Carteira Top FII | InvestNews
RBR Rendimento High Grade RBRR11 12% Recebíveis R$100,6 R$110.00 11.10%
Capitânia Securities II CPTS11 11% Recebíveis R$93,65 R$110.00 13.13%
Kinea Securities KNSC11 11% Recebíveis R$93,18 R$110.00 14.55%
Devant Recebíveis Imob. FII DEVA11 11% Recebíveis R$97,8 R$110.00 15.88%
Bresco Logística FII BRCO11 11% Logístico R$100,85 R$108.00 6.93%
BTG Pactual Logística FII BTLG11 11% Logístico R$102,29 R$110.00 8.33%
BTG Pactual Agro Logística BTAL11 11% Agronegócio R$95,56 R$110.00 9.11%
Vinci Shopping Centers FII VISC11 11% Shopping R$99,95 R$105.00 6.53%
BTG Pactual Corp. Office BRCR11 11% Escritório R$66,8 R$85.00 8.17%
Desempenho do índice IFIX no mesmo período
O objetivo desta carteira é superar o IFIX (principal índice de referência dos fundos imobiliários) no longo prazo, através de uma criteriosa análise fundamentalista e entregar um retorno anual em dividendos de 6,5% a 7%.
No mês de abril, o IFIX (principal índice dos fundos imobiliários negociados na B3) teve uma variação de 1,19%, acumulando uma rentabilidade estável de 0,32% no ano. O desempenho do IFIX ainda segue tímido e preso por um cenário desafiador em virtude da persistência inflacionária e alta dos juros, impactando principalmente os fundos de tijolo, que possuem uma janela temporal maior para fazer a correção monetária dos seus rendimentos, normalmente a cada doze meses ou nas revisões dos contratos de aluguel. Portanto, o mercado acaba penalizando os FIIs de tijolo com essa diferença entre o yield pago e o custo de oportunidade disponível em outros tipos de investimentos de renda fixa, fazendo com que as cotas dos fundos negociem abaixo do seu valor patrimonial.
No primeiro trimestre de 2022, foi observada a primeira queda de vacância no segmento de escritórios desde o início da pandemia, indicando uma estabilidade na recuperação do setor, porém ainda de forma bem discreta. Já os fundos de shopping seguem a todo vapor, os fortes resultados de empresas como a Multiplan e a possível fusão entre Aliansce Sonae e BR Malls, mostram que o segmento já se movimenta enxergando as boas oportunidades. Diante disso, o atual desconto de tela observado nos fundos de tijolo frente ao valor patrimonial tende a diminuir nos próximos meses.
Dito isso, reiteramos que a recuperação esperada no setor de serviços e retorno da mobilidade também deverão contribuir para maior rentabilidade dos alugueis nos fundos de tijolo. Este movimento, aliado ao fim do ciclo de aperto monetário, deve fazer com que os proventos do setor retomem patamares competitivos para o mercado, porém essa é uma expectativa de médio prazo e o investidor deve ter paciência. Apesar do baixo potencial de valorização esperado para os fundos de papel, uma vez que já negociam próximo ou até acima do seu valor patrimonial, a remuneração da carteira indexada à inflação devem manter a solidez do segmento em termos de yield.
Para o mês de maio, não realizamos mudanças na carteira. Desta forma, o portfólio da Top FII mantém a composição de 9 ativos, com 5 tipos de fundos, cada um com alocação percentual em torno de 11%.
Destacamos que o segmento de recebíveis imobiliários (papel) continua em um momento mais favorável, pois repassa para os seus rendimentos de forma imediata a correção monetária da inflação (IPCA e IGPM), além de possuir títulos indexados ao CDI que se beneficiam do atual ciclo de alta da taxa básica de juros (Selic). Ou seja, com a inflação acima dos 10% nos últimos 12 meses e a taxa Selic com expectativa de fechar o ano em torno de 13%, tornam os fundos imobiliários de papel mais atrativos neste cenário de curto e médio prazo.
Porém, não podemos deixar de olhar com paciência a janela de oportunidades que se abre no segmento de fundos de tijolo, que apresentam preços negociados abaixo do seu valor patrimonial e em alguns casos abaixo do custo de reposição, ou seja, construir um ativo físico do zero se torna mais caro do que comprar cotas de fundos imobiliários na bolsa de valores. Portanto, essa defasagem deve ser ajustada no médio prazo gerando valorização das cotas e oportunidade de ganho de capital para o investidor que se posicionar agora.
Estamos mais diversificados dentro do segmento logístico, expostos ao agronegócio, atividade econômica com mais de 25% de representatividade do PIB brasileiro (BTAL11). Além disso, continuamos posicionados no e-commerce, através do BRCO11 e BTLG11, com imóveis 100% ocupados dentro dos fundos recomendados, portanto se trata de um posição defensiva, com menor risco.
