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Os pontos de atenção para a implantação de galpões
A importância dos empreendimentos logísticos já é consolidada, seja para a operação dos CDs de grandes varejistas, seja para pequenos negócios que utilizam áreas menores e melhor localizadas. O fato é que, hoje, para buscar áreas para implantação destes empreendimentos, os ocupantes costumam seguir algumas premissas, como acesso a rodovias e conexões com as principais cidades, importância da área para a logística da região e facilidade/dificuldades de licenciamento das obras e operação. Neste artigo, vou falar especificamente sobre o último item. Quando o assunto é legislação, a que devemos estar atentos?
Em algumas cidades, as operações logísticas são classificadas em categorias diferentes, de acordo com o grau de risco em relação a incêndios, ao impacto na vizinhança, ao impacto de trânsito e à possível contaminação do solo durante as operações.
É necessário analisar tais pendências, fazer uma completa due diligence e uma análise de viabilidade de implantação, de acordo com as legislações locais. Neste contexto, é importante identificar quais são os órgãos envolvidos, aos quais devemos nos atentar:
Regularidade da área perante o registro de imóveis, para entendimento da necessidade de desmembramento de área que, em alguns casos, necessita de doações à municipalidade;
Disponibilidade de serviços de fornecimento de água, fornecimento de energia, esgoto, serviço de telefonia e dados de acordo com a demanda que será necessária para o projeto;
Pendências financeiras em relação a multas fiscais, ambientais e operacionais junto aos órgãos públicos;
Verificação de tombamento em órgãos de restrição de tombamento municipal, estadual e federal;
Verificação de histórico de contaminação anterior no site, investigação preliminar e confirmatória;
Largura das vias de acesso, de forma a entender o impacto no trânsito, e existência de projetos para melhoramento viário da região;
Identificação de zonas de proteção ambiental, como as APA's, que possuem legislação específica;
Avaliação de árvores isoladas existentes e/ou maciços arbóreos, no caso de necessidade de remoção;
Avaliação de existências de APP's, tais como rios e córregos;
Se o terreno tiver frente para rodovia, é necessário consultar a concessionária, de forma a entender qual é o tamanho da faixa de domínio e se existe possibilidade de acesso pela rodovia ou se será necessário investimento para construção de via marginal.
Exigências para o licenciamento
Nesta próxima etapa, é preciso entender que cada município tem o seu caminho para o licenciamento. Vou citar, aqui, alguns departamentos, atividades e aprovações necessárias:
Terreno: levantamento planialtimétrico e projeto de terraplanagem e drenagem;
Prefeitura: alvará de aprovação e execução de reforma/construção; aprovação de RIT – relatório de impacto de trânsito (atente-se à contrapartida de trânsito no orçamento); e quitação de ISS e Habite-se;
Corpo de Bombeiros: desenvolvimento e aprovação de projetos; projetos complementares; atestados de execução; e AVCB.
Meio Ambiente: aprovação de projetos de parecer técnico; projetos complementares de cadastramento arbóreo e intervenções necessárias no meio ambiente; projeto de ETA, ETE e ETI;
Licença Prévia; Licença de Instalação; e Licença de Operação.
Concessionária: desenvolvimento e aprovação de projetos de parecer técnico para acesso à rodovia, permissão de início de construção e análise de contrapartida, se for solicitada.
Além destes, outros órgãos e aprovações podem ser exigidos, tais como VISA, Anvisa, Ibama, Exército e Polícia Civil. Por fim, é importante dizer que é sempre preciso contar com uma equipe especializada para orientação dos melhores caminhos a seguir.