Saiba como ganhar renda extra com o aluguel de um imóvel por temporada - 12/02/2021 - Morar - Folha
Embora mais rentável, modalidade exige tempo, planejamento e investimento do proprietário
Segundo o Airbnb, a busca por casas em cidades menores, a até 300 km de centros urbanos, tem crescido no Brasil. "Viagens de carro, por perto, têm sido algo muito forte agora e devem se manter a longo prazo", afirma Felipe Marcondes, gerente regional da plataforma na América do Sul.
De acordo com pesquisa do Booking, 62% dos brasileiros que fizeram ao menos uma viagem em 2020 dizem ter ficado em casas ou apartamentos. O estudo, de novembro, ouviu 1.996 pessoas no país.
Praia de Juquehy, em São Sebastião, no litoral norte de São Paulo - Eduardo Anizelli/Folhapress
Antes de aderir ao aluguel por temporada, o dono do imóvel precisa se certificar de que o negócio será vantajoso, diz Sven dos Santos, diretor-executivo da Stays, software de gestão dessa modalidade de aluguel.
Ele recomenda fazer um levantamento de quanto propriedades com localização e características similares à sua faturam em um ano. É possível ter uma ideia disso com uma pesquisa nas plataformas, verificando a ocupação do imóvel no calendário e o preço cobrado. Outro meio é usar a ferramenta AirDNA, que fornece uma previsão de receita.
O proprietário deve comparar esse valor ao que ele ganharia se locasse o imóvel no modo convencional. "Na média, o aluguel por temporada rende 30% mais. Ele deve avaliar se a diferença justifica o trabalho maior que terá", diz Santos, ressaltando a relação com os hóspedes e a atenção redobrada à manutenção.
Erik Saito, 37, viu uma oportunidade de negócio no aluguel de temporada quando se hospedou em um chalé montado para esse fim em São Sebastião, no litoral paulista.
"Achei interessante porque não era uma casa de veraneio cheia de tralhas, era tudo novinho. Pesquisei o calendário do chalé e vi que não havia mais vagas."
Ele decidiu reproduzir o modelo na praia das Toninhas, em Ubatuba. Mas, antes, estudou por seis meses o mercado. Em junho de 2019, montou dois chalés no mesmo terreno, ao custo de R$ 400 mil.
Com a chegada da pandemia, ele sofreu um grande baque com cancelamento de reservas. O movimento só começou a voltar em agosto e, desde setembro, os chalés permaneceram ocupados quase todos os dias. Com isso, ele planeja construir mais dois chalés no terreno.
Na baixa temporada, chega a cobrar R$ 180 a diária por casal e, na alta, R$ 300. Cada hóspede extra deve pagar taxa de R$ 50 —um chalé acomoda seis e o outro, quatro.
Para anunciar os imóveis, Erik usa o Airbnb e o Booking. Também faz a divulgação em grupos de viajantes no Facebook, o que tem dado um retorno significativo, diz ele.
Segundo Santos, o ideal é começar anunciando em uma plataforma, para ganhar experiência, e depois ir ampliando esse leque. "Iniciaria pelo Airbnb, que é mais simples."
A plataforma cobra, em geral, uma taxa de serviço de 3% dos anfitriões e de até 14,2% dos hóspedes. A comissão do Booking fica em torno dos 15% e do Vrbo (nova marca do AlugueTemporada), 5%.
Para não ficar dependente das plataformas, é interessante investir também em um site próprio ou perfil nas redes sociais para divulgar o imóvel.
Casa em Maresias, no litoral norte de São Paulo, locada por Mariana Castro - Divulgação
Dona de uma casa em Maresias, Mariana Castro, 29, decidiu criar o site próprio em 2017, após três anos só nas plataformas. Contratou uma agência de publicidade, investiu em anúncios no Google e até criou uma marca registrada, a Sua Casa em Maresias.
Hoje, quase todas as reservas chegam pelo site, que direciona para o WhatsApp. Na pandemia, a ocupação em dias de semana subiu 80% por causa do home office.
Mas tudo isso, diz Mariana, é resultado de muita pesquisa e trabalho. Ela se dedica inteiramente à locação do imóvel, personalizando o atendimento a cada cliente. Investe, em média, R$ 5.000 por mês no Google. "É um valor alto, mas que dá um retorno absurdo."
