Por Dentro da Lei - Loca��o - 04/10/2013
Saiba o que imobili�rias e propriet�rios podem exigir dos inquilinos nos contratos de loca��o, e o que � proibido ou abusivo
Quem procura im�vel para morar de aluguel nas grandes cidades brasileiras invariavelmente se depara com dores de cabe�a. As exig�ncias de imobili�rias e propriet�rios s�o tantas que muitas vezes inviabilizam o neg�cio. O pre�o alto e o mau estado de boa parte dos im�veis oferecidos tamb�m n�o ajudam. Na hora de ler o contrato, mais sustos: n�o faltam cl�usulas que pare�am estranhas e que deixem o inquilino na posi��o mais fr�gil poss�vel.
Para n�o se assustar e ficar desconfiado em excesso, nem ser prejudicado, saiba o que as imobili�rias e propriet�rios de im�veis podem e n�o podem pedir dos inquilinos no contrato de aluguel:
N�o. Imobili�ria e locador s� podem exigir uma �nica modalidade de garantia. Estas podem ser o im�vel pr�prio e quitado de um fiador, o seguro-fian�a (feito em seguradoras), o dep�sito em dinheiro (cau��o) ou fundo de investimento. De acordo com o advogado Jos� Alfredo Lion, especialista em direito imobili�rio e do consumidor, caso a garantia escolhida seja o fiador, este n�o � obrigado a ter mais de um im�vel.
2. Podem ser exigidos tr�s meses de aluguel adiantados como forma de garantia?
Sim. Embora oneroso para o inquilino, que deve fazer o dep�sito de uma s� vez, � uma forma de garantia permitida. A vantagem para o inquilino � que ele pode reaver o dinheiro, com juros e corre��o monet�ria, ao devolver o im�vel. Pela lei, o correto � deposit�-lo em caderneta de poupan�a. O limite que pode ser exigido como cau��o � de tr�s alugu�is.
Jos� Alfredo Lion relata j� ter visto casos em que o propriet�rio n�o depositou na poupan�a e n�o devolveu o valor da cau��o ao final do contrato, ou o devolveu sem corre��o. Se isso ocorrer, o inquilino pode entrar com uma a��o para cobrar seu dinheiro de volta e pode at� pedir indeniza��o por danos morais, diz o advogado.
�H� propriet�rios que tamb�m prop�em que n�o se devolva o dinheiro, mas o inquilino fica desonerado de pagar os �ltimos tr�s meses de aluguel. � permitido, pois � uma devolu��o indireta, mas o propriet�rio n�o pode obrigar o inquilino a aceitar isso. Se o locat�rio n�o concordar, deve receber seu dinheiro de volta��, explica.
3. O seguro-fian�a pode ser parcelado?
Sim, mas nem todas as seguradoras parcelam. As exig�ncias para se fazer seguro-fian�a s�o muitas, mas � a forma de o propriet�rio ficar mais protegido, pois h� cobertura para todos os meses de inadimpl�ncia, e n�o apenas tr�s. ��� mais caro para o inquilino, porque ele n�o recebe o dinheiro de volta no final``, diz Lion. Por�m, a possibilidade de parcelamento � uma vantagem para os locat�rios que n�o podem desembolsar uma grande quantia de uma vez.
4. Pode ser exigido que o fiador tenha im�vel na mesma cidade do im�vel alugado?
Sim. Segundo o C�digo Civil, o credor n�o � obrigado a aceitar fiador n�o domiciliado no munic�pio onde tenha de prestar a fian�a. Tamb�m n�o existe disposi��o legal contr�ria � exig�ncia de im�vel em garantia na mesma cidade do im�vel locado. Assim, algu�m que alugue um im�vel no Rio de Janeiro e tenha fiador com im�vel pr�prio em S�o Paulo pode ter seu fiador recusado. Essa � uma forma de tornar o processo menos oneroso para o credor caso a fian�a precise ser executada.
