Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível: AC 1002336-17.2018.8.26.0361 SP 1002336-17.2018.8.26.0361
Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP - Apelação Cível: AC 1002336-17.2018.8.26.0361 SP 1002336-17.2018.8.26.0361 - Inteiro Teor
AC 1002336-17.2018.8.26.0361 SP 1002336-17.2018.8.26.0361
Inteiro TeorTJ-SP_AC_10023361720188260361_46e6b.pdf
Registro: 2020.0000728162
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002336-17.2018.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que são apelantes DENISE DE FREITAS MASSARELLI e JOÃO LUIZ MASSARELLI, são apelados ADRIANO ANDREONI e DEBORA FERREIRA DA SILVA.
Apelação Cível nº 1002336-17.2018.8.26.0361
Apelantes : Denise de Freitas Massarelli e outro
Advogada : Marinete Silveira Mendonça Carlucci
Apelados : Adriano Andreoni e outro
Advogada : Izabella Andreoni
Voto nº 09225
PROMESSA DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES - AÇÃO DE COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL. Alegação de que o contrato celebrado foi rescindido verbalmente. Sentença que julgou improcedente a demanda, entendendo que as benfeitorias realizadas no imóvel compensariam o valor da multa estipulada. Inconformismo dos autores. Promessa de compra e venda celebrada de modo escrito. Distrato que deve seguir a mesma forma, em respeito ao princípio da simetria das formas, expresso no artigo 472 do Código Civil. Distrato verbal que não produz efeitos jurídicos. Cláusulas contratuais ainda em vigor. Multa estipulada devida pelos compradores. Benfeitorias realizadas no imóvel que devem ser ressarcidas, conforme documentação apresentada. Admitindo-se a compensação. Ação parcialmente procedente. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação de cobrança de multa contratual que
Denise de Freitas Massarelli e João Luiz Massarelli movem contra Adriano Andreoni e
Debora Ferreira da Silva. Aduzem os autores que celebraram com os réus contrato de
venda e compra do imóvel localizado no lote 03, quadra 41, loteamento Cidade
Parquelândia, Mogi das Cruzes/SP, pelo valor de R$ 607.000,00 a ser pago de forma
parcelada. Afirmam que ficou acordado que os réus quitariam o contrato em
20/01/2017, todavia, nesta data os compradores informaram que ainda estavam nos
trâmites para a contratação de financiamento imobiliário para o pagamento do saldo
devedor. Os autores então afirmam que ficaram no aguardo da aprovação do
financiamento, até que em janeiro/2018, os réus informaram que devido a problemas
com a Justiça do Trabalho, não teriam condições de arcar com o saldo devedor, de modo que informaram aos autores sua desistência do negócio. Diante de tais fatos, pleiteiam os vendedores a aplicação da cláusula penal existente no contrato celebrado que estabelece multa de R$ 70.000,00 em caso de desistência do negócio por qualquer das partes.
Contestação, fls. 38/43.
Réplica, fls. 76/82.
Adveio a r. sentença que julgou improcedente a demanda, entendendo que as benfeitorias realizadas e não ressarcidas, valorizaram o imóvel e assim compensariam o valor pleiteado a título de cláusula penal. Por fim, condenou os autores a arcarem com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% do valor da causa.
Inconformados, apelam os autores/vendedores, objetivando, em síntese, o reexame e a reversão do julgado, com fundamento na falta de comprovação da realização das benfeitorias e dos valores despendidos para a execução das mesmas; na ausência de realização de qualquer acordo verbal entre as partes consistente no "perdão" da multa em contrapartida das supostas benfeitorias realizadas no imóvel. Ressaltam que os compradores permaneceram na posse do imóvel sem qualquer contraprestação e que qualquer acordo ou distrato deveria seguir a forma escrita. Também, sustentam que o preço do negócio foi estipulado levando-se em consideração o estado de conservação do imóvel, assim, a necessidade de reforma do mesmo e consequentemente os custos desta foram considerados quando da celebração do contrato.
Contrarrazões, fls. 196/202.
Por primeiro, indefiro o pedido de remessa deste recurso à pauta presencial de julgamento (fls. 206), em razão da ausência de justificativa, deixando a parte de atender ao despacho de fls. 207/208, e considerando a suspensão das sessões presenciais em razão dos Provimentos 2549/20 e 2550/20, que instituíram o Sistema Remoto de Trabalho nos 1º e 2º Graus no Estado de São Paulo, nos termos da Resolução 313 do Conselho Nacional de Justiça.
Trata-se de ação de cobrança de cláusula penal, ante a desistência dos compradores, no prosseguimento do negócio de compra e venda do imóvel.
Da verificação dos autos, observa-se que as partes celebraram promessa de compra e venda do imóvel descrito na exordial, pelo valor de R$ 607.000,00 a ser pago da seguinte forma: 11 parcelas de R$ 2.000,00 e uma única parcela no valor de R$ 585.000,00 (fls. 3/8).
Os compradores efetuaram o pagamento das 11 primeiras parcelas e diante da impossibilidade em quitarem a parcela no valor de R$ 585.000,00, desistiram do negócio, entendendo pela rescisão do contrato, de forma verbal, mediante acordo, de modo que, não incidiria a cláusula penal em questão (cláusula quinta
fls.06).
