O Pátio do Pari consiste em uma área pertencente à extinta Rede Ferroviária Federal (RFF) e foi identificada como um local estratégico para o projeto vez que se localiza ao lado da região central de São Paulo e fora da restrição de circulação de fretados do município, com fácil acesso aos grandes eixos de integração da região metropolitana.
O local mostrou-se adequado para abrigar o centro de recepção e expedição dos visitantes de compras, como uma espécie de ponto de integração logística, no qual os visitantes chegam de trem, ônibus, fretados ou carros, e fazem a conexão para circularem por meio do transporte integrado entre os centros comerciais. O projeto arquitetônico referencial contemplou, inclusive, o acesso direto entre a estação da CPTM e o terminal.
Ademais, é no Pátio do Pari que se localiza a famosa Feirinha da Madrugada. É nessa área que o futuro concessionário deverá construir um centro popular de compras, um hotel e uma torre comercial, bem ao lado do estacionamento de veículos e do terminal de ônibus, ambos ligados ao centro de integração para os demais centros comerciais.
A partir dessa diretriz, buscou-se, não apenas o desenvolvimento da própria Feirinha da Madrugada, com novas instalações capazes de dar dinamismo às atividades ali desenvolvidas, como também a centralização da infraestrutura logística de passageiros e compras necessária às demais regiões de compras, o que possibilita o desenvolvimento também nesses locais.
Para fazer frente à oferta dos varejistas com recursos limitados à locação, foi preciso diversificar ao máximo a receita do concessionário, diminuindo sua dependência com alugueis e buscando ampliar o conjunto de atividades no empreendimento público. Previu-se atividades como gerenciamento do terminal de ônibus e do estacionamento de automóveis, centros de apoio ao turista, sistema de transporte de passageiros, sistema logístico de compras, e exploração de edifícios comerciais e do complexo hoteleiro.
Além disso, avaliou-se as principais oportunidades acessórias atreladas ao centro de compras, tais como espaços para alimentação, lazer, entre outros. Verificou-se que o crescimento da região em relação ao número de turistas e das atividades comerciais tem reflexo direto em diversas atividades complementares. Por exemplo, a região central de São Paulo é marcada pela diversidade cultural, sendo que o crescimento no fluxo de turistas e a implantação de um destino estruturado viabiliza a exploração de atividades como cinemas e teatros.
No que envolve a oferta de hospedagem, verificou-se que os hotéis estão concentrados, atualmente, nas intermediações da Santa Ifigênia, sendo que a região do Pátio do Pari carece de infraestrutura hoteleira. Com o crescente desenvolvimento do Circuito das Compras existirá demanda para a implantação de um novo complexo que atenda a região.
Com este potencial de receitas acessórias atreladas ao empreendimento, os valores de locação atualmente praticados foram mantidos sem, contudo, comprometer os investimentos em infraestrutura a serem realizados pelo futuro concessionário para melhorar a qualidade de serviço e manter a flexibilidade do próprio plano de gestão do concessionário.
Para garantir a manutenção das atividades dos comerciantes regularmente instalados na Feirinha da Madrugada, os boxes do futuro centro popular de compras serão divididos entre aqueles disponibilizados obrigatoriamente aos comerciantes cadastrados pela Prefeitura, com valores de locação regulados (espécie de "boxes sociais"), e os demais boxes que poderão ser livremente ofertados pelo concessionário.
Partindo da premissa de que o risco é melhor alocado à parte que detém maior controle sobre ele, a Prefeitura ficou responsável pela lista com a indicação dos comerciantes regulares, enquanto o concessionário por disponibilizar, dentro do prazo estabelecido, o mínimo de 4 mil boxes, com 5m2 cada, para acomodação dos mesmos.