[Iberê] Como usar o CUB para estimar valor de reforma de apartamento
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Como usar o CUB para estimar valor de reforma de apartamento
A princípio, a linha de pensamento está certo, mas podemos tecer algumas considerações. Para começar, a área do apartamento não é a que está na documentação (escritura, IPTU, etc.) mas sim aquela real, que medimos no local. Isto porque a área que consta na documentação muitas vezes inclui também áreas comuns (corredores, garagem, paredes, etc.) e estes não serão objeto da reforma. Inclusive, chama a atenção um apartamento de 2 dormitórios ter 87m², esta área provavelmente é a área total e não a área de planta do apartamento em si. Provavelmente, a área real do apartamento deve estar entre 50 a 60 m².
Outro detalhe é quanto ao tipo de acabamento. Se ficou dúvida se seria padrão médio ou alto, sugiro que opte pelo padrão mais alto do CUB, para precaver-se de repassar um valor irreal para o cliente, trabalhando com mais segurança. No caso, sugiro utilizar o padrão R1-A do CUB, ao invés do R1-N. Como opinião pessoal eu diria até que, atualmente, pelos padrões do mercado imobiliário, um apto de 87 metros quadrados poderia ser considerado como alto padrão (R1-A) para efeito de orçamento. Alternativamente, poderia também tirar uma média do valor do metro quadrado entre o R1-N e o R1-A.
Note-se que tudo isto é um artifício que usamos para poder fazer uma estimativa preliminar da reforma do imóvel, sem incluir decoração e nem a parte de marcenaria, ou seja, estamos avaliando apenas a parte de pedreiro, encanador, eletricista e pintor, além de outros profissionais que lidam com a edificação em si.
Atualmente, para São Paulo, temos os valores de R$ 1.500/m² para o padrão R1-N e R$ 1.800 para o R1-A. Isto nos daria o seguinte valor básico da construção para 87 m² de área geométrica do apto:
R1-N = R$ 130.500
R1-A = R$ 156.600
A média seria de R$ 143.300, que podemos arredondar para R$ 150.000, para facilitar os cálculos. Se for reformar, digamos, a parte elétrica, que vai de 7 a 11%, aproximadamente, de uma obra nova, temos um valor para este serviço entre R$ 10.500 a R$ 16.500. Para aferir este valor pode-se pedir orçamento para um eletricista. Note-se que este valor é sem BDI, ou seja, não incluem impostos, administração da obra, juros e outras despesas similares.
E vamos fazendo assim, analisando serviço por serviço e somando tudo, até chegar no valor aproximado da obra. O valor total da reforma será o total dos serviços do eletricista, encanador, pintor, pedreiro e outros, somados ao valor do arquiteto para projetar e administrar a obra.
Com este valor da obra em mãos é que o arquiteto poderá então negociar seus honorários e outros dados do contrato. E é importante ressaltar que tudo isto não passa de uma análise preliminar. Para saber o valor exato da reforma só mesmo fazendo um projeto e orçamento detalhados.