Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível : AC 1008261-03.2016.8.26.0704 SP 1008261-03.2016.8.26.0704 - Inteiro Teor
Registro: 2021.0000317031
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1008261-03.2016.8.26.0704, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes CONDOMÍNIO ESPAÇO RAPOSO e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES, é apelado MARIO ALEXANDRE ZOCCHIO.
ACORDAM , em 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso do réu e julgaram prejudicado o recurso da denunciada. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1008261-03.2016.8.26.0704
VOTO 31214
APELANTES: CONDOMÍNIO ESPAÇO RAPOSO e PDG REALTY S.A EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES
APELADO: MÁRIO ALEXANDRE ZOCCHIO
COMARCA: SÃO PAULO (FORO REGIONAL XV – BUTANTÃ)
JUÍZA SENTENCIANTE: DRA. MÔNICA DE CÁSSIA THOMAZ PEREZ REIS LOBO
APELAÇÃO - AÇÃO CONDENATÓRIA - RECURSO DA DENUNCIADA- DESISTÊNCIA - HOMOLOGAÇÃO -RECURSO DO CONDOMÍNIO RÉU - PROBLEMAS NO TELHADO - INFILTRAÇÕES NO IMÓVEL DO AUTOR -LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO EVIDENCIADAS - FALHA NA MANUTENÇÃO DAS PARTES COMUNS - OBRIGAÇÃO DE REPARAR VERIFICADA - DANOS MATERIAIS - LUCROS CESSANTES - CORREÇÕES NOS TERMOS INICIAL E FINAL DA CONDENAÇÃO - DANOS EMERGENTES -DESCABIMENTO - IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS -OBRIGAÇÕES PROPTER REM
1 – Diante da desistência formulada voluntariamente pela recorrente PDG, fica prejudicado o exame de seu recurso (CPC, art. 998).
2- É legítimo para figurar no polo passivo, e, no mérito, responsável pelos danos, o condomínio que deixou de cumprir com suas obrigações de manutenção das partes comuns, em especial o telhado, acarretando infiltrações graves e desagradáveis no imóvel do autor (CC, art. 1.331, § 2º e art. 1.348, V). Entendimento inveterado deste E. TJSP.
2 – Os lucros cessantes ficaram evidenciados pelas provas documentais e orais atrelando às infiltrações a devolução antecipada do imóvel pela antiga inquilina. Correção, contudo, dos marcos inicial e final dos lucros cessantes, adaptando-os à saída do imóvel pela inquilina e à venda deste a terceiros, respectivamente. 3 – A responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das despesas condominiais independe de eventual impossibilidade de usufruir o imóvel, considerando que ambos são obrigações propter rem e dependem exclusiva e unicamente da relação de propriedade, cujo exercício pelo autor se manteve intacto no tocante à faculdade de dispor o imóvel, tanto que o alienou no curso da demanda. Exclusão da condenação à indenização por danos emergentes.
RECURSO DA DENUNCIADA PREJUDICADO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. Sentença de fls. 1.002/1.007, cujo relatório se adota, que julgou PROCEDENTE o pedido, tornando definitiva a tutela de urgência e condenando o réu ao pagamento de indenização pelos danos materiais sofridos pelo autor (lucros cessantes) e das verbas sucumbenciais, incluindo honorários advocatícios, fixados em dez por cento sobre o valor da condenação. Quanto à denúncia da lide, julgou IMPROCEDENTE , condenando o denunciante ao pagamento das verbas sucumbenciais da lide secundária, incluindo honorários advocatícios, fixados em dois mil reais.
O d. Magistrado a quo entendeu ser legítimo para figurar no polo passivo o condomínio réu. Como justificativa, adentrou no mérito da ação e passou a examinar a origem das infiltrações no imóvel do autor, concluindo que os problemas estruturais são imputáveis ao condomínio, que deixou de realizar as devidas manutenções no último pavimento do edifício (laje). Superada a discussão quanto à responsabilidade do condomínio, o d. Magistrado a quo passou a avaliar os danos materiais e resolveu que há provas suficientes para vislumbrar lucros cessantes caracterizados pela impossibilidade de usufruir plenamente do imóvel. Julgou procedentes os pedidos, portanto.
