A responsabilidade do síndico nas reformas em condomínio conforme NBR-12280 e o Código Civil - YesMarilia.com.br
Quando se trata da nova norma técnica, NBR 16280/2014, editada pela associação brasileira de normas técnicas – ABNT, que estabelece os requisitos para o sistema de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança da obra, indispensável se revela tratarmos do motivo ensejador da norma, o qual se apresenta umbilicalmente relacionado com o desabamento do edifício Liberdade que contava com 20 andares e se situava na cidade do Rio de Janeiro/RJ, evento esse que teve repercussão nacional, tendo resultado em 17 óbitos, além de 5 desaparecidos.
Vale destacar ainda, que de acordo com o disposto na norma NBR 16.280, o proprietário ou morador da unidade condominial deverá apresentar ao síndico um plano de reforma e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), ambos devidamente assinados por um engenheiro ou arquiteto, aos quais caberá o acompanhamento da obra, incluindo todas as suas fases, e especialmente, o momento anterior ao seu início.
Por obviedade que, de acordo com tais constatações, toda obra ou reforma deverão passar pelo crivo do síndico, a quem compete o poder de polícia, ou da administradora, já que a eles compete a sua fiscalização, inclusive, dentro das unidades imobiliárias particulares, não cabendo qualquer argumentação no sentido de que o direito de propriedade poderia eventualmente vedar tal intervenção, eis que se está diante de uma obra que poderá afetar toda uma coletividade de pessoas. E nesse sentido, de bom alvitre ressaltar que a necessidade de cuidado não decorre do acaso, pois nas unidades privativas se encontram colunas primárias e vigas que na hipótese de virem a ser corrompidas podem comprometer toda a estrutura do edifício, dispensando-se, por outro lado, a necessidade de submissão à assembleia condominial, eis que se está diante de obra realizada em unidade específica e não em área comum.
Veja-se que, quando se trata de plano de reformas, via de regra, deverá ser submetido ao exame de um profissional habilitado, pois, não raramente, o síndico não possui o conhecimento específico e técnico indispensáveis para realizar essa análise, mesmo porque, eventual análise equivocada pode atrair a incidência da aplicação da norma no atinente à responsabilidade por omissão, haja vista sua obrigação disposta no artigo 1348 do Código Civil, que trata das competências do síndico em "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores".
O julgado supra transcrito apenas se presta a corroborar toda a narrativa já invocada no presente artigo, no sentido de que, todas as obras e reformas realizadas devem ser informadas ao síndico, a quem cabe a proibição da obra que se pretende realizar, nos exatos termos do que dispõe o art. 1.348, II e V, do Código Civil, sob pena de responsabilização. Esse poder conferido ao síndico, nada mais é do que, de acordo com Pedro Elias Avaad, ao referir-se ao inciso V, do artigo 1.348, "o poder de polícia atribuído ao síndico, no gerenciamento, vigilância e fiscalização da conservação e da segurança do edifício. Trata-se de função administrativa".
Na eventualidade de uma obra ser realizada em desobediência à legislação em vigor, ou à convenção do condomínio, certo ainda, o cabimento, além da aplicação das multas previstas na convenção, da adoção de medidas judiciais, dentre as quais, aquela encartada no antigo Código de Processo Civil, denominada de Nunciação de Obra Nova, que muito embora não conte mais com a referida denominação, não impede o ingresso com a competente ação visando o alcance do propósito voltado à paralisação e à demolição da obra versada na obrigação de fazer e não fazer, cabendo ainda, a tutela de urgência, uma vez comprovados os requisitos do artigo 300 do CPC/2015.