Reocupação da região por jovens gera onda de aumento de preços | TV Registradores
Por Folha de S.Paulo - Débora Yuri
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O centro de São Paulo pulsa, apesar da desaceleração vivida pelo mercado imobiliário. Do primeiro trimestre do ano passado para o mesmo período de 2016, o preço médio do aluguel por metro quadrado na cidade caiu 1,9%, segundo o portal VivaReal. Enquanto isso, os aluguéis na região subiram 10%.
Os campeões de valorização são os bairros Cerqueira César (26,3%) e o distrito da Consolação (20%) –o último, que engloba Higienópolis, Pacaembu e Vila Buarque empatou com o Itaim Bibi (zona sul). A Bela Vista, que também fica na área central, ocupa o quarto lugar (18,6%).
Um dos motivos da valorização é a reocupação do centro, de acordo com o urbanista Valter Caldana, da Universidade Presbiteriana Mackenzie. Segundo ele, a região passou a receber jovens solteiros, divorciados e pessoas de classe alta cansadas de perder tempo com deslocamentos.
"É uma zona democrática, que foge da nossa cultura de cidade segregada", afirma.
O fenômeno não é exclusivo de São Paulo, lembra Bruno Vivanco, vice-presidente comercial da imobiliária Abyara Brasil Brokers. "Trata-se de uma tendência em toda megalópole: Paris, Londres, Cidade do México, Nova York. Em um raio de dois quilômetros da praça da República, você encontra 12 estações de metrô."
Outra característica da área é ser heterogênea. O metro quadrado de prédios novos custa a partir de R$ 6.800 na Barra Funda e pode chegar a quase R$ 20 mil na região do Baixo Augusta.
A técnica de laboratório Emília Ribeiro, 65, mora sozinha há 20 anos na rua Acaraú, em um apartamento de 50 m² próximo à avenida 9 de Julho. Na década de 1990, pagou R$ 30 mil pelo imóvel, que hoje vale R$ 350 mil.
"Tenho paixão pela região, encontro de tudo aqui e não preciso de carro para nada", diz. Construído nos anos 1960, seu prédio tem dez vagas de garagem para 134 carros e um salão de festas. "O bom é que continuo pagando pouco de condomínio."
Estudo do grupo Brasil Brokers mostra que a retomada imobiliária no centro começou em 2011, quando 4.684 novos apartamentos chegaram ao mercado –mais do que o total dos lançamentos nos cinco anos anteriores. De 2011 a 2015, foram lançados 109 empreendimentos, contra 35 entre 2006 e 2010. A região da República, responsável por 20 deles, alcançou um valor geral de vendas superior a R$ 1,5 bilhão nesse período.
A retomada do mercado trouxe empreendimentos mais caros. O Ca'd'Oro, no Baixo Augusta, terá uma torre comercial com escritórios e hotel, interligada à torre residencial, composta por 374 apartamentos de um a três quartos. As unidades residenciais custam a partir de R$ 682,3 mil e 335 delas (90%) já estão comercializadas.
Combinada com décadas de patrimônio imobiliário subvalorizado, a revitalização fez da área central a vedete dos incorporadores. Hoje, porém, efeitos negativos já refletem no mercado.
"Grande parte dos imóveis vendidos no centro recentemente não foi adquirida pelo usuário final, e sim por investidores", afirma o urbanista João Meyer, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP. "Com a economia em depressão, muitos desses novos prédios estão vazios."
Garoto-propaganda da transformação do centro, o Baixo Augusta passa atualmente por outro fenômeno: o da gentrificação. É quando a mudança urbana é acompanhada da chegada de novos moradores, com maior poder aquisitivo. Os preços do entorno sobem e os moradores antigos são "expulsos".
O empresário Claudio Medusa, 44, é uma das vítimas. No mês passado, abandonou duplamente o Baixo Augusta, onde morava há seis anos e comandava a casa noturna Astronete há nove. "Quando abri, tinha um espaço de 240 m² e pagava R$ 1.600 de aluguel. O valor hoje supera R$ 8.000, em 120 m²."
Também dispararam os preços cobrados no prédio da Rua Frei Caneca onde vivia: em seis anos, foi de R$ 1.300 para R$ 2.500. "De um dia para o outro, com novos prédios, passamos a pagar preços de Jardins." Medusa voltou a morar na casa dos pais, em Guarulhos (Grande São Paulo), e pretende abrir um outro negócio na Barra Funda.
"O fenômeno de gentrificação acontece no mundo inteiro quando uma região é revitalizada. É natural que as transformações agreguem valor imobiliário e puxem para cima os valores do entorno", diz a engenheira civil Eliane Monetti, pesquisadora da Escola Politécnica da USP.