Quando percebi que a obra Caminhos da Lapa iria atrasar, já fiquei insegura e logo fui revisar o contrato para verificar sobre a tal cláusula do Patrimônio de Afetação. Até onde sabia, isso nos garantiria a entrega do imóvel em caso de falência da Incorporadora.
Esta semana recebemos um e-mail dizendo que o Caminhos da Lapa – Vanguarda havia entrado no regime de afetação patrimonial. Pronto, bastou para que eu ficasse desesperada e recorresse à pesquisas para saber mais sobre isto, afinal, a Brookfield não havia falido, até onde sabia. Mas na verdade, este recurso também pode ser utilizado em caso de atraso injustificado na obra… Ufa!
O que é o Patrimônio de Afetação?
O regime de afetação patrimonial garante e entrega do imóvel os adquirentes, pois que consiste na adoção de um patrimônio próprio para cada empreendimento, que passará a ter a sua própria contabilidade, separada das operações da incorporada/construtora, o que confere segurança aos adquirentes quanto à destinação dos recursos aplicados na obra.
O regime da afetação patrimonial na incorporação imobiliária foi introduzido no Direito positivo brasileiro pela Medida Provisória nº 2.221, de 04 de setembro de 2001, para assegurar direitos aos adquirentes de unidades autônomas de edifício em construção no caso de falência ou insolvência civil do incorporador, aperfeiçoar as relações jurídicas e econômicas entre esses adquirentes, o incorporador e o agente financiador da obra e, principalmente, resgatar a confiança dos consumidores no mercado imobiliário, abalado por grave crise desencadeada pela decretação da falência da Encol S/A. Engenharia, Indústria e Comércio, em março de 1999.
Quando recorrer ao Patrimônio de Afetação?
Não existe uma lei de obrigatoriedade do regime de afetação patrimonial. Mas, hoje em dia, muitos contratos possuem esta cláusula. No caso do meu, havia.
Este recurso é utilizado de forma mais recorrente no caso de falência da incorporadora ou em caso de atrasos e paralisações injustificadas da obra. Neste último, se enquadra a obra Caminhos da Lapa.
E o que a incorporadora ganha com o Patrimônio de Afetação?
A incorporadora que opta pela instituição do patrimônio de afetação em suas operações imobiliárias, inclusive mediante a criação de SPE para determinado empreendimento, tem a seu favor importantes elementos como, por exemplo:
Diminuição de riscos e melhor segurança para seus clientes e para a instituição financiadora da obra, assegurando o patrimônio do empreendimento dos bens do incorporador em caso de falência;
Apuração individualizada no lucro de cada empreendimento;
transmite maior transparência na gestão de seus empreendimentos perante as partes envolvidas;
Obtém redução da carga tributária de 6% para 4%, através do Regime Especial de Tributação da Lei Federal nº 10.931/2004, que em seu artigo 4º e seguintes estabeleceu o percentual de 4% da receita recebida, correspondendo ao pagamento mensal e unificado do Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ); Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Publico (PIS/PASEP); Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS);
Se o empreendimento constituído do patrimônio de afetação for enquadrado nas regras do programa do Governo Federal chamado Minha Casa, Minha Vida, o incorporador pagará apenas 1% de carga tributária sobre o faturamento total da obra, conforme determinado pela Medida Provisória nº 497, de 27 de julho de 2010 e estendido até o ano de 2018 para imóveis em valor de até R$ 100.000,00.
O que muda com o Patrimônio de Afetação?
Após a incorporadora recorrer ao patrimônio de afetação, é formada em Assembléia uma Comissão de Moradores que irá assumir a administração da incorporadora, garantido que os recursos financeiros sejam destinados exclusivamente à obra, evitando as famosas “pedaladas”, quando a empresa destina os recursos à outros empreendimentos. Todas as dívidas, de natureza tributária, trabalhista e junto a instituições financeiras, ficam restritas ao empreendimento em construção, não tendo qualquer relação com outros compromissos e dívidas assumidas pela empresa.
Dessa forma, na hipótese de ocorrer falência da empresa construtora/incorporadora, os compradores poderão dar continuidade à obra, contratando outra empresa no lugar da falida, configurando o objetivo de garantir ao consumidor a entrega de imóvel comprado na planta. Mas como nem tudo são flores, os condôminos que optarem pela continuidade da obra em caso de falência, terão a responsabilidade de arcar com os débitos tributários, previdenciários e trabalhistas vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação em até um ano após a deliberação pela continuidade da obra ou até a data do habite-se, o que ocorrer primeiro.
Isso significa que, além de ter que arcar com o pagamento do preço a que havia se proposto, pode ser que o comprador tenha que arcar com maiores valores que o previsto para tentar salvar seu patrimônio de ser arrebatado à massa falida e concorrer com os credores à devolução de seu investimento. Mas isso, somente se ocorrer a falência da incorporadora.
