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Balanço do Mercado Imobiliário - Primeiro Semestre Mercado de Imóveis Novos Residenciais no Primeiro Semestre 2011
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Renata Osório Carlos
1 Balanço do Mercado Imobiliário - Primeiro Semestre 2011 Mercado de Imóveis Novos Residenciais no Primeiro Semestre
2 DIRETORIA Presidente João Crestana Economista-chefe Celso Petrucci
3 Mercado de Imóveis Novos Residenciais Primeiro Semestre 2011 A principal linha que norteia a observação dos resultados do mercado de imóveis no primeiro semestre de 2011 é a percepção de um novo contexto econômico, completamente distinto do cenário que se apresentava em igual intervalo de tempo de Pesquisas realizadas pelo Secovi-SP nos últimos meses já vinham apontando a mudança no ambiente econômico como fator de influência no comportamento tão adverso do mercado imobiliário em relação ao ano anterior. Cidade de São Paulo Na capital paulista, as vendas acumuladas de unidades entre janeiro e junho representaram variação negativa de -31,3% em relação ao mesmo período de 2010, quando foram comercializadas unidades. Já os lançamentos nos primeiros seis meses de 2011 totalizaram unidades, de acordo com a Embraesp Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio. Comparativamente ao ano passado, quando foram lançadas unidades, houve incremento de 3,0%. Segmentação na Capital Do total comercializado no semestre, 80,4% (9.396 unidades) se encontravam na fase de lançamento. Ou seja, a grande maioria dos imóveis foi negociada nos seis primeiros meses a partir do lançamento. Esse período compreende o momento de maior esforço de campanha promocional do produto em jornais, televisão e rádio, eventos no local do futuro empreendimento, dentre outras ações. O segmento de 2 dormitórios respondeu por 40,3% do total de vendas acumulado no semestre, com unidades. Imóveis de 3 quartos ocuparam a segunda colocação, com unidades e 29,5% dos negócios realizados. Juntos, esses nichos representaram 69,8% do volume comercializado na cidade de São Paulo. Indicador de Desempenho O indicador VSO (Vendas Sobre Ofertas) médio do primeiro semestre de 2011 ficou em 13,2% ao mês. De janeiro a junho do ano passado, o VSO foi de 21,6% mês. O VSO mede o desempenho de comercialização, por meio de cálculo do índice expresso em porcentagem e que mostra a relação entre o total de unidades vendidas e a oferta total existente no mesmo mês. Ou seja, pode ser considerado como o saldo de oferta remanescente do mês anterior acrescido dos lançamentos. Região Metropolitana de São Paulo - RMSP Composta por 39 municípios, incluindo a Capital, a Região Metropolitana registrou comportamento semelhante aos resultados da cidade de São Paulo no semestre, consideradas as devidas proporções de grandeza em unidades. Com unidades vendidas, a região apresentou variação negativa de 28% sobre os imóveis negociados no mesmo período de No período, foram lançadas unidades, uma queda de 9,0% frente às unidades ofertadas de janeiro a junho do ano passado. O VSO médio deste ano ficou em 13,5% ao mês, contra 19,1% ao mês em igual semestre de A participação da Capital no total de vendas da RMSP sofreu redução considerável em relação ao primeiro semestre do ano passado. A cidade de São Paulo contribuiu com 48,3% do total de vendas da Região Metropolitana este ano, diante de 50,6% do mesmo período de O segmento de 2 dormitórios cresceu em participação, conforme dados observados na cidade de São Paulo. Foram unidades vendidas no semestre e 45,8% do volume total comercializado. O mesmo ocorreu com imóveis de 3 dormitórios (7.954 unidades), que responderam por 32,9% das vendas acumuladas na região. As unidades de 2 e 3 dormitórios representaram, juntas, 78,7% do mercado da Região Metropolitana. Vale lembrar que, somados, ambos participaram com 69,8% do volume vendido na Capital. 3
