Reformei o imóvel que aluguei e agora o proprietário quer me despejar sem me indenizar. E agora?
Muitos empreendimentos se iniciam com seu primeiro ponto comercial, seja aquela sala ou um pequeno escritório que realizará o sonho de nossas vidas. Então, você decide pegar suas economias e reformar aquela sala, deixando-a apta para atender seus clientes e trazer a sensação de pertencimento ao estabelecimento.
Mas a vida é imprevisível e uma pandemia assolou nosso país, trazendo impacto aos contratos imobiliários, modificando relações, isolamento, perda de renda. E aqui está você, gastou suas economias investindo no seu negócio, porém agora não consegue arcar com o aluguel comercial e está com a carta de despejo em mãos.
Neste artigo vamos entender como funciona a relação da indenização pelas benfeitorias realizadas em imóveis alugados e o que fazer quando o proprietário se nega a indenizá-la.
As benfeitorias realizadas em imóvel alugado
Antes vamos entender o que são as benfeitorias. Elas são as obras realizadas em um bem imóvel, seja para conservá-lo, melhorá-lo ou adorná-lo, deixando mais bonito, eficiente ou adequado ao seu negócio. O Código Civil enumera três hipóteses de benfeitorias: necessárias, úteis e voluptuárias.
São consideradas benfeitorias necessárias as que têm por fim "conservar o bem ou evitar que se deteriore" (art. 96, §3º, CC). Como exemplo, podemos pensar no conserto da parte hidráulica que infiltrava na parede.
Já as benfeitorias úteis são aquelas que "aumentam ou facilitam o uso do bem" (art. 96, §2º, CC). Como exemplo, podemos citar a construção de divisórias para otimizar o espaço de uma sala comercial.
Por fim, o código elenca as benfeitorias voluptuárias como as de "mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor" (art. 96, §1º, CC). Como exemplo, podemos pensar em qualquer melhoria estética ou decorativa, desde que não aumente o uso habitual do bem.
Conhecidas suas espécies, passemos a análise do inquilinato, diploma adequado por regular as relações locatícias traz dois institutos muito importantes quando tratamos de benfeitorias: o direito a indenização e o direito a retenção, uma vez que "salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção" (art. 35, Lei do Inquilinato). Vamos entender melhor com um exemplo:
João alugou uma sala comercial para Pedro, advogado especializado em direito imobiliário. Então, o jovem advogado durante o uso descobre um vazamento interno na parede do banheiro, que em alguns meses se tornaria uma grande mancha de mofo por humidade. Ciente da situação, ele realiza a obra consertando o encanamento e notifica o proprietário quanto a situação. João, surpreso, diz que não tem condições de devolver o valor pago na obra e eles acertam o abatimento do valor em parte dos próximos cinco aluguéis.
Então, como vimos no exemplo, Pedro realizou uma obra que conserva e evita a deterioração do imóvel, sendo uma benfeitoria necessária, tem direito a ser indenizado por João que pactuou o desconto do valor da obra nos próximos aluguéis.
Não há dúvida quanto as benfeitorias necessárias serem indenizáveis, a grande celeuma ocorre quanto as benfeitorias úteis, por sua proximidade ao mundo das benfeitorias voluptuárias que não são indenizáveis e não detém direito de retenção do aluguel.
Para diferenciar se uma benfeitoria é útil ou voluptuária, devemos focar estritamente no texto legal. Existente a prova inequívoca de que a benfeitoria aumentou ou facilitou o uso do bem, não podemos falar de benfeitoria voluptuária e exatamente nesse sentido em que o próprio texto legal criou essa barreira, acrescendo ao conceito legal de voluptuária de uma benfeitoria que "que não aumentam o uso habitual do bem". Vamos entender melhor com um exemplo:
João alugou para Leandro e Leonardo, dois irmãos recém formados dentistas, uma sala para criarem seu consultório. O proprietário forneceu um espaço vazio e com sua autorização os dois irmãos ergueram divisórias, instalaram luz, ar condicionado dividindo perfeitamente o espaço em uma ampla recepção e salas para poderem exercer sua profissão. Essas benfeitorias serão indenizáveis por aumentarem o uso habitual do bem.
Como vimos do exemplo, as benfeitorias úteis devem ser indenizadas se preencherem dois requisitos: quando aumentam ou facilitam o uso do bem e quando há prévia autorização do proprietário. Preenchidas essas condições, cria-se o direito de indenização e de retenção dos aluguéis.
Essa indenização poderá ocorrer de forma integral, mediante descontos nos aluguéis a vencer ou até mesmo ao fim do contrato, tudo dependerá do que for acordado entre proprietário e inquilino. Todavia, a negativa à justa indenização pelas benfeitorias realizadas surge o direito de retenção.
