Início Artigos Investimentos Galpões Modulares para CDs Logísticos e Indústria Leve
Imensos galpões, diversos locatários, gestão de condomínio complexa. O setor de Galpões Modulares não é para principiantes dada a responsabilidade de lidar com investimentos vultuosos de capital. Por ser uma área do Real Estate muito desenvolvida no Brasil e com players muito sofisticados que desenvolvem propriedades "top de linha", os RExperts trazem a você um artigo com muitos detalhes sobre esse tipo de investimento.
Leia e compreenda melhor os investimentos em Galpões Modulares também chamados de Condomínios Logísticos: o que são, quais são os tipos de inquilinos, quais são as características técnicas desses empreendimentos, como funciona o condomínio, quem são os principais investidores nesse setor e entenda sobre a comercialização desses espaços.
Obra do empreendimento de Galpões Modulares da TRX em Guarulhos-SP: mais de 90 mil m² de ABL
O que são Galpões Modulares
Estes galpões recebem este nome por ter seu espaço interno subdivido em módulos, onde cada um pode ser locado por uma empresa diferente que terá espaço de armazenamento, mezanino de escritórios, docas e marquise exclusivas para sua utilização.
Galpões Modulares são locados por três tipos de inquilinos:
Operadores Logísticos: são empresas terceirizadas que se responsabilizam em realizar os serviços de logística para uma determinada companhia que prefere não desempenhar essas funções internamente;
Indústrias Leves: são as empresas produtoras de bens de consumo "leves", são empresas que realizam apenas uma transformação ou a montagem de produtos na maioria das vezes;
Centros de Distribuição: conhecidos como "CDs" no mercado imobiliário, são imóveis utilizados por empresas para armazenagem de produtos em um local intermediário entre o pólo de produção e a cadeia de distribuição. Seu objetivo é aumentar a eficiência logística de empresas.
Expansão: algumas dessas companhias podem necessitar de espaço adicional para expandir suas operações com o passar do tempo. Muitas vezes, Galpões Modulares permitem que elas possam aumentar a área locada dentro do mesmo empreendimento, evitando o custo e a inconveniência de ter que "se mudar" para um imóvel maior (isso é possível caso o empreendimento não esteja 100% locado).
Maquete digital do empreendimento de Galpões Modulares da TRX em Guarulhos-SP
Características Técnicas de Galpões Modulares
Desenvolvedores imobiliários acreditam que no mercado atual as características técnicas do empreendimento são muito valorizadas por potenciais inquilinos. Sendo assim, ao investir em um empreendimento desse tipo algumas dessas características técnicas de engenharia e também de operações logísticas são diferenciais fundamentais para um bom imóvel.
Pé-direito: a distância livre entre o piso e o teto em galpões de qualidade é de pelo menos 12 metros de altura. Um diferencial sem dúvida é a ausência de interrupções no pé-direito livre por vigas por exemplo;
Capacidade de carga: pisos de galpões industriais e logísticos recebem grande quantidade de carga e por isso é necessário que estes tolerem pelo menos 5,0 ton/m² a 6,0 ton/m².
Docas: são os locais onde mercadorias são embarcadas e desembarcadas nos caminhões através de "portas". Docas elevadas permitem que mercadorias sejam transportadas no mesmo nível entre o caminhão e o galpão;
Marquise: as marquises são uma "cobertura" localizada acima das vagas dos caminhões. Elas protegem as mercadorias da exposição ao tempo;
Cross-docking: é o processo logístico onde produtos que chegam através de uma doca sejam brevemente manipulados ou fracionados e logo despachados por outra doca (leia mais clicando aqui).
Iluminação: é fundamental para a boa operação de indústrias e centros de distribuição. A consciência ambiental e econômica faz com que modernos galpões modulares tenham iluminação natural através da instalação de telhas translúcidas (iluminação zenital) e também de refletores LED;
Combate à incêndio: dispositivos anti-incêndio como sprinklers, sensores de fumaça, hidrantes e outros não apenas trazem mais segurança à edificação como também, quando bem instalados e dimensionados, reduzem o valor de prêmios de seguro;
Vagas: o dimensionamento correto da quantidade de vagas para automóveis, motos e caminhões também é um diferencial importante para inquilinos;
Pátio de manobras: seu design é imprescindível para que grandes carretas possam ser manobradas sem que o fluxo de cargas seja prejudicado dentro de imóveis com diversos inquilinos;
Pátio de espera: um problema enorme de muitos empreendimentos é a espera de carretas do lado de fora (estacionadas na rodovia) dado que muitas vezes estas chegam antes do momento de carga/descarga. Um bom pátio de espera para "acomodar" essas carretas também caracteriza um bom imóvel pensado do ponto de vista de qualidade operacional;
Área de descanso para motoristas: durante a carga e descarga de mercadorias, caminhoneiros precisam aguardar em local específico para não impactar as operações do imóvel;
Segurança: mercadorias de grande valor exigem que o empreendimento possua sistema de filmagem (CFTV), segurança 24h e portaria blindada.
