Direito Condominial: Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico (Atualização de Legislação de Condomínios)
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Jornalismo Especializado setembro 16, 2020
"Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico"
Com o constante crescimento das cidades, e diminuição de espaço habitável, bem como da violência que assola o país por décadas, várias famílias, principalmente nos grandes centros, passaram a migrar de residências tradicionais para os chamados condomínios de casas, prédios, associações e similares.
Por conta desta migração que ocorre há décadas, houve um crescimento muito grande destes empreendimentos, que em algumas cidades como a Grande São Paulo segundo dados do IBGE até o ano de 2017 já possuía mais de 53 mil prédios.
Se imaginarmos que com esse crescimento exponencial, a demanda por profissionais cada vez mais especializados também cresceu, chegamos a figura do sindico profissional, que em décadas anteriores era o chamado sindico orgânico, que, ou era aposentado, ou era a chamada dona de casa.
Hodiernamente esta figura está cada vez mais em extinção, dando lugar aos chamados especialistas em direito condominial, como observamos no mercado, são os advogados especialistas, administradoras, peritos, contadores, e síndicos profissionais.
Todos citados acima possuem suas responsabilidades como prestadores de serviço em condomínios, entretanto a figura que mais é exigida em deveres e obrigações são os síndicos, que ainda podem ser os orgânicos, mas na grande maioria já são profissionais inclusive com empresa constituída, pois representam o condomínio ativa e passivamente em todas as questões que envolvam o prédio.
Desta forma é imprescindível alertar os síndicos orgânicos ou profissionais, que devem seguir à risca todos os deveres e obrigações que decorrem do código civil, convenção do condomínio e regimento interno, código penal, tributário, ambiental, dentre outras exigências, para que não seja responsabilizado com seu patrimônio ou com a sua própria liberdade.
Porém como o objetivo deste artigo é tratarmos das obrigações apenas civis e criminais, deixemos para outra oportunidade os demais temas, anotando algumas dicas:
Primeira dica: sempre leia a convenção do condomínio, repito sempre leia a convenção do condomínio, multiplique esta dica por quantas vezes for necessário, não se canse de ler este documento primordial, na sua vida de sindico, para que não cometa erros que possam prejudicar seu patrimônio ou sua liberdade.
Se seguir à risca tudo que está escrito neste documento como por exemplo quóruns para deliberações, obras, manutenções, datas para assembleias gerais ordinárias e extraordinárias, forma de rateio de despesas, previsão orçamentária, prestação de contas, fundo de reserva, forma de aplicação de multas etc. com certeza terá finalizado sua gestão de forma profissional sem maiores problemas.
Segunda dica: procure ler o código civil que trata a partir do seu artigo 1331 até 1358 dos condomínios edilícios, principalmente o artigo 1348 que inicia-se dizendo "Compete ao síndico" não se preocupe se não entender nada da primeira vez que ler, a repetição da leitura lhe ajudará a entender de onde vieram os artigos da sua convenção de condomínio, lembre-se, sindico informado e com conhecimento traz respeito e credibilidade e logicamente não se complica no ato de gerir algum empreendimento, por menor que seja.
Terceira dica: contrate profissionais especialistas na área para te ajudarem, como Advogados independentes sem vínculos com outras empresas, faça uma busca no site da OAB do seu estado para saber se este profissional é realmente Advogado, se está com a carteira da ordem regularizada, pergunte se emite nota fiscal como Advogado, levante com outros síndicos a qualidade do trabalho deste profissional, só assim estará protegido.
Contrate uma administradora com registro no órgão da sua categoria, com profissionais habilitados, que te apresente todas as certidões negativas dos órgãos competentes e com experiência e que não fique te oferecendo tudo em um pacote só, pois isso é perigoso, afinal ninguém sabe tudo, e mais, se algum administrador de condomínio te oferecer serviços jurídicos gratuitos como um plus em seu contrato de administração de condomínios, fuja dessa proposta, pois ela é ilegal e pode te prejudicar como sindico, afinal somente Advogados são conhecedores do assunto e podem exercer assessoria e consultoria jurídica, e emissão de pareceres jurídicos, assim como somente contadores e administradores podem oferecer serviços administrativos, financeiros, contábeis, isso quer dizer que o ditado popular "cada um no seu quadrado" cai como uma luva neste artigo.
Isso vale para todas as empresas de prestação de serviço, peça todas as certidões negativas da empresa de portaria e zeladoria, levante se esta possui processos contra seu CNPJ, se se enquadram na categoria de Lucro Presumido, pois estão proibidas de exercer esta função pelo Simples Nacional segundo entendimento da Receita Federal do Brasil, ou seja, quer se proteger seja extremamente exigente e cauteloso no momento de contratação de algum prestador de serviço, não escolha o Advogado mais barato, nem a Administradora, muito menos a empresa de portaria e zeladoria mais em conta, ou demais prestadores, escolha os melhores e aceite pagar aquilo que estas empresas valem no mercado, pois todos estes profissionais, vão te ajudar a fazer gestão de forma eficiente e profissional valorizando sobremaneira sua reputação frente ao seu condomínio em caso de ser morador, e para o sindico profissional, a possiblidade de alçar novos voos profissionais, pois quem trabalha com os melhores, se torna melhor naturalmente.
E finalizando nosso artigo caro leitor, sindico ou apenas interessado no assunto, jamais ofenda moradores de forma alguma, expondo por exemplo que fulano é caloteiro etc., jamais seja agressivo em redes sociais, assembleias, reuniões, pois tudo isto pode ser usado contra você que poderá responder criminalmente por calunia, injuria, difamação, racismo etc. lembre-se "Se precisar gritar para convencer alguém melhore seus argumentos"
E mais, não aceite qualquer tipo de favor financeiro, nunca faça vista grossa para irregularidades, não aceite presentes, viagens, regalias, pois se você for pego poderá ser indiciado em diversos crimes do código penal, fora a obrigatoriedade de devolução de valores caso fique provado o desvio de dinheiro por exemplo em superfaturamento de obras, contratos obscuros e leoninos.
Preste atenção toda ação gera uma reação então se beneficie dessa máxima para fazer o seu melhor de forma honesta e coerente, pois mesmo que fique provado que não havia dolo em sua conduta responderá de forma culposa e caso fique provado que o condomínio ou algum morador sofreu prejuízo, a responsabilidade sempre será sua.
Artigo escrito por Davi Bastos Barbosa, advogado especialista em Direito Condominial, Vice-Presidente da Comissão de Direito condominial da 36ª Subseção de São José dos Campos – SP.
Site: www.davibastosadv.com.br
Intagram: @davibastosbarbosa
Youtuber: Criador do Canal Descomplicando Condomínio
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Nesta quinta-feira (17 de setembro), às 16horas teremos o treinamento deste tema com o Sr. Davi Bastos. Clique aqui e esteja conosco às 16h.