» CSM|SP: Usucapião Extrajudicial – Direito que deve ser declarado por ação judicial ou expediente administrativo nas hipóteses em que os pressupostos legais estejam rigorosamente cumpridos – Possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa à usucapião que não impede esta última, inclusive por procedimento administrativo – Recusa indevida quanto ao processamento do pedido – Dúvida improcedente – Recurso provido com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial. Blog do 26
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1004044-52.2020.8.26.0161, da Comarca de Diadema, em que são apelantes MAFRA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA, JUSTINO E SARAIVA ADMINSTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA e VILA FRANCA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE DIADEMA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento, para julgar improcedente a dúvida, com determinação para prosseguir o procedimento extrajudicial de usucapião, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
Apelação Cível nº 1004044-52.2020.8.26.0161
Apelantes: Mafra Administração e Participação Ltda, Justino e Saraiva Administração e Participação Ltda e Vila Franca Administração e Participação
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Diadema
VOTO Nº 31.454– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Usucapião Extrajudicial – Direito que deve ser declarado por ação judicial ou expediente administrativo nas hipóteses em que os pressupostos legais estejam rigorosamente cumpridos – Possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa à usucapião que não impede esta última, inclusive por procedimento administrativo – Recusa indevida quanto ao processamento do pedido – Dúvida improcedente – Recurso provido com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial.
1. Trata-se de apelação interposta por MAFRA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA.; VILA FRANCA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA e JUSTINO E SARAIVA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA. Contra a r. sentença de fl. 655/656, que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo-se o óbice ao pedido de admissão da usucapião extrajudicial, uma vez ausentes os pressupostos normativos.
Consoante nota devolutiva de fl. 615 constou o seguinte óbice:
"I. A petição acostada aos autos pelas requerentes, a fim de atender determinação de esclarecimento da eleição da usucapião extrajudicial como via para obtenção do domínio do imóvel não é satisfatória.
a) As requerentes relatam como óbice à transmissão regular do imóvel por meio de escritura pública:
b A unificação de lotes, gerando uma área maior, dentro da qual está o imóvel usucapiendo;
c) O fato de o imóvel usucapiendo não ter sido arrolado dentre os bens do espólio de uma das titulares de domínio, Neide Ruivo Andrade.
III. Ocorre, entretanto, que da documentação acostada aos autos é possível verificar que as requerentes têm contato com os herdeiros dos proprietários do bem (suas assinaturas estão lançadas em peças dos autos) de modo que bastaria providenciarem o desmembramento do imóvel, seguindo-se a sua sobrepartilha. Depois disso, a regular lavratura de escritura pública, com o devido recolhimento do ITCMD devido pela partilha e do ITBI, seguido do registro. Esse o roteiro definido no sistema de direitos imobiliários pátrio e que não importa em óbice, mas em alguma dificuldade, inclusive porque as requerentes tardaram anos para buscar a regularização de sua propriedade.
1. É certo que a usucapião, especialmente a extrajudicial, solucionaria facilmente esta pendência dominial, mas é também certo que esta não é a finalidade da declaração da prescrição aquisitiva da propriedade imobiliária. Ela se presta a solucionar problemas que o sistema padrão não mais consegue resolver. Não está à disposição para que o tempo seja usado pelas partes contra o Estado, em detrimento da arrecadação tributária, indispensável para a realização de políticas públicas, notadamente aquelas relacionadas à educação, segurança e à saúde. Nem para suplantar exigências ambientais, protetivas de todos nós.
2. Sendo assim, não vislumbrando a presença de necessidade real da presente via e, mais, identificando risco de perda de receita do Estado pela falta de arrecadação do ITCMD devido pela partilha (pouco mais de R$ 240.000,00, além da multa e juros) e de perda de receita do Município pela falta de arrecadação do ITBI devido pela transmissão do domínio (pouco mais de R$ 150.000,00), INDEFIRO desde já o presente pedido de usucapião."
Sustentam os apelantes, em suma, o preenchimento dos requisitos legais para a declaração da usucapião, inclusive pelo expediente administrativo.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fl. 690/692).
3. Trata-se de recurso de apelação contra sentença que confirmou a recusa da Oficiala no processamento do pedido de usucapião extrajudicial sob o argumento de que os apelantes poderiam regularizar o imóvel de maneira diversa, com base no art. 13, parágrafo 2º do Provimento nº 65/2017 do CNJ.
Com efeito, o Código de Processo Civil, em seu art. 1.071, incluiu na Lei de Registros Públicos o art. 216-A dispositivo legal responsável pela instituição da usucapião extrajudicial.
Em breve síntese, a usucapião extrajudicial não é uma nova modalidade de aquisição originária da propriedade, mas mero procedimento facultativo apresentado diretamente ao Oficial de Registro de Imóveis em que estiver situado o imóvel usucapiendo para fins de declaração da propriedade em favor do possuidor, desde que preenchidos os requisitos legais para tanto.
Neste cenário, em que pese a legítima preocupação da Registradora, cautelosa com o erário, zelosa pelos cofres públicos, certo é que o óbice ofertado não encontra respaldo legal.
O obstáculo apresentado pela Oficiala do Registro de Imóveis da Comarca de Diadema não se sustenta, pois a multiplicidade de opções franqueadas pela legislação vigente para regularização do imóvel a cargo do possuidor não é excludente ainda que uma ou outra possibilidade seja mais demorada ou mais ou mesmo custosa.
Ademais, se não é vedado ao possuidor, que preencha os requisitos legais, intentar ação judicial de usucapião, não pode ser cerrada a via extrajudicial para o reconhecimento de seu direito. Não há sentido em ser proibido ou dificultado o acesso à via extrajudicial, em descompasso, aliás, do intuito legislativo, que concebeu uma opção à parte, célere e igualmente eficaz, desafogando-se o Judiciário.
4. Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida, com determinação para prosseguir o procedimento extrajudicial de usucapião pela Oficiala do Registro de Imóveis de Diadema.