A Lei 4.591/64, que regulava anteriormente os condomínios em edificações previa, no artigo 12, que “cada condômino concorrerá nas despesas de condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio”. E, no seu parágrafo primeiro, observava que “Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade”.
Ou seja, a convenção de condomínio podia prever que o rateio fosse fixado de modo distinto da fração ideal.
O novo Código Civil, que revogou a lei 4.591/64 no que diz respeito aos condomínios edilícios, no artigo 1334, reza que deve constar, na convenção condominial, cláusula contendo “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”.
O artigo 1336, por sua vez, dizia que é dever do condômino, “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais”.
O disposto na lei anterior fora suprimido. Posteriormente, a lei 10.931 de 03 de agosto de 2004 alterou a redação, acrescentando “salvo disposição em contrário na convenção”, corrigindo assim a omissão.
Portanto, a forma de rateio permanece livre. A maioria das convenções prevê o rateio com base na fração ideal. Mas também podem ser utilizados outros critérios, tais como: pela quantidade de uso, pela proporção da área ideal no terreno atribuída a cada apartamento, pela efetiva utilização das coisas e serviços comuns etc.
Para se apurar o valor da taxa de condomínio de uma determinada unidade, toma-se o valor da previsão orçamentária – obrigatoriamente aprovada em assembléia geral anual – e se multiplica pela porcentagem da unidade no todo, que é encontrada na especificação de condomínio.
O argumento da taxa condominial conforme a porcentagem que ocupa no todo, é de que o valor deve ser de acordo com a área, pois a valorização do imóvel também é proporcional e não igual para unidades com tamanhos diferentes num mesmo condomínio.
Esse argumento é aceitável, quando se trata de rateio extra e que importe na valorização do imóvel. Porque é sabido que a valorização sempre é proporcional à unidade. Por exemplo, uma reforma no prédio não valoriza R$ 20.000,00 igualmente para todas as unidades de diferentes tamanhos.
No caso de despesas ordinárias, é diferente. Recebemos um artigo de Luiz Groff, engenheiro, residente em Curitiba, defendendo a tese de que não tem sentido a cobrança proporcional das despesas ordinárias, porque o fato de existir uma unidade com área maior, não contribui em nada para aumentar as despesas, “já que os condôminos usam as partes comuns e os serviços em absoluta condição de igualdade”.
Na verdade, os condôminos, em tese, usam as áreas comuns, utilizam-se dos funcionários, de forma igual. Este tema é bastante polêmico, mas não é defensável que um apartamento que tenha fração maior, use mais os serviços dos funcionários do prédio, do que outros menores. Pode até ser o contrário. E, muitas vezes, existem mais moradores numa unidade menor do que numa maior, gastando água, usando mais os elevadores etc.