, o que é feito através de permissão ou concessão de uso de bem público, outorgado pelo Município; d) as vias de comunicação, praças e espaços livres do loteamento são de propriedade do Município, alterando-se apenas o direito de uso concedido somente aos proprietários de lote daquele loteamento; e) haverá necessidade de manutenção e conservação das vias de circulação, praças e espaços livres quando o Município não se incumbir de fazer; f) a manutenção da portaria, serviço de vigilância, coleta de lixo, captação, tratamento e distribuição de água e esgoto, pavimentação, limpeza das ruas, dentre outros serviços, são prestados por uma associação de moradores, com registro no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas, que administrará o funcionamento do loteamento, gestão da receita, da despesa e da cobrança pelos serviços prestados.
Questão que tem surtido discussões é sobre eventual abusividade da alegação do direito à livre associação por parte daqueles que visam eximir-se da obrigação do custeio de manutenção e serviços do loteamento fechado. De acordo com recente decisão firmada pela Segunda Seção do STJ, o ministro Marco Buzzi afirmou que a análise de possível violação ao princípio do enriquecimento sem causa, nos casos julgados, deve ser feita à luz da garantia fundamental da liberdade associativa.
O STF já havia se manifestado a respeito quando o ministro Marco Aurélio de Mello em seu parecer no Recurso Extraordinário 432.106 tratou de sustentar que seria ilegal a cobrança de taxas por Associações de Moradores. Expôs o Ministro Marco Aurélio. "Ninguém pode ser compelido a associar-se ou a permanecer associado".
A decisão foi tomada no julgamento de um recurso apresentado à Súmula 79, editada pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, permitindo a prática. "Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade", diz a súmula.
As cortes superiores têm sustentado que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram já que as obrigações de natureza real ou contratual pressupõem a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes.
Assim, ressalta-se a fundamental importância de que os contratos de compra e venda do imóvel e demais instrumentos de regência da convivência em comum entre proprietários/adquirentes nos loteamentos fechados introduzam expressamente cláusulas mencionando as obrigações dos adquirentes de participarem do rateio mensal para manutenção e conservação do empreendimento, a fim de afastar controvérsias sobre tal obrigação.
BRASIL. Lei 6015, de 31 de dezembro de 1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6015original.htm. Acesso em 29 setembro 2015.
______. Lei 6766, de 19 de dezembro de 1979. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766compilado.htm. Acesso em 29 setembro 2015.
______. Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo – Secovi SP. Decisão do STJ sobre cobrança de taxa associativa nos loteamentos. Disponível em: http://www.secovi.com.br/condominios/noticias/decisao-do-stj-sobre-cobranca-de-taxa-associativa-em-loteamentos/9336/. Acesso em 29 setembro 2015.
______. STJ. Associação de moradores não pode exigir taxas de quem não é associado. Disponível em: http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/noticias/noticias/%C3%9Altimas/Associa%C3%A7%C3%A3o-de-moradores-n%C3%A3o-pode-exigir-taxas-de-quem-n%C3%A3o-%C3%A9-associado. Acesso em 29 setembro 2015.
SERRA, Márcio Guerra; SERRA, Monete Hipólito. Registro de Imóveis III. Procedimentos Especiais. São Paulo: Saraiva, 2013.
VALÉSI. Raquel Helena. Questões controvertidas no Supremo Tribunal Federal sobre as obrigações dos adquirentes de lotes em loteamentos fechados. Disponível em: http://www.usjt.br/revistadireito/numero-1/12-raquel-valesi.pdf. Acesso em 29 setembro 2015.