Nome do Fundo: FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VIA PARQUE SHOPPING - FII CNPJ do Fundo: 00.332.266/0001-31
Data de Funcionamento: 24/11/1994 Público Alvo: Investidores em Geral
Código ISIN: BRFVPQCTF015 Quantidade de cotas emitidas: 2.749.208,00
Fundo Exclusivo? Não Cotistas possuem vínculo familiar ou societário familiar? Não
Classificação autorregulação: Mandato: RendaSegmento de Atuação: ShoppingsTipo de Gestão: Passiva Prazo de Duração: Indeterminado
Data do Prazo de Duração: Encerramento do exercício social: 31/12
Mercado de negociação das cotas: Bolsa Entidade administradora de mercado organizado: BM&FBOVESPA
Nome do Administrador: RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA CNPJ do Administrador: 72.600.026/0001-81
Endereço: AV. CHEDID JAFET, 222, BLOCO B - 3ª ANDAR- VILA OLÍMPIA- SÃO PAULO- SP- 045551-065 Telefones: (11) 3509-6600
Site: www.riobravo.com.br E-mail: fundosimobiliarios@riobravo.com.br
Competência: 12/2018
1.
Prestadores de serviços
CNPJ
Endereço
Telefone
1.1 Gestor: Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda 72..60.0.0/26/0-00 Av. Chedid Jafet, 222 Bloco B 3º Andar 11 - 3509-6641
1.2 Custodiante: ../-
1.3 Auditor Independente: ERNST & YOUNG Auditores Independentes S.S. 61.366.936/0001-25 Av. Pres. Juscelino Kubitschek, 1909 8º andar - São Paulo/SP (5511) 2573-3000
1.4 Formador de Mercado: ../-
1.5 Distribuidor de cotas: ../-
1.6 Consultor Especializado: ../-
1.7 Empresa Especializada para administrar as locações: ../-
1.8
Outros prestadores de serviços¹:
Não possui informação apresentada.
2.
Investimentos FII
2.1 Descrição dos negócios realizados no período
Não possui informação apresentada.
3.
Programa de investimentos para os exercícios seguintes, incluindo, se necessário, as informações descritas no item 1.1 com relação aos investimentos ainda não realizados:
Conforme orçamento aprovado em Assembleia Extraordinária de Cotistas realizada em janeiro de 2019, serão realizados investimentos no montante de até R$ 8,182 milhões em 2019. Para realização dos investimentos, será chamado 7,136 milhões da 14ª emissão de cotas.
4.
Análise do administrador sobre:
4.1 Resultado do fundo no exercício findo
O lucro líquido do Fundo no exercício foi de R$ 56,605 milhões. O resultado se deu principalmente em decorrência das receitas de locações do empreendimento, que totalizaram R$ 51,527 milhões para o Fundo e ajuste ao valor ajuste do imovél, no total de R$ 17,957 milhões.
4.2 Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário de atuação relativo ao período findo
O ano de 2018 foi marcado por uma recuperação mais gradual do que o esperado no início do ano. A crise dos caminhoneiros e a incerteza eleitoral ajudaram a manter as condições financeiras restritivas, embora os fundamentos macroeconômicos tenham continuado a se consolidar. A inflação terminou o ano em níveis historicamente baixos, terminando o ano em 3.74% a.a., ligeiramente abaixo da meta de 4.5%. A SELIC terminou o ano em 6.5% a.a., seu nível mais baixo desde o Plano Real, em 1994. O atual patamar da SELIC beneficia os Fundos Imobiliários, uma vez que investimentos em renda fixa se tornam menos atrativos, influenciando os investidores a migrarem seus investimentos para ativos de risco. Em relação ao Mercado Imobiliário, o ano de 2018 marcou o início da recuperação do setor, principalmente, nas regiões mais centrais do país. Por exemplo, nas regiões centrais do mercado de escritórios corporativos de São Paulo – ou seja, Faria Lima, Vila Olímpia e Paulista –, a taxa de vacância já é de apenas um digito, conforme dados da consultoria Buildings. Aliado à falta de terrenos disponíveis para construção nessas regiões, a relação oferta e demanda do setor é positiva para os proprietários. Já quanto ao segmento de imóveis industriais e de logística em São Paulo, a taxa de vacância diminuiu em 2018, mas ainda se mantém em patamares superiores a 20%. Entretanto, ao olhar somente os imóveis até 30 km da capital, a taxa cai, ficando abaixo de 20%. A provável recuperação do poder de consumo da cidade e as mudanças que estamos observando no setor varejista, no qual novos players estão entrando no mercado brasileiro e o prazo para entrega dos produtos é cada vez