PERDA DE IMÓVEL E ANULAÇÃO DE REGISTRO NA MATRICULA
Chegou a hora de comprar seu imóvel, você procura em anúncios de sites e classificados de compra e venda e acha o imóvel dos seu sonhos. Negocia com o vendedor proprietário do imóvel ou imobiliária, fecha negocio, recebe as certidões negativas do vendedor e do imóvel estando tudo OK e efetiva a transação com o registro da escritura pública na matricula do imóvel. Pronto, negocio concluído e o imóvel é seu.
Já residindo no imóvel, algum tempo depois você toma ciência de que uma ação judicial solicita a retomada do imóvel para a propriedade do seu antigo dono, que uma determinação judicial cancelou teu registro de propriedade do imóvel e que a tua compra esta sendo contestada na justiça como se você fizesse parte de uma tentativa de fraude. O antigo dono no caso pode ou não ser a pessoa que lhe vendeu o imóvel.
O que ocorre nesta situação? Como se precaver de que isso ocorra com você?
A situação acima tem duas denominações. No exemplo citado chamamos de "Fraude a execução" e em outra situação em que ainda não se esta cobrando em juízo chamamos de "fraude ao credor". Em ambas, a intenção do proprietário é se desfazer de qualquer bem que possua para alegar não ter como pagar dividas cobradas e assim caracteriza-se uma fraude contra a pessoa a quem o devedor não pagou e alega não ter como pagar (neste país ninguém é preso por dividas).
Como então, judicialmente, o registro de quem comprou de boa fé é anulado e o imóvel retorna a propriedade quem vendeu?
Na fraude a execução: aqui temos contra o proprietário do imóvel uma ação judicial cobrando dividas que podem ser trabalhistas, dividas com o INSS ou com a Receita Federal. Como na venda do imóvel as certidões do proprietário vão constar como positivas a venda não será efetivada pois nenhum comprador correria o risco de ter o imóvel retomado pela justiça. È nesta situação que o vendedor usa de má fé.
Como o imóvel ainda não foi penhorado e o processo de execução de divida esta em andamento, o proprietário doa gratuitamente (não oneroso) ou vende a um parente ou terceiro conhecido que pode ser filho, nora, neto, irmão, etc, o imóvel em questão, evitando assim que o mesmo seja penhorado. Perante a justiça no andamento do processo alega não ter bens a oferecer em garantia.
A pessoa que recebeu do devedor o imóvel em doação ou o comprou, coloca este a venda logo em seguida ou até 12 meses depois pois bem orientado procura se desfazer do imóvel.
O comprador ao analisar as certidões do vendedor que a esta altura é o donatário ou comprador, não encontra qualquer problema, porém não atenta, por falta de conhecimento de que a data da doação ou compra e venda é de prazo em geral menor que 12 meses, ou seja, a doação ou compra é recente. Fecha negocio achando que esta garantido e mais adiante vem a surpresa de ter o registro anulado e uma enorme dor de cabeça.
O vendedor devedor doou a um parente para retirar de sua propriedade o bem e assim não te-lo confiscado e autoriza este parente a vende-lo logo em seguida achando que desta forma nenhum imóvel será localizado em seu nome e de quem o recebeu em doação. Um engano pois, há formas de se localizar o que você comprou e vendeu ou doou em seu nome e de terceiros.
O comprador dificilmente perde o imóvel se comprou de "Boa Fé". Comprova perante o juiz que pediu todas as certidões do proprietário atual e que não havia como ter conhecimento dos problemas do proprietário anterior que doou o imóvel. Geralmente depois de alguns anos de ação judicial consegue provar sua inocência e ter o problema resolvido e até que resolva vamos deixar bem claro que permanece com a posse do imóvel sem que ninguém possa exigir sua saída do mesmo.
Sem duvida alguma que é um problema que preocupa qualquer comprador e por isso mesmo todo profissional de vendas de imóveis deve estar atento ao que informar a matricula imobiliária atualizada do imóvel. Na possibilidade de o mesmo ter sido transferido dentro de um prazo mínimo de 12 meses ou um pouco mais o ideal é que seja retirada para verificação todas as certidões negativas do proprietário anterior ao atual verificando assim se o mesmo tinha algum problema de dividas com Receita Federal, INSS e dividas trabalhistas. Nestas situações sempre haverá a possibilidade de Fraude a execução e muita dor de cabeça e risco para o comprador.
Quando compramos um imóvel utilizando financiamento bancário e o vendedor tem a propriedade recente é de praxe o banco solicitar as certidões negativas do proprietário anterior ao que esta vendendo, uma forma segura de não haver o que o direito chama de "retomada por evicção".
Esta é apenas uma forma de tentativa de fraudar a justiça livrando-se dos bens que possui. Há caso em que o vendedor tem um processo e o comprador adquire o imóvel sem pedir as certidões. Nesse caso corre risco de perder o imóvel por não ter agido com a devida diligência que o protegesse. Em outros casos o vendedor pode sofrer ação em outro estado e não há como o comprador tomar conhecimento.
