Incorporadoras devem entregar neste ano 700 mil metros quadrados de novos galpões, a maior parte em São Paulo e Rio de Janeiro.
Depois de um longo período mergulhado em números fracos, o setor de condomínios logísticos começou a reagir no início deste ano e já enxerga um ciclo de expansão sustentado. O aumento na demanda por novos galpões e a redução de áreas ociosas que haviam se acumulado entre 2014 e 2018 mostram que o mercado de alto padrão (classes A e A+) está aquecido e em expansão.
Projeções da Cushman & Wakefield, uma das líderes mundiais em soluções e serviços imobiliários comerciais, apontam que as incorporadoras devem entregar neste ano pelo menos 700 mil metros quadrados de novos galpões logísticos, bem acima do que foi disponibilizado em 2018, quando as entregas somaram 387 mil metros quadrados. A maior parte (80%) continua concentrada em São Paulo e no Rio de Janeiro e o restante (aproximadamente 55 mil metros quadrados), em outros Estados, onde também o consumo é maior, como Paraná e Rio Grande do Sul.
Ainda de acordo com estimativas da Cushman & Wakefield, as absorções brutas (áreas devolvidas, porém absorvidas logo depois por outros locadores) neste ano podem superar 1 milhão de metros quadrados, patamar verificado em 2018, enquanto a absorção líquida (diferença entre áreas alugadas e áreas devolvidas) pode superar os 700 mil metros quadrados, acima dos 647 mil metros quadrados em 2018.
Mas o indicador que mais tem animado o setor é a taxa de vacância (ociosidade), que caiu de quase 25% ao final do primeiro semestre de 2018 para 19,5% em junho deste ano. É importante lembrar que, nos últimos anos, as incorporadoras chegaram a tirar o pé do acelerador preocupadas com o desaquecimento da economia do país, razão pela qual o ritmo de construção de novas áreas ainda está aquém do esperado.
Mas foi justamente esse movimento que fez com que áreas ociosas acumuladas por causa da retração do mercado nos últimos quatro anos começassem a ser absorvidas. "Teremos um ano bastante interessante. Além da queda da vacância, as incorporadoras começaram a desengavetar projetos de compra de terrenos e de construção de novos galpões, porque estão confiantes de que o mercado vai absorver, o que motiva a fazer novos empreendimentos", explica Mario Gurgueira, diretor de imóveis industriais e logísticos da Cushman & Wakefield.
De acordo com ele, a demanda por empreendimentos de maior qualidade, sobretudo por parte de grandes organizações varejistas, entre elas empresas da área farmacêutica, de e-commerce e até companhias de energia renovável, vêm aumentando a demanda por galpões de alto padrão em busca de maior eficiência logística. "Esses inquilinos têm buscando espaços cada vez maiores e melhores para a expansão de suas operações", acrescenta Gurgueira.
AJLL, outra importante prestadora de serviços do setor, também confirma a recuperação e o aquecimento do mercado de galpões industriais e comerciais. Jeremy Smith, diretor da área de representação de ocupantes industriais da empresa, informa que o mercado de condomínios logísticos de alto padrão acumulou no primeiro semestre deste ano um volume de locações 24% maior do que no mesmo período de 2018.
São Paulo continua a ser responsável pelo aumento das locações, alavancando o crescimento nacional no setor. A absorção bruta paulista, segundo dados da JLL, atingiu 473 mil metros quadrados apenas no primeiro semestre deste ano. A maior movimentação, segundo Smith, foi a absorção de 111 mil metros quadrados pelo Mercado Livre em um empreendimento em Cajamar (SP) da GLP, a maior empresa do setor no país, que tem 92% de suas operações concentradas no eixo São Paulo-Rio, principalmente nas regiões metropolitanas desses Estados, onde o acesso para rodovias importantes é mais fácil.
Mauro Dias, presidente da GLP no Brasil, informa que a empresa locou no primeiro semestre deste ano 150 mil metros quadrados, área que representa um crescimento de 50% em relação ao mesmo período do ano passado. "Até o fim do ano, vamos entregar 400 mil metros quadrados, e esperamos iniciar cerca de 500 mil metros quadrados de novos desenvolvimentos no país nos próximos dois anos para atender à crescente demanda de galpões modernos e eficientes", afirma Dias.
