[POST ESTENDIDO] Tudo o que você precisa saber sobre o financiamento de imóveis - São Benedito
Adquirir um imóvel é um grande investimento, que exige um planejamento minucioso — especialmente, quando a compra envolve financiamento de imóveis. Para se ter uma ideia da importância de planejar, basta ver a diferença em números: um financiamento no valor de R$ 500 mil, por exemplo, pode apresentar uma economia de até R$ 250 mil quando as opções são estudadas com antecedência!
Isso acontece porque o financiamento de imóveis envolve muitas nuances, que, na maior parte das vezes, são desconhecidas. Esse desconhecimento, por sua vez, pode resultar em escolhas ruins — principalmente, devido ao quadro de incertezas da economia, como as crises, que geram oscilações de renda do mutuário.
Por isso, o planejamento antes da adesão ao financiamento imobiliário se torna tão importante, evitando não só dores de cabeça, mas também auxiliando na melhor escolha para enfrentar os obstáculos. Esse conjunto de dúvidas pode levar o usuário a desistir de financiar o imóvel, já que não sabe qual caminho percorrer.
Quer saber como sair dessa situação? Então acompanhe nosso post! Vamos falar sobre os tipos de financiamento, quem pode realizar essa transação, quais os documentos necessários e o que é a amortização, além de fornecer cinco dicas para quem quer financiar um imóvel. Vamos lá!
Financiamento imobiliário é o crédito concedido a pessoas que querem antecipar a compra de um imóvel, como uma casa ou apartamento. Essa modalidade permite o pagamento facilitado, com juros mais atrativos — em especial, quando comparada a outros tipos de financiamentos.
Resumindo: o financiamento imobiliário é uma forma de pagamento parcelado do imóvel, facilitando a sua aquisição. O imóvel pode ser novo ou usado, residencial ou comercial, casa ou apartamento — as instituições financeiras montam programas de financiamento de acordo com o perfil de cada cliente, atendendo todos os públicos.
O financiamento se tornou uma das principais maneiras utilizadas para aquisição de imóveis, sobretudo, pela simplificação de pagamento e democratização do acesso, que fizeram dessa modalidade uma forma mais simples para pagamento do imóvel.
Após aprovação do financiamento, a instituição financeira escolhida — geralmente, o banco ou construtora — "empresta" a quantia necessária para que o comprador possa adquirir o imóvel. A partir daí, esse custo deve ser quitado, ou seja, a quantia é dividida em diversas parcelas, para que o comprador tenha condições de pagá-la.
Nesse período, o proprietário pode se considerar dono do imóvel, mas não é possível negociá-lo até que a dívida seja totalmente liquidada. O financiamento é pago por meio de prestações, que variam conforme o financiamento — cada modalidade apresenta um tipo de taxa de juros, que funciona como um "aluguel" pago à instituição financeira pelo dinheiro que foi emprestado.
Nos casos em que o comprador ainda não se decidiu sobre qual propriedade deseja adquirir, ele pode solicitar à instituição financeira uma carta de crédito. Assim, ele entrará com o pedido de financiamento antes mesmo de encontrar o imóvel.
Ter uma carta de crédito pode facilitar o processo de compra, pois é uma garantia de que o comprador tem condições de fechar o negócio e poderá pagar pela propriedade escolhida. Em geral, a carta de crédito tem um prazo de validade — mínimo de três meses —, o que reduz o tempo para que ela seja utilizada, acelerando o processo de escolha do imóvel.
Existem tipos diferentes de financiamentos?
Sim! O que diferencia cada tipo de financiamento imobiliário são as taxas de juros, condições de pagamento, valor do imóvel a ser financiado e tempo de duração dos contratos. O banco ou a construtora oferecem diversas modalidades de empréstimo, que variam para se adequar ao perfil do consumidor, agradando assim a todos os públicos.
As taxas de juros também apresentam diferenças: elas divergem de acordo com a renda do comprador e o valor dos imóveis. Assim, muitas vezes, o financiamento de imóveis pode ser o mesmo para compradores diferentes, mas com juros distintos.
