Airbnb em condomínios residenciais: entenda os riscos - Raul Bergesch
Airbnb em condomínios residenciais: entenda os riscos
A locação de Airbnb em condomínios residenciais já foi uma grande discussão no mercado imobiliário e no turismo. Em alguns casos as duas áreas acabam se encontrando.
Portanto, o centro da polêmica tem a ver com a aluguel de imóvel para Airbnb dentro de espaços residenciais.
Mas, como todo condomínio tem suas regras, precisamos entender se é possível locar o seu imóvel pelo Airbnb.
Então, se você tem interesse em locar seus imóveis através do Airbnb e esses imóveis estão em condomínios residenciais, leia esse artigo até o final e entenda os cuidados que você deve ter.
Como funciona a locação no Airbnb;
Como funciona a locação em condomínios residenciais;
Quais os problemas da locação do Airbnb em condomínios residenciais;
O que diz a Justiça brasileira sobre a discussão;
Cuidados que você precisa ter para locar através do Airbnb em condomínios residenciais.
O Airbnb é uma plataforma digital, que tem como objetivo facilitar a locação de imóveis online. Para locar, não há necessidade de todos aqueles documentos que as imobiliárias solicitam.
Na plataforma você pode locar um imóvel tanto para períodos curtos, como para alguma viagem ou até mesmo para estadias mais longas.
O Airbnb foi criado nos Estados Unidos e hoje a plataforma já está disponível em quase todo o mundo.
Hoje em dia, além das hospedagens, o Airbnb vem oferecendo outros tipos de experiências aos usuários, como: compra de aulas de yoga, jantares, passeios etc.
Como funciona a locação no Airbnb
Conforme falamos acima, o objetivo principal da plataforma é facilitar o passo a passo da locação. Esse é um processo que costuma ser bem complicado quando envolve uma imobiliária.
Além disso, o Airbnb também facilita para que donos de imóveis façam a locação dos seus imóveis. Sendo assim, fica muito mais fácil cuidarem disso de onde estiverem e quando quiserem.
Dentro do site você pode colocar vários tipos de espaços para locação. Por exemplo, um apartamento, uma casa ou mesmo um quarto.
É importante deixar claro que o responsável por intermediar a locação é o próprio Airbnb.
É a plataforma que faz a ponte entre o usuário que quer locar e o dono do imóvel.
Então, se você quiser alugar um imóvel ou colocar o seu para locação, o seu primeiro passo é fazer o cadastro dentro da plataforma.
A partir disso, o Airbnb ficará com a tarefa de fazer o agendamento da locação e a intermediar a forma de pagamento.
Para quem vai locar o espaço, cabe entrar em contato com o hóspede depois da locação e acertar os detalhes.
Como funciona a locação em condomínios residenciais
Ao contrário do Airbnb, as locações em condomínios residenciais acabam sendo mais voltadas às moradias e não hospedagens curtas de viagem.
Por esse motivo as imobiliárias acabam realizando estes contratos, e as vezes isso ocorre de forma direta com o proprietário do imóvel
Nesse ponto, é importante entender que as locações por temporada são diferentes das locações por períodos mais longos.
Locação por temporada ou locação tradicional
O artigo 48 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), prevê que:
"A locação por temporada ocorrerá para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, com prazo não superior a 90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel".
Então, o que acontece é que as pessoas acabam sublocando seus imóveis que são locações tradicionais, para outras pessoas por períodos curtos.
Quais os problemas da locação do Airbnb em condomínios residenciais
O ponto mais importante de toda a discussão deste artigo, é a seguinte:
Todos os condomínios residenciais possuem suas próprias regras internas e acordos entre os moradores. Ou seja, aqueles que moram fixo no local ou são os donos dos imóveis precisam seguir essas regras.
Contudo, existe uma regra jurídica que diz que se o dono do imóvel não deixar de cumprir com a finalidade do imóvel e não prejudicar o sossego, a saúde e a segurança dos demais moradores, a convenção do condomínio não pode proibir a locação.
O que acontece, porém, como falamos acima, é que muitos moradores acabam colocando seus imóveis para locação como se fossem quartos de hotel.
Mas essa prática acaba mudando a finalidade do imóvel de moradia para espaço comercial. E neste caso, essa prática é proibida por muitos condomínios em suas convenções.
Outro ponto em debate nessas situações é se a locação de imóveis através do Airbnb configura como locação comercial ou não.
E é nesse ponto que o dono do imóvel precisa entender a proibição por parte do condomínio.
Na prática, não se trata apenas de uma questão administrativa. Porém, é fato que isso gera um alto giro de pessoas desconhecidas nos locais. E todos sabemos que isso afeta a segurança e o sossego dos outros moradores.
O que diz a Justiça brasileira sobre a discussão
Em decisões mais recentes, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que:
"Caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os seus proprietários não poderão alugar seus imóveis através do Airbnb. No entanto, a convenção pode ser alterada para autorizar esse tipo de locação."
O STJ tomou essa decisão, porque entende que o sistema de reserva de imóveis pelo Airbnb se caracteriza como um tipo de contrato incomum de hospedagem.
A locação de imóveis pelo Airbnb é diferente da locação por temporada e da hospedagem oferecida por hotéis, que, nesse caso, seguem regras específicas do setor.
