Direito de Habitação Duradoura: saiba como funciona
Como funciona a nova modalidade de aluguer?
Entre comprar e arrendar uma casa, eis que surge a nova alternativa para contratar a sua nova habitação. Saiba tudo aqui 18-11-2019
O Direito de Habitação Duradoura ou Direito Real de Habitação Duradoura (DRHD) - como é legalmente designado - é o direito permanente e vitalício de residir numa habitação alheia, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução inicial e de uma prestação mensal.
No âmbito da Nova Geração de Políticas da Habitação, o DRHD surge como uma alternativa às soluções de aquisição de habitação própria (que exige um grande esforço financeiro às famílias) ou de arrendamento habitacional. Neste enquadramento, o morador (ou titular do DHD) - que legalmente não se pode designar de inquilino - passa a ter o direito de residir toda a vida numa habitação, mediante o cumprimento de determinados deveres e do usufruto de outros direitos.
Direito de Habitação Duradoura: como funciona?
O Decreto-lei referente ao Direito Real de Habitação Duradoura foi aprovado no início do mês de setembro deste ano.
Neste regime, o morador paga ao proprietário uma prestação mensal (como o faria num contrato de arrendamento), cujo valor é livremente estabelecido entre ambos. Além disso, paga também uma caução inicial.
De acordo com Decreto-lei, o valor desta caução é estabelecido por acordo entre o morador e o proprietário, tendo obrigatoriamente de ser entre 10 e 20 por cento do valor mediano "das vendas por m2 de alojamentos familiares (€), por concelho, aplicável em função da localização da habitação e da área constante da respetiva caderneta predial, de acordo com a última atualização divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística, I.P".
A caução propriamente dita é prestada por 30 anos e serve de garantia em caso de incumprimentos por parte do morador. Se este sair do imóvel, tem direito a reavê-la integralmente nos primeiros dez anos. Caso o morador permaneça no imóvel a partir do 11º ano, o proprietário passa a reter uma percentagem de 5 por cento, o que significa que ao fim dos 30 anos o morador perde todo o direito à caução. Se entretanto falecer, o direito a reaver a caução restante transmite-se aos herdeiros. A caução só constitui rendimento do proprietário na parte retida a partir do 11º ano. Até lá, este pode usar o dinheiro, investindo-o como entender.
Através deste instrumento, o morador (titular do DRHD) passa a ter o direito de:
Residir toda a vida numa habitação, podendo, contudo, renunciar ao contrato a qualquer momento;
De lhe ser devolvida, total ou parcialmente, a caução por ele entregue, em função do tempo de permanência na habitação;
De hipotecar o DRHD, se precisar de crédito para financiar a caução;
De retenção da habitação no caso de o proprietário não lhe devolver a caução.
No que toca aos deveres, o morador deverá:
Apenas usar a casa para a sua habitação permanente, a menos que tenha autorização do proprietário para lhe dar outros fins;
Tem de promover e pagar a realização de avaliações do estado de conservação do imóvel a cada dez anos. Neste caso, se o nível de avaliação for inferior a médio e as anomalias forem da sua responsabilidade, o morador terá de fazer as obras necessárias e fazer nova avaliação. As benfeitorias são livres e não dão lugar a qualquer indemnização;
Pagar taxas municipais e o IMI.
Ao aderir a este instrumento, o proprietário do imóvel acabar por escolher uma solução com rentabilidade estável para o seu património habitacional. Além disso, tem a garantia da caução paga pelo morador, que neutraliza o risco do não pagamento por este das contrapartidas devidas ou de não realização das obras que deve efetuar.
Outra questão vantajosa para o proprietário prende-se com a redução significativa do custo da gestão do seu edificado, pois é o morador que paga as despesas com a conservação ordinária, os seguros, as taxas municipais e o IMI.
Direito de Habitação Duradoura: será este um modelo consensual?
De acordo com a informação que tem sido divulgada em vários órgão de comunicação social, nem inquilinos, nem proprietários, estão muito convencidos com este novo modelo.
Os primeiros fazem uma série de reparos ao diploma publicado pelo Governo. Além de considerarem que este regime é uma forma de financiamento aos senhorios, fora do sistema financeiro, questionam, por exemplo, se a caução incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (valor para efeito de cálculo do IMI) ou sobre o valor comercial (valor arbitrário e especulativo).
Além disso, consideram que se o inquilino denunciar o contrato num prazo de dez anos, terá direito a receber a caução mas sem qualquer atualização, portanto desvalorizada, sendo que nos vinte anos seguintes perderá toda a caução, sendo embolsada pelo senhorio.
Fazem também referência ao facto de o inquilino não ter quaisquer deduções e benefícios no regime de DRHD e ao facto de ficar a cargo deste a renda, o IMI, as taxas autárquicas, a quota do condomínio, as obras de conservação, melhorias ou requalificação da habitação e os seguros. Por sua vez o senhorio está isento de pagar IRS sobre a caução e as rendas.
Perante tudo isto, questionam se não será mais vantajoso para o inquilino adquirir uma habitação fazendo um empréstimo, possivelmente com valores menores ou idênticos ao que pagaria pelo contrato dito vitalício, mas com a vantagem de ficar com propriedade que pagou ao longo desses mesmos 30 anos.
Já do lado dos proprietários, considera-se que o diploma apresenta várias incongruências em matéria fiscal, nomeadamente em sede de IRS e Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) - impostos que, consideram, vão ter custos elevados para proprietários e moradores.
Entre as críticas, os proprietários apontam que o diploma precisa de autorização legislativa, já que envolve matéria fiscal ao excluir a caução do rendimento do proprietário, da competência legislativa da Assembleia da República.
Saiba mais sobre o Direito de Habitação Duradoura nas FAQ do Ministério das Infraestruturas e da Habitação.