Ocorre que pelo princípio da simetria das formas, expresso no artigo 472 do Código Civil, tratando-se de contrato escrito, eventual modificação ou
extinção das obrigações pactuadas, somente surtiria efeito caso houvesse sido realizada
da mesma forma, ou seja, por escrito, o que não ocorreu no caso dos autos.
Como bem sintetiza MOACYR AMARAL DOS
SANTOS, in Comentários ao Código de Processo Civil, 2. Ed., Rio de Janeiro: Forense,
vol. IV, p. 267: "sempre que o escrito seja a substância do ato, este não poderá ser
provado senão pelo próprio escrito. Este é a sua prova. Se do escrito depende a
eficácia jurídica do ato, este não poderá ser provado por testemunhas ou outro meio,
mas tão-somente pelo próprio escrito."
Neste sentido, decidiu este E. Tribunal:
Ação monitória Promessa de compra e venda Alegada rescisão verbal Insuficiência probatória Impossibilidade Não verificada a ocorrência de exceção do contrato não cumprido Contrato estabelecido por escrito só pode ser rescindido pela mesma forma Princípio da simetria das formas Inteligência do artigo 472 do Código Civil de 2002 Observância da regra geral das formas dos negócios jurídicos cujo valor excede trinta salários mínimos exigida Forma escrita obrigatória Sentença reformada Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 0004015-71.2011.8.26.0278; Relator (a): Marcia Dalla Déa Barone; Órgão Julgador: 20ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro de Itaquaquecetuba - 2ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 20/02/2017; Data de Registro: 20/02/2017)
Embargos à execução. Locação comercial. Contrato escrito, por prazo determinado. Alegada rescisão unilateral, verbal, por parte da locadora. Impossibilidade. Contrato estabelecido por escrito só pode ser alterado, aditado ou rescindido pela mesma forma. Inteligência do artigo 472, CCivil. Arrendamento de ponto comercial não implica automaticamente alteração da relação locatícia. Débitos executados referentes ao período de vigência da locação são de responsabilidade das embargantes, locatária e fiadora. Inexistência de prova de quitação. Improcedência dos embargos mantida. Apelo improvido.
(TJSP; Apelação Cível 0010807-80.2011.8.26.0071; Relator (a): Soares Levada; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru - 1ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 28/07/2014; Data de Registro: 01/08/2014)
HONORÁRIOS PROFISSIONAIS LIBERAIS - EMBARGOS À EXECUÇÃO Rescisão contratual de forma verbal Comprovação Inexistência - Contrato escrito - Observância da mesma forma para
qualquer alteração Título certo, líquido e exigível - Legitimidade da cobrança Embargos improcedentes - Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 9000003-23.2010.8.26.0009; Relator (a): Melo Bueno; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional IX - Vila Prudente - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/11/2014; Data de Registro: 03/11/2014)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Julgamento da lide no estado - Cerceamento de defesa - Ausência - Dispensabilidade de perícia - Prova documental hábil e a proporcionar amplo conhecimento dos temas postos em conflito - Rescisão pretendida pelo autor - Alegação do réu de distrato verbal - Impossibilidade -Aplicação do disposto pelo art. 472 do Código Civil - Venda posterior do imóvel, pelo réu, a terceiro - Necessidade de restituição do sinal pago devidamente atualizado - RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Com Revisão 9170113-87.2007.8.26.0000; Relator (a): Elcio Trujillo; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Araraquara - 2.VARA CIVEL; Data do Julgamento: 04/02/2009; Data de Registro: 13/02/2009)
Deste modo, como não realizado o distrato formal, por
escrito e, não reconhecido o distrato verbal consensual pelos vendedores, com o perdão
da multa, todas as cláusulas do contrato escrito permanecem válidas.
Assim, a multa contratual, pela desistência da compra é
devida, no valor fixado, R$ 70.000,00, vez que não houve impugnação quanto ao valor
Consigne-se ainda, que consta da cláusula 4 (fls. 05), a
obrigação dos vendedores de ressarcir os compradores pelas benfeitorias efetuadas.
Deste modo, apresentaram os compradores fotografias de antes e depois da reforma,
bem como as notas fiscais, para o recebimento dos valores.
Ainda, não restou demonstrado que o valor do negócio foi
estipulado considerando-se a necessidade de reformas no imóvel, de modo a afastar a
aplicação da referida cláusula, como pretendem os apelantes.
Destaque-se que a multa contratual devida deve ser
atualizada, desde a data da celebração do contrato e os valores da reforma a serem devolvidos, deverão ser atualizados desde a data da apresentação da contestação, sendo admitida a compensação dos valores.
Do exposto, pelo meu voto DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para condenar os réus a pagar a multa contratual estipulada em caso de desistência do negócio jurídico, de forma atualizada desde a celebração do contrato e para determinar que os autores ressarçam os réus, os valores das benfeitorias efetuadas, conforme documentação apresentada, de forma atualizada desde o protocolo da contestação.
Diante da parcial procedência da demanda, devem as partes repartir, em igual proporção, as custas e despesas processuais, bem como arcar com os honorários advocatícios da parte adversa fixados em 10% do valor da multa contratual, a ser pago ao patrono dos autores e 10% do valor das benfeitorias a serem ressarcidas, a ser pago ao patrono dos réus, observados os critérios do § 2º, do artigo 85 do Código de Processo Civil, mormente o trabalho realizado pelos profissionais e o tempo decorrido desde o ajuizamento.
Disponível em: https://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/924771134/apelacao-civel-ac-10023361720188260361-sp-1002336-1720188260361/inteiro-teor-924771152
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