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Comerciantes renegociam aluguéis e Justiça já autoriza abatimento de 70%
4 de maio de 2020 4 de maio de 2020 AML Advogados blog
Com grande parte do comércio de portas fechadas há mais de 30 dias em razão da pandemia de coronavírus, lojistas negociam a isenção do aluguel ou descontos. Quando não há diálogo, o caminho tem sido recorrer à Justiça. No Rio, a primeira ação deste tipo beneficiou uma franqueada da rede de alimentação Giraffas, que ganhou ação liminar contra o Bangu Shopping, e conseguiu abatimento de 70% do valor do aluguel. Há casos de renegociação amigável com desconto de até 80%. Especialistas em Direito Imobiliário relatam alta de até 300% nas consultas sobre o tema.
Dona da franquia desde 2004, Angélica Cunha disse que a negociação proposta pelo shopping, administrado pela Aliansce Sonae, postergava as cobranças de aluguel do mês de março, enquanto ela pleiteava a isenção total no período de pandemia — a loja está fechada desde 18 de março. A decisão do desembargador Fernando Cerqueira Chagas, da 11ª Câmara Cível do TJRJ, determina que os descontos devem ser mantidos enquanto perdurarem os efeitos da Covid-19 ou até o julgamento do recurso pelo colegiado.
O Bangu Shopping afirmou que suspendeu as cobranças enquanto as atividades do empreendimento estiverem suspensas, adiando o pagamento referente a este período. Concedeu isenção dos fundos de promoção (despesa obrigatória para quem tem loja em shopping) e redução de 50% nos encargos condominiais para pagamento em maio.
— O pagamento seria só postergado, e esse adiamento não resolvia para mim. Quando o shopping reabrir, não vai ter fluxo de venda como antes. Vai demorar para todo mundo conseguir se recuperar financeiramente — diz Angélica, que suspendeu o contrato de trabalho dos 28 funcionários por 30 dias.
Monica Lee, diretora de Representação de Ocupantes da consultoria JLL, afirma que na maior parte dos casos tem sido possível fechar acordos na área de locação comercial, mas destaca que há segmentos mais frágeis, em que a receita perdida durante a pandemia não é recuperável:
— Tem setores, como cinemas e restaurantes, em que a receita perdida não volta. Para muitos, o diferimento dos pagamentos não é suficiente. Deve haver esforço para negociar, antes de partir para a judicialização — aponta ela.
Para Rogério Chor, diretor da TGB, de locação de espaços para comércio de rua, as negociações têm de ser feitas não apenas caso a caso, mas resolvendo cada entrave que surge, pois não dá para traçar cenários adiante:
— Em abril, no pagamento de março, houve parte do mês trabalhado. Os acordos foram feitos. O mês de maio é o grande problema, porque abril foi um mês inteiro sem operação. As perspectivas de reabertura vão definir os cenários de negociação, porque isso interfere diretamente na confiança do empresário — alerta.
As ações judiciais sobre redução ou isenção de aluguel comercial começam a chegar aos tribunais. Na maioria das ações, o Judiciário tende a procurar solução intermediária, com ganho de causa ao lojista e redução do valor do aluguel até o fim da pandemia, sem isenção total do pagamento. Em alguns casos, o lojista pagará a diferença a partir da abertura do estabelecimento.
Inadimplência de até 20%
Especialista em Direito Imobiliário no Rio, o advogado Renato Anet viu a demanda por consultas sobre como proceder em questão de pagamento de aluguéis ao longo da pandemia ter alta de 300%.
— Na maioria das vezes, as partes envolvidas optaram por fazer um acordo, alterando a forma de pagamento e/ou concessão de descontos.
Para Raphael Moreira Espírito Santo, sócio da área Imobiliária do Veirano Advogados, a alta do número de ações deve se concentrar em maio:
— Em março, foi todo mundo surpreendido e teve pouca discussão. Em abril, as partes estavam negociando. Mas, se não chegarem a um acordo, em maio será uma enxurrada (de ações).
Quando foi decretada a situação de calamidade, os proprietários estavam irredutíveis na negociação, mas com algumas liminares em prol do inquilino, já começam a negociar, explica Raquel Laudanna, advogada sênior da área Imobiliária de ASBZ Advogado:
— Se locatários com maior fragilidade na operação não tiverem, do outro lado, portas abertas para tratativas, devem começar a judicializar. O Judiciário tem sinalizado que a relação contratual deve ser mantida, com flexibilizações decorrentes da impossibilidade de uso do imóvel.
À frente da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), Glauco Humai avalia que é como se o setor tivesse voltado ao momento em que foi definido o fechamento do comércio em razão do isolamento social daqueles que podem ficar em casa num esforço para combater a Covid-19:
— Existe uma falta de coordenação entre municípios, estados e o governo federal sobre se, quando e como pode ser feita a abertura do comércio. Isso gera falta de confiança e insegurança jurídica.
Até a véspera do feriado, havia 60 dos 577 shoppings associados à entidade reabertos no país. Humai afirma que um conjunto de lojistas vinha com as finanças fragilizadas em razão dos anos de crise e que a piora do cenário pode tirar negócios de cena:
— O número de lojas vazias vai subir, mas a patamares administráveis. A inadimplência pode passar de 7% para entre 15% e 20%, mas já deve fechar 2020 em 10%.
Dos acordos fechados com lojistas, uma parcela inferior a 10% dos shoppings isentou a cobrança de aluguel pelo período de fechamento. Outros 10% adiaram o pagamento integral, enquanto a maioria optou por fazer o diferimento do valor da locação com desconto, diz Humai. A depender das condições de mercado na reabertura, diz ele, esses descontos podem crescer.
Fonte: O globo.
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