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Usucapião Extraordinária, Conceito e Peculiaridades
Direito CivilRevista 204
Usucapião Extraordinária, Conceito e Peculiaridades
Em 1 de janeiro de 2021 - às 16:00
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Jussara Fátima Liberal* – Advogada dos Quadros Ordem dos Advogados de Minas Gerais, Especialista em Direito Público Pela Faculdade Newton e Especialista e Política Pública Pela Universidade Federal de Minas Gerais-UFMG.
Orientador: Durval Salge Junior- Professor especialista em Direito Civil, contratual e Imobiliário e Advogado.
Artigo apresentado como requisito parcial para obtenção do título de especialista de Pós-Graduação em Direito Imobiliário pelo Curso de Pós-Graduação da Faculdade Legale.
Resumo: Este artigo visa o estudo da usucapião extraordinária abordando o conceito, peculiaridades e procedimentos que podem ser facilitadores para a regularização imobiliária. A metodologia utilizada é a pesquisa bibliográfica, utilizando-se o método dedutivo, o procedimento será o dogmático jurídico baseado em legislação, jurisprudências e doutrina. A realidade existente hoje de irregularidade fundiária constitui pano de fundo do presente texto. Após análise das normas correlatas vigentes, constatou-se que a questão pode ser solucionada por meio de usucapião extraordinária prevista no artigo 1.238 do Código Civil. Analisando-se a aquisição originária da propriedade suscetível de usucapião, com a comprovação de posse ininterrupta exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono transcorrida no tempo de 15 anos. Esse é seu principal requisito, além de outros definidos em lei. Observa-se que o legislador favoreceu situações que antes não teria como resolver tanto com a redução do tempo de posse, como a flexibilização da documentação e abolindo o justo título, inclusive com possibilidade de agilização da aquisição pela via extrajudicial. De forma, que é simples concluir a probabilidade da redução de irregularidade imobiliária com a aplicação da opção da usucapião extraordinária, o que é sem dúvida comemorável no contexto brasileiro.
Palavras-chave: Usucapião Extraordinária. Posse. Propriedade. Regularização imobiliária.
Abstract: This article aims to study extraordinary usucaption (Special Adverse Possession) presenting the concept, its peculiarities and the procedures which may facilitate real estate regularization. The methodology used is that of bibliographical research, utilizing the deductive method, the legal dogmatic procedure shall be based on Brazilian legislation, jurisprudence and doctrine. The current situation of real estate irregularities constitutes the backdrop of this text. After analysis of the current correlated regulations, it was found that the matter may be resolved through extraordinary usucaption (Special Adverse Possession) under article 1238 of the Brazilian Civil Code. Analyzing the original acquisition of the property susceptible to usucaption with proven uninterrupted possession undertaken with peaceful owner´s spirit, through a period of 15 years, being this its main requirement besides others defined by law, it was observed that the legislator favored situations which were previously unsolvable, the reduction of possession period as well as the flexibilization of documentation, abolishing fair title, including the possibility of expediting the acquisition through extrajudicial means, therefore leading to the conclusion regarding the probability of reduction on real estate irregularities through the application of the extraordinary usucaption option, which is something remarkable given the Brazilian context.
Keywords: Extraordinary Usucaption. Special Adverse Possession. Possession. Property. Real Estate Regularization. Brazilian Property Law.
Sumário: Introdução.1. Mudança de Paradigma. 2. O Instituto da Usucapião. 2.1. Breve histórico. 2.1.1. Posse. 2.1.2. Propriedade e Domínio. 2.2. Espécie de Usucapião. 2.3. Conceito e peculiaridades da Usucapião Extraordinária. 2.4.1. A dispensa de Justo Título. 2.4.2. A dispensa da Boa-fé. 2.4.3. Diferença entre usucapião extraordinária comum e habitacional. 3. As Formas da Jurídicas de Aquisição da Usucapião Extraordinária. 3.1 Usucapião Extrajudicial. 3.2 Usucapião Judicial. 3.2 Usucapião Administrativa. 4. O Registro do Título 5. Bens Públicos podem ser usucapidos? Considerações Finais. Referências
INTRODUÇÃO
Este artigo visa tratar de aspectos da usucapião como forma originária de aquisição de propriedade com enfoque na modalidade usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil. A propriedade é um direito constitucional elevado pelos constituintes a direito fundamental comparado com os mais nobres direitos da vida em sociedade. O objetivo do presente texto é estimular a busca da regularização fundiária caso estejam presentes os requisitos legais necessários, principalmente a posse do imóvel, ainda que sem justo título.
