1.1 Gestor: Coinvalores CCV Ltda. 00.336.036/0001-40 Av. Brigadeiro Faria Lima, .1800 - 2º andar (11) 3035-4143
No Exercício findo em 31/12/2020 o fundo apresentou um resultado operacional, expurgando o ajuste ao valor justo, de R$ 572.322,23 sendo que em razão da avaliação realizada no exercício que gerou uma variação positiva do Ajuste ao Valor Justo no montante de R$ 682.000,00, o resultado bruto representou um lucro no montante de R$ 1.254.322,23. O Fundo, de acordo com a Lei 9.779 de 19 Janeiro de 1999, destinou aos quotistas a título de distribuição de resultado o montante de R$ 548.648,64 (R$ 620.000,00 em 2019).
Região de São Paulo O ano de 2020 encerrou com 8.446.600 m² (8.299.900m² em 2019) de inventário existente considerando os Edifícios de escritórios comerciais. No ano de 2020 houve a entrega de 146.700 m² (105.000 M² em 2019) de novo estoque. A taxa de vacância teve um aumento considerável de 14,4% em 2019 para 18,4% em 2020 (18,2% em 2018 para 14,4% em 2019 ), isto porque, tivemos uma absorção líquida negativa de 215.500m² em 2020 (380.400 em 2019 ) m². A absorção bruta foi de 578.500m² (865.000 m² em 2020). A expectativa de entrega de nova oferta para 2021 é de 276.000m²) (2020 era de 200.000 m²) Região da Barra Funda. O ano de 2020 encerrou com 730.000 m² (em 2019 encerrou com 730.000 m²) de inventário existente. No ano de 2020 não houveram entregas na região. A taxa de vacância aumentou de 19,3% em 2019 para 23,4%% em 2020 (19,3% em 2018 para 19,9% em 2019), isto porque, a região sofreu com algumas devoluções importantes, resultando uma absorção líquida negativa de 25.000m² aproximadamente (14.100 m² em 2019) . A absorção bruta foi de 60.400m² em 2020 (46.400 m² em 2019.) A expectativa para o ano de 2021 é a entrega de 60.000m² (era em 2020 de 8.500 m²) Os imóveis que compõem a carteira do Fundo encerraram o exercício com taxa de vacância de 47,92%.
A economia brasileira apresentou em 2020 retração de 4.1p.p. do PIB. Tal resultado é efeito da crise provocada pelo COVID19 em razão da paralização parcial ou total de diversas atividades econômicas cujo impacto pode ser sentido no aumento da taxa de vacância na região de São Paulo e precisamente no Bairro da Barra Funda conforme observado no item acima. O segmento no qual está inserido o fundo imobiliário é bastante sensível à situação econômica, atrelado a isso, deve-se considerar a ociosidade dos escritórios em razão das medidas restritivas adotadas pelas autoridades governamentais. A expectativa da administradora era de superação da fase mais aguda da crise provocada pelo COVI19 com a retomada dos processos de locação que estavam estagnados em 2020, entretanto, a nova onda de infecção do COVID-19 e sua rápida disseminação, fato que , além de elevar os números de óbitos vem sobrecarregando o sistema de saúde, provocou a adoção de medidas ainda mais restritivas pelas autoridades competentes, situação que vem impactando de forma significativa a atividade econômica não só no Brasil, mas no mundo como um todo. Ademais, associado as incertezas, também não é possível identificar quais as políticas de home office que serão adotadas pelas empresas. De qualquer forma, a localização privilegiada do empreendimento, a política de benfeitorias periódicas realizadas tornando o imóvel sempre atualizado contribuindo significativamente na conservação do ativo, preços de locação competitivos, associado à expectativa da aceleração do processo de vacinação, poderão ser diferenciais importantes para diminuição das disponibilidades do Fundo.
Edifício Memorial Office Building (Edificação) 52.841.479,00 SIM 147,12%
Edifício Memorial Office Building (Terreno) 13.198.521,00 SIM -11,96%
Metodologia A metodologia de avaliação utilizada baseia-se nas normas técnicas nacionais Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e internacionais (ISO), bem como nas práticas de mercado para análise e mensuração de valor de ativos similares.Para determinação do valor justo dos ativos classificados como Propriedade para Investimentos integrantes do patrimônio do Fundo, foi utilizado o Método de Capitalização da Renda através de Fluxo de Caixa Descontado. Por essa metodologia, foi projetada a receita de aluguel atual, com base no desempenho atual e histórico, por um período de 10 anos, considerando taxas de crescimento apropriadas e os eventos de contrato (reajustes, revisões e renovações), ocorrendo na menor periodicidade definida pela legislação incidente sobre os contratos de locação. No caso de haver cobrança de aluguel percentual, as projeções consideram a maior entre as receitas auferidas. Para refletir o valor do imóvel no término do fluxo de caixa/perpetuidade, ao final do 10º ano, a receita foi capitalizada. O fluxo de receitas e o valor de venda no 10º ano são então trazidos a valor presente com taxas de desconto adequadas a percepção de risco do mercado.
