Síndico, seus deveres e sua responsabilidade civil – Parte 2 - Jus.com.br | Jus Navigandi
Síndico, seus deveres e sua responsabilidade civil – Parte 2
20/03/2022 às 13:09
Em julgamento proferido pelo Tribunal do Justiça do Paraná, que entendeu ser indevida multa aplicada por um síndico a um condômino que estacionava um de seus veículos na rua do condomínio (horizontal). Ocorre que, o Regimento Interno proibia o estacionamento de veículos nas ruas do condomínio, caso estes obstruíssem a circulação das vias. O condômino conseguiu comprovar que estacionava o seu veículo na rua do condomínio, sem, no entanto, atrapalhar a circulação da via. Também ficou demonstrado que outros condôminos agiam da mesma forma.[1]
O síndico que atua em desacordo com a convenção (ou com a lei) responde pessoalmente pelos prejuízos causados ao condomínio. Cite-se como exemplo, o síndico que deixa de recolher os impostos devidos à Receita Federal, ao INSS e ao FGTS.[2]
É importante registrar que a responsabilização pessoal do síndico pode transbordar a esfera cível, desaguando na criminal, nos casos, por exemplo, de apropriação indébita, que nada mais é do que o desvio de recursos do condomínio para proveito pessoal.[3]
Como representante dos interesses da coletividade condominial, o síndico não pode extrapolar os limites impostos pela lei ou pela convenção e tampouco contrariar as decisões assembleares. O síndico não atua em nome próprio. É mandatário do condomínio, não podendo exceder os limites do mandato
Ora, se a lei determina que o síndico diligencie a conservação e a guarda das partes comuns[4], não pode a assembleia deliberar de forma diversa, tendo em vista o caráter cogente da norma.
Tão importantes são as obras de conservação do condomínio, que a lei determina que as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas pelo síndico (ou qualquer condômino), independentemente de autorização assemblear[5].
Tratando do tema com o brilhantismo que lhe é peculiar, o Professor Luiz Antonio Scavone[6] assim resume a questão:
"a) O síndico deve conservar o edifício sob pena de omissão, responsabilidade civil e destituição (Código Civil, arts. 1.348, V, e 1.349).
c) Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra urgente, o síndico realiza de qualquer forma e, ao depois, dá ciência à assembleia, não havendo necessidade de prévia aprovação, como pode ocorrer, por exemplo, com o rompimento da coluna de água (Código Civil, art. 1.341, § 2º).
d) Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra não for urgente (Código Civil, art. 1.341, § 3º), o síndico providencia orçamentos e os submete à assembleia que apenas decidirá de que forma será feita a conservação e qual dos orçamentos será aprovado, jamais se a obra que é um dever seu será ou não realizada. O exemplo é a pintura ou a recuperação da fachada. Portanto, em razão do dever de conservação imposto ao síndico, mesmo que a obra não seja urgente, a assembleia não pode mais decidir pela não realização da despesa que for destinada a conservar o edifício. Poderá, apenas, decidir como será feita a conservação."
Direito civil e processual civil. Cobrança. Responsabilidade civil de síndico. Irregularidade na administração do condomínio. Dever de ressarcimento. Sentença mantida. 1. Aquele que administra bens ou interesses alheios tem o dever de prestar contas de sua gestão em favor de quem se deu a referida administração. 2. É ônus do réu provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme artigo 333, inciso II, do Código de Processo Civil. 3. Não demonstrando o demandado (ex-síndico) que executou os serviços contratados conforme as notas fiscais, bem como restando caracterizado que não obedeceu às normas legais e da convenção de condomínio, deve ser responsabilizado pessoalmente pelas irregularidades na administração dos recursos do condomínio. 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJDF -APC: 20130111009823, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 02/09/2015, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 14/09/2015 (GRIFOS E DESTAQUES MEUS)
Na terceira e última deste artigo abordaremos a possibilidade do síndico transferir os poderes de representação do condomínio a terceiros. Concluiremos, também, a análise da responsabilidade pessoal do síndico.
[1] TJPR RI: 00093097220208160018 Relator Des. Fernando Swain Ganem Data do julgamento 02/08/2021
[2] TJRJ Apel. 00129891120118190208 5ª Câm. Cível - Relator Des. Heleno Ribeiro Pereira Nunes Data do julgamento 09/10/2014
[3] TJDF 1ª Turma Criminal - 00042688020188070007 Relator Des. George Lopes Data do julgamento 20/08/2020