As garantias são o principal instrumento para assegurar o cumprimento da obrigação no contrato, no caso das locações constituem um fator fundamental na manutenção do equilíbrio entre as partes.
A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, em um de seus artigos apresenta o seguinte texto in verbis:
Art. 37 No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
A lei do inquilinato de forma taxativa estabelece as modalidades de garantia na relação locatícia, vedando a possibilidade de acumulação de garantias, ou seja: somente é autorizada uma garantia em cada contrato de locação, seja residencial, não residencial ou por temporada.
Esse artigo da supracitada lei regula as garantias locatícias e possibilita aos contratantes uma maior autonomia para estipular na locação, ao conferir ao locador o direito de exigir dos locatários uma dessas formas de garantias.
Seis dicas para adquirir seu Imóvel
O primeiro passo para conseguir comprar um imóvel é verificar seu orçamento. Verifique quais são as contas fixas que possui (aluguel, condomínio, luz, água, telefone, TV a cabo etc) e quais são as contas variáveis (cartão de crédito e supermercado, por exemplo). Além disso, é necessário contabilizar os passeios e os momentos de lazer.
Para isso, é importante ter uma ideia real dos gastos que tem todos os meses. A melhor maneira de fazer isso é adotar uma planilha financeira. Existem vários modelos na internet, mas você pode fazer uma no Excel ou até mesmo em um caderno. O ideal é anotar todos os gastos (até mesmo aquele cafezinho), categorizando-os. Assim, consegue-se saber onde está indo mais dinheiro e precisa ser economizado.
Para o corretor, essa informação é importante porque permite indicar ao cliente qual a porcentagem que ele pode comprometer da renda para conseguir pagar o imóvel. Também é possível indicar as opções mais adequadas de financiamento.
Se você está pensando em comprar um imóvel, você já deve estar economizando ou se planejando para guardar dinheiro. Essa atitude é crucial para viabilizar a aquisição da casa própria, que exige uma entrada e, nos casos de imóveis na planta, pagamento de chaves, reforços e parcelamentos mensais.
Para conseguir economizar, é preciso conhecer o orçamento que se tem e começar a guardar dinheiro, cortando principalmente o que é supérfluo. Atente também para outro vilão da economia: o cartão de crédito. Tente diminuir ao máximo o valor da fatura, evitando fazer novos parcelamentos.
O dinheiro economizado pode ser inserido na poupança ou em um investimento. É preciso saber que a poupança rende menos, mas permite sacar o valor a qualquer momento, sem o pagamento de taxas. No caso dos investimentos, alguns permitem sacar depois de um curto prazo, outros somente após um longo prazo. Também existem investimentos que, ao sacar o dinheiro, requerem o pagamento de taxas. No entanto, o retorno do investimento tende a ser muito maior que o da poupança.
A função do corretor nesse momento é saber indicar a melhor opção de entrada, que, algumas vezes, pode ser parcelada. Também é importante fazer uma pré-qualificação do cliente, verificando se ele tem os requisitos necessários para financiar o imóvel, ou seja, se o banco aprovará seu financiamento.
O próximo estágio é definir o tipo de imóvel que se quer e comparar com a realidade do cliente. Muitas vezes, ao adquirir um imóvel, as pessoas não têm noção de valores ou do tipo de imóvel que podem comprar. Isso é absolutamente normal e um dos papéis do corretor é indicar um imóvel que atenda às demandas do cliente e, ao mesmo tempo, se encaixe no orçamento que ele possui.
No entanto, antes de falar com um corretor, você precisa pensar sobre o que deseja. Verifique quais são as características desejadas no imóvel (quantidade de quartos, garagem, preço mínimo e máximo, se estará pronto ou na planta, etc).
O processo de pesquisa de um imóvel inclui a verificação de opções pela internet e diretamente nas imobiliárias, além da conversa com corretores. Com a definição do tipo de imóvel e as características necessárias, é possível definir filtros para a pesquisa que tornarão o processo mais assertivo.
