Petição - Ação Inadimplemento - 2021.8.26.0189
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3º VARA CÍVEL DA COMARCA DE FERNANDÓPOLIS/SP.
Nome, já qualificada, por sua advogada e bastante procuradora (doc. anexo), ao final assinada, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, dentro do prazo legal, apresentar IMPUGNAÇÃO , nos termos abaixo alinhavados:
Em síntese apertada, alega a Requerida que mantem seu interesse em permanecer o imóvel, razão pela qual purgou a mora depositando em juízo o valor de R$ 00.000,00. Quanto ao IPTU a Requerida se mostrou surpresa por estarem os pagamentos em atraso e que aguarda o carne para que possa paga-lo. Pleiteia ainda em juízo a modificação de clausula contratual quanto as benfeitorias realizadas no imóvel.
É sabido que o locatário, caso não haja divergência em relação aos valores reclamados pelo locador, e caso queiram evitar o desfazimento do contrato de locação e consequente despejo, poderá na forma da lei, depositar a quantia devida, consistente nos aluguéis, acessórios contratuais e juros moratórios, bem como honorários advocatícios, prévia e contratualmente pactuados, ou na ausência de estipulação nesse sentido, no percentual de 10% calculado sobre a integralidade do montante devido, conforme disciplinado no artigo 62 da Lei de Locação de imóveis de Urbanos.
Por sua vez, a cláusula 7º do contrato pactuado entre as partes prevê que em caso de inadimplemento será cobrado o valor principal, juros de 1% ao mês e correção monetária , ambos desde o vencimento de cada parcela, e, mais, todas as despesas judiciais e extrajudiciais, bem como, 20% (vinte por cento) sobre o total do débito a título de honorários advocatícios .
A Requerida fez o deposito, fls. 86/87, do valor de R$ 00.000,00, conforme cálculo realizado por ela, o que apresentou uma diferença de R$ 00.000,00do apresentado pela Requerente.
A) DA DATA DA PURGAÇÃO DA MORA
Por sua vez, o mesmo artigo 62 da Lei de Inquilinato, que foi alterado pela Lei 12.112/09, traz no inciso II que o locatário deverá efetuar "no prazo de 15 dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado".
Diante de divergências, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.624.005, entendeu que a contagem do prazo para a purgação da mora em ação de despejo por falta de pagamento tem início no momento da juntada do mandado de citação aos autos .
"Assim, o art. 62, II, da Lei nº 8.245/1991, em sua redação atual, por estabelecer prazo para a prática de ato processual, deve ser interpretado em conjunto com o disposto no art. 241, II, do CPC/1973, segundo o qual começa a correr o prazo, quando a citação ou intimação for por oficial de justiça, da data de juntada aos autos do respectivo mandado devidamente cumprido."
Em análise aos autos, notamos que o Aviso de Recebimento da Citação da
Requerida foi devidamente juntado nos autos na data de 08/07/2021 , fls. 74 .
Quanto a forma de contagem deste prazo predomina o entendimento de que NÃO é contado em dias úteis, conforme normalmente são contados os prazos processuais estabelecidos no Código de Processo Civil, mas é contado em DIAS CORRIDOS. Este posicionamento é fundamentado no fato que este tipo de prazo NÃO possui natureza processual, ou seja, não diz respeito ao período de tempo estabelecido para a prática de determinado ato processual em si, tratando-se de PRAZO MATERIAL, contado assim, em dias CORRIDOS .
Predomina em Nossos Pretórios:
"Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de imóveis - Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança de alugueres e demais encargos - Pedido de purga da mora protocolizado no trigésimo dia após a juntada do mandado citatório - Ausência de contestação - Revelia decretada Nulidade da sentença afastada Purgação da mora constitui ato de natureza material, não processual , do que resulta descabido o prazo em dobro em favor da parte defendida pela Procuradoria do Estado -Assistência Judiciária - Decisão mantida - Procedência - Recurso não provido. (Apelação 9105971-16.2003.8.26.0000 - Relator: Marcondes D'Angelo; Comarca: São José do Rio Preto; Órgão julgador: 25a Câmara do Terceiro Grupo; Data do julgamento: 16/08/2005; Data de registro: 29/08/2005; Outros números: (00)00000-0000)." (Negrito Nosso).