menor, estimulam a instalação dessas empresas próximas à capital. Para os Fundos Imobiliários (FIIs), o ano foi de consolidação, de forma que tivemos o recorde histórico nos termos de liquidez, tamanho do mercado e número de investidores. Em termos de rentabilidade, uma melhor análise é feita quando separamos o ano em três períodos. O primeiro quadrimestre relevante para o segmento, comprovado pelo montante significativo de registros de novas ofertas, novos fundos no mercado e alta rentabilidade acumulada do IFIX, de 5,0% no período, equivalente a 15,6% ao ano. Em maio de 2018, a greve dos caminhoneiros acabou expondo um país ainda muito fragilizado politicamente. Devido a essas incertezas políticas, em apenas um mês, os Fundos caíram 5,3%, devolvendo toda rentabilidade acumulada no ano. Porém, os fundamentos do mercado imobiliário não pareciam corroborar com essa queda tão abrupta. Não à toa, logo após as eleições, com uma perspectiva positiva para a economia, os FIIs se recuperaram, atingindo rentabilidade de 5,6% em 2018.
4.3 Perspectiva para o período seguinte com base na composição da carteira
Para o ano de 2019 espera-se uma melhora econômica para o país, baseado, principalmente, na aprovação das reformas estruturais, principalmente a reforma da previdência. Dessa forma, há indícios de que a atuação da política monetária continuará em terreno estimulativo, com a manutenção ou até mesmo queda da SELIC. Esse cenário é extremamente positivo para o mercado imobiliário, pois traz uma demanda que estava reprimida no país e assim, pode diminuir a taxa de vacância e gerar ao mesmo tempo valorização real nos aluguéis. Portanto, de forma geral, os FIIs iniciam o ano de 2019 em um momento de recuperação, justificado, de um lado, pela intensificação da retomada do mercado imobiliário, principalmente nas regiões mais centrais, e, de outro, pela estabilidade política e econômica do país, espera-se que a consolidação do setor se mantenha crescente.
5.
Riscos incorridos pelos cotistas inerentes aos investimentos do FII:
Ver anexo no final do documento. Anexos
6.
Valor Contábil dos ativos imobiliários do FII Valor Justo, nos termos da ICVM 516 (SIM ou NÃO) Percentual de Valorização/Desvalorização apurado no período
Relação de ativos imobiliários Valor (R$)
Via Parque Shopping 506.005.000,00 SIM 6,45%
6.1 Critérios utilizados na referida avaliação
A empresa Cushman & Wakefield de avaliação, externa e independente, tendo apropriada qualificação profissional reconhecida e experiência recente na região e no tipo de propriedade que está sendo avaliada. O Fundo adotou como data-base o mês de novembro de 2018 para revisar o valor justo da propriedade para investimento. Os valores justos são baseados nos valores de mercado, e o valor estimado pelo qual uma propriedade poderia ser negociada na data de avaliação entre partes conhecedoras e interessadas em uma transação sob condições normais de mercado. Na ausência de preços correntes no mercado ativo, as avaliações são preparadas através da consideração do valor dos fluxos de caixa agregados estimados dos alugueis das propriedades para investimento. A taxa de desconto que reflita determinados riscos inerentes nos fluxos de caixa então é aplicada nos fluxos de caixa anuais líquidos para chegar à avaliação da propriedade. As avaliações refletem, quando apropriado, o tipo de locatário efetivamente ocupando o imóvel ou do responsável por honrar os compromissos da locação que provavelmente estará ocupando o imóvel após o período em que o imóvel ficou vago, a alocação das responsabilidades de manutenção e seguro entre o Fundo e o locatário, e a vida econômica remanescente da propriedade. Quando revisões ou renovações das locações estão pendentes e incluem aumentos previstos referentes à devolução da propriedade, assume-se que tais avisos, e quando apropriado contra-avisos, tenham sido providos de maneira válida e dentro do tempo apropriado. No laudo de 2018 foi considerado uma taxa de crescimento real de alugueis de 1% do 2ª ao 10º ano. A taxa de capitalização utilizada foi de 8,5% com a taxa de desconto de 9,75%. A vacância financeira inicia a projeção com 10,0% no primeiro ano, decaindo para 3,0% no 5º ano e permanecendo nesse valor no restante do fluxo.
