Expresso | É uma casa portuguesa, com riqueza
É uma casa portuguesa, com riqueza
06.08.2017 às 11h00
Portugal está a entrar na alta-roda do imobiliário de luxo, atraindo figuras mediáticas de todo o mundo à procura de um refúgio dourado. A preços de saldo, mas que não são para todos
O palacete do século XIX, localizado em São Félix da Marinha, em Vila Nova de Gaia, faz parte da carteira da Luximo's Christie's. Implantado num terreno com 15.000 m2, a área de construção ultrapassa os 1600 m2 (€ 5.950.000)
Procura moradia de oito quartos, em zona tranquila, a poucos passos da praia? Com piscina, interior e exterior, lugar para três carros? Temos. Prefere um apartamento no centro de Lisboa? Que tal o último andar de um prédio sem comércio no rés do chão, cozinha equipada e vista para o rio? Vista sobre meia Lisboa, ginásio e spa? Claro que existe. Um palácio? Daqueles com mais quartos do que os que consegue contar, varandas e mais varandas, árvores de fruto, lagos e ancoradouro privado? Mas é óbvio que sim. Quando se trata de ter casas à venda, há um pouco de tudo e cada vez mais. Quanto mais caras melhor. Desde que haja também dinheiro para as pagar.
O mercado imobiliário vive um momento único em Portugal: todos os dias são vendidas cerca de 390 casas, das quais 20 são consideradas de luxo (com valores acima dos 400 mil). Aos portugueses, que voltaram às compras depois da reabertura do crédito bancário, junta-se uma lista cada vez maior de estrangeiros vindos literalmente dos quatro cantos do mundo. Aqui parecem encontrar um refúgio perfeito que alia os atributos de sempre, como a hospitalidade, clima ameno e gastronomia, a novos trunfos de atratividade, como a relação qualidade-preço dos imóveis, a segurança e as benesses fiscais.
Uma fórmula aparentemente perfeita que está a colocar o país num patamar superior na rota do imobiliário além-fronteiras quer da parte de quem investe, como é o caso de Sandra Ortega, a herdeira da Zara (grupo Inditex) com projetos turísticos em Troia, ou do multimilionário francês Claude Berda, com empreendimentos a nascer de norte a sul do país, quer da parte do comprador final, atraindo celebridades como a mediática Madonna ou o ex-futebolista Eric Cantona. O Expresso olhou com atenção para o segmento de luxo e nas últimas semanas fez a lista das propriedades mais valiosas no mercado. O que não vai encontrar aqui é o lote mais restrito de propriedades, algumas de valor próximo dos 30 milhões, mas que estão apenas ao acesso de uma pequena lista de potenciais, e ricos, compradores.
"Estamos a viver uma era dourada do imobiliário em Portugal e esta é uma onda inigualável que iremos surfar durante os próximos tempos. Já não são apenas os chineses, os ingleses e os franceses que nos procuram. Estamos a fechar contratos com clientes de 43 nacionalidades diferentes, com brasileiros, belgas, suíços, sul-africanos, turcos...", diz Patrícia Barão, responsável pelo departamento residencial na consultora JLL.
A procura é tal que muitos fazem já parte de listas de espera para a revenda de apartamentos em empreendimentos de luxo, localizados em zonas como o Chiado ou a Avenida da Liberdade, que se encontram agora na fase final de construção mas que se venderam num 'ápice' ainda em planta há menos de dois anos. Para este tipo de procura, adianta ainda a responsável, consegue-se facilmente um potencial de valorização na ordem dos 15%. Uma rentabilidade sem par quando comparada com os produtos financeiros.
No relatório "Market Pulse" divulgado recentemente, a consultora analisou 12 zonas da região da Grande Lisboa (até Cascais) e concluiu que a oferta de nova habitação que tem surgido destina-se sobretudo aos segmentos médio/alto e alto do mercado, com preços a partir dos €3000/m2 (na Colina de Santana).
É o imóvel mais caro do catálogo da Sotheby's, esta moradia mesmo em frente ao mar, numa zona tranquila de Albufeira. O Triângulo Dourado, no Algarve, é uma das zonas mais caras de Portugal (€12.500.000)
Das 12 zonas analisadas, a mais cara no centro de Lisboa é a do Chiado, onde a procura é predominantemente internacional e os preços variam entre os 6500 e os €9000/m2. A Avenida da Liberdade surge na segunda posição, com valores entre os 5000 e os €9000/m2, e o Príncipe Real na terceira, com valores entre os €4750-7500. Mas é fora de Lisboa que o metro quadrado atinge o valor mais elevado: em Cascais, em novos empreendimentos, o metro quadrado em venda pode chegar aos €12.000.
