Manutenção e economia
As estratégias de um síndico com gestão focada em melhorias
21/11/16 09:56 - Atualizado há 2 anos
O síndico Henrique Ferrer, 56, tem o que acredita ser um grande diferencial no seu modo de gerir o condomínio. Investe grande parte das suas fichas em manutenção.
O economista é atualmente síndico profissional do seu condomínio, onde atua desde 2009.
"Antes, participava como conselheiro e tinha minhas críticas à gestão anterior. Achava que poderia trazer mais profissionalismo ao cargo", explica Henrique.
Ao assumir o cargo, Henrique percebeu que havia muito a ser melhorado "longe dos olhos".
"Ficou claro que havia faltado atenção com a manutenção das áreas comuns. Não havia nenhum plano de cuidados preventivos e isso pode custar bastante ao condomínio", argumenta o gestor.
Com esse ponto de partida, Henrique começou uma revisão minuciosa:
Refez toda a parte elétrica do condomínio, impermeabilizou o subsolo, pintou a fachada, cuidou do encanamento, reformou o telhado, modernizou os portões, substituiu lâmpadas por LEDs, implementou CFTV de última geração e abertura de portões por meio de biometria, e embelezou os halls de entrada.
"Muito do que fizemos na modernização da parte elétrica foi para adequar o condomínio às normas do Corpo de Bombeiros para obter a renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros)", explica Henrique.
Categorias de manutenção
Ele afirma que aplica três tipos de manutenção no condomínio: a preditiva, a preventiva e a corretiva.
"A preditiva é a mais barata e eficaz. Dessa forma, evitamos que os itens se deteriorem. É sempre melhor fazer a manutenção de forma gradativa: as coisas estão sempre em ordem e fica bem mais em conta do que ações corretivas", argumenta ele.
A manutenção preditiva é uma inspeção periódica para o acompanhamento das condições dos equipamentos. Algo que, se feito sempre, consegue-se avaliar bem se aquele equipamento está funcionando 100% como deveria.
Seu maior objetivo é evitar desmontagens e remontagens para inspeção sem necessidade, maximizar a vida útil de equipamentos e reduzir os impactos dos procedimentos preventivos no resultado da operação.
Já a manutenção preventiva, por sua vez, tem objetivos similares, mas é feita com mais espaçamento (com uma frequência menor), e já pode ter algum caráter corretivo.
A comparação com cuidados recorrentes com um automóvel cai como uma luva. Quem não cuida da manutenção correta dos freios, por exemplo, pode danificar não apenas o disco de freio e também o cubo da roda.
Ou seja: algo pequeno e corriqueiro pode ser tornar um problema muito maior – e mais caro – apenas por falta de organização e informação.
Invisível aos olhos dos condôminos
Um porém, para ele que conhece a importância de deixar os cuidados sempre em dia do condomínio, é que muito do que é feito não pode ser visto.
"Percebi quando fizemos as melhorias nos halls, houve muitos elogios. Muitas vezes, quando cuidamos bem da manutenção, se mexe em algo que não dá para ver, e por isso, não percebem o valor e a importância desse cuidado", analisa Henrique.
"Eu não sou engenheiro de formação, não entendia de muitos componentes do condomínio, mas uso bastante a internet para pesquisar. Há muita gente séria que publica ótimos conteúdos especializados para síndicos, como o SíndicoNet".
O síndico também conta que foi pela internet que buscou o conhecimento necessário para adequar o condomínio às normativas do Corpo de Bombeiros.
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"Claro que sou assessorado por uma boa empresa mas é muito importante saber como as coisas funcionam. Só assim você consegue ter segurança para tomar as melhores decisões", pesa Henrique.
E pensando em tomar a melhor decisão para o seu condomínio – pesando bem os prós e os contras – Henrique dispensou há um ano e meio o zelador do local.
"Com o passar do tempo, fiquei com a impressão que o funcionário era caro demais para o condomínio, e que poderíamos investir esse recurso de outras formas", pesou.
Durante esses meses o condomínio economizou R$ 97 mil, que será usado para a compra de um gerador para o condomínio.
"É claro que não é uma realidade possível para todo mundo ficar sem zelador. Aqui apostamos em empresas terceirizadas especializadas para certas tarefas, como cuidados do portão, da bomba e dos jardins. Mesmo com esses contratos, foi possível economizar, além de ganharmos com a melhora da qualidade do serviço", argumenta o síndico.
Mesmo sem o zelador, o condomínio continua contando com dez funcionários.
É com economias como essas, da energia, de contratos e com pessoal, que o gestor consegue executar benfeitorias sem ter que pedir cotas extras.
"Creio que 95% das obras que fizemos não pedimos nada além da nossa taxa mensal, que atualmente está em torno de R$ 1.200", calcula o gestor.
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Apostando na comunicação
Outro ponto forte na gestão do economista é a comunicação com os moradores.
O gestor aposta em fotos de "antes e depois" das melhorias executadas para deixar bem claro como os recursos estão sendo empregados. As mesmas podem ser afixadas no elevador, por exemplo
Saiba mais sobre decoração de halls em condomínios
"Esse tipo de medida, aliada a uma gestão transparente, ajuda bastante tanto no relacionamento no dia-a-dia como no momento de aprovar as contas", comenta Henrique.
Veja aqui os sete passos para uma gestão transparente no condomínio
Foi com esse tipo de comunicação eficiente que o síndico demonstrou a economia 72% na conta de luz das áreas comuns após a implantação de LEDs.
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Conselho para outros síndicos
Como não poderia deixar de ser, o conselho de Henrique, para outros síndicos, é sobre as benfeitorias do condomínio.
"O ideal é começar uma obra já com todo o dinheiro que ela vai custar. Por exemplo: vamos colocar os geradores aqui e já temos os recursos para comprar à vista. Assim, consigo um desconto. Com essa economia, posso fazer a parte de infraestrutura para receber o gerador", explica o síndico.
Outra sugestão é ficar sempre atento às empresas contratadas.
"Vale mais a pena fazer uma obra com quem é especialista naquela coisa do que com uma empresa que faz de tudo e é mais barateira. É sempre melhor e mais seguro fazer com quem entende daquele assunto, especificamente", finaliza o gestor.