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O envio de matérias , temas na ordem do dia bem como os documentos pertinentes às deliberações poderão ser encaminhados por endereço do e-mail do administrador, sendo, o mesmo endereço de e-mail objeto das respostas dos itens de deliberação ou poderá ser encaminhado via correio no endereço da administradora devidamente indicado no Edital ou carta consulta. O endereço eletrônico bem como o endereço físico do administrador objeto da resposta será o mesmo para envio público de procuração. O pedido de listas de endereços físicos e eletrônicos dos demais quotistas podem ser encaminhado para o mesmo endereço físico e eletrônico constante do Edital de Convocação ou carta consulta sendo o mesmo endereços de respostas às deliberações.
Somente poderão votar nas Assembleias quotistas inscritos no livro de registro do escriturador do Fundo bem como aqueles identificados no posição de quotista advinda dos respectivos agentes de custódia disponibilizado pelo escriturador e B3 . O quotista titular das quotas deverá apresentar documento de identificação ou prova de representação. O procurador do quotista deverá estar munido de procuração, lavrada há menos de 1 (um)ano com poderes específicos para prática do ato, com firma reconhecida pelo quotista outorgante. De acordo com o regulamento do Fundo a ADMINISTRADORA poderá optar por promover as deliberações mediante processo de consulta formalizada em carta ou outra forma de comunicação escrita, inclusive por meio de comunicação eletrônica (e-mail), dirigida por ela a cada um dos QUOTISTAS, para resposta no prazo máximo de 30 (trinta) dias, neste hipótese, será encaminhado através de e-mail cadastrado no administrador o link para votação do sistema de plataforma eletrônica cujo voto vinculará, por meio de parâmetros do sistema, o CPF e registrará o IP da máquina do cotista votante. No caso de votação eletrônica, o quotista deverá apresentar carta resposta devidamente assinada juntamente com documento de identificação, procuração ou documento societário no caso de Pessoa Jurídica. No caso de votação eletrônica através de consulta formal por mkeio d eplataformas eletrônicas, o quotista deverá fazer o uploud da procuração quando da votação , do contrário, o sistema não permitirá a votação. Os documentos apresentados serão confrontados com a assinatura da carta resposta cujas informações serão comprovadas no livro de registro junto ao custodiante do Fundo bem como através do relatório de posição de custódia disponibilizados pelo escriturador e B3.. A previsão de votação eletrônica bem como a realização de consultas formais estão previstas no regulamento do Fundo. No Edital de Convocação está expresso o artigo do regulamento de que trata a votação Eletrônica bem como menciona o endereço eletrônico para envio do voto por meio de carta resposta.
De acordo com art. 22 do regulamento do Fundo, a Administradora convocar as assembleias gerais ordinárias e/ou extraordinárias de cotistas do Fundo mediante comunicação escrita a ser enviada aos Cotistas, por correio ou e-mail cadastrado do Cotista, através dos sites do administrador e B3 nos termos da regulamentação vigente, e, ainda, uso de plataformas eletrônicas, como o caso da Central de Inteligência Corporativa (CICORP), conforme procedimentos descritos nos Ofícios Circulares divulgados pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão, nos termos do parágrafo segundo, do artigo 10, da Instrução da Comissão de Valores Mobiliários ("CVM") nº 555, de 17 de dezembro de 2014 ("Instrução CVM 555"). No caso de uso de plataformas eletrônicas, o quotista receberá o link em seu e-mail no qual constará a os itens objeto de deliberação . Ademais, será informado no conteúdo do informativo o locasl onde serão disponibilizados os documentos pertinentes as respectivas deliberações. O quotistas informará seu número de CPF e quando da votação será registrado através do sistema de votação o endereço do IP. Em caso de representação deverá ser realizado o ulploud dos documentos de indentificação e procuração pública , sem tais documentos, o sistema não permitirá a votação.