O que é ITBI? Para que serve? Quem deve pagar? Entenda tudo
by Camila Bonatti | 1 de June de 2021
Entender o que é ITBI é fundamental para quem está comprando ou vendendo um imóvel. Afinal, este é um imposto que faz parte do processo e, portanto, precisa ser compreendido por ambas as partes.
Portanto, no artigo de hoje, a Ville Imob vai te ajudar a entender tudo sobre o tema para que você não tenha mais dúvidas quanto a isso. Acompanhe!
ITBI nada mais é do que um imposto aplicado no processo de compra e venda de um imóvel. Ele é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ou seja, é um imposto aplicado na hora de transferir a documentação de um imóvel de um proprietário, para outro.
Este imposto precisa ser pago por quem compra ou por quem vende – não há uma indicação direta de quem deve pagá-lo. No entanto, convencionalmente, quem paga é o comprador (entenderemos mais no próximo tópico).
Entender o que é ITBI é muito importante para todas aquelas pessoas que buscam realizar uma transação legítima e Legal. Afinal, o desconhecimento de Leis ou Impostos não torna o cidadão isento. Portanto, saber exatamente o que você está pagando é muito importante.
Portanto, sempre que você vai comprar ou vender um imóvel, antes mesmo de fechar negócio ou dar continuidade na venda, é muito importante entender os "bastidores" de tudo. Afinal, não basta depositar o dinheiro da compra e entrar no imóvel. É preciso se atentar para as questões mais burocráticas, porém, fundamentais para que tudo dê certo.
Uma dica importante para quem é corretor de imóveis, é: auxilie seu cliente a entender todos os processos. Por mais que algumas coisas não sejam "sua obrigação", use a ética imobiliária para construir um relacionamento saudável e sempre visando o longo prazo. Lá na frente, isto vai gerar mais clientes pra você.
Se quiser uma mãozinha para organizar documentos e arquivos, conte com o sistema de gestão da Ville Imob. Todas estas questões burocráticas ficam muito mais fáceis quando bem organizadas, não é mesmo?
Quem deve pagar o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis?
Até aqui, já entendemos o que é ITBI – O imposto de Transmissão de Bens Imóveis. No entanto, como isso funciona e por quem deve ser pago?
A verdade é que não há uma regra muito específica sobre o tema. Por isso, a decisão de quem vai pagar o ITBI fica a critério do comprador ou vendedor. Inclusive, este tributo pode ser um instrumento de negociação entre ambas as partes.
No entanto, há uma convenção universal construída de maneira "orgânica", que faz com que o comprador deva pagar o ITBI. Ou seja, embora não haja uma Lei específica para isso, é comum que o comprador arque com este tributo para conseguir ter o imóvel em seu nome.
Porém, nada impede de que o comprador também o faça.
Se você é corretor de imóveis ou é proprietário de uma imobiliária, saiba que esta documentação precisará fazer parte dos processos de compra e venda de um imóvel que você intermediar.
Ou seja, é importante deixar claro para ambas as partes estas questões relacionadas a tributos e documentos.
Entendendo o que é ITBI, já sabemos que precisamos arcar com este tributo para que possamos colocar um imóvel no nome de outra pessoa. Por isso é fundamental pagá-lo. Mas, o que acontece se este pagamento não for feito?
As penalidades para o não pagamento deste imposto são bem simples. Basicamente, o processo de transmissão do imóvel de um nome para o outro fica comprometido e não pode avançar.
Sendo assim, sem pagar o ITBI, não há como passar o imóvel do nome do proprietário atual, para o proprietário futuro.
Portanto, é muito importante que estas questões de contrato, impostos e documentações sejam vistas muito antes de fechar negócio. O comprador precisa saber quais são suas responsabilidades (e ter dinheiro em caixa para isso) e o vendedor também.
Caso contrário, uma negociação e conclusão de compra que poderia durar semanas, pode facilmente durar meses – e as taxas serão maiores, principalmente se envolver honorários advocatícios.
É possível se isentar do pagamento do ITBI?
Sim. O ITBI é um imposto que deve ser pago somente em transações de pessoas físicas vivas. Ou seja, quando o proprietário acaba falecendo e o bem imóvel é transmitido via herança, não há necessidade de fazer o pagamento do ITBI.
No entanto, neste caso será preciso pagar o ITCMD – Imposto sobre Transmissão de Causa Mortis ou Doação.
Como este é um imposto municipal, é possível que alguns municípios façam a isenção do imposto para imóveis de alguma faixa de valor.
Portanto, é bem interessante que você, comprador ou vendedor, entenda como será cobrado o ITBI ou ITCMD do seu imóvel para que isto não seja uma surpresa no decorrer do processo.
Outra forma de não pagar o ITBI, é quando o imóvel é comprado por uma Pessoa Jurídica. Ou seja, quando uma empresa compra o imóvel para utilizá-lo, ela não precisará pagar o ITBI.
Mas se esta empresa comprar o imóvel para vender ou alugar, então sim, o ITBI será cobrado de acordo com as Leis e alíquotas do município.
Se você é beneficiário de algum programa do Governo, como o Minha Casa Minha Vida, ou Casa Verde Amarela, a taxa do ITBI também não precisará ser custeada. O que faz com que o valor do imóvel, felizmente, fique mais barato.
Em casos de doações, o ITBI também não precisará ser pago.
Mas neste caso, o que vai incidir na hora de transmitir o bem imóvel, é o ITCMD, já mencionado anteriormente. Por isso, é muito importante entender exatamente onde você se enquadra e, assim, buscar mais informações na Prefeitura da sua cidade.