Trata-se de importante Direito Real que impacta na qualidade de vida e cidadania daqueles que o possuem. Estar com a documentação regularizada, ou seja, ter o domínio do imóvel, sobretudo da moradia, faz parte dos fatores que proporcionam paz de espírito que abrange toda sociedade.
Para facilitar a compreensão, o texto foi dividido em três subdivisões: na primeira parte os itens 1 e 2 constando breve histórico e conceito, bem como trazendo um apanhado da fundamentação teórica e inovações jurídicas com algumas peculiaridades da espécie de usucapião tratada nesse artigo e o item 3 e 4 que apontam as questões procedimentais. Por fim, nos itens 5 e 6 as considerações gerais do artigo demonstrando a real possibilidade da regularização imobiliária a partir da opção da usucapião extraordinária extrajudicial ou judicial.
1 Mudança de paradigma
De um lado tem-se que atualmente não é raro a situação de imóvel irregular no país[1], situação de conhecimento geral que ocorre de longa data. Este cenário pode resultar numa visão de cultura brasileira onde o costume é deixar tudo sem uma conclusão ideal.
Noutro lado, a função social da propriedade no Brasil é preconizada na própria CF/88 que declara: “ é garantido o direito de propriedade” e “ a propriedade atenderá a sua função social.” (Brasil, 1988). (grifo da autora)
Então, são duas pontas que num sentido direcionando para o que a legislação atual possibilita de ampliação da aquisição de propriedde de imóveis para além de apenas a posse e seus direitos.
Não obstante o elemento informação constitui um importante entrave, visto que infelizmente parcela da população não conhece as situações que se enquadrariam e nem tão pouco imaginam como proceder para o alcance da propriedade plena, inclusive o domínio[2], vislumbra-se ao analisar a legislação atual que boa parte[3] dos imóveis podem ser regularizados utilizando-se o Instituto da Usucapião.
É possível que após contínuos esclarecimentos, este texto pode ser considerado um um exemplo, ainda permaneçam irregulares uma parcela significativa da rede imobiliária. Provavelmente isso se dará em razão de outros fatores, como por exemplo; as altas taxas de impostos e emolumentos cobrados em cartório. Porém, pretende-se suscitar a análise da alternativa da usucapião extraordinária, como um caminho para melhoria do quadro atual.
2 O instituto da usucapião extraordinária
2.1. Breve histórico
O que é então a usucapião? Aquele que adentrou num terreno sem boa-fé pode obter a aquisição da propriedade e registrar o terreno em seu nome? O fato da inexistência do contrato de promessa de compra e venda com a comprovação da posse por dezenas de anos dá direito ao registro do imóvel? Possui a usucapião potencial de dirimir a famosa questão contida na frase: “Quem não registra não é dono”?
Comecemos por explicitar sobre o que é a usucapião. Optou-se por destacar a extraordinária devido às nuanças de aquisição originária da propriedade.
Recebe o nome de usucapião o direito de aquisição de propriedade de bens móveis ou imóveis, em razão da posse continuada no transcorrer do tempo, vinculado ao cumprimento de certos requisitos previstos em lei, dependendo da espécie. Assim, tempo e posse constituem, portanto, elementos primários; núcleos do Instituto Usucapião (Araújo, 2005, p. 02). Ao se tratar de imóveis, a usucapião é o direito real referido.
