02/06/2021 Dicas
Financiar nada mais é do que pegar dinheiro emprestado de uma instituição financeira para, neste caso em específico, comprar um imóvel. Esse empréstimo é feito a partir de um contrato firmado entre o comprador e o credor e suas cláusulas podem variar conforme o tipo de financiamento escolhido.
De maneira geral, o processo funciona da seguinte forma: o comprador paga um valor de entrada, pede emprestado o restante e paga parcelado, com juros por até 20 anos.
Embora pareça simples, muitas variáveis podem tornar a concessão de crédito possível ou não para o orçamento do comprador.
A valor a ser financiado depende da renda do comprador, do tipo do imóvel, entre outros vários fatores. O financiamento de um imóvel na planta, por exemplo, pode cobrir até 90% do valor total do bem, enquanto que para imóveis usados, o valor possível para ser financiado é menor, já que esse tipo de negociação exige uma entrada bem maior.
Além disso, a taxa de juros pelo empréstimo varia de banco para banco o que torna bastante relevante a pesquisa pelas melhores condições de financiamento.
Como já explicamos, fazer um financiamento é pegar dinheiro emprestado de uma instituição financeira e ir pagando a prestação. Então, para começar, vamos esclarecer que o valor das prestações é dividido, de maneira geral, em juros, amortização e taxas adicionais.
Sempre que uma instituição financeira concede um empréstimo, ela cobra uma taxa para compensar o período no qual ficará sem esse dinheiro emprestado. Essa é a taxa de juros e o seu valor é influenciado por uma série de fatores.
Primeiro, o banco verifica qual é a probabilidade do contratante não honrar o compromisso. Para isso, são avaliados o valor do imóvel, o valor a ser financiado, a renda familiar do comprador, a sua idade e seu histórico de dívidas. Quanto maior for o risco de levar um calote, maior será a taxa de juros.
Para quem faz um financiamento com o banco para comprar a sua casa própria, uma de suas principais metas é liquidar, o mais rápido possível, essa dívida. Porém, apenas parte do montante pago nas prestações possui esse objetivo (a outra parte é de juros). Logo, a fração da prestação que tem como objetivo devolver ao banco o dinheiro emprestado é chamada de amortização da dívida.
A importância dessa parte do pagamento é tão grande que existem formas próprias para diminuir o saldo devedor. Veremos como a amortização da dívida é feita mais para frente nesse post.
Além dessas duas frações a serem pagas nas prestações, os bancos podem cobrar outras taxas, como custo administrativo das operações financeiras, e de outros serviços, como seguro proteja o comprador. Cada banco tem a sua própria taxa administrativa e diferentes pacotes de serviços oferecidos.
Tipos de financiamentos imobiliários
Agora que você já sabe como é funcionamento básico de um financiamento, vamos te explicar os tipos dessa operação. No Brasil, duas modalidades principais são praticadas:
Essa modalidade de financiamento foi desenvolvida pelo Governo Federal e é garantida pelos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). Criado e regulamentado pela Lei 4.380/64, o sistema rege a maioria dos financiamentos imobiliários que acontecem no país.
Um financiamento através do SFH deve ter as seguintes características:
O valor máximo de avaliação do imóvel deve ser de R$950 mil para Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal. Nos demais estados, o valor é de R$800 mil;
A parcela não pode comprometer mais do que 30% da renda mensal do contratante;
O prazo de quitação da dívida é de até 35 anos (420 meses);
A compra deve ser feita exclusivamente por pessoa física;
A base de recursos vem da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);
A taxa de juros pode ser de, no máximo, 12% a.a.. Em 2018, a taxa mínima caiu de 10,25% para 9% ao ano;
O percentual do valor máximo a ser financiado é de 70% para móveis usados e de 80% para unidades novas.
Ainda, nesse sistema, há 50% de desconto no registro e na escritura do primeiro imóvel.
Essa modalidade de financiamento também foi criada pelo Governo Federal, com o objetivo de suprir as carências do SFH. Ou seja, ele serve para valores avaliados em mais de R$950 mil (ou R$800 mil). Por isso, aqui, há um risco maior que, logo, é refletido nas taxas de juros maiores e variáveis.
O valor de avaliação do imóvel deve ultrapassar R$950 mil para Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal. Nos demais estados, deve ultrapassar R$800 mil;
Não há limite de renda comprometida;
O valor de concessão de financiamento varia entre 80% e 90% do valor do imóvel;
A compra pode ser feita por pessoa física ou jurídica;
O recurso é proveniente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE);
A taxa de juros é variável. Em 2018, a taxa mínima caiu de 11,25% para 10% ao ano.
Como já falamos, há diferentes formas de amortizar a dívida, e para cada tipo de financiamento e instituição bancária, uma é adotada.
Como o próprio nome já diz, as prestações são decrescentes. Dessa forma, conforme a dívida vai sendo paga, e somado ao fato dos juros serem calculados sobre o saldo devedor, ocorre uma diminuição do valor da prestação do financiamento. Já que ocorre uma diminuição do montante a ser pago em juros. Ou seja, a taxa de amortização permanece fixa, enquanto os juros diminuem.
É importante saber que o financiamento imobiliário com amortizações constantes poderá sofrer correções monetárias. Existem duas formas de correção: a pré-fixada e a pós-fixada.
A correção pré-fixada é aquela em que a instituição financeira já determina um valor de correção no momento de assinatura do contrato. Por isso, é comum que a taxa de juros seja maior que a que será cobrada pelo modelo pós-fixado.
Agora, a correção pós-fixada é aquela realizadas por meio de um índice de mercado — como a Taxa Referencial. Devido ao fato do valor dos indexadores variarem a cada mês e serem fortemente influenciados pela situação econômica do país, existe um risco de uma alta correção em períodos de inflação forte.
Pelo fato de ocorrer uma diminuição gradativa do que será pago a cada mês, o comprador terá uma segurança maior caso ocorra algum imprevisto no futuro.
Também conhecido como Sistema Francês de Amortização (SFA), é bastante utilizado no exterior, mas teve que ser remodelado para se adaptar à realidade brasileira (alta inflação e taxas de juros) e, por isso, não é muito praticado por aqui atualmente. No modelo original, as prestações são fixas, com juros decrescentes e amortizações crescentes. Assim, durante as primeiras prestações, a maior parte da parcela refere-se ao pagamento dos juros. Conforme o tempo passa, os juros diminuem, visto que sempre são cobrados sobre o valor que ainda se deve ao banco. Como o saldo devedor diminui a cada mês, os juros cobrados também vão, assim, diminuindo. Então, o valor da amortização aumenta a cada mês.
Por aqui, no entanto, esse sistema passou por adaptações e as parcelas não são mais fixas, mas variam conforme a inflação. O indexador pós-fixado TR (taxa referencial) é o mais utilizado para o reajuste das prestações.
Essa amortização é bastante desvantajosa já que a renda do devedor não é reajustada na mesma proporção de sua dívida com o banco. Logo, com o passar do tempo, o valor da parcela comprometerá uma porcentagem cada vez maior de sua renda, o que pode dificultar, e muito, a quitação do empréstimo.
Esse sistema é uma combinação dos dois anteriores. As prestações desse tipo de empréstimo são crescentes ao longo do tempo, mas somente até certo ponto, a partir do qual começam a diminuir.
Assim como no Sistema Price, o reajuste das prestações do Sacre é atrelado à TR, as amortizações são crescentes ao longo dos anos e os juros, consequentemente, vão diminuindo. A vantagem, porém, é que, como as prestações decrescem ao longo do tempo, o risco de inadimplência diminui de maneira significativa.