Consórcio imobiliário não é isento de taxas e tem complexidade que poucos conhecem
Tenho um casal amigo que poupa disciplinadamente com o objetivo de acumular dinheiro para a entrada da sonhada casa própria. Recentemente foram a um desses feirões de imóveis para ver o que o mercado tem a oferecer. Voltaram com uma pergunta: consórcio imobiliário é melhor do que financiamento? Queriam conferir o discurso que ouviram de um dos muitos representantes comerciais que estavam por lá.
Com dinheiro para entrada, eles têm basicamente três alternativas:
1. Contratar financiamento imobiliário, parar de pagar aluguel e desfrutar da casa nova imediatamente;
2. Aderir a um consórcio imobiliário e continuar pagando aluguel por tempo indeterminado até que sejam sorteados ou tenham dinheiro suficiente para um lance vencedor;
3. Continuar economizando e pagando aluguel, ganhando juros sobre o capital investido, até que tenham dinheiro para comprar o imóvel, à vista ou financiado, assumindo dívida menor.
Voltando à pergunta inicial do casal, quero rebater os argumentos de que consórcio é melhor que financiamento porque não cobra juros. São coisas diferentes uma da outra. Verdade que consórcio não cobra juros, mas cobra taxa de administração. E tem uma complexidade que poucos conhecem, com detalhes e barreiras muitas vezes esquecidas ou omitidas pelos representantes comerciais no calor do discurso de venda.
Só há duas maneiras de você ser contemplado: por sorteio ou lance. No sorteio, você só precisa de sorte, muita sorte. E o grupo precisa ter recursos suficientes para conceder a carta de crédito. Duas notícias ruins: a) ser o azarado do grupo e esperar anos a fio pelo sorteio, ajudando a pagar a casa dos outros; b) os primeiros contemplados pagarão parcela correspondente ao valor atualizado, embora tenham recebido carta de crédito de valor inferior.
Nem sempre leva aquele que der o maior lance, em valor absoluto. É preciso ficar atento a dois aspectos relevantes: se o grupo trabalha com lance embutido e como se apura o lance vencedor nos grupos com carta de crédito de valores diferentes.
O lance embutido permite a utilização de parte da carta de crédito como lance, sem a necessidade de caixa. Suponha a compra de um consórcio de R$ 400 mil. Você não tem dinheiro para um lance e não quer esperar ser sorteado. Suponha ainda que o consórcio permita utilizar até 50% da carta de crédito como lance embutido, ou seja, R$ 200 mil.
O valor das parcelas cai porque, afinal, você comprará um imóvel de só R$ 200 mil. Entretanto, a taxa de administração e outros encargos incidem sobre o total da carta de crédito, R$ 400 mil, e o custo efetivo total aumenta. Se você quer adquirir o imóvel por lance, fique atento.
Quando o grupo tem cartas de crédito com valores diferentes, o lance vencedor será o que representa o maior percentual da carta de crédito, e não o de maior valor absoluto. Suponha um grupo de cartas de crédito de R$ 50 mil a R$ 100 mil. Dois lances são apresentados: um de R$ 10 mil e outro de R$ 8.000. Embora menor, o lance de R$ 8.000 será o vencedor porque se refere a uma carta de crédito de R$ 50 mil, 16% do valor da carta. O lance de R$ 10 mil, embora maior em valor absoluto, se refere a apenas 10% da carta de crédito de R$ 100 mil.
Argumento muito usado pelos vendedores é o de que em um consórcio não há pagamento de juros. Evidente que não, porque não se trata de um financiamento propriamente dito. Não significa que não exista custo, que, nesse caso, é representado pela taxa de administração que remunera a prestação de serviço de gestão e administração do grupo. Costuma variar de 12% a 20%.
Embora menor que os juros cobrados pelos bancos, convém avaliar a alternativa de depositar em uma aplicação financeira e ganhar rendimentos em vez de pagar custos a terceiros, tenham o nome que tiverem.
No fundo, a grande decisão a tomar é 1) continuar pagando aluguel enquanto espera pela casa própria, seja via consórcio ou poupança financeira; ou 2) parar de pagar aluguel já e encarar o juro de um financiamento imobiliário, acelerando o acesso à tão sonhada casa própria.