Portanto, de acordo com o STJ, quando há previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada.
O caso que levou essa discussão ao Superior Tribunal de Justiça teve origem no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS).
A discussão começou através de uma decisão que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que parassem de oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb.
No entendimento do TJRS, essa prática é caracterizada como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção do condominio.
Nos argumentos utilizados na decisão, o Ministro Raul Araújo explicou a diferença entre os conceitos:
Residência é uma morada habitual e estável;
Domicílio é residência com a intenção de permanência definitiva;
E hospedagem é habitação temporária.
De acordo com o Ministro, a alta rotatividade no local e a oferta de serviços são fatores que demonstram a finalidade da hospedagem.
Neste caso, foi o que aconteceu, pois o imóvel era usado por diferentes pessoas em um curto espaço de tempo.
Essa rotatividade era tão grande e causava tantos transtornos que foram esses os motivos que levaram o condomínio a ajuizar a ação.
Além disso, o STJ, entendeu que:
"O aluguel para temporada, aquele destinado à residência temporária do locatário, por prazo menor que 90 dias, não trata da hipótese de oferta de imóveis com alta rotatividade e nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas desconhecidas."
Outro ponto controverso é que, de acordo com os ministros, o Airbnb não possui o modelo de negócio, nem a estrutura ou o profissionalismo suficiente para ser enquadrada na Lei 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo), embora as características desse tipo de locação lembrem um contrato de hospedagem tradicional.
Por fim, o ponto principal da decisão do STJ é de que o proprietário tem o direito de dispor sua unidade residencial.
Em contrapartida, tem o dever de observar a sua destinação e usar de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio – instrumento com força normativa, segundo o Código Civil.
Até o momento, entretanto, não houve nenhuma nova decisão que mudou o entendimento do STJ.
Porém muitos acreditam que ela será levada ao STF (Supremo Tribunal Federal), pois, hoje em dia, muitas pessoas vêm praticando as locações da mesma forma.
É importante destacar que o próprio setor hoteleiro tem interesse que tais locações sejam proibidas, já que o Airbnb foi um dos grandes responsáveis pela diminuição no número de reservas de hospedagens nos hotéis.
Portanto, até que se tenha uma nova decisão, é importante que você siga os cuidados que vamos explicar logo abaixo.
Cuidados que você precisa ter para locar através do Airbnb em condomínios residenciais
Conforme já colocamos neste artigo, o primeiro passo para colocar o seu imóvel que está em um condomínio residencial para locação no Airbnb é verificar o que prevê a convenção do seu condomínio.
Se você estiver autorizado, será difícil ter problemas, mas, caso contrário, poderá inclusive ser processado na justiça caso continue com as locações indevidas.
Esse assunto gerou tanto debate, que o próprio site do Airbnb disponibilizou um guia de como falar com o proprietário do seu imóvel sobre a locação.
Dentre várias orientações, a primeira se destaca:
1. Conheça as regras e regulamentos
Antes de começar a se hospedar, saiba quais contratos e regras afetam você, tais como contratos de aluguel, regras do condomínio ou da associação de moradores ou regras estabelecidas por organizações de locatários.
Preste especial atenção a quaisquer regras sobre hóspedes ou sublocações e pergunte ao seu proprietário se você não tiver certeza sobre algo. Compreenda e siga essas regras antes de anunciar seu espaço.
Se você já tiver anunciado seu espaço, dedique alguns instantes para revisar essas regras e outras leis da sua cidade ou estado para se certificar de que está cumprindo com todas elas.
Portanto, o próprio Airbnb já indica que você procure conferir essas regras de locação, a fim de evitar problemas.
Além disso, mesmo que o condomínio autorize a locação, a plataforma dá outras dicas para que tudo isso ocorra de forma mais tranquila, como:
2. Crie regras que funcionem para todos
Colabore com seu proprietário para definir diretrizes sobre quando e como você se hospedará.
Mostre ao seu proprietário que você é um anfitrião responsável.
Combine a frequência com que você hospedará;
Defina um limite para o número de hóspedes autorizados a ficar a cada estadia;
Compartilhe as regras do seu imóvel e do prédio com cada hóspede;
Mostre ao seu proprietário a página do seu anúncio que detalha suas regras da casa;
Envolva seus vizinhos, mostre seu compromisso em ser um anfitrião responsável para garantir que seus vizinhos estão confortáveis com suas hospedagens no Airbnb.
Informe eles de que podem e devem denunciar um problema com um anfitrião ou hóspede do Airbnb.
Ainda, como uma tentativa de diminuir esses tipos de conflitos e incentivar as possibilidades de locações, o Airbnb possui o "Programa Prédios Amigos".
Neste programa, os proprietários e anfitriões podem concordar em compartilhar partes dos rendimentos da reserva e usar esses valores para fundos comunitários ou reformas no condomínio, assim a hospedagem contribui com todos.
Esperamos que você tenha gostado do artigo e que ele tenha te ajudado a entender mais sobre as locações em condomínios residenciais pelo Airbnb.
Caso você esteja passando por algum problema com isso e precise de um suporte jurídico, entre em contato conosco.