A lavratura de uma escritura pública relativa à transmissão de bens imóveis é o instrumento legal utilizado para a formalização de um ato jurídico relativo à vontade das partes.
Quem possui a legitimidade para lavratura da escritura pública é o Tabelionato de Notas e para isso são exigidos documentos que possibilitem a completa identificação do objeto da transação, das partes envolvidas, bem como todas as demais cláusulas e condições inerentes à formalização do título.
Em se tratando de imóvel situado no Estado de Minas Gerais, segue a lista da documentação básica para lavratura da escritura referente a transmissão:
Documentação referente ao imóvel objeto da transação:
Comprovação do recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) ou ITCD (Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação);
Certidão Negativa de Débitos de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);
(Se imóvel rural) Certificado de cadastro do INCRA "CCIR do último cadastramento";
(Se imóvel rural) Certidão de quitação do ITR (Imposto territorial rural) expedida pela Receita Federal;
Certidão de ônus reais com ações reais e reipersecutórias;
Documentação referente à qualificação de adquirentes e transmitentes:
Dados pessoais (endereço, profissão, filiação, e-mail);
Certidão de escritura de pacto antenupcial e/ou respectivo registro no CRI competente.
(Se necessário) Alvará judicial autorizando a venda;
(Se necessário) Traslado ou certidão atualizada de procuração pública
Se for pessoa jurídica, CNPJ - Contrato ou estatuto social e alterações contratuais (Pessoa Jurídica)
Certidão Simplificada Junta Comercial / RCPJ (Pessoa Jurídica)
Ata de eleição da atual diretoria (Pessoa Jurídica S.A.)
Ata de assembleia com autorização para compra ou venda, se for o caso (Pessoa Jurídica S.A)
A princípio a quantidade de itens exigidos pelo Tabelionato de Notas pode assustar, mas a novidade é que com o avanço das ferramentas que disponibilizam serviços online, muitos documentos podem ser requeridos sem sair de casa ou do escritório. No decorrer deste texto seguem relacionados alguns dos requisitos inerentes à lavratura da escritura pública que podem ser facilmente obtidos por meio da internet.
A Lei n. 7.433/85, que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas, estabelece que além dos documentos de identificação das partes, também serão exigidas a apresentação de um documento que comprove o pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos (ITBI), as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais relativas ao imóvel objeto da transação.
Vale lembrar que, para a elaboração deste texto também foram observados os preceitos do Código de Normas de Minas Gerias – Provimento n. 260/CGJ/2013, razão pela qual alguns links servirão apenas para serviços praticados no Estado de Minas Gerais.
Assim, quando se tratar de um imóvel situado em outro Estado, o interessado deverá pesquisar por um órgão que preste o mesmo serviço online para a região onde está situado o objeto da transação.
Comprovação do recolhimento do ITBI ou ITCD
De acordo com o §1º do Art. 177 do Código de Normas de Minas Gerias – Provimento n. 260/CGJ/2013:
Para lavratura da escritura, o tabelião de notas deverá conferir se as áreas resultantes são compatíveis com as áreas originais, bem como se restará caracterizada transmissão de parte ideal, a ser formalizada previamente com recolhimento de ITBI ou ITCD.
O documento que comprova o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens é a "Certidão de Quitação de ITBI". Trata-se de uma certidão essencial para a lavratura da escritura, pois certifica a quitação do imposto. Em Belo Horizonte/MG, logo após a quitação do imposto, o contribuinte pode requerer esta certidão online, no sistema de Certidão Negativa de Débitos, neste link http://cndonline.siatu.pbh.gov.br/CNDOnline/. Atualmente, muitas Prefeituras disponibilizam este serviço pela internet, então, antes de sair de casa verifique se é possível obter esta certidão online.
Em Belo Horizonte/MG também é possível dar início ao recolhimento do ITBI pela internet. Neste link, https://prefeitura.pbh.gov.br/fazenda/tributos/ITBI, o site da Prefeitura disponibiliza uma série de serviços que podem acelerar o processo. O formulário exigido para a Declaração de ITBI está disponível no site e pode ser preenchido e impresso em casa mesmo, veja, http://portaldeservicos.pbh.gov.br/inventario/arquivos/formularios/18092018121321.pdf.
