Os preços do aluguel residencial subiram 0,15% em fevereiro, segundo o Índice FipeZap de Locação – que acompanha o preço de aluguel de imóveis em 15 cidades brasileiras. Trata-se do segundo aumento consecutivo após 20 meses de queda nominal do indicador, na comparação mensal. Apesar disso, quando comparado com o nível de fevereiro de 2016, o Índice FipeZap de Locação apresenta uma variação nominal de -2,76%.
Levando-se em consideração a inflação medida pelo IPCA/IBGE nos últimos 12 meses (+4,76%), o Índice FipeZap de Locação acumula uma queda real de 7,18% no período. De fato, à exceção de Santos e Recife, todas as cidades monitoradas registraram variações de preço inferiores à inflação no período de análise.
Comparando-se o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por alugar seu imóvel. Trata-se de uma medida importante para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento. Com base nos dados de fevereiro de 2017, o retorno médio anualizado do aluguel foi de 4,3%.
Vale lembrar que os preços considerados para o cálculo se referem a anúncios para novos aluguéis. Em outras palavras, o Índice FipeZap de Locação não incorpora em seu cálculo a correção dos aluguéis em contratos vigentes, cujos valores são usualmente reajustados periodicamente pelo IGP-M/FGV ou índices similares, de acordo com o especificado contratualmente. Com efeito, o Índice FipeZap de Locação representa de forma mais dinâmica a evolução da oferta e da demanda por moradia ao longo do tempo.
O Índice FipeZap de Locação, desenvolvido em conjunto pela Fipe e pelo portal ZAP, acompanha o preço médio do m2 de apartamentos prontos em 15 cidades brasileiras, com base em anúncios da Internet. Veja gráfico abaixo.
Por Ana Clara Otoni Presidente de uma empresa que nasceu no mesmo ano em que a web chegava ao Brasil, 1995, José De Filippo Neto conhece bem as inovações e os principais desafios do setor imobiliário. A rede Netimóveis tem negócios na Bahia, Brasília, Espírito Santo, Rio de Janeiro, Santa Catarina e São Paulo e, também por isso, acompanha a realidade do mercado. Em uma conversa com o portal emorar, De Filippo falou sobre as linhas de crédito e financiamento brasileiras, critica a burocracia do Brasil para a aquisição da casa própria e conta os “segredos” da rede Netimóveis na formação de seus corretores de imóveis. Ele foi taxativo sobre a valorização dos imóveis em Belo Horizonte. “Não acredito que os preços cairão”, disse. Para ele, não há e não haverá uma bolha no mercado imobiliário brasileiro como ocorreu nos Estados Unidos. Conhecendo e interagindo com seus clientes, corretores, construtores e parceiros, De Filippo reconheceu que há uma tendência no aumento sustentável dos valores dos imóveis. De Filippo comentou ainda sobre distorções comuns na comparação de tendências do mercado e sobre o impacto da Copa do Mundo no setor. Confira:
emorar: Segundo pesquisas da CMI/Secovi, os preços dos imóveis em BH subiram cerca de 200% em sete anos. Em 2011, a valorização chegou a 30%. Qual é a expectativa do senhor para este ano? De Filippo: A tendência é de que tenhamos em 2012, uma valorização menor do que a observada nos anos anteriores, quando foi corrigida a distorção que havia na diferença entre o preço médio dos imóveis usados e dos imóveis novos. Porém, enganam-se aqueles que estimam que o preços se reduzirão. Os preços continuarão subindo, porém de forma mais equilibrada e sustentável.
emorar: Há algum tempo, a imprensa mineira divulgou que o preço do metro quadrado na Savassi, em Belo Horizonte, estava mais caro que New York, nos Estados Unidos. Em alguns casos chegou a R$ 9 mil o metro quadrado. O senhor não acha isso um absurdo? Os preços de imóveis na capital estão fora da realidade? De Filippo: Em minha opinião, tal comparação não é apropriada. Pesquisas mais recentes publicadas na Revista Exame, demonstram que das grandes capitais brasileiras, Belo Horizonte ainda é aquela que apresenta os valores mais atraentes e acessíveis. Aqui, um imóvel situado em um bairro nobre ainda possui um valor por m² bem inferior ao de um imóvel similar localizado em um bairro nobre de São Paulo, Rio de Janeiro ou Brasília, por exemplo. Além do mais, não é aqui que está caro. É lá que está barato, em função da fase de reconstrução pela qual o mercado norte-americano passa após a grave crise lá deflagrada no passado recente.
