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Pagamento do IPTU é responsabilidade do dono do imóvel
Atualizado em 17/02/2017 08:40
Imposto vence nesta segunda-feira, 20. Cidadãos devem acompanhar a regularidade na quitação do tributo. Em caso de atraso, acréscimos financeiros e negativação do nome recaem sobre o dono do imóvel, não sobre o locatário
Tributo que incide sobre a propriedade de imóveis, o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é responsabilidade do dono, não do locatário, segundo entendimento fiscal da Secretaria Municipal de Finanças (Sefin). Por isso, os efeitos do atraso no pagamento do imposto, a exemplo de multas, juros e negativação junto a órgãos de proteção ao crédito, recaem sobre o proprietário, não sobre o inquilino. Ante esse cenário, cidadãos que têm imóveis alugados, sejam com fins residenciais ou comerciais, devem acompanhar de perto a regularidade na quitação do tributo. O IPTU deste ano vence na próxima segunda-feira, dia 20.
Apenas em 2016, 106.890 cidadãos tiveram os nomes inscritos no SPC e Serasa como efeito de inadimplência junto ao fisco municipal. Entre eles, locadores de imóveis. Dona de um apartamento no Jardim Goiás, a jornalista Monique Pacheco se surpreendeu ao descobrir, durante o processo de renovação de contrato, que o IPTU não havia sido pago. Para evitar que o problema com o fisco se agravasse, ela quitou os débitos e cobrou do inquilino o valor que pagou à prefeitura. "Tive que arcar com as consequências, pagar tudo com multa e juros. Depois ele me passou o dinheiro, mas foi um transtorno enorme porque eu não imaginava que isso fosse acontecer, já que ele pagava sempre em dia. A gente tem que ficar de olho, mesmo estando em contrato", diz. Para evitar mais situações deste tipo, Monique acertou com o inquilino que todos os anos ela pagará o IPTU à vista, com 10% de desconto, e o locador repassará o valor já no primeiro aluguel do ano. "Foi assim que combinados para resolver e evitar esse problema", diz.
Além da própria característica do imposto, que incide sobre a propriedade; a inscrição do nome do proprietário em serviços de proteção ao crédito após inadimplência tributária tem respaldo na Lei do Inquilinato. De acordo com a Lei 12.112/2010, é dever do locador efetuar o pagamento de taxas e impostos que venham incidir sobre o imóvel. "Ou seja, em regra, compete ao locador, dono do imóvel, o pagamento do IPTU", explica o advogado Jader Gustavo Kozan Nogueira. Apesar disso, a mesma norma permite que contratos de locação estabeleçam que as despesas de impostos fiquem por conta do inquilino, desde que exista consenso entre as partes. Se não houver a formalização contratual, a obrigação de pagar o IPTU continua a ser do proprietário.
"Estando em contrato que o IPTU ficará por conta locatário, este deverá promover o pagamento, sob pena de arcar com as despesas e multas contratuais que advirem com inércia no adimplemento do tributo. Vale ainda ressaltar que o locador poderá fazer o pagamento diretamente e depois buscar o ressarcimento do locatário, caso previsto em contrato, pois - caso este não efetue o pagamento tempestivo do tributo - poderá sofrer execução fiscal, podendo até ter o imóvel penhorado pela administração pública", alerta. Apesar da flexibilidade individual para composição de contratos de locação, em regra, a legislação brasileira entende como responsável tributário pelo pagamento de qualquer imposto o indivíduo que pratica o chamado fato gerador, algo que, segundo o Código Tributário Nacional, decorre da propriedade, do domínio ou da posse do bem. O aluguel não se enquadra em nenhuma dessas situações.
"Isso significa que, juridicamente, o responsável pelo pagamento do IPTU é sempre o proprietário do imóvel, seja ele o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Assim, se o locatário não pagou o imposto, o dono do imóvel terá que arcar com todas as multas, encargos e juros cobrados pelo poder público. Inclusive, se o débito continuar, é o proprietário que sofrerá a execução fiscal e terá o nome inscrito em Dívida Ativa", afirma o secretário municipal de Finanças, Oseias Pacheco. Por isso, mesmo que o contrato preveja que o pagamento do IPTU é responsabilidade do inquilino, se ele não o fizer, a inadimplência impacta exclusivamente o dono da propriedade alugada. Não há na legislação brasileira norma tributária que obrigue o inquilino a pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano.
Apesar disso, no âmbito da quebra de contrato há possibilidade de discussão judicial da questão. Com base na Lei nº 8.245/1991, o locador pode acionar judicialmente o inquilino que, em contrato, era responsável pelo pagamento do IPTU. É possível exigir na justiça o pagamento da dívida e pleitear compensação de todos os danos que essa situação causou. No entanto, o locador deve quitar o imposto, para evitar sanções fiscais, e ingressar com ação de restituição dos valores pagos.
