Custos de construção: o seu guia completo
By Rafael Milagre On segunda-feira, dezembro 8, 2014
Ao avaliar o custo de construir uma casa nova, muitos compradores usam o preço do metro quadrado como base para comparação.
Mas vamos falar sobre o preço do metro quadrado por um minuto, o que ele representa e o que ele não representa.
O preço do metro quadrado é um método para comparar os custos de construção de duas casas semelhantes e muito próximas, casas em diferente partes da cidade e do país, e casas com características diferentes não entram nessa conta.
O preço do metro quadrado, apesar de muito útil, não é um método confiável para determinar quanto um projeto de uma casa nova irá custar.
Você pode me mostrar um projeto de uma casa com algumas questões específicas e eu colocar dentro da faixa aproximada de custo pelo metro quadrado. Ok, isso é um começo, mas suponhamos que pelo metro quadrado o custo da casa seria de R$350.000,00 e quando ela realmente for construída o seu custo total ficará em R$400.000,00. Eu tenho certeza que você não quer estimar algo que possa ter uma diferença de 50 mil reais!
Com um pouco de pesquisa, o preço do metro quadrado pode ser uma ferramenta útil para você para comparar imóveis muito próximos, mas isso é tudo. Descubra o custo de casas semelhantes à sua em áreas com a mesma valorização e não se esqueça de tirar o custo do terreno da conta.
Muitas coisas afetam o custo de construção de uma casa, mas há três elementos que são os principais: tamanho, complexidade de construção e nível do acabamento. O efeito dessas variáveis no custo de construção é óbvio, se você tem uma casa maior, com uma grande complexidade para ser construída e um acabamento de primeira, sua casa irá custar mais. Mas calma, não é tão simples assim.
Significativamente mais importante do que o tamanho da sua casa é como você vai construir nesse tamanho. É óbvio que uma cozinha, com eletrodomésticos, armários, bancadas, encanamento, luminárias, piso de azulejo e outros acabamentos caros vão custar mais "por metro quadro" do que construir um quarto que não possui muito mais do que um acabamento com carpetes e pintura.
É verdade que o terreno pode ser o principal responsável por você comprar o seu empreendimento e é muito importante lembrar que essa decisão é única, depois de adquirir um imóvel você não poderá modificar o seu local. Confira agora as dicas da Benvenuto para você escolher o melhor local para construir sua casa:
É muito importante se preocupar com a segurança antes de construir o seu imóvel. Como é a relação dos vizinhos do local? Qual o índice de segurança do bairro? Quais os números de assaltos e crimes da região? Ter esses números vão te ajudar a decidir e também vão influenciar diretamente no nosso próximo ponto.
Na hora de definir o preço do terreno você deve tentar conseguir as informações do preço de venda dos imóveis próximos para conseguir basear o metro quadrado do terreno. Mas o preço vai depender muito da sua capacidade de negociação, uma dica para quem está querendo comprar um terreno em um preço melhor é destacar os aspectos que levariam a uma redução no valor do terreno como por exemplo muito íngrime, sujo, o nível social da região e a falta de infraestrutura da região.
A inclinação ao fundo do terreno pode gerar prejuízos como acumular água e causar danos aos seus muros. Nesse caso você tem que olhar o seu custo de compactar e aterrar. Outro ponto importante para ser observado aqui é que bancos só financiam imóveis que o alicerce fique acima de dez metros do nível da rua.
Como será a frequência de iluminação natural no seu terreno, em qual posição ele irá atingir. E a rua? ela é iluminada com postes ou é um local escuro que ameaça até mesmo sua segurança? Ter a resposta dessas perguntas também será um importante passo.
Atualmente ficar sem energia é uma tremenda dor de cabeça, utilizamos energia elétrica para quase todas as nossas tarefas dentro de casa. Verifique se a região sofre constantes problemas com o fornecimento de energia ou se está tudo Ok.
Pavimentação/Asfalto/Esgoto
Esses serviços básicos se você está comprando em um local com toda a infra-estrutura pronta não terá que se preocupar mas se você está começado um novo loteamento você vai precisar saber para onde vão os dejetos e até mesmo se preocupar com a rua da sua casa.
Escolas, faculdades e academias
O que você precisa? Quais são suas atividades semanais? Coloque de forma prioritária as suas maiores necessidades de estar próximo a você. Se você está pensando em construir uma casa para garantir seu sossego certamente que perto de uma faculdade movimentada você não encontrará esse benefício tão facilmente. Mas também tem o lado bom, se existe uma academia perto de um terreno e você não vive sem malhar é a hora que você pode economizar dentro de casa e utilizar o terreno para outras funções em troca de uma mensalidade.
