ENTENDA AS DIFERENÇAS DOS PRINCIPAIS DOCUMENTOS PARA NEGOCIAR UM IMÓVEL – CRECI-RJ
ENTENDA AS DIFERENÇAS DOS PRINCIPAIS DOCUMENTOS PARA NEGOCIAR UM IMÓVEL
Apesar de ainda ser o grande sonho de uma parte relevante da população, a aquisição de um imóvel pode se tornar um imenso problema se não for conduzida por um corretor de imóveis. Mas é importante salientar que os profissionais da intermediação imobiliária necessitam se aprofundar cada vez mais nos aspectos relacionados à documentação para evitar erros que resultam em dores de cabeça para os clientes. Assim é fundamental conhecer documentos e as etapas de uma negociação imobiliária.
Visando destacar as distinções entre a matrícula, contrato e escritura (que deve ser levada a registro), a advogada especialista em direito imobiliário, Paola Roque, explica cada documento e as etapas da negociação:
É o documento que atesta a existência do imóvel, contendo todas as suas características e confrontações, informações dos proprietários, transferências e outros fatos relevantes sobre o imóvel. Sua principal função é a certificação da propriedade, ou seja, é o documento que prova se de fato aquela pessoa que está vendendo o imóvel é a dona.
O contrato de compra e venda é um documento particular feito entre partes que serve para alinhar as vontades do comprador e do vendedor, mas, na regra geral, não tem poder para transferir a propriedade perante o cartório de registro de imóveis. O contrato determina os direitos e deveres das partes envolvidas e, caso alguma delas não cumpra com suas obrigações, a outra pode discutir judicialmente. Normalmente, é o primeiro passo na negociação e é feito para "amarrar" as partes no negócio, para posteriormente ser feita a escritura pública.
Já a escritura é uma espécie de contrato feito através de um documento público perante um cartório de notas pelo tabelião. Ela é obrigatória para transações imobiliárias superiores a 30 salários mínimos. Tem o poder de transferir a propriedade do imóvel de uma pessoa para outra quando levada para o cartório de registro de imóveis. Nela também estarão contidas as condições do negócio, as vontades das partes e seus direitos e obrigações. Paola ainda destaca que a escritura pública pode ser feita em qualquer tabelionato de notas escolhido pelas partes. Seguindo a linha de raciocínio do contrato de compra e venda, a escritura pública seria o segundo passo da negociação, é ela que dá ares de legalidade e formalidade ao negócio.
Por último, a advogada menciona que o registro deve ser feito no cartório de imóveis do lugar onde a unidade está situada, diferentemente da escritura pública.
Estar atento à documentação imobiliária é imprescindível para o corretor de imóveis evitar erros que podem resultar em riscos para a negociação e prejuízos para os clientes. João Batista, advogado especialista em direito imobiliário e registral, destaca que um erro comum cometido pelos profissionais acontece já no processo de captação, pois, via de regra, os corretores não fazem o contrato de prestação de serviços e autorização de venda para lhe dar maior segurança para receber sua comissão futura. Outro erro grave é não saber analisar a matrícula, não saber se a área construída do imóvel que consta na matrícula está compatível com a área real existente no imóvel e isso pode gerar sérios transtornos nesse tipo de negócio, inclusive negativa de financiamento imobiliário por divergência de áreas. Esse tipo de erro é muito comum de ser detectado após a realização do negócio.
Na hora de analisar a documentação pertinente a uma negociação, Paola Roque explica os itens que se deve ter atenção para a análise ideal:
- A matrícula do imóvel, como todos os seus registros, deve ser retirada no cartório de registro de imóveis da comarca onde está localizada a unidade. Para comarcas que possuem mais de um cartório de imóveis, é preciso verificar em qual deles o imóvel está registrado, de acordo com a sua localização. A segunda via da escritura pública pode ser solicitada no cartório de notas onde ela foi lavrada (redigida). Já o contrato de compra e venda, por ser um documento particular, em regra, não é levado a registro e não fica arquivado em nenhum cartório, devendo ser solicitado às partes envolvidas, caso necessário.
Como já mencionado, a matrícula do imóvel prova a existência da unidade imobiliária referente, caracterizando-a e mostrando os principais dados sobre os donos da mesma. Paola destaca a semelhança entre a matrícula e a certidão de nascimento, e como proceder quando o imóvel referente não possui matrícula registrada no cartório:
- Assim como a certidão de nascimento possui as informações sobre a pessoa, a matrícula do imóvel possui as informações sobre o imóvel, sua origem, suas características, proprietários, etc. A matrícula conta a história daquele imóvel, através das averbações (AV´s) e dos registros (R´s).
Quando o imóvel não possui matrícula, deve-se fazer uma busca para verificar se realmente aquele imóvel não possui nenhum tipo de registro, já que existem vários motivos para que o imóvel não esteja registrado em uma matrícula. Pode ser que, de fato, o imóvel não tenha origem em nenhum registro. Porém existem várias situações em que ele possui origem, mas está irregular, por exemplo: ele pode ser parte integrante de uma área maior, sendo fruto de um parcelamento de solo irregular ou clandestino; o imóvel pode ser um apartamento de um condomínio que não foi regularizado; ele pode ainda estar registrado em uma transcrição (tipo de registro que era feito até 1975), etc.
- Caso seja verificado que o imóvel não possui registro, deve-se cientificar o comprador da situação e proceder à elaboração do contrato de transmissão de posse a título oneroso, que se assemelha a uma promessa de compra e venda. Também é importante que se faça a busca de ações judiciais para verificar se o vendedor não é réu em nenhuma ação que discuta a posse do imóvel ou até mesmo se no passado ele pleiteou uma ação de usucapião e não obteve êxito, pois estes fatos podem inviabilizar o negócio para o comprador.
São incontáveis os casos onde o comprador não registra o imóvel de forma imediata. Paola cita os prejuízos que ele pode ter ao não registrá-lo:
- Enquanto o comprador não registrar sua escritura, o vendedor continuará a ser o dono legalmente. E o vendedor sendo ainda considerado dono, ele pode praticar todos os atos que envolvam o imóvel, como por exemplo vendê-lo novamente para outra pessoa ou dar em garantia em um financiamento bancário. Outro prejuízo que pode ocorrer é o imóvel ser penhorado por dívidas do vendedor e ser levado a leilão.
Ao longo da negociação podem existir dúvidas sobre a funcionalidade do contrato e da escritura. Dúvidas sanadas pela especialista Paola Roque, que detalha a situação mais correta ao utilizá-los:
- Ambos são documentos que manifestam a vontade das partes em um negócio, porém o contrato é um documento particular e a escritura é um documento público. Conforme falado anteriormente, em regra, a escritura pública é obrigatória para transações imobiliárias acima de 30 salários mínimos. Nestes casos, o contrato é o primeiro passo para a concretização do negócio, devendo ser seguido a escritura pública e do respectivo registro.
Portanto, documentação imobiliária é um tema de importância extrema para o corretor de imóveis que precisa ter amplo conhecimento para transmitir segurança nas negociações e para cumprir as obrigações referentes às legislações pertinentes, sob o risco de ser punido judicialmente em caso de não diligência na condução da negociação.