Nesse artigo, você vai entender os diferentes tipos de classificações de imóveis.
19/04/2021 13:30:01
Talvez ao ler o título desse artigo, você tenha pensado: é óbvio que fica no imobilizado. Pois não é bem assim. Dependendo do tipo de empresa e, principalmente, da intenção da empresa com o imóvel, ele pode ter até quatro classificações diferentes.
Eu trabalho, desde meu primeiro dia na Contabilidade, com operações imobiliárias. Lidar com incorporadoras, loteadoras, holdings e administradoras de bens é onde eu me sinto em casa. Mais ainda, é minha paixão na área contábil. Então hoje, eu vou compartilhar com você um resumo que pode ajudar muito você a construir um trabalho consistente e de alto nível com esse tipo de cliente.
De início, o ponto mais importante. Uma boa pergunta muda a direção do seu trabalho. Nesse caso, é perguntar para o cliente:
Essa pergunta pode ser feita de várias formas, mas basicamente, a ideia é saber o que a empresa irá fazer, ou tem intenção de fazer, com o imóvel que está sendo adquirido. Pretende vender? Alugar? Usar para fazer uma obra? E depois da obra vai acontecer o quê? Transformar em sua sede?
Para cada resposta, haverá um reflexo contábil e até mesmo tributário.
Um imóvel pode ser classificado no estoque. Sim, da mesma forma como estoque de mercadorias para revenda, ou de produtos fabricados para venda, você pode ter estoque de imóveis adquiridos para revenda. Em nenhum momento a NBC TG 16, que aborda os estoques, restringe isso.
De acordo com essa norma, estoque é algo comprado com a intenção de vender e, principalmente, vender esse tipo de coisa faz parte do curso normal dos negócios. Ou seja, é habitual, normal, usual, que essa empresa venda esse tipo de coisa (no nosso caso, imóveis).
Como a norma contábil é mais preocupada com a realidade do que com as formalidades jurídicas, o famoso "essência sobre a forma", não fica muito claro o que significa ser o curso normal dos negócios. Então uma dica que eu dou é observar os atos constitutivos.
Se está no objeto social a atividade de compra e venda de imóveis, eu posso afirmar que é o normal e esperado dessa empresa que ela compre imóveis para os revender. Portanto, quando uma empresa compra, recebe por dação em pagamento, por permuta ou até mesmo por integralização de capital determinado imóvel, eu irei perguntar a intenção da empresa com ele.
Se a administração responde que a intenção é vende-lo e ela tem a atividade de compra e venda de imóveis, perfeito: temos claramente a classificação como estoque, no ativo circulante.
Um imóvel vai para o imobilizado quando é usado como sede da empresa, galpão para armazenar bens, almoxarifado, parque fabril... enfim, quando seu uso é um meio para que a empresa possa exercer seus objetivos sociais. Sendo esse o caso, temos um ativo imobilizado, no ativo não circulante.
O grande problema é que na norma também fala que bens para alugar se classificam no imobilizado, o que faz muita gente classificar, de forma errada, os imóveis para alugar aqui. E não é bem isso que nos diz as normas contábeis.
O Imobilizado, visto antes, fala de bens tangíveis em geral. Assim, coisas em geral adquiridas com a intenção de alugar a terceiros ficam no Imobilizado. Carros, máquinas, equipamentos etc. Contudo, para imóveis, a conversa é um pouco diferente.
Assim, se a empresa tem a intenção de alugar o imóvel ou capitalizar através da sua aquisição, o famoso "quem compra terra, não erra" que ouvimos dos mais experientes, a classificação contábil mais apropriada para isso é essa.
Para um olhar despercebido, pode parecer a mesma coisa. Contudo, não é. Os imobilizados, no Brasil, só podem ser mensurados pelo custo (ou seja, depreciando mensalmente). Já as propriedades para investimento tem autorização de serem mensuradas pelo valor justo.
Imagine só que interessante, para uma empresa, poder demonstrar os seus imóveis de investimento e aluguel com o valor aumentando ao longo dos anos. Demonstrar algo coerente com a realidade do mercado e não aquele valor depreciando ano a ano. Imagine a diferença que isso faz para a análise de um investidor, uma instituição financeira, um credor.
Do ponto de vista tributário, há previsão para que essa avaliação ao valor justo (AVJ) não seja tributado, desde que feitos os devidos controles fiscais. Portanto, essa variação por AVJ não tem reflexo tributário (nem para pagar mais, nem para pagar menos tributos).
Esta é quarta classificação possível para um imóvel no ativo da empresa. E essa classificação, cá entre nós, decorre muito mais do descuido societário que de uma estratégia.
De acordo com a NBC TG 31, classificamos como Ativo Não Circulante Mantido para Venda os bens adquiridos com a intenção de vender, mas que essa venda não seja habitual, não seja o normal da empresa. Ou seja, estamos falando de uma excepcionalidade.
Ajuda a entender essa classificação perceber que é a mesma norma contábil que fala das atividades descontinuadas.
Então se a empresa adquire um imóvel, tem a intenção de vender, mas não tem a atividade de venda de imóveis, é bem possível que essa seja a classificação. Também é necessário que o imóvel esteja disponível pra venda, desembaraçado, haja a intenção de vende-lo até o encerramento do próximo exercício social e a empresa esteja empenhada nessa venda, resumindo um pouco as diretrizes dessa norma.
Justamente por essas diretrizes que essa classificação, apesar do nome, faça parte do ativo circulante. Isso mesmo, o Ativo Não Circulante Mantido para Venda faz parte do ativo circulante.
Se contabilmente é uma classificação muito elegante, tributariamente nem tanto. Ao vender um imóvel nessa posição, não se pode tratar como receita de estoque (aplicando as presunções típicas do Lucro Presumido) . Também não se pode apurar como ganho de capital (que é restrito a imobilizado, investimento e intangível). Ou seja, caberia uma infeliz tributação como "outras receitas", pesando feio no bolso da empresa.
Por isso eu digo que é uma classificação que costuma decorrer do descuido. Oras, se há intenção de vender imóveis, por qual motivo não se inseriu a atividade de compra e venda de imóveis para permitir classificação no estoque? Quando a mente não trabalha, o corpo (nesse caso o bolso) paga.
Muitas vezes a resposta do empresário é o famoso "não sei". E ele pode representar muitas coisas. Dentre elas, a dúvida mesmo: ele até tem uma intenção, mas... e se mudar de ideia?
O que costuma aparecer é quando uma empresa adquire um imóvel para alugar, mas pode mudar de ideia e resolver vender. O inverso também pode acontecer.
Até pouco tempo atrás, essa reclassificação de imóveis do ativo não circulante para o ativo circulante gerava problemas, pois a administração tributária federal não estava aceitando a operação.
Contudo, há posicionamento recente da Receita Federal do Brasil, através da Solução de Consulta Cosit nº 7, de 2021, de que os imóveis para alugar classificados em Propriedade para Investimento podem sim ser reclassificados para Estoque, se a empresa alugava e depois resolve vender. Para isso, evidentemente, ela deve ter as duas atividades.
Assim, preserva-se não só a boa norma contábil, demonstrando o patrimônio da empresa de forma elegante e consistente com a realidade. Preserva-se, inclusive, o direito à tributação de forma mais inteligente e benéfica ao contribuinte, sem lhe podar o direito de mudança.
Mas, cá entre nós, esse assunto dá pano pra manga. Então para falar mais de cada classificação e dessas reclassificações, a gente vai precisar continuar a conversa num próximo artigo.