Fatos Relevantes da Semana (Jul 21-27 2019) | Por Artur Losnak - Portal FII
Fatos Relevantes da Semana (Jul 21-27 2019) | Por Artur Losnak
(Jul, 21-27 2019)
Close Friends Danilo Bastos
Aprenda sobre fundos imobiliários, formas de analisá-los e de escolher os que se aderem melhor a seu perfil e possuem maior segurança e potencial de retorno.
No Close Friends, o conteúdo vai além. Você só terá liberdade se aprender a pensar sozinho, sem dependência de terceiros. Eu não te digo o que fazer, ensino como fazer.
Iremos comentar sobre os acontecimentos do mercado, eventos e insights. Tudo com uma abordagem educacional, funcionando como uma mentoria continua, para que você tenha mais clareza para tomar suas próprias decisões de investimento.
Garatia de Satisfação ou dinheiro 100% de volta (7 dias)
Devido à amortização dos CRIs, FII de CRI tem que estar continuamente procurando oportunidades.
FIIs citados: ALZR, GGRC
FIIs que possuo: ALZR, GGRC
Eu tenho cotas do ALZR e acredito que ele vai ser tornar algo como um GGRC: vários contratos atípicos e um fundo bastante pulverizado.
Estão atualmente com dois ativos no fundo e com o dinheiro da segunda emissão devem fazer novas compras em breve.
O ponto mais importante da conversa foi dizer que, mesmo com a queda de juros, ainda há oportunidade de fazer deals com cap rate de 9%.
Infelizmente o VISC foi pego pela queda de juros de teve de pagar mais caro por ativos que já tinha comprado 6 meses antes. Tendo de pagar um cap rate abaixo do prometido.
Vamos ver o cap rate que o ALZR praticará nas próximas aquisições.
Diligência prévia dos ativos já foi feita, agora é burocracia para ser resolvida. Fabio acredita que em 6 meses aloca tudo.
Às vezes o contrato demora para ser assinado por questões de cláusulas do contrato. O contrato atípico não é um contrato padrão, cada caso é um caso e precisa definir a responsabilidade do inquilino e do fundo.
A proposta do fundo é continuamente ter mais emissões e pulverizar bastante o número de ativos, já estão estudando ativos para uma próxima emissão.
Fabio não gosta de monoativo e entende que a indústria irá migrar para a direção dos FIIs multiportfolio (diversificação e liberdade para o gestor).
BCFF ganha processo contra Receita
BCFF ganhou 0.27 BRL/cota, 2 emissões e redução de vacância em SP.
FIIs citados: BCFF, FCFL, TRNT, VRTA, FEXC, OUCY,
FIIs que possuo: BCFF, FCFL, VRTA, FEXC, OUCY,
Fundo ganhou 12 processos nos anos de 2017 e 2018 contra a Receita Federal sobre a questão de pagar imposto de renda sobre ganho de capital em FIIs, o que seria equivalente a 0.27 BRL/cota. Ainda não saiu o parecer final.
Desde que começou a questionar a Receita Federal, o fundo já conseguiu recuperar 0.77 BRL/cota. Não comentaram sobre processos adicionais e quanto mais podem ganhar.
Até agora nada sobre os fundos da Hedge, comentei um pouco sobre isso aqui.
Já pagaram todas despesas previstas para benfeitorias no prédio, sem novidades sobre o aluguel
Fundo locou 7 andares para Bulls Holding Investments Company, substituindo Microsoft e Tishman.
A vacância atual do fundo irá de 20.7% para 11.7%
Sem novidades sobre os CRIs defaultados, alocou o caixa em crompromissadas do Banco Votorantim (85% CDI).
Compraram 3 CRIs em junho, sendo 2 que o fundo já tinha (Helbor – CDI + 1.7%, Tecnisa – 140% CDI). O terceiro foi CRI sênior da Ourinvest (IGP-M + 6.68%).
Foi aprovada a 9ª emissão, maiores comentários neste link
Aprovada segunda emissão de cotas do fundo (75 MM BRL). Lote adicional será de +20% (15 MM BRL).
Preço será 99.32 BRL/cota + 4.1% = 103.39 BRL/cota.
Credit Suisse com novo fundo…
3 ofertas, fundo dando desconto no aluguel no Itaim e outro justificando o preço alto que pagou na aquisição.
FIIs citados: HTMX, FEXC, HGFF, BMLC, RNGO, KFOF, RBVA, ONEF
FIIs que possuo: HTMX, FEXC, BMLC, RNGO, RBVA,
Convocou uma AGE no dia 12 de agosto para uma nova emissão de cotas. Irá captar 19 MM BRL (montante alvo e também o mínimo).
O preço será 137.62 + 3.85 de custo = 141.47 BRL/cota. Não definiram o fator de subscrição, acredito que deverá ser 0.12
A proposta é fazer aquisição de unidades hoteleiras na cidade de São Paulo.
Dia 26/jul foi o último dia com direito das cotas para poder exercer subscrição
Não conhece FIIs? Leia o livro do André Bacci.
Credit Suisse criou o seu FoF. Proposta é captar 150 MM BRL, preço da emissão será 100 + 3 de custo = 103 BRL/cota.
Lote adicional será de 20% (30 MM BRL) e o mínimo será de 50 MM BRL.
Taxa de administração será 0.8% e performance será 20% sobre o IFIX.
A composição do fundo será de no mínimo 67% em FIIs
O material publicitário se encontra aqui.
Eu gosto da proposta do MGFF e do RBRF: investir em FIIs, mas também em CRIs e outros. Mínimo de 67% em FIIs parece alto para mim.
Assinou novo contrato com Exxon, cobrindo 899 m2. Vacância cai de 26% para 12% no Rio de Janeiro e vai para 10% no consolidado do fundo.
Tenho fundo e gosto dele. FG/A fez um bom trabalho na redução da vacância neste fundo.
Vacância atingiu 19% e temos 33% dos contratos com revisional em 2019 (risco de cair preço nos contratos atuais). Não consegui enxergar expectativa de uma melhora para os próximos meses.
Eu tenho ele, faz tempo que não aloco nele.
Convocação de AGE para definir o preço da segunda emissão de cotas. Querem captar 1.9 milhão de cotas (lote adicional +20%), lote mínimo de 9 mil cotas.
Levando em cota que há 1.3 milhão de cotas, querem mais que dobrar o fundo.
Fundo justificou o cap rate baixo de aquisição (6.8%) no imóvel na Paulista com Pamplona por levar na conta apenas o aluguel mínimo.
Comentou que haverá aluguel variável também (mas não falou o valor estimado dele).
Revisional do Banco do Brasil foi para baixo, será que estava um preço fora da realidade do Itaim?
Entrevista com Vinci Partners
Arthur Vieira de Moraes entrevistou Ilan Nigri e Leandro Bousquet.
Segue um resumo abaixo.
Falaram que a governança em FIIs é superior, principalmente pela peridiocidade da prestação de contas.
Eu discordo parcialmente, pois a indústria está ainda engatinhando. Estamos evoluindo bastante na questão da transparência mas ainda há espaço para melhorar bastante.
Dívida em FIIs
Alguns fundos estão tomando isso como prática usual, inclusive fundos da Vinci.
Reiteraram que é uma porcentagem pequena do patrimônio. A proposta é fazer aquisições de bons ativos a preços bons. Como não tem todo o dinheiro para comprar o ativo, tomam dívida.
A taxa da dívida é IPCA + 7.5%, enquanto aquisições estão saindo a IPCA + 9-10%. Sim, a dívida está fazendo sentido.