Vale considerar que o tema já vem sido contemplado em Constituituições anteriores. A Constituição de 1934 inaugurou o assunto inovando o sistema jurídico brasileiro com a modalidade de usucapião pro labore, esse mesmo direito foi novamente repetido nas Constituições Federais de 1937 e 1946. A Constituição de 1967 não tratou da usucapião.(NUNES, 2000)
Conforme menciona FlávioTartuce (2004,p. 931):
“A usucapião garante a estabilidade da propriedade,fixando um prazo, além do qual não podem mais levantar dúvidas a respeito de ausências de vícios do título de posse. De certo modo a função social da propriedade acaba sendo atendida por meio da usucapião.”(Grifo do nosso)
A Constituição Federal traz no artigo 5º, XXIII o princípio da função social da propriedade (função útil a alguém) preceituando que nenhuma propriedade privada deve ficar abandonada e sem um adequado destino. Nos artigos 183 e 191 a Carta Magna preceitua o direito à propriedade ao tratar da usucapião urbana e rural.
O legislador inseriu no Código Civil brasileiro o artigo 1.228, parágrafo 1º, que afirma:
“Art. 1.228 O proprietário tem o direito de gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. .”(Grifo nosso)
1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as finalidades econômicas e sociais e de como sejam preservados…”
A usucapião proporciona àquele que toma posse (posse ad usucapionem ou usucapível), cuida e zela pela manutenção do imóvel por um certo período contínuo definido em lei, sem oposição adquira a propriedade do bem. Porém, a mera tolerância[4] está excluída da possibilidade de se usucapir bens imóveis.
2.1.1 Posse
De acordo com FlávioTartuce (2004,p. 934), as principais características da posse ad usucapionem são:
“Posse com intenção de dono (animu domini) – entra em cena o conceito de posse de Savigny, que tem como conteúdo o corpus ( domínio fático) e o animus domini (intenção de dono). Essa intenção de dono não está presente, em regra, em casos envolvendo vigência de contratos, como nas hipóteses de locação, comodato e depósito. Todavia, é possível a alteração na causa da posse (intervesio possessionis) […];
“Posse mansa e pacífica – exercida sem qualquer manifestação em contrário de quem tenha legítimo interesse, ou seja, sem a oposição do proprietário do bem […];
Posse contínua e duradoura, em regra com lapso temporal – posse sem intervalos, sem interrupção. Como exceção a ser estudada, o art. 1.243 do CC, admite a soma das posses sucessivas ou accessio possessionis. Quanto à duração, há prazos estabelecidos em lei, de acordo com a correspondente modalidade de usucapião.” (grifo nosso)
“Posse justa – a posse usucapível deve se apresentar sem vícios objetivos, ou seja, sem violência, a clandestinidade ou precariedade. Se a situação fática for adquirida por meio de atos violentos ou clandestinos, não se induzirá posse, enquanto não cessar a violência ou a clandestinidade ( art. 1.08, 2ª parte, do CC)[…];” (Grifo nosso)
“Posse de boa-fé e com justo título, em regra – a usucapião ordinária, seja de bem imóvel ou móvel, exige boa fé e o justo título ( arts. 1.242 e 1.260 do CC). Para outras modalidades de usucapião, tais requisitos são dispensáveis.” (Grifo nosso)
2.1.2. Propriedade e Domínio
A doutrina é bem exemplificada no artigo Aspectos da Dominialidade de Ary Eduardo Porto[5] que analisa a diferença entre os conceitos; posse, propriedade e domínio:
“O clássico Pontes de Miranda (Tratado de direito privado, 3. ed., Rio de Janeiro: Borsoi, 1971, v. 11, p. 9) entende, em sentido amplíssimo, que propriedade é o domínio ou qualquer direito patrimonial. Segundo o mestre, tal conceito desborda o direito das coisas. O crédito é propriedade. Em sentido amplo, propriedade é todo direito irradiado em virtude de ter incidido regra de direito das coisas. Em sentido quase coincidente, é todo direito sobre as coisas corpóreas e a propriedade literária, científica, artística e industrial. Em sentido estritíssimo, é só o domínio. O primeiro sentido é o de propriedade, no