O GESTOR IMOBILIÁRIO: Março 2017
Postado por Marcos Mascarenhas às 14:25 Um comentário:
Melhim Chalhub - Advogado e membro do Instituto dos Advogados Brasileiros, da Academia Brasileira de Direito Civil e da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário
O contrato de compra e venda de imóvel não representa, por si só, a aquisição do direito real de propriedade pelo comprador quando se tratar de bens imóveis. De acordo com o artigo 1245 do Código Civil: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". Caso o vendedor e o comprador acordem no objeto e no preço, a compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, conforme previsão do artigo 482 do Código Civil. Entretanto, estes efeitos referem-se somente ao contrato celebrado, gerando apenas um direito obrigacional entre as partes contratantes. O registro, por sua vez, não é influenciado de forma alguma pela simples conclusão de acordo e concretização do contrato pelo transmitente e pelo adquirente do imóvel. É necessário que a parte interessada leve o título translativo perfeito a registro, para seja constituído o direito real de propriedade em nome do adquirente.
Henrique Ananias dos Santos Mangualde - Bacharel em direito pela PUC-MG, escrevente do 4º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte
Postado por Marcos Mascarenhas às 15:06 Nenhum comentário:
Querem acabar com a administração de imóveis. A busca de segurança é a principal motivação para que o proprietário de um imóvel nomeie imobiliária para representá-lo, por estar mais capacitada a orientá-lo a respeito de como proceder para obter a maior rentabilidade com baixo risco. No âmbito da prestação de serviços imobiliários a administração de locações é a considerada mais nobre, pois tanto o corretor quanto a imobiliária são nomeados procuradores do proprietário para representa-lo em tudo que envolve o negócio, fato esse que exige muita confiança. Por ser uma relação complexa que exige a aplicação de diversas leis (Código Civil, a Lei do Inquilinato, Lei nº 4.591/64, Lei de Registros Públicos nº 6.015/73, o Código de Defesa do Consumidor, dentre outras) constata-se que aqueles que realizam locações sem o devido conhecimento e assessoria jurídica sofrem grandes prejuízos.
Há ainda o fato de que as administradoras de imóveis trabalham no risco, pois só recebem qualquer remuneração com base no êxito. Se não conseguem alugar o imóvel, não recebem nenhum centavo para pagar os seus custos físicos, como o aluguel da sede (luz, condomínio, telefonia), impressos, materiais de escritório, além dos captadores, a avaliação, vistoria, cadastros, controle dos encargos do imóvel, atendimento dos pretendentes, e demais serviços prestados por meses e meses.
Ante essa realidade, causa-nos estranheza o fato de alguns proprietários encontrarem imobiliárias que se prestam a receber apenas um mês de gratificação para conseguir um inquilino. A administradora que age dessa forma esta praticamente decretando o fim da sua atividade. Sem a segurança da comissão mensal constante não há como manter custos fixos que não desaparecem depois do recebimento da gratificação para a elaboração do contrato de locação.
O locador que se utiliza desse tipo de serviço descompromissado do corretor, constata logo depois que o cadastro foi mal elaborado quando se vê obrigado a acionar o inquilino inadimplente com uma a ação de cobrança por falta de pagamento. A imobiliária que aceita esse imposição do proprietário do imóvel, muitas vezes, aluga para o primeiro pretendente que aparece, pois sabe que o locador não deseja qualidade de serviço e sim apenas ocupar o imóvel. O proprietário cria uma situação que impede a realização de uma seleção criteriosa do inquilino, pois caso o corretor venha a atuar com o devido critério perderá a comissão para outro concorrente.
Todavia nada pode reclamar o locador quando surge a inadimplência, já que o corretor visou apenas ao recebimento da gratificação, pois a relação não é de confiança, mas de toma lá dá cá. Tal tipo de serviço é bastante inferior àquele prestado por quem assume a administração duradora, pois, nesse caso, o principal objetivo é a tranquilidade do locador que permanecerá como cliente por longo período. Todavia, tem o proprietário a opção de locar sem intermediário seu imóvel, assumindo os riscos de sua amadora atuação. Ao se nomear um procurador, no caso uma imobiliária, os fatores seriedade, honestidade e profissionalismo devem ser valorados para que o proprietário tenha tranquilidade
Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia.
