21/08/2017 - Da concentração do procedimento intimatório para purgação da mora no caso de múltiplas alienações fiduciárias de bem imóvel em garantia de dívida única
1. Neste ano, completam-se os primeiros vinte anos de existência da alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia.
2. A intimação do fiduciante é conditio sine qua non para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, para que o bem objeto da garantia seja oferecido à venda em leilão público, propiciando a liquidação do crédito.
Assim, segundo redação do dispositivo legal transcrito, a intimação é realizada pelo oficial do competente Registro de Imóveis, isto é, pela serventia imobiliária com atribuição sobre a circunscrição territorial onde está situado o imóvel e o titular da competência para constituir e cancelar a garantia fiduciária, podendo ser promovida pelo correio, com aviso de recebimento ou, preferencialmente, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebe-la, a juízo do oficial do Registro de Imóveis.
Entretanto, contam esses registradores com precedente jurisprudencial decorrente de sentença prolatada nos autos do Processo 115322-57-2014.8.26.0100, da 1ª Vara dos Registros Públicos da Capital[1], onde se considerou que a pendência de intimação judicial de fiduciante relativamente a imóvel inscrito em Registro de Imóveis diverso "caracteriza exceção à regra geral, diante da impossibilidade do requerente realizar o leilão de todos imóveis dados em garantia, sendo que não haverá prejuízo ao devedor, existindo parecer favorável da douta Promotora e Justiça", razão suficiente para conceder "prorrogação do prazo para a efetivação da consolidação dos imóveis (…) por 60 (sessenta) dias".
3. Com relação à multiplicidade de intimação que dificulta a execução, já apontamos em manifestações anteriores[2], pautando-nos na redação do § 3º do art. 26 da Lei n. 9.514/1997, a possibilidade de que – a requerimento e de acordo com a logística estabelecida pelo credor – as intimações sejam dirigidas pelos Registros de Imóveis ao oficial de Registro de Títulos de Documentos da comarca de domicílio do devedor, para que sejam procedidas em ato único, de maneira a afastar as dificuldades já mencionadas, proporcionando prazo comum de purgação e, se necessário, a realização de leilão conjunto de bens, sem prejuízo da possibilidade de arrematação individual dos imóveis.
4. Todavia, passados vinte anos da promulgação da lei, o ambiente econômico tornou-se inóspito e propício ao aumento da inadimplência, agravando o quadro de cobrança forçada das dívidas e, consequentemente, de reação judicial dos devedores e fiduciantes. Nesse contexto, o mundo jurídico se deu conta de que apenas uma parte proporcionalmente irrelevante dos contratos levados à execução extrajudicial resultou na consolidação da propriedade em nome do credor, e que parcela ainda menor deles foi judiciarizada, e, por conta disso – do desconhecimento da visão dos magistrados quanto ao instituto –, as instituições financeiras evocam antigos fantasmas e expõem o temor de que uma possível desfiguração da alienação fiduciária de bem imóvel pelo Poder Judiciário possa transformá-la em nova garantia hipotecária, apontando para a necessidade do desenvolvimento de expedientes menos propensos à litigiosidade e mais adequados à norma legal.
5. Diante do exposto, com o propósito de contribuir para a compreensão dessas operações e permitir o aproveitamento pleno do instituto da alienação fiduciária de bem imóvel em garantia de negócios financeiros e comerciais em geral, com a segurança jurídica que dele é esperado, sugerimos a apreciação da proposta de alteração legislativa, nos moldes retro mencionados, apresentando, para isso, minuta de projeto de lei a ser analisada e discutida pelas comissões pertinentes desta Ordem.
[1] Processo 1115322-57.2014.8.26.0100, São Paulo – 4 SRI, j. 9/1/2015, DJe 20/1/2015, Dra. Tânia Mara Ahualli.
Fonte: http://www.irib.org.br/noticias/detalhes/da-concentracao-do-procedimento-intimatorio-para-purgacao-da-mora-no-caso-de-multiplas-alienacoes-fiduciarias-de-bem-imovel-em-garantia-de-divida-unica