10/05/2010 - Sem Categoria
Com o setor aquecido, a compra de imóveis residenciais para investimento aparece como uma opção segura e atrativa para quem teme as incertezas do mercado financeiro e planeja lucrar no médio e longo prazos. Apesar de exigir valores altos, a aplicação tem se tornado mais viável com o aumento da oferta de crédito e a facilidade de negociação.
O momento favorável do mercado é reflexo não só das boas condições para a obtenção de financiamento imobiliário, como do aumento da renda do trabalhador. Aliado a isso, a forte demanda por imóveis na capital fez com que os preços subissem nos últimos anos. Números da administradora de imóveis Lello mostram que, em janeiro e fevereiro de 2010, o valor médio dos usados negociados em São Paulo foi de R$ 300 mil, 50% maior do que no primeiro bimestre do ano passado. Já o valor do aluguel, segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP), estava 10,02% mais caro em março do que um ano atrás.
A lucratividade, quando se trata de aluguel, se dá, além do retorno mensal, pela valorização do imóvel. Bons contratos rendem, em média, 0,7% ao mês do preço total do bem, podendo chegar a 1% em alguns casos. Esses porcentuais podem ser mais atrativos do que a poupança, com 0,5% mais TR, ou alguns fundos de renda fixa. Nesse patamar, o total investido é recuperado entre oito e dez anos. "Ainda tem a valorização do ativo", diz José Viana Neto, do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-SP).
Um apartamento em andar alto pode custar até 10% mais do que em um andar baixo. A diferença pode ser crucial na hora de arcar com os custos da documentação. Caso o objetivo seja a locação, o preço do aluguel também tende a aumentar nessa proporção. Discrepâncias maiores, dizem corretores, dificultam a locação.
Ao comprar o imóvel na planta, a rentabilidade depende de como será feito o pagamento e de quanto ele pode valorizar depois de pronto. Segundo Viana Neto, a tendência é de que os investidores evitem custos com financiamento. De acordo com diretor de relações com o investidor da construtora Eztec, Emílio Fugazza, apesar de haver planos prevendo o parcelamento de 25% a 30% do valor total do apartamento até a entrega, o planejamento preferido tem sido pela quitação até fim da construção. "É interessante para a incorporadora ter o dinheiro o quanto antes, por isso dá para negociar descontos", afirma, acrescentando que é a partir dos abatimentos que as margens na hora de vender o apartamento pronto aumentam. Um bom desconto leva em conta quanto a diferença entre o preço original e o reduzido poderia render em uma aplicação financeira no tempo em que o prédio demora para ficar pronto, geralmente entre dois e três anos. Na capital, imóveis em regiões com boa infraestrutura comercial, próximos a estações do metrô e shopping centers têm grande potencial de valorização.
O vice-presidente do Secovi, Flávio Prando, cita os consagrados bairros de Jardins, Pompeia e Vila Madalena, além de regiões como Vila Carrão, Pirituba e Campo Limpo como promissores. A procura é maior para apartamentos de dois e de um dormitório. "Dificilmente ficam vagos mais de um mês ou não têm interessados em comprar."
50% maior do que no primeiro bimestre de 2009 foram os preços médios dos usados vendidos em janeiro e fevereiro
RAIO-X DO MERCADO:
- Em 2009 foram vendidos 35,8 mil imóveis residenciais novos em São Paulo.
- 14,1 mil eram de dois dormitórios, 12,6 mil de três, 6,8 mil de quatro e 2,1 mil de um
- Os imóveis mais procurados são os de um ou dois quartos
- O crédito tem juros entre 8,4% e 12% ao ano. O volume disponível este ano é de R$ 69 bilhões
- Contratos novos eram firmados, em março, com valores em média 10,02% maiores dos de março de 2009
- Um bom contrato de aluguel, para o locador, deve ficar entre 0,7% e 1% do valor do imóvel
- Com esse rendimento, o investidor recupera o valor aplicado no intervalo de 8 a 10 anos
O preço médio dos imóveis usados negociados no primeiro bimestre de 2010 foi de R$ 300 mil, 50% mais do que no primeiro bimestre de 2009.
A rentabilidade na revenda depende da procura pela região e do estado de conservação
Nos comprados na planta, além da valorização ante o preço original, deve entrar na conta o tamanho do desconto