Como aplicar Multas e Advertências em condomínios - 04/07/2017 - Caza Administração de Condomínios
Para quem não respeita vizinhos, funcionários ou as regras do condomínio, a solução são as advertências e multas. Mas como saber qual é o momento certo, ou se a multa ou advertência é realmente justa?
Antes de advertir ou multar, uma dica importante é, antes, ter uma conversa amigável - e de alerta - com os condôminos que geralmente cometem infrações. Explique que a situação não é agradável e que você provavelmente terá que multá-lo caso a conduta continue acontecendo.
Se isso não for suficiente, ou em acontecimentos maiores, deve-se então consultar o que diz a convenção ou o regulamento interno sobre aplicação de multas ou advertências. Nesse caso o síndico ou administrador deve ser rígido, ou seja: seguir estritamente o que está determinado sobre o assunto no RI ou Convenção, evitando ter "dois pesos e duas medidas" para ocasiões diferentes.
Inexistindo regras pré-estipuladas em convenção ou regimento interno, a sugestão é que o condomínio agende uma assembleia para aprovar o regramento ou atualizá-lo. Mesmo que o quórum seja insuficiente para alterar a convenção, o procedimento pode ser aprovado, uma vez que servirá de base para punir infrações cometidas e para futura alteração da convenção.
Segundo especialistas, sempre que for aplicar uma multa, o direito de defesa por parte do penalizado deve ser considerado, mesmo que essa possibilidade não esteja prevista na convenção ou regulamento interno. Esse procedimento e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, tem sido fator determinante para que no caso do condômino não pagar a multa a mesma possa ser cobrada judicialmente.
A principal dica é que o síndico tenha segurança e certeza ao advertir ou multar o condômino infrator - mesmo quando ele pode se defender para o conselho ou para uma assembleia.
Provas materiais são aquelas como fotos, imagens do circuito interno, áudios ou relatos por escrito no livro de registro. Pedidos "de boca" não ajudam o síndico no momento de aperto. Quando ele precisar explicar que "alguém reclamou do barulho", vai ficar mais suscetível à famosa reclamação da perseguição ao morador.
Isso depende do que diz a convenção ou o regulamento interno. Mas há casos em que não há espaço para advertência, como no caso de uma mudança sendo efetuada no dia errado. Que efeito teria uma advertência, se a pessoa não irá fazer outra mudança tão cedo? Ou se um condômino causa prejuízos aos bens do condomínio, o ressarcimento deve ser feito, mesmo que sem advertência, partindo direto para a multa.