Petição Inicial - TJSP - Ação Renovatória de Contrato de Locação - Renovatória de Locação - de Restoque Comércio e Confecções de Roupas - 2015.8.26.0602
Petição Inicial - TJSP - Ação Renovatória de Contrato de Locação - Renovatória de Locação - de Restoque Comércio e Confecções de Roupas
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE SOROCABA/SP
RESTOQUE COMÉRCIO E CONFECÇÕES DE ROUPAS S.A. , com sede na Capital do Estado de São Paulo, à Endereço, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Fazenda sob o n.º 00.000.000/0000-00 ("Restoque") (Doc. 01), por seus advogados devidamente constituídos na forma da documentação anexa (Doc. 02), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO em face de Nome., pessoa jurídica de direito privado, com sede em Sorocaba, Estado de São Paulo, à EndereçoCEP 00000-000, inscrita no CPNJ/MF sob o n.º 00.000.000/0000-00, com fundamento nos artigos 51 1 e seguintes e 71 1 e seguintes da Lei n.º 8.245 5/91 e 282 2 e seguintes do Código de Processo Civil l, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
A Restoque, na condição de locatária, celebrou em 20/09/2010 contrato de locação denominado "Instrumento Particular de Contrato Atípico de Locação de Loja de Uso Comercial (LUC) Do 'Villagio Shopping', Sito Nesta Cidade, Na Endereço, E Outras Avenças" ("Contrato") com a empresa Nome., na condição de locadora, com prazo determinado de 60 (sessenta) meses, a partir da inauguração do "Villagio Shopping", inicialmente prevista para 09/11/2010, tendo por objeto a área comercial n.º 219-A/220 ("Loja"), situada no 2º piso do "Villagio Shopping", EndereçoCEP 00000-000, Sorocaba/SP, constituída de 324 m 2 (trezentos e vinte e quatro metros quadrados), para o desenvolvimento da atividade de comercialização de roupas e acessórios do vestuário, artigos de cama, mesa e banho, bolsas, cintos, sapatos, joias e bijuterias, artigos de higiene, cosméticos, perfumaria, produtos aromáticos e correlatos, material de papelaria em geral, relógios, óculos, livros e CD ́s; artigos do mobiliário, utensílios e recipientes para casa e cozinha, artigos de tapeçaria, artigos têxteis e não têxteis para decoração, objetos de decoração, obras de arte para decoração, artigos para iluminação; acessórios para jardins e jardinagem, artigos e ferragens para portas, janelas e móveis; flores naturais e artificiais; produtos alimentícios e bebidas, todos da marca "Le Lis Blanc Deux". (Doc. 03).
Durante todo o período locatício a Restoque sempre honrou com suas obrigações contratuais, inclusive com os pagamentos pontuais dos alugueis, condomínio, despesas de energia, ar condicionado, fundo de promoção e IPTU, visando preservação da locação e a manutenção da relação comercial.
Ocorre que, diante da proximidade do término do Contrato, até a presente data as partes não conseguiram negociar novo valor de locação e, por consequência, não formalizaram o Instrumento de Aditivo visando a renovação do Contrato de Locação por mais 05 (cinco) anos, razão pela qual se justifica o ajuizamento da presente ação renovatória.
Destaca-se que a Restoque encontra-se no exercício do seu direito de renovar a locação comercial do imóvel, visando a proteção ao fundo de comércio, na medida em que preenche todos os requisitos legais para a competente propositura de ação renovatória de aluguel, prevista nos artigos 51, 71 e seguintes da Lei n.º 8.245/91.
Considerando-se que o prazo do contrato de locação comercial findar-se- á em 09 de novembro de 2015, é, pois, tempestivo o ajuizamento da presente ação nesta data, nos termos do parágrafo 5º do artigo 51 da Lei n.º 8.245/91, bem como do parágrafo 3º do artigo 132 do Código Civil, que estipula como prazo legal o período compreendido entre 1 (um) ano a 6 (seis) meses anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
III.1. DOS PRESSUPOSTOS MATERIAIS E PROCESSUAIS DA AÇÃO RENOVATÓRIA
Inicialmente, cumpre pontuar que a Autora preenche cumulativamente os requisitos necessários para a propositura da ação renovatória e cumpre com os pressupostos materiais ao direito de renovação do Contrato de Locação, os quais estão previstos nos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/91, o que legitima o exercício do direito de renovação do imóvel destinado ao comércio, em razão da preservação do fundo de comércio.
