O proprietário do imóvel gerador de débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo figurado no polo passivo da ação de cobrança. A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", caracterizada pela particularidade de o devedor se individualizar única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação de vontade. De acordo com a relatora, essa característica também incide sobre determinada pessoa por força de determinado direito real, isto é, só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa. Para a ministra, a obrigação propter rem é equivalente ao compromisso imposto aos proprietários e inquilinos das unidades de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos.
Inércia do locador
A Terceira Turma do STJ decidiu que a rede de lojas de departamentos Havan não terá de pagar retroativamente os valores correspondentes aos cinco últimos reajustes anuais previstos no contrato de locação de sua loja no Catuaí Shopping Maringá, na cidade de Maringá (PR) – valores que não foram cobrados no momento correto. A turma entendeu, porém, que a omissão da locadora quanto ao reajuste nos cinco anos anteriores não a impede de cobrá-lo ao longo do tempo restante do contrato. A decisão teve origem em ação declaratória de inexistência de débito proposta pela Havan contra a empresa responsável pela gestão e locação dos espaços comerciais do shopping. Segundo a loja de departamentos, ela e a empresa imobiliária firmaram contrato com prazo de 20 anos, tendo sido ajustado o aluguel mínimo de R$ 53.337,90 ou 2% do faturamento da loja, prevalecendo o que fosse maior. A Havan relatou que sempre quitou os aluguéis em dia, mas foi surpreendida por notificação extrajudicial com a cobrança de R$ 361.987,60, relativos a reajustes contratuais automáticos de 5% ao ano – os quais nunca teriam sido cobrados –, além da respectiva correção monetária e de um reajuste do aluguel mínimo para R$ 80.960,69. O relator do caso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que, para a configuração da supressio, é necessário haver a inércia do titular do direito, além do transcurso de um tempo capaz de gerar a expectativa de que esse direito não mais será exercido. Também é preciso que esteja caracterizada a deslealdade decorrente do exercício posterior do direito, com reflexos no equilíbrio da relação contratual. O magistrado ressaltou que, de acordo com o TJPR, o locador não gerou no locatário a expectativa de que não haveria a atualização do valor do aluguel durante o período de 20 anos do contrato, mas tão somente deixou de cobrar os reajustes ao longo dos cinco anos iniciais, o que sugeriria que apenas o valor correspondente a esse período não seria mais cobrado.
Questões diversas sobre condomínio
O condomínio edilício (em edifícios) é objeto de detido tratamento na legislação brasileira. Há diversas disposições que cuidam da matéria, quer seja no Código Civil, quer seja em legislação específica (Lei federal de n° 4.591/64). Acrescente-se que diversas matérias relativas a condomínio são levadas ao Poder Judiciário e algumas dessas questões já se encontram sedimentadas no âmbito do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O objeto deste artigo é examinar a algumas das teses que restaram firmadas pelo STJ, relacionadas ao direito condominial.
Assim é que boa parte dessas questões se relacionam à natureza jurídica da dívida condominial. É que se trata de dívida vinculada a um direito real, que acompanha a coisa, como um acessório – a chamada, no jargão jurídico, dívida propter rem. Como se trata de débitos vinculados a coisa, o STJ já pacificou o entendimento de que os compradores de imóveis respondem pelos débitos anteriores à aquisição, ou seja, pelas taxas condominiais, incidentes sobre o imóvel, antes de sua aquisição. É assim que também ocorre, segundo o entendimento do STJ, relativamente ao arrematante do bem em leilão judicial, que responderá pelo débito condominial existente, se assim constar do edital da hasta pública. Ainda sobre a temática, o STJ tem afastado a tentativa de alguns municípios de impor ao Condomínio a responsabilidade pelo pagamento de IPTU, relativamente às áreas comuns do edifício. Ora, o proprietário das áreas comuns dos edifícios (suas frações ideais) é o proprietário das respectivas unidades, e não o condomínio. Por não ser proprietário, nem exercer posse com ânimo de proprietário, sendo mero administrador de tais áreas comuns, o Condomínio não pode responder, sequer subsidiariamente, pelo IPTU relativamente à fração ideal da área comum, pertencente ao proprietário de unidade, que não pagou o mencionado tributo.
