O Direito não é um fim em si mesmo; é instrumento destinado à persecução, manutenção e aperfeiçoamento das melhores condições possíveis para a satisfação das necessidades humanas através do desenvolvimento do potencial humano no seu ambiente natural: o seio social. A segurança jurídica é um dos princípios basilares do ordenamento jurídico em virtude necessidade de segurança inerente aos seres humanos. O presente estudo tem por objetivo a exposição das bases principiológicas da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – Lei de Registros Públicos -, que tem por finalidade a segurança jurídica. O estudo dos princípios é precedido da abordagem do conceito, da finalidade e da natureza do Direito Registral com a finalidade de facilitar a compreensão do conteúdo dos princípios por meio da localização topográfica do leitor no plano do sistema jurídico.
A autenticidade consiste na qualidade do registro de provir da serventia legitimada a produzi-lo[7]. O registro autêntico é aquele praticado pelo servidor público regularmente legitimado a praticá-lo[8]. A autenticidade pode ser compreendida como “a qualidade do que é confirmado por ato de autoridade”[9].
A designação genérica de registro engloba a inscrição e a transcrição a que se referem as leis civis[41]. São realizados os registros: da instituição de bem de família; das hipotecas legais, judiciais e convencionais; dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis; das servidões em geral; do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família; das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade; dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; da enfiteuse; da anticrese; das convenções antenupciais; das cédulas de crédito rural; das cédulas de crédito, industrial; dos contratos de penhor rural; dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações; das incorporações, instituições e convenções de condomínio; dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; dos loteamentos urbanos e rurais; dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei; das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores; das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha; da arrematação e da adjudicação em hasta pública; do dote; das sentenças declaratórias de usucapião; da compra e venda pura e da condicional; da permuta; da dação em pagamento; da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social; da doação entre vivos; da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização; da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel; da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão; dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia; da constituição do direito de superfície de imóvel urbano; do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público; da legitimação de posse; da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009; da Certidão de Regularização Fundiária (CRF); e da legitimação fundiária[42].
O princípio da legalidade é específico do Estado de Direito justamente por ser o que o qualifica e lhe confere identidade própria[75]. É princípio básico do Direito Administrativo porque decorre do Estado de Direito como expressão da submissão do Estado à lei[76]. Em sentido amplo, significa que “a Administração nada pode fazer senão o que a lei determina.”[77]
Em sentido amplo, a publicidade pode ser compreendida como uma atividade que tem por objetivo tornar conhecido um fato, uma relação ou uma situação jurídica[87]. A publicidade no direito primitivo era reflexo dos ritos adotados em virtude da estreita relação entre o direito e a religião, que não distinguiam o conteúdo material do conteúdo formal[88]. A evolução da cultura reconheceu significativa projeção à publicidade nos ramos da ciência jurídica diante da constatação da existência de atos cujos efeitos refletem na esfera jurídica de um grande número de pessoas[89].
O Estado deve assegurar a paz social, por meio da prevenção de conflitos de interesses, e garantir a segurança jurídica que proporciona a estabilidade e o desenvolvimento[90]. Os registros públicos foram instituídos, por lei[91], para atender às necessidades decorrentes da natureza e das singulares condições e efeitos destes atos, na forma da lei – princípio da legalidade[92]. A publicidade registral tutela interesses individuais e a preservação da paz social, através da garantia da ordem social, por meio da efetivação do ordenamento legal[93].