Meu inquilino atrasou o aluguel! Posso cobrar multa pelo atraso?
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Criado em: 08 de fevereiro de 2019
Atualizado em: 09 de maio de 2020
M ulta em um atraso de aluguel. Este é um dos temas mais procurados quando se trata de locação, e um dos que mais recebemos perguntas em nosso site.
E pensando em ajudar quem tem esta dúvida que criamos este artigo, que irá tratar sobre como e quando se pode cobrar multa e juros em caso de inadimplência no pagamento do aluguel em uma locação, seja ela residencial ou comercial.
Tipos de Multa em um Contrato de Aluguel
Existem 2 (dois) tipos de multas em um contrato de locação, e é importante esclarecer bem a diferença entre elas, que são:
I. multa compensatória: penalização que recai sobre a parte que não cumprir com alguma obrigação contratual, seja no contrato como um todo ou em uma parte, e tem como objetivo recompensar a parte que sofreu prejuízo caso uma das partes não cumpra com o combinado.
II. multa moratória: esta multa não é vista como uma penalização, pois a sua função principal é desestimular o atraso em um pagamento, e ela deverá ser paga quando o inquilino fizer o pagamento de um aluguel atrasado de forma espontânea.
Pode-se acumular as multas, caso cada uma tiver seu motivo próprio.
Por exemplo: um inquilino não pagou o aluguel e com isso acumulou a multa e juros devidos do aluguel, e este não pagamento causou a rescisão antecipada do contrato, o que pode fazer com que também seja cobrada a multa compensatória caso prevista no contrato.
Ou seja, no cenário acima o inquilino deverá pagar 2 multas, acumuladas por estarem previstas em contrato e de acordo com a Lei do Inquilinato.
Como calcular a multa e os juros
Para não errar no cálculo da multa, e juros, existem 2 (dois) números que devemos ter em mente, e eles são 1% (um por cento) e 10% (dez por cento).
Em relação aos juros temos de acordo com o Código Tributário Nacional, que cita em seu Artigo 161:
"Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês."
Ou seja, pode-se cobrar juros de 1% ao mês, ou o equivalente a 0,033% por dia atrasado em cima do valor devido.
Já em relação à multa, temos um limite definido pela Lei da Usura de 10% (dez por cento).
Este limite está descrito no Decreto n° 22.626/33, mais precisamente no seu artigo 9°, que cita:
"Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida."
Ou seja, ocorrendo um atraso no pagamento devido, pode-se cobrar uma única vez a multa de 10% sobre o valor devido e mensalmente juros de até 1%.
Vamos supor que um inquilino viajou e sem querer atrasou um único pagamento de aluguel por 2 (dois) meses, sendo este aluguel no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).
Ele deverá pagar 10% de multa e 1% por mês devido.
10% = R$100,00
Valor devido com a multa = R$ 1.100,00
E temos o adicional de 2% pelos meses corridos de atraso.
Valor total devido atualizado com juros = R$ 1.122,00.
Você conhece um padrão de mercado quando se trata de multa rescisória?
Existe um padrão de se cobrar como multa rescisória de 3 (três) meses de aluguel.
Mas por quê muitos utilizam este padrão?
A explicação para este tipo de comportamento nos contratos está na limitação dos 10% (dez por cento) de multa compensatória, conforme explicado acima.
Vamos explicar com um exemplo:
Devido à forma de retomada do imóvel ser mais prática quando se tem uma locação com duração igual ou superior a 30 (trinta) meses, as imobiliárias costumam fazer os contratos com esta duração, ou seja, com prazo de 30 (trinta) meses.
E como não se pode aplicar multas com patamares acima de 10% (dez por cento) fica-se limitada a multa então a 3 (três) aluguéis.
Também temos o fato que toda multa rescisória deve ser proporcional ao tempo restante de contrato.
Ou seja, se o locatário cumpriu 10 meses dos 30 combinados, então ele ainda tem 2/3 do contrato para cumprir, e se romper o contrato neste momento deverá pagar 2/3 da multa acordada, que seria então de 2 (dois) aluguéis.
Para termos uma cobrança de multa e/ou juros, deve-se ter estas condições especificadas claramente em um contrato, e com isso percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
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Lei 10.406
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