Não há mais promoções pontuais para desenvolvedores suburbanas antes imposição caminhada
Conselho vai recusar todos os pedidos de desenvolvedores este ano para promoções especiais para abrir terras mais suburbano, até que elaborar um novo acordo susceptível de aumentar os custos de crescimento das empresas imposição.
Conselheiros tomaram a decisão sexta-feira após uma reunião privada horas de duração sobre a renovação do acordo imposição desenvolvedor em outubro, como parte de um novo projeto de crescimento-planning chamado Construir Calgary.
Descobrir como planejar e pagar para o crescimento vai ser o foco da nova unidade de Calgary de construção do governo. É destinado a ser uma força tarefa departamental-rebentando silo de altos burocratas - utilizando como modelo de centro de operações de emergência levou durante o dilúvio, mas para resolver um dos maiores desafios de longo prazo de Calgary.
Acordo imposição da cidade atual de cinco anos com os desenvolvedores suburbanas expira no final do ano, já que a cidade também é descobrir como sequenciar novos desenvolvimentos suburbanos de uma maneira que é mais rentável. Enquanto os desenvolvedores têm protestado que a abordagem lento tinha efetivamente congelado algumas terras em bordas de Calgary, o conselho decidiu decretar um-off modalidades de financiamento para dar aos desenvolvedores maior acesso a oferta de terrenos para novos loteamentos e da população em expansão que lhes exigiu.
Mas os conselheiros não sancionará qualquer mais ofertas para novas terras até o próximo regime imposição está no lugar. Prefeito Naheed Nenshi e aliados expressaram determinação para levantar imposições porque os atuais não cobrem todos os tubos, de tratamento de esgoto expansões de plantas e outros custos que as novas demandas de crescimento.
"Temos claramente uma lacuna que estamos perdendo, por isso, não vai continuar a aumentar essa lacuna, enquanto nós estamos tentando perseguir (um acordo) que fecha-lo", Coun. Evan Woolley disse.
A cidade já liberou terras para dezenas de milhares de novos proprietários de imóveis com essas promoções para terrenos vagos no canto nordeste de Calgary, bem como ao longo Centre Street norte de Stoney Trail.
"Isso deveria ser suficiente para corrigir quaisquer problemas de abastecimento de terra imediatas que podem ter sido no lugar, e agora temos que ter todas as mãos no convés para corrigir o sistema como um todo, em vez de medidas pontuais", disse Nenshi.
Nenshi há muito tempo disse Calgary precisa cobrar os desenvolvedores para a outra metade de novos desenvolvedores de água e infra-estrutura de esgoto atualmente não pagar através de taxas, o que exige outros Calgarians para pagar esses custos através de subidas das taxas, e adicionar à dívida cidade.
Brad Stevens, um gerente geral da cidade que irá liderar Construir Calgary, disse que não é a única peça de custos da cidade de quebra-cabeça crescimento desaparecida.
"Há um monte de fundamentos sobre como isso é calculado. Eu realmente tenho que entrar em uma pergunta com você, imposição por imposição ", disse ele.
Guy Huntingford, o chefe da associação desenvolvedor da cidade que conduz as negociações dos direitos niveladores para a indústria, não pôde ser contatado para comentar o assunto após anúncio da política do Conselho sobre o final de sexta-feira. Desenvolvedores pagar o dobro das taxas de tributação que pagavam antes de o acordo existente de 2011, e não são-t0-eye olho com Nenshi sobre os próximos passos.
Enquanto ele está desconfiado de dívida voltados para desenvolvedores, Nenshi sugeriu sexta-feira a cidade deve considerar estourar o limite de seus limites de endividamento para centenas de milhões de dólares de seu próprio pacote de estímulo que os governos federal e provincial cortar.
Ele quer usar a cartilha canadense de enorme recessão da última década, quando os níveis de governo mais ricos de ramp up gastos em infraestrutura por vários milhares de milhões de dólares para ajudar a manter o emprego durante os tempos difíceis, e para aproveitar as taxas de juros baixas e menores custos de construção, enquanto o setor privado gastos gelei.
Nenshi flutuava o que ele chamou de um "balão de pré-pré-pré-julgamento", que brincou ele pode dar aos funcionários ataques cardíacos.
"Até que ponto queremos fazer o nosso próprio estímulo?", Disse.
"Até que ponto queremos ser contra-cíclico e realmente acelerar nossos planos de capital, mesmo que os governos federal e provincial abrandar suas bolsas?Pensamento assustador, mas algo que pode muito bem querer enfrentar nos próximos meses, como nós vemos o que os nossos (construção) contratos vêm em. "
A capacidade de endividamento da cidade significa que teoricamente poderia emprestar R $ 3 bilhões ou mais neste ano ou no próximo, sem quebrar os limites legislados provincial - e tem espaço para dobrar US $ 600 milhões que atualmente está orçado para gastar com pagamento de juros e amortização da dívida.