artigo 141, parágrafo 16, da Constituição de 1946. O segundo é o que corresponde aos artigos 524 a 530 do Código Civil. O terceiro é menos usado nas leis e mais em ciência. O quarto é mesclado aos outros e quase sempre é o que se emprega quando se fala de proprietário, em relação a outro titular de direito real (e.g., arts. 713 e 730). Costuma-se distinguir o domínio, que é o mais amplo direito sobre a coisa, e os direitos reais limitados. Isso não significa que o domínio não tenha limites; apenas significa que os seus contornos não cabem dentro dos contornos de outro direito. O próprio domínio tem o seu conteúdo normal, que as leis determinam. Não há conteúdo a priori, jusnaturalístico, de propriedade, senso lato, nem conceito a priori, jusnaturalístico, de domínio. ”
“Todavia, ensina João Rabello de Aguiar Vallim ser a propriedade o mais amplo dos direitos reais, compreendendo não só o domínio como a posse jus possidendi. Assim, o domínio sem a posse não constitui o direito de propriedade propriamente dito, mas apenas o direito real de domínio, que é menos amplo. Contudo, presume-se pertencer a posse a quem tem o domínio e daí a razão por que, muitas vezes, empregamos esses vocábulos – domínio e propriedade – como sinônimos. O titular do direito de propriedade tem, necessariamente, não só o domínio como a posse, e assim, pode exercer todos os direitos que daí decorrem: disposição, uso, fruição e garantia. O titular do direito de domínio sem posse, antes de vindicá-la, não pode constituir sobre o imóvel certos direitos reais de uso, gozo e garantia; por exemplo: habitação, anticrese; nem exercitar outros direitos como os de partilhar, dividir, demarcar, uma vez que estes direitos pressupõem também a posse, ou melhor, o direito de plena propriedade – domínio e posse (Direito imobiliário brasileiro: doutrina e prática, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1980, p. 24). ” (Grifo nosso)
Somente a plena propriedade confere ao seu titular o exercício pleno de todos os seus direitos de propriedade.
2.2 Espécies de Usucapião
Em relação às espécies de usucapião, o ordenamento jurídico brasileiro possui dezenas delas, as principais estão abaixo:
Figura 1 [6]
ESPÉCIE USUCAPIÃO TEMPO DE POSSE FUNDAMENTO
Usucapião Ordinária. 10 anos Artigo 1.242, caput do CC
Usucapião Ordinária Por Registro Cancelado. (Pro labore) 5 anos Artigo 1.242§único do CC
Usucapião Extraordinária[7]. 15 anos Artigo 1.238, caput do CC
Usucapião Extraordinária posse trabalho[8] 10 anos Artigo 1.238§único do CC
Usucapião De Servidões 10 anos Artigo 1.379 do CC
Usucapião Especial Coletiva. 5 anos Artigo 10 da Lei 10.257
Usucapião Especial Urbana. 5 anos Artigo 183 da CF;1.240 do CC e Artigo 10 da Lei 10.2 57
Usucapião Rural Especial Rural. 5 anos Artigo 191 da CF 1239 do CC
Usucapião Especial Urbana Por abandono de lar 2 anos Artigo 1.240-A do CC
Com a finalidade de atender ao objetivo desse artigo inicia-se o tópico seguinte com as peculiaridades da usucapião extraordinária.
2.4 Peculiaridades da Usucapião Extraordinária
Importante ressaltar que dentre as várias espécies, a usucapião extraordinária é uma das mais recorrentes, nesse caso em apreço exige que autor possua o excercício da posse de forma ininterrupta, sem qualquer oposição, com intenção de dono por 15 (quinze) anos. A usucapião extraordinária é amparada pelo dispositivo do código processual civil:
“Art.1.238: Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para registro no Cartório de Registro de Imóveis. .”(Grifo nosso)
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
Dessa forma, a usucapião extraordinária possui requisitos comuns ao Instituto da Usucapião e requisitos específicos.Os requisitos comuns que não podem faltar são o transcurso do tempo, conforme explicitado na Figura 1 e o ânimo de dono (animus domini), isto significa que o possuidor deve ter a coisa como se fosse realmente dono.
Jurisprudência nesse sentido define a sentença desfavorável, caso não haja a devida comprovação no processo.
