Na boa e dileta dicção do mestre Caio Mário da Silva Pereira condomínio "dá-se o condomínio quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes."
A faculdade de divisão da propriedade é emanação peculiar do direito de propriedade e não se sujeitando aos prazos prescricionais, daí o art. 1.320 do CC que cogita na expressão "a todo tempo".
Curiosa indagação elaboram os mestres Cristiano Chaves de Farias e o Nelson Rosenvald, ao questionarem francamente se poderão os condôminos promiscuamente renovarem sucessivas prorrogações de cinco anos?Opinam os valorosos doutrinadores que não, no que modestamente acompanho, pois acabaríamos de admitir a permanência da indivisão quase infinita do bem.
O condomínio edilício também é chamado de "por andares", propriedade horizontal, condomínio horizontal, sui generis, ou em edificações. É modalidade que encerra não só a propriedade exclusiva e individualizada mas também a área comum indivisa cuja titularidade pe exercida em comunhão. Calcula-se a área útil com a área comum dividida pelo total de unidades que é representada pela fração ideal.
. A discriminação e individualização das áreas de propriedade exclusiva e propriedade comum;estabelecimento de fração ideal; o fim a que se destina.
Preceitua o art. 1.331, terceiro parágrafo do CC, com redação fornecida da Lei 10.931/2004: "A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio."
Pode a convenção ser elaborada quer por instrumento público ou particular mas sempre por escrito e sob a aprovação do quorum supramencionado e, nesse diapasão o STJ tem o verbete da súmula 260, in verbis: "A convenção do condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos".
Relembrando que a convenção é norma vinculativa a todos sejam condôminos ou meros ocupantes das unidades e deve conter a discriminação detalhada e a individualização, além da destinação, a determinação da fração ideal, a cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições para arcar com as despesas ordinárias ( luz, água, empregados) e as extraordinárias (limpeza, pintura da fachada, reformas ou decoração do hall). \
Com relação a proibição da locação de apartamento para estudante, já se decidiu que"a previsão é discriminatória e atenta contra direitos, sendo portanto, ilegal, e ineficaz como se retira da leitura do art. 5º, inc XXII e XLI da CF e art. 524 do CC( vide RT 779:277).
Os deveres dos condôminos estão enumerados em lei, e são:o de contribuir para as despesas condominiais, sob pena de sujeitar-se ao pagamento de juros moratórios de 1 % ao mês e multa de até 2 % sobre o débito.
A multa moratória prevista pelos arts 1.336, § 1º e 2.035 do CC incide nas despesas condominiais não pagas se rege pela convenção, se anteriores ao Código Civil de 2002, incidindo a regra nova para os casos de inexistência da convenção oupara os condomínios que passarem a existir depois da vigência do Código Civil.