Postado por Marcos Mascarenhas às 16:27 Nenhum comentário:
OPINIÃO: CONSEQUÊNCIAS PRÁTICAS DA CONCENTRAÇÃO DOS ATOS NA MATRÍCULA
Marcelo Terra - especialista em Direito Imobiliário; Fernanda Inhasz - especialista em Direito Registral e Notarial Imobiliário e Pedro Rizzo Batlouni - advogado da área Imobiliária.
I – A AQUISIÇÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEIS
A transcrição no registro decorre de um acordo formal de transmissão, que se erige, então, sem convenção jurídico-real e resulta de declaração de vontade dos interessados especificamente à transcrição. Feito o registro com a observação das normas do direito imobiliário formal, que estatui rito próprio e somente se efetua em decorrência de ato judicial que retira do título vícios, a transcrição assume a natureza de negócio jurídico abstrato, valendo por si mesma independente do negócio jurídico causal anterior. Assim, promovido o registro nos livros fundiários, a transmissão se desprende do negócio jurídico subjacente (compra e venda, doação etc), para valer como negócio jurídico translativo da propriedade imóvel. Adquire, assim, uma força probante de presunção iuris et de iure de propriedade. Dono é aquele que tem a propriedade registrada em seu nome.
Pelo sistema germânico, a transcrição opera a transmissão e faz prova plena da propriedade que se presume na titularidade daquele em cujo nome o registro está.
No Brasil, com o Código Civil de 1916 e ainda com o Código Civil de 2002, as coisas se passam de forma diversa. No Brasil, contrato não opera a transferência do domínio. Geralmente, tão somente um direito de crédito, que é chamado de direito pessoal. Somente o registro no Registro de imóveis para a transferência da coisa imóvel cria o direito real. É a transcrição do instrumento no cartório de registro da sede do imóvel que opera a aquisição da propriedade.
Mister que se lembre que, uma vez efetuada a transcrição, ou a inscrição de título constitutivo de algum outro direito diverso da propriedade, presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se transcreveu ou se inscreveu. A propriedade se considera adquirida na data da apresentação do título a registro, observando-se lapso de tempo entre a prenotação do protocolo e o registro. A presunção que aqui se fala é iuris tantum.
A transcrição é causa determinante da aquisição da propriedade imóvel, como, ainda, não se infirma o registro da autoridade do seu oficial, que deverá vir de sentença.
Há o princípio da publicidade, de tal forma que é pelo registro que qualquer pessoal toma conhecimento das especificidades do imóvel e do negócio, como ensinou Caio Mário a Silva Pereira (Instituições de direito civil). Nos direitos reais de garantia, como a hipoteca, essa publicidade é ainda exigida.
Outro princípio a se ter em conta é o da legalidade através do qual, se o oficial efetuou a transcrição ou inscrição, foi porque nenhuma irregularidade encontrou.
Nas palavras de Darcy Bessone (Da compra e venda2º edição, pág. 43), "a esse de que a compra e venda brasileira é produtiva tão-somente da obrigação de transferir o domínio significa que o objeto do acordo de vontades é a criação dessa obrigação, e não a própria transferência do domínio".
Disse então, Darcy Bessone que "o direito brasileiro aproxima-se do francês e do italiano, que consideram a compra e venda como um acordo de vontade sobre a própria transferência do domínio, não sobre a obrigação de transferi-lo".
Mas o que se tem é que "aproximando-se, não se identifica com eles, entretanto, porque, aqui, o registro no Registro Imobiliário, em relação aos bens imóveis e a tradição, quanto aos bens móveis, são, ao contrário, do que ocorre na França e na Itália, atos integradores do negócio translativo." Sob esse aspecto, o nosso direito filia-se ao direito germânico.
O registro do direito real sobre o imóvel, indicando que é o seu proprietário, atendeu a que, se o oficial do Registro efetuou a transcrição ou inscrição. Se o fez, não encontrou qualquer irregularidade intrínseca ou extrínseca. Mesmo nos casos de ações divisórias ou demarcatórias, de cunho declaratório, a publicidade do registro reside no efeito de oferecer segurança erga omnes.
Ainda registram-se sentenças que, nos inventários e partilhas, adjudica-se bens de raiz em pagamento da dívida de herança, caso em que a sentença produz o papel de alienação inter vivos.
A lei ordena, ainda, que sejam transcritas a arrematação e as adjudicações, em hasta pública. Fala-se em vendas judiciais e não de arrematações que se realizam em leilões privados.
