Lobo de Rizzo - Advogados / (Português) Provimento do CNJ cria o e-Notariado e Impactos do Regime Jurídico Emergencial e Transitório no Mercado Imobiliário
(Português) Provimento do CNJ cria o e-Notariado e Impactos do Regime Jurídico Emergencial e Transitório no Mercado Imobiliário
19 . June . 2020 |
A Corregedoria Nacional de Justiça editou, no dia 26 de maio de 2020, o Provimento CG n° 100/2020, que institui e regulamenta o Sistema de Atos Notariais Eletrônicos, por meio da plataforma e-Notariado ("Provimento"), com normas gerais sobre a prática de atos notariais eletrônicos, implementada e mantida pelo Colégio Notarial do Brasil ("Plataforma e-Notariado"). A plataforma deve ser implementada pelos cartórios a partir da publicação do Provimento, com prazo máximo de 6 meses.
A Plataforma e-Notariado é uma importante iniciativa que tem como objetivo acelerar a promoção das atividades do sistema notarial para o meio eletrônico, mediante a integração, intercâmbio e padronização de informações entre os tabelionatos de notas de todo o Brasil, dispensando, desta forma, a presença física dos usuários na prática dos atos.
O Provimento estabelece os requisitos obrigatórios para a prática do ato notarial eletrônico, como a (i) realização de videoconferência notarial para captação do consentimento das partes, que será gravada, e (ii) a assinatura digital pelas partes, exclusivamente por meio da Plataforma e-Notariado, sendo considerados nulos todos os atos notariais eletrônicos elaborados fora dos padrões descritos no Provimento.
Todos os atos notariais praticados pelos tabeliães de notas poderão ser feitos de forma eletrônica pela Plataforma e-Notariado, tais como, escrituras, inventários, atas notariais, procurações e autenticações eletrônicas.
Os tabelionatos de notas deverão efetivar os seus cadastros na plataforma e, com a certificação, poderão emitir o certificado digital e-Notariado para os seus clientes.
O cadastramento dos clientes será emitido de forma gratuita e pessoalmente, com a apresentação de documentos pessoais, cadastramento de biometria e captura de foto. O tabelionato emitirá o Certificado Digital Notarizado, com validade de 3 anos, que ficará armazenado no celular do usuário, no aplicativo da Plataforma e-Notariado.
O Provimento também prevê a possibilidade de "assinatura híbrida", ou seja, uma das partes poderá assinar o ato eletronicamente pela Plataforma e-Notariado, e a outra parte de maneira física.
Todos os atos notariais eletrônicos assinados contarão com a Matrícula Notarial Eletrônica ("MNE"), que funciona como uma chave de identificação individualizada, constituída por 24 dígitos, facilitando o rastreamento das operações eletrônicas praticadas pelos tabelionatos. O número da MNE deverá ser indicado em todas as cópias do ato notarial.
É importante observar que os atos notariais relativos a imóveis apenas serão praticados pelo tabelião de notas do local do imóvel ou do domicílio do adquirente. Em atos relativos a imóveis localizados em diferentes circunscrições, será competente o tabelião de qualquer das localidades.
Os atos notariais eletrônicos são autênticos e dotados de boa-fé e constituem instrumentos públicos para todos os efeitos legais e são eficazes para os registros públicos, instituições financeiras, Juntas Comerciais, DETRAN e para a produção de efeitos jurídicos perante a administração pública e entre particulares.
O Provimento também estabelece a obrigatoriedade de adesão à Plataforma e-Notariado por todos os tabelionatos de notas do país, sob pena de os atos praticados serem considerados nulos. O Provimento entrou em vigor na data de sua publicação e não possui prazo de validade.
Aqueles que já possuíam Certificado Digital no padrão ICP-Brasil poderão seguir utilizando para a assinatura dos atos. Ao final, tabelião irá enviar atos assinados com a certificação ICP-Brasil, de modo a evitar qualquer tipo de discussão quanto à oponibilidade da assinatura em relação a terceiros. Em resumo, as partes poderão assinar tanto via ICP-Brasil quanto e-Notariado, com a validação final do Cartório via ICP-Brasil.
Impactos do Regime Jurídico Emergencial e Transitório no Mercado Imobiliário
Foi publicada em 12 de junho de 2020, com vetos importantes, a Lei nº 14.010/2020 ("Lei"), decorrente do projeto de lei nº 1.179/2020, que instituiu o regime jurídico emergencial e transitório das relações jurídicas de direito privado (RJET) no período da pandemia do novo coronavírus ("Covid-19"). Destacamos, ao final, os principais vetos a artigos relativos a temas imobiliários que, de uma forma geral, buscaram reduzir a interferência do Estado nas relações privadas. A Lei ainda estabeleceu 20 de março de 2020 como termo inicial dos eventos derivados da pandemia. Separamos abaixo os pontos com maior impacto no mercado imobiliário:
Usucapião. Estão suspensos os prazos de aquisição da propriedade imobiliária nas diversas espécies de usucapião, de 12 de junho até 30 de outubro de 2020. A ideia é proteger os proprietários ou interessados que teriam dificuldades de defender imóveis sob a posse de terceiros durante o período da pandemia.
Condomínios Edilícios. Foi permitida a realização de assembleias condominiais e as suas respectivas votações por meios virtuais até 30 de outubro de 2020, equiparando-se os efeitos jurídicos da manifestação de vontade do condômino à sua assinatura presencial. Não sendo possível a realização de assembleia virtual, os mandatos dos síndicos vencidos a partir de 20 de março deverão ser prorrogados até 30 de outubro de 2020.
Vetos em temas imobiliários. As grandes surpresas ficaram por conta dos vetos presidenciais. O primeiro veto, seguindo manifestação do Ministro da Justiça, proibiu a concessão do despejo liminar pelos locadores. Permanecem intactas as regras para a concessão de liminar nas ações de despejo. Segundo a exposição de motivos, o tema foi vetado por contrariar o interesse público, com a retirada de instrumento de coerção para o cumprimento de obrigações, por prazo longo, sem considerar, ainda, a realidade de locadores que dependem dos aluguéis como renda complementar e exclusiva para o sustento.
Outro importante artigo vetado conferia poderes aos síndicos de condomínios para (i) restringir a utilização de áreas comuns, (ii) proibir a realização de reuniões e festividades nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, e (iii) impedir o uso do estacionamento por terceiros. Segundo a exposição de motivos ao veto, a medida retiraria a autonomia e a necessidade da deliberação de tais temas por meio de assembleias.