No passado dia 14 de junho de 2017, a lei 43/2017 veio introduzir alterações ao regime do arrendamento urbano, nomeadamente ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, ao regime jurídico das obras em prédios arrendados e ao próprio Código Civil, na secção de arrendamento de prédios urbanos. Estas alterações tiveram como objetivo alargar a proteção do inquilino, tradicionalmente entendido como sendo a parte mais fraca neste tipo de contratos. Frequentemente entende-se que o inquilino se encontra numa posição mais desfavorecida na relação contratual, pelo que necessita que a lei lhe confira uma maior proteção, com o objetivo de se evitar abusos por parte da outra parte, o senhorio.
Com as significativas alterações introduzidas pela lei 31/2012 de 14 de agosto, o regime do arrendamento urbano viu a sua dinâmica alterada. Através destas novas regras, o legislador pretendeu dinamizar o mercado do arrendamento urbano, conferindo uma maior liberdade às partes na estipulação das normas que regem este tipo de contratos. Pretendeu-se uma simplificação deste regime, de forma a que este se tornasse uma opção competitiva, possibilitando a transição dos contratos celebrados antes da entrada em vigor do NRAU para o novo regime, introduzindo assim a faculdade de converter contratos celebrados por tempo indeterminado em contratos a vigorar por um prazo certo, que na falta de estipulação pelo senhorio ou de acordo entre as partes, a lei define que será pelo prazo de cinco anos1. Paralelamente foi criado o Balcão Nacional do Arrendamento, almejando tornar muito mais fácil o processo de despejo que anteriormente era moroso e complexo. Ora, estas inovações apresentaram-se benéficas para o senhorio, através delas o legislador pretendeu tornar o arrendamento mais atrativo para estes e consequentemente incentivar os proprietários a arrendarem os seus imóveis em vez de optarem pela venda dos mesmos ou mesmo pelo seu abandono.
Na reformulação agora introduzida pela já mencionada lei 43/2017, verificamos um retrocesso no caminho antes traçado, pois, como referimos, voltamos a ter a preocupação social no centro das atenções do legislador, assistindo-se a um aumento da proteção dada ao arrendatário e, em contrapartida, desconsiderando a posição do senhorio. Mas analisemos mais detalhadamente a lei 43/2017:
Alterações ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) - Lei n.º 6/2006:
- O contrato passa a ficar submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de 8 anos (5 anos na redação anterior) a contar da receção da comunicação do senhorio a invocar a sua pretensão, caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC (rendimento anual bruto corrigido) do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA (retribuição mínima nacional anual) - artigo 35º;
- No período de 8 anos acima referido, a renda pode ser atualizada, com limitações em função de 5 escalões de rendimentos (anteriormente 3), designadamente: (i) máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário;(ii) no caso desse rendimento ser inferior a 1.500€/mês, máximo de 17% do RABC; (iii) máximo de 15% do RABC do agregado familiar do arrendatário para rendimentos inferiores a 1.000€/mês; (iv) máximo de 13% para rendimentos inferiores a 750€/mês; (v) máximo de 10% para rendimentos inferiores a 500€/mês. Mantém-se o limite absoluto de 1/15 do valor de avaliação nos termos do CIMI, do imóvel locado - artigo 35º;
- Nos casos em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, e invocar e comprovar que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o valor da renda mantém-se por um período de 10 anos (5 anos na redação anterior) - artigo 36º;
- Quando se trate de um contrato de arrendamento para fim não habitacional e o arrendatário invoque e comprove que se encontra numa das situações enumeradas no n.º 4 do artigo 51.º, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de 10 anos (5 anos na redação anterior) a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário - artigo 54º;
- Foi aditado o artigo 57.º-A, que regula a transmissão por morte no realojamento para habitação por obras ou demolição: O arrendamento não caduca por morte do primitivo arrendatário, aplicando-se-lhe o regime previsto no artigo 57.º (regras gerais de transmissão por morte no arrendamento habitacional).
Alterações ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados - Decreto-lei 157/2006:
- As obras de remodelação ou restauro profundos passam a ser assim definidas:
(i) Obras de reconstrução previstas na alínea c) do artigo 2.º do regime jurídico da urbanização e edificação (DL n.º 555/99 de 16/12); (ii) Obras de alteração ou ampliação definidas nas alíneas d) e e) do mesmo artigo, de que resulte um nível bom ou superior no estado de conservação do locado segundo a tabela referida no n.º 3 do artigo 6º da Portaria n.º 1192-B/2006 de 3/11 e cujo custo corresponda a, pelo menos, 25% do seu VPT incluindo IVA - artigo 4º;
- Sempre que seja necessário a desocupação do locado para a realização de obras de remodelação ou de restauro profundos, o senhorio fica obrigado ao pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado (anteriormente era apenas de 1 ano e sem limite mínimo), ou a garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos. Caso não haja acordo no prazo de 60 dias após a comunicação da intenção do senhorio, haverá lugar à indemnização acima referida. A desocupação tem agora um prazo de 60 dias (antes 15 dias) após receção da confirmação da denúncia do contrato, tendo a indemnização devida de ser paga em 50% após essa confirmação e o restante com a entrega do locado - artigo 6.º e 8º;
- Foi aditado o artigo 9.º-A, onde se prevê o direito de preferência em caso de novo arrendamento: O arrendatário no contrato objeto de denúncia nos termos acima elencados (remodelação, restauro ou demolição), tem direito a exercer direito de preferência no âmbito de novo arrendamento celebrado pelo senhorio.
Alterações ao Código Civil - Decreto-Lei n.º 47 344:
- Passa de 2 para 3 meses, o período de falta de pagamento da renda por parte do arrendatário, necessário para o senhorio poder resolver o contrato de arrendamento - artigo 1083º;
- Considera-se que o contrato de arrendamento fica celebrado por prazo certo pelo período de 5 anos (2 anos na redação anterior) caso ambas as partes não façam qualquer menção ao prazo - artigo 1094º.
1 A este propósito ver as alterações introduzidas pela lei 31/2012 de 14 de agosto aos artigos 30º e ss e artigos 50º e ss da Lei 6/2006 de 27 de fevereiro.