Quando se tratar de Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos - ITCD, será necessária a apresentação da Declaração de Bens e Direitos, contendo a respectiva Certidão de Pagamento de Desoneração emitida pela Secretaria da Fazenda - SEFAZ, nos termos da Lei estadual nº 14.941, de 29 de dezembro de 2003. As informações relativas ao recolhimento do ITCD, bem como o procedimento para emissão da Certidão de Pagamento / Desoneração, estão disponíveis neste link http://www.fazenda.mg.gov.br/empresas/impostos/itcd/.
Com já estabelecido pela Lei n. 7.433/85, as certidões fiscais constituem um dos requisitos exigidos para a lavratura da escritura pública. Em Minas Gerais, o item II do Art. 160 do Código de Normas de Minas Gerias – Provimento n. 260/CGJ/2013, diz que é necessária a
[...] apresentação de certidão fiscal expedida pelo Município ou pela União ou comprovante de quitação dos tributos que incidam sobre o imóvel.
O §1º deste mesmo artigo também traz a opção de dispensa das certidões fiscais, desde que o adquirente assuma legalmente todos pelos débitos fiscais existentes. Porém, considerando que quase ninguém está disposto a assumir débitos fiscais alheios, a apresentação das certidões fiscais tem se tornado cada vez mais comum. A "Certidão Negativa de Débitos de IPTU", fornecida pela Prefeitura Municipal é uma das exigências legais de certidão fiscal do imóvel. Ela certifica a quitação do Imposto Predial e Territorial Urbano e demais Taxas. Em Belo Horizonte esta certidão pode ser obtida no site da Prefeitura através do link http://cndonline.siatu.pbh.gov.br/CNDOnline/.
Outra exigência fiscal referente ao imóvel diz respeito aos "Débitos Condominiais" (quando se tratar de imóvel em condomínio), entretanto, esta prova documental é fornecida e assinada pelo síndico responsável, precisa ter firma reconhecida e estar acompanhada de uma cópia autenticada da ata da assembleia que o elegeu. Tal exigência está prevista no Art. 161 do Código de Normas de Minas Gerias – Provimento n. 260/CGJ/2013 e apesar não ser disponibilizada online, é possível encontrar na internet muitos modelos que vão ajudar na elaboração da prova documental de quitação dos débitos condominiais.
Certificado de cadastro do INCRA
Pra imóveis rurais também é exigido na lavratura da escritura a apresentação do Certificado de cadastro do INCRA (CCIR do último cadastramento) e a Certidão de quitação do ITR expedida pela Receita Federal. A emissão do Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR) pode ser realizada via internet no link https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao;jsessionid=jg3uJRVKyG8Uz+trgmGzp4D3.ccir2?windowId=ab1.
Certidão de quitação do ITR
A Certidão de Regularidade Fiscal referente ao ITR é emitida quando o Imóvel Rural não possui débitos pendentes. O nome dela é "Certidão de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural" e pode ser obtida em http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidaoITR/Certidao/Emissao.
Trata-se de um registro público eletrônico exigido para imóveis rurais, com o objetivo de delimitar os dados ambientais de propriedades na zona rural referentes às Áreas de Preservação Permanente - APP, seja de uso restrito, ou relativa à reservas legais, para que haja uma fiscalização do controle de terras rurais, reservas, e desmatamentos. A inscrição no CAR é uma das esperas da regularidade ambiental e o passo a passo das etapas de regularização ambiental estão disponíveis nese link: http://www.car.gov.br/#/sobre.
* As exigências indispensáveis para lavratura de escritura pública relativa à imóvel rural estão previstas no Art. 171 do Provimento nº 260/CGJ/2013 – TJMG.
