A fachada do prédio está em risco? – BV Gestão Condominial
Previsto em lei, o cuidado com a conservação da estrutura é vital para segurança e valorização dos imóveis
Mais que o cartão de visitas do edifício, a fachada é um ótimo termômetro para identificar se a manutenção da estrutura está em dia. Prédios com fissuras, trincas, bolhas e descascamento são o retrato de que algo não vai bem e a situação está merecendo uma atenção especial do síndico e moradores.
Para garantir a qualidade das fachadas é fundamental seguir um programa de cuidados periódicos, sendo que a manutenção envolve uma série de serviços, partindo dos mais básicos como uma simples lavação predial ou uma nova pintura, até serviços mais complexos como a troca de revestimentos, tratamento de fissuras ou até mesmo a troca de todo o reboco da fachada. Tudo isso para manter não só a valorização do patrimônio, como a segurança de todos.
Em Balneário Camboriú, um dos primeiros prédios construídos na cidade em 1974 escapou por pouco de ter sérios problemas na fachada. Com sacadas suspensas, que se deterioraram com o passar do tempo, o condomínio Animaria só passou por uma avaliação técnica após muita insistência da síndica Sandra Chidiac, que há 10 anos administra o local. E o primeiro sinal de que as coisas não estavam muito bem veio justamente do apartamento dela, que identificou há pelo menos um ano uma rachadura horizontal na estrutura. Consequência da falta de ferragens de sustentação.
Para convencer os condôminos da necessidade do reparo, a síndica contratou um engenheiro para a elaboração de um laudo oficial. E foi só com as fotos e o documento em mãos que ela conseguiu a aprovação da obra. "O prédio é muito antigo e como estamos praticamente na frente do mar, temos fatores que aceleram a deterioração. As nossas sacadas são suspensas e estavam cedendo. Pela falta de estribo, o pouco de ferragem que tinha estava começando a envergar. Talvez se os outros administradores tivessem dado mais atenção, não teríamos chegado a essa situação mais grave", comenta Sandra. No projeto de retrofit de fachada, com recuperação estrutural, foi investido cerca de R$ 168 mil, sendo que os moradores aproveitaram a obra para fazer a troca das janelas de metal para PVC, material com maior durabilidade.
Todo prédio tem um histórico de manutenções efetuadas durante sua existência. O desafio do gestor está em saber se elas foram bem executadas e dentro prazo correto. "Infelizmente alguns maus prestadores de serviço apenas 'maquiam' quando é necessária uma intervenção mais séria, aproveitando-se da falta de conhecimento dos administradores. Com o passar dos anos, os sintomas demonstram o 'estresse' da estrutura e aí o método de recuperação pode se tornar muito mais caro que o imaginado. Ou situações mais graves, como casos de desplacamentos ou desmoronamentos. No caso do edifício Animaria, conseguimos fazer as obras necessárias, sem perder os padrões arquitetônicos", explica Michael Willian Chulek, diretor da empresa responsável pela obra no empreendimento.
Entre as dicas para não se incomodar no futuro ele destaca três cuidados: manutenção preventiva é mais barata que a corretiva; antes de sanar os efeitos, é necessário eliminar as causas; e a mais importante, procure referência do prestador a ser contratado – como obras executadas, conhecimento técnico para execução e quadro de colaboradores qualificados. "Nossa região é litorânea, com fatores climáticos consideráveis. A cada ano contate um profissional para uma vistoria visual da fachada e estrutura. De acordo com os sintomas, faça a manutenção necessária o mais breve possível, isto irá refletir em economia e longevidade ao seu patrimônio", reforça Chulek.
Em média, a manutenção do acabamento externo deve ser feita a cada cinco anos. Entretanto, esse prazo pode variar de acordo com as condições ambientais, qualidade de material utilizado na construção do empreendimento e limpeza. De acordo com o arquiteto Thiago Hanemann, cada tipo de acabamento exige um tipo de manutenção periódica, conforme norma técnica que rege o desempenho de cada material utilizado numa edificação. Desde 2014 a NBR 15.575 orienta nesse sentido e cabe aos profissionais da área, fornecedores e aos síndicos atenderem às suas especificações.
"Se tomarmos como exemplo uma pintura, a norma recomenda que a durabilidade mínima seja maior que oito anos. Mas para que se atinja essa durabilidade é necessário utilizar materiais e mão de obra qualificada para executar o serviço. Da mesma forma que o usuário deve realizar as manutenções mínimas recomendadas pelo fabricante em seu manual técnico", comenta o especialista. Ele ainda destaca que nem sempre é necessário ter uma patologia para que se faça uma reforma. Existe também a possibilidade de fazer o retrofit, que consiste basicamente em trazer novas tecnologias e um design atual para o prédio, preservando as principais características do projeto original.
Os problemas mais comuns são descolamento de revestimentos, infiltrações, trincas, fissuras e oxidação de armadura, dentre outras, sendo que na maioria dos casos são ocasionadas pela falta de manutenção. "O descuido com a estrutura pode comprometer a segurança das pessoas e ocasionar consequências incalculáveis ao condomínio. Essa segurança não se limita apenas aos seus usuários, como também na queda de partes da fachada do prédio na calçada, que pode colocar em risco todos os pedestres em trânsito nas imediações da edificação", destaca. Como dica, ele aponta que os gestores deveriam investir em um plano de manutenção de todo o empreendimento, que deve ser elaborado sob a orientação de um arquiteto ou engenheiro, contemplando as exigências das Normas Técnicas.
Para não correr riscos com ações judiciais, o advogado Gustavo Camacho reforça que a reforma profissional é fundamental, também para que as intervenções feitas na fachada sejam executadas dentro da lei. "A primeira providência é a realização de um projeto junto a um engenheiro ou arquiteto.
Com o estudo pronto, é obrigatória a realização de uma assembleia especialmente convocada para aprovar a realização da benfeitoria pretendida com quórum de 100% dos condôminos, em caso de alteração da estrutura ou do projeto arquitetônico do prédio, e de maioria simples dos presentes quando não houver mudanças na estética do edifício", explica. Além disso, toda e qualquer alteração no projeto arquitetônico original deverá ser autorizada por seu criador.
Entre outros pontos que deverão ser observados pelo síndico está o manual do proprietário (NBR 14037) elaborado pela incorporadora/construtora, além de seguir a NBR 5674, que estabelece o plano de manutenções preventivas para a edificação. Todos os danos ocasionados às unidades autônomas e a terceiros decorrentes de ausência de manutenção e o não cumprimento da norma implicarão em responsabilidade civil do condomínio.