A jurisprudência do STJ também assegura preferência ao crédito condominial, incidente sobre o imóvel, em relação àquele resultante de hipoteca (Súmula 478). É também assente ser possível a penhora do bem de família para pagamento de dívidas oriundas de despesas condominiais do próprio bem. O prazo prescricional para cobrança das taxas condominiais é de 05 anos. De igual modo, tem-se entendido que não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas estabelecidas entre condomínio e condôminos, o que, inclusive, afasta competência de PROCON para interferir nesse tipo de relação jurídica. Como já foi objeto de artigo específico nesta coluna, em linha com o novo Código Civil, é possível a reforma ou utilização exclusiva de área comum, mediante autorização de assembleia, e a convenção do condomínio pode fixar o critério de rateio das contribuições condominiais, de maneira diversa da regra legal da fração ideal, desde que o critério estabelecido não seja arbitrário ou desarrazoado. Entende-se, ainda, que a convenção de condomínios aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos (Súmula 260 do STJ). Em questões processuais, tem-se reconhecido legitimidade ao condomínio para ajuizar ação objetivando o cumprimento de obrigações e/ou reconhecimento de vícios nas partes comuns e em unidades autônomas e também se afirmado que a legitimidade passiva na ação cautelar de exibição de documentos é do síndico e não do condomínio.
São múltiplas questões relativas a condomínio enfrentadas pelos tribunais, muitas das quais já se encontram sedimentadas no STJ. É o caso, ilustrativamente, da natureza das dívidas condominiais, que são vinculadas ao bem, e que, por assim serem, tem-se que os compradores de imóveis e arrematantes, uma vez previsto no edital da hasta pública, respondem pelos débitos anteriores à aquisição da coisa. Tais teses foram examinadas ao longo deste artigo e servem como referencial a orientar todos aqueles que cuidam de temas condominiais.
Fintechs e operações de crédito
A escassez de crédito é um antigo e conhecido óbice à expansão da economia do Brasil. O sistema financeiro nacional é extremamente moderno, mas, em razão da forte concentração, empresta o crédito a um custo elevadíssimo e com oferta restrita de recursos. Nada obstante a taxa Selic em 5% e a inflação apurada em 2019 em 3,27%, os brasileiros ainda se deparam com juros exorbitantes praticados pelo oligopólio do setor bancário. A inovação tecnológica tem produzido influência na oferta de crédito e serviços financeiros com a intermediação de plataformas digitais designadas por Fintechs, que são frutos da interação entre serviços financeiros e tecnologia (combinação de duas palavras em inglês financial e technology), desenvolvem produtos financeiros totalmente digitais, menos burocráticos, mais transparentes e que desafiam o mercado dominado pelos grandes bancos. Oferecem os seguintes produtos: pagamento digital, cartão de crédito/débito, conta digital, empréstimos, seguros, crowdfunding, controle financeiro, investimentos, risco/compliance, criptomoedas, serviços digitais, entre outros.
O Conselho Monetário Nacional, em abril de 2018, instituiu a Resolução 4.656, com vistas à regulamentação de empréstimo e financiamento por intermédio de plataformas eletrônicas, prevendo a atuação de duas pessoas jurídicas distintas: Sociedade de Crédito Direto (SCD) e a Sociedade de Empréstimo entre Pessoas (SEP). As citadas sociedades devem obter autorização prévia junto ao Banco Central, ser constituídas sob a forma de sociedade anônima, observar o limite mínimo de R$ 1 milhão em relação ao capital social integralizado e ao patrimônio líquido. Algumas Startups já iniciaram seus serviços no mercado financeiro, tais como Nubank, Toro Investimentos, Guiabolso, Neon, ContaAzul, Creditas, QuintoAndar, Contabilizei, Inter, Banco Original e C6. As mais populares são a Nubank, que atua no ramo de serviços financeiros de operadora de cartão de crédito (cartão Nubank) e banco digital (NuConta), PayPal e PagSeguro, estas últimas prestam serviços de pagamento on line adotada por vários e-commerce. Estas instituições poderão processar toda a operação de crédito e atuar nas duas pontas na captação de recursos e na concessão de empréstimos ao tomador final. Com isso, será eliminada uma etapa de intermediação que é feita atualmente pelos Bancos, e os juros tendem a ser bem menores.
