Notas | Carlos Alceu Machado S/C - Advogados Associados | Página 2
O QUE FAZER SE UM HERDEIRO DISCORDAR DA VENDA DE UM BEM?
Quando há discordância quanto à venda de um imóvel de herança, ou seja, quando um dos herdeiros não quiser alienar o imóvel, os demais interessados na venda devem notificar o herdeiro que se recusa a vendê-lo. Após, devem pedir ao juiz do processo do inventário que seja autorizada a venda judicial. De acordo com a lei, os herdeiros têm preferência para comprar as partes dos demais, pelo valor da avaliação. Feita a venda, o valor apurado é dividido entre os herdeiros. No entanto, existe uma exceção: quando um dos herdeiros for cônjuge do falecido, independente do regime do casamento, ele tem o direito de continuar residindo no imóvel que já é moradia da família; e isso deve ocorrer de forma gratuita, sem que os demais herdeiros possam vender ou alugar o imóvel.
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O Superior Tribunal de Justiça reafirmou o entendimento de que a falta de registro do compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título – requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária. O STF deu provimento ao recurso dos herdeiros de um homem que, segundo alegam, ocupava a área em discussão desde 1988, quando teria celebrado escritura pública de cessão de posse com o antigo proprietário. Em 1990, os dois pactuaram um compromisso de compra e venda, que entretanto não foi registrado na matrícula do imóvel.
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SENADO APROVOU ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIO VIRTUAIS
O Senado aprovou, na semana passada, um projeto de lei (PL) que prevê a realização de assembleias de condomínio de maneira remota durante a pandemia de covid-19. De acordo com o PL, assembleias e reuniões dos órgãos deliberativos podem ser realizadas por meio eletrônico, que assegurem os mesmos direitos de voz e voto que os associados teriam numa reunião presencial. No caso dos condomínios, as assembleias podem ser feitas de forma eletrônica, desde que isso não seja proibido pela convenção do prédio. A convocação da reunião deve trazer instruções sobre acesso, formas de manifestação e coleta de votos, mas a administração do condomínio não pode ser responsabilizada por problemas técnicos ou falhas na conexão à internet dos condôminos.
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VALE A PENA REGULARIZAR LOGO A SITUAÇÃO DO SEU IMÓVEL ?
Existem inúmeras questões que acarretam na irregularidade de um imóvel, como, por exemplo, a ausência de inventário ou do seu registro na matrícula, anotações de dívidas em nome do seu dono, construções não averbadas etc. Mas, afinal, qual é a necessidade de se regularizar tais situações? Simples: se a matrícula imobiliária não estiver devidamente regularizada, qualquer transação envolvendo o imóvel fica impossibilitada de acontecer. Como os serviços dos cartórios de imóveis são normalmente demorados, o proprietário que aguardar uma proposta de compra para só depois buscar a regularização do seu imóvel, como o risco de perder o negócio.
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STF DECIDE QUE BEM DE FAMILIA DE FIADOR PODE SER PENHORADO
Uma decisão do Supremo Tribunal Federal permitirá que locadores de imóveis comerciais possam penhorar imóveis tido como bens de família dos fiadores, caso um contrato de locação não residencial seja inadimplido por locatário e fiador. A decisão altera recente decisão do Superior Tribunal de Justiça com relação ao mesmo tema. De acordo com especialistas na área, proibir a penhora do bem de família dos fiadores de imóveis comerciais causa insegurança jurídica para quem está alugando.
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PRECAUÇÕES NECESSÁRIAS QUANTO À DOCUMENTAÇÃO NA AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL
O primeiro passo, ante de se comprar um imóvel, é saber o número da sua matrícula no Cartório do Registro de Imóveis. Após, é necessário verificar se, nessa matrícula, não há nenhum ônus que impeça a venda do imóvel. Depois, é preciso fazer uma investigação sobre a existência de eventuais dívidas do vendedor, especialmente junto aos órgãos estatais. Para tanto, é aconselhável solicitar certidões negativas de débitos junto à União, estado, munícipio, FGTS, Previdência Social e justiças estadual, federal e do trabalho. Por fim, cópias autenticadas dos documentos pessoais do proprietário são bem vindas.
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STJ AFASTA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE CORRETORA
O Superior Tribunal de Justiça decidiu que uma imobiliária não responde pela relação jurídica firmada entre o promissário comprador e o promitente vendedor, reavaliando orientação anterior sobre a matéria. No caso em questão, os adquirentes de unidades ingressaram em juízo com uma ação em que pleiteavam a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda que firmaram com uma construtora, pedindo a devolução dos valores pagos e perdas e danos, responsabilizando também a corretora que intermediou as transações. O Tribunal de Justiça de São Paulo inicialmente entendeu possível o pedido dos consumidores, mas o STJ reverteu o julgamento sob o argumento de que não há legitimidade da imobiliária para responder por encargos da relação entre consumidor/incorporador ou para restituir valores adimplidos em virtude da rescisão contratual, pois se trata de relações jurídicas diversas. A corretora somente responderia se houvesse falha na prestação dos serviços de corretagem – o que não foi o caso.
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ITBI DEVE SER CALCULADO COM BASE NO PREÇO PAGO PELO IMÓVEL
O Superior Tribunal de Justiça decidiu que o ITBI – imposto que é cobrado de quem compra um imóvel – deve ser cobrado com base no preço pago pelo imóvel, não importando se tal valor é inferior ao de mercado ou ao estipulado pela Prefeitura para fins de cálculo do IPTU. Para o STJ, o valor da transação declarada pelo contribuinte na escritura de compra e venda goza de presunção de que é condizente com o mercado, e somente pode ser afastada pelo Fisco Municipal mediante instauração de processo administrativo próprio.
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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que, para que um imóvel residencial torne-se impenhorável, basta que o mesmo sirva de residência para a família do devedor – ainda que ele não more no mesmo local. No recurso especial julgado pelo STJ, o devedor alegou que reside de aluguel em um outro imóvel e que aquele foi objeto de penhora é o único de sua propriedade, tendo sido cedido aos seus sogros. Com base nessa prova, o STJ reconheceu o imóvel como bem de família e sua impenhorabilidade.
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IMÓVEL RESIDENCIAL FAMILIAR DO LOCATÁRIO, OFERECIDO EM CAUÇÃO DE LOCAÇÃO, NÃO PODE SER PENHORADO
O inquilino está proibido de renunciar ao benefício da impenhorabilidade de um bem de família, pois o mesmo constitui princípio de ordem pública que não admite renúncia. Foi com base nesse entendimento que o Superior Tribunal de Justiça não só reconheceu que a razão de ser da Lei nº 8.009/90 é a proteção da entidade familiar, no seu sentido mais amplo, como julgou que, se um locatário ofereceu seu bem de família em caução, em um contrato de locação, tal imóvel será impenhorável, até porque essa modalidade de garantia não está prevista nas exceções legais à impenhorabilidade do bem de família.