Promessa de compra e venda de imóvel: exigência imediata de ITBI? - Correio Forense
04/03/2018 01:00 - Atualizado em 04/03/2018 01:00
Ricardo Simões Xavier dos Santos*
Recebi consulta de um cliente me informando que comprou um apartamento na cidade de Salvador que somente seria entregue alguns anos depois, assinando o pacto de promessa de compra e venda com a Construtora/Incorporadora. Contudo, o mesmo me questionou se seria correto a cobrança do Imposto de Transmissão Inter Vivos – ITIV (também chamado de ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) no ato da assinatura de tal pacto, ou se o correto seria o recolhimento no momento da transcrição perante o cartório, transferido o imóvel para a sua propriedade.
Deveras, com o "boom" imobiliário, a questão da cobrança de ITIV deve ganhar grandes proporções, sendo interessante, então, discuti-lo.
Sob o aspecto da legalidade, o Código de Tributos e Rendas do Município de Salvador, em seu art. 114, estabelece que "o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador (I) a transmissão inter vivos, a qualquer título, por Ato oneroso (a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física". Ademais, o art. 114-A do mesmo diploma normativo estabelece que "estão compreendidos na incidência do imposto (IX) a cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda".
Ora, o compromisso de promessa de compra e venda não tem o condão de transferir a propriedade. Deveras, o art. 1.417 do CC, ao tratar da Promessa de Compra e Venda, informa que "mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel".
Decerto, não opino sozinho pela não incidência do ITIV no pacto de promessa de compra e venda. O Supremo Tribunal Federal já decidiu que o ITIV somente incide quando ocorrer a transferência de propriedade (STF – ARE: 798241 RJ , Relator: Min. CÁRMEN LÚCIA, Data de Julgamento: 01/04/2014, Segunda Turma, Data de Publicação: ACÓRDÃO ELETRÔNICO DJe-073 DIVULG 11-04-2014 PUBLIC 14-04-2014).
Mesmo posicionamento tem o TJSP, que afirma que "o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade ou do domínio útil e com o registro no Cartório de Registro de Imóveis" (TJ-SP – APL: 00039687220138260587 SP 0003968-72.2013.8.26.0587, Relator: Eutálio Porto, Data de Julgamento: 04/09/2014, 15ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 09/09/2014)
Ademais, tratando-se expressamente do compromisso de promessa de compra e venda, o STF já se posicionou pela ilegalidade da exação do tributo utilizando-se tal contrato como fato gerador, informando que "a celebração de contrato de compromisso de compra e venda não gera obrigação ao pagamento do ITBI" (STF – AI: 603309 MG, Relator: Min. EROS GRAU, Data de Julgamento: 18/12/2006, Segunda Turma, Data de Publicação: DJ 23-02-2007 PP-00030 EMENT VOL-02265-08 PP-01552).
*Advogado. Fundador do escritório Ricardo Xavier Advogados Associados. Graduado em Direito pela Universidade Católica do Salvador – UCSal; Mestre e Doutorando em Políticas Sociais e Cidadania pela Universidade Católica do Salvador – UCSal; Especialista em Direito do Estado pelo Jus Podivm/Unnyahna e em Direito Tributário pelo IBET. Professor da Universidade do Estado da Bahia – UNEB , da Universidade Católica do Salvador – UCSal e da Escola Superior da Advocacia – ESA – Seccional da OAB/BA; Coordenador Curso de Pós-graduação em Direito Empresarial da Universidade Católica do Salvador – UCSal. Pesquisador do Núcleo de Estudos em Tributação e Finanças Públicas – NEF da Universidade Católica do Salvador – UCSal
CF: PARA GARANTIA DO COMPRADOR, QUANDO NÃO REALIZAR A ESCRITURA, DEVE REGISTRAR O CONTRATO DE COMPRA E VENDA NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO CORRESPONDENTE.