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Entenda como funciona a garantia na locação comercial
A letra da lei nem sempre se aplica do mesmo modo que se lê.
Até aí, nenhuma novidade, funciona assim desde que existe o direito.
Qualquer lei deve ser interpretada no contexto jurídico e legal no qual se situa.
Repare que a lei não difere o tipo de locação, se residencial ou comercial.
E desde então (1990), os locadores, ao exigirem o fiador, pedem que o mesmo possua ao menos um imóvel, não importando se é sua residência ou o seu único imóvel.
Os ilustres julgadores (a exceção dos vencidos Dias Toffoli e Luís Roberto Barroso) entenderam que locação comercial se distingue da residencial: por algum motivo, entenderam que o direito de moradia é mais forte quando a dívida se oriunda de locação comercial.
Ou seja: se é dívida de locação de um apartamento na praia, pode penhorar o imóvel do fiador; se é dívida de locação de uma lojinha situada em área de risco, não pode penhorar o imóvel do fiador.
Qual o sentido disso? O locador, sem receber aluguéis, privado de sua renda, pode ser despejado (caso more de aluguel e dependa desses rendimentos para pagar a sua locação pessoal), já o fiador de um locatário inadimplente não pode perder o seu imóvel.
Por que não pensou no direito de moradia antes de ser fiador de alguém?
Já sabemos que no Brasil o crédito se torna caro, em grande parte, porque a vida dos devedores é muito fácil.
Eis aí mais um exemplo.
Uma alternativa é, diante da mudança de entendimento, exigir a substituição do fiador sob o argumento do perecimento da garantia.
Trata-se de medida polêmica, dado que o tal "perecimento" se deu por força do próprio judiciário, o qual poderá entender que a aceitação do fiador, quando do início da locação, foi um ato deliberado do proprietário, por sua conta e risco.
Outra, é não tolerar inadimplência do locatário, e ingressar com a ação de despejo logo nos primeiros atrasos, evitando, ao menos, o adensamento do débito.
Por Marco Aurélio Medeiros, Advogado pós-graduado em Direto da Economia e da Empresa e em Gestão Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV e Mestre em Contabilidade Tributária pela FUCAPE/RJ. Ex-professor de Direito Empresarial da Universidade Estácio de Sá e ex-auditor do Tribunal de Justiça Desportiva do Rio de Janeiro. É sócio da MSA Advogados e atua nas áreas de planejamento tributário e empresarial.