O presente Contrato firmado entre as partes envolvidas neste processo foi celebrado por escrito e com prazo determinado de 5 (cinco) anos, com início da locação em 09 de novembro de 2010 e término em 09 de novembro de 2015.
Impende destacar que o imóvel objeto do contrato noticiado acima foi locado à Autora com a finalidade de exploração de suas atividades comerciais, sendo,
portanto, inquestionável o preenchimento cumulativo dos requisitos legais constantes nos incisos I, II e III do artigo 51 da Lei 9.245/91, na medida em que: i) há contrato escrito e com prazo determinado firmado entre as partes (Docs. 03); ii) o prazo do contrato a renovar é de 5 (cinco) anos de locação (Doc. 03); iii) a Autora completará 5 (cinco) anos, ou seja, mais de 3 (três) anos de exploração do comércio com atuação no mesmo ramo de atividade comercial no imóvel locado, conforme comprovam as notas fiscais ora juntadas (Doc. 04).
Quanto aos requisitos esculpidos nos incisos II e III do artigo 71, a Autora promove a juntada dos recibos de pagamento, dos últimos 3 (três) meses, dos alugueis e encargos estabelecidos no contrato de locação, inclusive condomínio, IPTU, despesas de energia, ar condicionado e fundo de promoção, todos incluídos e descritos nos comprovantes anexos (Doc. 05).
Também cumpre demonstrar o cumprimento integral do Contrato por meio da carta de fiança n.º (00)00000-0000, datada de 02 de março de 2015, ora acostada (Doc. 06), nos exatos termos do que dispõe a cláusula décima terceira do presente Contrato (Doc. 03).
O requisito do inciso IV do artigo 71 será satisfeito no capítulo seguinte, com a proposta de novo valor locatício.
No tocante ao cumprimento dos incisos V e VI, a Autora apresenta declaração do Banco Santander, confirmando a disposição em renovar a Carta de Fiança atualmente existente ((00)00000-0000), relativa aos alugueis e encargos locatícios do imóvel, objeto da presente demanda (Doc. 07).
Com relação ao inciso VII mostra-se totalmente inaplicável ao caso dos autos, na medida em que a Autora não se enquadra como cessionária ou sucessora da locação, mas sim, atua como verdadeira locatária.
Por tais razões, estando preenchidos os requisitos legais e, a Locatária, visando resguardar o seu direito a renovação da locação do imóvel, no qual está exercendo suas atividades comerciais, vê-se compelida a ajuizar a presente demanda, diante da imperiosa necessidade de renovar o Contrato de Locação por novo período de 5 (cinco) anos, justamente para garantir o prosseguimento de suas atividades no mesmo local, uma vez que a locação terminará em 09 de novembro de 2015, e as partes ainda não se compuseram no sentido de renovação contratual.
III.2. DA PROPOSTA PARA RENOVAÇÃO E DEMAIS CONDIÇÕES DO CONTRATO
(a) estabelecimento de prazo locatício de 5 (cinco) anos, tendo início em 09 de novembro de 2015 e encerramento em 09 de novembro de 2020;
(b) manutenção do aluguel mensal no valor correspondente a contribuição percentual, atualmente praticado, no importe de 4,5% do faturamento bruto mensal, incluído os encargos comuns da locação e contribuição para o fundo de promoção, nos termos do item 3 do presente Contrato;
(c) manutenção das demais cláusulas e condições do contrato de locação ora vigente.
No entanto, na hipótese improvável de não acatamento do valor indicado, a Autora requer, alternativamente, ao pedido de estipulação do ora proposto, o arbitramento desse novo valor locatício por Vossa Excelência, compatível com o mercado imobiliário da região.
