Dúvidas Frequentes - Fuhro Souto
Qual o prazo legal para convocação das assembleias ordinárias e extraordinárias?
Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia. O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade. É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade. A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a "Assuntos gerais", estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação. Geralmente as Assembleias são convocadas pelo síndico. Mas a reunião de um quarto dos condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a Convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação.
ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA DE OBRAS E SERVIÇOS A Lei n° 6.496, de 7 de dezembro de 1977, que instituiu a Anotação de Responsabilidade Técnica-ART, estabelece que todos os contratos referentes à execução de serviços ou obras de Engenharia, Agronomia, Geologia, Geografia ou Meteorologia deverão ser objeto de anotação no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – Crea-DF. Conforme estabelece a Resolução nº 1.025, de 2009, do Confea, fica sujeito à anotação de responsabilidade técnica no Crea em cuja circunscrição for exercida a respectiva atividade: • todo contrato referente à execução de obras
A apresentação da ART é obrigatória para todas as obras nos condomínios?
Para cuidar da segurança e da durabilidade das edificações brasileiras, a ABNT publicou uma nova norma, a 16.280. O regramento começou a valer a partir de 18/04/2014 e foi revisado em agosto de 2015. Com ele, qualquer alteração feita nas edificações – inclusive as executadas dentro das unidades - deve ser comunicada ao síndico. A norma vale para condomínios verticais. Seu objetivo é mudar principalmente a cultura de que a contratação de um bom pedreiro não acarreta em maiores problemas para a estrutura do condomínio. Agora, para executar uma reforma dentro da unidade condominial, o proprietário/morador deve apresentar para o síndico um plano de reforma e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinados, respectivamente, por um engenheiro ou arquiteto que deverá acompanhar a obra - antes do início da mesma. Assim, fica a cargo do síndico receber e guardar esses documentos e se certificar que o que foi acordado previamente é o que está sendo executado dentro da unidade. Pela lei, pouco muda, uma vez que o síndico já deveria ser avisado sobre reformas e obras dentro do condomínio, algo que não acontecia na prática. Em muitos empreendimentos, os condôminos acreditam que, por se tratar de sua unidade autônoma, estão livres para efetuar as alterações que julgarem adequadas para o espaço - algumas vezes sem se preocupar com o impacto sofrido pelas estruturas da edificação.
Como funciona o protesto de títulos em atraso?
Somente podem ser protestados títulos que ainda não foram para ajuizamento. O documento deve indicar quem é o devedor. O condomínios deve assegurar a legitimidade do cadastro. Este processo não é recomendado em função da fragilidade das informações cadastrais que ocorrem pela frequente troca de propriedade.
É possível realizar execução do título (boleto) em atraso?
Somente será possível a execução se o condomínio cumprir os seguintes passos, obrigatoriamente, antes da execução: 1)A previsão orçamentária anual deverá constar na pauta da assembleia anual ordinária junto com o critério de rateio 2) Deverá ser realizada a análise crítica da convenção para seguir todas as instruções contidas na mesma sobre o tema, evitando realizar ações que vão contra ao que a convenção estabelece 3) Se atentar e seguir o que rege no artigo 1336, inciso 1, do código civil, que trata sobre a cobrança de multa e juros 4) condomínios que trabalharem com rateio por custo efetivo não poderão realizar a execução de título 5) Este processo não é recomendado em função da fragilidade das informações cadastrais que ocorrem pela frequente troca de propriedade.
O síndico é o representante legal do condomínio. Pode ser morador da edificação ou não, pessoa física ou jurídica, eleito na forma prevista pela convenção, por até dois anos, com direito à reeleição.
Qual é o papel do Síndico
Cabe ao síndico administrar os interesses e negócios do condomínio.
O Síndico eleito pode ser destituído?
Sim. De acordo com o Código Civil, no artigo 1.349, o síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído em assembleia específica para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus membros
Em caso de destituição do Síndico, haverá nova eleição?
A princípio, na mesma Assembleia que destituiu o síndico realiza-se a eleição para um novo síndico, posto que o condomínio não pode ficar sem representante legal que, em nossa legislação, é reservado ao síndico, salvo se a convenção dispuser que haverá um substituto interino até o final do mandato ou até nova eleição.
O que está incluso na Responsabilidade Civil do Síndico?
Reembolso de despesas pelas quais o Sindico vier a ser civilmente responsável, por danos involuntários, ocorridos durante a vigência do contrato e em decorrência do descumprimento de suas obrigações funcionais, negligências, erros, ou omissões por ele cometidas no estrito exercício de suas funções e dos quais resultem danos aos condôminos ou a terceiros.
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