Fundos imobiliários na crise
O que fazer quando uma pandemia aterroriza os mercados globais?
19/03/2020 - 16h24
Em meio a expansão do coronovírus no território brasileiro, surge um questionamento bastante pertinente: os fundos imobiliários, que venho tentando explicar aqui na nossa coluna, continuam sendo um bom investimento nesse período?
Sobre essa questão, gostaria de lembrar ao leitor que os imóveis que integram o patrimônio dos fundos imobiliários continuam alugados, os contratos permanecem válidos e eficazes, e os inquilinos seguem obrigados a pagar os alugueis. Isso significa que, por mais que o preço das cotas caia na Bolsa, os fundos continuam gerando fluxo de caixa. Se você já investe nesse tipo de produto, certamente já recebeu os proventos de vários fundos esse mês.
Para dar uma ideia melhor, proponho a seguinte analogia: imagine que você é proprietário de um imóvel avaliado em R$ 300.000,00 e recebe R$ 1.000,00 de aluguel deste imóvel. Caso alguém lhe ofereça R$ 150.000,00 você venderia o imóvel? Penso que não. Por que, então, vender suas cotas de fundos imobiliários só porque essas cotas desvalorizaram (momentaneamente)? Concordam que não faz muito sentido?
Na verdade, com a queda dos preços na Bolsa, você pode estar diante de uma oportunidade de "comprar mais renda" investindo menos. Crises como a atual são, praticamente, como promoções na Bolsa de Valores. Cabe a você somente analisar a qualidade do que está comprando (não é porque está em promoção que você vai comprar qualquer coisa).
Acrescento que os fundos imobiliários "não estão autorizados a contratar dívidas ao nível corporativo e não podem constituir ônus reais sobre os imóveis integrantes de seu patrimônio. Isso significa que não podem se alavancar dando como garantia um imóvel já integrante da sua carteira".[i] Ou seja: é muito improvável que um fundo imobiliário venha a quebrar, por mais intensa que seja a crise.
O foco do investidor de fundos imobiliários deve ser na capacidade de geração de renda desse ativo. É claro que uma crise generalizada pode afetar a capacidade de alguns inquilinos honrarem seus compromissos, alguma elevação na inadimplência não surpreenderia.
Por exemplo, fundos do segmento de shopping centers podem sofrer com uma queda na movimentação do público nesses espaços, talvez alguns lojistas não consigam pagar seus alugueis.
Para minimizar esse tipo de impacto, uma saída é a diversificação. Como mencionei no artigo sobre os riscos dos fundos imobiliários, se um imóvel possui vários inquilinos, a probabilidade de todos estarem inadimplentes ao mesmo tempo é bem remota. É o caso dos shoppings: cada lojista reagirá de uma forma diferente à crise.
Fundos de galpões logísticos, por outro lado, não devem sentir tanto o impacto do "isolamento social" que é recomendado nesse período. Com as pessoas evitando sair de casa, é razoável esperarmos um crescimento do comércio eletrônico, o que permanece movimentando a parte logística das empresas, embora algumas medidas preventivas possam ser adotadas para evitar disseminação do coronavírus entre os funcionários.
Em resumo: cada tipo de fundo responderá de maneira diferente a essa crise; da mesma forma, cada inquilino, dentro de um mesmo fundo, reage de forma distinta; uma carteira diversificada certamente possui um bom nível de estabilidade na distribuição de rendimentos.
Por essa razão, sigo estudando os vários tipos de fundos imobiliários disponíveis no mercado. Convido o leitor a acompanhar esse estudo no meu canal do YouTube. Clique no link para se inscrever: https://www.youtube.com/channel/UCbUhlhRRuDe4KuTcpTpRxxQ