Mudança De Propriedade No Contrato De Locação 🔨 Imóveis - 2019
EmTudoDesign.com Imóveis Arrendamento e mudança de propriedade
No caso de venda do imóvel arrendado, o locatário pode se opor ao arrendamento do novo proprietário somente se houver elementos objetivos indicados pela lei.
Consequências da falta de uma determinada data
Consequências da presença da data certa
Como as relações entre locatário e proprietário, antigo e novo, são liquidadas no caso de venda da propriedade locada? O contrato é oponíveis para o novo comprador?
Nós afirmamos que a relação é caso contrário ajustado dependendo se o novo comprador deve levar em conta da existência do contrato ou se você puder agir como se o contrato não existisse.
Existem elementos objetivos em cuja presença a lei reconecta a primeira ou segunda hipótese.
Em primeiro lugar, é bom dizer que a locação é oponível ao locatário para o novo comprador apenas se ele tiver um data certa antes da venda (v. art. 1599 c.c.).
Traduzido em palavras mais simples, isso significa que o inquilino só pode fazer valer contra o novo comprador a presença do contrato de locação se for inquestionavelmente certo que o contrato já existia em uma determinada data. frente ao do contrato de venda de imóveis.
O que confere uma determinada data a uma terceira parte não é claramente a forma escrita simples.
Escusado será dizer que a certeza pode ser primeiro fornecida por um terceiro qualificado de acordo com a lei.
Neste sentido, diz-se que a escrita é legalmente reconhecido quando a assinatura vem autenticado por um notário público ou um funcionário público, que certifica que a subscrição foi feita em sua presença (v. art. 2703 c.c.).
Na ausência de autenticação, a data certa é conferida pelo inscrição. A inscrição ocorre no cartório e, neste caso, a data que pode ser considerada alguns para a lei é aquela em que o registro ocorre (v. art. 2704, co.1).
Além disso, o registro do contrato de aluguel é devido, sob pena de nulidade contrato, em todos os casos, com exceção do contrato de duração menos de trinta dias.
Então, na realidade, no que diz respeito ao arrendamento, a data certa é normalmente dada pelo registro do contrato no cartório.
Na ausência das duas primeiras condições (autenticação ou registro), a data certa é atribuída para começar a partir dessas momentos que indicam de maneira incontestável a arte anterior do documento (como a morte ou a impossibilidade física de assinar o contrato para uma ou ambas as partes, a reprodução do conteúdo da escritura em documentos públicos) (v. art. 2704 c.c.).
Como é sabido, também o transcrição nos registros imobiliários, torna o terceiro exequível; de fato, para aqueles atos que por lei (v. art. 2643 c.c.) deve ser transcrito, somente a transcrição permite opor o ato ao terceiro (v. Artigos. 2644 c.c.).
Mas o arrendamento só deve ser transcrito se durar mais de nove anos (v. art. 2643, n. 8 c.c.). Portanto, se a locação não for transcrita, pode-se opor pela duração máxima nove anos.
Naturalmente, tudo isso é superável se as partes, vendedor e comprador, concordarem com o ponto e o comprador concordar em cumprir com o contrato.
O comprador é em qualquer caso obrigada a respeitar a locação se é contratado neste sentido para o vendedor.
Se, por outro lado, a data certa estiver faltando e o comprador não tiver feito nenhum compromisso, ele pode demitirisso é mandar embora o inquilino, mas o último pode retaliar o locador para ter o indemnização por danos imediatamente devido à falta de uma determinada data (v. art. 1601 c.c.).
Se, em vez disso, a data certa resultar, o comprador assume nos direitos e obrigações decorrentes do contrato e este desde o momento da compra do imóvel.
No entanto, isto será válido apenas para o contrato e não, por exemplo, para os acordos que alteram esse contrato, que as partes originais tomaram verbalmente, portanto sem uma determinada data (cf. Cass. n. 2751/2015).
De acordo com a jurisprudência, tal substituição do novo sobre o antigo proprietário, sendo identificada temporalmente no momento da assinatura do contrato, não tem efeito retroativo: portanto, obtém-se que o comprador deve ser considerado em terceiro no que diz respeito às obrigações já cumpridas e expirou em favor das peças originais até o dia da sua aquisição (Box No. 11895/2008) (Cass. n. 2751/2015).
De acordo com uma orientação que aparece constante o princípio estabelecido pelo art. 1602 bacalhau civ., implica que a taxa de leasing é dividida em dois períodos distintos, com relação a cada um dos quais o único contrato explica seus efeitos para a pessoa que na época tem a qualidade do senhorio (ver Cassação no. 22669/04, Box nº 8329/01, Caixa nº 15021/04), com a consequência de que a sucessão do comprador, sem prejuízo de vários contratos de transferência, permitiu em nosso sistema jurídico como uma expressão do princípio da autonomia contratual da empresa. partes, não envolve a transferência para o novo proprietário da situação de débito e crédito, que se acumulou para o proprietário anterior, no período anterior à compra do ativo arrendado (Cass. n. 2751/2015).
o cláusula com o qual as partes determinam que o contrato pode fusão em caso de venda das mercadorias (mesmo que fornecidas porart. 1603 c.c.) è nada por disposição expressa deart. 7, Lei 392/1978 (mesmo que a jurisprudência tenha estabelecido exceções, por exemplo, na sentença Cass. SS.UU. n. 458/94em caso de falência).