O IPTU ou Imposto Predial e Territorial Urbano é um imposto municipal muito conhecido. Todo início de ano, os brasileiros ficam com o orçamento apertados, já que há um acúmulo de contas a serem pagas. Dentre eles, está o IPTU. As prefeituras enviam aos proprietários de imóveis de uma cidade uma notificação sobre a cobrança desse imposto, que poderá ser pago à vista ou parcelado.
Mas o pagamento desse tributo ainda causa muita dúvida, principalmente aos moradores de condomínios em todo o Brasil. Condomínio paga IPTU? Qual a responsabilidade dos condôminos? E do síndico? Veja essas e outras questões no post de hoje!
IPTU ou Imposto Predial e Territorial Urbano é um tributo que tem previsão no artigo 156, inciso I, da Constituição Federal/1988. O dispositivo trata da competência dos municípios em instituir determinados impostos. Por ser municipal, cada prefeitura define as alíquotas, isenções e outras questões sobre o IPTU.
O Código Tributário Nacional, que é uma lei que trata dos tributos que temos no Brasil, também prevê o imposto em seu artigo 32. De acordo com ele, o IPTU "tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município".
Ou seja, basta que exista a propriedade, o domínio útil ou a posse de um imóvel para que o imposto seja devido. E o pagamento será realizado por quem detiver esses direitos. Em outras palavras, o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor.
Cabe destacar ainda o caráter urbano do IPTU. A zona urbana é definida por lei municipal, mas deve incluir ao menos dois dos seguintes melhoramentos, construídos ou mantidos pelo Poder Público:
Escola primária ou posto de saúde a no máximo 3 km do imóvel considerado.
No entanto, a lei municipal ainda pode considerar como urbanas as áreas urbanizáveis fora das zonas urbanas. É o caso dos loteamentos aprovados, destinados à habitação.
O IPTU é um tributo municipal que incide sobre os imóveis. Seus destinatários são, como afirmamos acima, proprietários, titulares do domínio útil ou possuidores. Mas qualquer imóvel, como casas, terrenos, prédios comerciais, lojas e prédios industriais devem pagar esse imposto?
Não. Os prédios pertencentes ao poder público, os templos religiosos, as escolas e as instituições de assistência social sem fins lucrativos são isentos do pagamento de IPTU.
Os destinatários do tributo devem pagar o IPTU gerado pelo poder municipal anualmente. O pagamento pode ser parcelado ou à vista. Mas qual seu valor? De acordo com o artigo 32 do Código Tributário Nacional, "a base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel". E o dispositivo completa, em seu parágrafo único: "na determinação da base de cálculo, não se considera o valor dos bens móveis mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade".
Isso significa que cada município aplica sua alíquota em cima do valor venal do imóvel para se chegar ao valor do imposto.
Como funciona o IPTU dentro de um condomínio?
Em primeiro lugar, antes de responder a essa pergunta, é preciso entender o que é o condomínio. É a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre o mesmo objeto. No caso do condomínio edilício, sobre o mesmo imóvel. Na prática, é um espaço que une ambientes comuns e privados. Cada proprietário é dono de sua unidade e dono de uma fração das áreas comum.
E por que essa definição é importante? Porque o condomínio não é um sujeito passivo do IPTU. Como assim? O condomínio somente possui a qualidade de administrador de bens de terceiros (no caso, os condôminos). Por isso, ele não exerce a posse com "ânimo de dono" (animus domini). Lembre-se de que o destinatário desse imposto deve ser o proprietário, o possuidor ou o titular do domínio útil. O condomínio não é nada disso, mas os proprietários das unidades são.
Esse entendimento é uníssono no Superior Tribunal de Justiça. Em decisões sobre o tema, seus ministros já afirmaram: "somente a posse com animus domini é apta a gerar a exação predial urbana, que não ocorre com o condomínio, in casu, que apenas possui a qualidade de administrador de bens de terceiros".
E completaram: "Não é qualquer posse que deseja ver tributada. Não é a posse direta do locatário, do comodatário, do arrendatário de terreno, do administrador de bem de terceiro, do usuário ou habitador (uso e habitação) ou do possuidor clandestino ou precário (posse nova etc.). A posse prevista no Código Tributário como tributável é a de pessoa que já é ou pode ser proprietária da coisa."
Se o condomínio não paga IPTU, quem é o responsável pelo tributo? Inicialmente, a construtora paga pelo todo. Quando ela entrega as unidades, cada proprietário pagará pelo seu imóvel e por uma parte das áreas comuns, de acordo com sua fração ideal. Mas como mudar esse destinatário? Com o desmembramento de IPTU.
Uma das primeiras medidas de implementação de condomínio é o desmembramento do IPTU por unidade.