"Para se precaver da inadimplência, de multas e outras penalidades, o locador precisa também pensar em uma estratégia para evitar que o locatário não pague o IPTU. Uma forma simples de conseguir isso é embutir o valor do IPTU no aluguel, ou quitar o imposto e repassar o valor para o inquilino por meio de um pagamento parcelado", aconselha o consultor imobiliário, Vitório Real. Além disso, segundo ele, tanto locador quanto locatário devem sempre guardar os documentos relativos ao pagamento do IPTU – como guias, recibos e boletos – para o caso de alguma contestação da outra parte.
"O IPTU atrasado é o tipo de débito pelo qual o próprio dono do imóvel responde. Havendo inadimplência, a prefeitura poderá executar os bens do proprietário e até mesmo promover o leilão do imóvel para pagamento da dívida. Mesmo que ele seja o único imóvel da família, nesse caso, não há proteção, dada a natureza da dívida. Portanto, o melhor a fazer é não deixar o problema se acumular. Por isso, caso haja alguma parcela do IPTU em aberto, ou qualquer tipo de pendência junto à prefeitura, é essencial regularizar a situação ou negociar o débito existente o mais rápido possível. Lembre-se que, para a autoridade fiscal, quem paga o IPTU é sempre o proprietário, mesmo com um contrato de locação dizendo outra coisa", finaliza.
Em Goiânia, os cidadãos têm até esta segunda-feira, 20, para efetivar sem multas e juros o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano 2017. A data é limite tanto para quem vai optar pela quitação do tributo em cota única, o que garante 10% de desconto no valor total devido ao município; quanto para os que vão parcelar o débito em até 11 vezes, desde que o valor mensal não seja inferior a R$ 26,39. Ao todo, 548.735 guias de pagamento foram enviadas às residências dos contribuintes, mas o documento também pode ser emitido via internet, por meio do site www.goiania.go.gov.br, em unidades Atende Fácil ou nos postos de atendimento da prefeitura instalados dentro dos Vapt Vupts.
Os boletos do IPTU podem ser pagos em qualquer agência bancária, das 10 às 16 horas; em caixas eletrônicos, das 6 às 22 horas; e casas lotéricas, das 8 às 21 horas – com oscilações de horário entre diferentes unidades. Também são alternativas o Banco Postal, que funciona das 8 às 22 horas, mas com variações conforme expediente de cada agência do Correios; canais telefônicos, de acordo com horário de atendimento definido pela instituição financeira onde o cidadão é cliente; além de aplicativos bancários para smartphones e de serviços de internet banking, que permitem pagamento até 23h59 do dia 20 de fevereiro, data de vencimento do tributo deste ano.
"Pagando até o dia 20, o contribuinte tem um desconto de 10%. Depois do dia 20, existem as cominações legais para quem não paga o IPTU em dia. Primeiro, há multas e juros. Depois, o nome do devedor é inscrito no Cadin (Cadastro de Inadimplentes), Serasa, em Dívida Ativa, entre outros", explica o secretário municipal de Finanças, Oseias Pacheco. De acordo com o Código Tributário Municipal (CTM), o não pagamento do imposto territorial dentro do calendário fiscal definido pela Secretaria Municipal de Finanças (Sefin) acarreta em multa de 2%, acréscimo de 0,33% por dia corrido - até o limite de 10% - e juros de 1% rateado pela quantidade de dias em inadimplência. Atraso também implica em protesto da dívida em cartório, negativação do nome dos devedores em serviços de proteção ao crédito, como SPC e Serasa; inscrição em Dívida Ativa, no Cadastro de Inadimplentes e pode levar à discussão judicial de débitos.
"O município espera dos contribuintes que eles honrem esses pagamentos em dia. Assim, teremos condições de planejar a aplicação desses recursos em benefício do próprio cidadão", acrescenta Oseias. Segundo o calendário definido pela Secretaria de Finanças, as 11 parcelas do IPTU 2017 vencem, respectivamente, nos dias 20 de fevereiro, 20 de março, 20 de abril, 22 de maio, 20 de junho, 20 de julho, 21 de agosto, 20 de setembro, 20 de outubro, 21 de novembro e 20 de dezembro. Este cronograma consta na guia de pagamento enviada pela prefeitura com o propósito de facilitar a organização financeira do contribuinte em relação aos prazos. Nela também consta o número de inscrição do imóvel, informação necessária para acesso aos boletos no site da prefeitura. Os contribuintes que optarem pelo parcelamento precisarão desse número todos os meses, já que a prefeitura só remete via Correios a primeira parcela. As outras devem ser emitidas mensalmente, até dezembro, no site da prefeitura, nas Atende Fácil ou nos Vapt Vupts.