emorar: Por que os preços estão tão caros (se é que estão)? Qual o papel de Copa do Mundo no Brasil e financiamentos fartos no aumento desses preços? De Filippo: A equação é simples. Quem não tem um imóvel, quer ter. E quem já tem, quer melhorar. Assim sendo, a farta disponibilização de crédito com taxas mais atraentes viabiliza e fomenta as operações de aquisição, tanto para moradia quanto para investimento. Aumentando a demanda, aumentam os valores. Não podemos nos esquecer de que o aumento da produção na construção civil tem como consequências o aumento da geração de empregos e o fomento da economia como um todo. Preço alto é diferente de preço caro. Saímos de um círculo vicioso e entramos em um virtuoso onde, diferentemente do passado, a economia passa a ser fomentada da base para o topo da pirâmide, de forma mais democrática, estendendo a todas as classes sociais a possibilidade da realização do sonho da casa própria. Com isso, é natural que os preços subam.
emorar: Um imóvel pode ter um período de maturação, ápice e desvalorização. Quando a pessoa pode notar que é o momento ideal para vendê-lo, o que ela deve considerar como aspectos que caracterizam esse cenário adequado? De Filippo: O verdadeiro patrimônio imobiliário possui quatro fundamentos que devem sempre estar em equilíbrio: o ponto, a planta, o padrão de acabamento (e sua conservação) e o preço. Quanto maior for o equilíbrio, maior será a possibilidade de retorno, em todos os níveis. Assim sendo, na hora de adquirir um imóvel, independente da época, estes fatores devem ser observados para que oportunidades possam ser identificadas.
emorar: O senhor acha que está descartada uma bolha do mercado imobiliário, como aconteceu nos Estados Unidos, por exemplo? De Filippo: Apesar de alguns sugerirem o contrário, creio que não cabe a comparação. Não obstante o bom momento pelo qual passa nossa economia, ainda temos um enorme déficit habitacional. Além, disso, apesar da farta oferta de crédito, a concessão é rigorosa e até burocrática, muito diferente dos EUA onde era possível existência de mais de uma hipoteca no mesmo imóvel. Tal procedimento fez com que os preços subissem de forma irreal e irresponsável, diferentemente do que acontece no Brasil. Portanto, considerando a qualidade do crédito e o volume do financiamento imobiliário em nosso país, isto é, aproximadamente 3% do PIB, não concordo com aqueles que sugerem que estamos caminhando rumo à uma bolha imobiliária.
emorar: Por falar em financiamentos, o senhor não acha que os juros para compra de imóveis ainda são altos no Brasil e a burocracia é grande? Como resolver isso? De Filippo: O Brasil é reconhecido como um dos países detentores das maiores taxas de juros do mundo. Os gastos do governo aumentaram expressivamente nos últimos anos e esta deterioração das contas do estado pode comprometer a trajetória de queda dos juros no médio prazo. O corte dos gastos excessivos do governo diminuindo o percentual da dívida pública em relação ao PIB, torna-se indispensável para que ocorra a redução da taxa de juros, tão desejada por todos. Quanto à burocracia precisamos, principalmente, que os processos de análise e concessão de crédito aconteçam de forma mais ágil, entretanto, sem comprometimento dos critérios que minimizam os riscos de inadimplência. emorar: Para uma pessoa que tenha dinheiro, vale a pena comprar um imóvel ou alugar e investir o dinheiro no mercado financeiro? Se fosse o senhor, faria o quê? De Filippo: O investidor que adquire um bom imóvel, além do retorno proporcionado pela locação, que é equivalente ao de uma aplicação financeira conservadora, conta com a valorização patrimonial do bem adquirido. Portanto, sem a menor dúvida, recomendo o investimento naquele que é reconhecidamente o ativo real mais seguro, ou seja, o imóvel!
