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Petição - Civil e processo civil - Interposição de medida cautelar inominada, visando impedir a alienação de imóvel
Interposição de medida cautelar inominada, visando impedir a alienação de imóvel ante averbação em registro de imóveis, a fim de obstar a fraude contra credores.
A ora Requerente, em data de .. de ..... de ....., celebrou com a requerida perante o ...a Tabelionato de ...., o "Recibo de Sinal de Negócio", (doc....), em anexo, no valor de R$ ..... (.............), no qual foi ajustado entre as partes a compra e venda do Conjunto Comercial ...., situado na rua ......., nº ...., ..o Andar, em ....., de propriedade da Requerida, nas condições ajustadas no já mencionado "Recibo de Sinal de Negócios".
O imóvel acima descrito encontra-se transcrito na matrícula ....., do Cartório de Registro de Imóveis da ..a Circunscrição de ...., conforme doc..., em anexo.
Por ocasião da transação, a Requerida declarou sob as penas da Lei que o imóvel, objeto da compra, encontrava-se "inteiramente livre e desembaraçado de quaisquer ônus, judiciais ou extrajudiciais, inclusive de impostos e taxas de qualquer natureza, inclusive de condomínio".
Realizada a transação por instrumento de recibo de pagamento, o ato translativo de domínio sobre o referido imóvel, conforme ressalva no próprio instrumento pré-contratual, seria outorgado posteriormente à Requerente dentro do prazo máximo de .... dias, ocasião em que seriam entregues as chaves do respectivo imóvel, ficando condicionado: "a) certidão negativa de ônus real, fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis da ..a Circunscrição Imobiliária, certificando estar o imóvel objeto da presente transação, inteiramente livre e desembaraçado de qualquer ônus, mesmo hipotecas legais ou convencionais; b) certidão Negativa Fiscal comprovando em seu bojo a inexistência de débitos referente a tributos Municipais e Estaduais".
Para tanto, iniciou a Requerente-compradora, os trabalhos necessários à formalização da transação, requerendo junto ao Cartório da ..a Circunscrição Imobiliária, certidão atualizada da matrícula do objeto da compra e venda, sendo fornecida uma certidão contendo averbação de hipoteca, conforme R........
Além desta hipoteca, foi informado pelo notário da ..a Circunscrição Imobiliária, a existência de ofício do MM juiz de direito da ..a Vara Cível de ...., para ser averbado perante a referida matrícula, dando ciência da existência de ação Sumária de Cobrança de Condomínio (doc..., em anexo).
Suspeitando da má fé da Requerida-vendedora, a compradora requereu certidão Cível e de Protestos, ocasião em que tomou conhecimento de inúmeras execuções, protestos e outras ações.
Consultando o ...o Distribuidor, constatou a inexistência de imóveis em nome da requerida, constando apenas 2 (dois) registros imobiliários em nome de .... - ......, antiga razão social da ora Requerida.
Do exposto, é possível constatar a real intenção da ora Requerida, qual seja, enganar a Requerente-compradora, informando não constar qualquer débito ou ônus referente ao imóvel objeto da avença, bem como de fraudar as inúmeras execuções em curso, já que não possui outros imóveis ou bens capazes de honrar as dívidas.
Desta forma, nada mais resta a ora Requerente do que pleitear a rescisão do negócio bem como a devolução do sinal dado, acrescido das penalidades. No entanto, para que não se frustre o ressarcimento do credor quando da sentença judicial da ação de rescisão contratual, faz necessário a presente medida para determinar a indisponibilidade do bem objeto da compra e venda.
Vale destacar que a ora requerida encontra-se com pedido de falência decretado, com diversas execuções e protestos, não possui bens imóveis em seu nome, e esta a se desfazer dos únicos que possui, no intuito de fraudar as execuções. Basta observar as certidões em anexo, onde consta ... execuções e cobranças, ... protestos, ... reintegrações de posse, ... despejo, ... adjudicação compulsória, e ... interpelações judiciais, além do Pedido de Falência.
Ao firmar o pré-contrato de "Recibo de Sinal de Negócios", declarando expressamente estar o imóvel inteiramente livre de impostos e taxas de qualquer natureza, inclusive condomínio, agiu a Requerida vendedora com absoluta má fé, uma vez que tem pleno conhecimento das ações de cobrança em trâmite perante a ...a Vara Cível de ...., autos .... e ....a Vara Cível, autos ......
Desde que a ora Requerente tomou conhecimento da real situação pela qual passa a ora requerida, vem tentando de todas as formas receber o sinal dado a título de princípio de pagamento, sendo infrutíferas as suas tentativas, obtendo sempre vagas propostas.
