Comprar um imóvel, para a maioria das pessoas, é uma grande conquista. Por isso mesmo, não adianta só assinar um contrato, é necessário fazer a escritura do imóvel. E, por mais, que seja um processo cheio de burocracia, isto é extremamente útil para que nenhuma das partes se sinta lograda.
Mas, qual o próximo passo? Quais os documentos certos para conferir a regularização do imóvel, a hora certa de pagar o sinal e quem paga, por exemplo, o imposto sobre transferência de bens imóveis (ITBI) e como conseguir a escritura de um imóvel são algumas das dúvidas mais frequentes nessa primeira compra. Aqui estão algumas dicas para que o sonho de comprar, por exemplo, um apartamento na Vila Ema, não se transforme em um pesadelo.
Passo a passo para comprar um imóvel com segurança
A primeira ação e, com a ajuda de um profissional, verificar se há problemas, como infiltrações ou riscos estruturais. Também vale fazer um prévio orçamento do custo das obras e examinar as plantas e projetos para saber se há alguma obra irregular, como ocorre, por exemplo, com ampliações não autorizadas na cobertura.
Mesmo que você tenha se encantado com o imóvel, procure colher o máximo de informações, como o valor mensal do condomínio (inclusive cotas extras, se houver) e do IPTU, e verificar se estão em dia. E, se for o caso, fazer um prévio orçamento do custo de eventuais reformas.
Se do lado de dentro está tudo certo, é a hora de checar se a papelada da propriedade se encontra na mesma situação. São vários os documentos para escritura de imóvel, mas o mais importante é a certidão de ônus gerais.
Registro Geral de Imóveis
É uma espécie de raio X do imóvel, que pode ser retirada em um dos cartórios de Registro Geral de Imóveis (RGI) — é preciso verificar onde é o cartório que atende o bairro em que o imóvel será comprado. Para chegar até a esta certidão, é preciso ter o endereço ou o número da matrícula do imóvel.
Assim como cada pessoa tem a sua identidade e o seu CPF, o imóvel, para existir legalmente, e de forma regular e jurídica, também tem sua matrícula junto ao Registro de Imóveis. Na matrícula constará a definição do imóvel, como sua área e suas confrontações, assim como o nome do titular, e também se existe alguma dívida, como hipoteca ou alienação fiduciária. Se um apartamento, por exemplo, tem direito a uma vaga de garagem, ali constará esse direito.
É fundamental ter muita calma ao comprar um imóvel, já que os casos mais comuns de problemas que inviabilizam o financiamento imobiliário para a compra são justamente por pendências na documentação. A sua segurança está no processo. Desconfie das facilidades e super promoções!
Compromisso de compra e venda
Com tudo correto dentro e fora do imóvel, é hora de formalizar a compra. Antes da escritura pública de imóvel, é assinado um recibo de sinal, ou compromisso de compra e venda, no valor acordado pelas partes. Em geral, de no máximo 10% do valor total do imóvel.
Não defina prazos impossíveis de serem cumpridos, quando certos aspectos dependem de terceiros, como o financiamento bancário.
Documentos firmados sem a devida cautela e com as condições do negócio não definidas, no caso de descumprimento, o comprador pode perder o sinal dado, ou o vendedor ter que devolver em dobro o sinal recebido.
Um contrato de gaveta, por exemplo, pode dar dor de cabeça. Isso porque os principais bancos públicos e privados só financiam imóveis regularizados e também pela desvalorização do imóvel.
Imóveis de posse
Os imóveis de posse ou apenas com documento de compra e venda não têm RGI, o que os deixam mais vulneráveis legalmente. Por mais que você ache que é uma oportunidade comprar um imóvel barato sem documentação, no futuro, a sua chance de vender esse imóvel diminui.
Normalmente, a compra de lançamentos é mais simples, pois a construtora já possui um banco financiador. Basta aprovar o seu crédito no banco e assinar o contrato de financiamento. A compra só será finalizada após formalizar a escritura no Registro Geral de Imóveis (RGI). A partir desse momento, o imóvel será seu.
O primeiro passo, se for na planta, é verificar a idoneidade da construtora e visitar alguns empreendimentos entregues, além de conferir se cumprem o prazo de entrega. No caso de usados, vale ver se o imóvel está ocupado pelo próprio dono ou por terceiros, e como será a saída, para não ter surpresas quanto ao pronto recebimento das chaves.
Documentação
Os documentos obrigatórios do imóvel são certidão de ônus reais do Registro de Imóveis; certidões das Varas da Fazenda Pública (imóvel); certidão da Prefeitura Municipal (IPTU e situação enfitêutica); declaração de quitação do condomínio e certidão do Corpo de Bombeiros.
Documentos obrigatórios dos vendedores: certidões dos distribuidores cíveis; certidões de interdições e tutelas; certidão da Justiça Federal; certidão das Varas da Fazenda Pública (vendedores) e certidão de ações trabalhistas.