emorar: Algumas construtoras, como a Abyara e a PDG, tiveram prejuízos em 2011 e reduziram os investimentos para este ano. Como isso afeta o mercado imobiliário em Minas Gerais? De Filippo: As causas para os prejuízos de algumas construtoras são explicadas pelo crescimento mais rápido do que deveria e por não terem avaliado corretamente os custos e riscos de seus projetos. O mercado e a sua regulação cresceram, assim como a concorrência. Pontuais ou não, para que tais acontecimentos não se repitam será fundamental que não somente as empresas mineiras, mas as de todos os estados e de todos os setores acompanhem as tendências do mercado brasileiro e monitorem os movimentos da concorrência, além de incansavelmente buscarem o conhecimento dos anseios de seus clientes e consumidores, minimizando os riscos de prejuízos financeiros e evitando o comprometimento de sua imagem.
emorar: Na sexta-feira, o Portal emorar publicou uma matéria sobre os cuidados que uma pessoa deve ter para evitar comprar ou alugar imóveis com corretores desonestos. A matéria mostrava uma pessoa que mudou de apartamento três vezes em cinco anos. Que cuidados a Rede Netimóveis recomenda ao cidadão que queira alugar ou comprar um imóvel para não ter dor de cabeça? De Filippo: A maioria esmagadora dos corretores de imóveis trabalha com honestidade buscando sempre o melhor para seus clientes. Como em toda profissão, existem os bons e os maus. Portanto, na hora de comprar, vender ou alugar um imóvel, é de fundamental importância que interessado verifique com quem está negociando, certificando-se de que está confiando seus negócios à um profissional devidamente habilitado. O Conselho Regional dos Corretores de Imóveis é uma autarquia do Ministério do Trabalho que se consultado, poderá checar se o corretor está devidamente inscrito e ativo, exercendo legalmente a profissão e, inclusive, se não responde a processos administrativos. Para evitar riscos desnecessários, recomendo que os consumidores recorram sempre a empresas reconhecidas por gozarem de boa reputação e que podem oferecer serviços diferenciados, com segurança e que agreguem valor à sua prestação de serviços, fazendo por merecer a confiança depositada.
emorar: Como a Rede Netimóveis age para evitar a atuação de maus corretores no mercado? De Filippo: Na Rede Netimóveis todo o processo de recrutamento e seleção é realizado com muito critério. Uma vez selecionados, antes de serem liberados para o atendimento ao público, os novos colaboradores são treinamentos em nossa universidade corporativa, a UNICON (Universidade do Conhecimento Netimóveis). Além disso, todas as empresas que compõem a nossa rede são filiadas à CMI/SECOVI (Câmara do Mercado Imobiliário) e participam ativamente do PQEX (Programa de Qualidade e Excelência Empresarial), que reconhece e premia as empresas que mais investem na qualificação de seus profissionais. Além disso, existe o Plano de Carreira Netimóveis (PCN), programa que possibilita o reconhecimento, a valorização e a retenção de talentos, abrindo aos colaboradores da rede a possibilidade da conquista de status diferenciado dentro do grupo, além da remuneração diferenciada. Portanto, com esta política de investimento na qualificação e valorização profissional, temos a oportunidade de trabalhar com pessoas que buscam permanentemente a ascensão inerente aos bons profissionais.
emorar: Alguns corretores apresentam ao potencial comprador a valorização que o imóvel já teve ao longo dos anos, geralmente, os valores são surpreendentes. Isso pode indicar que o imóvel já teve seu ápice e enfrenta uma desvalorização? Como a pessoa pode avaliar isso para não cair nessa conversa? De Filippo: Não necessariamente. Profissionais bem treinados e empresas sérias e que investem em tecnologias inovadoras, tendem a estar preparados para antecipar oportunidades e fornecer informações que multipliquem resultados aos seus clientes. Portanto, na hora de comprar um imóvel, não vale à pena inventar. Melhor procurar quem reconhecidamente é do ramo e está preparado para fazer a diferença.