Além disso, em alguns casos, é possível usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) no financiamento imobiliário. Ele pode ser destinado para pagar as prestações, adquirir o imóvel, e até mesmo liquidar ou amortizar o saldo devedor. Porém, é necessário que a propriedade esteja localizada no município onde o proprietário reside ou na mesma região metropolitana.
Com relação ao percentual do valor do imóvel a ser financiado, existem modalidades que possibilitam financiar até 100% desse custo. Já para o percentual de renda, o valor da mensalidade não pode ultrapassar 30% da renda bruta individual ou familiar — é possível agregar a renda de outros moradores do imóvel para fazer a base do cálculo do financiamento.
E vale ressaltar: a taxa de juros acertada no contrato de financiamento não pode ser alterada durante o prazo de pagamento.
Antes de escolher fazer o financiamento, é importante que o futuro proprietário faça um plano financeiro, evitando surpresas que possam comprometer a posse do imóvel. Para isso, faça um relatório mensal com todos os gastos fixos, para que tenha uma ideia concreta sobre a possibilidade de se comprometer com mais uma parcela — afinal, o valor dessa prestação é relativamente alto.
Além disso, é importante ter atenção ao valor das prestações: em geral, os financiamentos imobiliários têm prestações menores no início e no fim, mas isso não quer dizer que essa modalidade é a que apresenta menor custo total.
Por fim, é importante incluir no planejamento os custos adicionais, já que, além do pagamento da entrada, existem mais despesas, como taxas contratuais, vistoria e impostos. Essas despesas extraordinárias podem ser incluídas nas parcelas do financiamento — a maioria das instituições financeiras trabalha com essa possibilidade.
Antes de apresentar os tipos de financiamento disponíveis, é importante esclarecer: o valor das parcelas do empréstimo imobiliário é dividido em juros e amortização.
Os juros, como já explicamos, se referem à cobrança sobre o valor devido e variam de acordo com a modalidade de financiamento escolhida. Já a amortização é o percentual das prestações que corresponde ao valor do empréstimo que será devolvido pela instituição financeira. Tendo isso em vista, veja a seguir os principais tipos de financiamento:
O SFH é regulamentado pelo governo federal por meio da Lei 4.380/64 e foi criado com o intuito de facilitar o processo de aquisição da casa própria. O Sistema Financeiro de Habitação rege a maior parte dos financiamentos imobiliários no Brasil. Para realizar o empréstimo, são usados recursos repassados pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou contas de poupança, seja para construção, seja para aquisição de imóveis.
Pelas regras do programa, o imóvel adquirido deverá ser de uso próprio do comprador, não podendo ser alugado, vendido ou utilizado para fins comerciais ou por outra pessoa que não esteja no contrato de financiamento.
Além disso, o valor máximo do imóvel deve ser de R$ 750 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, ou de até R$ 650 mil nos demais estados do país. O valor do imóvel a ser financiado deve ser de 80% — salvo quando é usado o Sistema de Amortização Constante, em que o limite sobe para 90%.
Por fim, é necessário que o contratante tenha, no mínimo, três anos sob o regime de FGTS, além de contrato ativo na data de concessão do empréstimo ou conta vinculada que seja correspondente a, pelo menos, 10% do valor total do imóvel. Para reger os financiamentos que são realizados fora das regras do SFH, foi criado também o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
Esse tipo de empréstimo é destinado aos grandes investidores, que possuem ativos expressivos, como fundos de renda fixa, fundos de pensão, bancos de investimento e companhias seguradoras.
O SBPE é uma linha de financiamento de imóveis que envolve um maior número de parcelas no empréstimo, de modo que o proprietário tem até 35 anos para quitar seu imóvel. A carta de crédito dessa modalidade utiliza recursos próprios, o que facilita aos clientes a aquisição.
Inclusive, não há limite de renda e as taxas de juros podem ser superiores a 12% — ao contrário do SFH. Além do mais, também é permitido que o mortuário tenha outras propriedades em seu nome.
Vale ressaltar que o SBPE pode ser realizado dentro ou fora do SFH, pois não são tipos excludentes de financiamento, podendo, portanto, se complementar de acordo com as necessidades e preferências do cliente. No SBPE, é possível financiar até 100% do valor total do imóvel, com um prazo máximo para quitar a dívida de até 420 meses.