Houve embargos de declaração por parte do autor (fls. 1.010/1.011), acolhidos para fixar correção monetária e juros moratórios aos lucros cessantes (fls. 1.019).
A denunciada PDG interpôs recurso de apelação (fls. 1.022/1.043).
A denunciada, depois de intimada a instruir sua gratuidade (fls. 1.101), apresentou documentos e, por fim, teve seu pedido indeferido (fls. 4.776/4.777). Diante disso, requereu a desistência do recurso (fls. 4.780).
1.053/1.064). Deduziu estas teses: (i) ilegitimidade passiva do condomínio réu, (ii) ausência de provas quanto aos danos materiais.
Houve oposição ao julgamento virtual pelo condomínio réu (fls. 1.103).
O autor apresentou contrarrazões (fls. 1.081/1.091).
Como houve pedido de desistência por parte da denunciada PDG, deixo de apreciar seu recurso, homologando o pedido (CPC, art. 998).
O recurso do réu, contudo, merece parcial provimento.
Trata-se de ação condenatória (indenização por danos materiais) fundada em infiltração ocorrida no interior do imóvel do autor, apartamento que compõe o condomínio edilício réu. A questão central do litígio reside em averiguar se o condomínio é parte legítima para responder pelos problemas apontados pelo autor na inicial.
O exame da questão passa, inicialmente, pela notificação extrajudicial enviada pelo autor ao condomínio réu, onde consta breve relato das circunstâncias fáticas (fls. 17):
"O apartamento em referência, localizado no último pavimento da Torre 'P1', (...) apresentou infiltrações de água pluvial , tanto pela laje de cobertura, como pela fachada e por uma de suas laterais.
Em contato com a administração do Condomínio e com o Sr. Zelador , este procedeu à vistoria no apartamento e constatou a prefalada infiltração . Ato contínuo, tomou as providências e realizou os reparos que entendeu necessários na laje de cobertura,
informando ter sanado o problema de infiltração pela laje. Contudo, nenhuma providência incrementou para eliminar a infiltração decorrentes das rachaduras visivelmente existentes na fachada e menos visíveis, mas certamente existentes, na lateral esquerda do edifício, (...) sob a alegação de que tais providências são de responsabilidade da incorporadora e da construtora do empreendimento."
Nesse breve relato, evidencia-se a postura do condomínio, comum, por sinal, em situações similares expostas em outros litígios, negando a responsabilidade pela manutenção do pavimento superior . Em defesa, afirma que a responsabilidade seria da construtora do empreendimento.
Uma coisa não exclui a outra. A obrigação do empreiteiro pela "solidez e segurança do trabalho" (CC, art. 618, caput). A obrigação do condomínio, por sua vez, decorre da manutenção das partes comuns (CC, art. 1.348, V), nas quais se incluem a estrutura do prédio e o telhado (CC, art. 1.331, § 2º). O que apontará o responsável é o fato gerador dos danos, se imputáveis à segurança e solidez das obras executadas pela construtora, ou se decorrentes de manutenção deficiente. Mas que ambos podem vir a ser responsabilizados por danos no empreendimento, isso é inconteste (cf. AC 0030808-30.2006.8.26.0114, Des. Rel. Salles Rossi, 8ª C., julgado em 17.2.2012).
Cito, a título exemplificativo, precedente lavrado sobre circunstâncias fáticas muito similares às expostas nestes autos:
Condomínio. Ação de obrigação de fazer c.c. indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Autora que é proprietária de cobertura no condomínio. Unidade da autora no pavimento superior que tem um terraço descoberto e uma sala coberta com telhas. O terraço é área privativa, mas o telhado é área comum do edifício. Vazamentos provenientes do telhado que é de responsabilidade do condomínio. Dano moral. Não ocorrência. Apelos desprovidos.