Esse � um dos maiores problemas de pessoas que se mudaram de cidade e procuram im�vel para alugar. � o caso de Mariangela Nunes, de 29 anos, que se mudou de Salvador para o Rio de Janeiro e h� um ano e meio procura im�vel para alugar, enquanto mora com o irm�o. ��Como � poss�vel eu ter um fiador do Rio se nem eu, nem minha fam�lia somos daqui?``, questiona.
5. A imobili�ria e o propriet�rio s�o obrigados a aceitar qualquer forma de garantia?
N�o existe obrigatoriedade nesse sentido. Ent�o, o locador e a empresa intermediadora t�m o direito, por exemplo, de s� aceitar fiador. Caso o candidato a inquilino n�o tenha fiador com im�vel na mesma cidade, n�o pode exigir que outras modalidades de garantia sejam aceitas.
��Um contrato de loca��o teoricamente � a vontade de ambas as partes. Com uma restri��o t�o grande � garantia, a imobili�ria e o propriet�rio tamb�m perdem a chance de ter bons inquilinos``, observa Lion.
6. Se o fiador � casado em separa��o total de bens, seu c�njuge ainda assim deve autorizar que seu im�vel seja posto em garantia?
Sim. Mesmo que o dono do im�vel que ser� usado como garantia seja casado em separa��o total de bens com pacto antenupcial, o outro c�njuge precisa concordar. � verdade que, nesse caso, o im�vel n�o � bem comum do casal e n�o entra em uma eventual partilha de div�rcio; ainda assim esse c�njuge pode ser herdeiro se o fiador morrer, de acordo com o C�digo Civil.
No entanto, j� existe decis�o do Superior Tribunal de Justi�a (STJ) que disp�e que o c�njuge sobrevivente casado em separa��o total de bens n�o � herdeiro necess�rio, o que abre margem a discuss�es nesse sentido.
��Essa concord�ncia pode ser dispensada, mas � uma briga jur�dica``, diz o Jos� Alfredo Lion, que relata j� ter conseguido a dispensa da assinatura de um c�njuge. Ele lembra ainda que, atualmente, mesmo que o casal esteja casado em separa��o total de bens, se n�o houver pacto antenupcial, os tribunais podem entender que a uni�o se tornou comunh�o parcial. E que, portanto, os bens adquiridos na const�ncia do casamento se tornaram bens comuns. ��N�o est� na Lei, mas j� h� jurisprud�ncia nesse sentido��, relata.
7. Imobili�ria e propriet�rio podem exigir mais de uma comprova��o de renda?
Sim. Segundo Lion, n�o h� impedimento nesse sentido. Ele explica que, ainda que o candidato a inquilino tenha comprova��o de renda suficiente para arcar com o aluguel, � poss�vel a imobili�ria exigir, por exemplo, seus extratos banc�rios, para conferir a movimenta��o e checar se os gastos n�o s�o mais altos que os rendimentos.
8. O contrato de loca��o pode pedir permiss�o, ao locat�rio, para que seu CPF seja colocado em cadastros de inadimplentes se for o caso?
Sim. ��Se estiver no contrato e o inquilino topar, n�o h� nada na Lei que pro�ba a pr�tica``, explica Jos� Alfredo Lion. Por outro lado, o inquilino � a parte mais fraca, e a imobili�ria pode se recusar a retirar a cl�usula, sob pena de n�o alugar o im�vel para aquele candidato. O locat�rio pode acabar aceitando essa condi��o contra a sua vontade, s� para n�o perder o im�vel.
��Esta ou qualquer outra cl�usula que o locat�rio tenha �engolido� pode ser questionada posteriormente na Justi�a``, garante Lion, que explica que o inquilino pode alegar que teve de aceit�-las por ades�o para conseguir alugar o im�vel. ``O inquilino precisa de um teto, � lei de sobreviv�ncia. Aceita agora e questiona depois``, completa.
Sim. As multas estipuladas em contrato s�o aquelas por atraso no pagamento do aluguel, por rescis�o contratual antes do t�rmino do contrato por parte do locat�rio, e por infra��o a qualquer das cl�usulas do contrato.