Essa modalidade oferece ainda a praticidade de ter as parcelas debitadas em folha de pagamento ou conta corrente na Caixa Econômica Federal, com menor burocracia para o financiamento.
Por fim, há também a possibilidade de realizar o empréstimo diretamente com a construtora responsável pelo imóvel. Em geral, os financiamentos dessa modalidade são os mais flexíveis do setor imobiliário, já que não há imposição sobre renda, taxa de juros ou valores.
O processo para aprovação do empréstimo é menor quando comparado aos outros tipos de financiamento, pois os bancos trabalham com uma elevada quantidade de documentos, fazendo com que esse processo se torne lento.
Como a construtora tem maior interesse pela venda do imóvel, já que ela também será beneficiada, o processo para aceitar a documentação é relativamente mais rápido e menos burocrático.
É importante ressaltar ainda a possibilidade de negociação nesse tipo de empréstimo, pois as construtoras não trabalham com financiamentos engessados, como as instituições financeiras, estando mais abertas a mudanças que possam oferecer melhores condições de pagamento aos clientes.
Em geral, as construtoras não cobram exatamente uma taxa de juros sobre o saldo devedor, mas uma tarifa de obra, que é atualizada pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) — desde a data de assinatura do contrato até a conclusão do pagamento.
Um possível inconveniente do empréstimo realizado diretamente com as construtoras se refere ao menor prazo para pagamento, mas existe uma contrapartida: com o tempo reduzido, os juros serão menores, o que acaba também se tornando uma vantagem desse tipo de financiamento.
Destinado às famílias de baixa renda, o Programa Minha Casa Minha Vida é um tipo de financiamento imobiliário criado pelo Governo Federal em 2009. Atualmente, atende famílias com rendimentos de até R$ 9 mil. O programa tem quatro faixas de benefícios, com a diferença entre eles na dimensão dos subsídios oferecidos.
O que é a amortização do financiamento e quais os tipos
A amortização é o montante efetivamente pago pelo seu bem em cada parcela do financiamento de imóveis. De forma simplificada, pode-se dizer que a prestação mensal é dividida em três elementos.
O primeiro deles é a própria amortização, enquanto o segundo se trata dos juros cobrados pela operação e o terceiro refere-se às taxas de administração e seguros. Os juros incidem sempre sobre o saldo devedor do financiamento, que se reduz a cada mês, à medida que a dívida é amortizada.
E é justamente na forma como se comportam esses dois elementos (juros e amortização) que está a diferença entre os sistemas de amortização. Um ponto importante de se verificar antes de assinar o contrato de financiamento do seu imóvel é como se dará a evolução da dívida que você está assumindo.
Dependendo da modalidade escolhida, as parcelas pagas mensalmente poderão subir e pesar mais no seu orçamento. Porém, também é possível optar por um formato de financiamento em que as prestações vão reduzindo com o passar do tempo.
Por isso, além da taxa de juros, é essencial se informar quanto ao sistema de amortização adotado no seu contrato. Conheça em detalhes os principais tipos:
O grande benefício da Tabela Price é permitir que as parcelas de um financiamento tenham um valor sempre fixo. Os pagamentos feitos no início do contrato são, em sua maior parte, destinados aos juros da operação e uma parcela menor para a amortização.
Com o desenrolar do contrato, o saldo devedor vai caindo e, por consequência, os juros também vão diminuindo. Como o valor pago é fixo, a parte referente à amortização aumenta.
Veja um exemplo de um contrato utilizando o Sistema Price para compreender melhor essa operação. No caso do financiamento de um imóvel de R$ 300.000, em que se pagou R$ 50.000 de entrada, por exemplo, os R$ 250 mil restantes serão financiados em 180 meses, com juros de 10% ao ano.
