Cláusula Compromissória em Convenção Condominial é eficaz aos novos condôminos
Notícia publicada no dia: 22/02/2019
Publicado por Sérgio Pontes
Terceira Turma do STJ decide sobre validade da cláusula compromissória arbitral prevista em convenção condominial, e sua eficácia em relação a terceiros, ainda que não tenham participado de sua elaboração.
A terceira Turma do STJ, deliberou no julgamento do REsp 1.733.370 ⁄ GO, matéria fundamental para as relações condominiais, imobiliárias e jurídicas.
Tratava-se o litígio de ação movida por condômino, que adquiriu a unidade habitacional após a instituição do condomínio, ou seja, depois da deliberação e aprovação da convenção condominial.
Em sede de Agravo de Instrumento, o Tribunal de origem (TJGO) deu provimento ao recurso do condomínio para reconhecer a existência de cláusula compromissória e, por conseguinte, extinguir o processo sem resolução de mérito (art. 485, VII, do CPC/2015).
O condômino recorreu ao STJ, sustentando que a validade da cláusula compromissória dependeria da notificação formal a ser realizada pelo condomínio e a anuência específica do condômino recorrente, o que não ocorreu. Afirma que a decisão violaria o direito de petição e o princípio da inafastabilidade da jurisdição.
Em julgamento por maioria, vencido o voto do Relator Min. Cueva, que sustentava a necessidade de anuência do adquirente, a Terceira Turma do STJ decidiu pela validade da cláusula compromissória, reafirmando o caráter normativo da convenção, a reger o comportamento de todos aqueles que voluntariamente integrem ou venham a compor determinado condomínio, não se restringindo às pessoas que participaram da constituição de tal agrupamento.
Nesse contexto, decidiu-se que quando estipulada na convenção do condomínio, a cláusula arbitral, exclui a participação do Poder Judiciário, na solução de qualquer conflito entre os condôminos e o condomínio, na medida em que as partes firmaram, de comum acordo, a competência da jurisdição arbitral para a solução de todas as questões que possam ocorrer.
Concluiu-se, portanto, diante da força coercitiva da Convenção Condominial com cláusula arbitral, que qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes, até mesmo em razão da ampla possibilidade de consultar o seu teor antes de adquirir a unidade, em função da necessária publicidade que lhe é dada pelo Cartório de Registro de Imóveis. Por consequência, os eventuais conflitos condominiais devem ser resolvidos por arbitragem.
Esta decisão é um marco não só para a arbitragem, como para toda a relação condominial, reforçando a validade e oponibilidade erga omnes da convenção de condomínio como instrumento relativo hábil a regular as relações entre os condôminos. A referida decisão é a porta de entrada para a possibilidade de resolução de conflitos por câmaras especializadas, instituição de mediação, dentre diversos outros meios alternativos de resolução de conflitos.