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Teto da multa por atraso de pagamento das taxas condominiais: 2%;
Teto da multa por conduta antissocial: pode ser 10 vezes o valor da taxa condominial;
Teto da multa por descumprimento das normas: com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes.
Se a obras for voluptuária (para embelezamento da fachada, por exemplo), sua realização depende de voto de 2/3 dos condôminos. Se for obra útil, o voto da maioria é suficiente;
As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino;
Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e forem gerar despesas excessivas, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa deverá convocar a assembleia e comunicá-la;
Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários que demandem despesas altas somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia;
O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar. Mas não tem direito à restituição dos gastos que tiver com obras ou reparos de outra natureza, mesmo que de interesse comum;
A realização de obras para aumentar a utilização de estruturas de uso comum já existentes depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos.
O Código Civil deve ser a base para a elaboração da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno. Também oferece orientações sobre as Assembleias.
A Convenção do Condomínio tem caráter estatutário ou institucional. Detalha regras sobre quota proporcional e modo de pagamento das despesas do condomínio, forma de administração, realização de assembleias e penalidades.
Deve ser respeitada por todos os moradores. Para ter validade perante terceiros, precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Uma convenção pode ser aprovada com a assinatura de 2/3 dos proprietários.
É elaborado pelos próprios condôminos para estabelecer regras sobre a conduta de moradores e funcionários, uso de áreas e equipamentos compartilhados, proibições, etc. Essas deliberações podem ser aprovadas por maioria simples.
Deve ser parte da Convenção do Condomínio e registrada em cartório. Trata-se de um dispositivo que requer constante atualização, para se adaptar às mudanças sociais e ao perfil dos ocupantes dos condomínios.
As Assembleias deve acontecer, no mínimo, uma vez ao ano. Tem o objetivo de aprovar despesas, contribuições dos condôminos, prestação de contas e, eventualmente, eleger o síndico substituto.
Nas Assembleias, também é possível alterar a Convenção do Condomínio (com 2/3 dos votos dos condôminos) e o Regimento Interno (com maioria simples).
2. Lei de Condomínio
A Lei nº 4.591/64, conhecida como Lei de Condomínio, teve seus 27 artigos iniciais substituídos, ou derrogados, pelos artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil. Mas ela continua valendo no que se refere à incorporação imobiliária. Em relação a essa questão, o Código Civil trata somente do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária*.
A Lei do Condomínio necessita de atualização, pois de 1964 (quando foi sancionada) até hoje, a construção de condomínios se tornou muito mais complexa. Ainda assim, segue sendo referência no assunto.
*Incorporação Imobiliária
Veja como a Lei de Condomínio define essa atividade, no parágrafo único de seu artigo 28:
"considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas."
A incorporação se trata de um negócio jurídico, no qual uma incorporadora articula a construção de uma edificação para venda de unidades habitacionais. Ela formaliza o empreendimento no cartório de imóveis, definindo número de apartamentos e de vagas na garagem, áreas comuns, etc.
Depois disso, o incorporador comercializa as unidades habitacionais, mediante uma promessa de venda e compra, aplicando os recursos na construção do empreendimento.
3. Código de Processo Civil
Com o novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015), quem ficar inadimplente com a cota condominial terá apenas 72 horas para quitar a dívida. Se o valor não for pago, poderá ter o nome negativado, a conta bancária bloqueada e o imóvel penhorado.
A partir de um mês de atraso, o inadimplente poderá fazer pagamento parcelado em 6 vezes.
Para efetuar a cobrança, o síndico terá de comprovar os débitos e entrar com uma ação na Justiça pedindo a penhora do imóvel. Esse processo, que antes demorava de 2 a 3 anos, diminuirá consideravelmente. Isso porque, com a nova legislação, não haverá mais audiência, o que levava meses para acontecer.
Além disso, agora o devedor será obrigado a arcar com as custas da defesa. Antes, não havia despesa para contestar a ação.
Conhecer os direitos e deveres de quem vive em um condomínio e também de quem o gerencia é muito importante para a boa convivência e a saúde financeira do empreendimento. Esperamos que essa compilação de normas possa ajudá-lo com isso.
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