Veja o que fazer para identificar corrupção em seu condomínio SEA
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A partir dos relatos, juntamente com seus advogados, elencamos os sinais de atenção e como os condôminos podem se organizar para apurar fatos e tomar medidas, de forma legítima, para a mudança.
E para os síndicos que se veem às voltas com oposição nociva, o reforço do quanto é importante prezar pela boa comunicação e empunhar a bandeira da transparência para evitar acusações injustas de condôminos mal-intencionados.
9 sinais de que uma gestão condominial precisa mudar
A troca da gestão pode ser necessária não apenas por corrupção no condomínio. Gestão ruim, que deixa a desejar; síndico com "síndrome de pequeno poder" ou uma saudável renovação são outras razões. Abaixo listamos alguns sinais que podem indicar que chegou a hora de mudar de síndico:
1. Dificuldade de acesso a documentos e números: qualquer tentativa de ocultar informações e atitudes que ameaçam a transparência, tais como colocar empecilhos para:
acessar balancetes
conferir pastas de prestação de contas
Foi o que aconteceu no condomínio Residencial Porto Seguro.
"Comecei a pedir as pastas de prestação de contas da minha torre, tive dificuldades em acessar a documentação, mas consegui identificar uma dívida alta com INSS, prestadores de serviços e concessionárias. Estavam prestes a cortar a água do condomínio", conta Alfredo Vieira das Neves Junior, atual síndico do condomínio de 11 torres no bairro da Casa Verde, em São Paulo.
2. Conluio: quando se percebe que funcionários ou prestadores de serviço – zelador, gerente da administradora ou qualquer pessoa que trabalha para o condomínio – formam um time fechado com o síndico, unidos para dificultar acesso a informações ou atendimento a demandas. "Quando só se atende às ordens do síndico, deixando os moradores de lado, que têm direitos, é um indício muito claro de que algo está errado", diz o advogado Marcio Rachkorsky,
Ele assessorou o icônico condomínio Edifício Baronesa de Arary, na avenida Paulista, em São Paulo, que amargou 18 anos sob a má gestão de um grupo que deixou o empreendimento em estado de abandono, cheio de problemas financeiros, de manutenção e de segurança.
"Por mais que o síndico seja bom, pode entrar alguém melhor em determinados aspectos. Mudança é bem-vinda. Dá um reset, um recomeço no condomínio. Alternância de poder é importante porque não fica ninguém tempo suficiente para fazer esquemas profundamente enraizados, que envolvam proprietário, fornecedores, prestadores, funcionários. Mantém o condomínio fora da zona de conforto", opina Ignacio Aronovich, subsíndico do Baronesa de Arary.
3. Aumento da cota condominial sem benfeitoria aparente: a taxa de condomínio aumenta, mas as manutenções não estão em dia, fornecedores prestam serviço de baixa qualidade, patrimônio está se desvalorizando.
4. Uso suspeito e indiscriminado de procurações: no caso do Baronesa de Arary, nas apurações de irregularidades realizadas, descobriu-se absurdos em assembleia de eleição, tais como:
funcionária do condomínio que portava procuração assinada, com firma reconhecida, de um condômino falecido
funcionários da empresa de manutenção do elevador que portavam procurações
funcionária particular de um único proprietário que portava 177 procurações, todas com o mesmo template.
De acordo com o relato de Alfredo Vieira das Neves Junior, o grupo gestor anterior do Residencial Porto Seguro se garantiu no poder por 10 anos a partir do uso indiscriminado de procurações – na última assembleia, 30 delas eram inválidas.
5. Inconsistência, irregularidade e imperícia financeira:
contas que deixaram de ser pagas
sempre os mesmos prestadores de serviço sem revisão ou renegociação de contratos
fornecedores sem identificação dos serviços realizados
pagamentos feitos com recibos (RPA) ao invés de Nota Fiscal a prestadores autônomos, cuja carga tributária é elevada.
