Smart Contracts: Mercado Imobiliário e Tecnologia
Você já ouviu falar no termo Smart Contracts, também conhecido no Brasil como Contratos Inteligentes? Os Smart Contracts surgiram a partir do desenvolvimento do protocolo de confiança denominado Blockchain e pretendem dominar o Mercado Imobiliário, lançando mão da necessidade de cartórios e advogados.
O Blockchain é uma tecnologia de distribuição de informações relativas à validação de transações financeiras eletrônicas realizadas a partir de uma cadeia de blocos interligados em servidores distintos. Estes blocos estão conectados por redes digitais criptografadas em uma plataforma online e transportam dados seguros que são capazes de validar, certificar e assegurar várias modalidades de negociações contratuais de investimentos, tal como é o caso das moedas eletrônicas "Bitcoins".
Um dos principais objetivos do Blockchain é difundir de forma segura uma mesma informação, disponibilizando-a e distribuindo-a em diversos blocos para que haja a descentralização de seu conteúdo.
Pois bem, a tecnologia Blockchain foi se desenvolvendo a partir dos Bitcoins, e então surgiu a necessidade da criação dos Smart Contracts, que são contratos eletrônicos desenvolvidos com o objetivo de assegurar a credibilidade e a viabilidade das operações de investimentos oriundas do Blockchain.
Um Smart Contract é constituído por um código digital exequível, capaz de traçar sozinho suas próprias especificações, pretensões, direitos e deveres dentro de uma relação contratual, utilizando a descentralização de informações por meio de blocos, tal como o Blockchain utiliza para como os Bitcoins. O objetivo dos Smart Contracts é conduzir a relação contratual entre as partes que transacionam utilizando protocolos de segurança.
Smart Contract viabiliza toda a negociação online, utilizando protocolos de segurança nas relações contratuais para abolir a burocracia e a possibilidade de fraudes, possibilitando até mesmo a contratação segura entre pessoas que nunca se viram. Certo é que os Smart Contracts estão ganhando destaque no mercado financeiro moderno pela segurança, agilidade e desburocratização nas relações contratuais, todavia, quero chamar a atenção para a possibilidade de utilização desta modalidade contratual para negociações relativas a bens imóveis. A tecnologia trazida pelos Smart Contracts pretende revolucionar o Mercado Imobiliário no Brasil, permitindo até mesmo que as pessoas abram mão da necessidade de uma orientação jurídica para transações imobiliárias.
A título de exemplo, temos a Propy uma empresa do Vale do Silício que vem revolucionando a compra de imóveis mediante a implantação de Smart Contracts no Blockchain. Na Propy, as negociações são feitas online, dispensando a necessidade da contratação de um advogado para orientar e conduzir a transação. Neste processo virtual, compradores encontram o imóvel que procuram, vendedores encontram o melhor comprador e a empresa se encarrega de providenciar a documentação online.
Mas isso te parece seguro? Uma plataforma de transação online para concluir rapidamente a compra e venda de um bem imóvel por meio de Smart Contracts? Lembre-se que estamos falando de uma relação contratual na terra do "jeitinho Brasileiro" e que a aquisição de um bem imóvel é repleta de detalhes que precisam ser observados com cautela, visto que as transações imobiliárias relativas a bens imóveis ultrapassam a simplicidade de um acordo de vontades. Ademais, este tipo de negociação envolve não só a compra e venda do bem em si, mas também a transferência de direitos reais de propriedade, que pode ser bem mais complexa do que se imagina.
Para revolucionar o mercado imobiliário os Smart Contracts prometem redução de custos, maior segurança e celeridade nas relações contratuais. As informações constantes dos Smart Contracts são públicas e compartilhadas em computadores pessoais que armazenam dados criptografados, que podem ser verificados por seus integrantes a qualquer momento.
Tratam-se de relações contratuais realizadas a partir de um código de computador e para isso contam como uma plataforma online específica que possibilita a execução das transações. A promessa de redução de custos começa com a ideia de descentralização de informações, ou seja, ao optar pelo uso dos Smart Contracts, o indivíduo economizaria gastos com cartórios, advogados e judiciário. Então vejamos:
Para a hipótese de aquisição de um imóvel, como ficaria a cadeia dominial? Todo imóvel possui uma cadeia dominial, ou seja, uma relação registral de transmissão do bem desde o primeiro até o atual proprietário, e suas respectivas alterações existentes ao longo dos anos, que de alguma forma exerceram influência sobre o imóvel. É essa concentração de informações que os Smart Contracts pretendem desconstruir pois querem se ver livres de Cartórios. O que esta galerinha da tecnologia não sabe é que a cadeia dominial é quem traz segurança jurídica para uma transmissão imobiliária, pois ela assegura que o imóvel de "A" passou a ser de propriedade de "B". Impossível descentralizar as informações contidas na Cadeia Dominial firmada por um sistema Registral de Imóveis, pois jogar estas informações em uma rede virtual poderia fazer com que os dados se perdessem facilmente, por não haver responsáveis por manter a continuidade dos atos e isso se traduz em insegurança.
E se o imóvel que estiver sendo transacionado puder vir a ser objeto de execução? Você sabia que uma das coisas mais importantes a serem verificadas antes de adquirir um imóvel é a possibilidade dele vir a ser objeto de execução? Uma pessoa leiga pode adquirir um imóvel sem saber que o vendedor possui dívidas em juízo e que aquela venda pode vir a ser denunciada como fraude contra credores. Um Smart Contract não tem acesso direto ao banco de dados do Judiciário, ou seja, essa conectividade ainda não é possível e portanto, transacionar um imóvel sem verificar estas condições não transmite segurança. Sob a perspectiva de um advogado imobiliário, este e todos os possíveis vícios ou fraudes dentro de uma relação contratual podem ser identificados com segurança, evitando-se assim uma série de problemas futuros.
Celeridade? Ao se empenhar para que os processos fluam com celeridade, os Smart Contracts diminuem o poder de negociação das partes afirmando serem cada vez mais automatizados. Isso não é interessante para o mercado imobiliário, visto que quando se trata de uma transação de bem imóvel todas as minúcias devem ser discutidas com atenção, com o objetivo de evitar contratempos futuros.
O fato é que, com a evolução da tecnologia muito tem se falado em mudanças que possam trazer maior agilidade, mais segurança e menores custos para a sociedade, porém, existe questões que necessitam de racionalidade humana qualificada e as relações contratuais envolvendo bens imóveis são assim. Os contratos imobiliários, sejam eles de transmissão ou locação, possuem minúcias que se não forem previamente identificadas podem trazer grandes problemas no futuro. O desejo é que os Smart Contracts possam se desenvolver para trazer qualidade junto às negociações, mas ainda estão longe alcançar uma evolução capaz de substituir a necessidade de advogados para conduzir uma negociação contratual com segurança jurídica. Lembre-se que um contrato instruído por um advogado é bem mais eficiente e pode evitar grandes prejuízos no futuro, bem diferente de um Smart Contract, que por mais célere que seja, pode concluir uma negociação deixando de observar dezenas de fatores que colocam em risco toda a transação.