Considere também os valores e as regiões em que os imóveis estão localizados pois todos esses elementos são importantes. O corretor também pode fazer comparativos, indicando a melhor opção tanto em termos financeiros quanto em expectativas.
A última etapa é a visitação. Nesse momento, você já está organizado e possui o dinheiro necessário para comprar um imóvel. Avalie todos os cômodos, verifique se os móveis (caso existam) estão bem conservados e se é necessário fazer muitas reformas. Com o corretor, verifique formas de pagamento, valor da entrada, prazos e formas de financiamento.
Depois de todas essas etapas, chega a hora de comprar o imóvel e realizar o seu sonho. Aí é só aproveitar! Venha Conosco
COMO AVERBAR SEU IMÓVEL
Antes de se discutir a averbação, vamos entender a diferença entre "registrar" e "averbar".
Os dois atos são realizados em cartórios de registro oficiais. Registram-se nascimentos, casamentos, óbitos, emancipações, compra e venda, entre outros. A averbação cuida de modificar o ato do registro por alguma razão relevante.
Quando o proprietário decide construir uma casa em seu terreno, por exemplo, ocorre alteração no registro do imóvel. Neste caso solicita-se a averbação da construção, que nada mais é que uma alteração ao registro que trata de adicionar a construção de um imóvel no terreno em questão. Para averbar um imóvel, sua situação deve estar totalmente regular.
Esta regularização começa antes mesmo do início da obra. De posse do projeto arquitetônico o proprietário deve requerer uma licença (alvará) para iniciar a construção. Este alvará é expedido pela prefeitura municipal após a aprovação do projeto. Uma vez comunicada a conclusão da obra, a prefeitura despacha os documentos de Certidão de Construção e Habite-se, que juntamente com a Certidão Negativa do INSS são averbados na matrícula do lote, passando a existir oficialmente a construção no terreno.
2) Habite-se, expedido pela prefeitura;
3) Certidão de conclusão da obra, expedido pela prefeitura, informa o número dado à casa construída, bem como a metragem da sua construção;
4) Certidão Negativa de Débito (CND), emitida pela Receita Federal após quitação dos débitos com o INSS da obra.
Os cartórios de registro de imóveis pedem de 20 a 30 dias de prazo para concluir os processos de averbação. Uma vez efetivada e registrada a alteração na matrícula do terreno, a construção passa a existir oficialmente.
É basicamente isso. Boa sorte!
Isso porque a venda só se concretiza com a lavratura da escritura pública por um tabelião no cartório de registro, sendo essa a etapa posterior à da assinatura do contrato.
Ele tem por objetivo estipular o valor acertado entre as partes na negociação, as condições e formas de pagamento. Segundo o Código Civil, instrumento jurídico que rege os contratos desse tipo, as duas partes devem ser capazes e o bem lícito.
A partir do momento em que o contrato for assinado por ambas as partes e registrado em cartório, cria-se o direito real da compra do imóvel. Ou seja, caso o registro do documento não seja feito, a venda do imóvel não tem nenhum valor juridicamente. Dessa forma, caso algum dos envolvidos resolva voltar atrás no negócio, será impossível exigir qualquer reparação.
No contrato, é essencial que as obrigações do comprador e do vendedor em relação à negociação que está sendo realizada fiquem bem claras. Por essa razão, a elaboração do documento é uma atividade crítica e, portanto, deve ser acompanhada por um advogado com conhecimentos nesse tipo de transação, para evitar qualquer equívoco.
Assim como o vendedor deve ter cuidado na elaboração, o comprador deve analisar muito bem o documento antes de prestar firma a fim de evitar assumir alguma responsabilidade que não seja sua.
O primeiro passo para elaborar um contrato de venda de imóvel é redigir o documento. É possível encontrar uma série de modelos na internet que podem ser utilizados para facilitar esse processo. Após redigi-lo, é necessário que ambas as partes analisem todos os dispositivos descritos para que verifiquem se estão de acordo ou não.