7. Relação de processos judiciais, não sigilosos e relevantes
Nº do Processo Juízo Instância Data da Instauração Valor da causa (R$) Partes no processo Chance de perda (provável, possível ou remota)
0191045-52.2004.8.19.0001 12ª Vara da Fazenda Pública Com sentença 02/07/2004 9.596,18 MUNICIPIO DO RIO DE JANEIRO provável
Principais fatos
Execução fiscal proposta pelo Município do Rio de Janeiro objetivando a cobrança de IPTU, consubstanciado nas certidões de dívida ativa nº 01/179207/2002, 01/179208/2002 (exercício 2000) e 01/123344/2003 (exercício 2001) [IMÓVEL ADQUIRIDO PELO FII VIA PARQUE]23/11/2017 Em 11/08/2017 foi enviado mandado de penhora do imóvel. Foi juntado mandado positivo.Proferida decisão em 23/11/2017 determinando hasta pública (iremos opor exceção de pré-executividade sustentando a prescrição).
Análise do impacto em caso de perda do processo
R$ 13.363,64
8. Relação de processos judiciais, repetitivos ou conexos, baseados em causas jurídicas semelhantes, não sigilosos e relevantes
Não possui informação apresentada.
9. Análise dos impactos em caso de perda e valores envolvidos relacionados aos processos judiciais sigilosos relevantes:
Os processos com chances de perdas prováveis já estão contingenciados em balanço.
10.
Assembleia Geral
10.1 Endereços (físico ou eletrônico) nos quais os documentos relativos à assembleia geral estarão à disposição dos cotistas para análise:
AV CHEDID JAFET, 222 Bloco B 3º andar - São Paulo SP
www.riobravo.com.br
10.2 Indicação dos meios de comunicação disponibilizados aos cotistas para (i) a inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais e o envio de documentos pertinentes às deliberações propostas; (ii) solicitação de lista de endereços físicos e eletrônicos dos demais cotistas para envio de pedido público de procuração.
As solicitaçãos podem ser feitas no email ri@riobravo.com.br
10.3 Descrição das regras e procedimentos aplicáveis à participação dos cotistas em assembleias gerais, incluindo (i) formalidades exigidas para a comprovação da qualidade de cotista e representação de cotistas em assembleia; (ii) procedimentos para a realização de consultas formais, se admitidas em regulamento; (iii) regras e procedimentos para a participação à distância e envio de comunicação escrita ou eletrônica de voto.
A Assembleia Geral de Cotistas também pode ser convocada diretamente por Cotistas que detenham, no mínimo 5% (cinco por cento) das Cotas emitidas ou pelo Representante dos Cotistas, observado o disposto no presente Regulamento.A convocação da Assembleia Geral de Cotistas deve ser feita por carta, correio eletrônico ou telegrama encaminhada a cada Cotista. Por ocasião da Assembleia Geral Ordinária, os titulares de, no mínimo, 3% (três por cento) das cotas emitidas ou os Representantes dos Cotistas podem solicitar, por meio de requerimento escrito encaminhado à Instituição Administradora, a inclusão de matérias na ordem do dia da Assembleia Geral, que passará a ser Ordinária e Extraordinária. O pedido acima deve vir acompanhado de eventuais documentos necessários ao exercício do direito de voto e deve ser encaminhado em até 10 (dez) dias contados da data de convocação da Assembleia Geral Ordinária.Somente poderão votar na Assembleia Geral os Cotistas inscritos no registro de Cotistas na data da convocação da Assembleia Geral de Cotistas, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano.Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, desde que recebida pela Instituição Administradora antes do início da Assembleia Geral de Cotistas e observado o disposto no Regulamento.
10.3 Práticas para a realização de assembleia por meio eletrônico.
As deliberações da Assembleia Geral de Cotistas poderão ser tomadas, independentemente de convocação, mediante processo de consulta, formalizada por carta, correio eletrônico, voto por escrito ou telegrama dirigido pela Instituição Administradora aos Cotistas, para resposta no prazo mínimo de 10 (dez) dias, devendo constar da consulta todos os elementos informativos necessários ao exercício de voto, observadas as formalidades previstas nos Artigos 19, 19-A e 41, incisos I e II, da Instrução CVM 472.
