Infiltração na fachada do prédio: de quem é a responsabilidade? - infiltração fachada responsabilidade impermeabilização de fachadas de predios em BH
Infiltração em edifícios e a responsabilidade do condomínio - Responsabilidade pela infiltração em edifícios decorrente das chuvas
As chuvas de verão podem fazer verdadeiros estragos nos condomínios. Por esse motivo, o conserto do telhado e das fachadas não pode ser protelado pela administração.
Como de costume no final do ano há o aumento das fortes chuvas e tempestades de granizo. Diversos são os relatos de quedas de árvores, danos a veículos e inundações. Não tem sido diferente nos edifícios, pois o enorme volume de água das chuvas também causa infiltrações e danos em apartamentos, salas e lojas, gerando transtorno e desgaste entre os vizinhos e o condomínio.
Dever legal – O Código Civil (CC), em seu art. 186, prevê que "aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilício". Nesse mesmo sentido, o art. 927 do CC complementa ao dizer que "aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo". O artigo 1.277 que é aplicável a qualquer tipo de imóvel, seja um lote ou casa, prescrever que "O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha". Já quanto aos condomínios, além de serem aplicáveis todos os artigos anteriores, o proprietário da unidade prejudicada pode ainda notificar o síndico ou o responsável, citando também o artigo 1.336, inciso IV, que veda a qualquer condômino de utilizar o imóvel de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos moradores, o que implica, que o síndico, deve agir com a mesma seriedade e respeito quando for o condomínio o responsável pela reparação.
Prejuízo – Diante do fato do telhado, mesmo aquele existente acima do apartamento de cobertura, ser área comum, nos termos do §2º, do art. 1.331 do CC, cabe a todos os condôminos pagarem por seu conserto, de imediato, não podendo alegar falta de recursos. Basta criar a taxa extra na assembleia, sendo proibido protelar, pois a obra é necessária. O síndico não pode postergar a convocação da assembleia, sendo que sua negligência ou imprudência poderá atrair para ele o dever de arcar com os custos do agravamento do problema, tendo em vista que deveria ter agido com celeridade.
Os danos decorrentes de uma conduta antiética e ilegal de síndicos e administradoras, com aval de vizinhos inescrupulosos, acabam tornando um prejuízo inicialmente estimado em R$10.000,00, em ações judiciais que em alguns casos ultrapassam R$200.000,00. Uma infiltração em apartamentos decorrente de problemas no telhado do edifício e não solucionada pelo condomínio assim que identificada, acarretará indenizações com aluguel para moradia temporária do morador afetado, danos materiais pelos prejuízos causados nas paredes e mobiliário, danos morais, custas judiciais e periciais, além dos honorários advocatícios.
Omissão – Cabe aos proprietários das unidades acompanharem de perto os problemas do edifício, em especial, quando uma infiltração causa danos a determinados vizinhos. É importante que os proprietários mais atuantes e com melhor conhecimento técnico sejam vigilantes, devendo intervir com firmeza para que a administração atue de forma honesta e séria, pois a inércia poderá prejudicar a toda a coletividade.
4 CAUSAS MAIS COMUNS DE INFILTRAÇÃO EM EDIFÍCIOS
Infiltrações costumam ser um problema comum em construções. Mas que vai além da aparência desagradável: quando percebemos os sinais de umidade nas paredes ou teto é porque a infiltração já está avançada e, na verdade, a água está vindo de outro lugar. A primeira solução costuma ser impermeabilizar a parede, mas isso não vai resolver a situação e pode apenas prolongar o problema.
Quais as principais causas de infiltração?
1. Falha na impermeabilização da laje. Quando não há o tratamento adequado, a água pode infiltrar na estrutura causando problemas em todo o prédio, expondo armaduras que serão corroídas com o passar do tempo. Com o tempo essa água percolada nas paredes causa bolor, mofo e descasca a pintura;
2. Infiltração da chuva nas partes externas do prédio. Com o tempo, rachaduras e fissuras surgem nas paredes - seja do lado externo ou interno – devido movimentação da estrutura causado por recalque da fundação ou variação climática. Essas rachaduras "facilitam" a entrada da água, o que resulta em bolor, manchas e bolhas na pintura. Nesse caso, as infiltrações só param quando fissuras e rachaduras forem devidamente resolvidas;
3. Fundação sem impermeabilização apropriada. Nesse caso, em épocas de chuva, com as vigas em contato direto com o solo e a umidade torna – após término da obra – torna o problema mais difícil de ser resolvido;
4. Vazamento em tubulações. Nas paredes nas quais passam tubulações de esgoto e água, pode haver infiltração. Conexões podem