Em seguida, comprador e vendedor devem se dirigir até um cartório de registro, onde deverá ser realizada a assinatura e o reconhecimento de firma do contrato. A partir daí, o documento toma força jurídica.
O contrato é um instrumento jurídico que garante o cumprimento dos deveres e direitos de ambas as partes em uma determinada relação comercial. No caso dos imóveis, essa importância se demonstra na garantia de que a venda se concretizará, uma vez que ela só acontece com a passagem da escritura.
É por meio da realização do contrato firmado em cartório que se tem a certeza de que tudo o que foi acordado entre as partes deverá ser cumprido, com o objetivo de evitar qualquer tipo de complicação.
No caso de alguma das partes descumprir com suas obrigações, é possível que o comprador ou vendedor entre com um processo de modo a ser reparado por qualquer inconveniência causada pelo não cumprimento de algum dispositivo.
Quando o imóvel é negociado por parcelas e houver qualquer atraso no pagamento, a Lei do Comprador estabelece que poderão ser aplicadas multas de 2% sobre o valor da prestação e 12% ao ano de juros de mora.
Caso o vendedor não aceite receber parcelas em atraso, agindo de má-fé para acarretar maiores juros, o comprador pode exigir a sua presença no cartório onde foi firmado o contrato para que receba em frente ao tabelião.
Quais informações devem constar no contrato?
Existem diversas informações de relevância que devem ser inseridas no contrato para que ele acabe não cumprindo com o seu papel garantidor de direitos.
Em um primeiro momento, o contrato deve contar com os nomes, nacionalidades, profissões, identificações e endereços de ambos os envolvidos — comprador e vendedor. Em situações em que o segundo for casado, é preciso que os dados de seu companheiro também constem no contrato para que ele assine a escritura.
É necessário, também, que os dados do imóvel estejam presentes no contrato. Entre eles, podemos destacar o endereço, número e data de registro junto à prefeitura, a descrição do imóvel e características e dimensões da propriedade que está sendo negociada.
Em negociações onde estão sendo cobradas correções monetárias e juros sobre o saldo devedor do imóvel, devem constar as taxas praticadas e o índice indexador aplicado em caso de atraso de alguma das parcelas combinadas.
Quando o imóvel estiver localizado dentro de um condomínio, para fins de proteção do comprador e vendedor, todas as restrições urbanísticas do local devem ser registradas no contrato. Já no caso de imóveis comprados na planta, o contrato precisa incluir algumas informações importantes, como:
o valor total do imóvel e as condições de pagamento (financiamento, consórcio etc.);
os dados completos tanto do comprador quanto da construtora e dos representantes da edificação do imóvel;
o prazo de carência para a desistência do contrato;
A lista de documentos necessários para a elaboração e assinatura do contrato é grande. No entanto, a maioria desses itens é de fácil acesso e apenas alguns podem demandar um pouco mais de esforço.
Para a propriedade, será necessário reunir:
certidão negativa de impostos, de dívidas condominiais e a vintenária de ônus reais;
averbação da construção registrado no cartório de imóveis.
Para o comprador é preciso reunir:
em caso de estado civil casado, o RG e CPF do companheiro e certidão autenticada de casamento;
dados pessoais como endereço e profissão.
O vendedor precisa reunir mais documentos do que o comprador de modo a resguardar a venda contra qualquer pendência em seu nome. Entre os papéis estão:
em caso de estado civil casado, o RG e CPF do cônjuge e certidão autenticada de casamento;
certidão negativa de ações cíveis, de protestos no âmbito federal e na da justiça do trabalho;
certidão negativa de tutela e interdição.
Quais cuidados são necessários antes de assinar o contrato?
Até agora vimos algumas informações essenciais para que você entenda como são as regras para a confecção de um contrato. Porém, há, ainda, alguns fatores que precisam ser conhecidos para que você possa se resguardar de possíveis prejuízos financeiros ou emocionais. Vejamos algumas dessas precauções.
