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Stefany Frade Carneiro
1 Sugestão de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel MODELO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Pelo presente instrumento de promessa de compra e venda, de um lado como promitente vendedor, doravante denominado simplesmente PROMITENTE, (qualificação completa), e de outro como promissário comprador, de agora em diante designado meramente PROMISSÁRIO, (qualificação completa), ajustam e acertam entre si o seguinte: CLÁUSULA PRIMEIRA DO OBJETO O PROMITENTE, único e legítimo proprietário do imóvel localizado em, conforme registro nº, na matrícula nº, no Cartório de Registro de Imóveis (ofício/cidade), com área, limites e confrontações ali especificados, compromete-se a vendê-lo ao PROMISSÁRIO acima qualificado. CLÁUSULA SEGUNDA DO VALOR E FORMA DE PAGAMENTO Ajustam as partes o preço certo de R$ ( ), o qual será pago da seguinte forma: 1) 1. R$, ( ), a título de sinal de negócio (especificar se o sinal será pago em moeda corrente ou cheque. Se pago em moeda corrente, constar do pacto que o PROMITENTE, no ato da assinatura do compromisso, dá ao PROMISSÁRIO plena quitação. No caso do pagamento efetivar-se através de cheque, consignar todos os dados do título, fazendo constar do contrato que a quitação somente ocorrerá com a compensação respectiva). 2) O valor remanescente de R$ ( ) será quitado da seguinte maneira: *** de uma única vez, quando da lavratura da escritura definitiva. *** em parcelas, vencíveis...
2 *** em caso de atualização monetária, fazer constar a periodicidade e o índice pactuado. Deverá ser consignado no contrato um índice substituto, caso haja a extinção do primeiro ajustado. Exemplos de índices a serem utilizados somente no período da construção do imóvel: CUB (Custo Unitário Básico), INCC (Índice Nacional da Construção Civil), ICC (Índice da Construção Civil). Exemplos de índices a serem utilizados tanto na fase de construção como após o recebimento das chaves pelo comprador: IGP-M (Índice Geral de Preços Mercados), IPC (Índice de Preços ao Consumidor). As moedas estrangeiras e o salário mínimo não devem ser usados como índice de atualização monetária. PARÁGRAFO ÚNICO: O atraso injustificado no pagamento das parcelas descritas no item 2 gerará para o PROMISSÁRIO o dever de pagar a importância atrasada acrescida de juros de 1% (um por cento) ao mês e multa de mora de 2% (dois por cento). Fazer constar se a venda é feita em caráter ad corpus ou ad mensuram. A venda em caráter ad corpus é aquela em que o bem é alienado como corpo certo, individualizado por suas características e confrontações e, também, por sua denominação, quando rural. Não há a estipulação do preço por medida de extensão. Todavia, a referência a dimensões não descaracteriza a venda ad corpus, se não tem a função de condicionar o preço. Compra e venda ad mensuram é aquela em que se determina a área do imóvel vendido, estipulando-se o preço por medida de extensão. CLÁUSULA TERCEIRA DA IRREVOGABILIDADE DA PROMESSA O presente compromisso de compra e venda é irrevogável, vinculando não só as partes, mas também seus herdeiros ou sucessores que assumirem as obrigações dele decorrentes. Entretanto, nas hipóteses do PROMISSÁRIO tornar-se inadimplente quanto ao pagamento do preço pactuado e ocorrer vício insanável na documentação a ser apresentada pelo PROMITENTE, será rescindível, de pleno direito, independentemente de qualquer aviso, notificação ou interpelação.
3 PARÁGRAFO PRIMEIRO - O inadimplemento do PROMISSÁRIO quanto ao pagamento do preço, na forma e prazo acordados, ficará caracterizado caso não purgue a mora, no prazo de 30 (trinta) dias, depois de notificado, judicial ou extrajudicialmente, pelo PROMITENTE. PARÁGRAFO SEGUNDO - Será considerado vício insanável aquele que possa invalidar o negócio. O PROMITENTE disporá também do prazo de 30 (trinta) dias, depois de notificado pelo PROMISSÁRIO, judicial ou extrajudicialmente, para que possa pôr termo ao vício que, sanado, não será causa para resolução da promessa. OU CLÁUSULA TERCEIRA DO DIREITO DE ARREPENDIMENTO (ARRAS) Ajustam as partes que o presente compromisso de compra e venda é revogável. PARÁGRAFO PRIMEIRO: Desfeito o negócio por culpa do PROMISSÁRIO, fica pactuado que perderá ele a importância dada a título de sinal, devendo restituir imediatamente o imóvel, sem direito de retenção por quaisquer benfeitorias. Tratando-se benfeitorias necessárias ou úteis, o PROMISSÁRIO terá direito à indenização. Se voluptuárias as benfeitorias, poderá retirá-las, desde que não afete as condições do imóvel. Estabelecem também as partes, a devolução da quantia já paga pelo PROMISSÁRIO, consoante o item 2, da cláusula segunda, deduzida da multa de % ( por cento). A devolução somente ocorrerá por ocasião da restituição do imóvel objeto da promessa. PARÁGRAFO SEGUNDO: Se a rescisão se der por culpa do PROMITENTE, restituirá, ao PROMISSÁRIO, o valor recebido a título de sinal mais o equivalente. Devolverá ainda o PROMITENTE a quantia paga, consoante o item 2, da cláusula segunda, acrescida da multa de % ( por cento). O PROMITENTE terá de indenizar o PROMISSÁRIO pelas benfeitorias realizadas no imóvel, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias. Ao PROMISSÁRIO caberá o direito de retenção, enquanto não for indenizado pelo PROMITENTE. OBS: Na hipótese de haver direito de arrependimento, excluir as cláusulas sexta e sétima. CLÁUSULA QUARTA DAS RESPONSABILIDADES DO PROMITENTE O PROMITENTE terá de apresentar ao PROMISSÁRIO a seguinte documentação: 1) Título aquisitivo do imóvel registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 2) Certidão vintenária perfeita e negativa de quaisquer ônus, expedida pelo competente Cartório de Registro de Imóveis.
