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Com matéria disciplinada na lei 4.504/64, o denominado estatuto da terra dispõe sobre a posse ou uso temporário da terra, dentro da atividade agrícola ou pecuária podendo ser arrendamento ou parceria rural.
Os contratos agrários sofrem uma incidência maior de dispositivos que restringem a autonomia da vontade dos contratantes, pois neste ramo há uma grande possibilidade de conflitos, por isto mesmo há a previsão do termo inicial e final dos prazos contratuais e os limites destes, bem como questões relativas a frutos pendentes e direito de preempção
Do contrato de arrendamento:
O arrendamento rural é a cessão onerosa de imóvel rural, por tempo determinado ou não, em que o proprietário, possuidor ou administrador permite o uso ou gozo temporário da terra por aquele que exerça atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista de forma retributiva ao arrendador.
Os artigos 95 e 95-A do estatuto determina as nuances do arrendamento da terra rural, já sendo claro que é vedado o subarrendamento*, a não ser por consentimento expresso do proprietário da terra; Se for contrato por prazo indeterminado sem estipulação expressa presume-se o contrato estabelecido por no mínimo três anos.
O contrato terá por termo final sempre depois da última colheita na propriedade, se houver retardamento por motivo de força maior será prorrogado o prazo do contrato, e sempre que a plantação de cultura ultrapassar o prazo contratual é necessário ajustar previamente com o arrendador a forma de pagamento do uso da terra pelo período excedente.
Há a possibilidade do direito de preferência do arrendatário na renovação do arrendamento havendo outros interessados, em seis meses antes do vencimento do contrato o proprietário do imóvel notificará extrajudicialmente constando as propostas existentes, caso não haja notificação considera-se automaticamente o contrato atual renovado desde que o proprietário da terra não desista ou ofereça nova proposta, tudo em simples declarações registradas no cartório de registro de imóveis.
Quanto a benfeitorias necessárias e úteis o arrendatário terá direito a indenização e a cria de animais será restituída após o término do contrato, quanto às benfeitorias voluptuárias o levantamento será apenas com a aceitação do proprietário do solo.
O estatuto da terra também fixa os limites de remuneração do arrendamento, não podendo ser superior a 15% do valor cadastral do imóvel já incluso o valor das benfeitorias previstas no contrato, caso o arrendamento seja parcial na propriedade e recair sobre glebas de alta rentabilidade a remuneração poderá ter o limite de 30%.
Do contrato de parceria:
O contrato de parceria guarda semelhanças com o de arrendamento, só que neste há a partilha dos riscos entre os pactuantes, sendo que um proporciona a propriedade, podendo existir benfeitorias ou não, e o outro adiciona a força produtiva.
Há o prazo mínimo de três anos de duração se não houver estipulação expressa pelas partes contratantes, o referido contrato com bem descreve o seu nome é uma cooperação entre o proprietário da terra e o produtor rural, observando que no próprio estatuto traz os limites de fruição dos rendimentos da produção pelo proprietário.
No estatuto da terra há um rol de direitos e deveres das partes, como por exemplo, a previsão de que o proprietário terá que dispor de um local para o parceiro residir na propriedade, além do mais as despesas de tratamento e criação de animais serem por conta do parceiro.
Os limites percentuais da cota-parte da remuneração do proprietário da terra se dão da seguinte forma, previstas pelo art.96, VI da lei 4504/64:
A lei traz uma série de compensações legais entre as partes, reduzindo a litigiosidade e aplicando uma série de regras a um ambiente geralmente informal e corriqueiro.
*Subarrendamento: Arrendatário ou locatário cede a sua posse direta da propriedade alheia para outra pessoa.
Autor: Guilherme Henrique Borges Silva
Colunista e sócio do aviduspelodireito.com.br
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