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Artigo apresenta recomendações estratégicas para grandes desenvolvimentos imobiliários
Após um período de forte crescimento e aumento de competição no mercado brasileiro, os fatores tradicionais de criação de valor em Real Estate estão mais disponíveis para grandes incorporadores e investidores. Apesar disso, acesso a capital, controle de terrenos, relacionamento com clientes-chave e inteligência mercadológica proprietária não são mais fatores suficientes na criação de vantagem competitiva, na medida em que os empreendimentos se tornam muito maiores e mais complexos. O fim gradual da assimetria de informações - quando poucos são capazes de encontrar condições diferenciadas de financiamento, construção ou aquisição de um grande projeto - é evidência dessa insuficiência.
Acesso a capital, controle de terrenos, relacionamento com clientes-chave e inteligência mercadológica proprietária não são mais fatores suficientes na criação de vantagem competitiva
Ao mesmo tempo, o mercado brasileiro continua a atrair capital farto e a lançar megaempreendimentos - estima-se que R$ 10 a 15 bilhões em capital estrangeiro estejam planejados para o desenvolvimento de novos bairros, parques industriais e reurbanizações nos próximos cinco anos.
Em tal ambiente, os fatores tradicionais de geração de valor são necessários, mas não suficientes para gerar valor diferenciado. Por que então seria insuficiente ter domínio sobre esses fatores? Porque existem três, e três apenas, dimensões críticas de sucesso em grandes desenvolvimentos imobiliários: Concepção de bons projetos, Estruturação inteligente de projetos e Execução eficaz.
Como então capturar valor na Estruturação e na Execução? A resposta é a aplicação de conceitos de estratégia aos grandes investimentos imobiliários. Nesse ponto, o leitor deve estar se perguntando: o desenvolvimento imobiliário é um negócio de transações, deals [negócios] únicos, portanto a noção de estratégia não se aplica; não seria inócua a ideia de uma estratégia que permeie todos os projetos?
Não só é aplicável, como se dá pelo domínio das dimensões de estruturação e execução, como ilustramos a seguir.
Estruturação inteligente de projetos
As experiências de grandes transações de M&A (sigla em inglês para Mergers&Acquisitions, ou Fusões e Aquisições em português), exploração de recursos naturais ou novas plantas de manufatura, oferecem lições estratégicas fundamentais em sua estruturação que só agora começam a ser aplicados pelos grandes desenvolvimentos imobiliários internacionais.
Criar flexibilidade. O papel da flexibilidade, ao longo do ciclo de vida do empreendimento - mesmo que represente mais custos no início -, é garantir alternativas de captura de valor no futuro. Os grandes empreendimentos mais bem-sucedidos têm gerado essa flexibilidade, acionando alavancas de natureza física, financeira e comercial.
Flexibilidade física. A forma mais simples de criação de flexibilidade física é a concepção de espaços, prédios e até bairros que sejam facilmente subdivididos, agrupados e readequados.
Mesmo prédios mais fixos podem ser projetados visando readequações futuras, permitindo a transformação de usos obsoletos em usos mais adequados ao mercado; são projetos "fungíveis", com design mais simples, áreas comuns genéricas e sistemas prediais modulares. O OnePlace, por exemplo, é um empreendimento de US$ 200 milhões em 5 ha de uso misto em Forth Worth, Texas, que conta com 2.100 m² de espaço de varejo cujo pé-direito duplo admite, em casos de mercado em baixa, adicionar mezaninos com unidades habitacionais ou escritórios que aumentam a Área Bruta Locável e diversificam o portfólio de aluguéis.
O valor da readequação a novos usos é facilmente reconhecido em mercados voláteis ou em crise, mas também requer regras de zoneamento e de mercado que permitam a concepção de projetos flexíveis. O mais importante, entretanto, é incorporar flexibilidade física ao projeto em sua concepção e estruturação, pois isso será uma ordem de grandeza mais barata do que derrubar paredes.
Flexibilidade financeira. Opções reais constituem a melhor forma de flexibilidade financeira em Real Estate; são em essência a compra do direito (mas não da obrigação) de se realizar uma determinada transação envolvendo um ativo real. Trata-se do mecanismo de captura de valor especialmente importante quando o tomador de decisão pode adquirir novas informações.
Em grandes investimentos imobiliários, as opções reais mais conhecidas são as opções de compra e venda de terrenos e o "faseamento" de empreendimentos. Existem, entretanto, diversas modalidades pouco utilizadas, mas de grande potencial no mercado brasileiro (veja quadro).
Adotar sustentabilidade
Se, de fato, os grandes empreendimentos sustentáveis custam mais no início - a regra geral aponta para 5 a 10% mais -, também rendem mais no longo prazo. Dados indicativos apontam para economias de energia acima de 20%, chegando a até 40% em dias quentes; ar enriquecido com oxigênio tem se mostrado eficaz na melhoria de saúde e produtividade de seus ocupantes; e pisos elevados cortam custos de instalação de ar-condicionado em até 50%. A aplicação de conceitos como esses tem elevado em até cinco pontos percentuais as taxas de retorno em grandes empreendimentos. E quanto maior o empreendimento, maior o benefício: por quatro anos seguidos, Breda foi eleita a cidade mais sustentável da Holanda. Ali, em 2007, instalou-se o Chassé Park, empreendimento multiúso de 13 ha, com 700 casas, 30 mil m² de espaços de escritórios, 2 mil m² de áreas comerciais e 8 hectares de parques públicos. Teve de 15 a 20% de seu valor aumentado por conta da economia em energia, reciclagem de materiais de construção e economia de água.
Políticas de sustentabilidade em Real Estate requerem, entretanto, aderência incondicional a quatro condições: (i) devem ser ações quantificáveis ou minimamente mensuráveis; (ii) devem ser seletivas - nem todos os empreendimentos comportam o investimento, e um rigoroso estudo de mercado é imprescindível; (iii) pragmáticas, ou seja, levadas a cabo por processos já existentes; (iv) por fim, devem refletir uma aspiração, pois sempre envolverão duras decisões de custos e de competitividade.
Tratamos da perspectiva estratégica, mas a eficácia na execução continuará a ganhar importância ao aumentar o descolamento dos melhores empreendimentos em relação a seus competidores. Ademais, a definição de eficácia sofrerá uma mudança muito mais fundamental do que se imagina comumente. Desvios de orçamento serão sempre uma preocupação de gestores cautelosos que usam sistemas de controle sofisticados, e serão, sim, condição necessária para a permanência no jogo...mas não mais que isso.
O maior custo a ser evitado é custo de oportunidade. Quantos indivíduos, times, empresas inteiras gastam quantias significativas na busca de novas oportunidades, desenvolvimento de produtos, e o projeto nunca se confirma? Alarmes falsos. Um fator crítico para grandes investimentos em Real Estate passa a ser, nesse contexto, a redução do número de alarmes falsos. Mas como fazer isso? Sendo eficaz na execução da inteligência estratégica, ou seja, entendendo o mercado tão profundamente que se possa apontar individualmente o usuário de cada parte do empreendimento, conhecendo cada terreno da região, concebendo projetos flexíveis, mas, acima de tudo, descontinuando logo no início, sem amarras, projetos com poucas chances de serem estrategicamente sólidos... enfim, aplicando a pura estratégia ao empreendimento.
Fabio Zaffalon é diretor da Promon Intelligens, atuante no mercado de Real Estate; trabalhou na McKinsey, no banco Lloyds TSB e na BASF. É engenheiro civil com mestrado em Corporate Finance