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Conhecer os tipos de financiamento imobiliário pode te ajudar a adquirir o seu imóvel próprio com muito mais facilidade e tranquilidade. Para te ajudar nesse momento tão importante, trouxemos tudo que você precisa saber antes de financiar seu imóvel.
Adquirir um imóvel hoje em dia é mais fácil do que se aparenta. Mesmo com várias modalidades de financiamento, taxas e pré-requisitos, é possível concretizar seu sonho da casa própria facilmente. E para que você consiga realizar este sonho, nós vamos te explicar como funciona o financiamento imobiliário e quais são as suas modalidades, tipos de financiamento e quais elementos compõem suas prestações. Confira!
Antes de tudo, precisamos explicar o que é a taxa de financiamento. É todo elemento que compõe o financiamento. O financiamento imobiliário possui uma série de taxas que constituem as prestações e são definidas de acordo com o banco/financeira/empreiteira, modalidade e tipo de financiamento escolhido pelo contratante, sendo elas:
Sabendo exatamente quais são os elementos que compõem as prestações do seu financiamento, você pode quitar a sua dívida com tranquilidade e segurança. Isso também pode te ajudar a se planejar para as futuras prestações, sabendo quanto vai pagar e o que vai pagar.
Para que você saiba como realizar um financiamento imobiliário, é importante entender a diferença entre as modalidades de financiamento disponíveis hoje no mercado, assim é possível escolher a que melhor funciona para você. Confira abaixo:
1 – SFH (Sistema de financiamento de Habitação)
O Sistema de Financiamento de Habitação é uma medida criada pelo Governo Federal seguindo a Lei 4.380 (1964) com o objetivo de facilitar a aquisição da casa própria para a população de baixa renda, sendo regido atualmente pelo Banco Central. Existem algumas exigências a serem cumpridas para aderir à essa modalidade de financiamento, como valor máximo do imóvel pré-determinado de acordo com o seu estado, não comprometer mais que 30% da renda bruta do contratante, prazo máximo de quitação da dívida de 35 anos, entre outras.
Por possuir juros mais baixos e maior prazo de pagamento, essa é a melhor opção para quem deseja adquirir um imóvel de maneira rápida e segura. Vale lembrar que pessoas físicas que estiverem negativadas no Serasa, SPC ou qualquer irregularidade junto ao Banco Central ou Receita Federal não podem aderir ao financiamento.
2 – SFI (Sistema financeiro imobiliário)
O SFI é a modalidade de financiamento mais recente disponível no mercado Brasileiro. Ela consiste basicamente em atender usuários com características mais específicas, como a aquisição de um imóvel de valor mais alto ou com rendimentos acima de 20 salários mínimos. Além disso, ao contrário do SFH, os recursos utilizados para o financiamento do imóvel não vêm de cadernetas de poupança ou do FGTS, mas sim de diversos investidores do setor imobiliário, incluindo bancos e financeiras.
Essa modalidade atende melhor quem tem a possibilidade de realizar o pagamento de parcelas mais altas, sabendo que no SFI não há limite de renda comprometida. Além disso, o sistema também atende pessoas físicas e jurídicas, com juros de variam entre 12% e 16% ao ano.
3 – Carteira Hipotecária
É uma modalidade mais livre, havendo negociação direta entre o contratante e o banco escolhido. Nesse caso, é permitido ao banco o uso de outros recursos de investimentos bancários e assemelha-se ao SFI por possuir menos exigências que o SFH (que são pré-definidas por lei). Assim como o SFI, não é permitida a utilização do FGTS para quitação da dívida. Outra característica compartilhada com o SFI é que o imóvel ficará no nome da instituição contratada até a quitação da dívida.
4 – Financiamento direto com a construtora
Para quem procura uma alternativa da burocracia do SFH, SFI e bancos na comprovação de renda, limitação de financiamento e inúmeras exigências, existe a opção de realizar o financiamento diretamente com a construtora do imóvel. Geralmente, a taxa de juros será muito parecida com a do SFH, de em média 12% ao ano. Porém, vale lembrar que as construtoras cobrarão parcelas intermediárias, incluindo taxas administrativas e de seguro. Além disso, não há possibilidade de utilizar o FGTS como entrada no imóvel.
Essa opção é recomendada caso você queira negociar uma condição melhor de pagamento, com mais parcelas, juros mais baixos ou algum "adicional" ou não tenha atendido à todos os pré-requisitos dos bancos. Uma vantagem desta modalidade, é que a construtora não cobra juros sobre o valor financiado durante o período da construção do empreendimento, caso tenha optado por adquirir um imóvel na planta. Porém, é importante salientar que as construtoras são totalmente dependentes do mercado da construção civil, o que torna esse tipo de financiamento um investimento de risco, sujeito às volatilidades do mercado.
Este artigo explica todos os detalhes sobre financiamento direto com a construtora.
Tipos de sistemas de amortização
Como comentamos logo acima, a amortização é um dos elementos que compõem as parcelas da dívida a ser adquirida no momento da contratação de um financiamento, e consiste no valor integral concedido ao cliente pelo credor. Esse valor tende a se manter estável até o fim da quitação da dívida, sofrendo eventuais correções por meio das taxas de juros. Conhecendo isso, é possível escolher um entre os 3 tipos de financiamento disponíveis:
Nesse tipo, o sistema mantém o valor amortizado de maneira constante mensalmente ao longo da quitação do financiamento. Porém, isso não quer dizer que a parcela terá valor fixo sempre: os juros são cobrados de maneira decrescente nas parcelas.
Isso fará com que as primeiras parcelas da quitação sejam as mais caras de toda a dívida, diminuindo o valor das parcelas futuras.
Nesse sistema, o valor das parcelas sofre alterações ao longo da quitação, atingindo seu maior valor na metade do período. As parcelas começarão em um preço pré-determinado no momento do contrato, atingindo seu maior valor em um momento específico, tendo a redução do valor próximo do fim novamente.
A Tabela Price, ou Sistema Francês de Amortização é o único tipo de financiamento que mantém o valor das prestações constante. Porém, isso significa que a composição das prestações nem sempre será o mesmo. Se em uma prestação o valor predominante que compõe a mesma for a taxa de amortização, isso quer dizer que nas demais, a taxa de juros pode ser o elemento de maior composição.
Linha Pró-Cotista: o que é e como funciona?
A linha pró-cotista é uma linha de financiamento que utiliza recursos do FGTS para a aquisição de imóveis novos e usados, além de utilizar os recursos do Programa Especial do Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS.
Veja abaixo o que é necessário para que você seja elegível a utilizar essa linha de crédito:
Além de cumprir todos esses requisitos, é necessário que o financiamento não ultrapasse o valor de R$450.000,00.
Nesse momento tão especial da vida, o importante é ter segurança na instituição que você escolher,tendo a certeza de que está realizando um bom investimento e com tranquilidade. Agora que você já sabe o que é o financiamento imobiliário e como funciona, faça uma simulação com a Bcredi e dê o primeiro passo rumo aos seus sonhos!