Aplicada a tabela Price nesse caso, o valor da parcela será de R$ 2.620,97. Na primeira delas, serão R$ 1.993,53 para os juros e R$ 627,44 para a amortização. Já na segunda, serão cobrados juros sobre o valor do empréstimo, deduzindo o que já foi amortizado. Ou seja, R$ 250.000 menos os R$ 627,44. Essa segunda parcela, então, será formada por R$ 1.988,53 de juros e R$ 627,44 de amortização e, assim, sucessivamente.
No final do contrato, os R$ 2.620,97 pagos se dividirão em R$ 2.600,24 para amortizar a dívida e R$ 20,73 dos juros. Mas, aqui, cabe uma ressalva importante. Com a conturbada realidade econômica do Brasil, a aplicação da tabela Price sofre uma adequação. Assim, o saldo devedor é ajustado mensalmente, em geral, pela TR (Taxa Referencial), o que faz com que as parcelas deixem de ser fixas, sofrendo alguns aumentos.
Em comparação com os demais sistemas, a tabela Price é atraente por apresentar parcelas com valor inicial menor, mas sua adoção exige atenção. Ela é recomendada especialmente para as pessoas com estabilidade no que se refere aos rendimentos e alguma garantia de estabilidade para o futuro.
Também é recomendável, sempre que possível, antecipar o pagamento do saldo devedor para diminuir a incidência dos juros. Isso porque a Tabela Price é o sistema de amortização cujo pagamento total ao final do contrato será o mais elevado. No exemplo acima, seriam R$ 471.775,66 para pagar o empréstimo de R$ 250.000,00.
Com prestação inicial superior ao da Tabela Price, o Sistema de Amortização Constante (SAC), tem como grande atrativo o fato de as prestações serem decrescentes. Assim, o peso do financiamento em suas finanças diminui com o passar do tempo. Isso ocorre porque o montante amortizado em cada parcela é fixo. Logo, o valor pago de juros, incidente sobre o saldo devedor, cai mês a mês.
Utilizando o mesmo exemplo de financiamento anterior (empréstimo de R$ 250.000, com juros de 10% ao ano em um contrato de 180 meses) teríamos, no SAC, uma parcela inicial de R$ 3.382,42.
Desse valor, R$ 1.388,88 destinam-se à amortização e R$ 1.993,53, aos juros. Na parcela seguinte, os mesmos R$ 1.388,88 serão amortizados, porém, como os juros incidirão sobre um saldo devedor menor, ficarão em R$ 1.982,45, totalizando parcela de R$ 3.371,34.
Esse comportamento se repete até o final do contrato, quando a última parcela será de R$ 1.399,96. É justamente nessa redução constante que está a grande vantagem do sistema SAC. Apesar do mais pesado no início, com o passar do tempo, a tendência é que ele tenha menos reflexo em suas finanças.
Mas cuidado: o ritmo de redução das parcelas pode não ser tão rápido quanto se imagina. Por isso, tenha atenção ao planejar o início do contrato para não ter problemas. A recomendação é nunca comprometer mais de 30% do orçamento familiar com o financiamento imobiliário.
Para calcular o valor das parcelas de um financiamento, o Sistema de Amortização Crescente (Sacre) utiliza elementos tanto do SAC quanto da tabela Price. Pode-se dizer que se trata de um sistema híbrido.
Assim como no Price, as parcelas têm um ligeiro aumento no início do contrato e, a partir de um determinado momento, passam a decrescer, como no SAC. O valor das parcelas é recalculado a cada 12 meses sobre o saldo devedor.
Dessa forma, a amortização da dívida vai aumentando, enquanto os juros vão decaindo gradativamente. Um atrativo do Sacre é que ele é o sistema que vai gerar o menor montante pago em comparação aos demais já apresentados. Ou seja, os juros nessa operação são menores.
Porém, como sua prestação inicial é a mais elevada, é preciso avaliar com muita atenção se o compromisso não será muito pesado para as suas finanças no começo do contrato.
Este sistema de amortização de financiamento de imóveis é um tanto desconhecido no Brasil. É destinado àqueles compradores com interesse em antecipar a aquisição de um imóvel por meio do pagamento do valor integral em uma data futura.
Para entender como ele funciona, imagine que você tem previsão de receber uma receita que só estará disponível em dois ou três anos. O valor é suficiente para comprar o imóvel desejado, mas você não quer esperar por esse tempo para adquiri-lo.