(a): Morais Pucci; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/02/2021; Data de Registro: 23/02/2021)
Esse entendimento, por sinal, está assentado em perenes raízes neste E. TJSP, com julgados que datam do século passado, inclusive (cf. 9027651-59.1997.8.26.0000, Des. Rel. Domingos Franciulli, 9ª C., julgado em 4.3.1999).
Por essa razão, a alegação de ilegitimidade não merece acolhida. O condomínio é legítimo para figurar no polo passivo da presente demanda, pois, em tese, pode ser responsabilizado pelos danos narrados pelo autor.
Superada essa questão, sigo com o exame dos pressupostos fáticos da responsabilidade civil (fls. 19/39). O autor trouxe, além do documento narrado, laudo de vistoria confeccionado por engenheiro civil, na presença do zelador do condomínio réu , onde foi constatada a precária vedação do telhado (fls. 23). Destaco as conclusões do especialista:
"Definido conceitualmente o problema de impermeabilização, podemos observar que na Unidade 272 [do autor] este procedimento não foi aplicado satisfatoriamente . Na Suíte de Fundo, Dormitório 1, observa-se com todas as evidências seríssimos problemas de infiltrações provenientes da laje de cobertura (Foto 06) e das Fachadas (Fotos 07 a 10).
Analisamos detalhadamente o local da cobertura, sobre o cômodo afetado, e observamos que estão realizando movimentos das pedras que cobrem o pavimento e foram aplicados alguns impermeabilizantes líquidos embranquecidos, tipo 'Veda Já', ou similar, de maneira aleatória e paliativa (Fotos 01, 02 e 03), sem NENHUMA EFICIÊNCIA , pois não é o procedimento correto para estes casos."
apresentadas mostram paredes severamente agredidas pelas infiltrações, dando um aspecto de abandono ao recinto, certamente dificultando seu aluguel. São manchas negras e largas por vários pontos do imóvel (fls. 33/37).
Na contestação do réu, este se limitou a apresentar vagas alegações, não impugnando especificamente as provas e as alegações de fato que embasaram a tese autoral. A espinha dorsal de sua defesa se cinge a imputar à construtora a responsabilidade, citando a existência de uma ação movida pelo condomínio contra a empresa (autos n. 0138009-50.2011.8.26.0100). Entretanto, os problemas discutidos naqueles autos não são relativos aos discutidos nestes autos (vide perícia, fls. 199/281, 318/483, especialmente fls. 335).
O ônus de impugnar especificamente as alegações de fato deduzidas pelo autor era do réu (CPC, art. 341, caput), postura que não adotou, e, tampouco buscou contraprovas que suprissem a ausência de impugnação específica (CPC, art. 373, II).
Sendo assim, a responsabilidade do réu pelos danos materiais (que serão examinados adiante) restou demonstrada.
O autor pediu lucros cessantes consistentes em dois mil e quinhentos reais mensais a título de aluguéis que deixou de auferir por conta da inércia do condomínio em reparar o imóvel depois de notificado para tanto. Como prova indiciária, trouxe contrato preliminar de locação, datado de 21.8.2015 (antes da notificação), onde consta um termo inicial que atrelava os efeitos do contrato à realização das obras em questão (fls. 40/43, especificamente cláusula segunda, item III).
A testemunha auscultada confirmou o ingresso no imóvel, ciente, então, das infiltrações que o acometiam. Permaneceu por seis meses no imóvel, vindo a sair pela insegurança que a infiltração lhe gerava. Depois disso, não houve novos inquilinos , presumivelmente pela inospitalidade causada pelas infiltrações, cujos terríveis aspectos estéticos estão expostos de forma clara e indubitável pelas fotografias apresentadas na inicial.