4 Dados Econômicos Relevantes De acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança), a aplicação de recursos apresentou crescimento neste ano. O crédito imobiliário com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) movimentou R$ 37 bilhões no primeiro semestre, com variação de 55,5% sobre o mesmo período em 2010 (R$ 23,8 bilhões). O montante corresponde a 236 mil unidades financiadas nos primeiros seis meses de 2011, frente a 188 mil de janeiro a junho do ano passado (variação de 25,5%). O crédito com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) correspondeu a empréstimos da ordem de R$ 12,9 bilhões, equivalente a 409 mil unidades. O crescimento em relação ao primeiro semestre de 2010 foi de 4,9% em recursos (valores) e de 31,9% em unidades residenciais. Considerando a soma dos recursos oriundos da poupança (SBPE) com os do FGTS, o volume destinado ao setor foi de R$ 49,9 bilhões, com alta de 38% ante os R$ 36,1 bilhões viabilizados no primeiro semestre do ano passado. Na comparação da soma de unidades financiadas pelo SBPE e pelo FGTS, o aumento passa a 30% entre os semestres, com 645 mil unidades neste ano e 498 mil em Outro dado relevante é a redução da taxa de desemprego para níveis de 6%, o que praticamente representa economia de pleno emprego. É importante citar o grande contingente da população que ascendeu socialmente nos últimos anos e que demanda por habitação: mais de 30 milhões de brasileiros passaram a engrossar a chamada classe C. O mercado imobiliário nacional saiu de uma situação de apagão de recursos e iniciou processo de retomada para atender à grande demanda. Prova disso é que o crédito imobiliário no País representa menos de 5% do PIB (Produto Interno Bruto). A evolução dos preços médios dos imóveis lançados demonstra que não há causa específica que explique o crescimento recente. Provavelmente, a mudança de escala de operações imobiliárias tenha ocasionado incremento no valor, com origem na melhoria de renda da população e nas condições de financiamento, inclusive a disponibilidade de recursos para o crédito. Considerações Finais O mercado de imóveis novos residenciais na Região Metropolitana e, principalmente, na cidade de São Paulo sofreu em 2011 os efeitos de uma série de fatos econômicos e políticos, nacionais e internacionais, que afetaram o comportamento em relação a O País passou por mudança de presidente da República, o que sempre provoca receio e consequente cautela quanto ao destino da política econômica. Afinal, a aquisição de um imóvel é um investimento elevado e de longo prazo. A sinalização de avanço da inflação e consequentes medidas de contenção do crédito contribuíram para o clima de desaquecimento. Outros fatores influenciaram em menor escala, mas chegaram a afetar o desempenho do mercado. Como exemplo, vale citar o Carnaval, que ocorreu em março esticando o chamado período de sazonalidade, e as intensas chuvas do início do ano, fator que sempre interfere nas atividades do setor. Atualmente, são motivos de preocupação os rumos da economia e as consequências de provável agravamento da crise em diversos países da Europa, acrescidos pelas discussões sobre a dívida pública norte-americana. Um aspecto positivo é visão complementar do governo com relação às prioridades. Se a administração anterior garantiu a estabilidade econômica do País diante da crise iniciada em 2008 com a manutenção e o crescimento do consumo interno, o atual governo objetiva investir na produção e poderá amortecer eventual influência da conjuntura internacional na economia brasileira. Ainda assim, a adoção de medidas para conter a crise em diversos países levará tempo para surtir efeito. Diante deste cenário, é possível supor que a crise internacional terá duração de médio a longo prazo. Apesar de tradicionalmente registrar melhor desempenho de lançamentos e de vendas no segundo semestre, o mercado imobiliário pode ser afetado de alguma forma pelo ambiente de instabilidade externo, diante das incertezas na economia. 4
5 ECONOMIA Diagnóstico do Bacen Sobre a Economia INFLAÇÃO - Forte ascensão no final de 2010 e início de 2011 Principalmente nos preços das commodities agrícolas Fatores climáticos mais intenso que o usual Choque no preços do etanol - Inflação de serviços CENÁRIO INTERNACIONAL COMPLEXO - Economia dos EUA, crise do Euro, Catástrofe no Japão CRÉDITO AO CONSUMO FATORES DE RISCO Rápida expansão, alongamento de prazo e incompatibilidade de prazo com garantias Estratégia de Política Econômica - 1,75 pontos percentuais de aumento da taxa de juros em Consolidação fiscal R$ 50 bilhões de corte de gastos R$ 118 bilhões de resultado primário em Ações da política Macroprudencial Maior restrição ao crédito RESULTADOS DAS MEDIDAS ADOTADAS 5