Desta forma resta caracterizada a má fé da Requerida, vez que seu intuito é sem dúvida fraudar as execuções em curso e a ora requerente, bem como terceiros que de boa fé venham com ela contratar. Assim, faz-se urgente a cautelar para que seja determinada a indisponibilidade do imóvel - conjunto .... -, objeto do pré-contrato de compra e venda, para resguardar os direitos da ora Requerente, e também de terceiros credores que sem dúvidas estão sendo fraudados.
As arras tem a finalidade de determinar, previamente, as perdas e danos pelo não cumprimento das obrigações a que tem direito o contratante que não deu causa ao inadimplemento.
Diz o artigo 475 do código civil:
"A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.".
Conforme ensinamento do Mestre SÍLVIO RODRIGUES, em sua obra "Dos Contratos e das Declarações unilaterais da Vontade, Vol. 3, 1972, edição Saraiva, pág. 81, extrai-se o seguinte:
Condição Resolutiva da Obrigação:
Dado o inadimplemento unilateral do contrato, pode o contratante pontual, em vez da atitude passiva de defesa, adotar um comportamento ativo na preservação de seus direitos. De fato, se o inadimplemento resulta de culpa de um dos contratantes, a lei concede ao outro uma alternativa, com efeito pode ele:
a) exigir do outro contratante o cumprimento da avença ou
b) pedir judicialmente a resolução do contrato;
Para corroborar o preciso entendimento do Mestre Silvio Rodrigues acima expendido, acrescentam-se lições do Professor ORLANDO GOMES, em sua obra "Contratos", 10a Edição, editora Forense, 1.984, que assevera:
"Resolução - situações impedem muitas vezes que o contrato seja executado. Sua extinção mediante resolução tem como causa, pois, a inexecução por um dos contratantes. Resolução é, portanto, um remédio concedido à parte para romper o vínculo contratual mediante ação judicial".
Como tem sido reiteradamente decidido pelos tribunais, sempre que houver inadimplemento do convencionado por parte do comprador, e este, não cumprir com o convencionado no contrato dentro do prazo, ou der causa a inexecução contratual, opera-se o desfazimento do contrato.
Resta assim demonstrado o direito da requerente em ver o negócio desfeito, devendo ser restituído o valor que desembolsou a título de sinal de negócio em dobro.
Com fundamento no artigo 798 do Código de Processo Civil, posto que presente o fumus boni juri e o periculum in mora, como condições necessárias para a concessão da liminar na presente Medida Cautelar, visando apenas resguardar o direito dos Requerentes de ação e ao processo principal a ser tutelado, propõe a presente medida visando a indisponibilidade do imóvel, objeto da avença entre as partes, no intuito de evitar a alienação a terceiros em prejuízo a ora requerente e aos terceiros que de boa fé, tal qual a ora requerente, possam vir a ser enganados.
Há evidência de fraude a execução (art. 593, II do CPC), o que ocasionará ineficácia da venda, com prejuízo para a ora Requerente adquirente, além da dificuldade na realização da execução do julgado, evidente atentado à própria dignidade da justiça (art. 600, I). Há portanto, legítimo interesse da autora em manter o status quo do patrimônio da requerida.
A jurisprudência admite seja concedida liminar em cautelar inominada decretando a indisponibilidade e protesto contra alienação de bens, com a respectiva averbação no registro de imóveis, senão vejamos:
REGISTRO DE IMÓVEIS - Averbação e protestos contra alienação de bens - Liminar concedida em medida cautelar inominada - Admissibilidade.
Do voto do Relator Sr, Min. Fontes de Alencar, baseado no voto do Des. Sousa Lima, explica:
"Não basta, no meu entender, acolher essa indisponibilidade, assim como o protesto contra alienação de bens, e deixar os requerentes da medida inteiramente desarmados, sem qualquer possibilidade efetiva de impedirem que o requerido se desfaça do seu patrimônio, o que aliás, já começou acontecer com a doação noticiada nos autos. Para evitar isso é preciso que os efeitos da liminar se façam sentir onde é necessário, ou seja, no registro imobiliário, pois é lá que os interessados na aquisição de imóveis farão as suas buscas.
Do parecer no MP Estadual, adotado pela Subprocuradoria-Geral da República, extraio o seguinte:
"No mérito, o provimento do recurso é de rigor.
Dispõe o artigo 167, II n.12, da Lei 6.015/73, que, no Registro de Imóveis será feito o registro "das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados".
Nos termos do art. 247 da mesma lei de Registros Públicos, "averbar-se-á, também na matrícula, a declaração de indisponibilidade na forma prevista em lei".
