Vale a pena comprar um imóvel agora? - Planejar
Denis G Coelho, CFP®, responde:
Essa é uma pergunta direta, objetiva, muito comum, que abre uma árvore de possibilidades na hora de ser respondida. Mais que uma resposta precisa, seguem pontos a considerar para a tomada de decisão.
Se o caso for de compra do primeiro imóvel, aquele passo que toda família (bem como alguns indivíduos) sonha fazer, esse poderia ser ainda um bom momento. Muitas vezes, fazendo as contas na ponta do lápis, é recomendável seguir pagando aluguel para evitar a descapitalização, não comprometendo demasiado o orçamento familiar. Mas, se essa é uma meta pessoal (sonho) e a futura compra não for estrangular as contas, pode-se seguir em frente. Finanças pessoais são uma ciência exata e humana ao mesmo tempo. Não comprometer demasiado significa, em números, ter capacidade de poupança positiva (guardar dinheiro apesar das prestações) e ser capaz de dedicar recursos à aposentadoria. Na parte humana da análise, o controle das emoções é fundamental. Não comprar um imóvel acima das possibilidades de renda da família é recomendável. Um erro de avaliação sai caro e pode ser fonte constante de instabilidade familiar.
Agora, se a compra for para investimento, vale a pena analisar outros dados. A ideia de comprar na planta e vender no futuro pode ser uma alternativa muito interessante. Existem em vários centros urbanos projetos que, embora pouco comuns no mercado brasileiro, começam a sair do papel (lofts, estúdios, vilas em forma de condomínio, residenciais de uso misto etc.). Devem-se analisar bem os números do projeto, em especial o custo estimado, dada a recente aceleração do INCC (Índice Nacional do Custo da Construção), que registrou a maior alta dos últimos anos, 12,98% em 12 meses. Um risco extra é o de não poder vender o imóvel pelo preço desejado ao término do empreendimento, o que pode deixar o proprietário com um imóvel nas mãos que não pensava em usar, mas que também se sente reticente em alugar. Isso poderia acontecer nos próximos anos caso se inicie um ciclo de subida das taxas de juros, o que provavelmente encareceria em especial novos financiamentos, como aquele que o futuro comprador pode precisar fazer. Uma alternativa é buscar imóveis usados em regiões com potencial de valorização, o que poderia ser verificado através de perspectivas de melhorias urbanas no entorno, como expansão de linhas de metrô, revitalização de bairros etc. Deve-se estudar se o custo de reabilitação do imóvel seria compensado pela expectativa de valorização.
Se o objetivo for gerar renda de aluguel, deve-se considerar que há muitas indefinições no ar e este talvez não seja o melhor momento. O mercado de aluguéis (tanto residenciais como comerciais) está no meio de um turbilhão por conta da Covid-19. Aluguéis são reajustados majoritariamente pelo IGP-M (https://epocanegocios.globo.com/Economia/noticia/2021/05/epoca-negocios-igp-m-na-1a-previa-de-maio-sobe-268-ante-050-na-1a-previa-de-abril-diz-fgv.html), cujo acumulado de 12 meses na 1ª prévia de maio de 2021 é de 35,18%. Tem sido muito difícil para o proprietário repassar esses reajustes, sendo comum manter o valor do contrato e, quando não, conceder meses de desconto e manter o inquilino.
Como alternativa à compra de imóveis para geração de renda é interessante considerar fundos imobiliários. Via de regra, embora tenham sofrido os mesmos impactos vistos https://www.bernardspharmacy.com no mercado em geral, muitos deles conseguiram, por conta da gestão profissional, manejar bem a vacância e já tiveram o impacto da renegociação de contratos. Por isso, os dividendos já estão normalizados e em muitos deles, com uma mínima melhora econômica, há boas perspectivas de crescimento tanto no valor da cota (lembre-se que se pagam 20% de imposto de renda sobre os ganhos na venda delas) quanto nos dividendos (isentos de imposto na pessoa física). Consultar um profissional do mercado financeiro é uma boa decisão antes de escolher em quais fundos alocar recursos.
Denis G Coelho é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. E-mail: [email protected]