8 EVOLUÇÃO DO IBOVESPA Mai/08 72,6 Jan/11 66,6 Jan/08 59,5 Nov/08 36,6 17/Ago/11 55,0 jan/08 mar/08 mai/08 jul/08 set/08 nov/08 jan/09 mar/09 mai/09 jul/09 set/09 nov/09 jan/10 mar/10 mai/10 jul/10 set/10 nov/10 jan/11 mar/11 mai/11 jul/11 Fonte: Economatica 8
9 LANÇAMENTOS LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS Município de São Paulo Em mil unidades Fonte: Embraesp Em mil unidades Fonte: Embraesp 9
10 LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS - SEMESTRE Tipologia Município de São Paulo Em mil unidades 1S10 38% 8% 12% 42% 4 ou mais Δ%=38% 35% 11% 1S11 15% 39% Fonte: Embraesp 1 Dorm 2 Dorms 3 Dorms 4 ou mais 1 Dorm 2 Dorms 3 Dorms 4 ou mais 10
11 ESTUDO DE PREÇOS IMÓVEIS RESIDENCIAIS NOVOS PERÍODO ESTUDADO JAN/11 A JUN/11 CÁLCULO DA VARIAÇÃO DE PREÇO DE IMÓVEIS CONCEITO FUNDAMENTAL: Comparação de produtos equivalentes em dois períodos de tempo. MERCADO IMOBILIÁRIO: Vários fatores influenciam no preço dormitórios, localização, infraestrutura etc. ESTRUTURA DE PONDERAÇÃO - MUNICÍPIO DE SÃO PAULO Período: Jan/05 a Jun/11 DORM %TOTAL 1 6,3% 2 37,4% 3 33,6% 4 ou mais 22,7% LOCALIZAÇÃO %TOTAL A 20,3% B 36,2% C 29,1% D 14,5% Fonte: Embraesp Elaboração: Secovi-SP LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS CLASSE ZONA DE VALOR JAN ATÉ JUN/11 11
12 VARIAÇÃO ACUMULADA DE PREÇO X INFLAÇÃO Var% Acumulada Preço* m² de Área Útil de Imóveis Novos Município de São Paulo Fonte: Secovi-SP * Preço médio ponderado dos imóveis lançados no período de 12 meses 12
13 COMERCIALIZAÇÃO COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS NOVOS Município de São Paulo Em mil unidades Fonte: Secovi-SP Em mil unidades 28 54% a Sem 61% 41% 60% 53% Média = 54% 19-9% % 39% 59% 40% 47% 1Sem Média = 46% E Fonte: Secovi-SP 1Sem 2Sem 13
14 COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS - SEMESTRE Tipologia Município de São Paulo Em Unidades 1S10 1S11 19% 11% 1 Dorm. Δ%=45% 16% 40% 35% 35% 14% 30% Fonte: Secovi-SP 1 Dorm 2 Dorm 3 Dorm 4 ou mais 1 Dorm 2 Dorm 3 Dorm 4 ou mais Em R$ Bilhões VGV* DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS NOVOS Município de São Paulo Fonte: Secovi-SP * Valor Global de Vendas 14
15 VSO MÉDIO DO PERÍODO VSO médio (Vendas Sobre Oferta) por ano Em % Município de São Paulo Fonte: Secovi-SP 15
16 EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS LANÇAMENTOS DE CONJUNTOS COMERCIAIS Município de São Paulo Mil conjuntos Fonte: Secovi-SP 16
17 REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO (RMSP) 39 municípios 19,8 milhões habitantes (2009) R$ 572 bilhões de PIB (2008) RMSP Região Metropolitana de São Paulo Mapa: GeoSecovi LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS Região Metropolitana de São Paulo Mil unidades Fonte: Embraesp 17
18 LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS Outros Municípios da Região Metropolitana de São Paulo Mil Unidades Fonte: Embraesp COMERCIALIZAÇÃO IMÓVEIS NOVOS POR MÊS Região Metropolitana de São Paulo Mil Unidades $" $"!" #"!"!" #"!"!" #" #" %" Fonte: Secovi-SP!"#$ %&'$ (")$ "*)$ ("+$!,#$ &'('" &'((" 18
19 VSO MÉDIO DO PERÍODO VSO médio (Vendas Sobre Oferta) por ano Em % Região Metropolitana de São Paulo Fonte: Secovi-SP 19
20 FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO 20
25 FUTURO DO MERCADO IMOBILIÁRIO Proposta para o programa Minha Casa SP Indicadores de preços do setor imobiliário Desburocratização Cidade de São Paulo - Revisão Plano Diretor Estratégico - Intensificação das Operações Urbanas com aproveitamento da Orla Ferroviária - Revitalização do Centro - Possibilidade Programa de Remediação de Terrenos Contaminados - Urgência na Implementação das AIUs Selecionadas 25
26 Ficha Técnica Assessoria de Comunicação do Secovi-SP (11) /1189/1190/1191/1216/1248/1249/1253/1256 Departamento de Economia do Secovi-SP Celso Luiz Petrucci Roberto Yuichi Akazawa Edson Etsuji Kitamura Fabrício Augusto Gomes Pereira Laryssa Basilio Kakuiti GeoSecovi Silvana Marques André Lusivo Valéria de Souza Pereira Departamento de Marketing do Secovi-SP (11) /1185/1199/1294/