Se à prenotação do título sobrevier a falência ou insolvência do alienante e a transcrição se atrasar por culpa do Oficial ou pelo julgamento da improcedência de dúvida por este levantada, a transcrição subsequente retroage à data em que a apresentação é prenotada em cartório, como se houvesse realizado concomitantemente. Nos contratos de compra e venda é muito comum as partes pactuarem que a Escritura Pública de Compra e Venda só será outorgada ao comprador, após a quitação da última parcela, quando o imóvel for alienado a prazo.
II – OS PRINCÍPIOS QUE REGEM O DIREITO DE IMÓVEIS NO BRASIL
O princípio geral dos registros públicos é o da publicidade, pois é através do registro que se tornam públicos os atos e fatos nele registrados. O registro público é um sinal exterior que garante os direitos a seus titulares e dá validade e efeitos aos mesmos.
Disse Serpa Lopes (Tratado dos Registros Públicos, 2º edição, pág. 49 e 50) que o interesse da publicidade no registro imobiliário resulta da necessidade de se lhe dar uma feição equivalente a uma espécie de estado civil do imóvel, assinalando todas as suas mutações e recebendo o contato de todas aas circunstâncias modificativas, quer inerente à coisa, quer ao direito de seus titulares.
Os princípios que são a base do sistema que rege o registro de imóveis no Brasil, são os que seguem:
a) Princípio da inscrição: significa que a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam por atos inter vivos mediante a inscrição no registro. Ainda que uma transmissão ou oneração de imóveis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, na verdade, só se constituirá para produzir o deslocamento da propriedade ou de direito real do transmitente ao adquirente pela inscrição. Assim, a mutação jurídico-real nasce com a inscrição e, por meio desta, se exterioriza a terceiros;
b) Princípios da presunção e da fé pública: Pelo sistema brasileiro, o título, per se, não prova o domínio porque a propriedade se adquire pelo registro. A prova do domínio da coisa imóvel se dá com o título de aquisição registrado. Em matéria de aquisição da propriedade imóvel pelo registro, adota-se, como já referenciado, do sistema francês, o princípio de registro à vista de um título, e do sistema germânico, o princípio do registro como prova do domínio que, entretanto, induz uma presunção relativa (iuris tantum), e não absoluta (iuris et de iure) de propriedade, ficando sempre ressalvada ao verdadeiro dono a prova em contrário. Presume-se pertencente o direito real a quem registrou. De outro, a fé pública, como ensinou Afrânio de Carvalho (Registro de Imóveis, 1982, páginas 211 – 212) tem sua influência limitada aos negócios jurídicos, aos acordos de vontades ajustados entre as partes. Assim, fala-se que além de cobrir os negócios jurídicos, a fé pública cinge-se a amparar os direitos que eles conduzem à inscrição, não os fatos carregados simultaneamente com eles, como a situação geográfica, sua extensão, sua exploração econômica, suas construções, seu preço. Isso porque a fé pública protege a inscrição dos direitos, não dos fatos a ele ligados, uma vez que a eventual inexatidão destes não se convalida em favor do titular inscrito por ficar fora do abrigo do princípio;
c) Principio da prioridade: significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam por uma relação de precedência firmada na ordem cronológica do seu aparecimento, isto é, prior tempore potior iure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição, no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois, como assinalou Nussbaum, em Direito Hipotecário, Madrid, 1929, pág. 30.
d) Princípio da especialidade: significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individualizado. Este princípio, que é consubstancial ao registro de imóveis, desdobra o seu significado para abranger a individualização obrigatório de todo o imóvel que seja objeto do direito real, a começar pelo de propriedade, pois a inscrição não pode versar sobre todo o patrimônio ou sobre um número indefinido de imóveis; toda dívida que seja garantida por um direito real (como por exemplo a hipoteca), deve ser objeto desse princípio;
e) Princípio da legalidade: O sistema jurídico brasileiro adota o princípio da legalidade ou legitimidade, em virtude do qual a validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade de disposição do alienante. Ao passo que o direito alemão põe esse negócio jurídico na figura de um acordo jurídico real abstrato, por força do qual as partes, perante à autoridade, meramente dão o seu consentimento à inscrição, o direito brasileiro o situa na figura de um acordo jurídico obrigatório, em que as partes dão o seu consentimento a todas as estipulações entre elas ajustadas;
f) Princípio da continuidade: que se apoia no de especialidade, uma vez que significa que em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular;
g) Princípio da instância: significa que a ação do registrador deve ser solicitada pela parte ou pela autoridade. Há necessidade de postulação do registro. Caso a autoridade cartorária entenda ser necessário irá suscitar dúvida, procedimento de jurisdição voluntária, solicitando que o juiz dirima eventual discussão sobre o registro público em torno do qual é objeto.