4 3) Certidão(ões) negativa(s) de tributos que incidirem sobre o imóvel compromissado. 4) Certidão negativa de débitos condominiais (se for o caso). 5) Carnê/talão de IPTU do exercício em curso. 6) Certidões do Fórum, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho. 7) Certidão(ões) Negativa(s) de Protesto. 8) Certidão Negativa de Débito do INSS CND (se pessoa jurídica). 9) Certidão de Regularidade de Situação do FGTS (se pessoa jurídica). 10) Certidões esclarecedoras das pendências encontradas, se houver. OUTROS: habite-se, convenção de condomínio, etc. PARÁGRAFO ÚNICO: O PROMITENTE transferirá ao PROMISSÁRIO a posse do imóvel inteiramente livre e desimpedido de pessoas e coisas. CLÁUSULA QUINTA DAS RESPONSABILIDADES DO PROMISSÁRIO 1) O PROMISSÁRIO se compromete a pagar o preço negociado, na forma e prazo acordados. 2) Responsabiliza-se o PROMISSÁRIO pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel, vencíveis a partir da data da negociação. 3) Emitido na posse precária do imóvel, compromete-se o PROMISSÁRIO a defendê-la de possíveis turbações e/ou esbulhos. 4) As benfeitorias porventura realizadas terão de obedecer às normas legais vigentes. 5) Declara o PROMISSÁRIO estar ciente das normas que regulamentam o condomínio, comprometendo-se a cumpri-las. Os direitos e obrigações de condômino, constantes do instrumento respectivo, são transferidos ao PROMISSÁRIO com a assinatura do presente pacto (se for o caso). 6) Os ônus decorrentes do registro deste instrumento no Cartório de Registro de Notas serão suportados pelo PROMISSÁRIO (se for o caso). 7) Os ônus decorrentes da outorga da escritura de compra e venda e registro também ficarão a cargo do PROMISSÁRIO.
5 CLÁUSULA SEXTA DA CLÁUSULA PENAL Fica estabelecida a multa de % ( por cento) sobre o valor do contrato para a parte que der causa à rescisão do contrato, sem prejuízo de perdas e danos. CLÁUSULA SÉTIMA DAS BENFEITORIAS NO CASO DE RESCISÃO No caso de rescisão da promessa, por culpa do PROMITENTE, terá ele de indenizar o PROMISSÁRIO pelas benfeitorias porventura realizadas no imóvel, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias. Caberá ao PROMISSÁRIO o direito de retenção, enquanto não for ressarcido pelo PROMITENTE. Se a resilição ocorrer por culpa do PROMISSÁRIO, fará jus à indenização pelas benfeitorias necessárias ou úteis. Se voluptuárias, poderá retirá-las, desde que não afete as condições do imóvel. Não caberá ao PROMISSÁRIO o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas. CLÁUSULA OITAVA - DA ESCRITURA DEFINITIVA A escritura definitiva de compra e venda será outorgada tão logo ocorra o pagamento integral do preço. Falecendo o PROMITENTE, ficam seus herdeiros e/ou sucessores obrigados pela outorga da escritura definitiva em favor do PROMISSÁRIO. OBS: Mesmo na hipótese do promissário pagar a prazo pelo imóvel, poderá ser lavrada escritura de compra e venda (não definitiva). CLÁUSULA NONA DO FORO Elegem as partes o foro da Comarca de, para dirimir quaisquer dúvidas ou questões decorrentes deste contrato, renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
6 E por estarem justas e contratadas assinam as partes o presente instrumento, em 03 (três) vias de igual teor e forma, juntamente com as testemunhas que também o subscrevem.