emorar: O senhor não acha que existe uma concorrência desleal entre corretoras de imóveis em Minas? É comum vermos mais de uma placa de corretoras diferentes num mesmo imóvel? Isso é correto? Como solucionar o assunto? De Filippo: O mercado imobiliário é por natureza, um mercado extremamente concorrencial e Minas Gerais é por vocação, referência nacional uma vez que nossas principais entidades são bastante atuantes. O CRECI, o SINDIMÓVEIS e a CMI/SECOVI trabalham incansavelmente no combate às práticas predatórias. A verificação de placas de diferentes imobiliárias no mesmo imóvel deve-se ao fato dos proprietários autorizarem a venda de seus imóveis a mais de uma imobiliária, isto é, sem exclusividade de venda. Isto é um equívoco, pois não significa nem garante que o imóvel será vendido mais rapidamente. Parto do pressuposto que imobiliárias não vendem imóveis, e sim informações, sabendo quem está vendendo, quem está comprando, aproximando as partes, equilibrando os interesses e recebendo horários quando logram êxito. Portanto, para não depreciarem seus imóveis e nem correrem riscos desnecessários, recomendo aos proprietários que pretendem vender ou alugar seus imóveis, que elejam uma imobiliária ou rede confiando-lhe com exclusividade a missão de promover a operação desejada, escolhendo aquela que tiver acesso ao maior volume de informações. A probabilidade de sucesso será enorme.
emorar: Belo Horizonte parece estar saturada para a construção de imóveis. Para onde e como o mercado imobiliário vai crescer daqui pra frente (nos próximos 10, 20 anos)? O crescimento continuará vigoroso?
De Filippo: O crescimento é cíclico, alternando momentos de maior ou menor liquidez. Porém, o setor imobiliário da região metropolitana de Belo Horizonte começou a viver o início de um longo ciclo de crescimento, que representará grandes oportunidades para os profissionais e para as empresas do setor com a perspectiva de sustentabilidade para os próximos anos, apesar do gargalo da falta de mão de obra, de insumos e de equipamentos necessários à manutenção do forte crescimento no setor de construção civil. O Vetor Norte da região metropolitana de Belo Horizonte, área compreendida em torno do aeroporto de Confins, que vai do centro administrativo até Lagoa Santa e municípios vizinhos, se prepara para uma grande transformação nas próximas duas décadas. A previsão governamental é a de que a região gere um Produto Interno Bruto (PIB) equivalente ao atual PIB de todo o estado de Minas Gerais, ou seja, cerca de U$$ 172 bilhões. O projeto prevê a transformação da grande Belo Horizonte numa Megalópole, comparável às grandes cidades mundiais, com grande infraestrutura e qualidade de vida ao mesmo tempo. A previsão é de que a região se transforme em um corredor Multimodal de alta tecnologia, com investimentos em áreas como: defesa; aeroespaço; nanotecnologia; biotecnologia; tecnologia de informação; desenvolvimento de softwares; componentes eletrônicos; turismo de negócios; educação e parques com estrutura logística avançada, comportando distribuição e comércio atacadistas.
emorar: O senhor acredita que em algum momento o setor possa ter uma desaceleração e, principalmente em Belo Horizonte, as pessoas sintam que os preços dos imóveis reduziram? Isso pode acontecer depois do boom da Copa do Mundo no Brasil? De Filippo: Não acredito que os preços cairão. Acredito em um crescimento mais ordenado e sustentável do mercado imobiliário de nossa cidade. Quanto à Copa do Mundo, além do impacto econômico, existem diversos benefícios intangíveis que devem ser levados em consideração, em especial a melhoria da qualidade de serviços e da qualidade de vida para a população, a criação de novos polos e vetores de desenvolvimento e a implantação de tecnologias modernas de transportes, entre outros. Não tenho dúvidas de que tudo isso, contribuirá para o desenvolvimento de nossa cidade e consequentemente do nosso mercado imobiliário.