III – TERMINOLOGIA DO REGISTRO
Registro é um termo genérico, que cobre vários termos específicos, utilizados no registro público, quais sejam: inscrição, averbação e transcrição.
Esses três termos específicos designam, desde a Lei Imperial de 1864, respectivamente, o assento seletivo de declarações ou por extrato, o assento dependente da existência do anterior, marginal a este, e o assento copiativo das declarações em inteiro teor. Mas, entretanto, como se vê, o terceiro, além de designar a reprodução integral dos documentos, como acontece no Livro Auxiliar e no Registro de Tìtulos, costumava ser empregado nas leis civis em lugar do primeiro, como informou Afrânio de Carvalho (obra citada, terceira edição, pág. 108).
Veio a Lei 6.015, trazendo a dicotomia no registro de imóveis entre registro e averbação.
Para Afrânio de Carvalho (obra citada, terceira edição, pág. 132), a diferença consiste em que a inscrição existe por si, ao passo que a averbação depende, para existir, de anterior inscrição, visto como se apõe verba à escrita preexistente. Ambas cobrem mutações jurídico-reais, mas há distinções. Cabe dizer que a inscrição protege toda aquisição – de propriedade, de direito real e de posição admonitória – ao passo que a averbação resguarda toda movimentação subsequente. Em suma, tem-se o que segue:
- aquisição da propriedade originária ou derivada (transmissão da propriedade);
- constituição de direito real limitado ou de ônus a ele equiparado (bem de família, promessa irretratável de venda etc);
- premonição de riscos sobre a propriedade inscrita (arrestos, sequestros, penhoras, contraditas).
- Extinção da propriedade por abandono ou renúncia (cancelamento);
-Transmissão de direito real limitado ou de ônus a ele equiparado: cessão de hipoteca, de promessa de venda, contrato de locação com cláusula adjeta de vigência contra o adquirente, de contrato de renovação de locação para fins comerciais, caução de hipoteca, de direito sobre a propriedade;
- Extinção de direito real limitado (cancelamento);
- Modificação do conteúdo do direito de propriedade (construção, reconstrução, demolição), do direito real limitado (prorrogação de hipoteca, alteração da sua taxa de juro etc).
Rogério Tadeu Romano - Procurador Regional da República aposentado; Professor de Processo Penal e Direito Penal; Advogado.
Postado por Marcos Mascarenhas às 08:38 Nenhum comentário:
Saiba que é possível alugar ou vender a vaga da garagem no condomínio. A lei 12.607/2012 alterou o Código Civil regrando essas práticas, a qual determinou que quem quiser vender ou alugar as vagas de garagem para terceiros estranhos ao condomínio, apesar de ter proibido, poderá fazê-lo desde que a convenção esteja expressa a permissão.
A intenção da Lei que proibiu essa prática, salvo permissão na convenção, tem como objetivo principal oferecer mais segurança aos prédios residenciais e comerciais, reduzindo a circulação de estranhos, mas para aqueles que tem nisso uma fonte de renda adicional, vê a nova lei como um entrave ao direito de propriedade.
Nos casos que não há permissão expressa na convenção, há outra saída para isso, ou seja, serão necessários que tenham dois terços (2/3) dos votos dos condôminos em assembleia, momento que o documento poderá ser alterado e assim possibilitando a negociação da venda/aluguel das vagas com estranhos.
Importante destacar que onde a vaga de garagem constitui unidade autônoma há duas matrículas: uma do imóvel principal e outra, exclusiva, da vaga de garagem. Geralmente, vagas desse tipo estão situadas em local determinado, com descrição clara de seu tamanho e limites.
No oportuno, elenca também que as vagas de garagem em condomínios podem ser acessórias ao imóvel principal ou constituírem unidades autônomas, como mencionado acima. No caso de "acessórias", existe uma única matrícula no registro imobiliário e o bem acessório segue o principal. Por outras palavras, caso o proprietário venda seu apartamento/casa, a vaga de garagem estará incluída na negociação por esta fazer parte do imóvel.
