Criado em 11/01/2022 Por Renata Pereira Monteiro
Antes de comprar um imóvel, você procura saber sobre toda sua história anterior?
Este procedimento traz maior segurança jurídica a quem vai adquirir um imóvel, não importando se o Investidor é pessoa física ou jurídica, mas é muito importante saber sobre a vida pregressa do imóvel.
Evidente dizer que o profissional a realizar esta investigação deve ter uma expertise no assunto, entender profundamente sobre Direito Imobiliário, para que esta análise não seja superficial.
Essa investigação é conhecida como Due Diligencie Imobiliária. Trata-se de um mecanismo de prevenção a problemas e pendências legais, por isso deve ser realizada antes de adquirir e vender um imóvel. A utilidade deste procedimento se dá tanto ao vendedor quanto o comprador em igual importância.
Já ouviram o ditado popular "melhor prevenir do que remediar"? É exatamente isso, todos os cuidados devem ser tomados antes de adquirir um imóvel.
Não importa se você está adquirindo o imóvel dos seus sonhos ou realizando um investimento para construir ou revender, a Análise de Risco é fundamental e aqui vai outro ditado popular "a economia é a base da porcaria". É evidente que este trabalho tem custo, mas é um valor irrisório perto do risco de um comprador vir a perder o imóvel e todo seu investimento.
Então, o que vem a ser Due diligence Imobiliária/Análise de Risco?
Como já dito anteriormente, é uma investigação detalhada acerca de empresa, sócios, fornecedores, clientes, situação financeira, fiscal, trabalhista e documentos contábeis, se o vendedor for, possuir ou ter possuído recentemente uma Pessoa Jurídica, visa a análise dos imóveis, dos proprietários atuais e anteriores bem como os possíveis compradores, fazendo, assim, uma avaliação completa sobre o que envolve o negócio imobiliário.
Essa investigação pode prevenir problemas legais e financeiros no início de uma negociação que envolva imóveis, tornando possível o exame de diversas situações irregulares que podem trazer prejuízos para as partes.
Mas, vamos deixar claro, não é porque o imóvel pode estar em situação irregular, que não deverá ser comprado. Deve ser realizado a análise caso a caso, tendo em vista que pode ser apenas uma simples irregularidade de fácil correção ou ainda faltar um procedimento que assim que sanado tornará o imóvel regular e pronto para a venda.
Como ocorre a due diligence imobiliária?
É um trabalho complexo, por envolver a emissão e a análise de muitos documentos e informações, de modo a se filtrar aquelas que de fato são relevantes, podendo implicar diretamente no risco do negócio imobiliário avaliado.
Para facilitar e tornar mais transparente, o trabalho pode ser dividido em etapas, sendo elas:
a) entender o objetivo das partes envolvidas e da negociação pretendida e análise das minutas dos instrumentos celebrados, se existentes;
b) emissão e análise dos documentos dos imóveis objeto do negócio, como matrícula imobiliária e títulos de propriedade, a exemplo de contratos particulares e escrituras públicas para verificar a legitimidade das partes envolvidas para negociar os imóveis em questão;
c) análise das matrículas imobiliárias, emissão de certidões tributárias dos imóveis, declarações de inexistência de débitos condominiais, se aplicável, dentre outros documentos que possam apontar dívidas, pendências ou embaraços nos bens, que eventualmente não foram consideradas na negociação inicial;
d) emissão e análise de documentos das partes como certidões tributárias, consultas a cadastro de crédito (SPC e Serasa, por exemplo), certidões de ações cíveis e trabalhistas;
e) elaboração de um documento escrito, assinado pelos profissionais responsáveis pela due diligence, em que são apontados os principais fatores de risco e de validação do negócio pretendido, bem como as considerações relevantes, que permitiram aquela conclusão.
Com a correria do dia a dia, e confiando somente no corretor, as negociações envolvendo imóveis podem parecer pouco arriscadas, ou de fácil análise quanto aos problemas e vantagens existentes na operação. Mas, não é o que diariamente os advogados responsáveis por realizar a due diligence verificam na prática, pois a negociação imobiliária pode conter riscos e situações ocultas, capazes de dificultar ou impedir jurídica ou economicamente o fechamento do contrato que quando não avaliado, muitas vezes há um prejuízo muito grande ao Investidor.
Por outro lado, como já falado acima, as partes negociantes por falta de conhecimento ou por não conseguir enxergar os riscos não contratam o serviço de due diligence imobiliária e aí a sorte está lançada, pode tudo dar certo ou mesmo depois de anos ocorrer a perda do imóvel.
Não se pode esquecer que a investigação visa a avaliação do risco do negócio com uma maior precisão possível, na qual as partes receberão um relatório contendo os possíveis problemas que podem de fato atrapalhar o objetivo da compra ou venda, visando também a prevenção de possíveis problemas jurídicos e econômicos que podem prejudicar uma das partes.
Trazemos aqui como exemplo, o famoso caso público do cantor Eduardo Costa em que o Ministério Público investiga possível caso estelionato. Aqui, neste caso, o cantor deu como parte de pagamento em uma transação com outro imóvel em Belo Horizonte, um imóvel em Capitólio avaliado em 5,6 milhões. O imóvel de Capitólio dado como parte do pagamento é alvo de Ação Civil Pública e de uma Ação de Reintegração de Posse, os vendedores que tiveram como parte do pagamento este imóvel, somente vieram a saber destas ações judiciais após 06 (seis) meses da transação.
Trouxemos aqui este exemplo de caso porque saiu na mídia, mas isso é mais comum do que parece e o prejuízo por vezes é muito alto e mesmo que não seja tão alto, ninguém quer realizar um negócio para ter prejuízo e enfrentar outras muitas dores de cabeça.
Voltando a realização dessa investigação, apesar de demandar, inicialmente, um investimento da parte interessada, significa uma grande economia de tempo e recursos financeiros ao final de todo o processo.
Para que se saiba a relevância de certas características dos bens, da sua documentação e da situação jurídica das partes envolvidas, deve-se procurar profissionais especialistas e experientes para a realização desse trabalho que é muito importante.