Já o segmento de shopping, assim como o de escritório, que estão se recuperando após fortes impactos negativos causados pelas restrições impostas na pandemia de covid, mantemos 11% em cada. Os shoppings já mostram sinais de recuperação mais rápido, porém o segmento de escritório ainda gera desconfiança por parte de alguns investidores que tentam entender o tamanho da transformação desse mercado e como as empresas vão adotar seus modelos de trabalho daqui para frente. A conclusão é que as incertezas existem no segmento, mas os preços baixos incorporam os riscos e nos dão margem de segurança.
RBR Rendimento High Grade FII (RBRR11)
O RBR Rendimento High Grade (RBRR11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros com lastro no mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. A RBR Asset é uma gestora de recursos independente, 100% focada no mercado imobiliário e executa estratégias de investimentos em incorporação, renda, crédito imobiliário, FIIs listados e investimentos nos EUA. Atualmente, a RBR gerencia mais de R$ 5 bilhões em ativos imobiliários através de Fundos de Investimentos e Club Deals.
O principal objetivo do RBRR11 na Top FII está na geração de rendimentos, através de um portfólio High Grade. A carteira é diversificada em títulos de boa qualidade de crédito, garantias robustas e time de gestão experiente. Outro diferencial do fundo, é o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que permite ao fundo customizar taxas, prazos e boas garantias atreladas à operação.
Riscos envolvidos: inadimplência, pré-pagamento e mercado. Uma eventual insolvência dos devedores pode acarretar atrasos ou calote. O risco de pré-pagamento é quando o tomador recompra os títulos de dívida e estrutura uma nova por taxas mais baratas. E para finalizar os fatores de riscos, há também o risco de mercado com flutuações no valor das cotas negociadas em bolsa.
O Capitânia Securities II (CPTS11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros com lastro no mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. O fundo é gerido pela Capitânia, uma gestora de recursos que atua há quase vinte anos e de grande reconhecimento no mercado de crédito.
O principal objetivo do CPTS11 na Top FII está na geração de rendimentos, através de um portfólio High Grade, além do ganho de capital com negociação de títulos e cotas de FIIs. A carteira é diversificada em ativos de boa qualidade de crédito, garantias robustas e time de gestão experiente. Outro diferencial do fundo, é o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que permite ao fundo customizar taxas, prazos e boas garantias atreladas à operação.
Riscos envolvidos: inadimplência, pré-pagamento e mercado.
O Kinea Securities (KNSC11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros com lastro no mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. A Kinea nasceu em 2007 liderada por ex executivos do BankBoston tendo como objetivo fazer gestão de investimentos de longo prazo e de forma independente, mas com o respaldo de um grande grupo financeiro como sócio, trazendo solidez em seus processos e controles internos. Deixaram de ser uma gestora de multimercados para ser uma plataforma com diversas áreas de negócios como: imobiliário, private equity, previdência, infraestrutura, ações, renda fixa, além dos multimercados.
O principal objetivo do KNSC11 na Top FII está na geração de rendimentos, através de um portfólio high-grade, porém com uma diversificação de ativos high-yield e operações de permutas financeiras em projetos imobiliários que possibilitam retornos melhores. A carteira é diversificada em títulos de boa qualidade de crédito, garantias robustas e time de gestão experiente. Outro diferencial do fundo, é o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que permite ao fundo customizar taxas, prazos e boas garantias atreladas à operação. O Fundo possui mandato flexível, com liberdade para aquisição de operações com diferentes indexadores (juros reais e juros pós-fixados) e diferentes níveis de risco (high-grade e high-yield). Acreditamos que este mandato dinâmico contribuirá para uma boa performance do veículo em diferentes ciclos de mercado.
Devant Recebíveis Imobiliários FII (DEVA11)
O Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros com lastro no mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. A Devant Asset é uma gestora independente, fundada a partir do desejo dos sócios em oferecer excelência na gestão de recursos com foco em crédito privado. A equipe é composta por profissionais com ampla experiência no mercado financeiro e especialistas na gestão de ativos de crédito e renda fixa.
O principal objetivo do DEVA11 na Top FII está na geração de rendimentos diferenciados, através de um portfólio high-yield. A carteira é diversificada em vários títulos de crédito, garantias robustas e time de gestão experiente. Este é um FII para apimentar a carteira, pois a sua alocação foca em títulos high-yield, ativos de renda fixa que pagam juros mais altos em relação à média da indústria. Isso acontece devido aos ramos de negócios imobiliários que atua, pois os seus emissores oferecem uma remuneração maior. Porém, isso não significa necessariamente uma baixa qualidade de crédito dos seus devedores e sim uma maior exposição a determinados segmentos que oferecem mais prêmios nas taxas. O fundo busca o objetivo de remunerar o investidor em 1% ao mês, porém não se trata de uma promessa.
