O novo índice de imóveis do IBGE – Professor Money
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Investimentos 20/09/2011
O novo índice de imóveis do IBGE
O Blog do Pequeno Investidor publica um artigo interessante, comentando o decreto presidencial que determina que o IBGE passe a calcular e divulgar um índice oficial de preços de imóveis.
O autor do artigo dá as boas vindas ao novo índice do IBGE, colocando sob suspeição o índice ZAP-FIPE, pelo fato de ser patrocinado por um site que tem como objetivo comercializar imóveis. Acho pouco razoável desconfiar de uma instituição séria como a FIPE. Mas, de fato, o índice tem uma característica que me chama a atenção e me incomoda: a sua baixa volatilidade.
Para medir a volatilidade do índice ZAP-FIPE, vamos simplesmente calcular o desvio-padrão da série de retornos mensais. O desvio-padrão é uma medida do risco de um investimento: quanto maior o desvio-padrão dos retornos, maior o risco. Fazendo este cálculo, chegamos a um desvio-padrão anual de 1,75%. Isto significa que, se o retorno anual do índice for de, por exemplo, 25%, pode-se esperar, com uma certa probabilidade (aproximadamente 68% de probabilidade), que o retorno, ao final de um ano, ficará no intervalo entre 25% menos 1,75% e 25% mais 1,75%.
Pois bem, o desvio-padrão do índice ZAP-FIPE é de 1,75% ao ano. Isso é muito ou pouco? Difícil saber, se não temos com o que comparar. Por isso, fiz o mesmo cálculo para a bolsa, para o dólar e para um título prefixado de até 1 ano de prazo (representado aqui pelo IRFM-1 – em outro post explico este índice). Pois bem, vamos aos resultados:
Ibovespa: volatilidade de 25,84% ao ano.
Dólar: volatilidade de 17,55% ao ano.
Prefixado: volatilidade de 0,91% ao ano.
Portanto, o índice ZAP-FIPE possui uma volatilidade que é bem inferior ao da bolsa e ao do dólar, e é o dobro da volatilidade de um título prefixado de 1 ano de prazo. Isso é razoável? Bem, não conheço a metodologia do índice, mas esperaria uma volatilidade bem maior do que a de um título de renda fixa, pela própria natureza do ativo. Uma possível explicação é a falta de liquidez dos imóveis: uma vez anunciado, o preço tende a se manter por alguns meses, até se concretizar a venda. Vale notar que os preços são levantados a partir dos anúncios, e não através de pesquisas de campo. Ou seja, é o valor anunciado que vale, e não o valor do negócio fechado. Isso pode, sem dúvida, tornar o índice menos volátil.
Enfim, ainda estamos engatinhando neste terreno dos índices de preços de imóveis. Até que se monte uma série histórica mais longa, será difícil fazer alguma análise mais profunda. De qualquer forma, o índice do IBGE vem em boa hora, até para servir como contraponto ao índice ZAP-FIPE.Qualquer país sério tem um ou mais índices de preços de imóveis. Por isso, é louvável a iniciativa da presidente. Mas não será o primeiro. Hoje temos disponíveis dois índices de preços de imóveis: um calculado pela FIPE e patrocinado pelo ZAP imóveis, e o outro pela FGV, o IGMI-C. O primeiro é mensal, e mede a variação dos preços dos imóveis residenciais. O segundo é trimestral, e é dedicado aos imóveis comerciais. Detalhes sobre estes dois índices podem ser encontrados no post Imóveis: um bom investimento?
Crédito do thumbnail: Free Digital Photos.
28 de fevereiro de 2012 às 14:24
Eu preciso saber quantos imóveis existem no Brasil. Onde posso achar essa cifra?
28 de fevereiro de 2012 às 17:45
Achar vai ser difícil, mas dá para estimar. O último censo do IBGE deve trazer o número médio de indivíduos por residência. Sabendo o número de habitantes do Brasil, fica fácil deduzir o número de residências. Boa sorte!