Avaliação de Imóveis em Casavel – Mauro Pereira Perito Avaliador
mauro 27 de abril de 2020 Comente! DICAS DO MAURO PEREIRA IMOVEIS, MELHORES DE CASCAVEL
Avaliação de imóveis: existem várias formas de chegar a um valor, e cada forma tem uma missão diferente.
Uma avaliação pode ser por preço ou por valor. Entenda a diferença.
Mesmo sendo bem semelhantes a avaliação por preço é referente ao que as ofertas são anunciadas (resultado fácil de apurar grande quantidade).
A avaliação por valor é referente ao que o comprador busca (valores dos negócios fechados, ou opinião dos compradores) que muitas vezes é bem diferente do preço.
Quando os dois valores se encontram o negócio é fechado.
Antes do imóvel entrar à venda, é ideal que seja feita a avaliação do imóvel. Isso vai garantir um anúncio mais dentro de uma realidade, feito por opinião de quem é do mercado.
Dependendo da pressa da venda, muitos vendedores ainda optam por disponibilizar o imóvel a um valor um pouco maior do que sugerido pelo corretor, causando uma demora na venda.
Uma forma interessante de avaliar é simplesmente colocar à venda e ver como o imóvel reage estando no site.
Tem imóveis que conseguem muitos contatos já no primeiro momento, que é um sinal que o valor está bem em conta.
Se o valor estiver fora da realidade ou o imóvel não for interessante, pode passar meses e não tem um único contato.
Quando um imóvel é bastante acessado no site, significa que é um imóvel interessante. Mesmo sendo bem acessado, se ninguém fizer contatos, provavelmente seja por estar com o valor acima do esperado pelo mercado.
A lei da oferta e procura é implacável. Existe uma preferência por imóvel novo, bem localizado, com uma boa posição solar, com uma visão agradável e outras variáveis.
Se tiver muita oferta, o preço baixa. Se tiver muita procura tende a subir o o valor.
Nem todos os imóveis são iguais. E existem infinitas possibilidades de fazer uma casa com a mesma metragem custar mais ou custar menos.
O principal objetivo da avaliação é definir o valor ideal para negociação, e tem vários pontos que serão considerados para se chegar no valor ideal.
As principais variáveis na avaliação de imóveis é a localização, imóveis semelhantes anunciados, imóveis semelhantes que foram negociados, procura do imóvel, padrão construtivo, depreciação, etc…
Uma cobertura duplex em um edifício antigo por exemplo, pode ter uma metragem que pela média vale 4000 reais o metro quadrado, mas o fato de ter uma despesa alta de condomínio poderá ser muito difícil de vender por 2000 reais o m².
Por isso é que se recorre ao expert avaliador.
A avaliação de um imóvel é feito por Engenheiros, Arquitetos e Corretores de Imóveis.
Os Engenheiros fazem a avaliação principalmente com base no custo de construção e cálculo de depreciação.
Os corretores de imóveis fazem a avaliação principalmente com base nas médias de oferta e de procura do mercado.
QUAIS OS DIFERENTES MÉTODOS DE AVALIAÇÃO?
Feito com a comparação dos dados de mercado. Quanto mais amostras disponíveis forem obtidos de imóveis semelhantes, mais confiável é o resultado.
Este é o método mais utilizado. Para um imóvel normal que não tenha características técnicas especiais, implicará no resultado mais confiável.
Serão relacionados os imóveis semelhantes em padrão construtivo, metragens, localização, acabamento, conservação, depreciação, cômodos, etc…
Este método pode variar com o ciclo de mercado (às vezes em alta e às vezes em baixa).
2. MÉTODO EVOLUTIVO
É a avaliação feita com base nos custos. Custo do terreno somado ao custo estimado do CUB. Calculando também a depreciação de acordo com base na idade do imóvel. É o método mais indicado quando não tiver ofertas disponíveis para fazer o COMPARATIVO.
Neste método o valor é mais constante e mais dependente das variações do CUB, estimando corretamente o custo, mas sempre que possível é interessante conseguir as amostras do método comparativo de avaliação de imóveis.
3. MÉTODO DE RENDA
É a avaliação feita com base na rentabilidade do imóvel. Este método raramente se usa como perícia, mas é um fator muito importante para o investidor do imóvel.
O imóvel para quem investe em aluguel rende em média:
0,8% a1% quando se trata de uma kitinete ou barracão;
0,3 a 0,5% é o investimento normal para a maioria dos imóveis desse tipo de investidor (é nesta faixa que estão a maioria dos apartamentos locados);
0,25% ou menos quando um imóvel de porte mais luxo, o que inviabiliza comprar um apartamento de R$ 600.000,00 para locação (tem uma rentabilidade pequena e uma grande possibilidade de desgaste, e caso não esteja locado, ainda gera despesas com condomínio).
Muito importante saber a rentabilidade quando se trata de ROI – Retorno sobre o Investimento.
4. MÉTODO INVOLUTIVO
É a avaliação de imóveis feito pelas construtoras e incorporadoras, onde calcula o potencial construtivo que pode ser aproveitado no terreno.
Na nossa cidade por exemplo, na área central um terreno é avaliado de 10 a 15% a quantidade de apartamentos que pode ser feito no local.
Um terreno em bairro onde o interesse é predominante por sobrados, e permite fazer 4 sobrados, vale o valor de 1 sobrado (em torno de 20 a 25% sobre o valor final de venda dos sobrados).
Um terreno mais afastado em bairro onde predominantemente são construídas casas, geralmente são construídas 2 unidades. A viabilidade é de 33% do valor das duas unidades (1/3). Exemplo: o terreno vale 100, e é possível construir duas casas no valor de 160.000,00 o valor
QUANTO CUSTA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEL?
Temos que entender que o termo avaliação de imóveis, na sua grande maioria não necessita de Laudo Judicial (PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológico) e sim de uma simples definição do valor ideal de venda.
Se for um levantamento comercial de venda, em geral o corretor faz sem custo se o imóvel for colocado à venda.
Assim, a avaliação tem a finalidade apenas de atribuir o valor de venda, para que o sucesso do negócio tenha uma opinião profissional.
Desta forma cobra-se em torno de R$ 400,00 caso não seja necessário um laudo, mas somente um levantamento sumário e opinião menos fundamentada do profissional.
Caso se refira a uma disputa judicial, separação, inventário, dissolução de sociedades, será necessário que a avaliação seja feita o PTAM, que é um laudo mais formal e mais fundamentado, feito por corretor com Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis e selo certificador fornecido pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis.
O PTAM segue uma tabela de perícia, que hoje sai em torno de R$ 2.800,00 para a avaliação de um imóvel de 200.000,00. E R$ 8.000,00 para um imóvel na faixa de R$ 1.000.000,00.
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Avaliação de imóvel em Cascavel- Laudo Judicial – PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica)
Compreende uma pesquisa mais precisa e detalhada, acompanhando a pesquisa de avaliação online, somada ao detalhamento e estudo das amostras, pesquisa e fundamentação de negociações realizadas, sendo entregue em formatação própria dentro dos padrões da ABNT/NBR 14653 e de acordo com a Lei 6530, de 12.05.78 e Resolução do COFECI 1066, de 22.11.07.
PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente.