Mercado Imobiliário. Fernando Nogueira da Costa Professor do IE- UNICAMP h9p://fernandonogueiracosta.wordpress.com/ - PDF
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Elias Sá Sabala
1 Mercado Imobiliário Fernando Nogueira da Costa Professor do IE- UNICAMP h9p://fernandonogueiracosta.wordpress.com/
2 Riqueza brasileira
3 Brasil: ritmo do crescimento populacional e da urbanização Crescimento do Número de Habitantes (Milhões de Pessoas) 169,8 Rural Urbana 119,0 146,8 24,4% 18,8% 17,4 30,6 41,2 68,8% 31,2% 51,9 63,8% 36,2% 70,0 55,3% 44,7% 93,1 44,1% 55,9% 32,4% 67,6% 75,6% 81,3% Censo 2010: população urbana: 84,4% (161 milhões habitantes); população rural: 15,6% (30 milhões habitantes). 3
8 bolhas de ativos Bolhas surgem quando os preços de mercado dos ativos são inconsistentes com o que os fundamentos macroeconômicos justificariam. Uma economia de boom (com alto crescimento) gera bolha de ativos quando a escala de influxos nominais de riqueza à caça de oportunidades em ativos (riqueza) ultrapassa a capacidade de criação desses ativos de capital. As bolhas de ativos, seguidas por colapsos de ativos, são virtualmente onipresentes em economias (ou em mercados) com fronteiras delimitadas. 8
9 riqueza de novos ricos Grande parte da riqueza de novos ricos, no Brasil, surgiu de atividades não-produtivas, geralmente ligadas a ganhos de capital por meio de valorizações patrimoniais, como a venda de bens imóveis, fazendas, empresas, participações, etc. comprados com preços baixos e vendidos após forte alta. Os empreendedores pioneiros investiram, inicialmente, em zonas de fronteiras (ou espaços urbanos) ainda não atendidos por determinadas atividades. Com o controle monopolista de mercados locais, obtiveram ganhos de fundadores extraordinários, devido ao progressivo crescimento das cidades. 9
10 Economia de boom com bolhas imobiliárias As bolhas de ativos, no Brasil, pouco ocorreram em mercado de ações, mais em mercado imobiliário. A demanda por imóveis era determinada pela elevação do grau de urbanização da população. Entre 1900 e 1973, a taxa de crescimento médio anual do PIB brasileiro (4,9%) foi a maior do mundo, propiciando economia de boom com bolhas imobiliárias. A sobra de renda dos mais ricos permitia construir a casa própria e/ou investir em imóveis, aplicação que era antes considerada segura e rentável. Tinha mercado secundário organizado que dava, então, relativa liquidez. 10
14 mobilidade social e capacidade de endividamento Percentual da População Total por Classes de Renda Familiar e Variação (%) 30,17 16,35 42,36-39,6% -16,5% 25,2% 18,23 13,66 53,03 35,6% 11,12 15, Classe AB Classe C Classe D Classe E > R$ 4.807,00 entre R$ 1.115,00 e R$ 4.807,00 Fonte: FGV Elaboração: SUPLA/Cenários entre R$ 804,00 e R$ 1.115,00 < R$ 804,00 (abaixo da linha de pobreza)
15 Estrutura da apresentação Financiamento Imobiliário SecuriGzação Fundo de InvesGmento Imobiliário CEPAC 15
16 Financiamento Imobiliário
17 estratégias de mi.gação de risco agenda microeconômica em 2004: adoção da alienação fiduciária; amor.zação do FCVS virtual ; ins.tuição do Patrimônio de Afetação, do RET (Regime Tributário Especial) nas Incorporações Imobiliárias e de isenção do IR na venda de imóvel residencial ins.tuição do valor incontroverso nas causas jurídicas subsídio em complemento ao financiamento do FGTS permite a aquisição de imóvel superior ao que a renda suportaria melhora substancialmente a garan.a subsídio para equalização da taxa de juros para o FGTS subsidia parte do custo financeiro da operação para o mutuário Fundo GaranGdor Contra Perda Temporária de Renda ins.tuído no Programa MCMV, pode ser acionado sem burocracia cobre até 36 prestações no caso de perda de emprego ou de renda 17
18 Crédito imobiliário com baixa inadimplência
19 Quan.dade de Financiamentos Habitacionais TOTAL Geisel Figueiredo Sarney Collor/ Itamar Fernando Henrique Lula Posição: Setembro de Obs.: Compõe- se de financiamentos da Caixa e de outros bancos. Fontes: BNH; SBPE/ABECIP e CAIXA. Inclui CONSTRUCARD e Material de Construção Reforma e Ampliação. Origem de recursos considerados com datas de início: FGTS1974; SBPE1974; FDS1993; LH1996; FAR 1999; FAT2002; PSH2002; CONSÓRCIO
20 SBPE e FGTS: unidades contratadas pelo Mercado (Caixa e Outros)