A casa pode receber 34 pessoas. A diária para até 15 hóspedes nos meses de fevereiro e março sai por R$ 2.200 —de segunda a quinta, há 40% de desconto. "Hoje é raro chegar à capacidade máxima, temos recebido mais famílias. Com o site, temos mais liberdade para negociar."
Como aumentar as chances de reservas
• O mais importante é que as imagens sejam fiéis à realidade. Caso contrário, o viajante pode ficar frustrado e acabar deixando um comentário negativo na plataforma
• Devem ser de alta qualidade, iluminadas e bem enquadradas. Contratar um fotógrafo profissional pode ser um bom investimento
• Anúncios com mais de 20 fotos têm uma taxa de ocupação maior, segundo levantamento do Airbnb no Brasil
• O ideal é mostrar todos os ambientes, com legendas explicativas, e seguir uma sequência que tenha uma lógica —por exemplo, a ordem de entrada na casa, incluindo também a vista e a área externa
• Selecione a foto mais atraente como capa do anúncio
• Detalhar as características da propriedade e do seu entorno, destacando todos diferenciais da acomodação —se tem churrasqueira, se está perto da praia, se é ideal para manter o distanciamento social em família
• O anfitrião pode contar um pouco sobre quem ele é, para inspirar mais confiança no interessado
• Transparência é essencial. Vale, inclusive, apontar alguma desvantagem da hospedagem, para que a expectativa do viajante não seja diferente da realidade. Por exemplo, se ele estiver buscando por silêncio e encontrar um local muito barulhento, provavelmente vai fazer uma avaliação ruim da estadia
• Oferecer uma boa conexão de internet se tornou ainda mais importante para conseguir hóspedes. É interessante também montar uma estação de trabalho, com pelo menos uma mesa e uma cadeira
• Além do wi-fi, secador de cabelo, ferro de passar e cozinha completa podem fazer a diferença na hora da escolha, segundo dados do Airbnb
• Facilidades como roupa de cama, toalhas e amenities (kits com sabonete, xampu e condicionador) sempre são bem-vindas
• Mas, claro, a procura por uma determinada comodidade varia de acordo com a localização e com o público. O importante é se colocar no lugar do hóspede para entender o que ele espera encontrar
• É indispensável que o anfitrião siga as orientações de higienização das plataformas e comunique no anúncio o que tem sido feito nesse sentido —por exemplo, informando sobre a limpeza de maçanetas e outras superfícies que são tocadas com frequência
• No caso do Airbnb, a adesão ao protocolo de higienização se tornou uma exigência no fim do ano passado
• Para ter um valor competitivo, é necessário analisar a concorrência. O proprietário deve buscar nas plataformas imóveis similares ao seu —podem ser pontos de comparação o tipo de propriedade, o número de quartos e de banheiros, as comodidades oferecidas e a proximidade a atrativos turísticos
• Cuidado para não cobrar uma tarifa muito mais baixa do que a praticada, porque os viajantes podem achar que há algo de errado com a acomodação
• Com as incertezas da pandemia, os hóspedes têm dado preferência a acomodações com políticas de cancelamento mais flexíveis
• A pessoa que está planejando uma viagem quer uma solução rápida e, se o proprietário demora a responder, ela tem tempo de buscar outras opções
• De acordo com dados do Airbnb, anfitriões que respondem em até uma hora recebem cerca de 60% das reservas no Brasil
• Sair-se bem nos tópicos anteriores, alinhando a expectativa do hóspede à realidade, é essencial para conseguir comentários positivos
• Vale ir além e, sempre que possível, surpreender o hóspede com um mimo. Pode ser algo simples, como uma garrafa d'água, um chocolate ou um produto local
​• O anfitrião também pode preparar um guia com dicas sobre a região ou se colocar à disposição para esclarecer dúvidas por mensagem
Fonte: Alex Frachetta, diretor-executivo do Apto; Felipe Marcondes, gerente regional do Airbnb na América do Sul; Luiz Cegato, gerente de comunicação do Booking para a América Latina; Melanie Fish, diretora global de relações públicas da Vrbo; e Sven dos Santos, diretor-executivo da Stays​
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