Penhora de Direitos Sobre Imovel - II - Rodrigues de França Advogado
O Compromisso de Venda e Compra de Imóvel e a Penhora de Seus Direitos
O Compromisso de venda e compra do imóvel é um contrato. por força do qual um dos contratantes (denominado promitente ou compromitente vendedor) se obriga a transferir ao outro (denominado promitente ou compromissário comprador), o domínio de um imóvel,assim que ocorrer o pagamento do preço,na forma convencionada. É um contrato tipicamente sinalagmático,posto que,enquanto o promitente vendedor se obriga a vender,o compromissário se obriga a dele adquirir o imóvel. O contrato somente se revestirá de direito real (conforme artigo 1.225, VII, CC), com efeito erga omnes, quando registrado no Cartório de Registro de Imóveis ( artigo 167, inciso 9, da Lei 4.591/79.
Na visão, porém, da.Lei 4.59 1/64, identificação do responsável pelo pagamento das despesas de condomínio, não importa se o compromissário comprador liquidou o preço ajustado ou se contrato foi registrado. Nem importa se o compromisso é irrevogável ou prevê arrependimento. Assim, se o compromissário comprador é executado pro falta de pagamento das despesas de condomínio, afigura-se óbvio que a penhora recaia sobre os direitos de aquisição do imóvel compromissado. É, afinal, a dimensão do patrimônio, do devedor. Nesta hipótese, o que importa é o reconhecimento, pelo condomínio, do compromissário comprador como legitimo possuidor da unidade condominial e, via de conseqüência, identifica nele o responsável pelo pagamento dos encargos condominiais (artigo 1.337, CC).
Ainda assim, pretendeu um condomínio que a constrição incidisse sobre o domínio da unidade, cuja titularidade estava reservada ao compromitente vendedor. Demais disso, por não ser o devedor das despesas condominiais, sequer figurou no pólo passivo da ação de cobrança. A pretensão foi sustentada pela alegação de que, dado o caráter propter REM, a dívida não é gerada em função da pessoa que se utiliza a unidade, mas sim em razão da própria unidade, materialmente considerada. Aduza-se ainda que para efeito de publicidade e perfeito esclarecimento de terceiros interessados, a certidão imobiliária não acusa a existência do compromisso de venda e compra, já que não foi registrado. Alegou também que, para fins de praça, a avaliação judicial abrange a unidade física e não os direitos de aquisição. Este fato, segundo o condomínio-credor, dificultaria a venda judicial, uma vez que não despertaria interesse de arrematantes a aquisição de direitos de compra e não própria unidade condominial.
A questão foi recentemente enfrentada pela 29ª Câmara de Seção de Direitos Privado do Tribunal paulista (Al Nº 1.116.572-0/0), que rejeitou a tese do credor, ao fundamento de que em sendo os compromissários compradores equiparados ao condômino e, ainda que o contrato não tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis, "não há qualquer dúvida que os seus direitos possam, igualmente, ser penhorados, o que não retira a natureza propet rem da dívida". Ponderou ainda o desembargador S. Oscar Feltrin, seu relator, que a ação não foi assestada contra os títulos das unidades, mas sim "contra os compromissários compradores, portadores tão somente de um instrumento particular de compra e venda e, portanto detentores de direitos sobre a unidade condominial".
É certo que, para atapetar a praça mister se faz a avaliação dos bens penhorados (artigo 680, CPC). E, muito embora, a constrição tenha se restringido a direitos de aquisição, claro é que a avaliação há de objetivar a unidade física. Nem por isso, daí resulta dificuldade intransportável para a arrematação. Isto porque seu edital, necessariamente, deve conter todos os esclarecimentos, especialmente da falta de seu registro imobiliário. Se o preço do compromisso já se encontrar integralmente quitado, o valor da avaliação presidirá os lances. Se o preço tiver sido apenas parcialmente resgatado, o valor da avaliação corresponderá, proporcionalmente, ao montante parcial amortizado. O arrematante, em qualquer das hipóteses, ficará subrrogado nos direitos e nos deveres do devedor executado: frente ao compromitente vendedor, pelo cumprimento das obrigações inadimplidas e, perante o condomínio, pelo pagamento de todos os encargos condominiais (artigo 1.345, CC). Este raciocínio também se aplica aos casos de "cessionários ou promitentes cessionários", como indica o artigo 1.334,§ 2°, CC) e, ainda, aos casos de usufruto e de fideicomisso.
Anote-se, por fim, que a possibilidade de constrição de direitos aquisitivos de imóvel já foi apreciada em mais de uma oportunidade pelo Superior Tribunal de Justiça, que afirma, inclusive, a preponderância dos créditos do condomínio sobre os interesses do promitente vendedor e, também, do credor hipotecário. O ministro Luis Felipe Salomão, ao relatar o RESP n° 187.493- SP, acentuou que "sendo a ação principal uma demanda de cobrança de despesas condominiais (obrigação propter rem) não se pode afirmar que o interesse da promitente-vendedora seja predominante em relação ao do condomínio". E sempre privilegiando o direito de constrição do credor condominial, citou como precedentes o RESP. n°162.043/SP (relator ministro José Delgado), RESP.n° 195.335/SP ( relator ministro Barros Monteiro), RESP. n° 172.866/SP (relator ministro Carlos Alberto Menezes Direitos) entre outros mais. Nada mais a discutir.