Assim, deve o locatário, caso queira purgar a mora na ação de despejo, observar o prazo de 15 dias corridos a partir da juntada do respectivo mandado ao processo, caso contrário perderá o prazo e não mais poderá emendar a mora e a ação de despejo prosseguirá.
Como pode ser observado nos autos, o boleto do depósito judicial para a
purgação da mora foi gerado e PAGO na data de 30/07/2021 , ou seja, fora do prazo estipulado na lei, que se findou no dia 23/07/2021 . A purgação da mora foi feita 07 (sete) dias depois do término do prazo!
Não houve a purgação da mora, razão pela qual a ação de despejo de continuar conforme as determinações legais.
B) DO VALOR DA PURGAÇÃO DA MORA
B.1) DO ACESSÓRIO: IPTU
A Lei de Locação é clara ao afirmar que para a efetiva purgação da mora deve ser depositado o valor devido a título de aluguéis mais seus acessórios, artigo 62, inciso II, alínea a.
O IPTU consiste em acessório do aluguel e está previsto no contrato pactuado entre as partes a obrigatoriedade da Requerida no seu pagamento. No mesmo sentido REsp 1.624.005 STJ.
Assim, a parte locatária deveria, ao purgar a mora, ter depositado o valor correspondente ao IPTUs vencidos e não pagos, o que atualizados, de março/2021 até junho de 2021, correspondia a R$ 00.000,00, isso sem incluir o valor já devido no mês de julho (R$ 00.000,00).
Assim, como valor total de acessórios, IPTUs vencidos, incluindo o vencido mês de julho, que deveria a Requerida locatária ter depositado, temos o valor de R$ 1.007,15 (hum mil reais e quinze centavos).
Se, por ventura, for considerado tempestivo o depósito da Locatária Requerida, deve ser analisado que o valor depositado NÃO contempla as parcelas relativas ao IPTU, caracterizando a insuficiência do valor, razão pela qual se requer a PROCEDENCIA da presente ação e consequente despejo da Requerida.
B.2) ALUGUEL VENCIDO DURANTE A AÇÃO
Como já relatado na inicial, a Requerida Locatária solicitou o pagamento dos aluguéis referentes aos meses de fevereiro a junho de 2021 de forma parcelada, em três vezes, o que totalizava a quantia de R$ 00.000,00. Foi celebrado aditivo contratual.
Na presente ação foi relacionado no cálculo da inicial a quantia não paga pela Requerida até o mês de junho de 2021, o que corresponde a R$ 00.000,00, devidamente atualizado até o mês de julho.
Prevê o artigo 62, inciso II, alínea a da Lei de Locação que o locatário pode evitar a rescisão efetuando, no prazo de 15 dias, contados da citação, o pagamento do débito atualizado, mediante depósito judicial, incluídos "a ) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação ," o que não foi feito pela Requerida.
Ocorre que durante a ação houve o vencimento de mais um mês de aluguel, mês de julho, no valor de R$ 00.000,00.
Na data da purgação da mora, o que foi feito pela Requerida em 30/07/2021, já deveria ter sido acrescentado o valor do mês vencido, o que novamente caracteriza a insuficiência do valor, razão pela qual se requer a PROCEDENCIA da presente ação e consequente despejo da Requerida.
B.3) HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E CUSTAS JUDICIAIS
O artigo 62, inciso II, alínea d, da Lei de Locação assim prevê:
"II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
d ) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;"
Senão bastasse, o contrato firmado entre as partes prevê na cláusula 7º do contrato pactuado entre as partes que em caso de inadimplemento será cobrado o valor principal, juros de 1% ao mês e correção monetária, ambos desde o vencimento de cada parcela, e, mais, todas as despesas judiciais e extrajudiciais, bem como, 20% (vinte por cento) sobre o total do débito a título de honorários advocatícios .
