Aprenda aqui como fazer o reajuste do aluguel! - Blog - César Rêgo Imóveis
2 de setembro de 2019 14 de outubro de 2020
Para boa parte dos proprietários, a locação por conta própria pode ser uma dor de cabeça. Isso acontece porque, para além da confecção do contrato, o locador também precisa se preocupar com outros detalhes da negociação. Com isso em mente, elaboramos este post no qual explicamos como fazer o reajuste do aluguel.
Afinal de contas, esse é um procedimento fundamental para garantir a rentabilidade da locação, corrigindo o valor cobrado em função de algum índice referencial. Com essa estratégia, que é antes de tudo um direito do proprietário, o dono do imóvel consegue proteger sua rentabilidade da inflação dos preços.
Agora, descubra mais sobre o tema acompanhando esta leitura. Veja como fazer o cálculo do reajuste de aluguel e como calcular o valor de aluguel residencial para não ser prejudicado em seu negócio!
O IPCA é um índice formulado para medir e acompanhar a variação de preços das mercadorias para o consumidor final. É o principal indicador no cálculo de inflação, realizado pelo Banco Central. O IPCA é medido mensalmente pelo IBGE, até que se constitua o IPCA acumulado, que representa a inflação total dos preços em um ano.
Como você pode ver, trata-se de um índice com uma configuração bem diversificada, e sobretudo, correlacionada com a construção civil. Por conta disso, o mercado identificou o IGP-M como uma excelente referência para a correção dos aluguéis. É calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, com a apresentação do valor consolidado ao fim do ano, como o IPCA.
Apesar de ser utilizado em alguns contratos, vale lembrar que essa não é a solução mais popular, tanto pelo objeto de pesquisa como por sua limitação geográfica, que se foca em avaliar apenas algumas regiões metropolitanas do país. O índice é elaborado pelo IBGE, com análises mensais e apresentação do acúmulo anual.
Já a segunda menção está no mesmo Art. 28 que citamos acima, no texto que dispõe sobre o Plano Real. Aqui, o trecho esclarece a utilização de um índice para o reajuste anual — sugestão ao IPC — e também determina que esse reajuste não tem efeito sobre contratos com menos de 1 ano de duração.
Já existem muitos inquilinos esclarecidos e até entendem como funciona o cálculo do reajuste de aluguel. Sabendo como calcular corretamente, o proprietário fica preparado para qualquer eventualidade porque tem certeza de que está agindo dentro da lei.
Além disso, analise a possibilidade de alugar com mobília. É comum que casas ou apartamentos mobiliados tenham adicional de 20% ou 30% sobre o valor do aluguel. No entanto, para isso, considere se realmente as pessoas na região estão interessadas em locar um imóvel mobiliado.
Agora sim, vamos ver como realizar o cálculo do reajuste de aluguel. Para demonstrar o cálculo em vários cenários, utilizaremos os índices IPCA, IGP-M e INPC acumulados do ano de 2020.
Utilizando o IPCA 2020
índice: 2,44%;
equação: 2.000 + (2.000 x 2,44%) = 2000 + 48,80 = R$ 2048,80.
Utilizando o IGP-M 2020
índice: 9,27%;
equação: 2.000 + (2.000 x 9,27%) = 2000 + 185,40 = R$ 2185,40.
Utilizando o INPC 2020
índice: 3,92%;
equação: 2.000 + (2.000 x 3,92%) = 2000 + 78,40 = R$ 2078,40.
Você deve verificar qual o índice usado pela sua imobiliária, o que predomina na região. O indicador mais comum é o IGP-M, cuja composição já detalhamos acima. Caso seja escolhido o IPCA, será considerada a variação nos custos. Se para fazer o cálculo do reajuste de aluguel você optar pelo INPC, serão considerados os gastos com saúde, cuidados pessoais, moradia. Ele é aplicado para envolver famílias que têm uma renda mensal de até 5 salários-mínimos.
Com a demonstração final dos cálculos, também fica evidente a importância de considerar a utilização do IGP-M no cálculo do reajuste de aluguel. Além do índice se apoiar na variação dos preços da construção civil, ele também oferece uma maior rentabilidade a longo prazo, habituando o inquilino a reajustes maiores que foram ao momento do contrato tidos como de comum acordo.
Qual é a importância do contrato de locação para entender como calcular o valor de aluguel residencial?
Na hora de alinhar os pormenores desse tipo de acordo, é preciso verificar o contrato de locação. Ele possibilita um entendimento maior de como calcular o valor de aluguel residencial ou fazer os ajustes necessários em total conformidade com a lei.
Além disso, ele é muito importante para que as duas partes tenham respaldo jurídico nessa negociação. Veja algumas das garantias que ele oferece!
Valores de reajustes preestabelecidos
Os valores de reajustes podem ser preestabelecidos no contrato. Eles podem ser combinados previamente entre as partes envolvidas, com a presença de um responsável da imobiliária para garantir que as determinações estejam dentro do que é correto.
Por lá também ficam registradas questões relacionadas a multas, caso não haja o cumprimento do que ficou preestabelecido. Por fim, o documento analisa a lista de taxas que são de responsabilidade do locatário e do proprietário.
Essa é uma maneira de evitar cobranças indevidas ou gerar algum mal-estar que resulte na saída do locatário antes do tempo. Os pontos listados devem estar de acordo com o tipo e tamanho de imóvel e ter a assinatura do locatário, do locador, do fiador (se for o caso) e de duas testemunhas.
Melhor relacionamento com o inquilino
Ter um bom relacionamento com o inquilino é essencial. Ao mesmo tempo em que você presta um serviço para ele, é ele quem cuida de seu imóvel ao viver lá.
