Rotinas da administração do condomínio - Teodoro Pires
– Manter uma boa comunicação com o zelador
– Exigir que o zelador verifique o livro de ocorrência e notifique-o
– Observar as plantas, falta ou excesso de água, pragas e doenças
– A rega pode ser diária ou a cada 2 dias
– Limpeza do hall de entrada; recolhimento do lixo
– Salão de festa e de jogos, salas de ginástica, e outros espaços de convivência do condomínio devem ser limpos e fiscalizados de acordo com a utilização dos condôminos. A limpeza pode ser diária ou com intervalo de dois dias.
– Verificar funcionamento câmeras de vídeo e gravação
– Conferir se as escadas estão desobstruídas
– Atenção a objetos deixados na garagem e portaria (notificar moradores
– Observar se há ruídos e anomalias de funcionamento no elevador
– Filtragem e limpeza com rede; a cloração pode ser feita a cada dois dias
– Verificar os quadros de comando e tubulações para se evitar vazamentos em torneiras ou canos
– Acompanhar lançamentos e despesas feitos pela administradora (internet)
Uma inspeção informal no condomínio é muito recomendável, para prevenir problemas e detectá-los logo no início. Confira o Guia SíndicoNet Check-up Predial, com dicas e formulário com os itens a serem vistoriados
– Controle do pH e outras ações
– Verificar integridade – lacre e carga dos extintores
– Verificar nível de óleo, entradas e saídas de ventilação desobstruída, local isolado
– Verificar a limpeza de reservatórios (inferior e superior)
– Verificar integridade dos brinquedos, encaixe e apertos dos parafusos, peças quebradas, desgastadas, se estão adequadamente chumbados, sem riscos aparentes
– A manutenção ideal do jardim seria 2 vezes no mês (poda, limpeza, controle de pragas e doenças etc.)
– Fazer teste de funcionamento por 30 minutos
– Alternar a chave no painel elétrico para utilizá-las em sistema de rodízio
– Limpeza dos ralos e grelhas das águas pluviais e calhas
– Acompanhar os casos de inadimplentes
– Acompanhar, Fiscalizar e Analisar – notas fiscais, extrato bancário, pagamentos, contribuições etc.
– Ter um plano de previsão de despesas/receita anual e estabelecer os gastos por área (manutenção, consumo de água, encargos sociais etc.). Comparar o planejado com o real no final do mês e projetar os meses seguintes
– Verificar se todos os atestados estão em dia, como NR 10 Pára-Ráios (Normas Regulamentadoras de Instalações Elétricas); NR 5 CIPA (Normas Regulamentadoras de Segurança e Saúde no Trabalho)
– Checar os balancetes de prestação de contas aos condôminos
– Checar recolhimento dos direitos trabalhistas (INSS, FGTS etc)
– Checar pagamentos de funcionários, contas água e luz etc.
– Reuniões mensais para prestação de contas e análise da parte operacional
– Checar se todos os equipamentos e seus comandos estão em perfeita funcionalidade: Alarme de incêndio, Bomba de recalque, Bomba d'água, Central da portaria, Disjuntores, Quadro de força, Sistema de segurança, Pára-raios
– Acompanhar revisão de manutenção dos elevadores
– Sinalização interna – indicação fluorescente de escada, extintores, porta corta-fogo etc. e de filmagem no ambiente
– Adubar o jardim
– Verificação de vazamentos e/ou vibrações anormais das bombas de recalque de água potável, esgoto, águas pluviais e de incêndio
– Verificar o funcionamento das bombas submersas
– Supercloração (em períodos de maior uso)
– A iluminação de emergência deve ser testada uma vez por mês, simulando uma falta de energia. Se o sistema não funcionar por pelo menos 1 hora, o equipamento está com problema.
