Já descrevemos nas páginas do nosso portal há algum tempo Modelo de crise da HP Minksy. Curiosamente, indicou que cada crise é precedida por um longo período de estabilização. Outro determinante de uma potencial bolha em um determinado setor é o número "Não profissional" instituições financeiras (instituições que não sejam bancos) que concedem empréstimos para fins específicos.
No final de 2018, o The Wall Street Journal publicou uma lista muito interessante de entidades não bancárias que financiam o mercado hipotecário. É importante ressaltar que 51,7% de todo o mercado de dívida para compra de imóveis veio dessas instituições, não de bancos. A situação provavelmente é a mesma agora, pois a demanda não cessou e o ambiente de taxas de juros baixas e acréscimo de caixa é propício para incorrer em passivos. Então, onde está o risco? As entidades não bancárias não têm à sua disposição depósitos cobrados de clientes. Eles não realizam atividades relacionadas à obtenção de dinheiro na forma de depósitos. Eles são obrigados a financiar suas atividades de uma forma diferente. Sabe-se que muitos deles atuam como fornecedores de bancos, intermediando a contratação de hipotecas (os empréstimos concedidos costumam ser um componente de seu balanço por algum tempo). Em seguida, são vendidos embalados em embalagens maiores "Donuts" bancos.
Outra questão são os contratos de crédito que podem ser securitizados, o que significa que podem ser trocados por títulos garantidos e liquidados no mercado. A liquidação ocorre por meio da venda desses títulos a investidores de diversas naturezas, inclusive pessoas físicas, a maioria dos quais nunca negociou com esses produtos. Nesse ponto, podemos ver o que Minsky queria dizer e quais os riscos que ele procurava nos setores. Não quero especular sobre a futura bolha imobiliária, embora valha a pena ficar de olho nesse mercado. A situação econômica nos Estados Unidos após 2020 não é das melhores. Os Estados Unidos ainda têm problemas com alto endividamento (um grande aumento no ano passado), um grande número de desempregados e o peso de novas restrições. Taxas de juros baixas e uma grande participação de instituições não bancárias no financiamento hipotecário já criam uma visão interessante para os próximos anos.
Além disso, há a questão da rentabilidade dos apartamentos comprados para alugar. Aqueles que os compraram no atual frenesi de preços não serão capazes de aceitar o baixo retorno. Por outro lado, a parte dos investidores que comprou um imóvel mais barato não terá uma barreira mental para atingir um leve plus ou um zero proverbial neste momento, livrando-se de um investimento de baixo lucro. Estou omitindo o aspecto da metragem quadrada aqui de propósito, pois é um conteúdo muito mais amplo (incluindo premissas comerciais, que, como sabemos, agora são igualmente difíceis).
Como vocês podem ver, o mercado imobiliário continua aquecido. Impressão de dinheiro e juros baixos favorecem o mercado de crédito. Uma grande quantidade de caixa no mercado e a falta de contenção na proposição de novos pacotes fiscais devem enfraquecer o dólar pelo menos no médio prazo. No entanto, a demanda por crédito continua elevada. A taxa de poupança está diminuindo e o retorno do investimento em depósitos é quase insignificante. Portanto, os investimentos que trarão alguma lucratividade percentual parecem mais interessantes.
Olhando para o índice do dólar no mercado futuro, não parece muito bom. Atualmente, ele oscila em torno dos mínimos de 2018. O desconto do USD e a perspectiva adicional de seu enfraquecimento criam tendências interessantes no mercado. Em primeiro lugar, refiro-me à melhoria da situação das exportações dos EUA, onde um dólar fraco melhora sua competitividade e perspectivas econômicas. Em geral, o valor do dólar está atrasado no tempo e é um prognóstico para o mercado imobiliário. Claro, o valor dos preços da habitação depende da demanda. Quanto maior a demanda, maiores os preços - uma relação simples que vemos em todos os mercados. Um dólar barato afeta significativamente os preços das casas?
O gráfico acima mostra a relação entre o índice do dólar (linha preta) e o índice de preços da habitação NAHB (National Association of Home). É difícil ver qualquer regularidade uniforme no comportamento de um indicador e de outro. Eu o complementei com mais uma variável importante - a taxa de juros.