Até aqui, entendemos como o ITBI é cobrado na hora de comprar ou vender um imóvel. Só que precisamos entender, também, como ele é calculado.
Afinal, isto nos dará uma base bem interessante para entender quanto vamos pagar de imposto para que possamos nos organizar antes mesmo de fechar negócio.
Se você não quiser ter surpresas no balcão do cartório de imóveis na hora de ter um imóvel no seu nome, é bem importante entender tudo que envolve este processo.
Assim você pode ir municiado, de maneira que não haja algum contratempo. E se você souber como o ITBI é calculado, os valores não serão surpresa.
A alíquota de pagamentos para o ITBI, conforme entendemos, varia de cidade para cidade. Geralmente é uma taxa de 2% a 3% em cima do valor do IPTU daquele imóvel.
Por isso, para descobrir o valor médio do seu ITBI, uma boa dica é consultar o valor do IPTU daquele imóvel no último ano. Pra você ter uma ideia de quanto custa o ITBI, veja as alíquotas de algumas cidades do Brasil:
Além desta alíquota relacionada ao IPTU, é bem comum que algumas cidades ofereçam descontos para faixas de preços e também para programas de Governo.
Ou seja, pode ser que, se você comprar um imóvel em São Paulo, a sua alíquota seja menos do que 3%, dependendo de como este imóvel será comprado.
Leia também este artigo: Saiba como funciona Imposto de Renda sobre a venda de imóveis.
Outros documentos necessários para realizar a compra e venda de um imóvel
Por mais que entender o que é ITBI te ajuda muito na hora de não ter surpresas desagradáveis ao comprar um imóvel, é fundamental que você entenda que há, também, outros documentos necessários na hora de ter seu próprio imóvel.
Para que isto fique mais alinhado, vamos entender um pouco mais sobre os três principais grupos de documentos que precisam ser separados e organizados. Veja:
Veremos detalhes a partir de agora.
Os documentos do imóvel, obviamente, serão fundamentais para conseguir ter segurança e transparência na hora de negociar e comprar um imóvel.
Portanto, se você está querendo vender, tenha estes documentos em mãos:
Escritura definitiva do imóvel (ou cópia autenticada em cartório);
Certidão de ônus reais (atualizada);
Manter contas de água, luz e gás em dia;
Habite-se (para o caso de imóveis novos);
CND/INSS averbadas em cartório;
Planta do imóvel com aprovação da prefeitura;
Negativa de débitos do condomínio;
Declaração de saldo devedor do imóvel;
Todos estes documentos devem ser separados e guardados em uma pastinha para que possam ser apresentados junto as negociações e eventuais formalizações de contrato.
Se você tiver alguma dificuldade para encontrar estes documentos, poderá pedir ajuda a um corretor de imóveis ou de algum advogado de sua confiança.
E o comprador, quais são os documentos que precisam estar atualizados e presentes na hora da negociação e compra de um imóvel? Veja a lista a seguir:
CPF e RG (cópias autenticadas ou originais);
Certidão de estado civil (ou cópia autenticada);
Comprovante de renda atualizados do último mês (ou como pedir o contrato);
Cópia da escritura pública de pacto antenupcial (para casamentos após 1977);
Certidão negativa de interdição, tutela, curatela;
Certidão negativa de ações na Fazenda (Estado e Município);
Autorização para movimentações em débito automático (se o pagamento do imóvel for assim);
Documentos para usar o FGTS – Carteira de trabalho, extrato da conta de FGTS, autorização de movimentação da conta;
Como são muitos documentos, é importante que você separe um tempinho para conseguir todos eles com calma e sem pressa. Caso contrário, o processo de compra de um imóvel pode ser muito desgastante.
Leia também: Documentação Imobiliária: Um guia dos documentos mais importantes.
E se você quiser vender seu imóvel, quais documentos precisam ser apresentados para realização do processo de forma Legal? Veja a lista deles:
Por mais que o vendedor precise de menos documentos que o comprador, isto não significa que estes documentos podem ser negligenciados. Portanto, faça a separação com calma para que não falte nada e o processo não demore.
Se você é corretor de imóveis, com o sistema de gestão da Ville Imob a organização destes documentos é muito simples e você sempre terá a lista atualizada em mãos para quando precisar.
Quais são os outros impostos a pagar na hora de comprar um imóvel?
Entendemos o que é ITBI e como este imposto é importantíssimo para dar continuidade no processo de compra e venda de um imóvel. No entanto, ele não é único.
Existem alguns outros impostos/taxas que precisam ser pagos para que o imóvel seja legalizado e pronto para ser usado. Veja algumas taxas comuns:
Escritura Pública: O pagamento da Escritura Pública precisa acontecer apenas para quem compra um imóvel a vista. O custo varia de acordo com cada Estado. No entanto, na média, esta Escritura pode custar de R$ 2.000,00 a R$ 3.000,00. Se você comprou seu imóvel financiado, o documento que tem a mesma validação da Escritura Pública é aquele emitido pelo banco.
Registro do Imóvel: O Registro do Imóvel é tão importante quanto a Escritura. Só que, ao contrário da Escritura, o Registro é um pouco mais barato. Ele pode custar, em média, R$ 500. Mas isto também vai depender do seu Estado. Afinal, são valores tabelados. Este documento garante que o imóvel fique, definitivamente, no seu nome – se for este o caso.
Além do ITBI, Escritura, Registro e documentos básicos para compra e venda de imóveis, podem haver outras taxas e documentos. Por isso, procure ajuda de um corretor de imóveis para que este processo seja mais simples.
Esteja atento aos detalhes, sempre leia os contratos com calma e atenção e nunca abra mão de pedir ajuda para alguém que entenda muito bem do assunto.