Um contrato de locação pode se estender por muitos anos.
Diante disso, o valor do aluguel estabelecido no contrato entre o locador e o locatário pode se tornar defasado ou excessivo, perdendo o equilíbrio inicial diante da modificação do cenário econômico do mercado imobiliário.
Para corrigir essa distorção ocasionada pela natural evolução do cenário econômico do local onde está situado o imóvel, a Lei de Locações permite que seja realizada a revisão do aluguel, que poderá ser solicitada tanto pelo locador, quanto pelo locatário.
Não se tratando de reajuste de valores – método que utiliza a automática aplicação de índices de correção monetária fixados no próprio contrato como base para o cálculo do aluguel mensal conforme o decurso do tempo –, a ação revisional busca a atualização do valor do aluguel de acordo com o preço de mercado do imóvel, que pode variar em decorrência de inúmeros fatores, tais como a valorização da localização onde está situado o bem, com a instalação de um conceituado shopping center no seu entorno, ou mesmo a desvalorização, com a implantação de um sistema penitenciário nas imediações, o que, por trazer vulnerabilidade para área, resulta em redução do valor de mercado do aluguel.
A ação revisional de aluguel é útil nos casos em que, decorrido um prazo considerável desde o início da locação, ou desde a última revisão do aluguel, as partes não cheguem a um consenso acerca do valor a ser pago pelo uso do imóvel.
O período mínimo de duração contratual sem alteração exigido para que uma das partes peça a revisão judicial do valor do aluguel é de três anos (art. 19, Lei nº 8245/91).
Na ação revisional, a apuração do aluguel atualizado, em regra, será realizada mediante perícia judicial, que avaliará o valor justo para cada caso, e o juiz, que não está limitado ao resultado do laudo pericial, fixará o valor devido pelo locatário.
Ou seja, na ação revisional há a fixação de novo aluguel para o imóvel e não simples reajuste legal de valor.
Outrossim, mesmo em se tratando de um processo judicial, locador e locatário podem celebrar acordo a qualquer momento, estabelecendo em conjunto o valor do novo aluguel.
O conhecimento da legislação específica que rege a locação de imóveis é importante para a manutenção e sucesso de uma boa relação locatícia, especialmente em momentos em que a revisão do aluguel se torne necessária.