Macedo Guedes | USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: DESLINDE PROCEDIMENTAL NO OFÍCIO IMOBILIÁRIO
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Aline Rodrigues de Andrade.
aline@macedoguedes.com.br
A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, que se dá em razão da posse, mansa e pacífica, sobre o bem, por determinado lapso temporal.
A partir do Código de Processo Civil de 2015 – CPC/15, a usucapião pode ser postulada basicamente por duas formas distintas: por procedimento judicial ou extrajudicialmente, em procedimento administrativo que tramita perante o cartório de registro de imóveis, conforme art. 261-A da Lei nº 6.015/73[1], acrescentado pelo art. 1.071, do CPC/15.
Conforme estabelece o caput dessa regra, o interessado, desde que representado por advogado, pode requerer a usucapião diretamente ao cartório de Registro de Imóveis da Comarca em que estiver situado o imóvel, instruindo seu pedido com os documentos elencados nos inc. I, II, III e IV.
Caso a planta apresentada (inc. II, do art. 216-A) não contiver a assinatura de algum titular de direitos reais ou direitos registrados ou averbados na matrícula do bem usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, deve o oficial do registro de imóveis notificar essa pessoa para que possa manifestar (no prazo de 15 dias, art. 216-A, § 2º) seu consentimento expresso com o pleito do interessado na usucapião.
Do mesmo modo, deve o oficial do registro cientificar a União, o Estado (ou Distrito Federal) e o Município, para que possam, em quinze dias também, manifestar eventual interesse no caso (art. 216-A, § 3º), bem como promover a publicação de edital, em jornal de grande circulação (onde houver), para que possíveis interessados possam também manifestar seu interesse na questão, no prazo de 15 dias.
Mais, quando entender necessário, pode ainda o Oficial Registrador promover diversas outras medidas visando garantir a segurança do ato, tal como audiência com as partes envolvidas ou outras diligências.
Somente após todos esses procedimentos, não havendo qualquer oposição, e diante da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do bem usucapiendo, estando em ordem a documentação apresentada e não havendo necessidade de qualquer esclarecimento, o oficial de registro de imóveis registrará a usucapião (art. 216-A, § 6º).
Ademais, no curso do procedimento de usucapião extrajudicial pode qualquer interessado suscitar o procedimento de dúvida, que é regida pelas regras da Lei de Registros Públicos.
Em síntese, deverá o oficial registrador promover: (i) a autuação do requerimento; (ii) primeira qualificação, com a formulação de eventuais exigências pelo registrador; (iii) rejeição preliminar do pedido, se não atendidas as exigências iniciais; (iv) eventual suscitação de dúvida; (v) notificações, se necessárias, cientificação dos entes públicos e publicação dos editais para conhecimento de terceiros e das pessoas não localizadas para notificação pessoal; (vi) impugnação, se houver; (vii) segunda qualificação, com a formulação de eventuais exigências pelo registrador; (viii) em caso de impugnação expressa, remessa ao juízo, caso em que o procedimento administrativo será convolado em ação judicial de usucapião, pelo procedimento comum; (ix) caso não tenha havido impugnação expressa, decisão do registrador pelo acolhimento do pedido, ou por sua rejeição; e (x) de uma reunião de conciliação ou mediação em caso de impugnação.[2]
Desse modo, tem-se que a atuação dos oficiais registradores é a de promover – com toda segurança jurídica que o procedimento exige, a regularização imobiliária, desonerando o Poder Judiciário do mister na análise de pedidos de reconhecimento de usucapião.
ANDRADE, Aline Rodrigues de. Usucapião extrajudicial: deslinde procedimental no Ofício Imobiliário. Informativo Macedo & Guedes, nº 5, Abril de 2020, disponível em https://www.macedoguedes.com.br/usucapiao-extrajudicial-deslinde-procedimental-no-oficio-imobiliario/, acesso em [data].
[1] "Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. § 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. § 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. § 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. § 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. § 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. § 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. § 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei. § 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. § 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. § 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum".
[2] NOBRE, Francisco José Barbosa. Manual da usucapião extrajudicial: de acordo com a Lei nº 13.465/2017 incluindo comentários ao Provimento nº 65/2017 do CNJ. Ananindeua: Itacaiúnas, 2018, p. 73-74.