Cabe registrar também, em relação a essa nova proposta de renovação, que as inovações apresentadas referem-se apenas ao prazo e valor da locação , sendo desnecessária, portanto, a indicação das demais condições do contrato que permanecerão da mesma forma do contrato vigente, consoante entendimento majoritário dos nossos tribunais, in verbis :
III.3. AÇÃO RENOVATÓRIA E A IMPORTÂNCIA DA PROTEÇÃO AO PONTO COMERCIAL EM ESPAÇO COMERCIAL LOCADO EM SHOPPING CENTER
A Lei do Inquilinato ampara a renovação compulsória das locações não- residenciais, em prol da proteção destinada ao ponto comercial em favor do locatário. Esta proteção se faz necessária por ser o ponto empresarial um elemento incorpóreo do estabelecimento empresarial, indispensável, útil e essencial ao desenvolvimento da empresa que, in casu , comercializa roupas e acessórios do vestuário, artigos de cama, mesa e banho, bolsas, cintos, sapatos, joias e bijuterias, artigos de higiene, cosméticos, perfumaria, produtos aromáticos e correlatos, material de papelaria em geral, relógios, óculos, livros e CD ́s; artigos do mobiliário, utensílios e recipientes para casa e cozinha, artigos de tapeçaria, artigos têxteis e não têxteis para decoração, objetos de decoração, obras de arte para decoração, artigos para iluminação; acessórios para jardins e jardinagem, artigos e ferragens para portas, janelas e móveis; flores naturais e artificiais; produtos alimentícios e bebidas.
A proteção jurídica, amparada na Lei de Locações, visa também à preservação do investimento realizado na organização da empresa, instalada em espaço comercial locado em shopping center, na medida em que não se pode ignorar a agregação de um sobrevalor aos bens integrantes do estabelecimento, justificando, assim, o direito do locatário de inerência ao ponto por meio do ajuizamento da presente demanda.
"FALTA DE INTERESSE DE AGIR. Não configuração. Relação locatícia que se presta ao exercício da atividade econômica da ré Direito à renovatória Caracterização Preliminar desacolhida. LOCAÇÃO COMERCIAL - RENOVATÓRIA. Demonstração do cumprimento integral do contrato por parte da locatária, nos exatos termos do art. 71, inciso II, da Lei 8.245/91 - Laudo oficial ofertado pela perita judicial que apurou o valor devido a título de aluguel Direito à renovação do contrato devidamente reconhecido - Perícia judicial válida e regular, já que o laudo foi baseado elementos idôneos, e apurados com boa técnica - Recurso improvido, sentença mantida." (TJSP - Apelação nº 0100313- 14.2010.8.26.0100. Relator Carlos Nunes. 33a Câmara de Direito Privado. Julgamento em 09/09/2013) (g.n.)
i) a citação postal da Ré, para, querendo, responder aos termos
da presente demanda, sob pena de ser aplicado os efeitos da revelia, invocando- se, desde já, os benefícios do parágrafo 2º do artigo 172 do Código de Processo Civil, na hipótese da necessidade de citação por oficial de justiça;
ii) seja arbitrado aluguel provisório, nos termos do artigo 72, parágrafo
4º, da Lei n.º 8.245/91, com base no valor apresentado na proposta acima, correspondente a 4,5% do faturamento mensal bruto, incluído os encargos comuns da locação e contribuição para o fundo de promoção, nos termos do item 3 do presente Contrato, seja em caráter provisório inicialmente, tornando-se definitivo quando do julgamento da presente demanda;
ação, renovando-se o contrato de locação por novo período de 5 (cinco) anos, com início em 09 de novembro de 2015 e termo final em 09 de novembro de 2020, fixando-se o aluguel mensal do imóvel no percentual de 4,5% sobre o faturamento mensal bruto, incluído os encargos comuns da locação e contribuição para o fundo de promoção, nos termos do item 3 do presente Contrato, mantendo-se as demais cláusulas contratuais, condenando-se a Ré ao pagamento de honorários advocatícios, custas processuais e demais cominações legais decorrentes de sua sucumbência.
em especial juntada posterior de documentos, oitiva de testemunhas, prova pericial e depoimento pessoal dos representantes legais da Ré, sob pena de confissão.
Por fim, requer sejam todas as intimações e notificações dirigidas exclusivamente em nome Nome- 00.000 OAB/UF, sob pena de nulidade, nos termos do § 1º do artigo 236 do Código de Processo Civil.
Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00, equivalente aos 12 (doze) últimos alugueis pagos.
NomeG. C. Patrão Lazar
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