Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR : 9149146 PR 914914-6 (Acórdão) - Inteiro Teor
8ª CÂMARA CIVIL J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR
RECURSO DE APELAÇAO CIVIL Nº 914.914-6 ÓRGAO JULGADOR : 8ª CÂMARA CIVIL ÓRGAO DE ORIGEM : 3ª VARA CIVIL CURITIBA FORO CENTRAL APELANTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO OLIMPUS APELADOS : SIDNEY NOGUEIRA CORDEIRO E MERY TEREZINHA ZIMMERMANN CORDEIRO RELATOR : DESEMBARGADOR FAGUNDES CUNHA EMENTA RECURSO DE APELAÇAO CIVIL AÇAO COM PRETENSAO DE COBRANÇA. COTAS CONDO- MINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO DETENTOR DO IMÓVEL. OBRIGAÇAO DE NATUREZA "PROPTER REM". DÉBITO CONDOMINIAL QUE ACOMPANHA O BEM. PRE- CEDENTES NO SENTIDO DE QUE A COBRANÇA DEVE OCORRER EM FACE DO PROPRIETÁRIO, COMPRO- MISSÁRIO COMPRADOR OU DO DETENTOR. PRECE- DENTES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DE APELAÇAO CONHECIDO E NO MÉRITO PROVIDO. J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR RELATÓRIO Versam os autos a respeito de Recurso de Apelação Civil manejado por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO OLIMPUS, acerca do comando da sentença prolatada na ação de cobrança de taxas condominiais, processada perante a 3ª Vara Civil da comarca da Região Metropolitana de Curitiba Foro Central, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam e por consequência julgou extinto o feito sem resolução de mérito, com fulcro no artigo 267, VI, do CPC. Alegou o condomínio autor que os requeridos são responsáveis pelas obrigações condominiais inadimplidas no período compreendido entre maio de 2002 até julho de 2004 e de novembro de 2009 até abril de 2010, haja vista que adquiriram o imóvel através de contrato de compromisso de compra e venda datado de dezembro de 1994 e que houve a entrega do imóvel através da Assembleia do Condomínio em dezembro de 1995. Apresentou planilha de cálculo, pugnando pela condenação dos requeridos ao pagamento das despesas condominiais no valor de R$ 40.606,50 (quarenta mil, seiscentos e seis reais e cinquenta centavos). 2 J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR Aduziu que os requeridos são partes legítimas passivas para a presente ação, haja vista que de acordo com a cópia do contrato de compra e venda residem no imóvel a quase 10 anos, sem adimplir com as taxas condominiais. Ponderou que prescreve em dez anos, as cotas condominiais em atraso vencidas sob a égide do Código Civil de 1916, sendo de cinco anos aquelas que venceram após a vigência do Novo Código Civil. Os réus ofereceram contestação aduzindo em síntese: a) a ilegitimidade passiva, pois apesar da celebração do contrato de compromisso de compra e venda da referida unidade habitacional, não chegaram a obter a entrega das chaves; b) a nomeação a autoria da proprietária do imóvel Construtora CHM Construção Civil Ltda.; c) a prescrição das taxas condominiais, pelo decurso de mais de cinco anos entre o vencimento da obrigação e o ajuizamento da ação; d) que celebraram contrato de compromisso de compra e venda com a construtora, pagando somente algumas parcelas, não restando consolidada a negociação. Contestado e instruído o feito, adveio a sentença singular que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam e, por consequência, julgou extinto o feito sem resolução de mérito com fulcro no artigo 267, VI, do CPC, sob o argumento de que os "requeridos até foram, em tempo passado, promitentes compradores da unidade habitacional, mas que referido contrato de compromisso 3 J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR de compra e venda acabou desfeito com a incorporadora, que diante dessa circunstância, acabou readquirindo a qualidade de proprietária da unidade condominial" (fl. 104). Inconformado com o teor do decisum, o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO OLIMPUS apresentou suas razões recursais às fls. 108/202, arguindo, em síntese: (a) a legitimidade passiva dos apelados para compor a lide; (b) a possibilidade de juntada de documentos novos na fase recursal. Juntou documentos referentes a uma ação de Usucapião Extraordinária nº 12273-41.2010, movida pela Construtora CHM Construção Civil Ltda. contra os réus em trâmite na 21ª Vara Cível da capital, intentada em 2010. O recurso foi recebido em seu duplo efeito (fls. 162). Embora intimados os apelados deixaram de apresentar contrarrazões (fl. 164). Incluso em pauta para julgamento. É o breve Relatório. FUNDAMENTAÇAO 4 J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR ADMISSIBILIDADE O recurso deve ser conhecido, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, razão pela qual passo a analisar o mérito recursal. MÉRITO RECURSAL A) DA JUNTADA DE DOCUMENTOS NOVOS Em regra, a produção de prova documental deve ocorrer no momento da petição inicial ou da resposta. Vejamos o que dispõe os artigos 396 do Código de Processo Civil: Art. 396. Compete à parte instruir a petição inicial (art. 283), ou a resposta (art. 297), com os documentos destinados a provar-lhe as alegações. O artigo 396 menciona ao momento processual em que a documentação necessária à comprovação das alegações será apensada aos autos, devendo ser apresentada em conjunto com a petição inicial ou acompanhada com a resposta. Todavia, o artigo 397 inclui uma exceção ao texto 5 J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR anterior, ampliando a possibilidade de juntada de prova documental caso essa se preste a comprovar fatos ocorridos posteriormente à exordial ou à resposta ou, ainda, para contraditar documentação produzida nos autos, nos seguintes termos: Art. 397. