Financiamento de imóveis deve ser pesquisado a fundo para não ir do sonho ao pesadelo | Ichtus Engenharia
Em tempos de grana curta, financiamento de imóveis pode ser a solução, mas é preciso ficar atento ao valor das parcelas, juros e histórico da construtora. Usar FGTS e adiantamentos amortiza a dívida
Apesar da queda nas vendas, a análise de risco dos bancos tem ficado menos restritiva desde o início de 2016 e a confiança tem voltado a ditar o tom do mercado, afirma o diretor de programas habitacionais do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Bruno Xavier Barcelos Costa. Segundo ele, os juros mais baixos dos empreendimentos de menor valor são os mais atrativos. Estímulos como os do programa Minha casa, minha vida (segmento voltado para famílias com renda de até R$ 1,6 mil mensais) facilitam a negociação.
Os juros do programa do governo federal oscilam entre 4% e 5%, aponta Costa, e há subsídios de até R$ 40 mil para um teto de R$ 125 mil na Região Metropolitana de Belo Horizonte. "Nessa faixa de mercado os juros não aumentaram. Nas cartas de crédito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) os juros estão um pouco mais altos, mas há muita oferta do mercado. A gente entende que é uma boa hora para negociar, pois a oferta está boa e os preços deixaram de subir do ano passado para este ano."
Costa esclarece que o financiamento direto com a construtora costuma representar juros mais altos. Porém, há a vantagem de não ter de lidar com a habitual burocracia do setor bancário. A construtora faz uma análise de crédito e aponta qual o melhor parcelamento. "Normalmente esse tipo de financiamento é feito em menor parcelas, o que também depende da renda da pessoa. Alguns construtoras tem flexibilidade maior no pagamento de parcelas trimestrais ou até semestrais."
VARIÁVEIS DE COMPRA
Diretor da Câmara do Mercado Imobiliário (CMI) Secovi-MG, Pedro Augusto Rezende diz que compensa financiar porque, independentemente da crise, comparado a outros meios, as taxas de juros são mais atrativas. Oitenta por cento das vendas da imobiliária em que ele atua são por meio de financiamento. Rezende orienta levar em conta duas variáveis antes de fechar negócio: a possibilidade de compra e a regularização do imóvel. Na primeira delas, o comprador deve ter em mente o quanto o financiamento impactará na sua renda e exigir do ente financiador um extrato de todas as parcelas – previsão até o término do contrato. Critérios como perfil, idade, existência de outros imóveis em seu nome, recolhimento de FGTS há mais de 3 anos e o relacionamento com o banco em que é correntista podem facilitar o processo.
Já a variável imóvel depende de uma série de regras em torno da documentação e localização do bem. "Para adquirir o financiamento, o imóvel tem de enquadrar na tabela de cada banco (valor x localização), ter as declarações de Habite-se, IPTU, quitação de condomínio, ficando livre de qualquer ônus, comprovado pelas certidões." Nos casos de imóveis negociados há menos de um banco, instituições bancárias ainda exigem a certidão negativa dos dois últimos vendedores. "Pela complexidade das regras bancárias de financiamento e documentação do imóvel, é imprescindível que o consumidor tenha o apoio de um corretor para acompanhar o processo."
Rezende aponta ainda que tem crescido o número de financiamentos realizados por meio de permuta – com o uso de carro ou imóvel usado como parte do pagamento. Além da restrição de crédito, a inadimplência foi um dos fatores que levou à mudança de comportamento.
FLEXIBILIDADE TEMPORÁRIA
O gerente comercial da Direcional, Junior Bosco, salienta que as negociações das construtoras estão mais flexíveis, tendência que não deverá se perdurar em função dos reajustes do custo da construção. "Estamos em um momento ótimo para realizar o sonho da casa própria. Diante dos desafios macroeconômicos vividos no cenário nacional, as empresas estão mais flexíveis a negociações, o momento é do comprador. Porém, muito em breve teremos o equilíbrio do estoque e as construtoras retomarão os lançamentos, que tendem a vir com valores reajustados."
Feirões são oportunidade de conhecimento
Os feirões de imóveis são uma boa oportunidade para os indecisos conhecerem as opções do mercado, fazer simulações de compra e tirar dúvidas sobre o financiamento. De 3 a 6 de novembro, a Direcional Engenharia promoverá o Feirão da Virada na Praça de Eventos do Shopping Del Rey. Serão ofertados apartamentos de um, dois, três e quatro quartos em Belo Horizonte, Contagem e Betim a partir de R$ 145 mil. Todos com armários nos quartos e na cozinha. O consumidor encontrará condições como zero de entrada, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso Inter Vivos (ITBI) e registro grátis, além da possibilidade de utilizar o FGTS.
"Para grande parte da população a aquisição de imóvel é um processo repleto de dúvidas e o financiamento é a principal delas. Muitos adiam o projeto da moradia própria por falta de esclarecimento. Acham que sua renda não se enquadra nas exigências do banco por não terem informações a respeito, sendo que hoje as facilidades são reais", afirma o gerente comercial da Direcional, Junior Bosco.
AO FINANCIAR
Cuidados para não se endividar com prestações acima da sua realidade financeira:
Nem sempre existe possibilidade de quitar o valor de imóvel à vista. Nesses casos, o financiamento é
inevitável. Mas vale um esforço para financiar o menor valor possível.
Raspe suas economias, abra mão de alguns bens para tentar dar uma entrada num valor mais alto. Se sobrar dinheiro, adiantar o pagamento reduz o saldo devedor e os juros.
Quanto menor o valor financiado, menor será o pagamento de juros e o prazo de pagamento.
» Atenção ao
O valor a ser pago na parcela é um dos itens mais importantes quando se quer comprar um imóvel financiado. O ideal é que a parcela comprometa apenas 20% da renda líquida – o limite dos bancos é de 30% da renda bruta comprovada.