11.
Remuneração do Administrador
11.1 Política de remuneração definida em regulamento:
Pela prestação dos serviços de administração, será devida pelo Fundo uma remuneração correspondente a 0,12% (zero virgula doze por cento) ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo, provisionada e paga mensalmente na proporção de 1/12 (um doze avos), até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente, observada, ainda, a remuneração mínima de R$57.680,70 (cinquenta e sete mil, seiscentos e oitenta reais e setenta centavos) mensais, na data-base de 01 de julho de 2016, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M, publicado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV (“Taxa de Administração”).
Valor pago no ano de referência (R$): % sobre o patrimônio contábil: % sobre o patrimônio a valor de mercado:
694.415,66 0,14% 0,14%
12.
Governança
12.1 Representante(s) de cotistas
Não possui informação apresentada.
12.2 Diretor Responsável pelo FII
Nome: PAULO ANDRE PORTO BILYK Idade: 53
Profissão: Adminstrador de Empresas CPF: 8930378854
E-mail: CORRESPONDECIA@RIOBRAVO.COM.BR Formação acadêmica: Adminstrador de Empresas
Quantidade de cotas detidas do FII: 0,00 Quantidade de cotas do FII compradas no período: 0,00
Quantidade de cotas do FII vendidas no período: 0,00 Data de início na função: 01/07/1994
Principais experiências profissionais durante os últimos 5 anos
Nome da Empresa Período Cargo e funções inerentes ao cargo Atividade principal da empresa na qual tais experiências ocorreram
Rio Bravo Investimentos Últimos 5 anos Chief Investment Officer Investimentos Imobiliários
Descrição de qualquer dos seguintes eventos que tenham ocorrido durante os últimos 5 anos
Evento Descrição
Qualquer condenação criminal
Qualquer condenação em processo administrativo da CVM e as penas aplicadas
13. Distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
Faixas de Pulverização Nº de cotistas Nº de cotas detidas % de cotas detido em relação ao total emitido % detido por PF % detido por PJ
Até 5% das cotas 190,00 87.903,00 3,20% 0,37% 2,82%
Acima de 5% até 10% 1,00 169.672,00 6,17% 0,00% 6,17%
Acima de 10% até 15%
Acima de 15% até 20% 1,00 446.742,00 16,25% 0,00% 16,25%
Acima de 20% até 30%
Acima de 30% até 40% 2,00 2.044.891,00 74,38% 0,00% 74,38%
Acima de 40% até 50%
Acima de 50%
14.
Transações a que se refere o art. 34 e inciso IX do art.35, da Instrução CVM nº 472, de 2008
Não possui informação apresentada.
15.
Política de divulgação de informações
15.1 Descrever a política de divulgação de ato ou fato relevante adotada pelo administrador, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores, indicando os procedimentos relativos à manutenção de sigilo acerca de informações relevantes não divulgadas, locais onde estarão disponíveis tais informações, entre outros aspectos.
A politica de Fator Relevantes da Rio Bravo está disponível no link abaixo: http://riobravo.com.br/EstrategiasInvestimento/Paginas/InvestimentosImobiliarios.aspx
15.2 Descrever a política de negociação de cotas do fundo, se houver, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
As cotas do Fundo são negociadas na B3.
15.3 Descrever a política de exercício do direito de voto em participações societárias do fundo, ou disponibilizar o link correspondente da página do administrador na rede mundial de computadores.
A politica está descrita no regulamento do Fundo, disponível no link abaixo: http://riobravo.com.br/EstrategiasInvestimento/Paginas/InvestimentosImobiliarios.aspx
15.4 Relacionar os funcionários responsáveis pela implantação, manutenção, avaliação e fiscalização da política de divulgação de informações, se for o caso.
Não possui informação apresentada.
16. Regras e prazos para chamada de capital do fundo:
Não possui informação apresentada.
Anexos
5.Riscos
Nota
1. A relação de prestadores de serviços de que trata o item 1.8 deve ser indicada quando o referido prestador de serviços representar mais de 5% das despesas do FII