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados, ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos. O entendimento doutrinário e jurisprudencial tem entendido que, em relação aos documentos novos não indispensáveis, não estariam as partes impedidas de produzi-los em outras fases posteriores àquelas aludidas pelo art. 396. (THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. 47ª ed. Vol. I. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 517-519. Essa norma surgiu com o intuito de restringir à produção de documentos durante o processo para evitar procrastinações, evitando que a qualquer tempo a parte apresentasse nova documentação, comprometendo, assim, o andamento processual. Todavia, tal limitação deve ser aplicável somente diante de um evidente abuso de direito que conferiria em tumulto proces- 6 J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR sual e prejuízo à ampla defesa. Nesse sentido é entendimento do Superior Tribunal de Justiça: "PROCESSO CIVIL E DIREITO CIVIL. FAMÍLIA. AÇAO DE ALIMENTOS. EX-CÔNJUGE E FILHOS. DOCUMENTO NOVO. FASE RECURSAL. CARÁTER EXCEPCIONAL. NAO OCORRÊNCIA. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. AUTOS APARTADOS. NECESSIDADE. 1. Se estiver ausente a chamada guarda de trunfos, vale dizer, o espírito de ocultação premeditada e o propósito de surpreender o juízo e a parte contrária, a juntada de documento novo -mesmo em fase recursal -pode ser admitida, em caráter excepcional, desde que sejam respeitados os princípios da lealdade, da boa-fé e do contraditório, preservando-se, dessa forma, a função instrumental do processo. Precedentes. 2. A hipótese específica -ação de alimentos, na qual inexiste coisa julgada -não guarda sintonia com o caráter excepcional que deve ser conferido pelo julgador nos casos de admissão da juntada de documento novo na fase recursal. Mantém-se, com isso, o indeferimento da petição do alimentante, consideradas as peculiaridades inerentes à lide. 3. Imutável nesta sede recursal, a prova irrefutável do reconhecimento do direito material da necessidade dos 7 J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR alimentandos -escoltado pela possibilidade do alimentante -, quando em contraposição com regra de índole processual atinente à admissão de documento novo em fase recursal, assume significativa preponderância, a fim de que a aplicação do Direito não crie embaraço ao pronto atendimento às necessidades do credor de alimentos, sob pena de restrição ao caráter emergencial implícito à obrigação alimentícia. 4. O pedido de concessão do benefício da assistência judiciária gratuita, quando formulado no curso da ação, deverá ser autuado em separado, conforme dispõe o art. 6º da Lei n.º 1.060, de 1950. Precedentes. 5. Recurso especial não provido". (Processo: REsp 1121031 MG 2009/0116399-0 Relator (a): Ministra NANCY ANDRIGHI, Julgamento: 09/11/2010, Órgão Julgador: T3 - TERCEIRA TURMA, Publicação: DJe 22/11/2010) "A jurisprudência desta Corte tem admitido a juntada de documentos que não os produzidos após a inicial e a contestação, em outras fases do processo, até mesmo na via recursal, desde que respeitado o contraditório e ausente a má-fé. 2. Não é absoluta a exigência de juntar documentos na inicial ou na contestação. A juntada de documentos em sede de apelação é possível, tendo a outra parte a oportunidade de sobre eles manifestar-se em contra-razões. [...] REsp 780396/PB 8 J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR No caso em tela, o apelante com o intuito de comprovar a legitimidade passiva dos apelados Sidney Nogueira Cordeiro e Mery Terezinha Zimeermann Cordeiro, por estarem residindo no imóvel desde a época da assinatura do contrato de compromisso de compra e venda, juntou, em sede recursal, cópia de uma ação de Usucapião Extraordinária nº 12273-41.2010, movida pela Construtora CHM Construção Civil Ltda. contra os réus em trâmite na 21ª Vara Cível da capital (fls. 118/159). Primeiramente, resta salientar que esta ação foi interposta em 2010, motivo pelo qual essa informação não pode ser colacionada em momento oportuno. Por conseguinte, caso seja mantida a decisão que decidiu pela ilegitimidade dos réus/apelados, o Condomínio deverá cobrar a dívida do proprietário que é a CHM Construção Civil Ltda., que sequer foi chamada aos autos. Assim, é caso de fato novo ocorrido após a prolação da sentença que interfere diretamente ao deslinde da tese da ilegitimidade passiva, tema central da demanda, razão pela qual deve ser analisada. B) DA LEGITIMIDADE PASSIVA Inconformado com o teor do decisum, o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO OLIMPUS apresentou suas razões recursais arguindo que 9 J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR os apelados são partes legítimas