Tratando-se da alienação, que é a transferência da vaga para outra pessoa, o assunto é bastante discutido no Superior Tribunal de Justiça, onde são frequentes os processos que discutem se o condômino pode alugar ou vender a sua vaga para quem ele bem entender. A polêmica gira em torno do aumento do número de carros nas ruas, destoantes da quantidade de estacionamentos adequados e, principalmente das questões de segurança.
Nesse sentido, o Código Civil elenca que as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva.
As respectivas partes acima elencadas podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, mas, por outro lado, as vagas para veículos não poderão ser alienados ou alugados à pessoas estranhas ao condomínio.
A brecha para isso é escrever na convenção do condomínio a permissão e autorização de forma expressa e clara para não gerar discussão, permitindo a alienação (venda) ou a locação (aluguel) das vagas para terceiros estranhos ao estabelecimento, por força da nova redação dada pela lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012.
Bom destacar também a possibilidade conforme o artigo 1.338 do Código Civil, este que permite a locação de vagas, independente de sua espécie, mas ressalvando o direito de preferência aos condôminos, quer alugar ou vender, dê preferências aos moradores do condomínio para depois oferecer a terceiros estranhos ao imóvel – interpretação da letra do artigo mencionado.
A jurisprudência já fala nesse sentido, entendem como direito acessório, ou seja, a vaga de garagem adere à unidade, podendo ser destacável para efeito de sua cessão a outro condômino.
Apesar da vaga ser bem acessório à unidade condominial, importante destacar a possibilidade de transferi-la ou loca-la para outro apartamento do mesmo prédio.
Solução para novos empreendimentos
Na construção de novos empreendimentos, poderá as construtoras incluir nas convenções uma cláusula de liberdade de venda da vaga autônoma a terceiros, com o intuito de evitar a situação inaceitável de inviabilizar a comercialização da vaga extra e evitar que esta seja desvalorizada por uma restrição que pode ser danosa em alguns casos.
Concluindo acerca do tema, saiba que o proprietário só poderá alienar (vender) ou locar (alugar) a vaga de garagem em condomínio a terceiros estranhos ao condomínio se estiver expresso na convenção a possibilidade/permissão, visando evitar problemas futuras na justiça e também no bom convívio entre os condôminos pela situação.
É possível resolver essa situação por negociação e acordo extrajudicial sem a necessidade de recorrer na justiça para resolução da problemática.
Havendo dúvida de como comportar, resolver a situação da venda ou aluguel da vaga, procure seu advogado de confiança para intermediar no impasse.
Luca Cadalora - Advogado
Postado por Marcos Mascarenhas às 17:58 Nenhum comentário:
DE ACORDO COM ÍNDICE PROPERATI-HIPERDADOS, PREÇOS DOS IMÓVEIS RECUAM NA MAIORIA DAS CAPITAIS NOS PRIMEIROS MESES DE 2017
O portal e aplicativo imobiliário Properati e a Hiperdados, plataforma de gestão de informações integradas do mercado, acabam de fechar o relatório mensal de fevereiro de 2017. O levantamento é feito em cima da base de mais de um milhão de imóveis anunciados no Properati.com.br.
Em Porto Alegre, o custo do m² dos imóveis registrou recuo de 0,87% em fevereiro, passando a valer R$ 5.668. No balanço anual, houve queda de 5,26%. Se considerada a inflação, o tombo foi ainda maior: 10,07%.
"O preço dos imóveis tende a apresentar leve recuperação a longo prazo, porém, no curto prazo isso ainda não ocorre com a mesma força. Em linhas gerais, ainda que a inflação geral medida pelo IPCA apresente queda, o preço dos imóveis não consegue acompanhar a variação real", explica o diretor de Operações do Hiperdados, Wagner Dias.
"A pressão para redução de preços continua forte. Se por um lado temos a redução da inflação, da taxa SELIC e medidas para a volta de investimentos na economia, por outro lado, o índice de desemprego registrado no último trimestre em janeiro/17 aponta ser o maior desde 2012, com 12,6% de desocupados. E esse cenário de incerteza quanto ao emprego prorroga a decisão de compra do consumidor, aumenta o estoque de oferta e pressiona a redução dos preços", afirma o Country Manager do Properati no Brasil, Renato Orfaly.
Para ter acesso ao relatório completo com os gráficos das cinquenta cidades basta acessar o blog do Hiperdados através do link: https://hiperdados.com.br/index.php/blog/