Com certeza esses pontos não são fatores que vão fazer com que você perca noites ou precise de um estudo aprofundado para escolher o seu terreno. Uma simples visita e você é capaz de responder praticamente quase todas essas perguntas.
Uma coisa importante na hora de definir o terreno é ficar atento ao fundamental. Analisar a documentação do terreno, ver se ele está regulamentado nos órgãos devidos.
A documentação vai oficializar a sua compra. Depois de todo o tempo analisando e investindo tempo e dinheiro você não vai querer que o lote na verdade tinha outro dono não é mesmo?
Antes de fazer uma compra ou fechar um negócio você tem a obrigação de verificar a situação do imóvel antes da compra. Fazer a due diligence do lote é essencial para saber se está tudo certinho e você não vai cair na mão de qualquer picareta que queira passar a perna em você. O que infelizmente sabemos que existe no mercado.
Não sabe o que é due diligence? Clique aqui e aprenda agora
Em relação aos documentos você vai precisar do seguinte:
Certidão de Ônus – Documento que é emitido pelo registro de imóveis e informa sobre qualquer tipo de restrição que tenha sobre o imóvel. Geralmente esse documento fica em torno de R$50,00 mas vai variar de acordo com o cartório de registro de sua cidade.
Certidão de Regularidade com o condomínio – É o documento que evita chegar aquela dívida "do nada". Você saberá se o imóvel está em dia com as obrigações do seu condomínio.
Certidão Negativa de IPTU – Imposto urbano anual do município. O custo é por volta de R$30,00.
Do vendedor (e esposa caso tenha)
Certidão de Distribuição Civil – Documento da cidade onde você reside que diz se existe alguma ação contra o dono do imóvel.
Certidão Receita Federal / PGFN– Verificar se o mesmo está em dia com o governo, se ele não tem débitos e o governo está pegando este imóvel como garantia.
Se você já gostou do imóvel e analisou toda essa documentação e quer fechar o negócio uma prática comum no mercado brasileiro é negociar uma entrada no contrato de compra e venda e o restante no ato da escritura. Se você não estiver completamente seguro para seguir em todos os processos jurídicos que envolve uma compra de um imóvel você deve procurar por uma assessoria jurídica.
Na Benvenuto você pode acessar a página de serviços clicando aqui e solicitar por uma assessoria com um preço diferente do mercado.
Quanto gasto na escritura de um lote?
Uma coisa que muitas pessoas que estão na primeira compra do imóvel não sabem é que para fazer a escritura você precisará pagar o ITBI (imposto de transmissão de bens e imóveis) que é de 2% sobre o valor do imóvel.
Se você ainda não sabe a Escritura do imóvel é o documento mais importante da negociação. É o contrato público de compra e venda do imóvel e nela contém quase todos os direitos e obrigações.
O valor da escritura é variável de acordo com a tabela de emolumentos de cada estado.
O efeito da variável complexidade de uma casa no seu custo de construção é frequentemente mal interpretado, é uma das maiores fontes de uma surpresa desagradável para quem deseja construir sua própria casa.
Em termos simples, uma casa complexa é mais cara do que construir uma casa simples. Mas o que faz uma casa ser complexa? Na maior parte das vezes é o formato da casa. A relação da quantidade de telhado é o valor base para cada área de uma casa.
Considere dois projetos de casas típicas: Uma casa colonial de dois andares retangulares, e uma casa de campo com uma suíte master no primeiro andar. Ambas são casas grandes com 3.000 metros quadrados e ambos têm o mesmo nível de acabamento.
A casa colonial é simples, possui piso do mesmo tamanho e não apresenta variação no terreno. Assim, ela terá uma área construída de aproximadamente 1.500 metros quadrados (ignorando a garagem por exemplo). Essa casa será eficiente e fácil de construir.
O projeto da casa de campo é do mesmo tamanho mas é menos eficiente. Com a suíte master saiu do piso superior para o inferior a área do telhado e a fundação aumentou cerca de 500 metros quadrados, mas a dimensão da casa permanece a mesma em 3.000 metros quadrados. Ou seja, essa casa teve um custo adicional com telhado, fundação e concreto. O que resulta em um custo significa.
Cada ângulo diferente, cruzamento de telhado, janelas com sacadas, varandas ou mudança de nível, aumenta a complexidade da construção da casa. Se você está avaliando várias ideias de design de casas, tome cuidado com a complexidade no layout, pois ele poderá fazer uma diferença impactante no custo do imóvel.
