APARTAMENTO COMPRADO NA PLANTA, CONHEÇA ALGUMAS ILEGALIDADES COMETIDAS PELAS CONSTRUTORAS - 24/02/2018
A conquista da casa própria é o sonho de muitos brasileiros!
Entretanto, são inúmeras ilegalidades e diversas cláusulas abusivas que o consumidor é obrigado a se submeter para adquirir o imóvel, o pior, sequer abre-se a possibilidade para a discussão.
Tais contratos são denominados de "Contratos de Adesão", isto é, contratos pré-fabricados imposto pelo fornecedor/empresa.
O fundador do Escritório Neuber Porto, Advocacia e Consultoria Jurídica destaca algumas dicas sobre as ilegalidades cometidas pelas construtoras, principalmente sobre a cobrança de corretagem, condomínio, água, luz, etc. Confira:
De acordo com o art. 722 do Código Civil, conceitua a corretagem como sendo contrato por meio do qual: " (…) uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios jurídicos, conforme as instruções recebidas".
O art. 725 do Código Civil ainda garante ao corretor: "A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes".
O entendimento anterior era que, mesmo constando em contrato o repasse da corretagem ao consumidor, os tribunais brasileiros tinham o entendimento de que o repasse da comissão de corretagem pelas construtoras dos imóveis adquiridos na planta e em stands eram de sua responsabilidade. Nessa hipótese, a eventual rescisão contratual, como por exemplo, por vício no imóvel, era devolvida integralmente ao consumidor.
Cabe à empresa que está promovendo a venda a responsabilidade pelo pagamento da comissão, uma vez que preferiu contratar os corretores para intermediar a venda ao invés de realizá-las diretamente aos consumidores, portanto, considerada anteriormente como prática abusiva, art. 39,I e art. 51,IV, do CDC.
Hoje, o entendimento é outro! O consumidor deve ficar atento antes de adquirir ou assinar o contrato do seu novo imóvel, explica o Dr. Neuber Porto.
Com o julgamento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), em 24/08/2016, referentes diversos recursos repetitivos sobre o tema, os Ministros decidiram de forma unânime, pela validade da cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem.
Assim, passa a ter validade a cobrança da comissão de corretagem, por conseguinte, perfeitamente cabível o repasse ao consumidor.
Todavia há de se ponderar ressalvas, ou seja, o repasse é admitido desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma e destacado o valor da comissão de corretagem no contrato, art. 4º, III e art. 6º, inc. III do CDC c/c art. 422 do Código Civil.
Após o julgamento do recurso, o PROCON/SP, emitiu Norma Institucional nº 110, com o objetivo de uniformização de entendimento, confira:
EMENTA: aquisição de imóveis novos e/ou na planta – comissão de corretagem – decisão do STJ – validade de cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessas de compra e venda em regime de incorporação imobiliária – Posicionamento do PROCON/SP – necessidade do valor estar destacado e incluído no preço total do imóvel vendido em regime de incorporação imobiliária - não se admite a cobrança apartada da comissão de corretagem, se não houver cláusula contratual em contrato de compra e venda do imóvel que indique tal procedimento.
Por fim, caso não observe a construtora tais requisitos, esta responderá nos termos do Art. 6º, III (direito a informação); Art. 31 "caput" (oferta – práticas comerciais) e o que determina o Código Civil de 2002: Art. 422 (probidade e boa-fé).
TAXA SATI- PRAZO PARA RECLAMAR
A taxa SATI (Assessoria Técnico Imobiliário), destinada aos advogados da construtora por terem redigido o contrato de compra e venda, bem como de corresponder a serviços do negócio.
O valor é cobrado pelas construtoras em média sobre 0,8% do preço do imóvel novo adquirido pelo consumidor, tal repasse ao consumidor não é admitido.
Esclarece o Dr. Neuber ainda que: "o STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu, que o consumidor tem um prazo de três anos para questionar a abusividade das cobranças na justiça. A justiça não aceitará novos recursos com posição contrária ao entendimento firmado, vez que pacificou o entendimento, devendo ser respeitada decisão pelos tribunais inferiores".
ÁGUA, LUZ, GÁS E CONDOMÍNIO
Caso o atraso na entrega das chaves não estiver relacionado a problemas com a documentação do consumidor para assinatura do contrato de financiamento, o que ensejou a demora na entrega das chaves, a cobrança de condomínio é indevida, ainda que haja previsão no contrato.
As construtoras utilizam de diversos artifícios para safar da mora contratual, ou seja, do descumprimento do contrato, bem como responder por este ato em virtude do atraso da obra.
Entre os artifícios alegam problemas de mão de obra, ocorrência de chuva, embargo da obra, entre outras situações que fogem da responsabilidade do consumidor.
Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de São Paulo, editou a Súmula 161:
Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram "res inter alios acta" em relação ao compromissário adquirente.
Esclarece o advogado Dr. Neuber Porto, que é perfeitamente possível a rescisão do contrato atribuindo a culpa à construtora, bem como de aplicar por equidade, a multa contratual sem prejuízos de lucros cessantes.
Dr. Neuber Miranda Porto é advogado regularmente inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, Seção São Paulo, membro da Comissão de Direitos do Consumidor da Ordem dos Advogados do Brasil-Subseção de Guarulhos/SP - desde abril/2013, Conciliador do Procon, também especialista em Direito do Consumidor, Direito Público e Direito Processual e do Trabalho.
www.neuberporto.adv.br – F. 4372-2625
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