– Porta corta-fogo: verificar a regulagem das portas (lubrificação, trincas etc)
– Alternar os ventiladores através de chave comutadora, para reduzir desgaste
– Verificação visual. Observar se os cabos metálicos não estão soltos. Eles devem estar presos pelo isolador para o funcionamento correto
– Regulagem das sapatas de freio realizada por um especialista, pois a não vistoria pode comprometer a precisão de frenagem e ocorrer danos no tambor
– Vistoria pela empresa de manutenção
– Rever os contratos de manutenção (60 dias antes do reajuste) e iniciar negociação
– Checar condições das ferramentas de trabalho dos funcionários (inclusive EPI – Equipamento de Proteção Individual, como luvas e botas para faxineiros, entre outros)
– Testar bomba de incêndio
– Verificar fusíveis, carga da bateria selada, nível de eletrólito da bateria
– Manutenção/Visita periódica
– Verificar e limpar as caixas de passagem de esgoto e águas pluviais
– Porta Corta-Fogo: Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas
– Mangueiras: Esticar e fazer nova dobra, em local diferente da dobra anterior, para não criar vícios e originar furos com o desgaste do tecido
– Acionar as tubulações que não são constantemente usadas (ladrão da caixa d'água, por exemplo)
– Testar abertura e fechamento dos registros dos subsolos e cobertura (barrilete)
– Verificar estanqueidade e regulagem dos mecanismos de descarga
– Verificar ralos e sifões das louças (tanques e pias)
– Limpeza (pode-se chamar empresa especializada)
– Checar se o cano do fundo está em bom estado
– Verificar se as bordas de alvenaria para conter o acesso da água das chuvas estão em perfeitas condições
– Extrato de pagamento por funcionário do INSS e FGTS
– Verificar envio da RAIS (Relação Anual de Informações Sociais) e DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte)
– Cronograma do pagamento de impostos e acordos sindicais
– Despesas de 13º salário dos funcionários
– Seguro de vida para funcionários – previsto em acordo coletivo
– Verificar pagamento da taxa anual de licença para o funcionamento dos elevadores e outros aparelhos de transporte (pagas à prefeitura)
– Verificar renovação de contratos: seguro; manutenção de elevadores, bombas d'água e piscina; administradora
– Previsão Orçamentária e Prestação de Contas à Assembléia Ordinária
– Dedetização e desratização
– Alvará de Licença de Funcionamento do Condomínio – para condomínios comerciais e/ou de uso misto.
– Verificar ações do PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais) – vistoria, laudo e certificado anual
– Verificar formalização de CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes) – pelo menos um funcionário designado
– Ainda que obrigado a se inscrever no CNPJ, o condomínio não está sujeito à apresentação de declaração de rendimentos (atualmente, Declaração Integrada de Informações Econômico-Fiscais da Pessoa Jurídica – DIPJ), por não ser pessoa jurídica ou equiparada.
– Verificar e eventualmente trocar os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores de lavatório e registros de pressão
– Vistoria contra vazamentos por empresa especializada
TELHADOS, CALHAS E RALOS EXTERNOS
– Vistoria antes do período das chuvas (janeiro a março);
– Extintores: recarga anual (a cada cinco anos fazer o teste hidrostático)
– Mangueiras:teste hidrostático anual
– Formação e treinamento de brigada de incêndio
– AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) – residencial e comercial: a cada três anos; de uso misto: dois anos
– Recomenda-se um check-up realizado por um profissional
– Inspeção anual rigorosa, a cargo do responsável pela conservação
– Relatório de Inspeção Anual (RIA) dos elevadores, assinado pelo engenheiro
– É necessária uma verificação anual das condições do aparelho e do aterramento, incluindo medição ôhmica (resistência do metal), por empresa especializada. A cada 5 anos, revisão completa do sistema
– É recomendável, quando da ocasião da limpeza semestral ou anual, solicitar uma análise da água.
OCASIONAL CONSELHO
– Reuniões emergenciais quando ocorrer algum fato incomum, para analisá-lo, e ver quais serão as providências
– Clarificação e decantação
Checar, para garantir, o nível de óleo. Utilizar o elevador com o nível de óleo abaixo do recomendado pode gerar avarias no eixo da máquina, diminuindo o conforto e aumentando o custo do reparo
– Inspeção profissional e atestado de regularidade
– Além da poda mensal (limpeza galhos, folhas secas, etc.) existe a poda de formação e condução dos ramos. A poda de limpeza será feita todo mês, já a de formação e condução cada espécie tem seu tempo a ser respeitado.