Durante a construção da edificação, a construtora ou a incorporadora paga o imposto único pela totalidade do terreno. Após a emissão do "Habite-se", que que autoriza o início da utilização efetiva do edifício, é preciso solicitar ao poder municipal o desmembramento do IPTU. É a forma pela qual cada unidade receberá seu lançamento fiscal e, consequentemente, deverá pagar o imposto conforme a fração ideal correspondente.
No entanto, esse procedimento não é automático. E também não é responsabilidade da construtora. Após a realização da Assembleia Geral de Instalação do Condomínio, o síndico ou a administradora deverá gerenciar tal situação, auxiliando e orientando os condôminos a lidarem com a questão. Cabe destacar que, uma vez emitido o "Habite-se", o edifício se torna responsável pelo pagamento do imposto relativo à área construída, e não mais só pelo terreno.
Em outras palavras, até que o desmembramento seja concluído, haverá somente um contribuinte no cadastro municipal, que é a totalidade dos proprietários das unidades (ou seja, o condomínio).
Após receber o pedido de desdobro fiscal, o poder público, por meio de processo administrativo, realizará a análise e o deferimento. Em seguida, autorizado o desmembramento, o número do contribuinte originário é cancelado, e novos lotes são gerados. O que isso significa?
A Prefeitura lança o IPTU de forma retroativa, a partir da data da entrada do processo, aos proprietários das unidades. Os pagamentos realizados após a data do protocolo do desmembramento são desconsiderados, e os valores são devolvidos (o que pode levar, em média, 1 ano).
Pagamento do IPTU dentro do condomínio
Finalizado o procedimento de desmembramento do IPTU, cada proprietário passa a pagar o imposto referente à sua propriedade. Em caso de imóveis ainda vazios (unidades não vendidas), serão pagos pela construtora, que é a proprietária.
O problema é que nos condomínios não existem apenas as unidades. Ou seja, as áreas comuns, a garagem e todas as outras que existirem no terreno, são submetidas ao pagamento da taxa do IPTU anualmente. O valor a ser pago pode variar. Ele acompanha a tabela municipal de acordo com o modo como a área foi construída e conforme as alterações sofridas.
Estas taxas referentes às áreas comuns também são de responsabilidade dos condôminos. A forma ideal de distribuição, por exemplo, é a análise da área total de construção da unidade. Ou seja, se um condômino paga o IPTU por uma cobertura, o imposto a ser pago pela área comum será maior, pois o cálculo é realizado com base no tamanho do seu imóvel.
Em caso de débitos pendentes da taxa de IPTU, como penalidade, o condômino poder ser incluído na lista negra de devedores, chamada de CADIN. Com essa inclusão, o devedor está sujeito a cobranças judiciais e, para casos extremos, o leilão da sua unidade para que o débito seja quitado, independente da situação em que se encontra ou se é ou não um bem familiar.
Cálculo do IPTU de áreas comuns do condomínio
Cada condômino é responsável pelo pagamento de IPTU referente à sua unidade. Se o morador A possui uma cobertura duplex, certamente pagará mais imposto do que o morador de uma unidade simples. Afinal, o tributo é calculado sobre o valor venal do imóvel. Quanto maior a metragem, mais alto o imposto. Vale destacar que as vagas próprias de garagem de cada condômino entra na classificação de propriedade privada.
Além das unidades particulares, pode existir em um condomínio salão de festas, jardins, piscina, academia e sala de ginástica, e outras áreas comuns. E o cálculo do IPTU sobre elas é diferente, pois não é possível aplicar o valor venal do imóvel.
Como ele se dá? O cálculo é feito pelo método da fração ideal. O espaço da área comum é dividido proporcionalmente pelos proprietários das unidades do condomínio. Cada unidade tem direito a uma fração do espaço da área comum, que será proporcional ao tamanho do imóvel. É esse valor que formará o IPTU a ser pago.
Para deixar mais claro, tome como exemplo o morador da cobertura duplex. Se seu imóvel tem 200m², e as unidades comuns têm 100m², é certo que ela pagará um valor de IPTU da propriedade privada mais alto. E, no mesmo sentido, das áreas comuns, já que o imposto leva em consideração o tamanho do imóvel em questão.
Um ponto que merece consideração é que a Associação Brasileira de Normas e Técnicas (ABNT) é quem rege a composição das áreas. De acordo com a associação, é inviável determinar que um apartamento de três dormitórios é maior do que um de dois dormitórios, só pelo fato de um ter mais cômodos do que outro. É preciso saber com exatidão qual é a área real de cada imóvel.
Deveres do síndico quanto ao IPTU
O principal dever do síndico quanto ao IPTU ocorre após a assembleia de implementação do condomínio. Naquele momento, como falado anteriormente, é preciso realizar o desmembramento do IPTU, por meio da abertura de um processo administrativo junto à prefeitura. E o síndico, como representante do condomínio, deve auxiliar os condôminos para que realizem, cada um, o devido para que o desdobro fiscal ocorra.