O executivo informa ainda que os investimentos da GLP neste ano devem alcançar RS 530 milhões para a expansão de seu portfólio no Brasil, entre aquisições de terrenos e desenvolvimentos concluídos no primeiro semestre e em construção. Atualmente, a GLP tem no Brasil um portfólio total de 5 milhões de metros quadrados, dos quais 3 milhões estão construídos e outros 2 milhões estão em pipeline de desenvolvimento. "Neste ano já entregamos duas obras. Uma de 60 mil metros quadrados na expansão do GLP Imigrantes e outra de 150 mil metros quadrados na construção do GLP Cajamar II." Ele avalia que a tendência do mercado é dispor cada vez menos de espaço para instalações logísticas antigas e de baixa eficiência, demandando mais áreas em condomínios logísticos modernos e localizados em regiões estratégicas. "No raio de 30 quilômetros de São Paulo, por exemplo, a taxa de vacância já está em 14%, com tendência de ficar ainda menor no curto prazo devido à combinação de uma demanda crescente com estoque futuro limitado nessas regiões", diz o executivo da GLP. Dias informa ainda que a empresa está com obras em Gravataí (RS), Guarulhos (SP), Jundiaí (SP) e Duque de Caxias (RJ), que somam 300 mil metros quadrados, a serem entregues até o primeiro trimestre de 2020.
"A expectativa é de que alguns projetos considerados para 2020 sejam antecipados e entregues neste ano, especialmente na região de Cajamar, que oferece novas alternativas de qualidade para inquilinos", diz Smith, da JLL. Segundo ele, Cajamar e Guarulhos, duas das principais regiões logísticas do país, apresentam hoje taxa de vacância bem abaixo do patamar de 20% da média nacional.
O executivo da JLL explica que, diante da baixa disponibilidade de áreas ociosas nessas duas regiões, alguns dos principais players do mercado estão com projetos de novos condomínios logísticos. Duas novas áreas, uma de 104 mil metros quadrados em Guarulhos e outra de 236 mil metros quadrados em Cajamar, também devem ser entregues até o fim deste ano.
A tendência é que o mercado continue aquecido no segundo semestre não só em São Paulo, mas também em Minas Gerais e Rio de Janeiro. Com toda essa movimentação, o preço médio nacional do aluguel de galpões subiu de R$ 18,50 para R$19,92 por metro quadrado, de acordo com a Cushman & Wakefield.
A Capital Realty, que concentra suas operações nas regiões metropolitanas de Porto Alegre (RS) e Curitiba (PR), além do Vale do Itajaí (SC), vislumbra um período de bonança para o setor, depois de enfrentar momentos difíceis entre 2014 e fim de 2017. Rodrigo Demeterco, presidente da companhia, informa que que até fim de agosto já entregou cerca de 32 mil metros quadrados de novos galpões de alto padrão.
De acordo com ele, outros 30 mil metros quadrados estão em fase de preparação em novos terrenos e deverão ser colocados à disposição em 2020. Para isso, os investimentos neste ano devem alcançar R$ 70 milhões. "Nosso atual portfólio, de quase 450 mil metros quadrados, está praticamente todo alugado", explica Demeterco.
O executivo da Capital Realty afirma ainda que a empresa está preparada para qualquer eventual aumento da demanda, já que a sua capacidade de execução de obras é ágil. Embora não esteja ainda definido, a empresa estuda investir em 2020 um volume igual ou superior ao que está investindo neste ano.
A Prologis, cujas operações também estão concentradas entre São Paulo e Rio de Janeiro, está em fase de finalização de dois galpões. Um deles, de 50 mil metros quadrados, dentro de um condomínio logístico em Cajamar (SP) e um outro no Rio de Janeiro, de 30 mil metros quadrados. Armando Fregoso, vice-presidente da empresa, informa que a demanda por galpões industriais melhorou em comparação com os anos anteriores, razão pela qual a Prologis vem mantendo seu pipeline atento às mudanças de mercado.
"Temos terrenos já aprovados para desenvolver aproximadamente 1 milhão de metros quadrados e uma boa parte deles já está terraplenada", afirma o executivo. De acordo com Fregoso, a taxa de vacância da Prologis neste ano está significativamente baixa devido ao aumento da demanda. "Nosso portfólio, hoje, está 95% ocupado. Ou seja, 15% acima do mercado, e temos ainda algumas negociações em andamento para o restante", explica.
A GR Properties, também identificou aumento na demanda, sem aumento nos preços dos aluguéis. "Não tivemos devoluções importantes e, com isso, esperamos encerrar o ano com média de 90% de ocupação nos galpões desenvolvidos pela GR Properties", diz Guilherme Rossi, presidente da empresa.
Sem citar maiores informações, ele diz que a empresa está comprando um terreno para desenvolver um novo empreendimento perto de São Paulo com área em tomo de 50 mil metros quadrados.