Comprar ou Alugar Imóvel - O que vale mais a pena? - RExperts Consultoria e Educação
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Comprar ou alugar, eis a questão. Estou chegando na fase dos 30 e começou aquela farra dos casamentos. Um monte de amigo casando, várias festas boas, tudo "top" demais. Meus amigos que casam me perguntam se vale a pena … se vale a pena casar eu não sei, mas até posso dar uma opinião sobre a compra do apartamento para os recém casados.
A pergunta que deixa muita gente na dúvida é: Vale a pena o sacrifício para comprar um apartamento ou é melhor pagar aluguel? Sempre tem aquela constatação que parece óbvia: com o dinheiro do aluguel eu posso pagar as parcelas e ficar dono do imóvel. Será que isso é óbvio assim?
Neste artigo vamos explicar o racional para que você se convença que muitas vezes pagar aluguel pode ser muito melhor para suas finanças, mesmo que o conforto psicológico não queira lhe fazer crer nisso. No "final do dia" acaba sendo uma decisão muito pessoal, mas queremos que lendo esse artigo você possa tirar suas conclusões com fundamentos. Vamos lá.
Avalie trade-offs (quais outros investimentos você pode fazer?)
Antes de mais nada, quero que você saiba comparar a compra daquele imóvel residencial a um outro investimento, imobiliário ou não. Esse será um primeiro passo no entendimento do assunto.
Vamos supor que o apartamento dos seus sonhos e de seu companheiro(a) vale R$ 500 mil. Você pode comprá-lo, mas também poderia alugá-lo por R$ 2.250,00/mês.
Comparando com um imóvel para locação
A primeira análise que você fará é a seguinte: com esses mesmos R$ 500 mil é possível comprar algum outro imóvel para locação? Provavelmente sim. Faça uma análise de quanto você receberia de aluguel deste outro imóvel caso decidisse comprá-lo com esse dinheiro.
Vamos supor que existe uma loja bem localizada em sua cidade que você poderia comprar pelos mesmos R$ 500 mil e alugar por R$ 3.000,00/mês! Puxa, que fantástico. Nesse caso você poderia receber o aluguel de sua loja e pagar o aluguel do seu apartamento e ainda embolsar os R$ 750 da diferença todo mês (que poderiam ser investidos!).
Note que nesse caso, uma análise simples do Cap Rate ilustra que o apartamento gera uma taxa de 0,4% a.m. enquanto a loja gera 0,6% a.m. Atualmente imóveis residenciais apresentam uma taxa de rentabilidade do aluguel muito baixa, o que torna sua aquisição logo de cara uma desvantagem.
Investir em imóvel comercial dá muito trabalho
É possível realizar outros investimentos que da mesma maneira te proporcionarão renda superior ao valor da locação daquele apartamento dos seus sonhos. Um bom exemplo são Fundos de Investimento Imobiliários que geram renda passiva, sem imposto de renda para pessoa física, permitem ao investidor aplicar recursos em imóveis de forma fácil e desburocratizada e ainda proporcionam ótimos rendimentos (conheça nosso curso sobre fundos imobiliários).
Seguindo o mesmo raciocínio, investindo os R$ 500 mil em FIIs, seu rendimento poderia ser de 0,85% a.m., equivalentes a R$ 4.250,00/mês. Caramba, quase o dobro do que você pagaria pelo aluguel do apartamento. Iria sobrar então R$ 2.000,00 todo mês para você gastar e investir! Definitivamente vale aprender mais sobre Fundos Imobiliários.
Ainda existiriam outras formas de remunerar seu dinheiro obtendo rendimentos superiores ao valor do aluguel do apartamento. Atualmente o Tesouro Direto ou CDBs já seriam formas de fazer isso.
Não tenho dinheiro para comprar à vista, esse raciocínio não funciona para mim
A grande maioria das pessoas não possui uma "grana" guardada para optar pela compra ou pelo investimento como nos casos descritos acima. Nessa situação a pessoa se vê diante da opção de "dar uma entrada" e financiar o resto do valor, ou é claro pagar aluguel.