É a Certidão de Propriedade, conhecida como Certidão de Inteiro Teor ou simplesmente como Matrícula, refere-se ao registro do imóvel, que possibilita identificar os proprietários atuais, sua descrição completa e todas as demais características inerentes as transmissões e averbações existentes; e
Certidão de ônus reais com ações reais e reipersecutórias
A Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias bem como a Certidão de ônus reais permitem a verificação da existência dos ônus e ação judiciais relativas ao imóvel também figuram como exigências da Lei n. 7.433/85 para lavratura da escritura pública.
Em Minas Gerias, estas três modalidades de certidões podem ser obtidas por meio da internet. No site da Central Eletrônica de Registro de Imóveis do Estado de Minas Gerais (CRI-MG), é possível solicitar a emissão das certidões de Inteiro teor, Inteiro teor com ônus e ações reipersecutórias, bem como Certidão por nome, Certidão de imóvel e ainda Certidão de Registro Auxiliar em qualquer Cartório de Registro de Imóveis do Estado.
Esta Central foi criada para operacionalização do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), previsto pela Lei nº 11.977/2009 e regulamentado pelo Provimento nº 47, de 19 de junho de 2015, da Corregedoria Nacional de Justiça. As certidões podem ser solicitadas no conforto da sua casa ou escritório através do site https://www.crimg.com.br/#/.
Existem outras Centrais espalhadas pelo Brasil, então vale a pena fazer uma busca rápida para verificar se esta comodidade já está disponível na sua região. Neste link https://www.crimg.com.br/#/centrais é possível verificar a existência de demais centrais pelo país.
Documentação referente à qualificação de adquirentes e transmitentes
De acordo com o item II do Art. 156 do Provimento nº 260/CGJ/2013 – TJMG, a lavratura da escritura pública deve conter, dentre outros requisitos exigidos por lei, a completa qualificação das partes envolvidas. Trata-se de uma qualificação minuciosa, que além de exigir dados pessoais como estado civil, profissão, endereço, números de CPF e RG, regime de bens (quando casados), também pode exigir a apresentação da "Certidão de Casamento" ou a "Declaração de União Estável" atualizadas e o respectivo "Pacto Antenupcial" se for o caso.
É possível solicitar alguns destes serviços em Minas Gerais, de forma eletrônica, por meio da Central de Informação do Registro Civil de Minas Gerais, a CRC-MG, criada pelo Provimento nº 260/2013 da CGJ-MG, que permite requer online todas as informações sobre os atos lavrados nos Cartórios de Registro Civil das Pessoas Naturais do Estado, através do site https://registrocivilminas.org.br/#header.
Em caso de pessoa jurídica transmitindo será solicitada a apresentação de certidão negativa de débito expedida conjuntamente pela Secretaria da Receita Federal do Brasil - RFB e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional - PGFN, referente a todos os tributos federais e à Dívida Ativa da União - DAU por elas administrados, tal como determina o inciso II do artigo 163 do Provimento nº 260/2013 da CGJ-MG, com redação determinada pelo Provimento nº 297/2015.
A certidão é conjunta e o nome dela é "Certidão de Débitos Relativos aos Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União", cuja emissão via internet pode ser acessada por http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidao/CNDConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?tipo=2.
Esta certidão negativa, assegura que não constam pendências em nome do contribuinte, relativas a créditos tributários administrados pela Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) e a inscrições em Dívida Ativa da União (DAU) junto à Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN).
Vale lembrar que a "Certidão de Débitos Relativos aos Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União" também poderá valer como documento hábil para comprovação de regularidade das inscrições de CPF e CNPJ e podem ser acessadas nos respectivos links:
CNPJ: http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidao/CNDConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?tipo=1
CPF: http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidao/CndConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?Tipo=2
Sendo assim, restou demonstrada a possibilidade de dar início à regularização imobiliária a partir de recursos e serviços disponíveis por meio da internet. As informações compartilhadas acima também podem agilizar o trabalho daqueles que estão empenhados em reunir documentos para a lavratura de escrituras referentes à transações imobiliárias.
Ademais, reitera-se que quando se tratar de um imóvel situado em outro Estado, o interessado deverá pesquisar por um órgão que preste o mesmo serviço online para a região onde está situado o objeto da transação.