’Ementa: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – REQUISITOS PRESENTES – ‘ ANIMUS DOMINI ‘ – POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA POR MAIS DE QUINZE ANOS – PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. Verificando-se que as provas colacionadas aos autos revelam o vínculo dos autores com o imóvel, como se titulares do domínio fossem, a caracterizar o ‘animus domini’, e existindo a configuração de posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 15 anos, encontram-se presentes todos os requisitos para aquisição do imóvel através da usucapião. V.V. Uma vez não comprovada a posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini, pelo prazo de dez anos, previsto no art. 1.238, parágrafo  Ementa já formatada para citação FECHAR  COPIAR EMENTA EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – REQUISITOS PRESENTES – ‘ANIMUS DOMINI’ – POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA POR MAIS DE QUINZE ANOS – PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. Verificando-se que as provas colacionadas aos autos revelam o vínculo dos autores com o imóvel, como se titulares do domínio fossem, a caracterizar o ‘animus domini’, e existindo a configuração de posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 15 anos, encontram-se d d ó l / único, do CC, sobre o imóvel, é de rigor a improcedência do pedido de usucapião, não reconhecendo o domínio da requerente. Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/800166963/apelacao-civel-ac10470140067740001-mg
Duas são as modalidades de usucapião extraordinária apresentadas na Figura 1, há a usucapião extraordinária comum e a usucapião extraordinária por posse trabalho, cujo fundamento é o parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil. No segundo caso é preciso comprovar a realização de serviços de caráter produtivo e/ou moradia regular (habitual).
2.4.1 Dispensa do justo título
Para usucapir imóvel nessa na usucapião extraordinária importante observar que o legislador inseriu no rol dos requisitos peculiaridades que podem facilitar sobremaneira o sucesso no registro da propriedade como é o caso da isenção de justo título.
Por justo título, tem-se que a doutrina brasileira a entende como o documento com poder de transferir a posse com algum vício impediditivo para a aquisição da propriedade, ou seja, incapaz de habilitar alguém ao domínio, cite-se como exemplo a promessa de compra e venda.
Importante destacar que a doutrina pacificou o sentido do conceito de título como o fundamento do direito, o fato que justifica a aquisição deste, não é o documento Clóvis Beviláqua (p.87, 2002)
2.4.2 Dispensa de boa-fé
Há ainda a peculiaridade da desnecessidade da boa-fé. Assim entendida por Flávio Tartuce 2005, p.955) como a posse adquirida sem ocorrência de nenhuma situação que lhe retira a legitimidade. Isso quer dizer que o possuidor desconhece qualquer vício ou obstáculo que impede a aquisição do bem (imóvel). Frisa-se que na usucapião extraordinária esse requisito é desnecessário.
2.4.3 A sucessão hereditária de imóveis
FlávioTartuce (2004, p. 955) leciona que constitui direito hereditário a transmissão de imóveis que se dá no direito hereditário. Tal transmissão ocorre em caso de causa mortes, nesse caso o herdeiros legítimo ou testamentário ocupa o lugar do de cujus nos atos relativos ao bem. Ocorrendo a morte, sendo aberta a sucessão. Ressalta-se que pelo princípio a saisine a herança é transmitida na abertura da sucessão que se dá após o evento morte e abertura da sucessão.
O Código Civil no artigo 1.204, trata da posse como um dos poderes inerentes à propriedade. O exercício em nome próprio dos direitos de gozo, disposição e uso de um bem é posse, bastando que ocorra com um deles.
A sucessão de posses é possível no bojo do elemento objetivo da usucapião extraordinária (posse prolongada). É entendida como a soma da posse do sucessor com a posse do antecessor para atingir o tempo exigido em lei para a usucapião, desde que as posses tenham as mesmas características, conforme preceitua o artigo 1.243 do Código Civil.