Para a eficácia, erga omnes, da decisão judicial que concedeu a cautelar é indispensável o registro e averbação do protesto contra alienação de bens". (RT 708/198).
Constata-se o cabimento, mediante cautelar da medida ora pleiteada com a respectiva averbação no registro de imóveis.
Por outro lado, citando por analogia, os tribunais vem decidindo a decretação de indisponibilidade de veículo junto ao Detran de automóvel envolvido em acidente de trânsito, verbis:
MEDIDA CAUTELAR INOMINADA - Impedimento de transferência de veículo junto ao Detran - Automóvel envolvido em acidente de trânsito - Inexistência de outros bens para garantir o ressarcimento do dano - Fundado receio de prejuízo de difícil reparação - Medida provisória inserta nos poderes conferidos ao juiz pelo artigo 798 do CPC e que não se confunde com o arresto. (RT 657/145).
MEDIDA CAUTELAR INOMINADA - Bloqueio de veículos junto ao CIRETRAN - Cautelar incidental de ação de reparação de danos - Liminar concedida - Admissibilidade - Possibilidade de alienação o que tornaria o réu insolvente - Fundado receio de lesão grave e de difícil reparação - Medida Provisória inserta nos poderes conferidos ao juiz pelo art. 798, do CPC. (RT 694/109).
Art. 798 - Além dos procedimentos cautelares específicos, que este código regula no Capítulo II deste Livro, poderá o juiz determinar as medidas provisórias que julgar adequadas, quando houver fundado receio de que uma parte, antes do julgamento da lide, cause ao direito da outra lesão grave e de difícil reparação."
A indisponibilidade do imóvel ora em questão faz-se necessária em razão de que se alienado a terceiros, tornará o réu totalmente insolvente, não podendo o mesmo devolver o valor dado a título de sinal de negócio. Não tem a requerida interesse em desfazer o negócio, vez que o seu intuito é fraudar as execuções em curso. Evidencia-se, que além de frustrar a execução da sentença a ser prolatada na ação de rescisão de negócio, a requerida trará prejuízos aos demais credores.
Pela evidente aparência da fumaça do bom direito e do perigo da demora da prestação jurisdicional pede-se a concessão da liminar, sem prévia audiência da parte contrária ou tornar-se-á inócua e desprovida de qualquer objeto a presente Medida Cautelar, pois se não concedida, a Requerente dificilmente será ressarcida dos valores dados a título de sinal de negócio, uma vez que resta demonstrado a impossibilidade de realização do negócio, bem como a má fé da Requerida em relação à Requerente.
Como visto anteriormente, mesmo que a hipoteca fosse levantada e a requerida efetuasse o pagamento do condomínio em atraso, ainda assim o negócio não poderia ser realizado, haja vista estar caracterizada a fraude à execução.
Assim, diante do "Periculum In Mora" e o "Fumus Boni Juris", emerge a ação cautelar ora proposta como remédio jurídico eficaz a impedir que o réu, venha ocasionar danos à autora e a terceiros, alienando os dois únicos bens que lhe restariam, uma vez que dos dois imóveis que constam do Registro imobiliário, é objeto do pré-contrato celebrado entre a Requerente e a Requerida. Há probabilidade de que o outro imóvel constante da Certidão do Registro de Imóveis também esteja alienado. No entanto, mesmo que não esteja, não poderá cobrir nem 1/3 das dívidas da requerida, conforme se verifica das certidões em anexo.
A aparência de direito, conjugada ao receio da lesão, permite ao juiz conceder uma tutela imediata e direta contra a ameaça e o risco, de consonância com as normas do processo cautelar, instituídas pelo Diploma Processual Civil de 1973, que permitem ao Magistrado atender as necessidades permanentes e universais de proteção imediata e direta, conforme os ensinamentos de GALENO LACERDA (Comentários ao Código de Processo Civil, Volume VIII, Tomo I, páginas 135 e 136, Forenses, 1980):
"Os artigos 798 e 799 consagram o poder cautelar geral do juiz, qualificado na doutrina como inominado ou atípico, exatamente porque se situa fora e além das cautelas específicas previstas pelo legislador. Estamos na presença de autêntica norma em branco, que confere ao magistrado, dentro do estado de direito, um poder puro, idêntico ao pretor romano, quando, no exercício do imperium, decretava os interdicta".
Ela exige do juiz, chamado a resolver as mais graves e imprevistas dificuldades, "uma compreensão viva, um conhecimento profundo do direito e da jurisprudência, ao mesmo tempo que um espírito sagaz e pronto a aprender, de imediato, a solução motivada que se lhe solicite".