Aqui, a primeira reforma a ser realizada na r. Sentença. Se há prova inconteste de que a inquilina permaneceu por seis meses no imóvel, a contar de agosto de 2015 , a indenização por lucros cessantes deve ter como marco inicial a data da desocupação do imóvel, fevereiro de 2016 . A partir daí, o autor faz jus ao percebimento dos aluguéis convencionados no contrato de fls. 40/43 (dois mil e quinhentos reais), com os corolários legais definidos pelo i. Juízo a quo.
O segundo ponto que merece reforma é o termo final dos lucros cessantes. Em alegações finais, o réu trouxe a informação de que o autor alienou o imóvel em 28.11.2019 (fls. 910, certidão da matrícula do imóvel, fls. 912/923). Essa alegação não foi questionada pelo autor e, pelo visto, não foi levada em consideração pelo i. Juízo a quo. Pela ausência de impugnação pelo autor, tomo como verdadeira a alienação, limitando a indenização até a data da transação , 28.11.2019. Não faz sentido, obviamente, manter o autor auferindo lucros cessantes por um imóvel que não é mais seu.
Por fim, os danos emergentes (impostos e despesas condominiais incidentes sobre o imóvel) devem ser revistos . A impossibilidade de usufruto do imóvel não impacta a responsabilidade pelas obrigações tributárias e pelas despesas condominiais . A primeira incide compulsoriamente e depende exclusivamente da propriedade do imóvel, circunstância fática necessária e suficiente para a incidência da regra-matriz do IPTU (CTN, art. 32). Irrelevante a possibilidade de usufruir do imóvel, pois o contribuinte, para fins de sujeição à relação tributária, sequer precisa ser capaz (obrigação propter rem; CTN, art. 34). As despesas condominiais, por sua vez, extrapolam a questão da possibilidade ou não do usufruto do imóvel, uma vez que se voltam ao custeio das partes comuns do condomínio, motivo pelo qual devem ser suportadas pelo autor pelo simples fato de ser proprietário do imóvel (novamente, obrigação propter rem) e participar da relação condominial.
É importante deixar claro que ambas as obrigações independem do uso efetivo do imóvel pelo proprietário. Imagine, por exemplo, uma pessoa que resida em outro país, impossibilitado fisicamente de usufruir do imóvel que mantém no Brasil. Certamente, essa impossibilidade não altera suas obrigações, justamente por incidirem estas sobre o imóvel (por isso, propter rem). A relação com a coisa é o
único fator que interessa, e seu exercício, embora prejudicado nas faculdades de fruir e usar, permaneceu intacto quanto à faculdade de dispor, tanto que alienou o imóvel a terceiros.
Em resumo, o provimento jurisdicional deve ser parcialmente reformado, com alterações no marco inicial e no termo final dos lucros cessantes e na exclusão da responsabilidade pelos danos emergentes (IPTU e despesas condominiais).
Diante do exposto , HOMOLOGO a desistência do recurso da denunciada PDG e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para reformar a r. Sentença, julgando a ação PARCIALMENTE PROCEDENTE , com condenação do réu ao pagamento de lucros cessantes fixados em dois mil e quinhentos reais mensais, corrigidos desde cada vencimento e com juros moratórios a contar da citação, e limitados ao período de fevereiro de 2016 a novembro de 2019. A condenação em danos emergentes (ressarcimento do IPTU e das despesas condominiais) fica excluída, por força do acolhimento parcial do recurso. Finalmente, em razão da sucumbência recíproca, condeno autor e réu a ratear, à proporção de cinquenta por cento cada, o total de despesas processuais e de custas atinentes à ação principal (excluídas as oriundas da lide secundária, de responsabilidade exclusiva do réu), e a pagar o total de dez por cento do valor da condenação ao patrono da parte contrária.
Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1200540207/apelacao-civel-ac-10082610320168260704-sp-1008261-0320168260704/inteiro-teor-1200540649