O custo total de ocupação total tem natureza de aluguel - Migalhas
Neste contexto e intensificado a partir da crise econômica atual, é comum os varejistas (geralmente de marcas renomadas) firmarem os contratos de locação com os empreendedores de shopping centers de modo que não fiquem sujeitos ao rateio dos encargos comuns no sentido de estabelecer um custo total de ocupação (CTO) mínimo "fechado" que engloba o aluguel, o condomínio/encargos comuns e o fundo de promoção (como regra, mesmo nesta formatação, as avenças também preveem o pagamento do custo de ocupação percentual, devendo o operador do estabelecimento adimplir a quantia que for a maior entre o custo de ocupação percentual e o mínimo, comumente apurada mensalmente ou anualmente).
Primeiramente, não há dúvida que o "custo de ocupação total fechado", como descrito acima, tem natureza de aluguel, na medida em que é a prestação principal de responsabilidade do inquilino, sendo os encargos locatícios obrigação acessória. Ademais, o CTO fechado deve ser entendido como uma isenção do locatário quanto à tais verbas, isto é, caberá ao locador distribuir os valores internamente como melhor lhe aprouver, divisão esta que em nada interferirá nas bases do contrato de locação.
No que tange às avaliações dos locativos dos espaços locados, considerando que o método consagrado, especialmente para as lojas situadas em shopping centers, é o comparativo direto, sendo o mais usual o efetuado por meio do "tratamento de fatores", incumbe aos srs. peritos levarem em conta na seleção das amostras as características arquitetônicas e de localização da área avaliada, independentemente do contrato de locação respectivo determinar o aluguel mínimo e rateio de condomínio ou o "custo de ocupação fechado", vez que as normas técnicas são claras de que os paradigmas (entenda outros imóveis/espaços) que serão utilizadas na comparação devem ser similares ao imóvel objeto da perícia.
Assim, a obtenção da média, sem prejuízo da aplicação dos fatores pertinentes e homogeneização, será realizada com base nos aluguéis mínimos ou, quando for o caso, à luz dos valores dos "custos de ocupação mínimos fechado", indistintamente.