Esta "dinâmica inigualável" do mercado começou há pouco mais de três anos, quando vários fatores se complementaram: a promoção massiva de Portugal como destino turístico, a aprovação de uma lei do arrendamento mais flexível que permitiu desbloquear imóveis há muito reféns de rendas congeladas, medidas fiscais de incentivo à reabilitação e a divulgação de programas tão populares como os vistos gold (que confere o livre acesso ao Espaço Schengen aos estrangeiros não comunitários que adquirirem um imóvel acima do meio milhão de euros) ou o Estatuto do Residente Não Habitual (que concede benesses fiscais a quem aqui resida por um período mínimo de 183 dias).
A JLL sublinha no seu relatório que a procura no mercado imobiliário, desde 2013, passou a ser marcada por novos perfis de compradores que estão a transformar as zonas mais centrais e com maior fluxo turístico da cidade, como a Avenida da Liberdade, Baixa e Chiado. "Destinos onde até há alguns anos era difícil adquirir casa com condições de qualidade, conforto e comodidade dos dias de hoje, estas áreas são as que concentram maior procura e também os preços mais elevados da cidade, uma tendência que alinha Lisboa com as grandes capitais europeias, onde o centro exibe maior valorização", sublinha-se no estudo.
Este contexto tem igualmente contribuído para posicionar a capital portuguesa como um dos destinos da Europa mais atrativos para a compra de casa por estrangeiros, já que os valores praticados nas zonas prime estão ainda muito abaixo dos preços observados em Londres, Paris, Madrid ou Atenas.
Atento a este imenso potencial, Claude Berda, um dos homens mais ricos de França e considerado um dos grandes investidores imobiliários da Suíça, país onde viveu durante mais de uma década e onde acumulou uma vasta carteira de contactos, vai investir €500 milhões em 12 imóveis para reabilitar e para construir de raiz em diversos pontos do país entre Lisboa, Algarve e Comporta.
O milionário, que em Portugal é representado por José Cardoso Botelho, criou a empresa Vanguard Properties e está a avançar para o residencial de luxo mais procurado por estrangeiros. Já a entrar na fase da promoção, o milionário adquiriu os primeiros imóveis em 2015, ativos a bom preço e que faziam parte das carteira da Estamo, empresa do grupo Parpública, que gere o património imobiliário do Estado, e ao problemático Banif.
É o caso do edifício da Rua Castilho onde em tempos funcionaram os serviços administrativos do Ministério da Agricultura, comprado à Estamo por €12,5 milhões. Já nas aquisições feitas ao Banif incluem-se um prédio localizado nas Amoreiras, paredes-meias com o Hotel D. Pedro (adquirido por €12 milhões), o palacete da Rua do Quelhas, na Lapa, onde durante anos esteve instalado o Museu da Rádio e um empreendimento turístico White Shell, em Porches, no Algarve, a 400 metros da praia, que ficou com a construção interrompida em 2012 e cujas obras já foram retomadas.
A Villa Garcia, no Restelo, é um bom exemplo do regresso dos clientes nacionais ao luxo. De 27 casas com valores entre os €315 mil e €1,6 milhões à venda na JLL há menos de um ano, já só restam três. Todas compradas por portugueses (€1.600.000)
O único já em comercialização efetiva é o White Shell, que no espaço de pouco mais de uma semana vendeu 11 das 55 casas do empreendimento (com tipologias a partir do T1 e valores entre os 285 mil e os €685 mil).
Já o edifício da Rua Castilho, com vista para a mancha verde do Parque Eduardo VII, em Lisboa, e arranque da construção previsto para setembro, está a suscitar também muito interesse junto dos canais estabelecidos em França e na Suíça através das empresas de Claude Berda, mesmo antes do arranque oficial da comercialização.
"Temos até uma lista de espera para o triplex que junta os últimos três pisos (12º, 13º e 14º). Temos cinco ofertas de momento: um brasileiro, um suíço, americano, um indiano e um turco", diz Cardoso Botelho, o diretor executivo da Vanguard. O valor do disputado triplex, com piscina e terraço na cobertura, é de €9 milhões.
Um projeto que foi feito à medida para o mercado brasileiro. "Desistimos de instalar uma loja no piso térreo, porque os brasileiros não gostam de adquirir casas em prédios com estabelecimentos comerciais. Optámos antes por um spa e uma piscina coberta para os residentes no rés do chão."
