Quanto pode aumentar o aluguel por ano? Há uma taxa oficial?
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Quanto pode aumentar o aluguel por ano?
Para quem é inquilino ou proprietário, essa pergunta aparece geralmente quando encerra a vigência do contrato: quanto pode aumentar o aluguel por ano? É um percentual que se aplica sobre o valor? Pode negociar? Qual índice é usado para reajustar o valor?
A forma como ocorre o reajuste do aluguel deve estar no contrato, bem detalhadamente. Assim, é mais seguro para o inquilino, que pode fazer o cálculo baseado naquele formato, e o proprietário também conta com a segurança de poder aumentar o aluguel sem problemas depois.
Como acontece esse reajuste?
Normalmente, o reajuste do aluguel acontece no aniversário do contrato, ou seja, no dia em que ele foi assinado, ou no momento da renovação do contrato. Se o contrato foi assinado no dia 1° de março, ele será reajustado no dia 1° de março do ano seguinte. E quanto pode aumentar o aluguel por ano?
Embora a lei do inquilinato não determine como esse reajuste deve ser feito, o mercado imobiliário usa o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) como índice para aumentar o valor do aluguel. Em alguns casos, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) pode ser usado.
O IGP-M é um índice calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV) que verifica a variação de preços de um determinado grupo de produtos e serviços em um período de 30 dias. Ele analisa, por exemplo, materiais de construção, matérias-primas industriais, agrícolas e alguns tipos de serviço.
Por conta da sua natureza, o IGP-M acabou sendo eleito o índice preferencial para reajustar o aluguel — não à toa, é conhecido como "inflação do aluguel". É com ele que dá para saber o quanto pode aumentar o aluguel por ano, além de servir para reajustar o valor de venda de imóveis novos ou usados.
O IPCA é calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e considerado o índice oficial de inflação do Brasil. Ele calcula a variação de preço de uma série de itens que têm a ver com o dia a dia da população, como transporte, vestuário, habitação, alimentos e bebidas. Esse é um dos principais índices divulgados pela imprensa mensalmente.
Ele capta com mais sensibilidade o impacto da subida ou descida de preços na vida da população em geral, mas não é geralmente considerado como índice de reajuste de aluguel. De todo modo, como o contrato é estabelecido de forma livre, pode haver um acordo entre proprietário e inquilino para adotá-lo como índice.
Para se ter uma ideia de quanto variou o IGP-M em 2021, o IGP-M acumulado de dezembro de 2021 ficou em 17,78%. Assim, um aluguel de R$ 1.500,00 reajustado por esse índice, caso o contrato vença em janeiro, passará a custar R$ 1.766,70.
Caso o aluguel seja reajustado pelo IPCA, que é medido pelo IBGE e considerado a inflação oficial do Brasil, em 2021, o índice ficou em 10,06%. No mesmo exemplo do aluguel de R$ 1.500,00, com contrato que vence em janeiro, o reajuste será de R$ 150,90, e o valor total ficará em R$ 1.650,90.
Mudanças na forma de reajuste
Como a diferença entre esses índices é grande, há um projeto de lei na Câmara dos Deputados que determina que o reajuste dos aluguéis residenciais e comerciais não deve ser superior ao índice de inflação do país, calculado pelo IPCA. É uma forma de regular o quanto pode aumentar o aluguel por ano.
A ideia por trás do projeto é encontrar uma maneira de calcular o reajuste dos aluguéis sem prejudicar ainda mais o inquilino. Afinal, a pandemia do coronavírus trouxe uma série de prejuízos para a economia, e também para o mercado imobiliário, que vem se recuperando lentamente.
Indicador de variação de preços de aluguel
A FGV desenvolveu um indicador para medir quanto varia mensalmente a renovação dos contratos de aluguel: o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar). Por enquanto, ele analisa os contratos em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.
Esse índice mede com exatidão a variação dos preços dos aluguéis cobrados e reflete muito mais a realidade do mercado imobiliário e da economia. Assim, ele considera o impacto da inflação na renda familiar, por exemplo, que reduz o poder de compra e, por consequência, dificulta o pagamento dos aluguéis.
O Ivar, segundo a FGV, ficou em 0,66% em dezembro de 2021; ou seja, a variação dos preços dos aluguéis em dezembro foi nessa faixa. Contudo, ele não serve como referência para o mercado imobiliário reajustar os valores, mas sim para indicar o quanto os aluguéis subiram.
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