6. Autoritarismo: síndico que se comporta como "dono do prédio", avesso à colaboração e participação de condôminos interessados, acaba exercendo uma administração nociva.
7. Não cumpre o Código Civil: síndico que não cumpre e não faz cumprir a convenção, regulamento interno e demais regras internas, não faz prestação de contas anual, não realiza assembleia, deixa manutenção das áreas comuns a desejar, dentre os demais deveres do síndico no artigo 1348, do Código Civil.
8. Incompatibilidade de renda do síndico com seu nível social.
9. Conflitos de interesse: contratos suspeitos com condôminos. Ignacio Aronovich é contrário a proprietários que são prestadores de serviço do condomínio. "Há conflito de interesse e abre brecha, despersonaliza e é difícil desassociar do condomínio."
Desequilíbrio financeiro: no Residencial Porto Seguro, a auditoria independente contratada apontou que a gestão anterior deixou como "legado" uma dívida de mais de R$ 3,1 milhões, entre INSS, prestadores de serviços e concessionárias.
Elevado gasto para corrigir processos e manutenções: não se enxerga num primeiro momento, mas depois de muito tempo vem à tona o que é preciso investir para corrigir o que foi feito de errado em termos de processos, com auditoria, refazer obra mal feitas, que ficaram anos sendo "maquiadas", manutenções corretivas que custam muito mais do que se tivessem sido feitas as preventivas na hora certa.
Má fama do condomínio na região, entre corretores de imóveis, contribuindo para a desvalorização do patrimônio, pois as pessoas ficam resistentes a comprar e a morar no condomínio onde teve "roubalheira e briga". A reputação do Residencial Porto Seguro ficou arranhada e esta foi uma das razões para a desvalorização do m2. "Todo mundo sabe o que aconteceu, gera impacto na cota condominial que fica mais alta e isso influencia no valor patrimonial. Desvalorização pega na reputação e no valor patrimonial", desabafa o síndico Alfredo das Neves.
Por que uma gestão corrupta se instala nos condomínios?
Segundo a advogada do Residencial Porto Seguro Magna Maria Lima da Silva, o combo bombástico para uma gestão corrupta se instalar nos condomínios é a omissão dos condôminos + o uso de procurações + gestores oportunistas.
"Uma gestão se perpetua pela falta de envolvimento dos condôminos, que se acostumam a ter ali alguém que se candidata sempre. Um 'ditador' ou um oportunista só consegue ir adiante porque as pessoas têm preguiça de se envolver e ele vai se perpetuando. E o prédio fica estagnado, não anda pra frente", opina Rachkorsky.
"Depois de uma crise, por um bom tempo há um comparecimento expressivo de condôminos nas assembleias, mas, normalmente é abaixo de 10%. Por isso maus gestores seguem à frente, até que chega um novo morador que questiona e contagia os outros", explica a advogada.
Este foi o caso do Baronesa de Arary. Quando se mudou para o condomínio, em 2009, Ignácio Aronovich, votou na chapa que se perpetuava sem saber das coisas.
"Aos poucos, fui observando distorções na prestação de contas, nos familiares que se revezavam no cargo de síndico, no mau uso da sala de administração para realizar negócios particulares. Pedi esclarecimentos sobre prestação de contas e fiz uma pesquisa de satisfação da gestão no prédio inteiro e a média do resultado foi nota 3,3″, relata.
Apesar de virar 'persona non grata', o movimento por mudança seguiu até que em 2019 a chapa encabeçada por Henrique Fogaça como síndico e Ignácio como subsíndico, venceu – às duras penas, mas venceu.
Sobre a o uso de várias procurações por uma mesma pessoa, Magna explica que a lei não coloca limite, mas a Convenção do condomínio pode limitar e impor outras condições. No caso do Residencial Porto Seguro, são 4 procurações por procurador, exigência de reconhecimento de firma e que a procuração seja específica para uma determinada assembleia.