Conheça bem com quem está negociando
Não importa se você está firmando o contrato de venda de imóvel com uma construtora ou um proprietário individual, em ambos os casos é essencial que você pesquise sobre a sua idoneidade.
No caso de uma pessoa física, é preciso verificar se ela tem antecedentes criminais, o que pode ser feito pessoalmente em um fórum criminal, acessando o site da Secretaria de Segurança Pública do Estado ou o Departamento da Polícia Civil, Estadual ou Federal.
Além disso, o Ministério Extraordinário de Segurança Pública e a Secretaria Nacional de Segurança Pública (SENASP) lançaram um aplicativo chamado Sinesp (Sistema Nacional de Informações de Segurança Pública) Cidadão.
Com essa tecnologia, o interessado pode acessar a aba "Mandado de prisão" e saber quem é procurado pela polícia — talvez pareça exagero, mas fazer essa pesquisa evitará golpes imobiliários.
Por outro lado, quando uma construtora ou incorporadora tem uma má reputação, é fácil achar na internet comentários negativos a respeito dela. Por isso, fique atento a reclamações de clientes sobre atraso de obras, falta de cumprimento de cláusulas contratuais, a não entrega de imóveis etc.
Em alguns casos, é possível acessar nos sites dos Tribunais de Justiça os processos que a empresa imobiliária responde. Investigue quais dessas ações judiciais foram iniciadas por falta de comprometimento da construtora.
É indispensável a conferência da documentação do imóvel. Para isso, é necessário verificar os documentos no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região na qual está localizada a residência.
Se o imóvel que está comprando já estiver pronto, é obrigatório que se tenha um registro da escritura no cartório e o histórico de negociações anteriores. Por outro lado, se a moradia ainda estiver na planta, é fundamental verificar o registro da propriedade do terreno e da incorporação da construção.
Esse último documento garante ao comprador que o projeto está aprovado e que os requisitos legais obrigatórios serão cumpridos pela construtora ou incorporadora. Nele constam, por exemplo, os quadros de área ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que especificam as metragens da área privativa, comum, total e a fração ideal de cada apartamento.
Já ouviu falar do memorial descritivo? Muitas pessoas desconhecem a existência desse documento indispensável. Entretanto, é muito importante ler essa declaração que contém todas as características do imóvel que será entregue pela construtora ou incorporadora.
Sendo assim, o memorial descritivo é como um rascunho do que será a moradia. Caso a empresa responsável pela edificação não entregue o imóvel, por exemplo, com o acabamento prometido, esse documento pode ser usado para iniciar uma reclamação judicial por descumprimento de contrato.
Verifique a quitação das cotas condominiais
Quando se vai comprar um imóvel localizado dentro de um condomínio, seja de casas, seja de apartamentos, é imprescindível verificar se as taxas condominiais estão em dia. Ter essa certeza não depende apenas de acessar os últimos recibos de pagamento.
Para estar realmente seguro da inexistência de débito, faça um levantamento junto ao síndico ou à administradora do empreendimento. Eles podem informar com precisão sobre eventuais mensalidades ou multas em aberto.
Veja que ao se tornar o dono do imóvel, você passa a ser responsável por todas as suas pendências, mesmo que originadas em um período anterior à compra. Isso se estende aos impostos, por isso, verifique como anda o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) da propriedade.
Antes de providenciar a escritura pública do imóvel a ser adquirido, é importante fazer sua vistoria. Isso deve acontecer, ao menos, 24 horas antes de concluir o negócio. Essa visita ao imóvel tem a finalidade de examinar suas condições e identificar se está tudo em ordem.
O mais recomendado para esse momento é ser acompanhado por profissionais especializados em construção. Entre os especialistas indicados para averiguar minuciosamente o estado da edificação estão engenheiros civis e arquitetos.
Contratar um eletricista e um encanador também pode ser de grande valia para realizar uma completa verificação. Ao final, constatando que não há danos estruturais, nem na parte elétrica e hidráulica do imóvel, você pode finalizar a compra com tranquilidade.
