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Um apartamento mais caro, que há alguns anos seria um sonho, agora cabe no mesmo orçamento, graças ao efeito da queda de juros sobre a oferta de crédito para a casa própria
10:15 - 29/11/20 por Folhapress
SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) - A queda histórica nas taxas de juros alimenta uma espécie de ascensão imobiliária nas diferentes camadas sociais. Em outras palavras, um apartamento mais caro, que há alguns anos seria um sonho, agora cabe no mesmo orçamento, graças ao efeito da queda de juros sobre a oferta de crédito para a casa própria.
Esse ambiente gera mais confiança para que as famílias possam assumir esse tipo de financiamento, que compromete pelo menos 25% da renda por um período que pode chegar a 35 anos. No jargão adotado nos balanços financeiros das incorporadoras no terceiro trimestre, ocorre um ganho de "affordability", ou mais acessibilidade para assumir as condições de pagamento do imóvel, em tradução livre.
Com as condições de juros atuais, é possível buscar outra categoria. "Hoje, essa mesma família compra um imóvel a R$ 7.000, R$ 8.000 por m², no valor de R$ 420 mil, não mais no faixa 3, mas via crédito dedicado ao segmento de médio padrão", diz Rodrigo Cagali, diretor financeiro e de relacionamento com investidores da Mitre Realty.
"Para clientes e produtos enquadrados no grupo 3, é mais vantajoso financiar a compra do imóvel através do funding do SBPE do que pelo programa habitacional", diz a construtora. "Isso é extremamente importante, pois permite que mais famílias financiem a compra de um imóvel sem depender ou sobrecarregar o programa CVA [Casa Verde Amarela] e o FGTS."
Em relatório a investidores, a EZTec diz que a "melhora radical" da capacidade de financiamento permite não só o aumento de potenciais compradores "mas também de demanda por unidades maiores ou mesmo mais caras".
O desejo por apartamentos maiores não chegou a atrapalhar os negócios de quem atua no segmento de compactos.
Tatiana Muszkat, diretora institucional da You, Inc, diz que o protagonismo da casa durante a pandemia apenas alte- rou o padrão de desejo do comprador. "Quem pensava em um estúdio agora quer o apartamento de um quarto", diz.
O professor João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, diz que o bom momento do mercado imobiliário vem da combinação da demanda orgânica –aquela gerada pela necessidade recorrente de novas habitações, pela formação de famílias, casamentos, divórcios– e demanda reprimida pelas compras que deixaram de ser feitas no anos de crise e juros altos.
"Parece que há um boom no mercado, mas o correto é dizer que há uma pressão de demanda. Ficou muita coisa reprimida desde 2016. A taxa de juros a 4%, 6% é uma situação atípica", diz Lima.
A retomada dos lançamentos também é consequência da dormência vivida pelo mercado até então. "Com a pressão de demanda, a oferta, que vinha baixa, começa a se esgotar, levando as empresas a tirar terrenos do estoque", afirma o pesquisador da Poli-USP.
"Parece que há um boom no mercado, mas o correto é dizer que há uma pressão de demanda. Ficou muita coisa reprimida desde 2016.", disse João da Rocha Lima, Coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo
A quarentena acentuou o desejo por independência. "Queríamos ter nosso espaço. Com a pandemia, ficando sempre em casa, você quer um lugar aconchegante, seu."
"O valor da parcela passa um pouco do que pagaria de aluguel, com a diferença que eu teria pago quase R$ 60 mil em três anos, um dinheiro que não voltaria para mim. Agora, pelo menos, é nosso."
O segmento econômico também vai bem durante a pandemia. Nas faixas 1,5 e 2 do antigo Minha Casa Minha Vida, as taxas de juros não mudaram –elas são prefixadas e não acompanham as oscilações do mercado de crédito.
O apelo da valorização da vida doméstica, porém, surtiu efeito. A estratégia da Construtora Tenda durante o distanciamento social foi o de impulsionar a comunicação com o que a empresa chama de "cliente dormente", chamando a atenção dele para a importância da casa.
"Muitos dos nossos clientes não têm a mínima ideia de que poderiam pagar um financiamento e até gastar menos do que estão gastando com o aluguel", afirma o diretor comercial da Tenda, Fabricio Arrivabene.