Isto é tudo o que precisa de saber sobre o Programa de Arrendamento Acessível – ECO
Isto é tudo o que precisa de saber sobre o Programa de Arrendamento Acessível
A cinco dias de entrar em vigor o Programa de Arrendamento Acessível (PAA), a Secretaria de Estado da Habitação preparou um conjunto de perguntas e respostas que procuram explicar todos os pormenores desta iniciativa. E para quem continuar com dúvidas, a partir da próxima segunda-feira, 1 de julho, haverá um simulador, onde poderão saber o intervalo de renda que podem suportar.
O objetivo do PAA é "promover uma oferta alargada de habitação para arrendamento abaixo dos valores de mercado", ajustando os valores das rendas aos rendimentos das famílias. O programa foi concebido para "apoiar os agregados habitacionais que, embora tendo rendimentos médios, atualmente têm dificuldade em arrendar uma habitação adequada, face aos preços praticados no mercado".
É uma iniciativa de adesão voluntária, tanto da parte dos inquilinos como dos senhorios, e aplica-se aos novos contratos de arrendamento e às suas renovações. A lógica, diz o documento, é de uma "contrapartida com vantagens para ambas as partes". Os senhorios que queiram colocar os seus imóveis ao abrigo deste programa "têm garantida a isenção de IRS ou IRC sobre as rendas" e os arrendatários "têm acesso a uma habitação a custos mais acessíveis, compatíveis com o seu rendimento".
No caso dos senhorios, "qualquer pessoa singular ou coletiva, pública ou privada" pode colocar os seus imóveis no PAA. Já no caso dos arrendatários, qualquer pessoa ou conjunto de pessoas pode inscrever-se, desde que o total do seu rendimento anual bruto seja inferior a um valor máximo definido pelo programa.
Se se tratar de uma só pessoa, o rendimento máximo admitido é de 35 mil euros brutos anuais, aumentando para 45 mil euros no caso de duas pessoas. A partir daí, aumenta 5.000 euros brutos anuais por cada pessoa extra que integre o agregado. Os estudantes ou pessoas inscritas em cursos de formação profissional também se podem candidatar, "mesmo que não possuam rendimentos próprios", mas desde que o pagamento das rendas seja assegurado por uma pessoa com rendimentos.
Para inscrever um imóvel no PAA, estes têm de ter "condições mínimas de segurança, salubridade e conforto", tais como iluminação e ventilação natural, quartos com mais de seis metros quadrados, cozinha e casa de banho, e ausência de anomalias que constituam um risco para a segurança/saúde dos moradores, ou que prejudiquem a normal utilização da habitação. Estas condições têm de ser declaradas pelos proprietários e "confirmadas expressamente" em documento anexo ao contrato — ficha de alojamento.
O PAA prevê duas modalidades de arrendamento: "habitação", ou seja, uma moradia ou um apartamento; e uma "parte de habitação", ou seja, um quarto, com direito de utilização das instalações sanitárias, da cozinha e das áreas comuns.
A renda máxima a ser praticada pelos proprietários ao abrigo do PAA "depende das características específicas de cada habitação", não existindo um "valor único de renda acessível por tipologia, nem uma tabela de rendas para este efeito".
Contudo, está estipulado que a renda máxima para cada casa deve ser, pelo menos, 20% inferior ao Valor de Referência de Arrendamento (VRA), um critério apurado com base em fatores como a área, qualidade, localização, certificação energética e mediana por metro quadrado de preços de arrendamento para a localização em causa divulgada pelo INE. Ou seja, terá de ser inferior a 80% do VRA.
Além disso, há uma tabela com um limite geral de renda por tipologia e por concelho, limite esse que "nunca poderá ser ultrapassado".
A renda não pode ser inferior a 15% nem ser superior a 35% do rendimento médio mensal bruto do agregado. Desta forma, "garante-se que cada agregado tem uma taxa de esforço adequada, isto é que, os custos suportados com a habitação não colocam em causa a capacidade de satisfação de outras necessidades básicas".
