Benfeitorias: o que são e como funcionam melhorias em imóveis
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por Tiago Reis 25/07/2019 18:00 Atualizado em: 19/02/2021 10:15
Os gastos com imóveis fazem parte do controle patrimonial e deve ser contabilizado pelo proprietário. As classificações de gastos envolvem: instalação, manutenção, benfeitorias, reformas e consertos.
Os conceitos de benfeitorias podem ser divididos em: úteis, necessárias e voluptuárias. As diferenças entre elas também surgirão na catalogação contábil.
Benfeitorias são caracterizadas como os gastos feitos para conservação, melhoria ou embelezamento de um imóvel. Segundo a norma do Coordenador do Sistema de Tributação – CST n° 104/75, elas precisam ter prazo igual ou inferior a 1 ano. Podem ser tratadas como despesa se envolverem: conservação, manutenção ou reparo.
Todos estes gastos devem ser registrados como despesas operacionais dedutíveis. De acordo com o Regulamento do Imposto de Renda – RIR/99, no art. 301, os custos das benfeitorias em imóveis de terceiros serão registrados como ativo imobilizado, para que seja amortizado ou depreciado.
Quais podem ser indenizadas
Existem benfeitorias que possuem indenização e estas já estão discriminadas no contrato do imóvel. Se listadas nele, a indenização existirá e o valor gasto receberá a taxa de depreciação de até 4% ao ano.
Se o locatário realizar esse tipo de obra e questionar os gastos, o contrato deve ser analisado sempre, para que a cláusula de indenização seja aplicada. As intervenções sem direito a indenização serão somente amortizadas, segundo a norma CST n° 210/73.
Nos casos dos contratos que não preveem indenização, ou seja, não fazem referência as benfeitorias. A lei nº 10.406/02 do Código Civil, será aplicada. Esta lei defende o direito indenização a todos que plantam, edificam, constroem de boa-fé em terreno alheio. E garante a indenização do locatário.
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Existem três tipos de benfeitorias, que são:
Benfeitoria necessárias: todas aquelas destinadas à conservação do imóvel, evitando que este se desgaste ou se deteriore. Exemplo: consertar infiltração da parede.
Benfeitorias úteis: São aquelas que otimizam o imóvel ou aumentam-no. Exemplo: construir mais uma vaga de garagem.
Benfeitorias voluptuárias: São as de mero recreio ou prazer, que não elevam o uso habitual do objeto, mesmo que o tornem mais admirável ou sejam de alto valor. Ou seja, são aquelas que otimizam o imóvel, porém não aumentam sua área. O objetivo é modificar a estética, como por exemplo, intervenções decorativas.
A diferença entre benfeitorias e melhorias está na condição. A primeira visa conservar, otimizar e modificar um imóvel para atender uma necessidade. Já melhorias são mudanças para que o imóvel se valorize.
Em muitos casos, melhorias em imóveis de terceiros podem gerar problemas com o proprietário, pois estas devem ser de interesse pessoal do dono.
Assim a mudança em um imóvel de terceiro depende da opinião do dono do imóvel. Eventuais mudanças ou reparos feitos sem consulta do proprietário devem ser justificados. Por isso, é importante guardar notas fiscais e recibos dos gastos com imóvel, para que sejam abatidos posteriormente.
Usar câmeras fotográficas para registrar a deterioração da casa é uma prova consistente para que o proprietário autorize o reparo.
Por fim, é importante desatacar que mudanças voluptuárias ou úteis realizadas em imóveis alugados ou próprios possuem o caráter de imobilização e darão o direito ao crédito do PIS ou COFINS, segundo as leis 10.637/2002 e 10.833/2003. Porém, se for declarada como despesa de manutenção de edifício, não é possível o crédito no PIS/COFINS.
Foi possível entender mais sobre benfeitorias pela leitura desse artigo? Deixe suas impressões e dúvidas nos comentários abaixo.
EDMILSON 21 de fevereiro de 2020
MUITO BOM DR! ESTE ASSUNTO SOBRE BENFEITORIAS.
GOSTARIA DE SABER QUAIS AS TARIFAS QUE OS BANCOS NAO PODEM COBRAR
TARIFAS DA PESSOA JURIDICA
Jose 4 de outubro de 2020
Queria que completasse de como fazer o desconto,em caso de o locador acertar uma indenizacao ao locatario.