Francisco Silva Carvalho, António Castro Caldas.
2008 Vida Imobiliária, n.º 123
Foi aprovado pela Lei do Orçamento de Estado para 2008 o "Regime Extraordinário de Apoio à Reabilitação Urbana" ("REARU"), que estabelece um conjunto de incentivos fiscais relacionados com reabilitação urbana.
A. Condições de Aplicação
O REARU aplica-se a acções de reabilitação que tenham por objecto:
(i) prédios urbanos arrendados passíveis de actualização faseada de renda nos termos do NRAU (i.e. contratos habitacionais celebrados antes de 14.11.90 e contratos não habitacionais celebrados antes de 30.09.95);
(ii) prédios urbanos localizados em áreas de reabilitação urbana.
São qualificáveis como "acções de reabilitação":
(i) o processo de transformação do solo urbanizado, compreendendo a execução de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação de edifícios, tal como definidas no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro), com o objectivo de melhorar as suas condições de uso, conservando o seu carácter fundamental, bem como
(ii) o conjunto de operações urbanísticas e de loteamento e obras de urbanização que visem a recuperação de zonas históricas e de "Áreas Críticas de Recuperação e Reconversão Urbanística", conforme definidas pela Lei dos Solos (Decreto-Lei n.º 74/76, de 5 de Novembro);
desde que, em qualquer dos casos, resulte um estado de conservação do imóvel (determinado nos termos do NRAU), pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes das obras de reabilitação.
Por "área de reabilitação urbana" entende-se a "área territorialmente delimitada, caracterizada pela degradação ou obsolescência dos edifícios, das infra-estruturas urbanísticas, do equipamento social, das áreas livres e do espaço público", competindo a delimitação das mesmas às assembleias municipais, sob proposta da câmara municipal, obtido o parecer do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P.
B. Incentivos Fiscais
O REARU estabelece os seguintes incentivos fiscais:
(i) Isenção temporária (período de cinco anos renovável por três) de IMI em relação a prédios urbanos objecto de acções de reabilitação;
(ii) Isenção de IRC em relação aos rendimentos obtidos por fundos de investimento imobiliário a constituir, cujos activos sejam predominantemente (pelo menos 75%) afectos a acções de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana;
(iii) Tributação à taxa especial de 10% dos rendimentos respeitantes a unidades de participação nos fundos de investimento referidos (com a natureza de pagamento por conta para pessoas singulares que aufiram os rendimentos no âmbito de uma actividade comercial, industrial ou agrícola, e para pessoas colectivas, e com carácter definitivo para outras pessoas singulares e para não residentes sujeitos a tributação), e isenção quando esses rendimentos sejam auferidos por não residentes (excepto para residentes em paraíso fiscal e para entidades não residentes detidas, directa ou indirectamente, em mais de 25%, por residentes).
Embora o regime se aplique às obras de reabilitação em prédios com rendas passíveis de actualização nos termos do NRAU, o problema da actualização das denominadas "rendas antigas" não foi resolvido satisfatoriamente pelo NRAU - as actualizações podem chegar a demorar 10 anos e os valores finais, sobretudo nos edifícios antigos, ficam substancialmente abaixo dos valores de mercado - pelo que poderá não ser atractivo o investimento em imóveis com arrendamentos sujeitos a essas rendas.
Por outro lado, o mercado aguarda com expectativa a delimitação pelas Assembleias Municipais competentes das denominadas "áreas de reabilitação urbana", não sendo, por conseguinte, possível, no imediato, iniciar qualquer acção de reabilitação que, com o mínimo de segurança jurídica, possa beneficiar do REARU (que, note-se, apenas se aplica às obras de reabilitação iniciadas entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2010).