Essas multas n�o t�m limites estipulados em Lei, mas a praxe � que a multa por atraso no pagamento seja de 10%, e que as demais multas sejam de at� tr�s meses de aluguel. Segundo Lion, se a multa for abusiva, pode ser questionada.
Se o locat�rio rescindir o contrato antes do t�rmino do seu prazo, por�m, a Lei exige que a multa paga seja proporcional. Assim, se decorrido um ter�o do prazo do contrato, ser�o pagos apenas dois meses de aluguel, e assim por diante.
O locador, por sua vez, n�o pode pedir o im�vel de volta antes de terminado o prazo do contrato. E � poss�vel estipular que o locat�rio pode devolver o im�vel depois de doze meses sem multa.
10. O propriet�rio pode recusar o inquilino por causa de sua profiss�o?
N�o. Muitos propriet�rios preferem alugar seus im�veis para profissionais que pare�am ter carreiras mais est�veis, mas discrimina��o � crime. O problema, nesse caso, � provar que ocorreu a discrimina��o. Isso porque quando o candidato faz sua ficha cadastral, o propriet�rio j� vai saber sua profiss�o, mas pode dar outro motivo para n�o aceit�-lo.
��Mas se o candidato tiver provas ou uma testemunha que tenha presenciado o propriet�rio dizer que n�o quer o inquilino por sua profiss�o, � poss�vel entrar com uma a��o por danos morais dentro de tr�s anos``, explica Jos� Alfredo Lion.
11. Se o propriet�rio tiver a administradora como sua procuradora, com poderes para assinar por ele, a administradora deve ser identificada no contrato?
O mais correto � que sim. Jos� Alfredo Lion entende que no contrato devem vir identificados tanto o propriet�rio quanto o procurador que vai assinar em seu lugar. ��Sen�o � falsidade ideol�gica``, alega.
O consultor imobili�rio da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek, explica que o procurador, nesse caso, tamb�m pode ser considerado parte no contrato, devendo, portanto, ser identificado.
Ele acrescenta ainda que, apesar de n�o ser de todo correto, algumas vezes a administradora de bens n�o se identifica no contrato, mas seu representante assina pelo propriet�rio, explicitando apenas que este � representado por procura��o, pela sigla �p.p.�. Em seguida, a administradora anexa a procura��o ao contrato. ��Esse procedimento tem validade, mas ainda pode gerar discuss�es��, diz Strotbek.
Assim, o melhor � que o inquilino exija, nesses casos, a identifica��o do procurador no contrato, assim como a do locador, na seguinte forma: ��propriet�rio(a) (nome e CPF do propriet�rio), representado por seu bastante procurador (nome e CPF/CNPJ do procurador)``.
Sendo o procurador a administradora, � preciso ainda acrescentar quem � seu representante, que pode assinar por ela. Algo como ��por interm�dio de seu diretor/s�cio-diretor/presidente`` e assim por diante. N�o � necess�rio constar o nome dessa pessoa f�sica no contrato de loca��o.
��Caso haja futuros questionamentos, ser� poss�vel verificar no contrato social da administradora se, naquela data, aquela pessoa de fato podia assinar pela empresa``, esclarece Alex Strotbek.
12. � obrigat�rio haver reconhecimento de firma no contrato de loca��o?
Por lei, n�o, mas � fortemente aconselh�vel. ��� meramente uma quest�o de seguran�a``, diz Strotbek. Assim, � poss�vel confirmar que as pessoas ali descritas de fato foram as que assinaram o contrato, e que as assinaturas ocorreram naquela data.
13. � obrigat�rio haver reconhecimento de firma do mandato de procura��o firmado entre administradora e propriet�rio?
Por lei, n�o, mas o C�digo Civil garante que a firma seja reconhecida se o inquilino assim o exigir. E o ideal, � que exija mesmo. Para Strotbek, � uma forma de se certificar de que, de fato, o propriet�rio pode ser representado pela administradora � o que � fundamental principalmente no caso de a empresa assinar por ele.