Como Despesas judiciais a parte Requerente recolheu os seguintes valores, e não pagos pela Requerida ao purgar a mora:
- fls. 15/17, citação postal no valor de R$ 00.000,00
- fls. 18/21 taxa de mandato no valor de R$ 00.000,00
Custas processuais iniciais no valor de R$ 00.000,00
- fls. 65/66, complementação de custas processuais iniciais no valor de R$ 00.000,00
TOTAL ..............................................................................R$ 00.000,00
Além das despesas judiciais calculadas acima, a Requerida Locatária também deveria ter depositado junto com o valor dos alugueis vencidos, os honorários advocatícios que corresponde a 20% (vinte por cento) sobre o total do débito.
A lei de locação, artigo acima descrito, é clara "os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa", ocorre que no contrato há a previsão expressa de 20% sobre o total do débito.
À título de honorários advocatícios deveria a Requerida ter depositado na purgação da mora o valor de R$ 00.000,00. Chega-se a esse valor a título de honorários considerando os alugueis cobrados na inicial (R$ 00.000,00), mais o aluguel já vencido de julho (R$ 00.000,00), somada as custas processuais (R$ 00.000,00) e ainda somado os IPTUs em atrasos (R$ 00.000,00), quando teríamos a somatória do valor total do débito R$ 00.000,00reais. Assim, 20% do valor total do débito corresponde a R$ 00.000,00de honorários advocatícios.
Novamente, o valor depositado NÃO contempla as custas processuais e honorários advocatícios, caracterizando a insuficiência do valor, razão pela qual se requer a PROCEDENCIA da presente ação e consequente despejo da Requerida.
2. MODIFICAÇÃO DA CLAUSULA CONTRATUAL
No mérito da contestação pugna a Requerida pela manutenção do contrato, haja vista ter purgado a mora e ter iniciado reforma no imóvel, de conhecimento da Requerente, para abertura futura de uma unidade da Odontocompany.
Quanto a ser de conhecimento da Requerente as reformas do imóvel, deve ser esclarecido que no contrato celebrado entre as partes há cláusula de que deve haver autorização expressa da Locadora para isso, o que não há.
Frisa-se que quanto à reforma, na assinatura do contrato, as partes acordaram verbalmente que seriam feita pintura nova e a retirada de uma porta, sendo somente disso que está ciente e de acordo a LOCADORA. A Locadora não concorda e nunca esteve ciente de eventuais modificações do imóveis por parte da Locatária.
Por sua vez, consta da clausula 5º, item 5.2 do contrato celebrado entre as partes traz que os consertos, reformas, melhoramentos ou benfeitoras voluntárias, úteis ou necessárias, se feitas pela LOCATÁRIA, tais despesas correriam por conta e risco dela. Foi contratado ainda que tais obras reverteriam, quando finda a locação, em benefício da LOCADORA, sendo incorporados ao imóvel locado, sem qualquer direito de retenção ou indenização para aquele executor , ressalvando o direito da LOCATÁRIA de repor o imóvel nas condições que o recebeu.
Não há que se falar no bojo de uma ação de despejo de modificação de clausula contratual.
Cada ação de conhecimento (direito público abstrato de requerer a tutela jurisdicional do Estado, sempre que desta se precisar para a solução útil de determinada lide ou para declaração de uma afirmação de direito que se faz) tem requisitos a serem preenchidos e elementos identificadores (as partes (autor, réu), o pedido e a causa de pedir, conforme bem expõe o art. 301 § 2º do CPC).
Assim, o pedido ou objeto da presente ação é a inadimplência contratual da Requerida Locatária, seja no pagamento dos aluguéis ou descumprimento de cláusulas contratuais, como de modificação do imóvel, bem como o seu despejo, não podendo ser discutidos outros objetos .
Se a Requerida estivesse descontente com algumas das cláusulas contratuais firmadas entre as partes, deveria ela ter proposta ação de conhecimento com o objetivo de discutir, rever tais clausulas, o que não fez.
