Regularização Fundiária - Instituto Soma
"A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado". (BRASIL. Lei 11.977 de 7 de julho de 2009, capítulo III, art. 46)
Trata-se de um conjunto de ações multidisciplinares, onde atuam profissionais dos segmentos jurídico, urbanístico, ambiental e social, com a finalidade de integrar os assentamentos irregulares ao contexto legal das cidades. As ações necessárias à promoção da regularização de um parcelamento incluem desde o levantamento de dados e informações acerca da situação física, ambiental, social, dominial e jurídica da área a ser regularizada, passando pelas etapas de diagnóstico multidisciplinar, estudos técnicos e fundiários, elaboração de pareceres, proposituras para compatibilização à legislação e outras assessorias específicas, de modo a assegurar o cumprimento de todos os procedimentos formais e certificar a condição de conformidade legal e viabilidade da regularização. A partir daí, são produzidos o projeto de regularização e outras peças técnicas necessárias para formalizar a legalização do parcelamento perante os órgãos públicos e o cartório de registro de imóveis.
Prevista pela lei nº 11.977/09, a regularização fundiária aplica-se a assentamentos irregulares localizados em áreas públicas ou privadas e pode ser de dois tipos:
1 – Regularização de interesse social
A Regularização Fundiária de Interesse Social destina-se aos assentamentos ocupados, predominantemente, por população de baixa renda à fim de assegurar o direito à moradia, e deve se enquadrar a pelo menos uma das seguintes condições:
Atender aos requisitos para usucapião (ocupação da área de forma pacífica há pelo menos cinco anos, sem que haja reivindicação por parte do proprietário) ou concessão de uso especial para fins de moradia;
Situar-se em uma Zona Especial de Interesse Social (ZEIS);
Ser declarada de interesse para implantação de projetos de regularização fundiária de interesse social, no caso de áreas públicas pertencentes à União, aos Estados ou Municípios.
2 – Regularização de interesse específico
A Regularização Fundiária de Interesse Específico ocorrerá sempre que não estiverem presentes as hipóteses para a Regularização de Interesse Social. Esse tipo de regularização destina-se, normalmente, aos loteamentos ou parcelamentos que se encontrem em situação irregular quanto ao seu registro, especialmente aqueles que tenham sido implantados depois da vigência da Lei Federal n° 6.766/1979 de 19 de dezembro de 1979.
Vale ressaltar que nesses assentamentos não se pode utilizar das condições especiais desenhadas para a Regularização Fundiária de Interesse Social.
No Brasil, para aquisição da propriedade ou de outros direitos reais referentes a um bem imóvel, não basta fazer um contrato de compra e venda, concessão de direito real de uso, doação etc. Enquanto o título não é registrado no cartório de registro de imóveis, não há a transferência da propriedade ou de outro direito real. É isso que dispõe o artigo 1227 do Código Civil, e por isso se diz popularmente que "só é dono quem registra. O procedimento de regularização fundiária concretiza seus objetivos quando os títulos concedidos aos beneficiários do programa são registrados. Sem o registro, os beneficiários não podem provar que detém o direito real de uso ou a propriedade do imóvel que ocupam." (Regularização Fundiária Urbana: como aplicar a Lei Federal nº 11.977/2009 – Ministério das Cidades, Secretaria Nacional de Habitação e Secretaria Nacional de Programas Urbanos. Brasília, 2010.)
A regularização fundiária leva em conta aspectos ambientais e sociais que dizem respeito à população e, portanto, traz inúmeros benefícios aos moradores. Dentre eles a segurança, pois garante ao morador o título de sua propriedade, além de facilitar o acesso à financiamentos habitacionais para realizar melhorias em sua moradia. Também permite o acesso aos serviços básicos de saneamento, distribuição de água e energia elétrica, e permite a inclusão dos lotes nos cadastros municipais proporcionando o endereçamento oficial à essas moradias.
Sob o ponto de vista patrimonial, histórico ou ambiental, a regularização fundiária também se faz necessária como meio para promover a legalização e incorporação de áreas de interesse ao patrimônio público ou privado. Para isso, são necessárias providencias de regularização destinadas a identificar, delimitar, avaliar e legitimar o processo de aquisição/domínio dessas áreas. Conforme o objetivo da regularização, o serviço também poderá envolver a catalogação patrimonial, tratativas para desapropriação ou procedimentos de retificação e/ou registro.
"O processo de regularização fundiária com a titulação e o registro imobiliário é desenvolvido em várias etapas que, em geral, englobam as seguintes atividades: levantamento topográfico, levantamento físicocadastral, levantamento socioeconômico e cadastro social dos moradores, elaboração e aprovação do projeto de regularização fundiária, registro do parcelamento, abertura das matrículas dos lotes, titulação e registro imobiliário. Todo o processo deve ser acompanhado por trabalho social e participação dos interessados." (Regularização Fundiária Urbana: como aplicar a Lei Federal nº 11.977/2009 – Ministério das Cidades, Secretaria Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos e Secretaria Nacional de Habitação. Brasília, 2013.)
O Instituto Soma tem ampla experiência na área de regularização fundiária. Prestamos serviços de consultoria e assessoria técnica em geral, envolvendo desde ações específicas a regularização completa de um parcelamento ou área. Nossos serviços são destinados para regularização de interesse social e para legalização de áreas de interesse público, histórico ou ambiental.
De forma geral, os serviços prestados pelo Instituto Soma são estruturados a partir de uma metodologia baseada em três macroetapas:
Etapa 1 – Levantamento de dados e informações
Consiste na realização de serviços para reconhecimento da situação de cada parcelamento ou área a regularizar. Compreende o levantamento de dados e informações acerca da área, envolvendo seus aspectos físicos, sociais, ambientais, dominais e legais. Normalmente inclui a realização de levantamentos planialtimétricos, cadastros socioeconômicos e fundiários e elaboração de relatórios preliminares.
Etapa 2 – Diagnóstico e definição das estratégias de regularização
Após feito o reconhecimento da situação do parcelamento, é desenvolvido um diagnóstico completo da área, voltado a identificar a origem e características do parcelamento ou área a regularizar, além de apurar as desconformidades incidentes para, na sequência, serem definidas as estratégias para sua regularização.
Etapa 3 – Execução de peças técnicas e procedimentos necessários à conclusão da regularização e ao registro do parcelamento
Esta macroetapa compreende a elaboração de ações específicas, identificadas como necessárias para a conclusão do processo de regularização fundiária e registro do parcelamento no cartório. Dentre as atividades mais comuns estão: projeto de regularização, memorial descritivo, estudo ambiental, planta de desafetação, minutas de projeto de lei, minutas de contratos, documentos para tramitação da serventia imobiliária, etc. No caso da regularização patrimonial, histórica ou ambiental, destinada à aquisição de áreas para preservação ou composição de patrimônio, esta etapa normalmente inclui serviços de avaliação imobiliária, elaboração de peças técnicas de desapropriação, tratativas para composição amigável, instrução processual para ações judiciais, entre outros.