"A entrada eu posso pagar"
Frequentemente a entrada para a compra de um imóvel é de aproximadamente 30% do valor total, o que em nosso exemplo seria R$ 150 mil (30% de R$ 500 mil). É possível fazer uma "forcinha" e conseguir pagar por essa entrada né? Vende-se um carro, "raspa-se o tacho" na poupança correto? Pois é, mas daí você ficará sem um segurança financeira e sem os rendimentos do que havia poupado.
Mas o corretor te disse que o valor da parcela é igual ao aluguel! Nesse caso tenho certeza que é melhor comprar!
Já ouvi diversas vezes (de várias pessoas) que quando o valor do aluguel é igual ou próximo ao valor da parcela do financiamento é melhor comprar. Simples, pois você gasta a mesma coisa e fica dono! Adivinha quem se aproveita dessa tese para vender: o corretor de imóveis. Já vamos falar sobre isso, mas antes entenda o que é ser enviesado!
Meu caro amigo, minha primeira constatação é a seguinte: o corretor quer vender! Apesar da maioria dos corretores serem profissionais sérios e honestos, não esqueça que eles tem um certo viés para vender o imóvel.
Ao vender ele ganha digamos 6% do valor da venda, o que para um apartamento de R$ 500 mil é R$ 30 mil! No caso de uma locação provavelmente ele receberá um ou dois aluguéis, equivalente a até R$ 4,5 mil! E aí? O que você acha que ele prefere? Sem ingenuidade.
E o tamanho da parcela, adivinhe, muitas vezes não é igual ao aluguel! .. e te leva a um compromisso longo.
Um financiamento de R$ 350 mil em 240 meses, com uma taxa efetiva de 1,4% a.m. corresponde a uma parcela de aproximadamente R$ 5.000,00/mês na Tabela Price, o que acaba se tornando mais que o dobro do aluguel mencionado acima! Poxa, é o dobro! Ao longo do primeiro ano a diferença paga seria de R$ 33 mil desembolsados a mais! Isso sem pensar no sinal que você precisaria dar.
Outra coisa, muita gente nem sabe o que são as Tabelas Price e SAC, oferecidas para financiamentos imobiliários, o que pode ser outro desafio. Por isso escrevemos sobre isso neste outro artigo.
Além dessa diferença toda poder ser investida, gerando rendimentos, a parcela muitas vezes se torna extremamente pesada para o orçamento familiar. E todos nós temos que ter o pé no chão e entender que existe a infeliz possibilidade de perder o emprego ou vir uma crise para seu negócio. Sem querer ser pessimista, mas e se acontecer, como faz para pagar?
Preciso pontuar também que é um compromisso longo, muito longo, longo demais para ter uma dívida. Seriam 20 anos nesse nosso exemplo! Pode ser pior que uma assombração.
Financiando você paga juros, muitos juros
Ao financiar o imóvel do exemplo, você pagaria ao longo do prazo R$ 870 mil apenas em juros! Difícil de acreditar que para te emprestarem R$ 350 mil você acaba pagando tudo isso né? Fizemos uma planilha para você entender o racional por trás dessa conta. Faça o download no botão abaixo gratuitamente. E lembre-se… durante os 20 anos do financiamento o imóvel na verdade não é seu, é do banco.
Nossa planilha mostra que vale muito mais a pena você manter o valor da entrada bem aplicado (em FIIs por exemplo), optar por pagar aluguel e ter a disciplina de aplicar a diferença. No final você terá muito mais dinheiro. Fora que o rendimento da aplicação em pouco tempo já será suficiente para pagar o aluguel e quem sabe ainda sobrar!
Mas o imóvel valoriza, e daí vale a pena. Será?
Em um outro artigo onde analisamos a valorização dos imóveis no Brasil (leia o artigo), vemos que desde os anos 70, nota-se certo acompanhamento da inflação, dentre períodos de altas e baixas. Por isso achamos prudente não considerar valorização no momento de analisar essa compra.
Ao final de 20 anos, somando juros e amortização, você terá pago um total aproximado de R$ 1,22 milhões em parcelas, que somado à entrada resulta num total de R$ 1,37 milhões desembolsados. Se o imóvel se valorizar ao passo de uma inflação anual de 5%, ele valeria aproximadamente R$ 1,33 milhões, menos do que você pagou! Todos esses cálculos estão na planilha!
