As alterações à lei de locações - Migalhas de Peso
A Lei de Locações (lei 8.245/91 - clique aqui) passou a vigorar a partir do dia 25 de janeiro de 2010 com as novas regras introduzidas pela lei 12.112/09 (clique aqui), fruto do PL 71/07, sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva no dia 9 de dezembro de 2009.
Nathalia Medeiros*
Ressaltamos a seguir as principais alterações introduzidas à Lei de Locações, sem a pretensão de esgotar o assunto.
Houve diversas inovações procedimentais que simplificam e aceleram a retomada do imóvel nas ações de despejo, inclusive autorizando a concessão de liminar para retomada do imóvel locado em diversas hipóteses, dentre elas a locação não estar garantida por nenhuma das garantias previstas em lei; para realização de obras urgentes; e, nas hipóteses de término do prazo de locação não residencial, desde que a ação seja proposta em até 30 dias do término do prazo ou de notificação comunicando a intenção de retomada do bem.
O texto da nova lei determina que, durante a vigência do contrato, o locatário poderá restituir o imóvel ao proprietário, mas, para tanto, deverá pagar a multa contratual proporcional ao período de cumprimento do contrato. A lei não era clara nesse sentindo, relegando aos tribunais a sua interpretação, agora positivada.
A nova legislação altera ainda, dispositivos sobre fianças e garantias contratuais, prevendo expressamente que qualquer das garantias de locação serão prorrogadas até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato vigore por prazo indeterminado.
Por outro lado, quando da prorrogação da locação por prazo indeterminado ou da sub-rogação do locatário nas locações residenciais, nos casos de dissolução familiar (separação, divórcio) ou de morte, o fiador poderá se desonerar da fiança mediante notificação ao locador; entretanto, o fiador permanecerá obrigado pelos efeitos da fiança durante o prazo de 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Salienta-se que no primeiro caso, de prorrogação do contrato por prazo indeterminado, comunicado do fato pelo locador, o locatário terá 30 (trinta) dias para providenciar nova garantia, sob pena de rescisão contratual.
Importa ressaltar ainda que com a nova lei o locador poderá exigir a substituição do fiador ou nova garantia se o mesmo ingressar no regime de recuperação judicial ou falência ou, ainda, se estiver ausente, insolvente ou interditado.
Significativa alteração sofreu o prazo para desocupação do imóvel nas hipóteses de não renovação do contrato de locação, que baixou de 6 (seis) meses para 30 (trinta) dias, sempre que houver pedido neste sentido na contestação de ação renovatória.
Com relação às ações de despejo, uma vez proferida a sentença, o locador poderá retomar a posse do imóvel provisoriamente, devendo, para tanto, depositar caução no montante equivalente de 6 (seis) a 12 (doze) meses de aluguel, o que configura relevante diminuição do valor anteriormente previsto, que variava de 12 (doze) a 18 (dezoito) meses do valor do aluguel.
Acreditamos que as mudanças trazidas pela nova lei à atual legislação "envelhecida" estão sendo bem recebidas pelo mercado imobiliário, pois dão maior segurança jurídica às partes e acarretaram a elevação de oferta de imóveis à locação.