Observe as datas de pagamento e desocupação
Em caso de o imóvel ser comprado por meio de pagamento parcelado, é indispensável indicar no contrato a quantidade de parcelas, bem como a data do vencimento dessas obrigações. É necessário registrar todos os detalhes desse parcelamento, como o local de pagamento e relacionados a multas e correções por atraso.
Para se assegurar quanto à data em que será possível entrar na posse do bem comprado — quando há atuais moradores —, é muito importante apontar no contrato o dia em que ele será desocupado. Assim fica formalizado o prazo máximo para o bem ser entregue a você, e as penalidades caso essa data não seja cumprida.
Atente-se à multa e à cláusula de desistência
Preste muita atenção às cláusulas contratuais que indicam as penalidades em caso de desistência da compra e venda. Esse item é elementar ao pleno entendimento de como funciona a compra de um apartamento, casa ou terreno.
Na imensa maioria dos contratos, costumam ser previstas multas para ambas as partes, em caso de desistência. Tendo em vista que esse tipo de penalidade está em acordo com a lei, procure ficar ciente dos valores que ele envolve.
Assim você fica a par do custo com o qual terá de arcar, se decidir mudar de ideia quanto à compra. Veja também quanto o vendedor tem que acertar com você, caso ele desista de concluir a transação.
Para você ter uma ideia, ao comprador costuma ser aplicada a perda do sinal ofertado, a título de penalidade pela desistência do negócio.
Não subestime o valor que a segurança e a tranquilidade de fazer um bom negócio podem proporcionar. No entanto, para você experimentar essa sensação, é necessário primeiro eliminar qualquer incerteza. Sendo assim, converse abertamente com os corretores da construtora ou incorporadora, questione prazos e os detalhes da obra.
Além disso, visite o imóvel quantas vezes forem necessárias para conhecer as peculiaridades dele. Se possível, não faça isso sozinho, leve a família ou um amigo para que tenha uma segunda opinião.
Se porventura o imóvel estiver em construção, acompanhe a obra — talvez seja preciso ir até o local ou assistir às etapas da edificação pela internet. Quando for ao estande do empreendimento, olhe atentamente para a maquete dele e pergunte sobre qualquer coisa que tenha curiosidade.
Outra atitude que resguardará você é arquivar todas as documentações relativas à negociação do imóvel. Faça isso de modo organizado, criando uma pasta virtual e outra física com as informações referentes à compra, por exemplo.
Até mesmo mensagens eletrônicas trocadas com corretores ou representantes da empresa devem ser armazenadas. Caso no futuro seja preciso entrar com uma ação judicial, todos esses dados podem ser utilizados como provas.
Além disso, manter os documentos arquivados e organizados evita que eles sejam perdidos, tornando necessária a emissão de uma segunda via, o que pode ser muito dispendioso financeiramente.
Com certeza, você notou quantos aspectos importantes e minuciosos precisam ser levados em consideração para firmar um contrato de compra e venda. Essa tarefa pode ser um desafio para pessoas que não têm muito tempo ou pouco conhecimento sobre o mercado imobiliário.
Contudo, com a ajuda de profissionais, será mais fácil escolher um imóvel, negociá-lo e conduzir o fechamento da venda com mais segurança.
Outro auxílio muito eficiente é o uso de ferramentas virtuais para a busca do melhor imóvel. Essas soluções da tecnologia são oferecidas por meio de aplicativos imobiliários que conectam construtoras ou incorporadoras com pessoas interessadas em adquirir um imóvel.
Com essa ajuda, ficará mais fácil decidir pela casa, apartamento ou terreno que mais favoreça você e a sua família.
Lembre-se de que nenhuma transação comercial deve ser realizada com base em palavras, e, sim, com a firma de um contrato. Além disso, verificar a documentação e tomar alguns cuidados essenciais fará com que o processo de compra e venda seja mais tranquilo.
Como definir a forma de pagamento?