Cumpre interpretar a ênfase do legislador no sentido já analisado:
"Mais do que nas providências típicas, cujos pressupostos e condições a lei, em regra, os traça, devem aumentar no juiz o rigor e a prudência quanto ao exercício do poder cautelar genérico e discricionário. Mas é evidente que, em qualquer hipótese, nas específicas ou nas inominadas, o risco torna-se inútil, no todo ou em parte, a sentença definitiva, na ausência da medida, deve ostentar-se real, sério grave, fundado e de difícil reparação".
A doutrina de HUMBERTO THEODORO JUNIOR - "Processo Cautelar" - Ed. Univ. de Direito, 1976, ensina que a ação cautelar requer, além das condições comuns a todas as ações, duas condições extraordinárias ou específicas e que são "o fumuns boni juris" e o "periculum in mora".
O "fumus boni juris", explica, consiste na provável existência de um direito a ser tutelado no processo principal.
Citando CALAMANDREI, continua:
"Que a declaração de certeza de existência do direito é função do processo principal: "para a providência cautelar basta que a existência do direito apareça verossímil, basta que, segundo um cálculo de probabilidades se possa prever que a providência principal declarará o direito em sentido favorável aquele que solicita a medida cautelar".
"Periculum in mora" pode ocorrer quando:
"Haja fundado temor de que, enquanto aguarda a tutela definitiva, venham a faltar as circunstâncias de fato favoráveis à própria tutela. E isto pode ocorrer quando haja o risco de perecimento, destruição, desvio, deterioração, ou de qualquer mutação das pessoas, bens ou provas necessárias para a perfeita e eficaz atuação do provimento final do processo principal".
São esses os dois requisitos para a concessão da cautelar pleiteada, os quais estão presentes no caso dos autos.
O "fumus boni juris" constitui-se na boa fé da requerente, amplamente demonstrada, bem como a prova constante dos autos do sinal de negócio, restando demonstrado o direito da mesma em receber o que pagou uma vez que o negócio não pode realizar-se como bem restou demonstrado.
O "periculum in mora" se torna evidente diante da possibilidade de que a Requerida venha a alienar o imóvel a terceiras - pessoas de boa fé - que venham a adquirir o imóvel, frustrando assim o ressarcimento da ora requerente. Há indícios do intuito da requerida em se desfazer dos seus bens e mudar-se de domicílio, dado a sua insolvência, a qual comprova-se pela ausência de bens em seu nome e as diversas execuções, como se vê das provas juntadas aos autos.
Para a concessão da liminar, a autora oferece como garantia do juízo, a fim de provar sua inequívoca boa-fé e para evitar possíveis prejuízos à Requerida, o bem abaixo descrito:
"Fração ideal do solo de .., ...m2, que corresponde ao apartamento ..., do ..o andar, com área exclusiva de ...,....m2, localizado no ...o Plano horizontal do edifício ...., localizado na rua .........., ...., na Comarca de ....".
Em consonância com a regra preconizada no artigo 806 do Código de Processo Civil, a Requerente ingressará neste respeitável Juízo, com a competente ação principal, dentro do trintídio legal, a fim de rescindir o pré-contrato de compra e venda, bem como requerer a devolução do sinal dado, em dobro.
ISTO POSTO, pede-se que se digne Vossa Excelência em julgar procedente a presente medida cautelar inominada, em todos os seus termos, concedendo "inaudita altera partem" a liminar pretendida, mantendo-a até decisão final da ação principal, para tanto, requerendo:
A) Declarar a indisponibilidade do bem imóvel objeto da matrícula ..... da ...a Circunscrição do Registro de Imóveis de ..., determinando a averbação, perante a respectiva matrícula na ...a Circunscrição Imobiliária desta Capital, bem como se digne autorizar a publicação da decisão nos jornais de maior circulação desta Capital, com o fito de impedir que a ora requerida venha a alienar o bem imóvel a terceiros.
A garantia do juízo, representada pelo imóvel, conforme certidão da matrícula em anexo, é suficiente para a garantia de que a Requerida não sofrerá qualquer prejuízo, caso a presente venha a ser julgada improcedente.
B) Seja citada a requerida ...., na pessoa de seus representantes legais, no endereço inicialmente declinado, para, querendo, procederem à defesa das argumentações despendidas na presente, sob pena dos efeitos da revelia.
C) Seja julgada procedente a presente ação, nos termos e para os efeitos propostos, condenando-se o réu nas despesas processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da ação;
A ação principal cabível será proposta no prazo legal.
A Requerente provará o alegado por todos os meios de prova admitidos, inclusive a juntada de novos documentos, quando necessários.