Fundos imobiliários podem ser tão populares quanto ações, diz CSHG – Apsis Consultoria Empresarial
Gestores dos fundos do Credit Suisse Hedging-Griffo explicam por que essas aplicações devem ter uma explosão de crescimento nos próximos cinco anos.
"Os fundos imobiliários podem ser tão ou mais populares no Brasil que as ações. Juntando os fundos que hoje já são negociados na BM&FBovespa com os fundos imobiliários privados, essas aplicações possuem um patrimônio de cerca de 25 bilhões de reais. Pelo atual ritmo de crescimento, é bem possível que sejam 90 bilhões de reais daqui a três anos. Se a conta incluir também os fundos de investimento em participações (FIP), o patrimônio pode ser igual ou até mesmo superar o de ações daqui a cinco anos. Segundo números da Anbima (a associação de bancos e fundos de investimento), os fundos de ações somam 180 bilhões de reais e os FIP, 71 bilhões. Vale lembrar que nem todos os FIP são imobiliários, apenas uma parte deles. Mas parte desses fundos de ações também é exclusivo ou apenas veículo de investimento privado.
Tem dois fatores que devem sustentar o crescimento. O primeiro é o interesse dos brasileiros por investimentos em imóveis, sejam diretos ou indiretos. Além disso, os sinais que vêm de fora indicam que um mercado imobiliário maduro inclui um grande desenvolvimento dos fundos. Nos Estados Unidos, por exemplo, os fundos imobiliários representam entre 10% e 15% de toda a indústria de fundos. Seria arriscado cravar que o Brasil também chegará a percentuais tão elevados, mas pode certamente ser maior do que 5% ou 6% da indústria de fundos.
Outro aspecto importante é que os fundos imobiliários ainda não alcançaram os brasileiros com renda de muitos milhões de reais. Hoje, cerca de 80% das quotas estão nas mãos de pessoas físicas. Os investimentos são bastante pulverizados. O CSHG tem o tíquete de investimento mais alto do mercado brasileiro porque exige um investimento mínimo de 100.000 reais em cada oferta pública de quotas. As emissões são destinadas principalmente aos clientes do private banking da CSHG. Cada investidor de nossos fundos coloca em média 300.000 reais por fundo e costuma ter entre 3 milhões e 10 milhões de reais em aplicações financeiras. Só depois que as cotas começam a ser negociadas na bolsa é que o varejo costuma ter acesso aos papéis.
Depois que a compra do imóvel é fechada, fica difícil migrar para um fundo imobiliário. A venda de um imóvel implica em arcar com custos de corretagem e com o pagamento de Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Como a maioria desses imóveis funciona como uma fonte de renda por muitos anos ou décadas, o sujeito não tem o interesse de perder parte do patrimônio agora com os custos inevitáveis da transação.
Uma última vantagem dos fundos é o fácil entendimento do produto. O investidor tem relatórios mensais divulgados ao mercado nos quais constam as informações relevantes necessárias para a escolha de um fundo. Mesmo os riscos da aplicação são bem explicitados nesses documentos.
Fazer as contas de qual é o valor justo de uma quota também é bem mais simples do que avaliar uma ação, por exemplo. Ganhar dinheiro na bolsa exige um conhecimento maior, porque é necessário entender um pouco de análise de balanços ou de valuation.
A chegada dos investidores com mais dinheiro trará um benefício adicional de profissionalizar a precificação das quotas de fundos. Hoje, o valor de mercado é muito baseado na distribuição de rendimentos. Então, um fundo que tenha uma distribuição atípica de aluguéis em um mês pode ter uma enorme volatilidade nos valores das quotas nos pregões seguintes.
Outro benefício da entrada de investidores mais graúdos será o aumento da liquidez. O baixo número de negócios já foi um problema no mercado de fundos imobiliários. Hoje, já há fundos que negociam 300.000 reais em um dia. Para investidor que quer investir 1 milhão de reais em um único fundo sem distorcer os preços, isso ainda pode ser um problema. Será necessário disparar ordens de compra durante vários dias para montar a posição desejada.
Mas um volume de 300.000 reais ao dia já é superior ao de muitas ações negociadas na BM&FBovespa. Isso não é um problema para pequenos investidores. E os grandes sempre terão a oportunidade de comprar quotas nas ofertas públicas de novos papéis, quando será possível comprar uma participação grande sem distorcer os preços.
O CSHG possui oito fundos imobiliários com um valor de mercado total de 2,1 bilhões de reais. Os fundos são totalmente segmentados e investem em shopping centers, escritórios comerciais, condomínios logísticos, shoppings populares ou CRI. Com a percepção do mercado de que os juros cairiam bastante neste ano, as quotas dispararam na bolsa. Esses percentuais variam diariamente, mas os fundos do CSHG negociados em bolsa pagam ao menos 0,6% ao mês em aluguéis. É uma renda condizente com a atual realidade de juros baixos do país e com a qualidade do portfólio de imóveis desses fundos."
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