Segundo exemplo - A perícia judicial. Como redigir laudos e argumentar dialeticamente 4a Edição - Livros e Revistas - VLEX 646062677
6. 1 Texto do laudo do perito judicial.
II Vistoria.
III Avaliação.
IV Quesitos.
6. 2 Texto do parecer do Assistente Técnico da Autora.
Manifestação Divergente.
2 Análise do Laudo Oficial.
6. 3 Esclarecimentos do perito judicial a respeito das críticas do Assistente da Autora.
II Avaliação da Parte Central (Miolo).
III Área Útil da Faixa Diretamente Desmembrável.
IV Lucro e Despesas de Compra e Venda da Faixa
Desmembrável.
V Retificação do Laudo.
6. 4 Comentários do Assistente Técnico da Autora sobre os esclarecimentos do perito.
6. 5 Análise do laudo do perito, do parecer do Assistente Técnico da Autora e dos esclarecimentos posteriores de ambos.
O exemplo é representado por laudo e parecer técnico referentes à desapropriação de uma gleba urbanizável.
Em função de suas características, essa gleba era divisível em duas partes:
uma, a chamada "faixa diretamente desmembrável", frontal a um logradouro público e, portanto, livre de despesas de urbanização, posto que beneficiada por todos os principais melhoramentos;
a outra, interna, correspondente ao restante da superfície da gleba e denominada "miolo" pelo perito e pelo assistente técnico, sujeita aos ônus totais decorrentes da abertura de ruas e implantação dos referidos melhoramentos públicos (movimento de terra, iluminação, guias e sarjetas etc.).
O perito judicial procedeu à divisão da gleba nas duas partes mencionadas, avaliando a faixa diretamente desmembrável multiplicando sua superfície pelo valor unitário apropriado a lotes. O "miolo" teve sua estimativa feita aplicando à sua área o mesmo preço unitário de lotes afetado por um fator comumente conhecido como "fator de gleba", onerando esse fator com um desconto de 10% concernente ao acréscimo de novas exigências das posturas quanto às áreas destinadas à ruas, espaços livres etc., em relação ao que era prescrito à época em que foi preconizado o referido fator.
O assistente técnico insurgiu-se contra esse tratamento que deixou evidente ser simplista, alegando que:
1º) o acréscimo de 10% dado ao "fator de gleba" foi insuficiente, porque não levou em conta os "custos dos melhoramentos públicos" mais recentemente exigidos de acordo com a legislação, à qual se reporta e cujos custos têm como ser facilmente apropriados em trabalho a respeito da matéria de autoria do engo Fernando Guilherme Martins;
2º) na avaliação da "faixa diretamente desmembrável", o vistor judicial não levou em conta as parcelas referentes ao lucro e às despesas de venda, obrigatórias tal como na do "miolo", por ser ela (faixa desmembrável) parte do todo.
O perito aceitou as críticas em parte, discordando quanto ao cômputo das verbas para melhoramentos públicos baseada nos estudos do engo Fernando Guilherme Martins na faixa desmembrável, aduzindo não se quedarem adequadas a zonas de pequeno poder aquisitivo e alegando ter sido o assistente obrigado a escolher, a seu talante, alguns dos itens do citado trabalho para calcular o "quantum" das mencionadas despesas de urbanização.
O assistente da autora treplicou (por meio de carta dirigida a sua assistida e juntada aos autos), dizendo que a afirmação de que os melhoramentos públicos orçados segundo os unitários calculados pelo engo Fernando Guilherme Martins não se aplicaria a zonas de pequeno poder aquisitivo é descabida, pois, das despesas de urbanização preconizadas no indigitado trabalho, só haviam sido computadas as mínimas (movimentos de terra e iluminação pública, guias e sarjetas), que eram as existentes nas ruas para as quais entesta a gleba e que, portanto, tais despesas não foram escolhidas a seu talante.
O caso foi selecionado para o leitor para realçar três aspectos fundamentais:
1º) o sintetismo do laudo do perito judicial, conforme mencionado no item 6.5.1;
2º) a atitude do perito de, também nesta hipótese, aceitar parcialmente as críticas feitas pelo assistente da auto-ra, que será analisada mais detalhadamente no item
3º) o tratamento dado pelo assistente à "faixa diretamente desmembrável" e ao "miolo" da gleba, que ao final gerou jurisprudência pioneira e em consonância com o que posteriormente foi previsto nas NORMAS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS do IBAPE/SP – 1995.
6. 1 Texto do laudo do perito judicial
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da Enésima Vara da
Fazenda Pública (Autos no 000/91)
JOÃO ALBERTO, engenheiro civil, infra assinado, perito nomeado nos autos da AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO movida pela MUNICIPALIDADE DE SÃO PAULO contra SOPATER LTDA. após os necessários estudos e diligências, vem apresentar o resultado dos seus trabalhos, por intermédio do seguinte
LOCAL – Rua Construtora Imperial, Ruas Aviador Braspotes e Apóstolo Marco.
Assistente da Autora – Eng o Joaquim da Rocha Medeiros Júnior
Assistente da Expropriada: Engo Wanderley Bosco.
