Vaga de garagem menor que a prevista em contrato: cabe indenização
Normalmente, as vagas de garagem estão incluídas no contrato de compra e venda de imóvel em condomínio. Especialmente nas hipóteses de imóveis adquiridos na planta, o ideal é que as dimensões das vagas de garagem – e, se possível, a sua exata localização – estejam previstas nesse instrumento. Isso protege o comprador caso o imóvel seja entregue com vaga de garagem menor que a imaginada.
Evidentemente, assim como o comprador, a construtora deve cumprir com o contrato. Portanto, deve entregar o imóvel nas exatas condições pactuadas, inclusive com as vagas de garagem dentro das metragens previstas. Ao entregar um imóvel com vaga de garagem menor que a contratada, a construtora viola o contrato e gera alguns direitos para o comprador.
Quais os direitos do comprador caso receba o imóvel com vaga de garagem menor?
Caso torne inviável o uso pelo comprador, a diferença no tamanho da vaga de garagem pode permitir a rescisão contratual. Sendo menos grave a hipótese ou não sendo essa a sua opção, o comprador pode ser indenizado pela desvalorização patrimonial do imóvel resultante da metragem inferior. Ou seja, o comprador deve receber valor proporcional aos prejuízos resultantes da vaga de garagem menor.
Além da rescisão ou da indenização pela desvalorização patrimonial, o comprador do imóvel deve ser indenizado pelos danos morais sofridos. Com raras exceções, aquele que adquire um imóvel gasta boa parte dos rendimentos de uma vida inteira e realiza um sonho: o tal sonho da casa própria. Ao recebê-lo com dimensões aquém das esperadas e contratadas, o comprador sofre relevantes abalos psicológicos. Por isso, já entendeu o Tribunal de Justiça de São Paulo que os danos morais são presumíveis ("in re ipsa") nesses casos, independem de provas, e devem ser indenizados (Apelação nº 0706499-64/2012).
E qual o prazo para buscar esses direitos?
Segundo o Tribunal de Justiça de São Paulo, o prazo prescricional para o exercício dessa pretensão é de 10 anos, já que se aplica a regra geral do art. 205 do Código Civil.
Para essa Corte, o prazo de 01 ano previsto pelo art. 501 do Código Civil não é aplicável, pois a pretensão de recebimento de indenização pela desvalorização do imóvel não se confunde com o pedido de abatimento proporcional do preço, de que cuida o mencionado dispositivo. Do mesmo modo, também não se aplica o prazo de 05 anos do art. 27 do CDC, pois não caracterizado "acidente de consumo".
O termo inicial para a contagem desse prazo é a imissão na posse, já que somente a partir daí os compradores possuem condições de verificar o defeito. Ou seja, somente nesse momento surge a pretensão.
TJSP; Apelação 0706499-64.2012.8.26.0704; Relator (a): José Joaquim dos Santos; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 30/01/2018; Data de Registro: 14/02/2018.