Bolha Imobiliária (2) | Blog do Rubens Menin | Mercado Imobiliário e Mais
Com esse mesmo título, já abordei, em linhas gerais, a natureza do processo normalmente associado ao surgimento de bolhas imobiliárias. Mas, alguns fatores presentes nas crises ocorridas recentemente em outros países merecem ser examinados em mais detalhe porque possibilitam comparações interessantes.
O processo de "doping" financeiro que acaba por detonar as bolhas é o excesso de imóveis, seja pela inexistência de demanda para o estoque ofertado, seja pela impossibilidade, por parte dos potenciais compradores, de pagamento dos preços artificialmente inflados. Nos EUA e na Espanha, por exemplo, mesmo com a redução significativa do ritmo de construção, ainda existem estoques enormes de imóveis não comercializáveis a curto prazo. Essa, definitivamente, não é a situação brasileira, dada a existência de um déficit habitacional estimado em oito milhões de moradias e a formação vegetativa de 1,5 milhão de novas famílias a cada ano. Evidentemente, essa demanda potencial tem que ser examinada conjuntamente com a questão dos preços e da capacidade de pagamento dos possíveis compradores. Mas, nesse particular, a situação também aparece como razoavelmente segura no Brasil. Além do crescimento continuado dos salários e da renda – portanto da capacidade de pagamento –, os preços dos imóveis nacionais mantêm-se muito inferiores aos de outros países de características semelhantes ao nosso. Comparativamente, temos o segundo menor preço médio de venda por metro quadrado construído, entre os BRICS, sendo que, na Índia e na Rússia, o valor médio de comercialização chega a superar o nosso em mais de 250%.
Esses dois aspectos, em particular, comportam ainda um exame suplementar. De fato, não bastasse a existência de uma grande demanda habitacional reprimida, parcela significativa dos imóveis construídos e comercializados atualmente no Brasil está incluída no Programa "Minha Casa, Minha Vida", depende de homologação oficial e tem seus preços regulados pelos próprios agentes públicos. Estamos longe, muito longe, de atingirmos um estoque razoável de imóveis comercializáveis. Mesmo com o ritmo mais acelerado de construções alcançado nos últimos anos, ainda não edificamos, sequer, o número de moradias requerido para o simples atendimento das demandas anuais das novas famílias.
Um indicador interessante para comparar o nível de construção entre os diversos países, incluindo aqueles onde ocorreram as bolhas imobiliárias, é o consumo anual per capita de cimento. No Brasil, o consumo situa-se na ordem de 350 kg/habitante/ano, quantidade quase quatro vezes inferior à da Espanha às vésperas de sua própria crise e, também, muito menor que a dos EUA no ano trágico de 2008. Aliás, o ritmo de construções na Espanha, que gerou um enorme estoque imobiliário não comercializável, medido por esse índice, aproximava-se do chinês (pais com gigantesco déficit habitacional a ser equacionado com a súbita e exuberante prosperidade econômica local).
Quanto aos preços, além dos fatores já mencionados, não podem deixar de ser destacados dois outros aspectos importantes. De um lado, o aumento significativo da produtividade nas construções brasileiras, observado nos últimos anos, vem possibilitando a manutenção dos preços dos imóveis em níveis compatíveis com a sua tendência histórica e com a capacidade de pagamento (renda) dos compradores potenciais. O indicador mais prático para confirmar essa situação é a circunstância de que um número crescente de imóveis está sendo comprado como investimento, para obtenção segura de renda na forma de aluguéis. Na maioria dos grandes centros e em outras regiões mais desenvolvidas do país, a expectativa desses investidores é a obtenção de aluguéis mensais situados na faixa de 0,6 a 0,9% do valor real dos respectivos imóveis. Em outros termos, essa relação somente alcança níveis tão elevados e muito competitivos com as demais formas de aplicação financeira, porque, relativamente, o preço dos imóveis ainda está baixo.
Esses comentários não esgotam todas as características que apontam para uma situação segura no mercado imobiliário nacional. Pretendo dar continuidade à série, em tópico subsequente deste Blog.
2 comentários para "Bolha Imobiliária (2)"
Gabriel Augusto Vilaça da Silveira disse: 25 setembro 2012
Parabéns pelo excelente trabalho que vem realizando. São de empreendedores com sua capacidade que o Brasil precisa para impulsionar a economia. Ótimo artigo, bastante esclarecedor!
Gleisson disse: 29 outubro 2012
Para quem acredita em bolha imobiliaria, basta ler esta materia e entender que estamos muito longe dela: http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2593887/Brasil-tem-metro-quadrado-mais-barato-entre-BRICS?goback=.gde_1845523_member_179183440