Contrato de construção sob medida é mantido – Ricardo Alfonsin Advogados
Fonte: Valor | Alessandra Bellotto | De São Paulo
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) deu força legal a um contrato do tipo "built to suit" (construção sob medida), ao julgar improcedente um pedido de revisão de valor do aluguel proposta pela Miralta Assessoria em Gestão Empresarial contra a WT SY Empreendimentos Imobiliários, a WTorre. Sob a alegação de que o aluguel mensal definido no contrato estava acima do valor de mercado, a Miralta pediu revisão por meio de perícia, baseado na Lei de Locações. A empresa perdeu por dois votos a um, mas pretende recorrer.
O contrato "built to suit" regula a construção de um empreendimento imobiliário com características próprias indicadas pela contratante para posterior locação. Essa operação é bastante empregada por empresas que não querem comprometer capital comprando ou investindo no desenvolvimento de uma unidade industrial ou comercial. Por ser um contrato de construção sob medida, a locação tem prazo mais longo – de até 15 anos -, a fim de garantir o equilíbrio econômico-financeiro da operação e o retorno do investimento para a construtora.
O advogado Waldir de Arruda Miranda Carneiro, sócio do escritório Arruda Miranda Advogados, que representa a Miralta, diz que vai entrar com recursos no Superior Tribunal de Justiça (STJ) e no Supremo Tribunal Federal (STF), sob o argumento de que o contrato "built to suit" inclui uma relação de inquilinato – protegida por "normas de ordem pública" para que se preserve a igualdade – e, portanto, caberia revisão judicial do aluguel. "O contrato funciona para situações em que não há tutela do Estado", argumenta.
No processo, que tramitou na 5ª Vara Cível de São Paulo, em Pinheiros, a WTorre contestou as alegações da Miralta sob o argumento de que não se tratava de uma locação simples, mas de um contrato atípico de "built to suit", que não permite revisão do valor do aluguel sob o risco de desequilíbrio no negócio. Alegou ainda que o contrato trazia uma cláusula pela qual a Miralta havia renunciado ao direito de revisão do valor do aluguel. O juiz de primeira instância extinguiu o processo e afastou os pedidos da Miralta.
A empresa apelou ao TJ-SP, alegando que a cláusula contratual de renúncia era nula. Insistiu no pedido de revisão dos aluguéis, baseado na aplicação da Lei de Locações, válida para contratos ordinários. No julgamento do recurso, na 25ª Câmara Cível do tribunal, os desembargadores, por dois votos a um, mantiveram a sentença e agregaram ao entendimento do juiz de primeira instância que um contrato "built to suit" não deve ser confundido com um de locação simples, por seu caráter atípico, e, portanto, não deve passar por revisão de aluguel.
A Miralta também foi condenada a pagar uma multa referente a três aluguéis, por ter entrado com a demanda para revisar o aluguel em um contrato do tipo "built to suit". A iniciativa, na visão dos desembargadores, caracterizou descumprimento e deslealdade negocial. Além do recurso, Miranda Carneiro pretende pedir esclarecimentos ao TJ-SP quanto à fixação da multa. "A Miralta está exercendo seu direito de entrar com ação, não pode ser penalizada por isso", defende.
Navarro, que representa a WTorre, afirma que, apesar da possibilidade de novos recursos por parte da Miralta, esse é o mais importante precedente de um Tribunal de Justiça quanto à sustentação jurídica de um contrato do tipo "built to suit". "A maioria dos contratos têm cláusula de arbitragem, mas esse caso dá mais tranquilidade a um mercado que é grande e crescente", diz.