Há notícias de condomínios que levaram anos para desdobrar o IPTU. Qual a consequência disso? Todos os condôminos pagaram a taxa de condomínio acrescida do imposto. No entanto, como explicado, a prefeitura realiza a cobrança retroativa dos condôminos, e eles pagaram o imposto novamente.
Apesar de ser possível reaver a importância paga a mais, será preciso protocolar outro processo administrativo junto ao poder público para requerer a restituição, que, em média, leva 1 ano (mas pode levar até cinco anos para o reembolso).
Para tornar todo esse processo mais eficiente, o síndico pode optar por uma assessoria jurídica, que tem especialização em tributos, para que a individualização da cobrança seja acelerado, o que evita a duplicidade no pagamento e o gasto com adicionais. Se existir uma administradora de condomínios, ela pode auxiliar nesse processo de contratação.
Veja outras práticas que o síndico pode adotar sobre o desdobramento:
Questionar a incorporadora ou a construtora, do dia da instalação do condomínio, se já existe o protocolo de desmembramento de IPTU junto à prefeitura;
Se houver, o síndico deve fazer o acompanhamento via site da prefeitura, com o número do protocolo fornecido;
Se não houver, deve auxiliar os condôminos e protocolar a solicitação junto à prefeitura, verificando as documentações necessárias exigidas naquele município;
Acompanhar, com certa frequência, todos os despachos do Poder Público para evitar que a ausência e/ou inconsistência de qualquer documento possa cancelar o processo;
Comunicar aos condôminos, via assembleia ou outra forma de comunicação, acerca de todo o processo, orientando-os sobre a possibilidade de fazer uma reserva financeira diante da possibilidade de cobrança retroativa.
Uma das principais questões acerca do IPTU, tomando a abordagem dos moradores, é a responsabilidade pelo pagamento. Na Lei do Inquilinato, que traz um capítulo de deveres do locador e do locatário, há disposição que dispõe que o locador é obrigado a "pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato".
Portanto, em caso de locação, o proprietário pode transferir o pagamento do IPTU ao inquilino, se estiver expresso em contrato. Essa não é uma medida abusiva. Da mesma forma, se no contrato de aluguel houver disposição que fala que o IPTU será pago pelo proprietário, não há qualquer problema. O contrato é sempre a formalização de um acordo entre as partes.
Se você pretende alugar um apartamento, mas não concorda com o pagamento do IPTU, basta tentar negociar com o proprietário sobre o tema. E ler bem o contrato antes de assiná-lo, claro.
No entanto, existem outras dúvidas sobre os deveres dos moradores em relação ao IPTU que merecem destaque.
A primeira ocorre após o recebimento do informe de lançamento individual de IPTU pela Prefeitura. Lembra-se do processo de desmembramento? Mesmo que o condômino tenha participado o rateio feito pelo Condomínio, há uma recomendação para que ele quite novamente o imposto. Aqui, vale o cuidado para garantir que o boleto não é falso, já que existe muitas fraudes por aí. Para tanto, confira seu número de cadastro do imóvel e consulte-o no site da Prefeitura.
Derivado dessa dúvida, o condômino pode se questionar sobre o valor pago mensalmente no boleto do condomínio com o nome de IPTU. De fato, essa situação pode ocorrer. É provável que o condomínio estava recebendo o boleto de IPTU, que representava o terreno onde o edifício foi construído, enquanto aguardava o desmembramento. Então, rateava o valor entre todos, conforme a fração ideal. Neste caso, é um direito do condômino exigir que os gestores lhe entregue uma cópia do IPTU pago.
Isso significa que o condômino pagará duas vezes? Infelizmente, por causa do desmembramento sim. A prefeitura lança o imposto de forma retroativa à data do protocolo, tendo a obrigação de realizar o reembolso posteriormente.
Outro ponto questionado pelo condômino é o valor do IPTU. E se a área lançada for bem maior do que o apartamento? O proprietário deve observar a certidão de propriedade e lembrar que a área considerada no IPTU é a área total. Ela corresponde não só às unidades privativas (apartamento, vaga de garagem e depósito), mas também ao percentual da área comum, calculada conforme a fração ideal. Se mesmo assim o proprietário acreditar que o valor está errado, deve entrar em contato com o poder público para solicitar a revisão do valor venal do imóvel e do tributo.
Por fim, vale destacar que o IPTU se refere a um débito do imóvel. Assim, se o boleto estiver em nome de outra pessoa, como da própria construtora, o proprietário da unidade deve pagar o imposto e, em seguida, solicitar a alteração de titularidade do IPTU da unidade na Prefeitura. O débito não tem natureza pessoal.
O IPTU é um imposto municipal que deve ser pago pelos condôminos anualmente, conforme suas unidades privativas e sua participação nas áreas comuns. O síndico deve ser ativo na época do desmembramento do imposto para que o condomínio e os proprietários não sejam prejudicados. Na dúvida, pode pedir auxílio a um advogado ou à administradora, se houver.