Pelo sistema americano de amortização, você toma posse do imóvel imediatamente e, até dispor do valor integral, paga apenas pelos juros da operação. O contrato é encerrado com o pagamento da parte principal da dívida.
Para realizar o financiamento imobiliário, é necessário que o tomador de crédito tenha idade mínima de 18 anos, além de não ter restrições no nome, e ter documentos que comprovem renda suficiente para que as prestações do empréstimo possam ser pagas. O nome negativo é, em geral, a principal causa de recusa das instituições financeiras para o financiamento imobiliário.
Na Caixa, por exemplo, a análise é ampla e inclui diversas empresas de proteção de crédito, como SPC e Serasa. Também é realizada uma análise em outras instituições, como o Banco Central, para verificar a emissão de cheques sem fundo, e o INSS, para análise da declaração do Imposto de Renda ou problemas cadastrais no CPF.
Portanto, é extremamente importante que o tomador de crédito certifique-se da sua situação perante essas instituições — em especial, no que diz respeito às restrições no nome.
Uma dica para agilizar o processo é o Cadastro Positivo, oferecido pela Serasa Experian. Com ele, é possível comprovar para as instituições financeiras e construtoras que todas as dívidas estão sendo quitadas corretamente, sem atrasos ou inadimplência, o que acaba facilitando a concessão do empréstimo.
Dessa maneira, você já estará preparado para eventuais surpresas, evitando atrasos na concessão do crédito pela falta de comprovação dos dados, ou até mesmo pela não atualização das informações financeiras.
Caso o empréstimo seja realizado em um banco, é recomendado que se tenha uma conta corrente já aberta, pois ela é útil no momento da comprovação de crédito e até mesmo para redução da taxa de juros — desse modo, a instituição poderá verificar que o cliente tem condições de quitar o financiamento.
Agora que você já conhece as restrições do financiamento imobiliário, é importante verificar quais os documentos necessários para realizar esse empréstimo, já que, sem eles, o crédito também não é concedido.
Assim como em qualquer tipo de negociação, os documentos de identificação do tomador de crédito são essenciais — carteira de identidade (RG), Cadastro de Pessoa Física (CPF) e comprovante do estado civil.
O comprovante de renda, como já mencionamos, é outro documento crucial para o financiamento imobiliário, já que ele é uma garantia de que a dívida será quitada. Comprovantes como holerites, extratos bancários e declaração do Imposto de Renda são aceitos para esse tipo de empréstimo.
É importante lembrar que cada tipo de empréstimo tem suas particularidades, sendo necessário verificar como se dá a apresentação dos documentos à instituição financeira ou construtora escolhida. Ademais, o comprovante de renda varia de acordo com o tipo de atividade exercida pelo tomador de crédito:
assalariado: holerite;
trabalhador informal: os documentos variam de acordo com a atividade realizada, sendo necessário verificar com o gerente da instituição financeira;
autônomo: declaração do Imposto de Renda, contrato de prestação de serviços, recibo de trabalhos prestados ou Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), declaração do sindicato na categoria da atividade exercida.
Vale ressaltar que a lista de documentos pode variar de acordo com a instituição financeira ou construtora, como também pelo tipo de empréstimo realizado — algumas vezes, documentos extras são necessários para garantir a veracidade de determinadas informações.
5 dicas para quem quer financiar um imóvel
Agora que você já sabe o que é, como funciona e quais os tipos de financiamento de imóveis, está apto para pesquisar qual instituição oferece o crédito no mercado imobiliário mais adequado às suas necessidades e preferências.
Faça todos os cálculos necessários para verificar quais serão as taxas de juros, o montante a ser pago mensalmente, como também o valor das prestações — como vimos, elas podem não ser iguais e variar de acordo com o tipo de financiamento.
Outra dica importante é fazer simulações antes de fechar o negócio, pois o financiamento pode acabar se tornando uma surpresa ao longo dos anos. A simulação é uma ferramenta que serve para que o tomador de crédito tenha uma ideia real de qual será o valor das prestações ao longo do empréstimo.
