Os direitos do consumidor e as abusividades na aquisição de imóveis residenciais "na planta" - Jus.com.br | Jus Navigandi
Os direitos do consumidor e as abusividades praticadas pelas construtoras quando da aquisição de imóveis residenciais "na planta".
A facilidade de aquisição de crédito na praça, aliada ao "boom" do mercado imobiliário entre os anos de 2010 à 2014, fez com que a classe emergente da sociedade tornasse realidade a compra da tão sonhada casa própria. Naquele período, houve um crescimento exponencial consoante à venda de imóveis, sobretudo os apartamentos adquiridos "na planta". Prova disso, por exemplo, foi o fato da Incorporadora MRV Engenharia, responsável pela construção de diversos imóveis populares em grande parte do país, registrar, somente no segundo trimestre do ano de 2014, um lucro líquido de R$401 milhões[1], o que correspondeu um crescimento de 184% apenas na metade daquele ano. No entanto, não raras vezes, este sonho está se tornando um pesadelo.
A denominação imóvel residencial "na planta" consiste no adimplemento do bem de forma gradativa, através de parcelas pré fixadas em contrato e com o pagamento perante à própria construtora, antes mesmo do inicio de sua construção, ou, como ocorre na maioria dos casos, mediante a contratação de um financiamento bancário para viabilizar o pagamento de parte do imóvel. A referida modalidade de compra atrai os consumidores por apresentar preços mais vantajosos comparados aos valores praticados no mercado imobiliário.
Ocorre que, muito embora a construtora especifique expressamente, no bojo do contrato, a data de conclusão e entrega da obra, inclusive com a imposição de um prazo de tolerância de, em regra, 180 dias, o pactuado não é cumprido, até mesmo depois de exaurido o prazo de tolerância citado. Desse modo, além do comprador ficar sujeito a danos de ordem moral e material, os juros de mora e atualização monetária continuam a incidir, transformando o saldo devedor numa "bola de neve" que a cada dia mantém-se crescente.
As construtoras, na modalidade de compra e venda em liça, permitem, acintosamente, que os juros do saldo devedor continuem a incidir sem sequer o comprador ter sido o causador da mora. Outrossim, mesmo escoando-se o prazo para a entrega da obra prometida, os juros e atualização monetária, inclusive corrigidos pelo INCC[2], indexador mais oneroso ao consumidor, diga-se de passagem, também continuam incidindo sobre o saldo devedor, hipertrofiando sobremaneira a dívida do comprador lesado. Prática pacificamente rechaçada pela Jurisprudência majoritária, porquanto entende que, ultrapassado o prazo estipulado para a conclusão do imóvel, não há que se falar no reajuste indexado pelo Indice Nacional de Custo da Construção, tampouco na incidência dos juros de mora, de sorte que o comprador não poderá ser penalizado pelo atraso que não deu causa. Do contrário, pensar de modo diverso estar-se-ia premiando a mora da construtora, possibilitando-as enriquecerem através de suas próprias falhas.
Demais disso, em que pese sequer o comprador ter contratado os serviços de um corretor de imóveis, corriqueiramente as construtoras incluem, de forma velada nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, a famigerada "taxa de corretagem", a fim de reaver os gastos com corretores que viabilizaram a venda das unidades do empreendimento. No entanto, referida cobrança além de abusiva, configura flagrante "venda casada", cuja prática é peremptoriamente reprovada pelo Código consumerista, uma vez que a responsabilidade de remunerar o serviço é de quem o contratou. In casu, a Construtora.
Assim, o consumidor que sofreu a abusiva cobrança da "taxa de corretagem" ao comprar um imóvel "na planta", faz jus a restituição, em dobro, do valor pago indevidamente por aquele encargo.
Os abusos não cessam por ai, ao passo que outra prática bastante comum neste tipo de contrato consiste na previsão de cláusula penal tão somente em face dos compradores. Significa isto dizer que apenas a inadimplência dos compradores será punida com a incidência de juros e demais encargos. Isto é, na maioria esmagadora dos contratos em análise, não existe previsão contratual punitiva nos casos de inadimplemento ocasionado pela própria construtora. Situação que deixa o campo fértil para às incorporadoras praticarem todo o tipo de arbitrariedade que lhes convier, sem a preocupação de qualquer punição contratualmente prevista.
Alguns tribunais pátrios entendem que, em havendo cláusula penal tão somente em face do comprador, se faz necessário estabelecer-se o reequilíbrio contratual, conforme prerroga o Código de Defesa do Consumidor no Art. 6º, V e VI. O consumidor lesado faz jus que seja revertida a cláusula penal, prevista exclusivamente em seu desfavor, para que se aplique à Construtora inadimplente as mesmas penalidades contratualmente previstas ao comprador. Na maioria das vezes o Juízo determina que a construtora inadimplente pague o importe correspondente a 2% (dois por cento) do valor global do imóvel objeto do contrato, além de 1% (um por cento) por cada mês de atraso decorrido, sem prejuízo de cumular-se com as indenizações por danos morais e materiais também pleiteadas na ação, porquanto decorrentes de circunstâncias distintas.
