O Contrato de Locação Não Residencial
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A Lei 8.245/91, que é a lei que trata das locações de imóveis urbanos, traz algumas disposições especiais que distinguem os contratos de locação entre locação para temporada, locação residencial, e a locação não residencial.
Nesta última modalidade, estão as locações que não se destinam à moradia do locatário, e sim para outras atividades, em geral com fins econômicos. Mas também são classificadas como não residenciais quando o locatário é pessoa jurídica e o imóvel destinar à moradia de seus diretores, gerentes, empregados ou prepostos. O contrato de locação não residencial poderá ser estabelecido por qualquer prazo. Porém, se o prazo for igual ou superior a 10 anos deve ser obedecida a necessidade de outorga uxória (o cônjuge do locatário também deve assinar o contrato, anuindo com a locação que está sendo contratada).
Normalmente, os contratos não residenciais, para fins comerciais, são feitos por um prazo determinado de doze meses, e, depois de decorrido esse prazo, pode ser feita uma renovação formal por novo prazo ou permanecer por prazo indeterminado.
A segunda opção é o que normalmente acontece, pois, estando por prazo indeterminado, qualquer uma das partes pode tomar a iniciativa da rescisão da locação, comunicando a outra parte com 30 dias de antecedência. E, dessa forma, não há prejuízo para as partes, que têm mais liberdade para negociar as condições do contrato, se houver interesse comum em sua manutenção, o que vem de encontro a uma ideia de equidade das partes na locação, já que, tratando-se de locação não residencial, normalmente com fins econômicos, há uma série de fatores que podem influenciar no decorrer do contrato, e gerar desequilíbrio na relação contratual.
Assim, mesmo se não houver uma renovação formal, findo o prazo estipulado, se o locatário (inquilino) permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador (proprietário), a locação fica prorrogada, permanecendo nas mesmas condições ajustadas no contrato, apenas sem um prazo determinado.
Mas cabe lembrar que a Lei 8245/91 sofreu algumas alterações recentemente, por força da Lei 12.112/09, incluindo hipóteses de concessão de liminar em ação de despejo, antes não previstas.
E uma das alterações trazida com a nova redação foi a inclusão do inciso VIII do parágrafo 1º do artigo 59 da citada lei, que prevê que será concedida liminar, em ação de despejo, para desocupação em quinze dias, sem ser ouvida a parte contrária, quando a ação tiver por fundamento o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento da retomada.
Portanto, nos casos de locação não residencial, deve o locatário observar que, uma vez que a locação estiver por prazo indeterminado, havendo interesse do locador de rescindi-lo, procedendo na notificação do locatário, deverá este providenciar na desocupação no prazo concedido, de trinta dias, ou buscar um acordo com o locador, para que não seja surpreendido por um mandado de despejo para ter que desocupar o imóvel.
Claro que, para que seja concedida essa liminar de despejo para desocupação em quinze dias, devem ser observados vários requisitos: é somente para contrato de locação não residencial; e a ação de despejo instaurada dentro do prazo de 30 dias a contar da data final do prazo contratual previsto, ou, já estando o contrato por prazo indeterminado, o locador deve notificar para que este desocupe o imóvel no prazo de 30 dias, se o locatário não desocupar, a ação de despejo deve ser ajuizada dentro dos 30 dias subsequentes ao término do prazo da notificação.
Vale dizer que essa introdução da lei, de concessão de liminar, embora pareça prejudicial ao locatário, é entendida como uma visão moderna do legislador quanto à questão do valor social da locação não residencial, diferente da locação que se destina à moradia do locatário e sua família.
A lei do Inquilinato também prevê, quando a locação é destinada para um comércio, a chamada ação renovatória de contrato de locação.
Essa ação, claro, prescinde de requisitos, como prova do contrato ter sido celebrado por escrito com prazo determinado de cinco anos ou mais; haver exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos; prova do exato cumprimento de suas obrigações do contrato em curso, entre outros, e somente pode ser proposta no prazo máximo de um ano, e até seis meses no mínimo antes da data do encerramento da vigência do contrato.
Contudo, mesmo que o locatário ajuíze uma ação renovatória, a Lei do Inquilinato, em seu artigo 52, prevê situações em que o locador não está obrigado a renovar o pacto locatício, que é quando, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel, obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; ou quando o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio; ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Ainda, a lei prevê uma série de detalhes que devem ser observado para o procedimento judicial da ação renovatória.
Não podendo ajuizar a ação renovatória, se o locatário deseja se manter na locação após o término do contrato, mas há oposição do locador, o melhor caminho é tentar buscar uma negociação, já que as regras legais e também a vontade comum das partes é que norteiam a relação contratual.