Outros espaços de uso comum: empreendimentos de qualidade possuem também outras áreas que podem ser locadas ou utilizadas pelos inquilinos do condomínio como salas de reunião, auditório, refeitórios, vestiários e sanitários.
No galpão modular TRX Guarulhos da imagem acima (em fase final de construção), muitos desses critérios são atendidos e serão valorizados por futuros inquilinos.
Localização e Acesso ao Empreendimento
Empreendimentos como estes, fundamentalmente logísticos, necessitam estar bem localizados no que diz respeito a eixos rodoviários importantes, próximos a grandes cidades ou mesmo perto de aeroportos, portos ou terminais ferroviários e intermodais.
Além da localização, possuir bom acesso rodoviário é imprescindível. Um bom trevo rodoviário, avenidas marginais e bolsão de espera para caminhões são fatores que valorizam e muito Galpões Modulares e Condomínios Logísticos.
Exemplo de trevo rodoviário e rodovia com avenidas marginais.
Aluguel e Comercialização
Valor do aluguel: Dependendo da região, os valores de locação variam muito mas normalmente são negociados com a métrica de R$/m² (Reais por metro quadrado) de Área Bruta Locável (ABL) e pagos mensalmente. É importante que ao analisar a área bruta locável, os inquilinos verifiquem se as marquises ou outras áreas onde não há armazenagem estão sendo consideradas. Periodicamente empresas divulgam relatórios com valores de locação no segmento industrial. Acesse os sites de JLL, CBRE, Colliers, Cushman&Wakefield ou Engebanc para fazer download de relatórios com preços de locação.
Contratos de locação: são típicos de locação comercial, com prazo de 5 anos, cancelamento mediante multa rescisória, e idealmente com cláusulas de renovação. Leia nosso artigo sobre contratos de locação e saiba mais clicando aqui.
Reajuste do aluguel: normalmente o aluguel é reajustado anualmente por um índice inflacionário que usualmente é o IGP-M (FGV) ou IPCA (IBGE). Leia mais sobre reajustes de aluguel clicando aqui.
Corretores: fazem a ponte entre empresas (locatárias) e donos das propriedades. Ao trazer inquilinos para uma propriedade e intermediar assinatura de contratos de locação normalmente recebem a título de taxa de corretagem o valor do primeiro aluguel. Empresas de desenvolvimento imobiliário profissionais, ao lançar um grande empreendimento de Galpões Modulares convidam corretores para visitar o imóvel e apresentam aspectos importantes sobre eles. No botão abaixo divulgamos uma apresentação de qualidade cedida pela TRX para divulgação de seu empreendimento de Galpões Modulares em Guarulhos.
Como o empreendimento é composto por grandes galpões subdivididos em módulos, estes são ocupados por diferentes empresas que operam independentes umas das outras. Para arcar com as custas das "áreas comuns", além do aluguel pago, ainda existe a taxa de condomínio. O valor da taxa de condomínio também é variável de acordo com o empreendimento mas varia de R$ 3,00/m² a R$ 6,00/m².
"Players": Os investidores desse setor
Em um setor já altamente profissionalizado no Brasil, renomadas gestoras de capital e Fundos de Private Equity realizam investimentos em Galpões Modulares muitas vezes também chamados por elas de Condomínios Logísticos. Dentre elas podemos citar além da TRX (que nos apresentou seu galpão de Guarulhos), GLP (Global Logistics Partners), Pátria Investimentos,Log CP (MRV Log), Bresco, Fulwood, Brazilian Business Park (BBP), entre outros.
Além destas empresas, existem FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) que possuem Galpões Modulares em seu portfólio para locação. Muitos destes FIIs são negociados em Bolsa de Valores. Nosso site tem uma seção dedicada a FIIs, leia mais clicando aqui.
Investimento Especulativo em Galpões
Esse tipo de imóvel pode ser considerado um investimento imobiliário especulativo por se tratar de desenvolver galpões para posterior locação. Neste caso se compra um terreno e constrói-se mesmo sem antes já ter inquilinos confirmados para o empreendimento, oposto à um empreendimento BTS (Built to Suit – leia mais clicando aqui) onde já há garantia de ter inquilino para um empreendimento ainda a desenvolver.
Para produzir este artigo, agradecemos o convite da TRX, reconhecida empresa de investimentos em ativos reais que atua no mercado nacional e internacional. A TRX nos convidou para sua apresentação em loco do seu novo condomínio logístico de galpões modulares em Guarulhos-SP, um empreendimento que sem dúvida é sinônimo de qualidade e profissionalismo. Para mais informações sobre o condomínio TRX Guarulhos entre em contato no telefone +55(11)4872-2645.
Se você tem intenção em investir nesse mercado fale conosco, podemos ajudá-lo a estudar a viabilidade de empreendimentos deste tipo. Se você está buscando um galpão para sua empresa escreva para contato@rexperts.com.br.