Nesse sentido, há julgados corroborando a sucessão de posse:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – USUCAPIÃO ORDINÁRIA – IMÓVEL URBANO – SUCESSÃO DE POSSE – COMPROVAÇÃO – ARTIGOS 1.242 E 1.243 DO CÓDIGO CIVIL – REQUISITOS PREENCHIDOS – USUCAPIÃO CONFIGURADA. Em ação de usucapião ordinária incumbe à parte autora provar a sua posse, sem interrupção ou oposição e com o ânimo de dono sobre o bem imóvel usucapiendo, com justo título e boa-fé, pelo lapso temporal exigido em lei, por si ou por seus antecessores, a fim de que a posse deles possa ser somada à sua, desde que ambas as posses sejam contínuas e pacíficas, nos termos do art. 1.243 do CC. Comprovado o exercício pela parte autora da posse sobre o imóvel usucapiendo, de forma ininterrupta, mansa e pacífica, com animus domini, justo título e boa-fé, por tempo muito superior ao exigido, restam preenchidos os requisitos estabelecidos no art. 1.242 do CC, necessários para a configuração da usucapião ordinária.
(TJ-MG – AC: 10521150187131001 MG, Relator: Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 28/08/2018, Data de Publicação: 31/08/2018)
De fato, ao reduzir o tempo de posse necessário, dispensar o requisito da boa-fé e considerar a sucessão de posses o legislador ao mesmo tempo que deu cumprimento ao princípio constitucional da função social da propriedade também tornou mais fácil a aquisição da regularização fundiária relacionada a essas situações. Assim, permanecer em situação de irregularidade significa deixar de usufruir da possibilidade que atualmente está disponível em certos casos.
3 As formas jurídicas de aquisição da usucapião extraordinária
Após o Novo Código Civil é possível recorrer não somente ao judiciário, a usucapião pode ser alcançada pela via administrativa, extrajudicial.
3.1 Usucapião Extrajudicial
Conforme Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça a usucapião extrajudicial é operada perante o Registro de Imóveis. A inovação é trazida ao ordenamento jurídico pela lei processual civil, artigo 1.071 que inseriu o artigo 216-A na Lei nº 6.015/1973.
”Art. 216-A Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, que será processado diretamente perante o cartório de registro de imóveis da comarca em que tiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I- Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II – Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula de imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III- certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV- Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo de posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. ”
O procedimento deve ser realizado por advogado com apresentação de requerimento munido de documentos pessoais dos requerentes, documentos do imóvel, sendo os principais a certidão de matrícula ou registro do imóvel, planta e memorial descritivo e certidões. O tabelião lavra a ata notarial e solicita documentos necessários, conforme o caso concreto.
Após o trâmite, o juiz profere a sentença que declara que o possuidor é o novo dono do imóvel. Somente a usucapião advinda de Regularização Fundiária de Interesse Social não caberá o procedimento extrajudicial, para esse caso existe procedimento específico. Frise-se que a usucapião extrajuducial não é possível quando há disputa pelo bem.
A Lei nº 11.977/2009 que traz ainda a usucapião administrativa tem o viés da regularização fundiária de imóveis de interesse social em projetos habitacionais urbanos. A medida visa implementar o desafogamento do judidiário almejado na EC nº 45/2004, bem como contemplar a celeridade nos procedimentos de usucapião. A celeridade é uma das vantagens dessa forma de usucapião, sendo possível para a extraordinária desde que haja cumprimento dos requisitos mencionados.
3.2 Usucapião Judicial
A forma judicial é a mais conhecida, prevista no artigo 1.238 e seguintes do Código Civil e o que determina os artigos 246, §3º e 259,I da Lei 13.105/2015, considerada ação de procedimento comum.
A usucapião judicial é proposta pelo atual possuidor por meio de seu advogado em ação de natureza declaratória.
Em relação aos requisitos, é necessário que seja a propriedade autorizada por lei como bem suscetível de ser usucapido, não sendo possível para bens públicos ou aqueles que estejam fora do comércio. A posse, além de ânimo de dono deve ser pacífica e contínua no decurso do tempo necessário. Os requisitos da boa-fé e justo título também merecem ser citados, contudo, há a citada flexibilização na usucapião extraordinária.
