RI Biguaçu » Instituição de Condomínio Horizontal de Lotes
NÃO PRECEDIDO DE INCORPORAÇÃO
Requerimento dos proprietários (ou de seu representante legal, se for o caso) com qualificação completa (nome completo, nacionalidade, profissão, CPF, RG, estado civil, domicílio completo), sem rasuras, indicando o número da matrícula do imóvel que requer seja instituído o condomínio, solicitando o registro da instituição de condomínio, a individuação das unidades, o registro da convenção de condomínio no livro n° 03 e a averbação no livro n° 02. Se na matrícula a qualificação dos proprietários estiver incompleta, fazer requerimento solicitando a averbação para atualizar ou incluir as informações necessárias.
a) Quando pessoa física casada/união estável, ambos os cônjuges/conviventes, devem assinar, indicando regime de casamento e número de registro do Pacto Antenupcial (se for o caso); b) Quando pessoa jurídica, anexar certidão simplificada atualizada (máximo de 90 dias) expedida pela Junta Comercial competente; c) Quando a certidão simplificada da junta comercial apontar mais de um sócio administrador, juntar cópia do contrato social, da alteração contratual ou documentação equivalente que verse sobre a administração da pessoa jurídica.
Instrumento Particular ou Escritura Pública de Instituição, constando: proprietários, instituidor, especificação do título (memorial de instituição/escritura pública de instituição de condomínio), denominação do condomínio, discriminação das unidades (áreas privativas, comuns e totais de todas as unidades, bem como a descrição do lote), discriminação das frações ideais do solo vinculadas às unidades e sua respectiva área quadrada (quando o instrumento for particular, todas as folhas devem estar rubricadas e a última folha deverá ser assinada pelos proprietários, instituidor/construtor e profissional habilitado);
Planta aprovada pela Prefeitura Municipal, a qual ficará arquivada na Serventia, contendo todas as medidas e a localização de cada lote/unidade;
Cópia da legislação municipal que autorize a aprovação deste tipo de empreendimento;
Memorial Descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, da Lei n° 4.591/64 (modelo da A.B.N.T.);
Planilhas de áreas (cálculos das áreas e custos) com assinatura do engenheiro responsável e do instituidor (normas da A.B.N.T);
ART/RRT referente à elaboração dos quadros de áreas e de custos, com comprovante de pagamento;
Certidões atualizadas de inteiro teor, de ônus e de ações reipersecutórias, da matrícula do imóvel, que deverá ser solicitada no ato da prenotação dos documentos para a averbação;
Apresentar Autorização ambiental emitida pela FATMA ou FAMABI, conforme o caso, para implantação do empreendimento.
* Trazer originais ou cópia autenticada de todos os documentos, sendo que os mesmos ficarão arquivados neste Ofício.
* Vide abaixo modelo de requerimento
PRECEDIDO DE INCORPORAÇÃO
Declaração assinada pela proprietária/incorporadora e profissional responsável de que não houve alterações na descrição das unidades autônomas constantes na incorporação, declarando ainda que os documentos apresentados e arquivados por ocasião da incorporação não sofreram alterações;
Caso não tenha sido registrada concomitantemente à incorporação, apresentar a Convenção de Condomínio datada e assinada, bem como o requerimento solicitando o seu registro no Livro n° 03.
_____________, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob n° ……, situada na ______________, n° __, na Cidade _______, representada por ……….., brasileiro, casado, empresário, inscrito no CPF sob n° ……, portador da CI RG n° …… SSP/SC, residente e domiciliado na Rua ____________/__, conforme certidão simplificada da JUCESC em anexo, vem por meio deste, requerer o registro da instituição de condomínio do "……." na matrícula nº. ……, Livro nº. 02, em vosso Ofício, com a posterior individualização das unidades.
Requer ainda que seja registrada a Convenção de Condomínio no Livro de Registro Auxiliar n° 03 e a averbação de sua existência nas matrículas dos lotes.
Biguaçu – SC, …….. de ……. de 2014.
Questão esclarece quais os requisitos e procedimentos registrais para instituição do condomínio horizontal de lotes. A questão abordada nesta edição do Boletim Eletrônico esclarece dúvida muito comum acerca dos requisitos e procedimentos para instituição do condomínio horizontal de lotes. Veja como o assunto foi tratado, com base nos ensinamentos de Décio Antonio Erpen, João Pedro Lamana Paiva e Mario Pazutti Mezzari:
Esse empreendimento em nada se equipara aos loteamentos fechados, pois aqui, as áreas de arruamento interno são de propriedade comum. Não há áreas públicas. Funciona como se fosse um condomínio de casa (condomínio deitado), só que sem construção.
Esse tipo de condomínio, por um tempo, foi aceito no Estado de São Paulo e diversos foram registrados. Porém, o entendimento atual do Conselho Superior da Magistratura Paulista é pela impossibilidade de sua existência, já que não possuem edificações. Nesse sentido foi o Parecer do Juiz Francisco Eduardo Loureiro dado no Processo CG 001536/96 e Ap. Cíveis n. 2.002-0, da Comarca de Taubaté e 2.553-0, da Comarca de Sorocaba.
