Conselho do MP veta TAC que permitia atraso em obras – Mamere & Ferraz – Sociedade de Advogados
O Conselho Superior do Ministério Público vetou acordo firmado entre a Promotoria de Justiça do Consumidor da capital paulista e o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) no qual se admitia a chamada "cláusula de tolerância" nos contratos de compra e venda de imóvel. Em decisão unânime (19/6), o CSMP considerou que o dispositivo é abusivo e ilegal e que desrespeita o Código de Defesa do Consumidor. Baseados nesse entendimento, os conselheiros decidiram não homologar Termo de Ajustamento de Conduta celebrado com o sindicato.
Pela cláusula de tolerância, as construtoras podem atrasar a entrega da obra em até 180 dias além do prazo prometido. Segundo a regra, a empresa não precisa apresentar nenhuma justificativa para a demora e fica livre de qualquer ônus pelo atraso.
Para os conselheiros do MP, a cláusula fere o equilíbrio contratual que deve reger a relação entre comprador e construtora, já que o consumidor não dispõe de benefício semelhante.
"Os contratos de promessa de compra e venda de imóveis não prevêem um prazo de tolerância para o pagamento das prestações assumidas pelo consumidor, após o término dos prazos estipulados para tanto, ficando os mesmos, ainda, e invariavelmente, sujeitos a multa, juros de mora e correção monetária, desde o primeiro dia de atraso", afirma o parecer.
Na avaliação do Conselho, o correto seria a fixação de um único prazo, que já levasse em conta o concedido como tolerância.
Os procuradores também consideram que a norma contraria entendimento do STJ, segundo o qual o empresário deve comprovar ocorrência de caso fortuito ou de força maior para a ocorrência do atraso.
O CSMP levou em conta na decisão o fato de ainda existir processos que questionam na Justiça a cláusula de tolerância. "Encontrando-se estas oito ações civis públicas ainda em curso, nenhuma delas tendo sido ainda julgadas pela segunda instância, não se pode dar por perdida a batalha judicial, o que fatalmente ocorrerá se vier a ser homologado o TAC".
Com a não homologação do TAC, o acordo relativo à aplicação de multas por atraso na obra também foi suspenso. O documento previa punição à construtora somente após o prazo de tolerância ter se esgotado. Nesse caso, a empresa deveria indenizar o comprador em 2% do valor pago até o momento do atraso, mais 0,5% por mês atrasado.
Advogados que atuam na área de direitos do consumidor comemoraram a decisão do Conselho, pois os percentuais de indenização previstos no TAC eram baixos.
Considerando, por exemplo, um imóvel, comprado na planta, avaliado em R$ 200 mil e que tenha 30% (R$ 60 mil) de seu valor pago pelo cliente na fase de construção, a cláusula de moratória mensal no TAC seria de R$ 300 (0,5% sobre os R$ 60 mil pagos). Já levando em conta o valor total do imóvel (0,8% sobre R$ 200 mil), a indenização é de R$ 1,6 mil por mês de atraso.
"O juiz fixa o valor sobre o imóvel que ele deixou de receber para que o consumidor consiga pagar um aluguel", dizem. Apesar de o MP ter elaborado o TAC com o intuito de evitar atrasos, dizem que os promotores não fizeram uma avaliação correta do impacto da medida.
Em nota, o Secovi-SP lamentou a rejeição ao TAC, mas afirmou que continuará a recomendar aos seus associados as cláusulas do termo. A entidade disse que a cláusula de tolerância é aplicada há décadas no mercado e que, apesar da não homologação, ela é admitida pelo sistema legal.