Cenário econômico desfavorável força flexibilidade de vendedores; para especialistas, existem vantagens para os dois lados do negócio
01 Outubro 2017 | 08h00
Troca. Luis Fernando deu seu apartamento na Penha por um no Tatuapé
A crise econômica tem forçado quem pretende se desfazer de um imóvel a ser mais flexível na hora de negociar. Nesse cenário, as permutas ganharam espaço nas operações de venda. A tendência, segundo o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), José Augusto Viana, teve início há um ano e se intensificou nos últimos meses.
Entre os negócios feitos pela empresa, o diretor de vendas da Lello Imobiliária, Igor Freire, estima crescimento de 12% da modalidade no primeiro semestre deste ano em comparação ao mesmo período de 2016. "Os vendedores costumam resistir no começo, mas têm percebido que se trata de uma ferramenta facilitadora da venda."
Quem opta pela permuta precisa estar ciente de que é, ao mesmo tempo, comprador e vendedor. Por isso, ambas as partes devem se ocupar das prevenções básicas de qualquer aquisição, como documentação do bem e do proprietário e avaliação equilibrada do imóvel.
Apesar de ascender em momentos de mercado desaquecido, quando os compradores têm mais poder de barganha, a troca pode ser vantajosa também para os vendedores, afirma o consultor José Faria Junior, da Associação Brasileira de Planejadores Financeiros.
Faria Junior lembra que um apartamento de alto padrão, por exemplo, tem problemas de liquidez. Logo, se o dono encontra alguém disposto a comprá-lo e dar como parte do pagamento um imóvel mais barato, a oferta é atrativa. "Ele vai receber uma parcela do dinheiro e ainda conseguirá, mais facilmente, se desfazer do novo bem. Caso queira, alugá-lo também passará a ser uma opção."
Foi exatamente o que favoreceu a permuta feita por Luis Fernando Geronymo, de 40 anos. Há um mês, o advogado trocou um apartamento de 100 m², na Penha, por um de 175 m², no Tatuapé. O primeiro vale metade do segundo. Além do imóvel, ele entregou um Volvo V40 e uma quantia em dinheiro.
Geronymo procurava uma casa maior, porque os filhos, já crescidos, precisavam de quartos individuais – na antiga, eram apenas dois dormitórios. Mas vender o apartamento para só depois comprar outro era inviável para a família, que precisaria passar uma temporada pagando aluguel. "Já cheguei à imobiliária com a proposta de permuta. Queria fazer as duas coisas numa tacada só", conta.
A situação é conveniente também para lidar com a documentação do negócio. O motivo é que as duas operações são feitas no mesmo contrato. "Os custos são reduzidos e, geralmente, compartilhados entre as partes, diferentemente do que ocorre quando se trata apenas de uma venda", afirma Sylvie Boechat, do escritório Rayes & Fagundes Advogados.
Sylvie faz um alerta para a necessidade de levar em conta as peculiaridades da permuta. Além das condições de pagamento, se haverá ou não torna – a quantia em dinheiro que completa o valor final –, é necessária uma avaliação minuciosa dos imóveis que estão sendo trocados, para que as condições físicas dos bens constem nos contratos.
Leandro Mello, da Braga Nascimento e Zilio Advogados, aconselha ainda a inclusão de cláusulas resolutivas. Elas garantem que o contrato só terá validade se as condições previstas forem cumpridas. Assim, o comprador se previne de vícios ocultos, aqueles que costumam não se manifestar no decorrer do tempo e que podem ser previstos durante a avaliação.
Faria Junior aponta, ainda, vantagens fiscais com permutas. O motivo é que muitas vezes quem vendeu um imóvel pode demorar mais de seis meses para comprar um outro. E neste caso, fica sujeito ao pagamento de IR sobre o valor obtido com a venda.
Assim, nas permutas com trocas simples, sem torna, há isenção do imposto de renda. Nos casos em que existe complementação no pagamento, a retenção, tradicionalmente de 15% do ganho de capital, segue outra fórmula (ver quadro acima), que reduz a contribuição.
A advogada Sylvie lembra que o benefício é direcionado apenas para operações que envolvam exclusivamente bens imobiliários. "Para o fisco, torna é dinheiro. Se um carro for oferecido como parte do pagamento, a lei não se aplica." Mello também adverte que a permuta precisa ser declarada, ainda que não haja retenção do imposto. "Omitir é crime".
Troca-se. Celso Corrêa, de 55 anos, tenta há um ano vender dois terrenos de R$ 55 mil cada em um condomínio fechado na cidade de Paranapanema, a 266 quilômetros de São Paulo. A ideia, quando os comprou, era construir uma casa no interior para viver após a aposentadoria.
Os planos mudaram com a crise econômica. O engenheiro e sua mulher, a professora Simone Perin, viram reduzir a renda mensal da família e decidiram abrir mão da futura residência de campo. "Como não conseguimos nos desfazer, estamos aceitando trocas, inclusive por carros, qualquer coisa que eu consiga vender mais rapidamente depois", diz Corrêa.
A flexibilidade é mais para se livrar de custos com o bem do que pelo valor em dinheiro que podem receber. "A taxa de condomínio é alta, por ser um empreendimento de alto padrão. Desistimos de construir, então precisamos nos livrar desse custo mensal que não cabe mais no nosso orçamento."
O caso do engenheiro é uma das situações mais propícias ao uso da permuta, diz o CEO do ZAP Imóveis, Eduardo Schaeffer "Não é só para ter liquidez, mas para se desfazer de despesas fixas." Para ele, a mudança na postura dos vendedores se deve, também, a novos ambientes de negociação. "Antes, os preços eram altos para manter a margem de desconto. Hoje, um bem de valor elevado nem recebe proposta."