OS CUIDADOS NA AQUISIÇÃO
O mercado imobiliário sempre é muito dinâmico. Muitas pessoas resolvem adquirir um imóvel seja para morar, seja para investir e, assim sendo, deve tomar alguns cuidados para que não venha a sofrer prejuízos futuros.
Assim sendo, há a necessidade de tomar alguns cuidados no momento da aquisição ou venda de um imóvel. Para o vendedor a maior preocupação é com a capacidade de pagamento do comprador que deve ser avaliado com cuidado, e para o comprador há também de se precaver de algumas situações que podem trazer diversos problemas, até mesmo com a perda do valor investido.
Vamos analisar então alguns cuidados que deve ter o comprador:
1) Verificar se o imóvel está com os respectivos documentos em ordem;
2) Verificar se o imóvel pertence a quem se diz proprietário, ou seja, que não está sendo vendido a nom domino, por que, não é dono ou pessoa autorizada;
3) Esse proprietário é moral e financeiramente idôneo.
Para tanto há a necessidade de se exigir e analisar os seguintes documentos referentes ao imóvel:
1) Certidão de propriedade: Este documento é a cópia da matrícula ou a sua transcrição fornecida pelo oficial de registro de imóveis onde está matriculado ou transcrito o imóvel;
2) Certidão negativa de tributos municipais: Como as obrigações com tributos municipais são considerados propter rem, ou seja, se vinculam ao bem em razão, principalmente de domínio, o adquirente se tornará responsável em razão da aquisição.
3) Certidão Negativa de débitos condominiais: Os débitos condominiais, assim como os débitos com impostos imobiliários, são obrigações propter rem, ou seja, o imóvel responde pela obrigação, seja quem for seu titular.
4) Certidão negativa de imóveis enfitêuticos (exemplo mais comum, terreno de marinha): A enfiteuse, que implica direito real sobre coisa alheia, significa que o titular dispõe do domínio útil, mas a propriedade é de outra pessoa, normalmente a União.
O imóvel enfitêutico gera duas espécies de renda:
a) Uma renda anual, denominada foro, que é o pagamento que se faz em razão do uso do imóvel enfitêutico;
b) Laudêmio, que é devido cada vez que o imóvel enfitêutico é vendido.
Importante ainda verificar se o imóvel não corre o risco de se desapropriado pelo poder público e que deve ser iniciado pelo poder público municipal.
1) Cópia do CPF ou CNPJ:
2) Cópia do RG pó documento de identidade autenticado;
3) Certidão de nascimento atualizada: Serve para verificar se o vendedor que se diz solteiro realmente o é. Se for casado, necessária a outorga conjugal, exceto quando casados por regime de separação total de bens. Se casados sob o regime final nos aquestos, a dispensa depende do que diz o pacto antenupcial;
4) Certidão negativa da fazenda pública federal (Certidão de quitação de tributos e contribuições federais – pessoa jurídica e sócios), estadual (ICMS pessoa jurídica) e municipal – Certidão de tributos imobiliários – pessoa física, pessoa jurídica e sócios;
5) Certidão negativa de INSS;
6) Certidão Negativa de FGTS;
7) Certidão negativa de ações possessórias estadual;
8) Certidão negativa de ações possessórias federal;
9) Certidão negativa da justiça do trabalho (sócios e pessoa jurídica);
10) Certidão negativa da justiça federal – Civil, criminal e fiscal;
11) Certidão negativa dos tabeliães de protestos.
Toda cautela é exigida na análise desses documentos pois podem apontar dívidas.
O principal problema é a possibilidade de fraude contra credores e fraude à execução.
Isso ocorre quando um vendedor vende seus bens quando já há ação ou um crédito que o torna insolvente, ou seja, incapaz de pagar suas dívidas com os bens remanescentes do seu patrimônio.
Portanto, conclui-se que todo negócio jurídico de aquisição de imóveis envolve riscos e que devem se minimizados ao máximo para que não venha a sofrer um prejuízo enorme no futuro.
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