Ou seja, essa é uma via de mão dupla, que precisa ser pautada principalmente na confiança. O contrato de locação é o que permitirá isso, inclusive quando houver a necessidade de calcular o valor ou o reajuste do aluguel.
Além, é claro, de evitar muitas dúvidas. Sendo assim, vale a pena explicitar cada detalhe relacionado a essa necessidade, especialmente os prazos.
Segurança de que o reajuste será de acordo com o acordado
No contrato, ficam registrados os direitos e deveres de todas as partes envolvidas. É fundamental ser bem descritivo nesse ponto, para que nenhum fator passível de custo fique determinado a uma parte só, injustamente.
As cláusulas devem incluir casos de danificação no imóvel, quebra de contrato sem motivo aparente, desistência, e assim por diante. O que será de suma importância também para outros tipos de situações que envolvam o aluguel.
No caso de reajuste, isso traz ainda mais segurança de que tudo será cumprido de acordo com o acordado. Isso significa mais simplicidade nos processos e menos dores de cabeça para solucionar qualquer impasse.
Diante dessas pontuações, fica explícito que um contrato bem-feito faz toda a diferença para saber como calcular o valor de aluguel residencial. É claro, como fazer os reajustes posteriormente. Esse documento é imprescindível para evitar muitos transtornos e deixar claras as responsabilidades de cada um nesse momento, e até o fim da data proposta para renovação ou encerramento do aluguel.
Outra recomendação indispensável é a de que vale a pena conversar com uma imobiliária para definir o preço de locação de seu imóvel, bem como ajudar com o cálculo do reajuste de aluguel.
Quando deve ser feito o reajuste de aluguel?
O reajuste do aluguel é feito sempre que se renova o contrato ou se completa o aniversário deste a cada ano. Nesses momentos, é direito do proprietário aumentar o valor do aluguel, cabendo ao locatário negociar o valor e aceitar ou não o que está sendo proposto. Geralmente, quem cuida dessa parte é a imobiliária que confecciona o contrato dentro dos termos legais e, inclusive, estipula quais os índices a serem utilizados para reajuste.
É papel também da imobiliária intermediar essa relação entre locador e locatário, minimizando a possibilidade de desentendimentos entre as partes por meio de acordos fundados na lei e boas práticas de mercado. Isso é certamente uma grande vantagem quando estamos falando de calcular e aplicar corretamente o valor de reajuste de aluguel.
Afinal, não seria justo com o locatário estar à mercê de imposições arbitrárias do locador em relação ao reajuste. Por isso, contar com uma imobiliária para intermediar esse processo se torna essencial. Isso gera maior confiança tanto para o proprietário quanto para o inquilino, otimizando a negociação por meio de valores cabíveis.
Vale lembrar ainda que no sistema brasileiro, diferentemente de outros locais do mundo como Europa e Estados Unidos, se usufrui primeiro do bem para pagá-lo depois. Em outras palavras, o primeiro mês utilizado não é contabilizado no reajuste. Se o locatário entrou no imóvel em junho de 2019, o novo valor proposto só vigorará em julho de 2020. Em outras partes do mundo, ocorre o contrário com o inquilino pagando antes para usufruir depois, inclusive nos momentos de reajuste.
É bom entender esses detalhes para que você saiba como negociar corretamente e diminuir dores de cabeça na negociação. Considere todos esses aspectos a fim de conduzir o processo de reajuste de aluguel da forma mais acertada possível.
O que é aluguel antecipado e aluguel postecipado?
Apesar de a Lei do Inquilinato permitir que o locador aceite pagamentos antecipados de aluguel como forma de garantir a quitação das mensalidades ou mesmo negociar melhores preços, ele não pode em hipótese alguma exigir isso do locatário. Em outras palavras, o proprietário pode até receber os pagamentos antecipados caso seja um acordo de bom grado entre as partes, mas jamais obrigar o inquilino a fazer parte de tal transação.
No caso do aluguel postecipado, ou seja, fora do prazo estipulado para o dia mensal de pagamento, podem ser cobradas multas e, em casos mais graves, até mesmo rescisão do contrato, fazendo com que o inquilino tenha que deixar o imóvel.
Suponhamos que o acordo estipulado seja de quitação do aluguel sempre no dia 10; se passar dessa data, considera-se postecipação, e podem haver consequências legais sobre isso. Não é à toa que os seguros para aluguel têm sido cada vez mais comuns a fim de evitar reveses financeiros aos proprietários e constrangimentos aos locatários.
Como pode ver, são muitos os detalhes envolvidos em uma locação. Conhecer cada um deles a fundo permite que você se prepare a fim de evitar problemas mais à frente. A melhor forma de fazer isso é contando com uma empresa especializada para te ajudar no cálculo do reajuste do aluguel. Assim você não se desgasta com o inquilino e oferece um valor justo que pode ser embasado por parâmetros legais e de mercado. Pense nisso!
A César Rêgo Imóveis tem bons profissionais, os quais podem fazer uma avaliação e definir o preço mais equilibrado para o aluguel. Eles podem, inclusive, determinar o valor de mercado dele para aplicar o percentual mais viável. Podem ainda sugerir o índice mais apropriado e fazer outras sugestões que favoreçam proprietário e locatário nesse processo, intermediando um bom relacionamento entre as partes. A César Rêgo é especializada na venda e locação de imóveis em Fortaleza.
Se gostou de descobrir como fazer o reajuste do aluguel, compartilhe este conteúdo nas redes sociais. Muitos proprietários ainda precisam entender como esse processo funciona devidamente.