Escrito por Clay Gonçalves CFP®
Hoje, em 2021, as taxas de juros para o financiamento imobiliário encontram-se em um patamar muito abaixo do que o usual. É possível encontrar financiamentos com 5,39% de juros ao ano. Se somarmos a isso o cenário atual de juro real negativo no Brasil, de fato o momento é atrativo para o financiamento de um imóvel.
1 - Entrada: antes de mais nada, é importante que você saiba que não existe a possibilidade de financiar 100% do valor do imóvel. Por isso você precisará pagar de 20% a 30% do valor do imóvel à vista.
2 - Impostos e taxas: existem custos que também devem ser pagos antecipadamente. São o imposto municipal ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), a taxa de registro paga ao cartório de imóveis e a tarifa de avaliação do imóvel paga ao banco credor. Os custos com ITBI e cartório representam aproximadamente 5% do valor do imóvel. Em alguns casos é possível incluir esses custos no financiamento, mas lembre-se que quanto maior o saldo financiado, maior também o valor da parcela e o que se paga de juros.
3 - Tabela do financiamento: há duas formas mais comuns de se calcular as prestações de um financiamento, a tabela SAC e a tabela Price. Embora possa parecer apenas um detalhe, essa opção representará uma economia ou um maior pagamento de juros ao final do financiamento. Isso ocorre porque a metodologia de cálculo utilizada em cada uma das tabelas é diferente.
Na tabela SAC o saldo devedor é dividido pelo número de parcelas do financiamento e, a cada pagamento, os juros são recalculados com base no novo saldo devedor, o que resulta em juros decrescentes a cada mês. Já na tabela Price, as amortizações do saldo devedor são crescentes, porém começam com um valor muito pequeno, o que faz com que os juros sejam maiores, uma vez que o saldo devedor diminui muito lentamente. Essa diferença é o suficiente para fazer com o que o valor de juros pagos na tabela Price sejam muito maiores que na tabela SAC.
4 - Composição das taxas de juros: hoje existem algumas modalidades de crédito imobiliário e é muito importante que você saiba qual delas representa o maior benefício associado ao tempo em que se pretende quitar o financiamento.
- Taxa prefixada + variação da TR (taxa referencial): a TR está atrelada à variação da Caderneta de Poupança e há mais de três anos essa taxa não tem sido expressiva. Mesmo quando sofre alguma variação positiva, tende a ser baixa, trazendo estabilidade para as parcelas. É adequado para quem tem um horizonte de pagamento acima de 15 anos, pois é mais previsível.
- Taxa prefixada + variação da poupança: nessa modalidade, a variação da rentabilidade da Caderneta de Poupança é uma componente variável dos juros. É uma modalidade nova. Nela, os juros cobrados podem variar bastante caso a taxa de juros da economia volte a subir. É preciso ter cuidado ao escolher essa modalidade, ela se adequa melhor para quem tem um horizonte de pagamento de prazo mais curto, até 10 anos.
- Taxa prefixada + IPCA: nessa modalidade a componente variável da taxa é a inflação. A recomendação neste caso é a mesma para a taxa prefixada com variação da poupança, pois a inflação pode sofrer aumentos que impactará o seu financiamento. É uma variável que você não controla.
Todos esses aspectos, embora pareçam muito técnicos, são extremamente relevantes para que você tome uma decisão de financiamento, uma vez que esse é um compromisso que traz graves consequências se não for honrado. Tomar uma decisão sem ter certeza de que conseguirá pagar as parcelas da dívida colocará a aquisição do seu imóvel em risco, além de te fazer perder tudo o que foi pago até o momento. Por isso, antes de se comprometer com o financiamento de um imóvel, tenha o domínio de seu orçamento pessoal ou familiar. O recomendável é que não comprometa mais que 30% da sua renda líquida com dívidas, incluindo outros compromissos além do financiamento.