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Você já pensou em transformar seu imóvel de locação por temporada em um imóvel para locação de longo prazo?
Muitos aspectos de nossas vidas foram interrompidos pelo coronavírus, e a indústria de viagens tem sido uma das áreas mais atingidas.
Existem prós e contras em ambas alternativas para rentabilizar seu imóvel com recebimento do aluguel, no entanto, o estado de incerteza que ainda encontramos, nos ensina que precisamos estar prontos para adaptar rapidamente, a fim de continuar obtendo renda com a locação do imóvel diante uma pandemia.
Passar de um curto para um longo prazo, deve ser determinado com base em vários fatores, incluindo localização, objetivo financeiro imediato, seu tempo disponível, e é claro, o mercado local.
Avalie sempre e pesquise para saber quais serão as opções mais inteligentes para o seu negócio de aluguel.
Airbnb e a Locação por Temporada
O golpe devastador da pandemia na indústria turística colocou a start-up, considerada uma das empresas de tecnologia mais valiosas dos Estados Unidos, diante do maior desafio da sua história.
"Demoramos 12 anos para construir o negócio do Airbnb e perdemos quase tudo em questão de quatro a seis semanas", revelou o diretor e fundador da empresa, Brian Chesky, recentemente.
O coronavírus fez com que a start-up tivesse que reduzir drasticamente seus custos, o que levou à demissão de 1,9 mil pessoas — ou 25% de seus empregados — e eliminação de gastos com marketing, entre outros.
"Foi uma experiência horrível", disse. "Não sabemos quanto tempo essa tormenta vai nos atingir, por isso, então esperamos o melhor, mas nos preparamos para o pior."
As pessoas não vão parar de viajar, mas cidades perto dos grandes centros ou de onde a pessoa vive serão a bola da vez. "Elas vão procurar fazer viagens de carros e já vemos isso nos EUA", afirma Leonardo Tristão, ex-Google e ex-Facebook, agora à frente do Airbnb, um dos líderes do setor de turismo no mundo.
Tristão diz que se olharmos o comportamento do consumidor é possível identificar a tendência do que ele chama de turismo doméstico ultralocal, que está desenhado segundo ele para o verão de 2021.
"Isso leva ao que chamo de descentralização do turismo. Haverá menos turismo de massa e mais em cidades fora do eixo de turismo", diz ele.
Por conta da pandemia do covid-19, o Airbnb desenvolveu um novo protocolo de higienização para orientar anfitriões e hóspedes com foco na saúde e na segurança da comunidade.
A iniciativa teve início nos Estados Unidos e será ampliada para todos os países em que o aplicativo de compartilhamento de acomodações atua, inclusive o Brasil.
"O futuro das viagens dependerá de uma nova zona de conforto, com a privacidade e os benefícios de um lar longe de casa, sem multidões ou alta rotatividade.
Estamos trabalhando com especialistas líderes em saúde e higiene para que a hospitalidade, que é marca registrada da nossa comunidade, possa incorporar essas orientações e atender a novas preferências pessoais", afirma Greg Greeley, presidente de Acomodações do Airbnb.
No que se refere às reservas, uma das novidades é que será necessário aguardar um período de 24 horas, após a última estadia, antes que o próximo hóspede entre na acomodação. A ideia é diminuir eventuais riscos de contaminação.
Benefícios para aluguel de longo prazo
A locação por longo prazo tem muitas vantagens no que diz respeito ao investimento imobiliário e pode ajudá-lo a cumprir suas metas financeiras como proprietário no ano de 2020, e quem sabe ainda pelos próximos semestres.
Estabilizando sua renda com o imóvel
Aluguel de curto prazo sempre teve épocas de pico, onde os anfitriões conseguem suas maiores receitas. Quando a temporada termina, eles voltam ao fluxo usual de negócios, dependendo das reservas.
Uma das principais diferenças da locação de longo prazo é o fluxo de caixa estável dos imóveis. Administrados corretamente, eles oferecem baixas taxas de rotatividade de inquilinos e com o prazo de 12 a 30 meses, normalmente.
Além disso, você não precisa mais gastar continuadamente com manutenção e melhorias como em uma locação por temporada, já que seu inquilino tem o propósito de uso a moradia.
Ou seja, ficam mais tempo em seu imóvel, em vez de usuários que chegam diariamente ou semanalmente.