A Requerida justifica a mudança da clausula contratual no simples fato de estar "pagando aluguel" há mais de um ano sem usufruir do imóvel, o que não é verdade. Ora, a Requerida teve carência de pagamento de aluguel no primeiro trimestre de 2020, após a celebração do contrato, e agora não fez o pagamento de vários meses durante o primeiro semestre de 2021, tanto que está sendo proposta a presente ação. Todavia, se a Requerida Locatária, por qualquer motivo que possa ter surgido, não está utilizando o imóvel, isso não diz respeito a Requerente, pois esta está com seu imóvel na posse da Requerida, sem recebimento de aluguéis e impedida de alugar o imóvel para outra pessoa.
Ao que nos parece, a Requerida tenta induzir a erro o Juízo trazendo informações imprecisas, alterando a verdade, o que caracteriza a má-fé processual.
A Requerida afirma que a Requerente tinha conhecimento das reformas do imóvel (instalação de ar, mudança de piso, entre outros), o que não é verdade, assegura que não pagou IPTU por acreditar que estavam sendo pagos, quando, na verdade, se trata de uma obrigação sua contratual, garante que não proibiu a entrada da Requerente no imóvel, o que não condiz com a realidade, tanto que a Requerente chegou a formular pedido nos autos de entrada para consertar o telhado (fotos nos autos), descumprindo assim o item 4.3 da 4º clausula contratual, bem como artigo 23, inciso IX da Lei de Locação. Ora, a Requerida traz várias informações que não são reais e distorcem a realidade.
Nesse sentido a 3a Turma do Tribunal de Justiça da Bahia se manifestou favorável a aplicação da litigância de má fé a parte que induz a erro o juízo, no REsp 1.641.154. A relatora, ministra Nancy Andrighi, observou que "a litigância de má-fé traz em si a noção de que deve ser punida a parte que atua com a intenção de prejudicar a outra".
A conduta demonstrada pela Requerida foi maliciosa ao alterar a verdade dos fatos, motivo pelo qual requer-se pela aplicação dos efeitos da litigância de má-fé processual , impondo-se a devida aplicação de multa a ser arbitrada por Vossa Excelência.
Consta ainda do pacto celebrado entre as partes que não poderá a LOCATÁRIA, modificar a disposição interna dos cômodos e nem a fachada ou qualquer parte externa do imóvel, bem como assim, a qualidade, o formato e a cor das paredes, portas, batentes e janelas, salvo se a LOCADORA estiver de acordo com a modificações proposta, clausula 4º, item 4.6. Surpreende-se, assim, a Requerente Locadora com a informação nos autos de que piso do imóvel estaria sendo modificado. O artigo 23, inciso VI da Lei de Locação, está sendo ferido, pois a Locatária vem realizando reformas (modificações internas no imóvel), porém, sem o conhecimento prévio da Locadora.
3. DA AUDIENCIA DE CONCILIAÇÃO
Conforme já manifestado na inicial, a Requerente expressa seu desinteresse em participar de audiência de conciliação, conforme artigo 319, VII do CPC.
Ante ao exposto, requer a Vossa Excelência a PROCEDENCIA da ação nos moldes requeridos na inicial, bem como o levantamento do valor depositado em juízo, por ser valor incontroverso, determinando-se o pagamento da diferença apontada no pedido inicial, bem como, os demais débitos vencidos no decorrer da presente ação, e a desocupação do imóvel.
Requer-se, ainda, em caso do não reconhecimento da purgação da mora, e portanto, dando a rescisão contratual, o pagamento da MULTA CONTRATUAL pela mesma (rescisão) (clausula 6º), no valor proporcional de R$ 00.000,00, bem como os demais valores apontados na planilha de cálculo inicial, e incidência dos honorários advocatícios de 20%.
Por fim, requer-se pela aplicação dos efeitos da litigância de má-fé processual , impondo-se a devida aplicação de multa a ser arbitrada por Vossa Excelência.