Ora, não seria lógico e, tampouco, razoável onerar o consumidor pela mora que sequer deu causa. O consumidor que adquiriu um imóvel "na planta", e que não o recebeu dentro do prazo prometido, tem o direito de pleitear, em sede antecipação de tutela – in limine litis e inaudita altera pars (logo no início da ação e sem a oitiva da parte contrária), que o Juízo congele o saldo devedor a partir do período em que a construtora entregar-lhe-ia o imóvel, a fim de paralisar a incidência de juros de mora, correção monetária e reajustes indexados pelo INCC, bem como para a incorporadora abster-se de efetuar cobranças atinentes ao saldo devedor e inscrições negativas perante órgãos de proteção ao crédito, a exemplo, SPC e SERASA, até o deslinde da demanda judicial.
Quanto aos abalos psicológicos suportados, releva frisar que os transtornos decorrentes do atraso da entrega do imóvel também ensejam uma indenização à titulo de danos morais, ante a expectativa frustrada do recebimento do imóvel na data prometida que, em muitos casos, ultrapassa até um ano após a data expressamente estabelecida para a conclusão da obra, já com a inclusão da cláusula de tolerância imotivada de 180 (cento e oitenta) dias.
É cediço que a compra e venda de imóvel, "na planta", para fins de moradia ou investimento, reflete claramente uma relação de consumo entre o comprador (pessoa física) e a construtora. Portanto, o lapso temporal para pleitear-se aludida indenização de cunho moral se finda em cinco anos, a contar do primeiro dia em que o imóvel deviria ser entregue, conforme expressa disposição em contrato.
Vale ponderar, como exemplo, casos em que casais estipulam uma data para casar-se por ocasião da entrega do imóvel e, tendo suas expectativas frustradas, são obrigados a pagarem aluguéis, depósitos para guardarem móveis e, ainda, como se não bastasse todos os contratempos citados, se veem obrigados a residirem temporariamente com parentes ou amigos até que a construtora lhes entregue o imóvel em plenas condições de moradia, nos casos em que o saldo encontra-se no "vermelho" e suas finanças não permitem arcarem com aluguéis. Situações que claramente configuram, além de prejuízo material imprevisto, um abalo moral que ultrapassa o mero dissabor do cotidiano, apto a ensejar reparação pela Construtora inadimplente.
O comprador lesado, além de fazer jus às despesas pagas com aluguéis enquanto aguardava a entrega do imóvel (danos materiais emergentes), também tem o direito de reaver as parcelas dos possíveis locativos que deixou de auferir com o atraso da entrega do imóvel (lucros cessantes), não obstante se a compra do bem ocorreu para fins de moradia ou investimento, segundo entendimento pacífico do STJ. Ou seja, a destinação do imóvel adquirido "na planta" é prescindível para que o comprador lesado faça jus à indenização pelos lucros cessantes que deixou de perceber acaso aquele empreendimento tivesse sido entregue dentro do prazo contratualmente estabelecido. Brilhante entendimento perfilhado pela Jurisprudência majoritária, haja vista que, em verdade, o que irá se indenizar consiste na possibilidade fracassada do comprador/consumidor lançar mão de todos os atributos atinentes à propriedade.
Registre-se, por oportuno, que o promitente comprador não poderá ser obrigado a arcar com as despesas inerentes ao bem, até a entrega das chaves daquele imóvel. É dizer, até a entrega do apartamento e a consequente imissão na posse, o consumidor não poderá ser compelido a arcar com os débitos oriundos de IPTU, taxas de condomínio, contas de luz e demais despesas atreladas ao bem (obrigações propter rem)[3]. Assim, conclui-se que, até a entrega das chaves do apartamento adquirido "na planta" e a conseguinte expedição da carta de "habite-se", a Construtora responsabilizar-se-á por todas as despesas àquele empreendimento atreladas. Não havendo que se falar, portanto, na obrigação do consumidor suportar tais ônus, o que também é o entendimento pacificado pela Jurisprudência Pátria.
Do que se vê, inúmeros são os direitos que amparam o consumidor lesado pelas diversas práticas abusivas no bojo de um contrato de compromisso de compra e venda de imóvel residencial, sobretudo quando a aquisição do bem se dá ainda "na planta". Assim, o cidadão lesado pelo atraso na entrega do imóvel, manejando a ação judicial específica e com o auxilio de um advogado de sua confiança, poderá pleitear judicialmente, além do congelamento e isenção de cobranças de todo o saldo devedor a partir do período prometido para entrega do imóvel, reaver os locativos que deixou de perceber em razão do atraso na conclusão da obra, ou, ser restituído pelo montante gasto com aluguéis por estar impossibilitado de residir no imóvel, pleitear a condenação da multa prevista na cláusula penal em face da construtora, ou, em caso de previsão apenas em detrimento do consumidor, sua reversão em face da construtora; uma indenização à titulo de danos morais, em virtude dos transtornos ocasionados pela expectativa frustrada de receber o imóvel e, por fim, a restituição, em dobro, do montante pago à titulo de "taxa de corretagem".
Não seja leniente a tais abusos praticados pelas grandes incorporadoras. Busque seus direitos!
[1] Fonte: http://exame.abril.com.br/negocios/noticias/lucro-liquido-da-incorporadora-mrv-cresceu-184-no-2o-tri
[2] Índice Nacional de Custo da Construção.
[3] Obrigação propter rem consiste na obrigação que vincula à coisa e independe da vontade do titular.