A importância da carta de anuência ao se alugar imóvel alienado fiduciariamente - Pinheiro Villela Advogados
A importância da carta de anuência ao se alugar imóvel alienado fiduciariamente
|In Imobiliário
Muitos imóveis, especialmente os corporativos, com áreas grandes, para funcionamento da administração da corporação ou mesmo armazéns e galpões para desenvolvimento das atividades fabris e de distribuição, são dados em garantia ao pagamento de dívidas por seus proprietários, muitas vezes para pagamento da própria aquisição do bem, constituindo-se o tipo de garantia denominada alienação fiduciária, que é comumente utilizada pelas instituições financeiras por sua maior segurança e agilidade em caso de inadimplemento.
Na alienação fiduciária o devedor transmite ao credor a propriedade resolúvel do imóvel em garantia do pagamento da dívida assumida, passando, assim, o bem a ter um proprietário que tem a propriedade fiduciária (credor) e um proprietário fiduciante, que tem a posse direta do bem (devedor).
Havendo a intenção de alugar um imóvel que esteja alienado fiduciariamente, o pretenso locatário deverá garantir que o credor fiduciário não só esteja ciente da locação que está sendo efetivada, mas que expressamente anua com os termos da locação, uma vez que a legislação é clara ao dispor que a locação contratada com prazo superior à 1 (um) ano ou sua prorrogação além deste prazo é considerada ineficaz perante o credor fiduciário ou seus sucessores, se não houver sua concordância por escrito[1].
Deste modo, faz-se necessária a anuência expressa do credor fiduciário em relação as condições da locação, a qual pode se dar por meio de carta por ele assinada, com firma reconhecida, detalhando os principais pontos da locação, a qual deverá ser registrada na matrícula do imóvel juntamente com o contrato de locação que se pretende garantir a vigência em caso de venda do imóvel[2].
Importante ressaltar que sem a devida anuência do credor fiduciário, a locação registrada não deixa de ser válida e eficaz, porém, não será oponível contra o credor fiduciário e seus sucessores.
Já o direito de preferência do locatário, em caso de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, não poderá ser exercido, já que a legislação é clara nesse sentido: "Artigo 32: (…) Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica."[3] Ou seja, ainda que o contrato de locação, esteja registrado e averbado na matrícula do imóvel, com a expressa aquiescência do credor fiduciário, o direito de preferência do locatário não poderá ser exercido. Por outro lado, se o locador (devedor) quitar seus débitos perante o credor fiduciário, o locatário passa novamente a poder exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel perante terceiros.
Assim, verifica-se a importância do estudo prévio da documentação do imóvel antes de firmar o contrato de locação, para que seja possível inserir cláusulas que garantam importantes direitos do locatário, bem como que possibilitem seu registro e averbação na matrícula do bem.
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[1] Lei nº 9.514/97: Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.