Carolina Mandl e Vanessa Adachi
"O investidor estrangeiro pode conviver com um grau maior ou menor de risco", diz o sócio de um grande escritório que costuma sugerir estruturas mais conservadoras. Já um concorrente seu faz uma distinção entre a compra de propriedades rurais, em que o interesse principal é a valorização ou exploração da terra diretamente, e a aquisição de uma empresa que tem, entre outros ativos, imóveis em área rural por alguma razão.
"A compra da terra será barrada no cartório de registro de imóveis, mas a compra de empresas nem mesmo envolve um órgão fiscalizador específico. Nossa recomendação é para que o estrangeiro compre a empresa e corra o risco de um questionamento. Nunca vi acontecer", diz esse advogado.
Em casos semelhantes ao da Eldorado, desde que o imóvel atenda a determinados requisitos, advogados sugerem que a prefeitura seja procurada para se requerer a mudança do zoneamento. "Para as prefeituras é interessante, porque a empresa passa a pagar IPTU. Mas para a empresa os custos sobem, entre outras coisas, porque o IPTU é bem mais caro que o ITR", diz um advogado. A alteração, entretanto, pode levar de meses a anos.
Procurada, a Brookfield afirmou que "respeita integralmente a legislação do país, inclusive quanto a eventuais necessidades de aprovação prévia por parte de qualquer autoridade".
Os debêntures não são uma novidade para investimentos em setores nos quais o controle estrangeiro é proibido. Os papéis de renda fixa já foram usados, por exemplo, para a entrada de recursos internacionais em hospitais no Brasil, quando ainda existiam restrições ao capital estrangeiro. Em 2010, esse instrumento foi utilizado quando o banco BTG Pactual, com participação de capital estrangeiro, fez um investimento na Rede DOr, de hospitais
Os advogados que têm auxiliado estrangeiros na montagem dessas soluções para o investimento em terras se dividem sobre o uso das debêntures. Enquanto alguns recomendam seu uso, outros dizem o contrário. "Nós não aconselhamos, porque pode ser considerada uma simulação e levar a penalidades", diz o sócio de um grande escritório de advocacia.
Responsável pela coordenação do cadastro rural do Incra, Paulo Farinha afirma que a avaliação dos casos pode levar de meses a anos. "A análise não depende só da governança do Incra, depende de cada órgão que verifica o plano de exploração [da terra]", afirma ele. Para receber o sinal verde para fechar uma aquisição, o estrangeiro precisa submeter à análise de algum ministério, como Agricultura e Turismo, um plano de uso do imóvel rural.
Está na agenda do governo modificar as restrições. O Projeto de Lei 4.059 está parado na Câmara dos Deputados e há expectativa de que possa avançar em 2018. Para os estrangeiros, se o texto for aprovado, isso representará o fim da imposição de um limite de área para o investimento em imóvel rural sem aprovação de órgãos
reguladores ou do Congresso. As restrições só continuarão existindo para a área total de um município. A tendência é que aquisições por fundos soberanos, organizações não governamentais com sede no exterior e estatais estrangeiras sejam proibidas.