O direito de arrependimento e a especulação imobiliária Análise jurídica do fenômeno econômico "especulação imobiliária". - Jus.com.br | Jus Navigandi
Análise jurídica do fenômeno econômico "especulação imobiliária".
O direito de arrependimento e a especulação imobiliária. Análise jurídica do fenômeno econômico "especulação imobiliária".
Posicionamento do Judiciário a respeito do direito de arrependimento e influência desse entendimento no âmbito da especulação imobiliária. Benefícios concedidos pelo Judiciário ao especulador imobiliário.
1.Brevíssima introdução ao fenômeno especulativo.
Mas não é só. A aquisição de qualquer ativo (ouro, ação, automóvel etc) poderá proporcionar frutos ou não (ex. alguéis, juros, dividendos etc). Além disso, alguns ativos podem sofrer uma depreciação física (ex. um imóvel após vinte anos de uso), bem como importar custos de manutenção (tributos, taxas de condomíno etc) o que irá impactar no seu valor como investimento.
2.A especulação imobiliária.
As pessoas percebem claramente a oscilação dos preços de ações cotadas na bolsa de valores, exatamente porque esse ativo tem cotação transparente: basta acessar a internet e verificar quanto vale, em dado instante, uma ação de determinada companhia.Com relação aos imóveis, não é tão simples. Imóveis são diferentes entre si, bem como regiões diferentes apresentam valores diferentes. É possível, aliás, é até comum, regiões diferentes de uma mesma cidade apresentarem valorização e desvalorização no preço de imóveis. Até mesmo dentro de uma mesma região isso pode acontecer, com imóveis valorizando e imóveis desvalorizando.Além disso, as oscilações nos preços do imóveis são mais suaves do que as oscilações na bolsa de valores. Como qualquer ativo não consumível tem a tendência de alta, as pessoas costumam pensar que os imóveis sempre se valorizam. Isso pode não ser verdade: imóveis podem perder valor, não apenas em decorrência da depreciação física (ex. imóvel velho), em decorrência da deteriorização da região (ex. centro de São Paulo), mas também em decorrência da flutuação natural dos preços ou mesmo do estouro de uma "bolha" especulativa (crise do subprime nos EUA e Reino Unido em 2008).
Com essas premissas, observarmos duas características intimamente relacionadas: 1)o retorno do investimento imobiliário pode ser maior do que o simples recebimento de aluguéis, 2) o investimento imobiliário não é isento de riscos, a depender da valorização ou desvalorização do imóvel em questão em determinado período.
Imaginemos que a pessoa "A" celebra um compromisso de compra em venda de um apartamento com a incorporadora "B", mediante pagamento de um sinal que pode ser, digamos, 10% do preço do imóvel em construção ou que virá a ser construído.Imaginemos que o valor do imóvel seja 100 mil reais e "A" pagará os restantes 90% em prestações sucessivas. Ao longo do tempo, o valor do imóvel, em construção ou já construído, irá se modificar. Em um cenário de alta dos preços, o valor do imóvel provavelmente irá aumentar. Imaginemos que, por exemplo, o valor do imóvel subiu 30% em um ou dois anos. Podería-se pensar que o lucro de "A", caso decida vender o imóvel pronto ou em construção seria de 30% menos os custos das operações de compra e venda. Mas isso não é verdade, pois o lucro será muito maior, simplesmente porque a valorização de 30% não incide apenas sobre o valor pago por "A", mas sim sobre o valor total do imóvel!
3.O direito de arrependimento à luz do direito positivo e da jurisprudência.
Além disso, sob o aspecto jurídico, o direito de arrempedimento, em situações específicas, pode não ser concedido pelo Judiciário. Ainda que a jurisprudência predominante entenda que o compromissário comprador tem o direito de desistir do negócio e receber os valores pagos ou a maior parte dos valores pagos, muitas vezes a execução e o efetivo recebimento demanda procedimento demorado.