Dispensa das certidões de feitos ajuizados na lavratura de escritura pública de alienação de imóvel
A lavratura de escritura pública de compra e venda de bem imóvel está condicionada à apresentação pelas partes dos documentos pertinentes e, em especial, de determinadas certidões do comprador e do imóvel.
A apresentação de certidões tem por objetivo dar ciência ao comprador da real situação tanto do imóvel quanto do vendedor na época da operação. Isto porque, o conteúdo de tais certidões (se positiva ou negativa) deve constar de forma expressa na escritura, dando publicidade às circunstâncias da compra e venda do bem. Assim, no caso de certidões positivas, ou seja, que identifiquem débitos em nome do vendedor e/ou do imóvel, o comprador que optar por, mesmo assim, consumar a compra do bem passa a assumir o risco de ter a sua operação prejudicada em caso de eventual constatação de fraude contra credores.
Ocorre que, em 2015, a Lei 7.433/1985 (que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escritura pública) sofreu uma alteração substancial no que se refere à apresentação de certidões. Por meio da alteração, o legislador:
(i) instituiu a concentração dos atos na matrícula do imóvel, exigindo a averbação em matrícula de todas as ocorrências relevantes envolvendo o imóvel, de forma que os atos jurídicos que não estiverem averbados ou registrados na matrícula não podem ser opostos àquele que, de boa fé, adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel; e
(ii) eliminou do rol de documentos indispensáveis as certidões de feitos ajuizados, que passaram a ser desnecessárias para a lavratura da escritura pública.
Destaque-se, contudo, que tais regras não são eficazes em relação a débitos de natureza fiscal. De acordo com o entendimento jurisprudencial, uma penhora de bem imóvel em execução fiscal, ainda que não averbada, é válida, podendo ser oponível ao terceiro de boa fé. Este também é o entendimento nos casos envolvendo alienação de bem imóvel de massa falida e aquisição e extinção de propriedade que independa de registro de título de imóvel.
Logo, podemos concluir que a nova Lei traz sim maior segurança jurídica aos negócios imobiliários. No entanto, por ser bastante recente, e visando a evitar possíveis questionamentos sobre a validade da compra e venda do imóvel, cabe ao comprador solicitar todas as certidões de feitos ajuizados, dispensando-as (ou não) no momento de assinatura da escritura somente após a sua devida ciência.
O Vernalha, Di Lascio, Mesquita & Associados está à disposição para instruir as partes em operações de compra e venda e/ou oneração de bens imóveis, bem como para sanar eventuais dúvidas acerca do disposto acima.