21 Possibilidade de acabar com déficit habitacional (unidades residenciais em mil) 21
22 SecuriGzação
23 Vantagens de emissão de CRI 1. Realização de lucro antecipada. 2. Ganho de liquidez para concessão de novo crédito e maior rotação de capital. 3. Aparente redução dos riscos microeconômicos de crédito, mercado e liquidez pela transferência do a.vo para inves.dores. 23
24 Por que não houve securi-zação no Brasil? BANCO CENTRAL SELIC 10,75% POUPADORES Poupança BANCOS 65% Direcionamento 6% a.a. + TR 12% a.a. + TR DEVEDORES Saldo Créd.Imob. R$ 116 bi IPCA: 4,5% a.a TR: 0,7% a.a. DP: 6,17% a.a. Custo Adm. + Risco: 3 p.p. + Margem de lucro: 1 p.p. = Spread: 4 p.p. Taxa EmprésGmo: 12,7% a.a. Taxa SecuriGzação: 1 p.p. CRI: Tx Empr - Tx Sec = 11,7% a.a. SECURITIZADORA Emissão CRI R$ 4,666 bi INVESTIDORES
25 DiagnósGcos e terapias Depósitos de Poupança: quando há vantagem compebbva face a Fundos de Inves.mentos, atrai capital volábl e aumenta os riscos de mercado e de liquidez. Crédito imobiliário: exigibilidade com base no estoque e não na originação (fluxo de concessão ou contratação). Queda da sobre- aplicação do crédito imobiliário: diminuição rápida da capacidade de emissão de LCI Rentabilidade de mtulos da dívida pública: com queda da SELIC abaixo de 11% aa, pode ser inferior à de CRI. Exigência atuarial: piso elevado (6% aa + IPCA = 10,5% aa) nas condições esperadas; não atendido por FIF RF.
26 Selic / CRI vs. direcionamento Crescimento mais elevado da contratação (fluxo) do que do desembolso (estoque) de crédito imobiliário. Ritmo mais rápido da captação da poupança do que de cumprimento da exigibilidade de 65% de seu saldo estar lastreando o saldo de crédito imobiliário. Dada essa exigibilidade, não havia condições de oferta por parte dos bancos de crédito imobiliário, para securi.zação, apesar de haver demanda das securibzadoras, para emi.r, e dos invesbdores, para adquirir CRI.
27 Fundos de InvesGmento Imobiliário
28 incapacidade do crédito direcionado de 65% dos depósitos de poupança manter o atual ritmo de expansão SBPE Captação x Aplicação Total da Poupança Limite de 65% para créd. imobiliário Créd. Imobiliário ANO Créd. Imobiliário Total da Poupança Limite de 65% para créd. imobiliário TAXA DE CHEFIA % 15% 18% 21% 24% 32% 45% 58% 68% 78%
29 novo modelo de financiamento da habitação A eficácia do modelo de financiamento da habitação baseado em recursos da caderneta de poupança se esgotará, deixando espaço para os fundos mútuos para investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) lastreados em ativos como imóveis comerciais, residenciais, industriais e shoppings. Para a plena implementação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), são necessárias operações de securitizações imobiliárias, liberando recursos para serem novamente direcionados a novos empréstimos. Para essas inovações financeiras, cujo rendimento médio é estimado em 1% a.m., obterem sucesso, é necessário contexto com menor taxa de juros. 29
30 Fundos de Investimento Imobiliário de Varejo Podem ser a porta de entrada para pequenos investidores adquirirem cotas no mercado primário e participarem com segurança de mercado de grandes empreendimentos que propiciam recebíveis imobiliários, obtendo ganho de escala. 30
31 Fundos de Investimento Imobiliário O desenvolvimento de mercado secundário ativo de cotas de FII porta de saída contribui para a atração de investidores temerosos de falta de liquidez. Devido à possibilidade de fracionar o investimento, não há necessidade de vender tudo como no caso de propriedade de um único imóvel. 31
32 Comparação entre inves.mentos
33 Rendimentos mensais líquidos Para viabilizar o financiamento habitacional, os invesbmentos em papéis imobiliários tem beneicio fiscal. No caso dos Fundos Imobiliários, a maioria tem isenção do PIS, da Cofins e do Imposto de Renda incidente sobre o rendimento para a pessoa vsica: o fundo só recolhe o IR sobre o retorno dos papéis de renda fixa em carteira. A isenção de Imposto de Renda só vale para fundos que tenham cota negociada na Bolsa e que distribuam ao cobsta pelo menos 95% do resultado de seu caixa, normalmente o recebimento mensal de aluguéis. Quando a cota do fundo sobe, porém, o inves.dor paga 20% de IR re.do na fonte pelo ganho de capital.