O sucesso da compra de um imóvel está em grande parte relacionado a escolha certa da forma de pagamento. Assim, entender como funciona a compra de um apartamento à vista e parcelado é fundamental. Isso vai permitir tomar a decisão de compra pautada na realidade do momento financeiro que você vivencia.
Dessa maneira, é essencial para evitar futuros transtornos, como a inadimplência, no caso do imóvel financiado. Por essa razão, trouxemos a seguir as alternativas de pagamento comumente disponíveis para a compra de imóveis. Veja!
Essa é a forma mais simples de pagar por um imóvel, pois ter o valor total do bem dispensa negociar parcelamentos ou buscar por um financiamento imobiliário. Quitar a propriedade à vista é vantajoso ainda pelo poder de barganha que isso proporciona.
Nesse caso, deve-se ter o cuidado de ter clareza quanto ao custo total da compra, somando a ela os custos acessórios à compra. Esses gastos, se desconsiderados ou mal calculados, podem pegar de surpresa o comprador.
Então, ao decidir pela quitação à vista da casa, apartamento ou terreno, some ao seu valor os custos com os impostos, e as taxas cartoriais. Inclua nas suas contas também o custo com a mudança, e deixe uma quantia separada para possíveis adequações a realizar no imóvel.
Quando se decide realizar uma aquisição imobiliária por meio de financiamento, torna-se imprescindível conhecer as etapas desse processo. De posse dessa informação, fica bem mais fácil buscar a aprovação da operação de crédito. Veja, abaixo, quais fases estão envolvidas em financiar um imóvel!
Fazer uma simulação de crédito ajuda a conhecer os valores que você conseguirá ter liberados pela financeira. Esse tipo de projeção de custos é disponibilizado nos sites dos bancos públicos e privados, assim como pelas financeiras.
Realizar a simulação permite visualizar o valor das parcelas, de acordo com o valor da entrada que você informar. Dessa maneira, perceber se as prestações se encaixam bem no orçamento ou se é necessário começar a promover ajustes.
Essa etapa é crucial para a aprovação do crédito imobiliário, já que só quem tem capacidade de pagamento consegue financiar um imóvel. Nessa fase do processo será analisada a renda de quem vai comprar o imóvel, bem como a situação do seu crédito na praça.
A comprovação de renda pode ser feita por uma só pessoa ou incluir mais participantes. Como as prestações não podem exceder 33% dos rendimentos brutos, fazer a comprovação de ganhos em conjunto aumenta o valor do crédito a ser liberado.
Para requerer um financiamento imobiliário, é preciso estar com toda a documentação pessoal original. As demais papeladas requisitadas durante o processo serão os atestados de estado civil, renda e situação junto à Receita Federal de todos os participantes no financiamento.
A documentação do imóvel também deve ser juntada, para ser submetida á apreciação da entidade financiadora. Os papéis do imóvel vão comprovar sua condição regular, e que ele está em condições de ser objeto do financiamento.
Qual é o próximo passo da compra do imóvel?
Passar o imóvel para o seu nome sucede à celebração do contrato e venda, após as partes cumprirem o que nele estiver pactuado. O ato de transmitir a propriedade definitiva do bem depende de fazer lavrar o registro do terreno, casa ou apartamento no nome de quem o comprou.
Isso porque o registro de imóvel é o ato cartorial no qual fica declarado quem é o legítimo proprietário do imóvel. Para providenciar esse documento, é preciso recorrer ao Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está situado.
Os trâmites do registro demandam apresentar o contrato de compra e venda realizado entre as partes, tendo o imóvel por objeto. Para lavrar a escritura, o cartório vai solicitar também os documentos pessoais do comprador, além das certidões do vendedor.
Com tudo devidamente apresentado, o tabelionato vai preparar a escritura, para posterior validação pelo comprador e vendedor. Para concluir o procedimento, devem ser pagos os impostos e as taxas de transmissão de imóveis, e os custos cartoriais.
Isso tudo feito, o comprador vai receber a matrícula atualizada da propriedade, já indicando o bem registrado em seu nome.