Quanto custa o projeto de uma casa?
A cobrança poderá vir de duas formas, ela pode ser por percentual do imóvel ou pelo metro quadrado do terreno. Você deve negociar o preço e definir qual método vai ser utilizado antes de começar a obra evitando que o arquiteto ou a empresa contratada fique com a decisão que mais convém para o seu bolso.
Muitos arquitetos já indicam empreiteiros para tocar a obra o que pode aliviar o seu bolso e garantir uma entrega de trabalho com mais qualidade.
Se você quer começar sua obra amanhã você vai precisar de um alvará. Esse documento é a sua garantia que o imóvel que está construindo está de acordo com todas as leis da sua cidade e estado.
No Brasil o órgão responsável por emitir o alvará é o CREA (Conselho regional de engenharia e agronomia) do seu estado. O engenheiro da obra seguirá um documento que é chamado de código de obras da cidade que fornece todos os pontos para a aprovação do seu projeto. Como por exemplo:
Cozinha com no mínimo 6 m²;
Banheiro com largura mínima de 1,20 m;
Recuo do passeio;
Altura máxima de construção até 20m;
Na hora de aprovar seu projeto é muito comum que a prefeitura exija os seguintes documentos:
Depois de aproximadamente quarenta dias a prefeitura vai emitir o seu alvará e quando você passa em uma obra e enxerga aquela placa enorme com algumas informações sobre a obra geralmente são as informações do alvará para uma eventual fiscalização. O valor desse alvará normalmente não ultrapassa R$300,00.
Aterro, corte do terreno e muro de arrimo
O que chamamos de aterrar o terreno é o processo de depositar terra ou cascalho em seu lote com o objetivo de atingir o nível ideal. Para fazer o aterro você vai precisar de um muro de arrimo que vai garantir o material compactado necessário para a base da sua casa.
O muro também serve para fazer a contenção da terra. Ele possui viga e colunas com e o responsável pela obra fará o cálculo da distância horizontal e vertical.
Após ter feito o muro você vai precisar deixá-los sete dias no sol para a secagem das vigas e pilares de concreto. Veja nesse vídeo como um engenheiro faz o cálculo para um muro eficaz:
Qual o custo de um aterro?
Cuidados que você deverá ter
Algumas prefeituras doam aterro gratuitamente. Verifique em sua cidade.
Contratar funcionários ou terceirizar o trabalho
Uma decisão difícil é se pegamos uma equipe de funcionários autônomos ou deixamos todo o trabalho na mão de uma empresa e você não terá o trabalho de controlar nada. Claro que isso além de ser uma opção vai muito do que você possui no bolso.
Você pode conferir algumas dicas no nosso artigo:
Cuidado! Aqui é onde os construtores colocam o preço nas alturas. Adicionar uma banheira de luxo, granito, pias montadas e outros "upgrades" à sua casa poderá ser bem tentador.
Acabamentos e acessórios (pisos, armários, bancadas, revestimento, etc.) representam cerca de 30 a 40 por cento do custo de uma casa. É melhor você ir melhorando esses itens pouco a pouco, construa a casa e vá fazendo seus desejos e suas vontades devagar, para que você não perca o controle do custo total.
Se você deseja um lindo acabamento, mas o seu orçamento está apertado, foque no banheiro e na cozinha, são materiais mais baratos do que o restante da casa. Mais importante que isso, monte uma lista do que você deseja colocar na casa e pesquise os preços no mercado.
É preciso tomar muito cuidado com o orçamento do seu projeto, muitas vezes novos itens são adicionados durante a construção ou fatos não esperados acontecem e o custo vai lá pra cima. É preciso planejar esse custo adicional de construção.
Um pouco de planejamento, paciência e prática do mercado poderá ajudar você a realizar esse serviço.
Em qualquer projeto, é importante já ter uma ideia clara na cabeça do acabamento e qualidade que você espera no imóvel. Não assuma projetos de arquitetura que não estão condizentes com o dinheiro que você tem no bolso, isso poderá se tornar uma grande decepção. Se você não é do tipo detalhista, uma boa dica é contratar um designer de interiores profissional.
Desenhos de má qualidade poderão resultar em trabalho adicional e não planejado durante a construção, e isso irá custar tempo e dinheiro.
Finalmente! Agora que você já conhece os passos básicos para se construir uma casa e tem expectativas realistas sobre o seu orçamento e projeto, as chances de sucesso na construção do seu sonho vão aumentar consideravelmente! Tenha sucesso na casa nova e se for vendê-la, lembre-se de anunciá-la na Benvenuto.