Menos despesas e vacância
Como vimos acima, no mês de maio o Airbnb lançou um novo Protocolo de Limpeza sobre como limpar unidades para prevenção do coronavírus.
Os anfitriões que não puderem seguir as novas diretrizes de limpeza terão que criar um período de vacância mais longo entre as estadias. Isso significa que as reservas nos imóveis serão bloqueadas por um período de 72 horas.
Em outras palavras, significa aumento da taxa de rotatividade, períodos mais longos de vacância e manutenção extensiva e demais custos correlatos, o que na locação de longo prazo pode ser uma saída para diminuir as despesas e vacância.
Como fazer a transição para locação por longo prazo
Muitos locadores adquiriram imóveis com o intuito de rentabilizar locando-os apenas público que utiliza plataformas como Airbnb, com o objetivo de garantir a maior renda possível, já que o recebimento do aluguel por temporada favorece uma cobrança por dias.
Sei que muitos que locam seus imóveis para temporada, não conhece 100% o trâmite de uma locação por longo prazo, mas não se preocupe! Abaixo, forneço um mini-guia para ajudá-lo a converter sua propriedade em uma locação de longo prazo, vamos a elas:
Conheça os artigo 22 e 23 da Lei do Inquilinato
Adoro a clareza desses dois artigos da Lei do Inquilinato, o primeiro discorre sobre as obrigações do locador, e o segundo sobre as responsabilidades do locatário, a leitura já te dá um tremendo norte.
Porém o conhecimento em toda a legislação inerente também se faz necessário, os erros cometidos de forma displicente pode acarretar prejuízos enormes. Portanto, se não vai ter tempo de encarar o desafio de aprender as diretrizes legais do negócio, melhor delegar a um Administrador de Imóveis Profissional.
Cuidado com a escolha do prazo
Como os locadores de imóvel por temporada são acostumados a locar por prazo de até 90 dias, estão suscetíveis a cometer algumas gafes quando querem converter para locação por longo prazo sem analisar corretamente os seus efeitos.
Vejamos porque essa decisão requer cuidados!
A primeira vista o passo mais rápido que o proprietário pode tomar quando já possui uma locação por temporada vigente, é o inquilino devido a pandemia acabar continuando no imóvel sem a oposição do locador.
Esse lapso em deixar o inquilino continuar no imóvel com um contrato por temporada vigente, é bem descrita no artigo 50 da Lei do Inquilinato:
Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir – se – á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Mas, o maior problema vem em seguida, no § único do artigo:
Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
Ou seja, deixar o contrato de locação por temporada a "revelia" pode trazer prejuízos, como só poder ter a posse de volta após 30 meses.
O prazo de 12 meses em uma simples análise, pode ser uma ótima alternativa para o locador que decidiu converter para uma locação de longo prazo.
Esse período de 1 ano entende-se como um prazo suficiente para esperar por mais certeza ao cenário econômico pós-pandemia.
Porém, vamos ver o que diz a Lei do Inquilinato em seu art. 47:
Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
Ou seja, da mesma forma anterior, se o contrato for estabelecido por 12 meses e você deixar prorrogar por prazo indeterminado o inquilino terá o direito de só devolver o imóvel após 5 anos!
Saiba analisar o locatário
Muito diferente da locação por temporada, que você pode cobrar antecipadamente o aluguel e encargos, a locação por longo prazo requer precauções para analisar a idoneidade do inquilino.
Já falei muito dessa tema por aqui, vou indicar dois post para sua leitura abaixo:
Aprenda como fazer a analisar do locatário
O maior erro que cometi quando aluguei pela primeira vez
Elaboração do Contrato de Locação por Longo Prazo
Proteger seus direitos também é crucial. Portanto, é imprescindível ter um contrato por escrito.
Alguns dos pontos a serem incluídos em seu contrato de locação são: prazo, valor, garantia, data de vencimento do aluguel, multas, benfeitorias, e tantas outras.
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Sabemos que estamos em situação difícil agravada pela incerteza de quando o mercado de aluguel de turismo pode se recuperar totalmente. No entanto, não é o fim para proprietários de locação por temporada como você.
Mude de curto para longo prazo para ajudar a si mesmo a obter resultados melhores.
Mas se você ainda está inseguro, e quer que um profissional te acompanhe nessa conversão do sua locação, conte com a nossa Consultoria Locatícia, basta no enviar uma mensagem pelo nosso WhatsApp, clicando aqui.