34 Fundo de Recebíveis Imobiliários Por exemplo, uma operação prevê a emissão de 1 milhão de cotas, cada uma com valor de R$ 1 mil, o que totaliza oferta de R$ 1 bilhão, em que cada inves.dor deverá comprar pelo menos 50 cotas ou R$ 50 mil. A taxa de administração é de 1% ao ano. O fundo inves.rá principalmente em CerGficados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) lastreados em a.vos diversos, como imóveis comerciais, residenciais, industriais e shoppings, podendo também aplicar em cotas de outros Fundos Imobiliários, Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Hipotecárias. O fundo contará também com formador de mercado ("market maker ): o próprio banco administrador atuará como formador, ou seja, agente contratado para garanbr um mínimo de negócios.
35 Fundo de Recebíveis Imobiliários De acordo com o prospecto, a meta é superar a rentabilidade dos Stulos públicos indexados à inflação com prazo de duração equivalente à carteira do fundo em pelo menos 1 ponto percentual ao ano. Na simulação, considerando- se taxa nominal de de 12,5% ao ano (inflação mais juro) e imposto de renda de 15%, o fundo espera rentabilidade nominal líquida de aproximadamente 2,7 pontos percentuais acima do que seria a taxa de referência. Isso já levando em conta o fato de a aplicação ser isenta de imposto de renda para as pessoas Isicas.
36 PAR Programa de Arrendamento Residencial aquisição, produção ou recuperação de empreendimento habitacional acesso à moradia através de contrato de arrendamento médio mensal de R$ 177,25, com prazo de 180 meses e opção futura de compra renda familiar bruta: até 6 (seis) salários mínimos arrendamento: 0,7% valor do imóvel, reajustado anualmente pela TR Rio de Janeiro/RJ Porto Alegre/RS Fortaleza/CE 36
37 reabilitação de áreas urbanas centrais Restabelece o centro de cidade como lugar de moradia. Substitui a prática de expansão periférica das cidades, resgatando a função residencial de áreas já consolidadas. - recuperação de imóveis insalubres e deteriorados. - reconstrução de imóveis a partir de uma única fachada ou ruína existente. - transformação do estoque imobiliário ocioso para uso multifamiliar. - construção nova em espaço vazio ou subutilizado. zona portuária - Rio de Janeiro 37
38 CEPAC
39 CEPAC Certificado de Potencial Adicional de Construção Representa direitos adicionais de construção, em áreas com potencial de adensamento, concedidos pela Prefeitura, que usa seus recursos para obras públicas, inclusive remoção de favelas. Sempre ocorreu, no Brasil, privatização dos lucros e socialização das perdas, o CEPAC propicia privatização dos custos, socialização dos benefícios. A valorização imobiliária é exemplo típico: o governo investe em obras urbanas com recursos de toda a comunidade, mas a valorização beneficia mais os donos das propriedades na área que recebeu os investimentos. 39
40 CEPAC Certificado de Potencial Adicional de Construção O CEPAC equaciona dois problemas: 1. fornece recursos para o financiamento não-tributário (e sem endividamento) dos gastos públicos trata-se de securitização de direitos de construir; 2. absorve para a coletividade a renda diferencial gerada por investimentos governamentais, tradicionalmente apropriada por segmentos do setor privado. 40
41 revitalização da Zona Portuária do Rio de Janeiro A Prefeitura do Rio de Janeiro não se endividará na medida que se u.lizará de CEPAC: ztulos mobiliários, regulados pela CVM, que permitem a construção de ediicios mais altos do que os limites atuais permibdos pela legislação, atraindo inves.dores. A Prefeitura fez leilão do lote de 6,4 milhões de CEPAC por R$ 3,5 bilhões, no dia 13 de maio de A operação financeira prevê que o Fundo de InvesGmento Imobiliário Porto Maravilha, da Caixa Econômica Federal, que usa recursos do FGTS, revenda o direito de construção a invesbdores interessados e, em contrapar.da, repasse ao município do Rio o total de R$ 8 bilhões, ao longo de 15 anos.
42 repasse ao município do Rio Esses R$ 8 bilhões irão financiar as obras da segunda fase do projeto Porto Maravilha, em cinco anos, e a manutenção de ruas e arredores da zona portuária por 15 anos. Entre as intervenções previstas, que serão pagas com os recursos provenientes do leilão, estão: 1. a demolição de parte do elevado da Perimetral, que faz a ligação entre as zonas norte e sul passando pela região central, 2. a construção de 4 quilômetros de túneis para subs.tuir o atual viaduto a beira- mar, 3. a reurbanização de 70 quilômetros de vias, e 4. a reconstrução de 700 quilômetros de redes de infraestrutura urbana.
43 Porto Maravilha no Rio de Janeiro plano-de-revitalizacao-do-porto-da-cidade-maravilhosa-riode-janeiro/
44 h9p://fernandonogueiracosta.wordpress.com/
Mercado Imobiliário Fernando Nogueira da Costa Professor do IE- UNICAMP h9p://fernandonogueiracosta.wordpress.com/ Estrutura da apresentação Demanda Imobiliária Bolha Imobiliária Fundo de InvesGmento Imobiliário