Projeto de Lei do Senado Federal amplia poderes dos Síndicos e Autoriza Assembleias Virtuais de Condôminos
Gerência Acresce
1 de maio de 2020
Ampliação dos Poderes dos Síndicos durante a Pandemia Covid-19
Em 03.04.2020 foi aprovado pelo Senado Federal o Projeto de Lei 1.179/2020. Esse PL será submetido à apreciação do Plenário do Senado sob regime de urgência. Mas ninguém sabe quando será votado. E, depois, sancionado pelo Presidente.
Por seu art. 11 prevê que, além dos poderes conferidos aos Síndicos para convocar assembleias de condôminos, representar o condomínio em juízo, informar à assembleia imediatamente sobre a existência de ações judiciais ou procedimentos administrativos de interesse do condomínio, etc (Código Civil, art. 1.348), compete aos Síndicos:
Restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pela Covid-19, respeitado o acesso à propriedade dos próprios condôminos;
Restringir ou proibir a realização de reuniões e festas e vedar a utilização, por terceiros, de vagas de garagens.
As restrições previstas no PL 1.179, não se aplicam aos casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou realização de benfeitorias necessárias.
Se transformado em lei e, após isso, sancionada pelo Presidente da República, dará aos Síndicos poderes de que eles, mesmo sem lei autorizativa existente, vêm se investindo no atual cenário em que o distanciamento social se impõe como necessidade coletiva.
Muitos Síndicos têm se deparado com dificuldades para administrar os respectivos condomínios: seja porque obras estavam em curso quando as restrições de contato físico foram impostas pelos Governadores e Prefeitos; seja porque mudanças de domicílio (saídas ou entradas de novos moradores) estavam também já engatilhadas; imóveis oferecidos à venda ou locação já existiam; entregadores, visitas a moradores, entrada de empregadas domésticas e movimentações de pessoas em geral se tornaram objeto de suas atenções por imposição do disposto no Código Civil, art. 1.336, que exige a utilização do imóvel com respeito à salubridade; assim como o uso de academias, piscinas, brinquedotecas, salões de jogos, etc, passaram a ser itens muito requisitados ante a egoística noção (ou falta) de que quarentena pode ser confundida com feriados ou férias.
Na ausência de legislação específica, cada Síndico a seu modo, e entendimento, foi estabelecendo regras restritivas, o que pode traduzir problema futuro no Judiciário por impor restrições a direito.
Como temos sustentado, o Síndico tem poder, mas não pode tudo já que seus poderes encontram sustentação e limites naquilo que a assembleia aprovar. Como as assembleias estão suspensas por decorrência da vedação ao contato pessoal, então os Síndicos passaram a assumir riscos de ter que responder em juízo no caso de futura judicialização de suas decisões.
Entretanto é bom ter em mente que momentos excepcionais exigem decisões excepcionais. Mas, também, sempre o bom senso. É nesse cenário que surge o PL 1.179.
Autorização para Realização de Assembleias Condominiais Virtuais
Para suprir a impossibilidade de reuniões assembleares para decidir a vida condominial visto que todas as assembleias presenciais estão suspensas e considerando que assembleias virtuais ainda não são realidades presentes em todos os condomínios, o art. 12 do PL 1.179 autoriza que as assembleias condominiais e respectiva votação ocorram, em caráter emergencial, até 30.10.2020, por meios virtuais. Nesse caso a vontade manifestada por cada condômino será equiparada, para todos os efeitos, à sua assinatura presencial.
Não sendo possível a realização de assembleia condominial virtual, os mandatos dos síndicos são automaticamente prorrogados até 30.10.2020.
O art. 1.350 do Código Civil já prevê que o Síndico deve convocar, anualmente, reunião de assembleia dos condôminos a fim de aprovar o orçamento das despesas, contribuições dos condôminos, prestação de contas e, ainda, eleger novo síndico e alterar o regimento interno, se for o caso. Se o síndico não convocar a assembleia, 25% dos condôminos poderão fazê-lo; e se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá a pedido de qualquer condômino.
Apesar dessa previsão do Código Civil, o PL 1.179 diz ser obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.
Dado ser Princípio de Direito que as leis não podem conter previsões inúteis ou desnecessárias, e o Código Civil, como exposto, já dispõe sobre a obrigatoriedade de assembleias anuais, dentre outras, para a prestação de contas, a incorporação no referido PL 1.179 da previsão aqui comentada só pode significar que nenhuma assembleia condominial poderá deixar de ser realizada no corrente ano de 2.020, em sua forma virtual ou presencialmente, até outubro próximo.
Já é passada a hora de as assembleias virtuais tornarem-se prática autorizada pela legislação brasileira. Existe outro Projeto de Lei (548, de iniciativa da Senadora Soraya Thronicke) prevendo introdução do art. 1.353-A ao Código Civil estabelecendo a institucionalização e validade jurídica da assembleia virtual.
Enquanto essas legislações não se tornam realidade na ordem jurídica nacional, tudo permanece paralisado e os Síndicos prosseguem assumindo, individualmente, riscos de decisões isoladas que inexistiriam se pudessem compartilhar com os demais condôminos, tais como restrições ao direito de ir e vir contemplado na Constituição como direito fundamental, além do direito de fazer ou deixar de fazer estabelecido em nossa legislação civil, decorrente de outro direito, também fundamental, de cada um fazer ou deixar de fazer exclusivamente aquilo que a lei prevê.
Cientes disso é que a ACRESCE tem conduzido providências visando que o PL 548 (de 26.08.2019) seja definitivamente votado e aprovado para ser transformado urgentemente em lei porque, a exemplo do PL 1.179 (de 03.04.2020), depois que sua insuperável necessidade tiver se transcorrido, a urgência deixará de existir.
Como se vê, a sociedade civil sai na frente da lei adotando condutas, providências, medidas que se impõem como absolutamente necessárias no tempo em que elas urgem, e nossos Parlamentares não conseguem acompanhar dando a ela (sociedade civil) o necessário suporte legislativo!
Sobre isto, ler nossos posts “Acresce se Movimenta para Aprovação Urgente da Votação Eletrônica nas Assembleias Condominiais”, “Ofício Acresce 001/2020 para a Senadora Soraya Thronicke e Deputado Francischini” e Poderes do Síndico, em “Condomínios Adotam Soluções Tecnológicas para Recebimento de Encomendas e sua Distribuição aos Moradores”.
ACRESCE – ASSOCIAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS
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Fundada em 2018, a ACRESCE foi idealizada com o objetivo de reduzir os custos e despesas condominiais por meio de diversos mecanismos, dentre eles, via redução da carga tributária incidente sobre tais custos e despesas e, a final, custeados pelos condôminos (residenciais, comerciais e de condomínios fechados).
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