para compor a lide. Com razão o apelante. Frise-se que para análise do caso concreto se faz necessário um breve histórico cronológico dos fatos. Vejamos: (1993) contrato de compromisso de compra e venda entre a Construtora e os réus (não registrado); (1995) entrega das chaves e contrato de confissão de dívida (fls. 14/15); (2006) Registro de Imóvel em nome da Construtora (fl. 53); (2007) Auto de penhora entre a União e Construtora. A sentença singular acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam e, por consequência, julgou extinto o feito sem resolução de mérito com fulcro no artigo 267, VI, do CPC, sob o argumento de que os"requeridos até foram, em tempo passado, promitentes compradores da unidade habitacional, mas que referido contrato de compromisso de compra e venda acabou desfeito com a incorporadora, que diante dessa circunstância, acabou readquirindo a qualidade de proprietária da unidade condominial"(fl. 104). Pois bem, compulsando os autos, verifica-se que há uma dívida de condomínio, devidamente comprovada pela planilha de cálculo, sendo que a controvérsia cinge-se em torno da legitimidade passiva da ação se é do proprietário C.H.M. CONSTRUÇAO CIVIL LTDA ou dos compromissários compradores SIDNEY NOGUEIRA CORDEIRO E OUTRO. 10 J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR Ocorre que pela análise das provas os apelados são possuidores do imóvel há muitos anos. O fato de a unidade condominial estar registrada em nome de outra pessoa, no caso a CHM Construtora Civil Ltda., não retira dos detentores o dever de arcar com as verbas condominiais. Frise-se que as despesas de condomínio são obrigações propter rem, que acompanham o domínio da coisa, pouco importando o fato de estarem ou não previstas em convenções ou regulamentos, uma vez que a obrigação de pagar as despesas decorre de norma cogente, no caso, o art. 12 da Lei 4.591/64. Nesse sentido é o entendimento doutrinário de SILVIO RODRIGUES:"A obrigação `propter rem' é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito"(Direito Civil: Parte Geral das Obrigações, São Paulo: Saraiva, 2002, p.79). Incumbe a cada condômino pagar a sua cota-parte, sob pena de tornar inviável a administração dos condomínios, tendo em vista os elevados gastos com a manutenção, limpeza e conservação das áreas comuns, das quais certamente se beneficiam. O cumprimento das obrigações sujeita o devedor, o promitente comprador ou mero detentor da posse, por se constituir 11 J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR uma espécie peculiar de ônus real. O condomínio tem o direito ao recebimento das cotas condominiais, portanto, do promitente comprador ou do detentor. Nas adequações da lei ao caso concreto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:"Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Encargos condominiais. Legitimidade. Obrigação propter rem. 1. O entendimento desta Corte é tranquilo no sentido de que os encargos de condomínio constituem ônus real, devendo o adquirente do imóvel responder por eventual débito existente.
Trata-se de obrigação propter rem. 2. Agravo regimental desprovido."(STJ - TERCEIRA TURMA AgRg no Ag 667222 / SP - Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO - DJ 24.04.2006)
Neste sentido, é entendimento da jurisprudência deste Tribunal:
"COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. AGRAVO RETIDO. ILEGITI- MIDADE PASSIVA.
AFASTADA. ILEGITIMIDADE ATIVA. SUB- ROGAÇAO DE CRÉDITO. PROVAS REQUERIDAS. CERCEAMENTO DE DEFESA. CARACTERIZADO. APELAÇAO PREJUDICADA. 1. As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, constituem ônus real, protegidas pelo direito de seqüela, podendo por isso ser cobrado do ocupante do imóvel,
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compromissário comprador ou do proprietário. 2. O indeferimento de prova pleiteada, relevante à apreciação da legitimidade ativa do condomínio e da questão correspondente à possível transferência do crédito, caracteriza cerceamento de defesa. Necessário, ao caso, a instrução probatória.AGRAVO RETIDO PROVIDO. SENTENÇA ANULADA. APELAÇAO PREJUDICADA." (TJPR - Apelação Cível 0693689-2 - 10ª Câmara Cível - Des. Rel. Nilson Mizuta - Julg.26/08/2010 - DJ 17/09/2010).
Portanto, considerando que os autores/apelantes residem no apartamento objeto da lide e se utiliza dos serviços do condomínio, devem ser considerados parte legítima para responder pelas despesas condominiais em atraso.
Diante do exposto, dou provimento à apelação, para reformar o comando da sentença, mantendo os honorários de sucumbência arbitrados na sentença diante a ausência de pedido do apelante.
DECISAO ACORDAM os integrantes da 8ª Câmara Civil do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, Desembargador
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FAGUNDES CUNHA Relator, ANTONIO MASSANEIRO e PORTU- GAL BACELLAR Vogais, à unanimidade de Votos, em CONHE- CER o Recurso de Apelação Civil e, no mérito, em DAR PROVI- MENTO, nos termos do Voto e da fundamentação ensamblada pelo Relator, conforme consta na Ata de Julgamento.
Curitiba, 04 de outubro de 2012.
FAGUNDES CUNHA Desembargador Relator
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