Sinal e ITBI
Quando todos os detalhes estiverem acordados é hora de marcar a assinatura da escritura pública de compra e venda de imóvel e acertar o Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis (ITBI), que é municipal — pago pelo comprador. Este também é o momento de conferir o financiamento imobiliário, se for o caso. O banco pedirá a documentação do imóvel para uma análise de crédito.
Com sinal e ITBI pagos, é feita a escritura de compra e venda de imóvel. Vale ressaltar que a efetivação da compra só terá valor após o devido registro da escritura pública imóvel no Registro de Imóveis (RI).
Pagamento
O pagamento pode ser acordado entre as partes ou, no caso de financiamento imobiliário, os bancos liberam o pagamento oficialmente (porque já há uma autorização prévia), geralmente, após o RI.
A importância do Registro
O Cartório de Registro de Imóveis arquiva o histórico completo de cada imóvel registrado e tem condições de informar, por meio da matrícula do imóvel atualizada, quais foram e quais são os donos do imóvel, se o bem tem restrições ou se há algo que impeça a compra ou a venda do imóvel.
Para registro de compra e venda, é imprescindível que a formalização do evento ocorra por meio da Escritura Pública de Compra e Venda, no Cartório de Notas.
O prazo para registro de imóvel, considerando o percurso normal e sem prenotação, é de 30 dias após dar entrada com as documentações.
E por que deve registrar seu imóvel? De acordo com a lei, somente quem registra seu imóvel torna-se realmente o dono.
Enfim, o que é escritura de imóvel?
É um documento que prova um contrato ou ato jurídico firmado na presença de duas testemunhas que, para ter efeito perante terceiros, requer seu registro. É utilizada para a compra e venda de imóveis.
De forma simples, a escritura pública do imóvel é um documento elaborado em cartório, em que transmite a propriedade de determinado bem imobiliário de uma pessoa para outra.
Para que serve a escritura do imóvel e sua importância
Este documento formal consta diversas informações sobre o imóvel, como também dados sobre o proprietário legal do bem.
Em termos legais, uma propriedade sem escritura é um imóvel sem dono. Ou seja, se o bem não possui este documento, é praticamente impossível um comprador conseguir um financiamento imobiliário com o banco. Vale ressaltar que só há valor legal na escritura quando há registro junto a um cartório de imóveis.
Quanto custa uma escritura de imóvel
O valor de uma escritura de imóvel varia de estado para estado e de acordo com o preço do imóvel. Procure o cartório de imóveis da sua cidade para se informar. Como exemplo, a escritura de uma casa de 150 mil reais no estado de São Paulo sairá por 2.018,53 mil reais.
Como obter escritura de imóvel depois que o dono faleceu?
Primeiramente é necessário saber se o ex-proprietário deixou herdeiros. A partir desta resposta podem existir muitas variáveis.
Se tiver mulher e/ou filhos, por exemplo, é possível que se faça necessário abrir o inventário.
De qualquer maneira, é fundamental procurar um advogado com a documentação que tem em mãos para que ele possa dar mais informações.
Mas, não é possível apenas com o contrato de gaveta e a certidão de óbito, fazer escritura de transferência direta em Cartório.
Quais os principais problemas em comprar um imóvel sem escritura?
Em relação ao pagamento, vale saber que muitos bancos não fazem financiamento para este tipo de imóvel. Além disso, talvez você gaste mais com a regularização do que gastaria para passar uma escritura para seu nome. Em relação ao risco que encontrará se não fizer a escritura depois, está a perda do imóvel.
Se o vendedor agir de má fé e fizer a venda para duas pessoas ou tiver alguma dívida em que o imóvel é a garantia, você poderá perdê-lo. Isso pode acontecer porque, para a Justiça, o imóvel pertence a quem tem a escritura. Imóveis sem matrícula estão em situação irregular e, por mais tentadora que seja a oferta, procure evitar comprar uma propriedade nessa situação.
Como regularizar um imóvel sem escritura?
Não é tão simples, mas tem como registrar um imóvel que não tem escritura. Para isso você deverá fazer a matrícula do imóvel. Esse documento é registrado em um Cartório de Registro de Imóveis (CRI) e contém todas as situações envolvendo a propriedade: venda, hipoteca, dívida, etc.
Na compra, o interessado precisa exigir uma matrícula atualizada, expedida em no máximo 30 dias, pois uma mais antiga pode não ter anotações de restrições recentes. Com o endereço do imóvel, basta ir ao CRI responsável e pedir o documento, que sai na hora.
Comprei o imóvel sem escritura e não sei quem é o dono. E agora?
Você terá que saber como fazer escritura de imóvel de posse e para isso poderá recorrer à lei de usucapião. Porém, para isso, você precisa morar no imóvel há no mínimo cinco anos (e no máximo 15). Essa lei define a aquisição da propriedade de acordo com a posse prolongada. Lembrando que você precisa pagar as taxas e impostos do imóvel durante esse período para conseguir provar que mora nele. Para fazer uso dessa lei na Justiça, você precisará recorrer a um advogado.
Tirou suas dúvidas sobre este importante documento? Se restou alguma coisa que deseja nos perguntar, fale com a gente nos comentários que iremos te ajudar a entender mais sobre o mundo imobiliário.
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