| BBVJ11, Fundos Imobiliários
Fundo Imobiliário Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11) completa o 14º mês sem distribuição de dividendos.
A vacância é um desafio dos fundos imobiliários do tipo tijolo, que investem em imóveis físicos. Afinal, é preciso que existam inquilinos geradores de renda para que o fundo possa distribuir dividendos.
Os cotistas do BBVJ11 já levam mais de um ano sem retribuição alguma por seu investimento. Em abril/20, o fundo completou 14 meses com distribuição zerada.
A vacância do fundo não é novidade. Desde o IPO (2010), a ocupação não chegou a ser próxima aos 100% em nenhum momento.
Nos primeiros anos de funcionamento do fundo, não foi um problema: havia a renda mínima garantida. Após o período, porém, os rendimentos caíram 65%.
De lá para cá, a situação se tornou ainda mais complexa. Os rendimentos do fundo minguaram até o ponto atual.
Com mais de 58% de espaços vagos e em meio a um cenário incerto, o futuro do BBVJ11 é colocado em xeque.
Por isso, conhecer as características do BBVJ11 é fundamental!
O que é BBVJ11;
Rendimentos do BBVJ11;
Resumo da Carteira do BBVJ11;
Liquidez do BBVJ11;
Principais riscos do BBVJ11;
Se o BBVJ11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento!
O que é BBVJ11 FII?
BBVJ11 Rendimentos
BBVJ11 Rentabilidade
Resumo da Carteira do BBVJ11
Negociação e Liquidez BBVJ11
Riscos do BBVJ11
Dados do BBVJ11
BBVJ11 Subscrição
Dúvidas sobre BBVJ11
Como comprar BBVJ11?
Onde achar o informe de rendimentos do BBVJ11?
Onde achar o relatório gerencial do BBVJ11?
Como declarar o fundo imobiliário BBVJ11 no IR?
BBVJ11 Vale a Pena?
O código BBVJ11 identifica o Fundo Imobiliário Cidade Jardim Continental Tower, administrado e gerido pela Votorantim Asset Management, que exerce as mesmas funções em fundos como o RBRD11 e o BBPO11.
Trata-se de um fundo do tipo tijolo. Nessa classe de fundos, a maior parte dos recursos é destinada a imóveis físicos.
Com eles, o fundo gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas.
No BBVJ11 o foco são as lajes corporativas. Na atualidade, o fundo apresenta participação em um único empreendimento.
Iniciado em dezembro de 2010, o BBVJ11 começou a ser negociado na bolsa em abril de 2018. Seu IPO trouxe ao mercado cotas comercializadas a R$ 100 cada uma.
Em abril de 2020, o patrimônio total do fundo era superior aos R$ 157 milhões.
O fundo BBVJ11 não distribuiu dividendos no mês de abril de 2020. De fato, os rendimentos mensais do BBVJ11 estão bem próximos a zero há já alguns anos.
O fundo iniciou-se com o pagamento de renda mínima garantida. Ao final do prazo, entre 2013 e 2014, o impacto sobre os dividendos reais chegou a -65%.
Os números desanimadores do fundo tem causa: uma taxa de vacância histórica elevada e custos condominiais muito altos.
A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do BBVJ11 desde 2017.
2018 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,33
2017 0,20 0,20 0,20 0,18 0,18 0,59 0,05 0,18 0,18 0,03 0,03 0,10
Fonte: Relatório Gerencial e Informes de Rendimentos
Desde seu início, em 2018, o fundo BBVJ11 acumula rentabilidade de 0,37%, contra os 160,36% registrados pelo IFIX no mesmo período. A diferença é gritante.
A tabela abaixo mostra a rentabilidade do BBVJ11 em comparação ao IFIX, ao CDI e ao IPCA. Os dados correspondem ao mês de abril de 2020.
Abril/20 Ano 12 meses Desde o início
BBVJ11 (cota de mercado) -2,05% -12,76% 1,66% 0,37%
IFIX 4,39% -18,58% 4,21% 160,36%
CDI 0,28% 1,30% 5,22% 134,81%
IPCA -0,31% 0,22% 2,43% 66,84%
Rentabilidade BBVJ11. Fonte: Relatório Gerencial.
A carteira do BBVJ11 é formada por um único imóvel localizado em São Paulo, capital.
O fundo possui 22.790 m2 em área bruta locável própria no empreendimento Cidade Jardim Continental Tower, que faz parte do complexo Parque Cidade Jardim.
A propriedade do fundo são 13 andares em uma das 3 torres corporativas do complexo, que é ainda composto por 9 torres residenciais, 10 mil m2 de jardins, shopping center e outras comodidades.
