O impacto da Covid-19 nos Fundos de Investimento Imobiliário
9 MIN READ•March 26, 2020
Com a queda da taxa de juros e expectativa da retomada da economia, além de um ano de crescimento histórico em 2019, o que se esperava para o mercado de fundos de investimento imobiliários corporativos neste ano era um cenário promissor e de destaque na carteira de muitos investidores. No entanto, nas últimas semanas, com a rápida propagação do Coronavírus (Covid-19), a realidade mudou e fica a dúvida de como os FIIs se comportarão em 2020.
Como os principais gestores de fundos estão assimilando o cenário atual? Qual é o papel deles na disseminação de informações aos investidores? Que impactos os FIIs corporativos já sofrem aqui no Brasil e quais devemos esperar nos próximos meses? Como os FIIs corporativos reagirão de forma diferente aos outros FIIs?
Essas e diversas outras questões foram discutidas em um e-meeting do GRI Club, com moderação do Prof. Arthur Vieira de Moraes, na manhã desta sexta-feira (20/03), que reuniu mais de 65 dos maiores nomes do setor para compartilhar percepções e experiências. Confira os principais pontos discutidos:
Tema quente na última semana: Momento das lideranças agirem
Tradicionalmente mais resiliente que o IBOV (principal índice da B3), o IFIX, índice de desempenho dos FIIs, ganhou destaque no último ano com o crescimento de investidores Pessoa Física (PF), que compõem cerca de 80% do segmento no Brasil. Com um cenário que parecia favorável no primeiro trimestre de 2020, muitos investidores optaram por FIIs em suas carteiras. No entanto, na última semana, com uma queda histórica do IFIX, nota-se que falta de conhecimento nesse setor gerou muitas discussões. Neste momento quente, os gestores de investimentos precisam debater e agir e cabe às lideranças a troca de experiências e tomada de atitudes, em um momento em que a informação deve ocupar o espaço da desinformação. Como todo mercado, com suas virtudes e fraquezas, os FIIs, mesmo que pareçam menos voláteis, tiveram na última semana uma queda histórica, movimentos de vendas forçadas e a liquidez cobrou seu o preço.
Na euforia de mercado, a histeria e pânico tomaram conta de parte dos novos entrantes que compraram sem muito conhecimento e nos primeiros sinais de queda, começaram a vender. No entanto, olhando o passado e tendo em mente cenários que também pareciam de euforia, com crescimento de investidores e do IFIX, no futuro parece que não há grandes chances de queda acentuada para o IFIX novamente.
Estratégias adotadas por gestores e os impactos do cenário atual
Entre os diversos segmentos imobiliários, o de escritórios parece ser mais resiliente e menos pressionado que outros, como o caso de hotéis e shopping. No entanto, os gestores ainda não conseguiram sentir todos os impactos da crise, principalmente em relação ao desenvolvimento de novos projetos e a alocação de recursos, ajuste ou não pagamento de aluguéis e reprecificação de ativos.
Em relação ao primeiro e segundo pontos, mesmo com alguns negócios que pareciam que iam acontecer, tudo está parado neste momento, com obras postergadas no ramo da construção. Mesmo com follow-ons em fevereiro e conclusão de transações, a estratégia que vem sendo adotada por gestores é de aguardar o que vai acontecer no próximo mês. No entanto, o novo estoque pode ser absorvido em um novo prazo nos próximos anos, o que vai deixar ainda melhor a saída da crise com o fundamento de que a oferta voltará a crescer junto com a demanda.
Em relação aos aluguéis, nota-se que poucos inquilinos estão pedindo exceções de pagamento e os gestores talvez tenham que lidar com negociações de reajustes. Num cenário de possível inadimplência, com reajustes sendo feitos para preços mais baixos ou com uma carência de pagamento maior, é importante adotar uma estratégia que não dissemine a renegociação geral dos aluguéis.
Por fim, em relação à reprecificação dos ativos, há uma discussão se ajustes irão acontecer ou não. Para alguns, eles serão necessários no momento atual e para outros, não. Numa estratégia de longo prazo, o momento atual pode significar uma posição privilegiada nesses fundos no futuro. No entanto, será necessário fazer uma análise cada vez mais criteriosa em relação ao fundo, ao imóvel, localização, inquilinos e contratos de cada segmento (do mais afetado para o menos afetado). Além disso, a visão de longo prazo pode passar por movimentos conservadores, de entender o mercado atual, analisando alternativas e diversificando as estratégias, já que, com notícias muito rápidas, qualquer movimento brusco pode não ser o mais assertivo.
Do ponto de vista jurídico, a percepção é de que um movimento institucional dos principais órgãos reguladores é necessário em um período de exceção. Com casos isolados e muitas particularidades, notaremos um movimento de busca por alternativas inevitáveis já que todo o setor está sendo impacto numa cadeia que se dissemina cada vez mais.
Como os FIIs corporativos reagirão de forma diferente as outras classes de ativos?
Para contrapor a discussão de FIIs corporativos, notamos que o mercado de hotéis e shoppings terão um cenário mais difícil pela frente. Em relação ao mercado de shopping e varejo, o momento atual é muito desafiador já que os centros comerciais ficarão fechados ao longo das próximas semanas, mas que podem se tornar alguns meses.
Recentemente, em decisão difícil com mais de 200 mil investidores, o FII XP Malls anunciou a retenção dos rendimentos durante este período. Como first-mover nessa decisão, talvez outros gestores de fundos sejam obrigados a fazer isso, num primeiro semestre muito difícil. Além dos investidores, os gestores ainda tiveram que lidar com os varejistas, que se viram obrigados a fecharem suas lojas e irão continuar o próximo mês sem receitas dos centros comerciais.
Os e-meetings do GRI Club terão continuidade ao longo das próximas semanas. Outras reuniões nos mesmos moldes, online, acontecerão diariamente, diante do adiamento da edição presencial do GRI Escritórios Brasil 2020 para o segundo semestre. Dessa forma, o GRI Club contribui para que os empresários, investidores e especialistas do setor se mantenham em contato num momento tão crítico, numa troca produtiva e engajada e em busca de soluções para os desafios futuros.
Participaram da reunião desta terça-feira executivos como Fernanda Rosalem (Pátria Investimentos), Ivan Schara (PREVI), Ivandro Trevelim (Campos Mello Advogados), Mario Okazuka (Votorantim Asset), Mauro Lima (RB Capital Asset), Pedro Carraz (XP Asset Management), Rossano Nonino (Ourinvest), Walter Cardoso (CBRE), entre outros.