FII: como escolher o melhor fundo imobiliário? 4 MÉTRICAS SIMPLES! - Robôs Traders de Investimento Para Deriv
FII: como escolher o melhor fundo imobiliário? 4 MÉTRICAS SIMPLES!
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O principal fator que devemos analisar em qualquer fundo é sua gestão. Os gestores são aqueles que fazem as decisões sobre quais imóveis comprar e vender, logo quanto mais qualificados e próximos dos cotistas os gestores forem, melhor o fundo tende a performar.
Podemos analisar a qualidade da gestão através dos relatórios gerenciais, quanto mais cheios de informações esse documentos forem, melhor. Além disso, é importante ver se os gestores estão colocando informações novas de um relatório para o outro, e não apenas copiando as informações dos meses seguintes. Lembre-se, a clareza é uma das melhores qualidades de um gestor.
Quando investimos em imóveis por meio de fundos imobiliários, a diversificação acaba sendo um dos fatores mais importantes para garantir uma renda constante. Quanto mais imóveis o FII tiver, em diferentes regiões, mais constante é a renda. Lembre-se que a renda de um fundo imobiliário vem em sua maioria por aluguéis pagos por seus inquilinos. Quanto mais inquilinos o fundo tiver, mais diversificada é essa renda.
Quem aluga os imóveis dos FIIs são geralmente empresas, e grande parte delas são empresas públicas, como a Lojas Americanas, Renner, Volkswagen, e outros. Logo, podemos ter acesso a qualidade desses inquilinos, normalmente FIIs com grandes empresas como inquilinos costumam ter dividendos mais constantes pois o risco de atraso é baixo.
A qualidade dos contratos também são importantes nesse caso, por exemplo, FIIs com imóveis educacionais, normalmente possuem contratos atípicos que tem duração de 10 anos ou mais e caso a instituição queira sair do imóvel antes do contrato, vai ter que pagar todos os aluguéis restantes. Mas, quando esses contratos chegam ao fim, pode haver uma dificuldade do fundo em encontrar outro inquilino, caso o antigo não queira renovar o aluguel. Logo, precisamos ter em mente essas variáveis.
Porém, isso também vai depender do tipo de imóvel, por exemplo, galpões logísticos e supermercados podem ter contratos atípicos, mas esses tipo de imóvel é bem mais fácil de ser modificado para a necessidade de novos inquilinos, logo é mais raro que tenha uma vacância muito prolongada nesse tipo de ativo.
Preço/ Valor Patrimonial
O P/VP (Preço/ Valor Patrimonial) é um múltiplo muito utilizado pelos investidores para saber se um FII está caro ou barato atualmente. O "P" diz respeito ao preço de negociação em bolsa de valores. E o Valor Patrimonial é a soma do valor de todos os imóveis do fundo.
Quando o P/VP é menor do que 1, isso indica que o FII está sendo negociado com desconto, ou seja, ele está barato. Quando esse indicador é maior que 1, as pessoas estão muito otimistas por esse ativo e estão pagando mais do que ele vale (FII está caro).
O valor de um imóvel é calculado por empresas de análise imobiliária que não são ligadas ao fundo. Essas empresas analisam a localização do imóvel, qualidade da construção e vários outros fatores para precificar o imóvel. Porém, essa análise não é 100% precisa e diferentes empresas de análise podem chegar a preços diferentes. Mais um ponto é que essa análise costuma ser feita em média duas vezes ao ano, em alguns casos até uma vez, logo, se estiver muito distante da data de análise, podemos ter cálculos de valores irrealistas.
Entretanto, no caso dos fundos de papel, aquele que investem em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), o P/VP é sempre confiável, pois seu Valor Patrimonial é nada menos do que a soma de todos os seus CRIs, logo é bem mais fácil de calcular e esse valor.
Um dos indicadores favoritos dos investidores é o Dividend Yield (DY). Ele mostra basicamente a relação entre dividendos pagos e o preço do FII. Teoricamente, quanto maior o DY mais lucrativos é o FIIs, porém existem diversas variáveis que podem manipular um Dividend Yield. A forma mais simples de ver isso é observar o gráfico de distribuição de um FII, se ele tiver um ou dois meses de distribuições muito discrepantes das outras, isso pode ser um mau sinal.
Proventos saudáveis vem de aluguel, e esse pagamento não costuma mudar muito de um mês para o outro. Logo, precisamos sempre procurar distribuições constantes.