Sociedade de propósito específico e patrimônio de afetação
A tendência a partir de janeiro de 2019 é que os preços dos imóveis, congelados nos últimos dois anos, comecem a ser reajustados, em um primeiro momento apenas acompanhando a inflação e, em um segundo momento, a partir de 2020, deve ser iniciado o momento de recuperação dos preços
Nos últimos anos muito se fala em construção através do sistema SPE - sociedade de propósito específico. Ocorre que o termo tem sido comumente usado para designar empreendimentos viabilizados a preço de custo, onde o proprietário de cada futura unidade se torna sócio da empresa e integraliza um valor correspondente a uma parcela do custo global, o qual envolve a aquisição do terreno, a construção, a administração da construtora e as despesas de registro. Quando extinta a empresa, o sócio recebe o capital que integralizou em forma de área construída.
Originalmente, SPE não significa construção a preço de custo ou construção com vários sócios investidores. O termo SPE deriva de um modelo americano – special purpose enterprise, que foi convenientemente traduzido para sociedade de propósito específico. Esse modelo americano consiste em que cada empreendimento da incorporadora seja uma empresa, com CNPJ distinto da incorporadora principal, e nela são contabilizados todos os custos de materiais e serviços, além das despesas e impostos com a comercialização. Essa empresa – SPE, também é quem vende as unidades, sem que, necessariamente, os compradores sejam sócios da mesma. É comum que essas SPEs tenham como sócios a incorporadora principal e o proprietário do terreno ou um dos sócios da incorporadora.
Então quando falamos em SPE não estamos nos referindo a construção a preço de custo, mas que o empreendimento está sendo feito com CNPJ próprio, sem se misturar com o caixa da incorporadora que o lançou.
Nesse sistema de abertura de CNPJ e SPE para cada obra, se torna mais fácil a inclusão da incorporação no regime especial de tributação – RET e ao patrimônio de afetação, instituídos pela Lei Federal Nº 10.931, de 02 de agosto de 2004. Estando a incorporação submetida ao RET o incorporador tem o benefício tributário de redução da alíquota aplicada sobre a receita de venda dos imóveis, sendo a mesma de 4%. Na outra ponta, ganham os compradores, que ficam protegidos de eventuais desvios de caixa, pois esse sistema possibilita que eles fiscalizem os recursos que a incorporadora recebeu e/ou destinou para aquele empreendimento específico.
O mercado imobiliário é composto, basicamente, por quatro elementos:
1. Os investidores – que são as incorporadoras, as loteadoras, as empresas de shopping centers, as redes hoteleiras, os centros logísticos, entre outros;
2. Os patrimonialistas – que compram dos investidores para locação ou para revenda com lucro;
3. Os usuários finais – que serão os moradores ou empresas ou profissionais liberais;
4. Os prestadores de serviços – consultores, projetistas, corretores e imobiliárias e as construtoras que são contratadas para executar os empreendimentos.
São esses players que movimentam o mercado, o qual é extremamente dependente de dois aspectos econômicos:
1. A taxa básica de juros - SELIC;
2. A taxa de crescimento do PIB – Produto Interno Bruto.
Historicamente, uma SELIC acima de 12% desestabiliza o mercado imobiliário, desmotivando os investidores e compradores, esses últimos sofrem com a redução da capacidade de pagamento em face à taxa de juros. Com a atual taxa de 6,50% da Selic, o mercado deveria estar funcionando a pleno vapor, mas aí temos o segundo aspecto a considerar, o PIB, que desde 2015 tem estado próximo a zero, abaixo ou pouco acima.
Temos ainda um terceiro aspecto que não é regra, mas tem afetado significativamente o mercado imobiliário: a confiança. O nível de confiança foi afetado, por exemplo, pelas seguintes ocorrências:
1. O caso Encol no final dos anos 90. A Encol chegou a ter 720 empreendimentos em construção/lançamento ao mesmo tempo, distribuídos em 66 cidades, destinados a 42 mil famílias. O descontrole no caixa, inclusive com a utilização de recursos que seriam de um empreendimento para o lançamento e início de outros, acarretou na quebra da empresa e, em consequência, prejuízos enormes por todo o Brasil. Provavelmente esse evento provocou a efetivação da Lei Federal Nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, para dar mais proteção aos compradores;
2. A quebra do banco americano Lehman Brothers em 2008, que teve reflexos diretos no aumento da inadimplência no crédito imobiliário;
3. O pedido de recuperação judicial da PDG em 2017. A PDG chegou a ser a maior incorporadora do Brasil em anos recentes;
4. O impeachment da presidente Dilma Roussef em 2016, agravando a crise de confiança, inclusive de investidores estrangeiros;
5. A insegurança jurídica com relação aos contratos de venda de imóveis na planta, frente ao grande número de distratos ocorridos em função da crise econômica e de confiança.
Aos poucos, o nível de confiança vem se recuperando, em face da reação, mesmo que tímida, da taxa de crescimento do PIB, refletindo pequenas melhoras na economia. Neste cenário, pode-se esperar uma gradativa recuperação no mercado imobiliário, que deve se acentuar a partir de 2020. A tendência a partir de janeiro de 2019 é que os preços dos imóveis, congelados nos últimos dois anos, comecem a ser reajustados, em um primeiro momento apenas acompanhando a inflação e, em um segundo momento, a partir de 2020, deve ser iniciado o momento de recuperação dos preços. A retomada do crescimento, somada à manutenção da taxa SELIC abaixo dos dois dígitos terá como consequência o aumento da potencia da demanda, demanda essa que sempre existiu, mas é muito dependente do PIB. Esses restante de ano de 2018 e o ano de 2019 serão favoráveis aos compradores, possibilitando boas taxas de retorno a partir de 2020.