O fantasma da vacância - ISTOÉ DINHEIRO
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O fantasma da vacância
Cotas de fundos imobiliários estão baratas em relação aos preços dos ativos. Mas por que o investimento ainda assusta?
24/02/16 - 17h30
Se antes o toque do telefone, as fofocas no cafezinho e o tec-tec-tec dos teclados produziam uma balbúrdia que ecoava em todos os escritórios do País, agora, o silêncio reverbera em inúmeros edifícios comerciais. O desaquecimento da economia fez muitas empresas demitirem funcionários e se mudarem para imóveis menores, deixando milhares de metros quadrados vazios. Não há, no curto prazo, perspectiva de reversão dessa tendência, o que compromete a rentabilidade dos fundos imobiliários, donos de grandes edifícios comerciais.
"Acho que a grande evolução da vacância já aconteceu, mas deve haver uma pequena deterioração desse indicador em 2016", diz Bruno Borges de Souza Lima, gestor de fundos de ações e imobiliários da Bradesco Asset Management. "O que vai ditar o valor das cotas dos fundos imobiliários é a vacância, e não os juros." Em 2015, a desocupação dos imóveis comerciais de alto padrão chegou a 25% em São Paulo e atingiu 28% no Rio de Janeiro, de acordo com levantamento feito pela Colliers International, muito acima do que os especialistas consideram um ponto "ótimo", que varia de 10% a 13%.
A situação no Rio de Janeiro é mais preocupante. Foram entregues 132 mil metros quadrados de escritórios em 2015, mas apenas 15 mil metros quadrados foram alugados. "A absorção líquida do município inteiro equivale a 30% do edifício Cidade Jardim, em São Paulo", diz Paula Casarini, vice-presidente da Colliers. Esse cenário pode piorar caso a Petrobras rescinda o contrato de locação do Edifício Ventura e do prédio Torre Almirante, pois a eventual desocupação dos dois imóveis acrescentaria 95 mil metros quadrados ao estoque disponível.
A empresa está renegociando os contratos de locação. "A estratégia faz parte do esforço corporativo para otimização de gastos operacionais gerenciáveis, mas ainda não é possível precisar a economia de recursos a ser gerada", disse a empresa, em nota. Enquanto a estatal não se decide, as cotas do fundo Torre Almirante FII, dono do edifício, caíram 9,77% em janeiro. O fantasma da vacância tem deixado muitos incorporadores de cabelos em pé e pressionou para baixo as cotas dos fundos, mas pode trazer bons negócios para novos investidores, que encontram fundos negociados com desconto de 30% em relação ao valor patrimonial dos ativos.
"Existe um descompasso muito grande", diz Marco Regino, da XP Investimentos. O patrimônio líquido total desses investimentos estava em R$ 35,8 bilhões em janeiro, o menor desde agosto de 2014. Já o valor de mercado chegou a R$ 23,6 bilhões, segundo a BM&FBovespa, um deságio de 34,1%. Para piorar, em dezembro do ano passado, a Medida Provisória 694 flertou com a ideia de tributar os fundos imobiliários. A proposta acabou sendo deixada de lado, trazendo um alívio momentâneo para os cotistas. "Não é à toa que o interesse dos investidores pessoas físicas tenha aumentado; é uma oportunidade de entrada em bons fundos com preços baixos", afirma Rafael Selegatto, gestor da Fator Administração de Recursos (FAR).
No entanto, os prejuízos ainda assombram. Em 2013, cerca de 104 mil pessoas investiam em fundos imobiliários na Bolsa, atraídas pela queda da taxa Selic e pela pujança do Produto Interno Bruto. Com a reversão do cenário econômico, no entanto, muitos cotistas descobriram da pior maneira que, assim como podem aumentar de preço, as cotas também se desvalorizam. Hoje, esse grupo encolheu para 88,4 mil desassombrados. "Os investidores ficaram muito machucados, por isso, quando o cliente voltar a olhar para esses fundos, terá mais cautela", diz João Paulo Vargas da Silveira, gerente nacional de fundos da Caixa.
Cautela e paciência são necessárias para o investidor de fundos imobiliários. José Alves Neto, sócio da empresa de soluções imobiliárias TRX, diz que esses investimentos são semelhantes à cadeia da construção civil: devem ser analisados no longo prazo, em um horizonte de cinco anos. Entre 2011 e 2016, o índice que mede sua rentabilidade, o Ifix, subiu 34,1%, enquanto o Ibovespa caiu 41,74%, segundo a XP. "O investidor precisa ter paciência e conhecer melhor esses produtos, enquanto as gestoras têm de melhorar a sua comunicação", diz.
Os descontos consideráveis não são bons apenas para os investidores. As gestoras também estão fazendo cálculos de risco e retorno. André Freitas, diretor da Credit Suisse Hedging Griffo, diz esperar uma consolidação em 2016. "Muitos fundos encolheram nos últimos anos, apesar de terem bons ativos na carteira", diz. "Estamos atentos às possíveis arbitragens." Caio Conca, responsável pela área imobiliária na Capitânia, também está de olho nesse mercado. "Pretendemos captar algo entre R$ 50 milhões e R$ 100 milhões para comprar ativos de outros fundos", revela.
"As fundações e family offices têm apresentado grande apetite, e o câmbio favorável também pode aguçar o interesse dos estrangeiros." A casa de investimentos Kinea, que pertence ao Itaú Unibanco, está com uma oferta pública em andamento e pretende captar R$ 300 milhões. Essas iniciativas devem trazer barulho para uma indústria que andou quieta nos últimos dois anos. "Existe muito espaço para crescer", diz Reinaldo Lacerda, presidente do Comitê de Produtos Imobiliários da Anbima. É o que os investidores esperam: um mercado menos assustador e mais rentável.