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Teremos recesso no mercado imobiliário americano como em 2008 por conta da Covid-19?
9 de maio de 2020 - 08:53
A grande pergunta do momento é sobre o que será do mercado imobiliário dos EUA em consequência da pandemia do corona vírus.
É necessário analisar esta questão sob o ponto de vista nacional, regional e de áreas diretamente afetadas.
Em termos da economia em geral, tem-se que considerar que as perspectivas de retomada do crescimento econômico nos EUA serão reais. A questão política de buscar demonstrar que uma depressão será inevitável, terminará com as eleições presidenciais em novembro deste ano.
É natural que a oposição atual siga mostrando um quadro dantesco, como propaganda eleitoral para tentar mudar o cenário eleitoral, porém, independente de quem vença o embate, a busca do sucesso econômico do país será a tônica para 2021.
Alguns pontos, por outro lado, diferenciam a crise de 2008 para o momento atual, como por exemplo, os recursos alocados pelo FED para dar liquidez ao sistema bancário, que em 2008 não ocorreram com a velocidade de agora e deram tranquilidade à população e aos bancos, em particular. De imediato, foram disponibilizados $1,5 trilhão para essa liquidez, o que garantirá ao setor bancário passar quase incólume pela crise.
Por outro lado, ao contrário de 2008 quando a crise atingiu o setor imobiliário, tinha-se um inventaria altíssimo que levaria anos para ser absorvido, pois não havia demanda real, eram basicamente, compras especulativas.
Hoje, o estoque está baixo, com um déficit de residências entre 300.000 e 400.000 casas anuais, porque o novo sistema de aprovação do "mortgage" (hipoteca) para compra de residências ficou mais rígido do que nunca e as taxas de empréstimo, relativamente altas. Isto evitou a compra de imóveis para especulação.
Porém, tem-se um "mortgage" com um custo baixíssimo, em termos históricos, com taxas inferiores a 3% ao ano o que está atraindo não só os compradores de residências próprias, como também, novos investidores, inclusive do exterior.
Deve-se acrescentar que a iliquidez de 2008 foi, principalmente, porque os bancos financiavam os imóveis considerando o valor futuro esperado, porém hoje, tem-se uma segurança de um percentual de "equity" (capital próprio) nas compras das propriedades e os americanos estão num patamar melhor, economicamente.
Em 2008, o "Flow of Funds" (fluxo de fundos) era de 52% e hoje é de 64%, segundo o FED. O que dá mais responsabilidade e segurança em relação ao pagamento dos débitos relativos à compra da propriedade.
Adicionalmente, os financiamentos apoiados em órgãos federais tiveram ações e execução de dívida suspensos por, pelo menos 60 dias, com provável extinção por mais 12 meses, o que tirará parte da potencial pressão vendedora do mercado.
Ao contrário, os planos do governo são de incentivar a compra de casas próprias para os que hoje pagam aluguel, o que deverá ajudar a crise de falta de residências e colocar mais liquidez nos sistema.
Por último, a exceção de 2008 quando tiveram um declínio de médio a alto nível nacional, os imóveis nas demais recessões têm sempre apresentado uma desvalorização modesta após as crises com rápida recuperação.
Está claro que alguns setores como as cassa de locação para temporadas, como as da região de Orlando, FL serão mais afetados. Primeiramente, porque Orlando como um todo, tem uma grande oferta atual e ainda por vir, que impede a valorização como em outras regiões.
Em segundo lugar, porque com a retração do turismo, parques fechados por tempo indeterminado, estas casas que pagavam seu "mortgage" com as locações temporárias, terão pesados encargos sem a contrapartida dos aluguéis, ou seja, sem a receita prometida e esperada, o que deverá ocasionar a venda de uma quantidade razoável de casas por forçosa e não prevista inadimplência.
Tem-se que considerar, porém, que a médio e longo prazo a vida voltará a florescer em Orlando com a mesma intensidade de sempre. Quem conseguir manter suas hipotecas poderá, no futuro, continuar a colher os frutos de seus investimentos. E quem puder aproveitar as ofertas que surgirão no mercado e investir em novas aquisições, também estarão fazendo excelentes negócios com vistas no futuro.
Concluindo, o céu não está negro para o setor imobiliário, ao contrário, deverá ser uma grande opção de investimento, particularmente em operações estruturadas com investimento financeiro.