Quero comprar um imóvel e agora? (Parte II) | C520
Falamos um pouco sobre algumas das questões de recusa de um banco na primeira parte, e agora vamos falar um pouco sobre a aprovação. Como dito inicialmente, pré-aprovação não é garantia de aprovação. O banco pode te mostrar em sites e aplicativos um determinado valor pré-aprovado baseado na sua movimentação bancária, porém na análise ele pode te solicitar a comprovação de renda, como imposto de renda, holerites ou até mesmo os próprios extratos da sua conta principal.
Com esses documentos em mãos, o banco verifica valores que caem mensalmente na sua conta para acatar um valor de renda liquida. Muito cuidado ao colocar valores maiores do que você recebe, pois o banco vai averiguar se realmente há esse valor entrando na sua conta e se é recorrente.
Uma vez que comprovada sua renda, o valor liberado vai ser baseado nela, no valor do imóvel e também no seu rating (sua pontuação dentro daquele banco). Quando pensamos em renda, o habitual é que sua parcela do financiamento possa comprometer 30% ou 35% do que recebe. Exemplo: uma pessoa com R$ 10.000,00 de salário, via de regra, pensando somente no fator comprometimento de renda, poderia ter uma parcela de R$ 3.000,00, R$ 3.500,00.
Vale lembrar que se já possui outros tipos de comprometimento (empréstimos ou outros financiamentos), deve somar essas duas parcelas para verificar o comprometimento total. Exemplo: R$ 10.000,00, máximo de R$ 3.000,00 de parcela, porém se a pessoa tiver um financiamento de carro com parcela de R$ 1.000,00, ela terá uma margem de R$ 2.000,00 para o financiamento imobiliário.
Os bancos hoje podem liberar até 80% de financiamento (quando o cliente tem um bom perfil para inclusão de documentação pode ser um pouco mais) sobre o valor de imóvel. Exemplo: Imóvel de R$ 500.000,00, o banco pode liberar até R$ 400.000,00, desde que comprovada a renda para que suporte a parcela. Em um dos maiores prazos (360 meses), para R$ 400.000,00 com uma taxa de 7,45% a.a., a parcela parar R$ 400.000,00 será de aproximadamente R$ 3.650,00. Sendo assim a renda comprovada teria de ser entre R$ 10.500,00 e R$ 12.000,00.
" O imóvel que vou comprar é de R$ 500.000,00, minha renda de R$ 12.000,00 e o banco só quer me liberar R$ 250.000,00, ou seja, 50% do valor do imóvel". Bem, não que o banco queira, mas ele fez uma análise do seu histórico com ele e sua pontuação interna (o rating) deve estar mediano ou baixo. E esse rating não tem relação com seu Score no Serasa, Boa Vista e outros, pois como dito, é uma avaliação do seu comportamento financeiro dentro daquele banco especifico.
Quanto menor o rating, mais arriscado é o perfil do cliente, consequentemente o sua margem de financiamento diminui de 80% para 70%, 60%, 50% ou até mesmo 0%. Essa pontuação pode ser por N razões, como atraso no pagamento de cartões, acordos por atraso ou falta de pagamento, uso de limite, cheques devolvidos, e até mesmo falta de movimentação de crédito ( se nunca usou crédito parcelado, o banco não sabe como é seu comportamento de pagamento a longo prazo). Por outro lado, quando o rating é alto, ele pode tanto ajudar na sua taxa, como a aumentar seu percentual de comprometimento de renda.
Se qualquer um desses três itens acima atrapalhou seus planos de comprar um imóvel, não desista! Procure uma consultoria financeira. Eles poderão fazer um planejamento para melhorar seu perfil e até mesmo uma pesquisa no mercado para encontrar uma solução para você.
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