São exemplos de decisões dos tribunais que corroboram a procedência da usucapião extraordinária:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA PROCEDENTE – PRETENSÃO RECURSAL DE REFORMA DA SENTENÇA, SOB A ALEGAÇÃO DE SER CONTRÁRIA À PROVA DOS AUTOS – DESACOLHIMENTO – SENTENÇA ONDE O CONJUNTO PROBANTE FOI BEM ANALISADO – COMPROVAÇÃO DA POSSE POR MAIS DE VINTE ANOS DE FORMA MANSA, PACÍFICA, ININTERRUPTA E COM ANIMUS DOMINI – PRETENDIDA REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – DESCABIMENTO – VALOR RAZOÁVEL E ADEQUADO AO TRABALHO DESENVOLVIDO PELO ADVOGADO – PREQUESTIONAMENTO – RECURSO DESPROVIDO.(TJ-PR – AC: 7294486 PR 0729448-6, Relator: Naor R. de Macedo Neto, Data de Julgamento: 11/05/2011, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 636)”
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO – POSSE MANSA, PACÍFICA, ININTERRUPTA E COM ANIMUS DOMINI COMPROVADA – TEMPO DA POSSE – INCIDÊNCIA DO ART. 1.238, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL DE 2.002 – APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA INSTRUMENTALIDADE DO PROCESSO – PRESCRIÇÃO AQUISITIVA “CARACTERIZADA – RECURSO PROVIDO. – A usucapião extraordinária exige a comprovação dos requisitos: posse mansa e pacífica, ininterrupta e com animus domini, ou seja, com se dona fosse, tudo o que restou provado. – Em relação ao tempo da posse, aplica-se o art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil de 2002, pois, embora a data da propositura da ação ser anterior a sua vigência, a sentença, reconhecendo o lapso temporal exigido pela nova ordem legal, deu-se já sob a sua incidência, aplicando-se ao caso o princípio da instrumentalidade do processo, pois o rigor processual técnico, ao caso concreto, nega a aplicação do direito material, finalidade da prestação jurisdicional. – Comprovada a posse com animus domini por prazo superior ao exigido legalmente, impõe-se o reconhecimento da prescrição aquisitiva pretendida. – Recurso provido.
(TJ-MS – AC: 10491 MS 2005.010491-8, Relator: Des. Paulo Alfeu Puccinelli, Data de Julgamento: 19/12/2005, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 26/01/2006) ”
Dessa forma, não restam dúvidas que com o novo paradigma que dá relevância a função social da propriedade tem na outra ponta os inúmeros imóveis que podem ser usucapidos, a questão passa pela definição da propriedade plena com a aquisição de domínio do bem imóvel. Com a reunião dos requisitos é perfeitamente possível a regularização do imóvel. Assim a usucapião extraordinária deixa de er a famigerada ação de difícil sucesso.
4 O registro do título
Para ingresso de ações perante ao juízo é necessário a juntar documentação básica do imóvel e comprovação da posse:
Tabela[9] 2
DOCUMENTAÇÃO BÁSICA PARA REGISTRO DE TÍTULO
Documento de compra e venda ou cessão de direitos;
Comprovante de pagamento integral do imóvel,
Guia de IPTU;
Certidão de Origem do imóvel emitida pela prefeitura;
Planta de loteamento do imóvel;
Documentos que comprovem a posse ( escritura ou contrato de compra e venda,
fotos, guias antigas de IPTUs, Carnês de cliente, documentos de centro de saúde,
fotos com moradores, contas de depósito de contrução, fotos aéreas e outros);
Certidão de matrícula ou transcrição adquirida no cartório;
Certidão negativa de propriedade (de outros cartórios do município);
Planta e memorial descritivo elaborado por profissional habilitado.
Nas orientações de Passos (2015, p.92) há ainda a seguinte observação:
“Os demais documentos são comuns às demandas judiciais como a procuração; declaração de hipossuficiência (anexar comprovantes de rendimentos atualizados e comprovantes de gastos com a saúde); certidão de nascimento e casamento; documentos pessoais ( identidade e CPF), comprovante de residência; certidão negativa judiciais cívis e certtidão vintenária em nome dos requerentes obtida pelo site do Tribunal de Justiça do Estado)
Caso seja por via extrajudicial é necessário a ata notarial e outros documentos exigidos pelo cartório. Ressalta-se a necessidae de advogado para o ingresso tanto judical quanto para a via extrajudicial.