As casas com rendas mais baixas ficarão disponíveis para os agregados com rendimentos mais modestos, diz o documento. A partir de 1 de junho, ficará disponível uma plataforma online no portal da habitação com um simulador para que os agregados possam saber qual o intervalo de renda que poderiam contratar.
O PAA exige apenas uma ocupação mínima das habitações, isto é, "uma pessoa por quarto". Por exemplo, um agregado composto por um casal com um filho pode arrendar, no máximo, um T3.
Os contratos de arrendamento no âmbito do PAA têm um prazo mínimo de cinco anos mas, no caso de se tratar de uma habitação para residência temporária de estudantes do ensino superior deslocados, o prazo mínimo é de nove meses.
"Regra geral não é possível exigir fiador ou caução", refere o documento, isto porque vão existir seguros obrigatórios que dispensam essa necessidade. Esse seguros vão garantir indemnização por falta de pagamento de renda, por quebra involuntária de rendimentos e por danos no imóvel.
Devem ser os senhorios a contratar os seguros que garantem a falta de pagamento das rendas, enquanto os restantes devem ser contratados pelos inquilinos. Os seguros terão preços e condições "significativamente mais favoráveis do que as atualmente disponíveis no mercado" e estarão listados na Plataforma do Arrendamento Acessível.
Ainda assim, há exceções quanto à necessidade de fiador ou caução, tais como no caso de arrendamento a estudantes ou a pessoas inscritas em cursos de formação profissional, e "quando não estiverem disponíveis no mercado ofertas relativas aos seguros obrigatórios".
A partir de 1 de julho, os proprietários vão poder simular as condições nas quais podem arrendar a sua habitação, designadamente, o limite máximo de renda que vão poder aplicar. Na plataforma do portal da habitação, os interessados podem inscrever o seu alojamento através do preenchimento de uma ficha de alojamento, onde constará a informação necessária para a determinação da existência das condições mínimas de habitabilidade e do preço de renda máximo (por exemplo, localização, tipologia, área, estado de conservação, etc.). Os proprietários devem ainda anexar a caderneta predial e o certificado energético.
Com base nesta informação, a plataforma emitirá um certificado de inscrição que indica as condições que o contrato tem de cumprir para ser enquadrado no programa em termos de ocupação mínima e a renda máxima possível. A emissão deste certificado não obriga à celebração de qualquer contrato de arrendamento, mas é imprescindível que o certificado seja anexo ao contrato.
Assim como os proprietários, também os arrendatários poderão, a partir de 1 de julho, simular na plataforma online as condições nas quais podem arrendar uma habitação, designadamente, o limite máximo de renda que poderão pagar contratar. Nessa plataforma, os interessados deverão registar-se e indicar as características do agregado (dimensão e rendimentos), e o tipo de alojamento que procuram (um quarto ou uma habitação, em arrendamento habitacional ou residência temporária de estudantes).
Com base nesta informação, a plataforma emitirá um certificado de candidatura com as condições que o contrato tem de cumprir para ser enquadrado no programa em termos de tipologia máxima e intervalo de renda. A emissão deste certificado também não obriga à celebração de qualquer contrato de arrendamento, mas é obrigatório que o certificado seja anexo aos contratos de arrendamento.
O senhorio e o arrendatário podem encontrar-se diretamente ou através de mediador imobiliário. O contrato é celebrado livremente e deve cumprir os requisitos explícitos em ambos os certificados bem como as regras do PAA em termos de duração mínima dos contratos.
Os certificados e a ficha do alojamento assinados pelas partes são anexos ao contrato, confirmando as informações prestadas pelas partes na plataforma. Para ter acesso ao benefício fiscal, o contrato de arrendamento é submetido na plataforma online do programa, acompanhado dos anexos respetivos e dos comprovativos da contratação dos seguros obrigatórios e do registo do contrato no Portal das Finanças.