O Bresco Logística FII (BRCO11) tem por objetivo a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento logístico. A gestora Bresco atua na aquisição, no desenvolvimento e na construção de propriedades por meio dos modelos de built to suit, sale-leaseback e desenvolvimento de propriedades para locação. Com um elevado conhecimento, já concretizaram mais de 50 operações que superam 2 milhões de m2 de área construída.
Se fosse para definir a principal vantagem do BRCO11, seria a qualidade dos seus ativos. Além disso, conta com uma equipe bem-sucedida e de track-record no setor, portfólio de qualidade institucional em regiões com elevada barreira de entrada, inquilinos com baixo risco de crédito, geração de negócios recorrentes, distribuição de rendimentos previsíveis e resilientes, capacidade de expansão das propriedades existentes com rentabilidade marginal, locações com potencial de valorização ao longo do ciclo e posicionamento sócio-ambiental diferenciada no setor.
Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários podem acarretar em inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo.
O BTG Pactual Logística FII (BTLG11) tem por objetivo a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento logístico, gerido pelo BTG Pactual, um dos maiores players do mercado de FIIs.
O BTLG11 tem entregado um resultado acima da média, se comparado a pares do setor logístico que possuem um PL acima de R$ 1 bilhão e mantido um portfólio com nível de risco saudável. Estamos otimistas com o trabalho na renovação da carteira baseado em: gestão ativa, concentração em ativos de qualidade técnica A+ e aumento do prazo médio dos contratos de locação procurando reduzir o risco para os cotistas. Desta forma, confiando na qualidade dos imóveis, na diversificação e na boa rentabilidade esperada para o segmento, mantemos BTLG11 no nosso portfólio.
BTG Pactual Agro Logística (BTAL11)
A tese do BTG Pactual Agro Logística FII (BTAL11) é baseada na aquisição ou construção de unidades de armazenagem e logística distribuídas ao longo de toda cadeia do agronegócio, principalmente em áreas onde o déficit de armazenagem e/ou escoamento são significativos, gerido pelo BTG Pactual, um dos maiores players do mercado de FIIs.
O BTAL11 tem como estratégia investir em ativos localizados em regiões com alto déficit de capacidade estática de armazenagem em relação à produção. Com aquisições realizadas através de estruturas financeiras de Sale-&-Leaseback ("SLB") e Built-to-Suit ("BTS"), todos os contratos são de longo prazo, estão estruturados na modalidade atípica de locação, e são ajustados anualmente pela inflação (IPCA).
O Fundo foi estruturado sob três importantes pilares que promovem segurança adicional ao investidor: segmentos resilientes, retornos atraentes e garantia de crédito.
Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários podem acarretar em inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo. Já na parcela de CRIs, os riscos são de inadimplência, pré-pagamento e mercado.
O Vinci Shopping Center FII (VISC11) é um fundo que tem por objetivo a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos, preponderantemente em shopping centers, bem como o ganho de capital obtido com a compra e venda dos mesmos. Criado em 2014 e gerido pela Vinci Partners, o fundo está sob comando de profissionais experientes, como Rodrigo Coelho e Leandro Bousquet, ex-CFO e diretor de aquisições da BR Malls.
O momento atual é desafiador e o segmento de shopping foi um dos mais afetados negativamente pelas restrições impostas pela pandemia de Covid-19. Porém, o nível atual de preço se torna uma grande oportunidade para comprar cotas de um dos maiores fundos em valor patrimonial e ABL do segmento de shopping. O objetivo aqui é assumir uma incerteza controlada, olhar menos para rendimentos no curto prazo, para adquirir um portfólio de alta qualidade e colher os frutos no médio e longo prazo com o ajuste do valor da cota ao valor patrimonial.
O BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) é um dos maiores FIIs listados em bolsa do Brasil e suas cotas são negociadas na B3 desde 2010, um dos fundos mais tradicionais do mercado. O fundo adota uma gestão ativa de sua carteira, com o objetivo primordial de investir em escritórios comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente localizados em grandes centros urbanos.
Gerido pelo BTG Pactual, um dos maiores players do mercado de FIIs, o fundo conta com gestores experientes que estão trabalhando na prospecção de novos locatários para redução da vacância dos imóveis em tempos de crise, atuando na compra e venda de ativos buscando oportunidades de negócios e renovando o portfólio.
Dentre as vantagens do BRCR11: maior fundo de lajes corporativas da indústria, carteira diversificada, visão de longo prazo positiva para o segmento, se recuperando dos efeitos das restrições impostas pela pandemia, alta liquidez e gestão reconhecida.
✔ Para a melhor diversificação e equilíbrio, sugerimos alocações percentuais para cada FII;
✔ A coluna "Preço Teto" é o valor máximo que se deve pagar pela cota do fundo;
✔ ATENÇÃO: ao atingir "Preço Teto", o FII deve ser mantido na carteira até a próxima atualização mensal;
✔ A rentabilidade da carteira é calculada com base no preço de fechamento do último dia útil do mês.