Quem paga a reforma de imóvel alugado? | Blog da Roque
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No período de locação imobiliária é muito comum algumas dúvidas serem levantadas, uma delas é sobre a reforma de imóvel alugado, como quem paga, quais são as obrigações de inquilino e proprietário, dentre outras.
É importante ressaltar que boa parte do conteúdo que você vai ler a seguir diz respeito à Lei do Inquilinato (LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991) e, por ser uma lei, por vezes cabe interpretação.
De qualquer forma, em linhas gerais a regra não costuma mudar muito e com este post a Roque tentará lhe ajudar a ter uma ideia mais clara sobre tudo o que envolve a reforma de imóvel alugado. Continue a leitura e saiba mais.
Tipos de reforma de imóvel
Existem diversos tipos de reformas residenciais possíveis em um imóvel alugado, seja ele com finalidade residencial ou comercial. A seguir você pode conferir um pouco sobre as principais reformas possíveis em um imóvel locado.
Reforma simples ou repaginada
Esse tipo de reforma geralmente é mais tranquila de ser feita e, consequentemente, de ser aprovada. Uma repaginada pode consistir em trocas de móveis, alteração da disposição dos ambientes e pinturas.
Os processos e tamanho de uma reforma pequena também não assustam, mas costumam necessitar de auxílio ou contratação de um profissional, podendo levar a pequenas obras em um cômodo, pequenas alterações de layout e disposição que mexam com, por exemplo, rede elétrica ou hidráulica. Estas obras, a partir daqui, já costumam exigir uma autorização para reforma de imóvel alugado.
Aqui já começamos com as grandes reformas, que geralmente exigem mais investimento e auxílio total de profissionais. Nestes casos, podemos destacar reformas inteiras em banheiros, cozinhas ou quartos, por exemplo.
Este tipo de reforma é maior do que a reforma estrutural porque muda a configuração da planta do imóvel. Pode ser tanto a demolição de uma parede ou cômodo bem como a adesão de área construída por construção. Este tipo de reforma pode ser até solicitada pelo inquilino, mas dificilmente é realizada pelo mesmo, muito por conta do seu alto valor de investimento.
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De formas gerais, o contrato de locação deve especificar, caso a caso, como devem ocorrer as solicitações, execuções e pagamentos de reforma em casa alugada, a mesma coisa ocorre para as reformas em apartamento alugado e imóveis comerciais sob contrato de locação.
Ainda assim, é possível que estes acordos em contratos sejam adaptados, caso seja consenso entre inquilino e proprietário, para não gerar quebra de contrato por descumprimento. Porém, é essencial que este contrato esteja de acordo com a Lei do Inquilinato, que prevê:
Arcar com qualquer tipo de obra que seja motivada por problemas anteriores ao contrato de locação. Nada impede que um imóvel com problemas constatados na vistoria seja locado, desde que o proprietário realize, o quanto antes, os ajustes e obras necessárias.
É possível que o inquilino realize essas manutenções, mas o procedimento é realizar a solicitação à imobiliária que, por sua vez, comunica o proprietário. Se, em acordo mútuo, o inquilino realizar as obras, o proprietário poderá pagar o custo ou, então, abater da mensalidade de locação.
Além disso, toda e qualquer obra necessária por conta da estrutura do imóvel é responsabilidade do proprietário, desde rachaduras a infiltrações. Em resumo, tudo o que diz respeito à qualidade da habitação corresponde ao proprietário.
Por sua vez, o inquilino deve arcar com qualquer custo que diga respeito à estética ou, porventura, aos reparos causados por danos que o próprio inquilino é responsável, como uma porta quebrada, uma pia entupida, entre outros.
Além disso, é responsabilidade do inquilino efetuar os reparos necessários ao fim do contrato, a fim de entregar o imóvel no mesmo estado de conservação que o recebeu, se adequando à vistoria imobiliária.
Vale lembrar que toda reforma precisa ser comunicada e o inquilino precisa de uma autorização para reforma de imóvel alugado junto ao proprietário, geralmente intermediada pela imobiliária.
Poucas reformas podem ser feitas sem aprovação do proprietário, resumidamente as reformas que não mexem na estrutura do imóvel. A troca de um vaso sanitário, por exemplo, pode ser feita sem a autorização, desde que o original seja reinstalado ao fim do contrato.
Uma pintura na parede também é viável, desde que retorne à sua cor original no ato da vistoria de entrega do imóvel. De forma geral, o ideal é que não se mude muito a estrutura original do imóvel, seja casa, apartamento ou galpão, para evitar um custo de obra pré-vistoria muito alto.
A única exceção à regra são as obras categorizadas como uma benfeitoria necessária, que abordaremos mais abaixo, acompanhe.
Como registrar melhorias do imóvel no contrato de locação
É essencial que todo tipo de alteração seja registrada, seja por trocas de e-mail ou por adição contratual por meio de um aditivo ao contrato. Reparos e pequenas reformas não necessariamente precisam constar em contrato, basta que o acordo entre as partes seja firmado com registro, como uma troca de e-mails, intermediada pela imobiliária. Vale lembrar que diálogos por ligação telefônica não são válidos judicialmente, caso necessário.
É importante que benfeitorias sejam devidamente registradas. Essas benfeitorias podem ser divididas entre 3 categorias distintas, que são as voluptuárias, úteis e necessárias.
As benfeitorias voluptuárias são as reformas de necessidade estética, como a inclusão de uma jacuzzi, por exemplo. Este tipo de benfeitoria precisa ser autorizado pelo proprietário, mas não necessariamente será ressarcida, caso o inquilino deseje realizá-la.
As benfeitorias úteis permeiam entre o estético e o estrutural necessário, como a construção de uma garagem. Por lei, o proprietário deve ressarcir o inquilino nestas obras, caso ele tenha autorização para a realização.
Já as benfeitorias necessárias são obras de cunho emergencial. Elas podem ser infiltrações ou qualquer outro tipo de obra essencial para a manutenção do imóvel ou garantir sua habitação com segurança.
Quais as principais obrigações do proprietário em reformas
A principal obrigação do proprietário não é necessariamente realizar as obras, mas sim manter uma postura condizente com o que dita a Lei do Inquilinato e as disposições contratuais, visando, ante à arrecadação de fundos, uma convivência segura e saudável do inquilino no seu imóvel.
Com isso, a Roque ressalta que dá todo o apoio e aporte jurídico para ambas as partes, para que o processo e o contrato de locação sejam respeitados e que a experiência de locar um imóvel seja saudável para ambas as partes, locador e locatário.
É essencial que o proprietário respeite as diretrizes da Lei do Inquilinato, que se sujeitou no ato da assinatura do contrato, bem como seu inquilino. Se quiser tirar mais dúvidas sobre o procedimento jurídico dentro da locação imobiliária em Limeira, continue lendo o blog da Roque ou fale conosco.