Direito à redução do preço
Compra e venda de prédio com área inferior à anunciada
O Tribunal da Relação de Guimarães (TRG) decidiu que sendo vendido um prédio com uma área inferior, em mais de um vigésimo, à que foi publicitada e paga, tem o comprador direito à redução do preço, sem ter de provar a essencialidade desse erro para a concretização do negócio.
Em julho de 2016, um casal comprou a um banco, pelo preço de 190.500 euros, um prédio composto por moradia e logradouro publicitado e registado como tendo 9.500 m2. Mais tarde, o casal constatou que afinal o prédio apenas tinha 4.506 m2, tendo recorrido a tribunal exigindo uma redução do preço face a essa diferença de áreas. Fê-lo alegando que se tivesse conhecido antes a área real do prédio nunca teria aceite adquiri-lo por preço superior a 140.000 euros.
O banco, que tinha adquirido o imóvel em processo de execução, contestou alegando que o casal tinha tido a oportunidade de visitar o imóvel e que desconhecia a existência de qualquer divergência de áreas.
O tribunal julgou a ação procedente, confirmando que o prédio tinha apenas 4.506 m2 e declarando que o casal tinha direito à redução do preço correspondente ao valor da desvalorização do prédio, no montante que viesse a ser liquidado. Inconformado com essa decisão, o banco recorreu para o TRG.
O TRG julgou totalmente improcedente o recurso ao decidir que sendo vendido um prédio com uma área inferior, em mais de um vigésimo, à que foi publicitada e paga, tem o comprador direito à redução do preço, sem ter de provar a essencialidade desse erro para a concretização do negócio.
Diz a lei, a propósito da venda de coisa defeituosa, que quando a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, o comprador tem direito à anulação do contrato, à redução do preço, a indemnização pelo interesse contratual negativo, à reparação ou substituição da coisa e, segundo alguns, ainda a indemnização pelo interesse contratual positivo.
Contudo, esses diversos meios jurídicos facultados ao comprador em caso de defeito da coisa vendida não podem ser exercidos em alternativa. Existe uma espécie de sequência lógica, estando, em primeiro lugar, o vendedor adstrito a eliminar o defeito da coisa e, não sendo possível ou apresentando-se como demasiado onerosa a eliminação do defeito, a substituir a coisa vendida. Frustrando-se estas pretensões, é que o comprador poderá exigir a redução do preço ou, se tal não for satisfatório, pedir a resolução do contrato. A indemnização cumula-se com qualquer das pretensões com vista a cobrir os danos não ressarcíveis por estes meios.
Com respeito à redução do preço, se as circunstâncias mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior, apenas lhe caberá o direito à redução do preço, em harmonia com a desvalorização resultante dos vícios ou falta de qualidade, além da indemnização que no caso competir.
Para o efeito exige-se que o comprador tenha agido em erro sobre a coisa vendida, isto é, ignorando o seu defeito, ou por dolo provocado pelo vendedor, e que, mesmo conhecendo o defeito da coisa adquirida, a tivesse adquirido, embora a preço inferior. Por outro lado, não se exige a essencialidade desse erro, nem mesmo que ele fosse do conhecimento do vendedor. Como tal, basta ao comprador provar a existência do vício ou da falta de qualidade da coisa para obter a redução do preço, sendo ao vendedor que compete, por forma a afastar essa redução, demonstrar que o comprador não foi vítima de um erro sobre as qualidades da coisa.
Estando demonstrado que o prédio tinha apenas 4.506 m2 quando fora vendido como tendo 9.500 m2, verifica-se uma divergência relevante que confere ao comprador o direito à redução do preço pago, bastando-lhes para o efeito alegar e provar a diferença de áreas. Não tendo o vendedor logrado provar que os compradores não foram vítimas de um erro sobre as qualidades do prédio, deve ser confirmada a redução do preço, no montante que vier a ser liquidado.
Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proferido no processo n.º 272/17.1T8BGC.G1, de 29 de novembro de 2018