Melhoramento – Programa Habitacional para População de Baixa Renda.
Oferta – Cr$ 17.841.450,00 (07/91)
II Vistoria
Reporta-se o signatário às fotos de fls. 10/13 (inicial) e fls. 100/119 (vistoria prévia).
Trata o presente processo da desapropriação de área para o assentamento de invasores.
Às fls. 95 solicitou o signatário planta de levantamento altimétrico, no que não foi atendido.
Conforme inicial a planta que a acompanha a área exproprianda assim se descreve:
Orientação: Para quem de dentro olha para Rua Construtora Imperial
Perímetro: 1-2-3-4-5............a.....62-63-64 área = 89.209,75m²
FRENTE – Linha quebrada 55 a 64 e 1 a 7= 485,60m; sendo 25,00 segundo o alinhamento da Rua Aviador Braspotes, confrontando com seu leito; 56-57 e os restantes confrontando com os imóveis da Rua Apóstolo Marco (contribuintes 000.000.00001 a
00015); e 4,00m segundo o alinhamento da Rua Construtora Imperial, confrontando com seu leito.
LADO DIREITO – Linha sinuosa 7 a 31 conforme levantamento topográfico efetuado por Habi.
LADO ESQUERDO – Linha quebrada 42 a 55, todos segundo a di-visa com o Município Prof. Queiroz.
FUNDOS – Linha quebrada – 31 a 42 = 269,30m, todos conforme levantamento topográfico efetuado por Habi.
O bairro é predominantemente residencial, com residências de baixo padrão, com algumas construções de bom padrão, inclusive dentro da área exproprianda.
Ruas lindeiras com iluminação pública, guias e sarjetas. Solo seco e firme, com topografia acidentada.
Moradias construídas por posseiros, os quais pretendem comprar o terreno da Municipalidade (segundo informações de moradores).
A desapropriação é apenas do terreno.
Alegam os contestantes (fls. 23 e seguintes) que a área total não seria de 89.209,75m², como pretende a Autora, mas sim de
96.265,635m². Contestantes atribuem a diferença às ruas que constariam de projeto de loteamento e que não estariam incluídas no pe-dido expropriatório.
Na realidade, a planta juntada pela Municipalidade engloba toda a área compreendida no perímetro descrito na inicial e reproduzido neste laudo.
A documentação juntada pelos contestantes não é de molde a possibilitar um confronto com a planta que acompanha a inicial.
Dessa maneira, o signatário procederá a avaliação com base na plan-ta que acompanha a inicial. Eventuais comprovações, por parte dos ilustres assistentes técnicos, de falha nessa orientação, serão, obviamente, levadas em conta e, se necessário, serão efetuadas as necessárias correções.
A contestação de Santo Ravelli vai de fls. 23 até fls. 87.
Pelo V. Despacho de fls. 89 foi determinada à Municipalidade que se manifestasse sobre a contestação e documentos.
A Autora se pronunciou a fls. 90/91, não tendo abordado a questão da área, reclamando a respeito da documentação.
a) Valor unitário
Conforme anexo n o 1 , para o local foi determinado o valor unitário de:
q = Cr$ 16.840,00/m²/10mf/20-40m. para Abril/92
Tratando-se de avaliação de "gleba" e, não estando disponíveis elementos referentes à área de grande extensão, tal como aquela em estudo, o critério indicado é a aplicação do método involutivo ,conforme indicado nas "NORMAS/75".
"Capítulo 1.3 – glebas
Nasavaliaçõesdeglebasloteáveis,comotaissóconsideradasáreas periféricas, devem ser utilizados os métodos comparativo e involutivo, inclusive, neste último, adotando as fórmulas simplificadas."
A fórmula para a aplicação deste método é aquela preconizada nas "NORMAS" de DESAP (Municipalidade), a saber:
V T = (0,72 x V Re – D u ) / 1,084
V T = valor do terreno
0,72 = (lucro – 20% + corretagem e adm. 8%) V Re = valor do realizável
D u = despesas de urbanização
1,084 = despesas tributárias e financeiras
c) Cálculo do valor da gleba
c1 – Faixa diretamente desmembrável
Área total – 89.209,75m²
A faixa diretamente desmembrável abrange superfície de:
extensão – 1-2 = 129,00m
2-3 = 5,00m
3-4 = 111,00m
4-5 = 12,80m
5-6 = 9,00m
6-7 = 4,00m 270,80m
270,80 – (2 x 12,00) x 40,00m = 9.872,00m², admitidaaaberturade duas ruas com 12,00m de largura para acesso ao miolo da gleba.
c2 – Miolo
89.209,75m² – 9.872,00m² = 79.337,75m² ,istoé,aáreatotalcom desconto da faixa diretamente desmembrável.
A área da faixa diretamente desmembrável será avaliada com base no unitário de pesquisa.
A área do miolo será avaliada com a aplicação do "fator gleba", com correção de 10%, de vez que, quando foi calculada a tabela dos fatores de gleba, a Municipalidade exigia 30% da área original e, hoje, exige 40%. Os fatores de gleba foram determinados por meio de estudo do método involutivo.