Mas pelo menos você fica dono né?
Verdade, depois de 20 anos, depois de deixar o banqueiro mais rico e sofrer com as parcelas você finalmente fica dono. Essa é uma forma bem otimista de ver o mundo.
Outra forma mais inteligente seria enxergar que ao final do prazo você poderia ter até 7 vezes mais (R$ 9,42 milhões) se não entrasse no financiamento e optasse pelo pagamento de aluguel + aplicações como que demonstramos na planilha. No mínimo vale a pena uma reflexão de sua parte!
O fator psicológico é poderoso: "O sonho da casa própria"
O brasileiro é maluco pelo "sonho do casa própria", está enraizado na nossa cultura que todo mundo precisa ter a sua! É verdade ou não é? Vai dizer que quando você ouve que alguém mora de aluguel não fica com pena. Os mais velhos principalmente, pais e vovós, até falam o seguinte sobre um casal recém casado que não adquirirá um imóvel: "Coitados, vão morar de aluguel".
Em nosso país isso é quase sinônimo de pobreza, mas deveria ser sinônimo de sabedoria financeira.
Mas pode ser bom encarar a compra do imóvel?
1) Sua esposa ou esposo quer de qualquer jeito a casa própria
Vai arrumar um encrenca dessas logo no começo da vida? Tentou explicar que para as finanças seria melhor não comprar mas isso vai arruinar sua vida pessoal "para sempre"? Talvez no seu caso valha a pena o custo do investimento.
2) Para ter a casa própria vai ter uma "mãozinha"
O sogro está dando de presente para o casal? Nesse caso meu amigo, te recomendo não perder essa oportunidade! Coloca o apê no seu nome (rs)!
Se você receber o apartamento de algum familiar e não tiver a opção de falar que "prefere sua parte em dinheiro" aceite! Fantástico, tirou a sorte grande. É comum em nossa sociedade que pais queiram deixar seus rebentos na "segurança da casa própria", se esse for seu caso, como negar não é mesmo?
3) Falta de disciplina
Você é do tipo que não pode ver um dinheiro sobrando na conta que vai logo comprar um carro novo, gastar em restaurantes caros, comprar bens supérfluos?
Conheço algumas pessoas que precisam ter o boleto da previdência privada para pagar todo mês, caso contrário, não conseguem ter a disciplina de poupar espontaneamente. O processo de aplicar a diferença entre o valor das parcelas e o aluguel exige muita disciplina. Se não conseguir se programar para fazê-lo, talvez até seja bom encontrar uma forma de obrigá-lo a guardar, seja no imóvel ou com outra aplicação compulsória.
4) Família "estabelecida"
Sua família já está estruturada e bem estabelecida, seus filhos estudam no Colégio que adoram, seu emprego ou empresa é muito estável. Esse caso indica pouca possibilidade de mudança e talvez faça sentido para você adquirir um imóvel. O "medo" do proprietário não renovar o contrato ou querer vender o apartamento resultando no seu "despejo" também é uma preocupação que pesa nesse caso.
O oposto também é verdade, se você precisa de mobilidade, é jovem solteiro e pode receber boas propostas de emprego eu outras cidades, não deve valer a pena comprar.
5) Oportunidade de financiar com Taxas de Juros muito baixas
Existem no mercado nacional possibilidades de financiar imóveis com taxas de juros muito vantajosas, como certas linhas de financiamento imobiliário para correntistas da Caixa Econômica Federal e o programa Minha Casa Minha Vida por exemplo. Esses casos, somados a vontade de ser dono podem ajudar à balança pender bastante para o lado da compra ao invés da locação. Cada um precisa avaliar o seu caso, é isso que recomendamos!
Cursos e Consultoria RExperts
Recomendamos que você conheça nosso curso sobre Fundos de Investimento Imobiliário, sem dúvida a mais simples e muito rentável forma de investir em imóveis. Você também pode contar conosco para avaliar projetos imobiliários complexos. Utilize o formulário da nossa página de "Consultoria" ou nos envie um e-mail explicando sua situação para contato@rexperts.com.br .
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