Condomínio e a visão do STJ - Blog do Supremo
19/05/20 | Direito | por Supremo Concursos
O Código Civil lista deveres (art. 1336) e direitos dos condôminos (art. 1335). Entre os deveres está o de contribuir com as despesas ordinárias e extraordinárias na proporção de suas frações.
Para Sílvio Venosa (2011: 345) "a convenção de condomínio funciona como regra fundamental da vida condominial." Segundo Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona (2019:1133) a convenção do condomínio é o ato normativo estruturante de grande relevância. Acrescentam eles que a convenção deve ser registrada em cartório por exigência do art. 1333, mas os efeitos jurídicos dela perante os próprios condôminos dispensa o registro – ver também Súmula 260 do STJ.
A doutrina diverge se a convenção é um ato-regra (conjunto de normas de conduta a reger determinada comunidade) ou se é um negócio – ver sobre essa polêmica: Anderson Schreiber (2018: 766). O STJ adota a primeira corrente.
Por óbvio, a convenção não é eterna. Admite-se sua alteração mediante quórum qualificado por meio de adesão de pelo menos 2/3 (dois terços) da universalidade dos condôminos – de todos os condomínios – e não dos presentes na assembleia. Assim, o critério legal e geral do art. 1336, I, do CC, pode ser afastado pela assembleia.
Para Anderson Schreiber (2018: 767), esse quórum especial é expressão que deve ser interpretada como dois terços das frações ideais porque pouco ou nenhum sentido haveria em estabelecer um quórum para aprovação inicial da convenção diverso do quórum para sua alteração.
Ao julgar o REsp 1447223/RS, o STJ considerou ilegal uma convenção condominial que previa que não poderia haver sua alteração. A redação original da convenção previa que seria irrevogável e irretratável cláusula que prevê a divisão das despesas do condomínio em partes iguais. O STJ considerou que tal previsão engessaria as regras do condomínio e prejudicaria novos moradores. Assim, admitiu a Corte ulterior alteração da forma de rateio, mediante aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, para que as expensas sejam suportadas na proporção das frações ideais – ver REsp 1447223/RS, DJe 05/02/2015).
IMPORTANTE destacar que, ao contrário do que se chegou a propagar, ao julgar o REsp 1.104.352/MG, em decisão monocrática proferida pelo Min. Marco Buzzi em 08 de maio de 2013, o STJ não afastou a regra geral da fração ideal: o recurso não analisou o mérito da questão. No STJ, o recurso teve "seguimento negado" e não representou uma adesão à posição adotada pelo TJMG na ocasião. Logo, ao contrário do que fora propagado por alguns, a Corte não alterou sua jurisprudência quanto ao tema.
Resumo: em regra, o valor das despesas condominiais será na proporção das frações ideais (paga-se conforme o tamanho do seu apartamento, simploriamente falando). A convenção do condomínio pode dispor o contrário (trazer regra de igualar as despesas entre todos os moradores) se for modificada por 2/3 dos (66,6%) dos condôminos (esses dois terços são calculados por unidades).
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