Quais são os direitos e orbigações da Comissão de Moradores?
Receber do incorporador, a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e sua adequação com o prazo contratado e recursos financeiros recebidos no período, bem como balancetes coincidentes com o trimestre civil;
Nomear pessoa física ou jurídica para fiscalizar a administração do patrimônio;
Convocar Assembléia Geral dos condôminos-adquirentes para deliberar sobre a continuidade da obra, em caso de falência ou insolvência do incorporador;
Executar a decisão da Assembléia Geral, quer quanto à continuidade da obra, quer quanto à liquidação do patrimônio de afetação, para tanto, ficando investida de mandato legal para outorgar a escritura das frações ideais do terreno, firmar os contratos de construção e administrar a incorporação. Na hipótese de liquidação, o mandato compreende poderes para efetivar a alienação do terreno e acessões, pagar e prestar contas aos condôminos, consignando em Juízo os valores dos ausentes;
Concluída a obra, entregar à massa falida o saldo positivo entre receitas e custo da construção;
Alienar, pelos critérios do art. 63 da Lei 4591/64 (praça e leilão), as unidades que, até a decretação da quebra do incorporador, não tiverem sido por ele vendidas a terceiros;
Realizadas essas vendas, deverá a Comissão de Representantes pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, observadas as preferências legais, sucessivamente, no prazo de cinco dias após receber as parcelas do preço;
Reembolsar os condôminos dos eventuais adiantamentos para cobrir aqueles encargos;
Reembolsar à entidade financiadora as quantias entregues para a construção;
Reembolsar o condomínio dos valores fornecidos para financiar o custeio das unidades de responsabilidade do incorporador (art. 35, §6º da Lei 4591/64);
entregar ao proprietário-alienante do terreno o preço apurado na venda, em proporção ao valor da fração ideal, se ele for pessoa distinta da do incorporador;
entregar à massa falida o saldo, se houver.
E os direitos e obrigações da Incorporadora?
A de promover todos os atos necessários à boa administração e preservação do patrimônio afetado, inclusive medidas judiciais;
Manter apartados os bens de cada incorporação;
Diligenciar a captação dos recursos necessários à obra, visando à sua conclusão;
Entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, relatório do andamento da obra, relacionando-o ao prazo e aos recursos disponíveis; e balancetes coincidentes com o trimestre civil;
Manter e movimentar os recursos financeiros em contas correntes bancárias específicas para cada patrimônio afetado;
Assegurar livre acesso à obra, livros, contratos, contas correntes e demais documentos e instrumentos relativos ao patrimônio de afetação, notadamente à pessoa ou órgão incumbido pelo condomínio a exercer fiscalização;
Manter contabilidade completa mesmo que desobrigado pela legislação tributária;
Responder pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.
Ou seja, é bom para moradores e é bom para a incorporadora, mas seria muito melhor se não tivéssemos que usá-lo. Afinal, compramos um sonho e quando menos esperamos, se transforma em pesadelo, cada dia com uma novidade.
fontes:
www.precisao.eng.br;
jus.com.br;
www.schmidtebottega.adv.br
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5 thoughts on “Patrimônio de Afetação”	
Rodrigo disse:	
16 de novembro de 2015 às 15:54	
Mas qual é a nova data de entrega da obra? Qual foi a justificativa apresentada pela Brookfield?
Responder
Ligia disse:	
16 de novembro de 2015 às 20:02	
Olá Rodrigo,
A nova previsão é para Agosto de 2017, ou seja, um ano após a data em contrato. A Brookfield não apresenta justificativas, tanto que a afetação patrimonial se deu justamente pelo atraso injustificável da obra. Na verdade foi a má gestão inicial do empreendimento que explica a postergação do habite-se. No próximo post, estarei falando sobre a nova previsão de entrega e nossos direitos.
Responder
Pingback: Novo atraso na obra Caminhos da Lapa - APARTAMENTO CAMINHOS DA LAPA
karina disse:	
11 de janeiro de 2016 às 19:53	
Puxa Ligia ano passado fui conhecer o empreendimento Caminhos da Lapa e fiquei bem interessada, mas como dependia da venda de meu imóvel tive que adiar a compra, este ano estou voltando a procura e me deparei com seu blog em minhas pesquisas!! É uma pena que esteja nessas condições, infelizmente essas notícias deixaria qualquer “pretendente de compra” deste imóvel com medo!!
Responder
Ligia disse:	
21 de janeiro de 2016 às 11:51	
O empreendimento é lindo e bem diferenciado. Infelizmente, eles atrasaram bastante o início das obras, o que deixou todos os compradores apreensivos.Estamos com o cronograma em mãos e, ao que me parece, eles estão realmente cumprindo com as datas deste novo cronograma. É torcer para que esta nova data de entrega (ago/17) seja realmente real.