A cinco minutos da Castilho, no número 266 da Avenida da Liberdade, o antigo edifício onde durante sete décadas funcionou a redação do "Diário de Notícias", está também no radar dos investidores. Considerado um dos imóveis mais icónicos da capital não só pela sua ligação ao mundo do jornalismo mas também pelo Prémio Valmor que distinguiu o projeto do arquiteto Porfírio Pardal Monteiro e os valiosos painéis de Almada Negreiros no seu interior, o edifício foi comprado pelo fundo americano Perella Weinberg Partners.
Despojado que está o imóvel (a redação do "DN" passou para as Torres de Lisboa), define-se agora ao pormenor o projeto que implicou um investimento de €45 milhões (20 milhões na aquisição e o restante na obra) e que terá 32 apartamentos de luxo, uma das maiores lojas da Avenida da Liberdade, no piso térreo, e um apartamento a ocupar todo o último piso deste edifício classificado.
Os valores de comercialização ainda não foram divulgados mas, dada a carga histórica e a classificação do imóvel, calcula-se que deverão 'mexer' também com o ranking de preços praticados na capital.
O multimilionário francês Claude Berda está a reabilitar o antigo edifício do Ministério da Agricultura, na Rua Castilho, em Lisboa. Para a compra do triplex, que ocupa os últimos três pisos do prédio, existe uma lista de candidatos (€9.000.000)
Portugueses também investem
Mas não são apenas os estrangeiros a investir no luxo. Os portugueses regressaram às compras, comprando para primeira e segunda habitação ou ainda em planta, para rentabilizar.
Beatriz Rubio, CEO da Remax que integra a Remax Collection, a marca de luxo que mais vende em Portugal, confirma essa tendência. Os clientes nacionais com capacidade financeira evitam os produtos financeiros nas suas aplicações, um sentimento agravado pelos sucessivos escândalos da banca nacional que engrossou o número de lesados.
"No caso do nosso segmento de luxo, a maioria dos clientes são nacionais e representam atualmente 53,1% do total de transações. Só nos primeiros três meses deste ano, a Remax concretizou cerca de 9400 transações de imóveis, das quais 481 eram casas de luxo, um segmento que aumentou 48%, face ao período homólogo", sublinha a CEO da Remax Portugal.
Um segmento que no ano passado valeu cerca de 6% do total (120 mil) de casas transacionadas em todo o país. Um levantamento da Sotheby's Portugal, empresa especializada neste segmento, a partir de dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), dá conta que em 2016 foram vendidas a nível nacional "7489 propriedades de luxo e alto luxo (a partir dos €400 mil)", uma média de 20 por dia.
O preço médio de venda de uma propriedade de luxo neste mercado situa-se nos €620 mil. Na Sotheby's, onde os estrangeiros pesam 60% da carteira, o valor ronda os 800 mil. Mas nos catálogos da multinacional do luxo são diversos os imóveis à venda por largos milhões, onde se incluem grandes mansões no Triângulo Dourado algarvio (Quinta do Lago, Vale do Lobo e Vilamoura), palacetes e solares luxuosos ou herdades de generosas dimensões no Douro.
"Portugal tem uma riqueza histórica, patrimonial e cultural como poucos países na Europa. E o nosso imobiliário reflete isso. Algo que os clientes estrangeiros apreciam e sabem valorizar muito bem", realça Miguel Poisson, recém-nomeado CEO da Sotheby's.
Em paralelo, reforça, "o país tem conseguido transmitir uma imagem de modernidade, com ótimas infraestruturas, boas escolas e hospitais e uma excelente qualidade de vida. Num mundo que é cada vez mais global, isto tem também pesado para atrair não só seniores mas pessoas mais jovens, ainda no ativo, numa faixa entre os 35 e os 55 anos".
E a realidade é que o mercado nunca antes demonstrou tanta versatilidade: jovens ou seniores, cosmopolitas ou apaixonados pela vida serena dos resorts, o que não falta é oferta de produto à medida da carteira de cada um.
É uma das casas mais emblemáticas de Sintra, um dos projetos mais conhecidos do arquiteto Raul Lino e o imóvel mais valioso da Remax Collection. Tem 15 assoalhadas, jardim e um lago. Foi usada nos últimos anos para a realização de eventos (€10.000.000)
Ingleses compram as casas mais caras
No ambiente muito exclusivo dos resorts e do turismo residencial, os britânicos continuam a liderar, batendo outras nacionalidades tão em voga atualmente em Portugal como os brasileiros e os franceses.