Do Proc. 001536/96 cita-se o seguinte: (…) 3. Não se admite a possibilidade de construção e incorporação de "condomínio deitado", quando não exista vinculação do terreno à construção, ainda que esta seja apenas projetada ou licenciada na forma da lei.
Mas em alguns Estados esses condomínios têm sido aceitos. Há municípios que têm editado legislação específica, autorizando a aprovação de condomínios, nos quais a unidade autônoma é o lote, desvinculado de construção. Existe discussão sobre a possibilidade de o município aprovar legislação nesse sentido; se teria competência para tal. Contudo, há entendimento segundo o qual a Constituição Federal e o Estatuto da Cidade lhe deram o poder de ordenar urbanisticamente o seu território podendo adotar lei específica, autorizando este tipo de condomínio.
Veja como o assunto foi tratado, com base nos ensinamentos de João Pedro Lamana Paiva:
(1) Que o empreendimento seja projetado nos moldes da Lei nº 4.591/64 (com as alterações ditadas pelo novo Código Civil), em que cada lote será considerado como unidade autônoma, a ele atribuindo-se uma fração ideal da gleba e coisas comuns, sendo que nesse todo existirão também as áreas e edificações de uso comum;
(2) Que o Município disponha de legislação específica, prevendo a possibilidade legal de implantação de condomínio de lotes; e
Obs: Em Sapucaia do Sul, em 2004, foi sancionada a Lei Municipal n° 2.641 (vide abaixo), que expressamente admite o Condomínio Horizontal de Lotes.
Para a implantação desta espécie de parcelamento do solo, entendo que o proprietário/empreendedor deva apresentar ao Ofício de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
Um requerimento solicitando o registro da instituição condominial em que conste referência expressa aos dispositivos legais supracitados e à legislação municipal específica;
Roteiro para o registro da incorporação de condomínio de lotes;
• Um projeto devidamente aprovado pela Municipalidade, a qual deverá conter:
• a legislação que autorize a aprovação deste tipo de empreendimento, contendo o que segue:
• um memorial descritivo informando todas as particularidades do empreendimento (descrição dos lotes autônomos contendo especialmente as áreas privativa, comum e total e a fração ideal correspondente na área total etc.);
• planta de lotes;
• planilha de cálculo de áreas;
• planilha de custos da realização da infra-estrutura (documentos exigidos pela NB 140);
• uma convenção de condomínio (grande protagonista desta modalidade de empreendimento), na qual deverão constar, entre outras cláusulas previstas em lei, as formas e características que cada construção poderá apresentar, os direitos e deveres de cada condômino etc. (arts. 1.332 e 1.334, do Código Civil);
• a anotação de responsabilidade técnica (ART) do responsável pelo projeto;
• aprovação das autoridades competentes (Ex.: Município, FEPAM, METROPLAN etc.).
Frise-se que a criação deste empreendimento se dará com a incorporação imobiliária (artigo 32, da Lei nº 4.591/64), com posterior individualização e instituição condominial, ou diretamente com a individualização e instituição condominial (ocorrerá quando o empreendimento já estiver pronto).
O Condomínio Horizontal de Lotes tem como fundamento legal os seguintes dispositivos: artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 271/67, combinado com o artigo 8.º da Lei Federal n.º 4.591/1964. Por oportuno, é de se ressaltar que a Lei nº 10.406/02 (Novo Código Civil) alterou dispositivos da Lei nº 4.591/64, ao prever um capítulo denominado "Do Condomínio Edilício" (arts. 1.331 e segs.).
Porém, entende-se que o art. 8º, da Lei nº 4.591/64, ainda permanece em vigor, eis que não há previsão em contrário no NCC.
A lei aplicável aos loteamentos fechados ou condomínios horizontais é a Lei 4.591/64, e os loteamentos abertos ou convencionais é a Lei n. 6.766/79.
A prática do registro do condomínio horizontal de lotes
• Os procedimentos registrais serão:
a) a incorporação imobiliária e a instituição do condomínio serão registradas junto à matrícula da gleba (livro 2 – Registro Geral);
c) a convenção de condomínio será registrada em livro próprio (livro 3 (Registro Auxiliar)) e, em ato contínuo, será averbada na matrícula;
d) serão abertas matrículas para as unidades autônomas – lotes – para nela serem lançadas as transferências dominiais, as constituições de ônus, as edificações, a referência ao registro da convenção de condomínio e todos os demais atos de registro relativos a cada unidade.Quando da averbação, na matrícula do lote, da existência do registro da convenção condominial, é de bom alvitre que sejam consignadas as principais regras estabelecidas quanto ao uso do solo e restrições edilícias, para sua plena publicidade.Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.