Sendo assim a melhor forma de se prevenir é saber com antecedência porque alguém que a pouco tempo comprou o recebeu em doação um imóvel, esta vendendo-o e neste caso pedir as certidões negativas do vendedor anterior ao atual e seus cônjuges.
quanto a ação judicial o comprador de boa fé constitui advogado,s e defende e consegue a retomada do registro anulado visto que para perder o imóvel é obrigatório que se prove a má fé do comprador
http://jus.com.br/artigos/17274/o-enunciado-n-375-da-sumula-do-stj-analise-critica
Anderson 24/02/2015 09:24
Estou com um problema quanto ao registro do meu imóvel. A prefeitura alega que a área é pública e não tenho documento registrado. Tenho contrato de compra e venda de gaveta (datado de 1979). A prefeitura registrou a área em nome dela em 2001, uma vez que a área não tinha registro. Pesquisando em cartório encontrei o histórico da área, sendo que o lançamento mais antigo é de 1942 dando conta que o Estado de Minas Gerais doou a área para um município, que doou para outro, que doou para outro até chegar no município atual, que fez o loteamento e registrou justamente minha área em seu nome. Não encontro qualquer documento sobre a área anterior a 1942 para questionar a origem da área e propor uma possível ação de anulação de registro. Como descubro a origem da área, quem foi o dono original, etc? O cartório de imóveis me deu uma certidão informando que não possui qualquer informação anterior a 1942. Assim, não se pode saber se a área foi uma fazenda, se pertencia mesmo ao Estado de Minas Gerais, se pertencia a particular, etc. Obrigado pela ajuda.
Maria Ângela 24/02/2015 15:18
Oi Anderson. Tudo isso vai implicar em uma longa procura em documento muito antigos em diversas prefeituras, cartórios, etc. Terias que contratar um profissional especializado em documentação imobiliária para este fim o que já te digo que custa muito caro. A origem das terras pode estar inclusive sem documentação e não conseguires exito. Existem advogados que fazem este tipo de serviço, não sei te dar indicação e será um deles que irá te ajudar.
Antes da lei de registros públicos haviam apenas documentos de transcrições e estes eram com informações incompletas. com a expansão urbana cidades forma tendo seus limites aumentados e diminuídos e terras trocando de cartório, passando para outra cidade e assim por diante. É muito difícil e demorado juntar tudo isso
Unknown 23/03/2017 09:30
olá amigo. minha mãe está com um problema. ela comprou um terreno em leilão pala justiça tem todos os documentos menos a escritura do imóvel. o que ocorreu foi que a imobiliária vendeu o terreno e escriturou em nome de outra pessoa. ela foi lá conversar com o dono da imobiliária e ele só fica enrolando. ficamos sabendo pela prefeitura que todos os dias esta chegando pessoas reclamando que seus terrenos estão sendo vendidos pela mesma imobiliária, todos que não tem escritura, só contrato de compra e venda. como fazer para re a ver o terreno?
Maria Ângela 23/03/2017 15:46
Oi Marcos Antonio
Em geral quando temos um loteamento a forma de venda até que este esteja concluído é contrato de promessa de compra e venda. Após a conclusão emite-se a minuta para que seja feita a escritura definitiva em nome dos compradores. Uma vez que compradores fiquem inadimplente o loteador retoma os imóveis. Procure imediatamente um advogado para analisar a documentação que você tem a bloquear o pagamento dos valores.
Unknown 15/09/2017 14:31
Compra de terreno onde proprietário do registro morreu.
Meu pai comprou um terreno da sua irmã. Negócio de família...o problema é que ele não tem nada em seu nome. Ela por sua vez tem:
1) Um Instrumento particular de cessão de direitos hereditários assinado pelos pais do falecido proprietário, e pela minha tia;
2) E uma escritura de compra e venda no nome do falecido.
Alguém saberia informar o que podemos fazer para ter o terreno no nome do meu pai?
Maria Ângela 15/09/2017 14:35
A rua irmã deve fazer um contrato particular transferindo posse do imóvel e repassando toda a documentação em poder dela para que possam buscar usucapião e colocar a propriedade em nome de teu pai.
Maria Paz 17/03/2021 15:37
Ola estou com muitos problemas ... meu esposo comprou uns imoveis mais nunca passou para o nome dele... a mais de 25 anos trabalhavamos no imovel e depois alugamos e recebiamos aluguel depois que ele faleceu outra pessoa tinha registro e me espulsou com meu filho ... compramos e pagamos e a pessoa que trabalhava para ele registrou no nome dela ele descobriu ja estava doente e por isso morreu de raiva e agora estou batalhando na justiça eu e meu filho estamos sofrendo muito, sera que ainda posso fazer uma declaraçao de posse pavamos iptu esse tempo todo
Maria Ângela 20/03/2021 15:05
Oi Maria Paz, infelizmente a questão já está em juízo e somente o advogado pode te orientar. Abraços