Segundo um estudo elaborado pela Confidencial Imobiliário (Ci), empresa especializada em dados do sector, são os ingleses e os irlandeses quem mais gasta na compra de casa em Portugal, recaindo a sua preferência no Algarve. Em média, conclui o estudo realizado a pedido da Associação Portuguesa de Resorts, estas nacionalidades gastam em média €1,78 milhões na sua moradia.
Os concelhos de Albufeira e Loulé (onde se incluem empreendimentos como Quinta do Lago, Vale do Lobo ou Pine Cliffs) concentram a maior oferta, com 64% das transações realizadas entre 2015 e o primeiro semestre de 2016 (numa base de dados da Ci a partir de uma amostra de 2096 imóveis). "Dos 34 mil alojamentos que integram o parque das habitações turísticas em Portugal, 77% estão situados no Algarve, a maioria nestes concelhos", refere-se no relatório.
O mercado chinês é o segundo mais ativo entre os estrangeiros que apostam no turismo residencial, com 10% das vendas, mas com um valor médio de investimento bastante abaixo do dos ingleses — €779 mil. "Os países do Norte da Europa merecem igualmente destaque — com especial relevo para a França —, com uma quota agregada de 13% nas vendas e um investimento médio de €1,40 milhões".
Quando a análise é mais abrangente, envolvendo todo o tipo de imóveis de luxo e não luxo, o peso das nacionalidades difere. Em 2016, recorde-se, o investimento estrangeiro representou cerca de 23% de um total de 128 mil transações efetuadas.
Números da APEMIP (Associação de Profissionais e Empresas de Mediação em Portugal) mostram que os franceses são quem mais compra (absorvendo 25% das transações dos estrangeiros), seguindo-se os ingleses, com 19%, e os brasileiros, com 10%.
Muitos destes estrangeiros, mesmo os que se integram no segmento do luxo, diz Ricardo Costa, CEO da Luximo's Christie's, recorrem também ao financiamento bancário, inclusive junto dos bancos portugueses, que estão atentos a estes novos clientes. O responsável dá o exemplo dos brasileiros, "que mesmo possuindo dinheiro preferem não desmobilizar todo o capital, porque está aplicado com taxas de rentabilidade interessantes". Desta forma, diz, "mantêm a sua ligação ao Brasil".
Para os nacionais que investem no imobiliário de luxo e que seguem a mesma via de financiamento, Luís Lima, presidente da APEMIP, dá um conselho: "Neste momento não há bolha imobiliária em Portugal, mas em certas zonas o imobiliário de luxo está a atingir preços demasiado elevados e isso pode constituir um risco. Investir em imobiliário tal como em outros produtos de investimento também pressupõe um risco baixo, moderado e alto. E é isso que as pessoas devem pesar bem quando fazem as suas aquisições."
Para controlar os preços altos praticados em zonas centrais de Lisboa e do Porto é preciso reforçar a oferta dentro das cidades acompanhando as atuais tendências de compra, defende. "Havendo stock de casas, começam a surgir valores mais acessíveis. Se as câmaras municipais acabarem com os benefícios fiscais nos centros históricos para reabilitação e se atribuírem esses benefícios em zonas fora do centro histórico mas dentro da cidade e servidas de bons acessos, tudo passará a ser diferente."
Mas, para já, a tendência é de subida de preços. Dados divulgados esta semana pelo Confidencial Imobiliário dão conta que, no 1º trimestre deste ano, o preço das casas em Portugal subiu generalizadamente 6,2% face ao mesmo período do ano passado.
"Estes dados mostram que a generalização geográfica da tendência de subida de preços das casas, apesar de ser expectável, só recentemente se confirmou. Até agora, o mercado apresentava um comportamento assimétrico dos centros históricos de Lisboa e Porto e do Algarve, impulsionados pela procura internacional e turismo, face às restantes localizações dominadas pela procura residencial tradicional. No decurso de 2016, esta realidade começou a mudar, sobretudo devido à retoma do crédito hipotecário, que só em março deste ano atingiu os €720 milhões de novos empréstimos concedidos, ou seja, cinco vezes mais do que em fevereiro de 2013. O crescimento de construção nova também está a impulsionar esta valorização mais generalizada", comenta Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário.
Lisboa e Cascais destacam-se, neste estudo, com valorizações de 24,3% e 18,3%, mas também Oeiras, com uma subida na ordem dos 14%. No Algarve, foram os concelhos de Lagoa, Loulé e Faro os que mais se evidenciaram, com recuperações homólogas entre os 15% e 27% no 1º trimestre de 2017. Em contraste, no Grande Porto, apenas o concelho do Porto registou um aumento dos preços, subindo 3,3% face ao período homólogo.