Para entender melhor o direito de retenção, precisamos entender que o contrato de locação é sinalagmático, ou seja, o proprietário tem a obrigação de fornecer a posse do bem enquanto o inquilino tem a obrigação de pagar (com os aluguéis) o proprietário pela posse do bem. Quando há ruptura dessa relação e não houve a indenização, o direito de retenção surge como meio de defesa ao inquilino, que pode reter os aluguéis, deixando de cumprir sua obrigação, forçando o proprietário a cumprir sua parte ou a retenção será convertida em indenização. Vamos a um exemplo para entender melhor essa situação:
João informa para Pedro que não indenizará a reforma que ele realizou no banheiro do escritório, sob a justificativa de que ele tinha ciência da situação quando alugou. Todavia, por ser uma benfeitoria necessária, esse argumento não é suficiente para afastar o direito a indenização de Pedro que, tendo essa resposta, notifica o proprietário de que reterá os próximos três aluguéis para compensar o valor da benfeitoria realizada.
Mas essa é a primeira parte desta grande discussão da indenização das benfeitorias. Isso porque o diploma legal que dispõe sobre a indenização das benfeitorias autoriza que o contrato possa dispor em contrário, surgindo então a figura da Cláusula de Renúncia à Indenização de Benfeitorias Realizadas.
Nem tudo são flores na relação entre inquilino e proprietário quando falamos em benfeitorias indenizáveis. Seja pela utilização dos famosos "modelinhos" ou pela utilização dos contratos de adesão, também populares no ramo imobiliário locatício, muitos inquilinos descobrem, no futuro, a existência de uma Cláusula de Renúncia à Indenização de Benfeitorias Realizadas.
A base legal para existência desta cláusula é justamente o dispositivo que impõe a responsabilidade pela indenização, quando diz expressamente "salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção" (art. 35, Lei do Inquilinato).
A doutrina e a jurisprudência debruçaram-se sobre o assunto, uma vez que o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, XVI dispõe que "são nulas, de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços, que: possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias".
Então, o cerne da discussão voltou sua atenção pela aplicabilidade ou não do Código de Defesa do Consumidor a essa cláusula, uma vez que pela Lei do Inquilinato ela é válida, enquanto pelo diploma consumerista ela é nula de pleno direito. Isso levou o STJ a criar a Súmula 335: "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção", já que inexiste a figura do fornecedor e do consumidor, mas sim de locador e locatário, é aplicável a Lei do Inquilinato e não o Código de Defesa do Consumidor.
Como vimos, existindo a cláusula de renúncia o contrato deve ser respeitado e não há nada que se possa fazer, exceto considerar em situações futuras estar acompanhado de um advogado especialista em negócios imobiliários.
Todavia, não existindo cláusulas de renúncias, caso o proprietário se negue a indenizá-lo pelas benfeitorias existem três caminhos: negociar, mover uma ação ou reter os aluguéis.
A primeira, acredito que seja a mais importante das três, é a negociação. Você pode negociar diretamente com o proprietário ou contar com o auxílio de um intermediário como a administradora do imóvel, um mediador ou conciliador, mas sempre visando alcançar um objetivo comum: reaver os valores pagos pelas benfeitorias realizadas sem macular a relação civil imobiliária, principalmente durante a pandemia, onde a regra de ouro é manter viva as relações já existentes.
A segunda via é a judicial, por meio da ação de indenização pela realização de benfeitorias.
A terceira via é a retenção de aluguéis, meio de defesa autorizado tanto pelo Código Civil quanto pela Lei do inquilinato. O inquilino deve notificar o proprietário de que, ante sua recusa em indenizar, irá reter os aluguéis até que se compense o prejuízo ou até que ele cumpra com sua parte na obrigação de indenizar as benfeitorias realizadas.
Vale considerar que a retenção dos aluguéis também é matéria de defesa contra ação de despejo ou execução do contrato de aluguel, uma vez que o proprietário poderá requerer encerrar o contrato pelo não pagamento dos aluguéis. Todavia, como já explicado, a retenção dos aluguéis é descumprimento justificável, pois é uma forma de defesa do inquilino contra um descumprimento do proprietário.
Quando as benfeitorias são indenizáveis.
As benfeitorias podem ser indenizadas a qualquer tempo, durante a vigência do contrato ou obrigatoriamente ao fim do contrato, uma vez que com o seu término, a obrigação principal se extinguirá, devendo todas as obrigações acessórias serem cumpridas igualmente.