Isso permite que ele saiba quanto precisará pagar de entrada e encontre a modalidade de empréstimo ideal para o seu perfil. Assim, é possível evitar escolhas que até parecem ser as melhores na primeira impressão, mas acabam se tornando um pesadelo com o passar do tempo.
Para que você entenda melhor, vamos dar um exemplo: imagine que você escolheu o financiamento com um período menor para pagamento, o que, consequentemente, resulta em parcelas de maior valor, mas menores taxas de juros. No entanto, se esse custo vier a comprometer seu orçamento, dessa maneira, aumentam as chances de inadimplência, simplesmente, por uma logística ruim no momento da escolha.
Como já dissemos no tópico anterior, muitas vezes, a escolha errada do financiamento pode comprometer o pagamento da dívida. Por isso, é importante aliar o planejamento à pesquisa!
Crie situações imaginárias, procurando prever possíveis contratempos que possam surgir ao longo do período de financiamento. Como sabemos, o valor das parcelas não é baixo, o que torna necessário estudar todas as opções.
Assim, além de ter em mente qual é o seu orçamento mensal e a parcela que será comprometida com o empréstimo imobiliário, faça uma previsão dos gastos futuros, para ter a certeza de que poderá pagar as prestações sem surpresas indesejáveis.
Você já fez uma análise cuidadosa de todos os financiamentos, estudou sua situação financeira e simulou o empréstimo. E agora? Qual o próximo passo? Depois de ter escolhido o tipo de empréstimo, é o momento de assinar o contrato com a instituição financeira, garantindo assim a conclusão do negócio.
Porém, é importante analisar com cuidado todas as cláusulas do contrato: elas podem não condizer com o que foi acordado. Caso julgue necessário, peça uma cópia do documento e leve-o até um advogado, pois ele saberá informar quais são os termos do contrato, fazendo com que você entenda como será o empréstimo e evite problemas no futuro.
4. Verifique sua atual situação econômica
Até agora, falamos sobre o planejamento futuro, mas e o presente, como fica? Antes de fechar o negócio, é importante compreender qual é a sua atual situação financeira, pois, além do financiamento, existem os custos adicionais que já mencionamos, como taxas contratuais, vistoria e impostos.
Além do mais, dependendo do tipo de financiamento, é preciso ter uma quantia em dinheiro para dar entrada — se o empréstimo for de 90% do valor do imóvel, por exemplo, a entrada será de 10% do custo total.
Dessa maneira, é crucial ter uma reserva de capital para cobrir a entrada, o que também amenizará o total do montante a ser pago posteriormente e aumentará consideravelmente as chances de conquistar o empréstimo imobiliário.
5. Evite deixar tudo para a última hora
Se você tem o sonho de adquirir o imóvel próprio, o financiamento imobiliário é uma ótima opção para conquistá-lo. Mas, para que isso aconteça, é importante se organizar com antecedência: tenha em mãos os documentos necessários para comprovar as informações fornecidas, além de já ter pesquisado sobre o tipo de empréstimo escolhido e conhecer as suas características.
Isso facilita a negociação com a instituição financeira ou construtora, pois não serão necessários vários encontros para organizar a documentação.
Não se esqueça também de verificar a sua situação perante órgãos de proteção de crédito, pois, como você já sabe, é necessário ter o nome limpo para realizar o empréstimo imobiliário. Quanto maior o número de dívidas em aberto, maior será a chance de inadimplência, o que leva os bancos a negarem o financiamento.
Para garantir que o seu nome está limpo, você pode fazer uma consulta de CPF, verificando se existem pendências em aberto. Em caso afirmativo, quite-as antes de solicitar o empréstimo, confirmando a sua idoneidade perante o pagamento das dívidas.
Viu só? O financiamento imobiliário é a grande chance de realizar o sonho do imóvel próprio e, por isso, ele é tão importante! Não se esqueça de quitar todas as contas e escolher a modalidade mais adequada à sua situação, evitando futuras complicações.
Gostou de conhecer mais sobre o financiamento de imóveis? Quer realizar o sonho do imóvel próprio? Então, entre em contato com a gente e conheça nossas opções!