A Sociedade de Crédito Direto (SCD) é instituição financeira que tem por finalidade a realização de empréstimos, de financiamento e de aquisição de direitos creditórios por meio de plataforma eletrônica com uso exclusivo de capital próprio, assim como serviços de análise de créditos para terceiros, cobrança de créditos de terceiro, emissão de moeda eletrônica e atuação como representante de seguros. A Sociedade de Empréstimos entre Pessoas (SEP) é instituição financeira que tem por finalidade a realização de operações de empréstimo e de financiamento entre pessoas por meio de plataforma eletrônica, mediante cobrança facultativa de tarifa, além de prestar os serviços de análise de crédito para cliente e terceiros, cobrança de créditos de clientes e terceiros, emissão de moeda eletrônica e atuação como representante de seguro. A SEP se interpõe na relação entre credor e devedor, realizando uma clássica operação de intermediação financeira, pela qual pode cobrar tarifa, e fazer captação de recursos do público, desde que estejam inteira e exclusivamente vinculados à operação de empréstimo. A exposição de um credor deve ser de no máximo R$ 15 mil.
Decreto Presidencial nº 9.544/18 permite a aquisição e a manutenção da totalidade do capital social de Fintechs de crédito por empresa estrangeira, abrindo-se à participação para os players estrangeiros. Pesquisa encomendada em 2016 pela PriceWaterhouseCoopers revelou que 23% dos executivos de grandes bancos dos EUA acreditam que as Fintechs vão colocar os negócios das maiores empresas financeiras em risco num prazo de 5 anos. Segundo dados do bureau de crédito americano Experian, a participação das Fintechs no mercado de crédito mundial saltou de 22% em 2015 para 44% em março de 2019.
No mercado nacional, pesquisas apontam que as Fintechs estão cobrando juros bem mais em conta (de 0,89% a 5,2% ao mês), mas detêm apenas 1% do setor de crédito, o que dá margem a uma expressiva de crescimento. Dados da Associação Brasileira de Crédito Digital apontam que as Fintechs em 2018 receberam mais de 6.4 milhões de pedidos de créditos de pessoas físicas, movimentaram mais de R$ 1.48 bilhão, 79% dos seus clientes são da classe C, D e E, e 7% dos seus clientes não têm acesso ao sistema bancário tradicional.
O Brasil tem mais de 500 Fintechs, sendo 114 de meios de pagamento, 85 de crédito, 66 de gestão financeira, 51 de risco e compliance, 43 de criptomoedas, 35 de investimentos, 27 de programas de fidelização, 27 de finanças pessoais, 26 de crowwdfunding, 26 de serviços digitais, 15 de tecnologia, 14 de dívidas, 12 de cartões e 9 de câmbio, e os serviços mais utilizados foram a conta bancária (45%), cartão de crédito (40%), as transações financeiras por meio de criptomoedas (20%), serviços de corretoras de valores ou investimentos (19%), aplicativos de gestão financeira pessoal (19%), o empréstimo pessoal (19%) e a contratação de seguro (19%).
Segundo dados da ResearchAndMarkets, estima-se um crescimento anual de 22,7% para os próximos 5 anos. Se mais empresas oferecem crédito, quem precisar levantar um financiamento poderá ter acesso facilitado aos recursos por um custo mais baixo e, por conseguinte, juros menores. Esta característica tem um ônus que é cuidado redobrado em relação aos termos do contrato, mediante diligência legal e contratual, examinando-se a regularidade da empresa, dando-lhe conforto e segurança na operação de crédito.