Antes, neste mesmo condomínio, reutilizavam a mesma procuração em várias assembleias, e nem todas as procurações podiam ser usadas.
"Ninguém conferia, mesmo com as regras na Convenção. Na última assembleia, que teve presença da polícia, conseguiram verificar as procurações e 30 delas eram inválidas: data vencida, unidade inadimplente, condômino falecido", relata a advogada.
Quais ações legítimas os condôminos podem fazer para trocar a gestão?
Condôminos interessados em promover a mudança devem se atentar para NÃO cometer um erro gravíssimo apontado por Marcio Rachkorsky: fazer ataques pessoais ao estilo "é tudo ladrão", "essa administração não serve" e por aí vai.
"Quando se leva para o lado pessoal, com ataques pessoais, perde-se a razão. Muitos condôminos não querem se envolver e vira baixaria", alerta o advogado.
Confira o passo a passo para agir de forma legal e legítima:
1. Trate o assunto de forma técnica. Não faça juízo de valor, não adjetive, não calunie, não difame, não cometa injúria.
2. Mobilização dos condôminos: tem que ter apoio, agir politicamente em prol do condomínio. Condôminos interessados em mudança precisam criar mecanismos para ter encontros periódicos, conquistar apoio. Pode ser virtual, grupo de whatsapp ou facebook. Deve haver regularidade para debater os avanços das ações no condomínio, um vizinho chamando outro para se juntar.
"Foi um trabalho de formiguinha, batendo de porta em porta, atrás dos proprietários, sendo que no Baronesa a maioria dos proprietários aluga suas unidades. Pedimos ajuda dos inquilinos para contatar os donos", conta Ignácio.
Tenha cuidado na comunicação. "Convide as pessoas para debater assuntos de interesse comum para melhorias na gestão do condomínio. Abordagem sempre branda, serena, sem fazer julgamento, nunca de forma anônima", orienta Rachkorsky.
O grupo do Porto Seguro organizou pastas com provas dos protestos, processos, contas vencidas acessíveis a quem quisesse olhar e com isso foi ganhando credibilidade dos condôminos.
3. Tenha assessoria jurídica para dar todas as orientações na condução das questões. Não adianta ter um condômino advogado porque ele está envolvido e pode agir pela emoção e pelo sentimento. E esse ser um investimento custeado pelos condôminos que se mobilizaram.
"O grupo de cerca de 200 condôminos arcou a contratação da advogada. Ninguém foi obrigado, mas todos entenderam que havia necessidade. Foi investimento e não houve ressarcimento. Custeamos para haver a troca da gestão e resgatar o nosso patrimônio. Se não fizéssemos isso, seria perpetuar o problema", conta Alfredo das Neves, síndico do Residencial Porto Seguro.
4. Montar uma nova chapa: tem que haver um candidato a síndico, subsíndico e conselho.
5. Realização de assembleia: se não houver uma assembleia de eleição já convocada, os condôminos devem fazer abaixo-assinado nos termos do artigo 1355 do Código Civil e com ¼ de condôminos convocar assembleia, já com item específico: destituição de síndico, com todos os motivos listados na convocação.
Sendo destituído, o item seguinte da pauta é eleição de novo síndico. Assembleia segue rito normal, gera-se uma ata levada a registro e se houver eleição de novo síndico, parte-se para a transição de gestão, explica a advogada Magna, que assessora o Residencial Porto Seguro.
Desvio de dinheiro: como reaver para os cofres do condomínio?
Deve ser feita uma apuração de práticas de corrupção, desvio de dinheiro, "caixinha" de fornecedor etc. O trabalho de uma auditoria fiscal independente é importante para identificação ou comprovação das suspeitas.
"Muita gente quer entrar logo com ação judicial, mas se frustra. Depende de provas, documentação, indício de crime. Tem que avaliar bem quando é a hora", orienta Rachkorsky.
