Faq - Olivver
Administradora / Rede hoteleira
São empresas hoteleiras que administram a operação e o pool de locação dos empreendimentos tipo flats e/ou condo-hotéis, por meio de processos específicos da área hoteleira, utilizando segmentação e padronização de serviços para cada público alvo, centrais de reservas, marketing e treinamento dos colaboradores.
Forma utilizada pelas administradoras para diferenciar público, serviço oferecido e faixa de preço (diárias), partindo das supereconômicas até as bandeiras hoteleiras de luxo, cuja classificação foi desenvolvida para atender às diversas necessidades do mercado.
Termo que surgiu a partir da 5ª geração de Flats (a partir do ano 2000), em que 100% das Uhs (veja "Unidades Hoteleiras") fazem parte do sistema pool de locação, não sendo permitida a moradia e/ou a locação direta por parte dos proprietários.
Não existe taxa de condomínio, sendo que as despesas ordinárias são chamadas de despesas operacionais.
É o valor cobrado pela hospedagem em um hotel durante o período de 24 horas, sendo que o café da manhã e a vaga de garagem poderão ser cobrados à parte.
É obtida dividindo-se a receita total de diárias durante o mês, dividida pelo número total de Uhs.
Flat – (Residencial com serviços hoteleiros)
É um edifício residencial com serviços hoteleiros, gerido por uma administradora especializada e/ou rede hoteleira.
Esse produto foi implementado no Brasil no início da década de 80 e teve alterações com o passar do tempo.
Permite: pool de locação, locação direta e moradia.
Consiste na compra de Uhs no pool de locação e/ou para locação direta visando renda passiva, valorização do patrimônio e maior liquidez em relação imóveis convencionais.
Locação Direta Mensal (Long Stay)
É quando o proprietário aluga a sua Uh diretamente ou a disponibiliza para uma imobiliária especializada nesse tipo de locação.
A hospedagem é feita por período (de 1 a 12 meses), sendo cobrado o pacote que inclui hospedagem, condomínio e IPTU, cobrando as tarifas públicas e despesas extras a parte.
A locação direta é regida pelas normas do Código Civil Brasileiro, não se disciplinando pela Lei do Inquilinato.
Locação Direta por diárias (Short Stay)
O proprietário pode recorrer as plataformas OTAs (Booking, Airbnb, entre outras) ou empresas especializadas no gerenciamento na venda de diárias e gestão das locações.
Conjunto das Uhs, de um edifício tipo Flat e/ou Condo-hotel, administradas por uma administradora especializada em hotelaria.
As Uhs no pool de locação são alugadas/vendidas por diárias/room nights, de forma que a administradora é responsável pela apuração e recebimento das receitas, gerenciamento dos serviços, pagamento das despesas inerentes ao negócio e distribuição da renda na conta dos investidores.
As Uhs que fazem parte do pool de locação, não podem ser utilizadas pelos proprietários.
Redes Hoteleiras (Algumas)
Abaixo, encontram-se as redes hoteleiras mais expressivas e as bandeiras para Flats e Condo-Hotéis.
Accor Hotels Adagio / Ibis / Ibis Budget / Ibis Style / Mercure / Gran Mercure / Pullman
Atlântica Hotels Quality / Park Inn by Radisson / Comfort / Comfort Suites / Clarion / Radisson / ITC Suítes / Go Inn / Ramada / e-Suites / Sleep Inn / Double Tree By Hilton / Radisson Blu
Blue Tree Hotels Blue Tree Towers / Blue Tree Premium /
Estanplaza Estanplaza / Gran Estanplaza / Estanconfor
IHG (InterContinental Hotels Group) Holiday Inn / Staybridge Suítes
InterCity InterCity Premium / InterCity Express
Meliá Meliá / Innside by Meliá
Wyndham Wyndham / TRYP by Wyndham / Wyndham Grand / Wyndham Garden / Ramada by Wyndham
Rede Descrição
Accor Hotels Administra mais de 5.100 em mais de 100 hotéis pelo mundo. Pioneira, foi a primeira a trazer o conceito de Hotéis Econômicos e Supereconômicos para o Brasil. Essas bandeiras foram desenvolvidas para quem viaja e necessita de conforto, limpeza e padronização de serviços, tudo isso aliado a uma tarifa unificada e justa.
Atlântica Hotels Administra mais de 130 Flats/Condo-Hotéis no Brasil e utiliza bandeiras que atendem aos segmentos: econômicos, super econômico, middle scale e up scale
Blue Tree Hotels Administrada pela lendária Chieko Aoki, contando hoje com aproximadamente 4 mil apartamentos distribuídos por 22 empreendimentos no Brasil (entre hotéis e um resort), que oferecem conforto e bem-estar aos hóspedes.
Estanplaza O Grupo Concivil-Estanplaza constrói e administra flats, condo-hotéis e long stays Administra atualmente 16 empreendimentos que se tornaram marcos na cidade de São Paulo e Santos, tais como: Estanplaza Berrini, Villa Jardins Estanconfor, Gran Estanconfor Itaim, entre outros.
IHG (InterContinental Hotels Group) Administra mais de 6 mil hotéis e resorts, divididos em quatro categorias e 16 bandeiras, em todo o mundo.
Intercity Hotels Empresa genuinamente brasileira, pioneira e inovadora no segmento de hotelaria executiva no Brasil, atualmente administra 41 hotéis em 27 cidades brasileiras, espalhados de norte a sul.
Marriot Há mais de 80 anos lidera o caminho no setor de hospitalidade, enquanto permanece fiel aos princípios da sua família fundadora. Com quase 3.700 propriedades e 17 marcas em 73 países e territórios no mundo todo, administra 4 Condo-Hotéis/Hotéis no Brasil.
Meliá Hotels Empresa espanhola, líder em hospitalidade, estando entre as 20 maiores empresas de hospitalidade internacionais. Administra 15 Flats/Condo-Hotéis no Brasil.
Travel Inn Empresa brasileira, criada em 1987, atualmente administra 15 Flats/Condo-Hotéis
Distribuição recebida pelos investidores poolistas de um empreendimento tipo flat e/ou Condo-Hotel, após o pagamento de todas as despesas inerentes a operação.
– Isenta de IR (dividendos): quando o IR de 34% é recolhido antes da distribuição aos investidores.
– Locação/arrendamento: é quando o rendimento distribuído ao investidor é taxado na fonte pelos percentuais estabelecidos pela Receita Federal e na declaração de IR o investidor poderá ter que complementar o recolhimento, dependendo de sua renda anual, podendo chegar até 27,5%.
Receitas de condomínio
São obtidas por meio de aluguéis de sala de eventos, estacionamento e restaurantes (quando terceirizados), e são utilizadas para abater a taxa condominial e/ou despesa operacional
É a receita de hospedagem por apartamento disponível e pode ser calculada dividindo-se a receita total de hospedagem pelo número de Uhs.