Bens públicos podem ser usucapiados?
A questão a usucapião dos bens público é respondida pela Constituição Federal no capítulo que trata da política urbana, artigo 183, §3º: “ os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião”, cujo teor é repetido na íntegra no artigo 191, parágrafo único. O Código Civil, artigo 102 traz a mesma norma, como não poderia de ser.
Assim no curso do processo justifica-se a necessidade da imprescindível consulta às eferas municipais, estaduais e federal acerca do bem antes da sentença da usucapião.
Considerações Finais
O Código Civil trata da posse como um dos poderes inerentes à propriedade. A constitucionalização da função social da terra, a despeito dos direitos individuais, que não devem ser desprezados, traz a vertente de que a propriedade deve atender aos interesses da coletividade e do bem-estar social.
Situação ainda presente no cenário brasileiro é o grande número de imóveis irregulares. Parte deles são passíveis de serem resolvidos por meio de ação própria que defere o direito à propriedade, com ou sem o justo título e boa-fé. Nesse ponto destaca-se a Usucapião Extraordinária.
De fato, há requisitos que são exigíveis, porém atualmente o legislador criou formas de facilidade e agilidade para que sejam usucapidos e registrados imóveis partindo dos pressupostos posse e tempo.
Esta análise converge para compreensão do Instituto da Usucapião utilizado com o propósito de legitimar o direito de propriedade àquele que por algum motivo ainda não o tem e possui os requisitos para tal. Ao ingressar com o requerimento duas opções são reais; realizar o procedimento pela via judicial ou extrajudicial.
Indubitavelmente este pode ser um caminho que leva à relativa solução, reduzindo a problemática de parcela de imóveis que se encontram irregulares no país. Esta nova situação favoreceria tanto o aspecto administrativo dos municípios quanto a vida social familiar, tendo em vista o potencial de paz que traz para aqueles que superam as dificuldades de informação e assumem a propriedade plena do imóvel.
Referências
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* Advogada OAB/MG, especialista em Direito Público pela Faculdade Newton e Especialista e Política Pública pela UFMG- email:[email protected]
[1] Segundo informações do Ministério do Desenvolvimento Regional cerca de 60% dos imóveis do Brasil têm irregularidades e não possuem escritura. (Jornalopcao.com.br/colunas-e-blogs/opção-juridica/60-dos-imoveis-de-brasileiros-estao-irregulares-aponta-ministerio-20355, data: 04 de agosto de 2019, acessado em 07/09/2020, às 19:21)
[2]Segundo Pontes de Miranda domínio é propriedade ou qualquer direito patrimonial (Tratado de direito privado, 3. ed., Rio de Janeiro: Borsoi, 1971, v. 11, p. 9) (http://www.pge.sp.gov.br/centrodeestudos/bibliotecavirtual/regulariza2/doutrina1.html (acessado em 09/09/2020)
[3] Este artigo não tem a intenção de aprofundar na questão de irregularidades fundiárias, a questão é apenas suscitadora da importância da usucapião extraordinária como uma das formas de regularização.
[4] Não é possível alegar usucapião na vigência de um contrato de locação em que a posse é transmitida. (TARTUCE, Flávio Manual de Direito Civil, 4ª ed. São Paulo. Método.2014).
[5](http://www.pge.sp.gov.br/centrodeestudos/bibliotecavirtual/regulariza2/doutrina1.html), Acessado em 09/09/2020.
[6] Tabela elaborada pelo autor: referência: PASSOS, Josué Modesto. Usucapião: Instruções para petição Inicial Tribunal de Justiça de São Paulo. Corregedoria Geral de justiça. TJSP, p. 03 a 15. São Paulo, 2014.
[7] Espécie tratada neste artigo: Usucapião Extraordinária
[8] Espécie tratada neste artigo: Usucapião Extraordinária – posse trabalho
[9] PASSOS, Josué Modesto. Usucapião: Instruções para petição Inicial Tribunal de Justiça de São Paulo. Corregedoria Geral de justiça. p. 3 a 15. TJSP, São Paulo,
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