Tributação do Ganho de Capital da Pessoa Jurídica - Macena
Ao contrário das pessoas físicas, as receitas auferidas na venda de imóveis pelas pessoas jurídicas não têm regime específico, sujeitando-se à tributação como receita operacional ou não operacional, dependendo do caso.
As regras aqui expostas levam em conta os imóveis adquiridos para o ativo permanente e posteriormente revendidos, contabilizados como ativo imobilizado ou estoque.
Para as empresas que apuram IRPJ pelo lucro real, a determinação do "lucro" levará em conta a contabilização da receita de venda do imóvel com a dedução de seus custos (no caso, o custo de aquisição do imóvel).
A alíquota do imposto de renda incidente sobre o lucro é de 15% (art. 625 do RIR/2018), com adicional de 10% sobre a "parcela do lucro real que exceder o valor resultante da multiplicação de vinte mil reais pelo número de meses do respectivo período de apuração".
Além do IRPJ também serão devidos: 9% de Contribuição Social (CSLL); 1,65% de PIS; e 7,6% de COFINS. Caso o bem imóvel vendido esteja contabilizado no ativo imobilizado (por exemplo, estabelecimento de uma filial) ao invés do ativo circulante (estoque), haverá tributação como ganho de capital e não como receita operacional, sem incidência das contribuições ao PIS e à COFINS.
Já no lucro presumido, em que se presume um lucro a partir da aplicação de um percentual fixo incidente sobre a receita da atividade da empresa, para venda de imóveis registrados no estoque aplicam-se os coeficientes de presunção de lucro de 8% para o Imposto de Renda e 12% para a CSLL para a atividade imobiliária.
Somando-se as alíquotas de IRPJ (15% + adicional de 10%) e CSLL (9%) incidentes sobre a base presumida, com as alíquotas de PIS (0,65%) e COFINS (3%) incidentes sobre a receita de venda dos imóveis, é possível afirmar que a alíquota efetiva de tributação (IRPJ + CSLL + PIS + COFINS) será de aproximadamente 6,73% sobre o valor de venda, pouco importando o custo de aquisição do imóvel.
Assim, caso determinada empresa aufira receita bruta pela venda de bens imóveis (do estoque) no importe de R$10.000.000,00, deverá pagar valor próximo de R$673.000,00 de tributos.
Da mesma forma como ocorre para as pessoas jurídicas sujeitas ao regime do lucro real, no regime do lucro presumido, sujeito à sistemática cumulativa de apuração do PIS e da COFINS.
Caso o bem imóvel vendido esteja contabilizado no ativo imobilizado, haverá tributação como ganho de capital, sem incidência de PIS e COFINS, por previsão legal expressa.
Na hipótese acima, de venda do bem contabilizado no ativo imobilizado, é vedada a aplicação dos percentuais de presunção do lucro. Ou seja, a tributação incidirá sobre a diferença entre o valor de venda e o valor contábil do bem, às alíquotas de aproximadamente 25% (15% + 10%) para o IRPJ e 9% para a CSLL.