Os escritórios são de alto padrão, com classificação triple A e custos de manutenção elevados.
Cabe comentar que um dos pontos mais desafiadores dessa propriedade é seu alto índice histórico de vacância.
Com isso, as receitas geradas pelo fundo permanecem insuficientes para cobrir seus custos e efetuar distribuições mensais.
Embora o segmento de lajes tenha sido impactado pela crise de 2017, São Paulo veio se recuperando paulatinamente, o que não chegou a acontecer com o fundo.
Isso se deve em parte a uma questão de localização.
Embora o imóvel se localize na Marginal Pinheiros, eixo relevante na cidade, ele se encontra do lado oposto à Rua Berrini e seus arredores, considerados pontos chave corporativos.
Ao contrário de seus pares, o acesso ao imóvel é mais complexo, e isso é apontado como uma das principais causas para a vacância observada no fundo.
Na atualidade (abril/20) o fundo conta com 4 distintos inquilinos: A General Electric, a Motorola, Zebra Technologies, Focus Energia e os advogados Mattos Engelberg.
Em total, apenas 41,9% da área bruta locável do fundo encontra-se ocupada.
Endereço: Av. Magalhães de Castro, 4.800
Área Bruta Locável Própria: 22.465,00 m2
Foram registradas 536 negociações do BBVJ11 em abril de 2020, somando um volume de R$ 2,06 milhões. A média foi de R$ 94 mil por dia aproximadamente.
Nos 12 meses anteriores, o total de negociações ascendeu a 37.924, totalizando um volume de R$ 52,52 milhões.
A média mensal registrada no período foi de R$ 4,46 milhões ao mês.
No gráfico abaixo veja a evolução das negociações do BBVJ11 entre janeiro de 2019 e fevereiro de 2020. A imagem mostra ainda a evolução do número de cotistas no período.
Negociação e Liquidez BBVJ11, Fonte: Relatório Gerencial.
Assim como outros fundos imobiliários, o BBVJ11 apresenta certos riscos. Os principais riscos do VTLT são: Liquidez, vacância, prazo do contrato e de concentração.
O BBVJ11 apresenta uma pequena liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 94 mil ao dia em abril/20), o que configura o risco.
Cabe ressaltar que não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela, mesmo quando o fundo mostra liquidez consistente.
A taxa de vacância do BBVJ11 sempre existiu. Mais ao principio do fundo, a taxa girava em torno aos 30%, porém ampliou-se com o passar dos anos.
Hoje, a vacância do fundo é de 58,1%.
No BBVJ11 os contratos de locação começam a vencer a partir de 2023.
Até o final de março/20 o fundo apresentava 100% de adimplência.
Em fundos de tijolo, como é o caso do BBVJ11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros.
O BBVJ11 apresenta apenas um imóvel em carteira, embora tenha diversificação entre inquilinos.
Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário BBVJ11:
Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Cidade Jardim Continental Tower
CNPJ: 10.347.985/0001-80
Gestor: Votorantim Asset Management
Patrimônio Total (04/2020): R$ 157.924.044,34
Taxa de Administração: 0,70% ao ano sobre o valor de mercado do fundo
Taxa de Performance: 0,20% do valor do prêmio, se houver
Início do Fundo: 28 de dezembro de 2010
Número de Cotistas (04/2020): 2.057
Número de Cotas do BBVJ11: 2.710.000
Regulamento do BBVJ11
Relatório Gerencial BBVJ11
BBVJ11 Site Oficial (RI)
O fundo imobiliário BBVJ11 ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição.
Veja as dúvidas mais comuns sobre o BBVJ11.
A compra de cotas do BBVJ11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (BBVJ11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
O informe de rendimentos do BBVJ11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
O relatório do BBVJ11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do BBVJ11.
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BBVJ11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
O fundo imobiliário BBVJ11 é um fundo que investe em apenas um imóvel de escritórios.
Ele está no mercado desde o final de 2010 e até o presente não vem gerando resultados atrativos para seus cotistas.
O fundo tem um problema recorrente com a vacância que afeta as distribuições do fundo. De fato, os rendimentos – já baixos – do fundo são inexistentes há há alguns anos.
Entre os desafios do fundo se soma uma localização aparentemente relevante, mas que na prática não parece funcionar para locatários, e custos condominiais muito elevados.
Dito isso, o BBVJ11 não é um fundo que eu recomende. Há vários outros fundos de lajes corporativas melhores que ele no mercado, com menor risco e maiores rendimentos.
Não arrisque seu capital. Lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.