Exemplos de provas que sustentam investigação criminal:
desvio de dinheiro para conta pessoal
cartel dos mesmos fornecedores sempre.
Segundo Magna, pode ser movida uma ação para exigir prestação de contas ou ação para ressarcimento de danos materiais.
"Dependendo do nível, vai para esfera criminal, que pode haver investigação por parte do Ministério Público. Por isso importante uma auditoria fiscal para provar a materialidade do crime. No caso do Residencial Porto Seguro, levou um ano para a auditoria ficar pronta", comenta.
Está em curso uma investigação criminal para averiguar toda a questão financeira do condomínio dos últimos cinco anos. Ao todos, há três ações cíveis e criminais em andamento.
Gestão renovada, patrimônio resgatado
Henrique Fogaça completou dois anos à frente do Baronesa de Arary em julho. "O Fogaça representou para o Baronesa renovação, transparência, gestão colegiada em que ele compartilha decisões com conselho ativo, de sete integrantes, de fato", afirma Ignácio.
O emblemático condomínio está passando por uma transformação, resgate de identidade e preservação.
"O nosso intuito foi agir localmente, não apenas usufruir, mas contribuir nos envolvendo nas decisões de onde moramos, cuidando bem do nosso lar. Com essa vontade de participar, de exercer a cidadania em redes de suportes aos vizinhos, amigos, do parque Trianon, mudamos a história", celebra o subsíndico Ignacio Aronovich.
Depois de tudo que passou, o síndico Alfredo das Neves sente uma satisfação muito grande.
"No começo, tinha a sensação de que 'peguei uma encrenca', mas conforme as coisas foram se resolvendo, que o condomínio foi mudando, vi que tinha um futuro. Pegar um condomínio falido e transformá-lo em um empreendimento onde tudo funciona, deixou de ser visto como mau pagador – virou um case", comemora.
E o mais gratificante é ver a mudança no comportamento dos condôminos.
"A dinâmica da comunidade mudou muito. Hoje faço uma gestão participativa, tenho equipes de condôminos, de 30 a 40 pessoas, em comissões temáticas trabalhando em paisagismo, obras, eventos, feiras, fazendo junto. É uma gestão com a cara do condomínio e não do síndico", afirma Alfredo.
Comunicação e transparência: armas do síndico contra oposição nefasta
Da mesma forma que surgem casos comprovados de má gestão e corrupção em condomínios, também são feitas falsas acusações, injúrias e difamações contra síndicos honestos promovidas por grupos de oposição mal-intencionados.
Por isso é tão importante que todo síndico preze por uma comunicação bem-feita, estruturada e frequente junto à massa condominial. Isso pode ser feito por meio de ferramentas como:
Resumo Financeiro Mensal: com esta ferramenta gratuita do SíndicoNet, mensalmente o síndico divulga as principais informações financeiras do condomínio de forma gráfica e amigável e compartilha resultados e o andamento de ações por meio de notas curtas.
"Fale com o síndico": realize a cada um ou dois meses uma edição do encontro, que é um bate-papo com moradores para tirar dúvidas, compartilhar o andamento de projetos e obras, desmentir fake news e fofocas. Alfredo das Neves realiza no salão de festas bimestralmente, em tempos não pandêmicos, chegou a reunir 200 pessoas. Ouça seus moradores e acolha sugestões e críticas de forma construtiva.
Adote práticas que evidenciem transparência na sua gestão:
Site e app da administradora: disponibilize todas as informações financeiras, movimentações e extratos bancários, contratos com prestadores de serviços, certificados e atestados entre outros documentos. Divulgue e ensine os condôminos acessar essas informações;
Implemente um código de ética;
Contrate auditoria preventiva mensal independente, a exemplo do que fez Alfredo das Neves. Ele aprovou a contratação do serviço em assembleia. Além disso, determinou que todos os pagamentos e recebimentos sejam feitos por meio de boletos e notas fiscais que os condôminos acompanham pelo app do condomínio.