MP 897/19 - Cédula Imobiliária Rural (CIR) - Direito Rural
Direito e Agronegócio, Legislação, Opinião
Criada pela MP 897/2019, a Cédula Imobiliária Rural (CIR) enseja algumas observações
Conforme decorre dos Arts. 14 e 18, a Cédula é um título de crédito líquido, certo, exigível pelo valor dela constante ou do saldo devedor, nominativo, transferível e de livre negociação, com promessa de pagamento em dinheiro.
Por seu intermédio pode ser contratada operação de crédito de qualquer modalidade (Art. 14, I), sendo emitida somente em favor de instituição financeira. Está legitimado para a sua emissão o proprietário de imóvel rural que houver constituído patrimônio de afetação (art. 15), seja ele pessoa natural ou jurídica.
A Cédula não tem padrão legalmente estabelecido, porém deve conter os requisitos específicos ditados pelo art. 19 da Medida. Vale ressaltar que cláusulas não financeiras, além daquelas que são consideradas essenciais, podem constar da Cédula (Art. 19 § 3º).
Dos riscos ao patrimônio afetado
Seria conveniente que constasse do rol do art. 19, como requisito essencial, também a obrigação do emitente de entregar ao credor o bem imóvel vinculado à Cédula, o que decorre do não pagamento pontual da obrigação, consoante sobressai do inciso II, do art. 14.
Na Cédula, o emitente, em cláusula específica, autoriza de forma irretratável o oficial do registro de imóveis a processar o registro da transmissão da propriedade do imóvel rural dado em garantia ao credor (Art. 19, IX) caso não efetue seu pagamento no prazo estipulado.
Vencida e não liquidada a Cédula, o credor pode exercer o direito de transferir, para sua titularidade, o registro da propriedade rural (Art. 24), sem que inicie a cobrança judicial do crédito, observando o que dispõe os artigos 26 e 27 da Lei 9514/97.
Nas hipóteses previstas no Art. 23 da MP é possível o credor tornar vencida antecipadamente a Cédula, dentre as quais se destaca a falta do emitente em promover os atos necessários à administração e preservação do patrimônio de afetação, o que inclui a adoção de medidas judiciais, se o caso.
Situações específicas a se observar
Uma vez formalizado o título, é mister que o mesmo seja levado a registro, ou, se o caso, depositado em entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil ou pela Comissão de Valores Mobiliários no prazo de 5 dias úteis de sua emissão (Art. 16). O registro ou depósito é condição para que a Cédula tenha eficácia executiva sobre o patrimônio de afetação a ela vinculado (Art. 16, § 1º).
Ainda de se consignar que a Cédula pode ser garantida por terceiros, até mesmo instituição financeira ou seguradora (Art. 17) e também por aval (art. 18, § 1º).
Registre-se, outrossim, que a Cédula se sujeita às normas do direito cambial, com as ressalvas de que o endosso deve ser completo e que os endossantes respondem somente pela existência da obrigação e não mais do que isto (Art. 25). No caso de o emitente ter feito pagamento parcelado da Cédula, é relevante que o endossante indique o valor pelo qual a cártula está sendo endossada. Outrossim, fica dispensado o protesto da Cédula para assegurar o direito de regresso contra endossantes e avalistas (Art. 18, § 2º).
Patrimônio afetado pode ser usado, mas não vendido
Enquanto se mantém o gravame, está assegurado ao proprietário o direito de uso do imóvel objeto do patrimônio de afetação (Art. 21), não obstante esteja proibida a prática de qualquer ato translativo de propriedade, como compra e venda e doação (Art. 9º § 2º). Os atos translativos de propriedade não poderão ser praticados porque o patrimônio de afetação decorrente da Cédula representa, em certo sentido, uma "venda" condicionada do imóvel ao credor
Vale lembrar que, diferentemente da hipoteca, que poderá ter graus diferentes de oneração, o patrimônio de afetação, por sua própria natureza jurídica, não admite tal prática.
Da execução de CIR
Uma questão a ser posta por derradeiro, a despeito de não haver previsão expressa na Medida, é que o inadimplemento da Cédula Imobiliária Rural não obriga o credor a transferir, para si, o imóvel objeto da afetação, já que lhe socorre o direito de cobrar o valor do título do avalista ou, se o caso, do garantidor. Neste caso, o patrimônio de afetação não será objeto de penhora na execução, embora o gravame se mantenha. Executado o avalista ou mesmo o terceiro garantidor, o exequente buscará patrimônio dos executados para os atos de constrição processual.
Enquanto a execução transcorrer, o patrimônio de afetação vinculado à Cédula exequenda não poderá figurar em qualquer outra obrigação em face de proibição legal (Art. 9º, § 3º I). Se isto acontecer, o patrimônio de afetação cedularmente gravado poderá ficar "fora de mercado" em relação à vida negocial do proprietário por todo o tempo da demanda, visto que, enquanto a obrigação garantida não for liquidada para baixar a vinculação cedular, o mesmo não pode ser vendido, doado ou mesmo gravado em outra obrigação.