Locação Comercial e Residencial, fique por dentro dos direitos e deveres com perguntas e respostas
1 – O CONTRATO DE LOCAÇÃO DEVE SER FEITO SEMPRE POR ESCRITO?
Alguns cuidados são necessários para prevenir conflitos e arrependimentos do locador e do locatário, especialmente no que diz respeito ao contrato. Assim, para maior garantia de ambas as partes é recomendável que o contrato sempre seja feito por escrito, fazendo, ainda, o laudo de vistoria de entrada e saída do imóvel. No contrato por escrito é importante constar o valor do aluguel, o tempo de duração da locação, a multa por atraso, o índice de reajuste, a obrigação pelo pagamento do IPTU etc. Mas a lei também permite o contrato de locação verbal, o contrato "de boca", que é muito menos seguro por não ser possível provar com facilidade as exatas obrigações das partes em caso de conflito. Lembre-se: às vezes, as palavras vão com o vento e nem todos utilizam o "fio do bigode". Faça sempre tudo por escrito!
2 – EXISTE PRAZO MÍNIMO OU MÁXIMO DE DURAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO?
Com exceção do contrato por temporada, a lei diz que o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, sem fixação de prazo mínimo ou máximo, sendo apenas necessária a assinatura do cônjuge quando o prazo for superior a 10 anos, nos termos do art. 3º da Lei de Locações. Na prática, entretanto, os contratos residenciais costumam ser realizados com prazo de 30 meses e os comerciais por 60 meses, mas, como dito, não há óbice para que seja feito com prazo inferior. Em relação aos contratos de locação por temporada, que são aqueles destinados à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feituras de obra em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, é possível para o locador exigir o pagamento antecipado de todos os aluguéis, conforme artigos 48 e 49 da Lei 8.245/91, se tiver sido estabelecido vigência do contrato por no máximo 90 dias.
3 – O DONO DO IMÓVEL PODE PEDIR O IMÓVEL DE VOLTA QUANDO BEM ENTENDER?
Não. Durante a vigência do contrato o proprietário só pode pedir o imóvel de volta em situações específicas, como, por exemplo, atraso de pagamento ou quando o inquilino infringir alguma das obrigações previstas no contrato de locação, inclusive entrando com ação de despejo. O inquilino, por outro lado, ao contrário do locador, pode devolver o imóvel quando quiser, mas terá que pagar a multa contratual de forma proporcional ao tempo que resta de contrato, conforme estipula o art. 4º da Lei 8.245/91.
4 – E QUANDO O INQUILINO DEVOLVE O IMÓVEL ANTES DO FIM DO CONTRATO, DEVE PAGAR O VALOR INTEGRAL DA MULTA?
Durante o prazo estabelecido contratualmente, o locador não pode exigir a devolução do imóvel caso o inquilino esteja cumprindo regularmente com suas obrigações. O inquilino, por outro lado, pode devolvê-lo quando bem entender, mas terá que pagar a multa que estiver estipulada no contrato. Essa multa, no entanto, deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato, conforme preceitua o art. 4º da Lei 8.245/91. Por exemplo: O prazo do contrato é de 30 meses. O aluguel é de R$ 1.000,00 e a multa contratual integral é de 3 vezes o valor do aluguel, ou seja, R$ 3.000,00. Dividindo-se os R$ 3.000,00 da multa pelos 30 meses de contrato descobre-se que a multa proporcional é de R$ 100,00 por mês. Portanto, se o inquilino fica 10 meses no imóvel ele pagará uma multa equivalente apenas aos 20 meses restantes, ou seja, 20 vezes R$ 100,00, que é igual a R$ 2.000,00.
5 – FUI TRANSFERIDO PARA OUTRA LOCALIDADE NO MEU TRABALHO E TEREI QUE DEVOLVER O IMÓVEL ANTES DO TÉRMINO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRECISO PAGAR A MULTA?
Não. Conforme preceitua o parágrafo único, do art. 4º, da Lei de Locações, "o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência".
6 – O VALOR DO ALUGUEL PODE SER MODIFICADO DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO?
Não. Dentro do prazo de vigência do contrato o valor do aluguel pode ser apenas reajustado anualmente pelo índice escolhido, que geralmente é o IGP-M, o Índice Geral de Preços do Mercado. O reajuste e o índice são previstos por lei e somente incidem no aniversário do contrato, ano a ano. Após o fim do prazo do contrato, entretanto, o valor do aluguel aí sim poderá ser modificado por um valor que não seja o da atualização anual pelo índice do IGP-M, já que o contrato se acabou e um novo contrato será realizado, se for o caso.
7 – SE O INQUILINO NÃO DESOCUPAR O IMÓVEL AO FINAL DO CONTRATO OU DENTRO DOS PRAZOS LEGAIS, OU SE DEIXAR DE PAGAR O ALUGUEL, O PROPRIETÁRIO PODE CHEGAR LÁ E COLOCAR AS COISAS DO INQUILINO NA RUA, À FORÇA, OU IMPEDIR O INQUILINO DE PERMANECER NO IMÓVEL?
Não. Se o proprietário decidir pela desocupação do imóvel à força, colocando os utensílios domésticos e pertences do inquilino na rua, o locatário poderá acionar a polícia, pois a lei não dá esse direito ao proprietário. Se o inquilino não desocupar o imóvel o proprietário deve entrar com uma ação de despejo, ou seja, o juiz é que determinará a desocupação do imóvel. O art. 5º da Lei de Locações dispõe que "seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo".
8 – PARA ENTRAR COM A AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL O PROPRIETÁRIO TEM QUE ESPERAR ALGUM PRAZO?
Não. O locador pode propor a ação de despejo, por exemplo, no dia seguinte ao atraso do pagamento do aluguel. Não há prazo mínimo para a propositura da ação de despejo. Todavia, o inquilino terá a possibilidade de purgar a mora na justiça, ou seja, terá a chance de pagar o valor em atraso e evitar o despejo, conforme art. 62, II, da Lei de Locações. Essa chance é concedida apenas uma vez por contrato de locação. O pagamento do débito inclui tudo: multa, correção monetária, juros e custas processuais. Caso o inquilino utilize esta opção ele não terá mais a chance de pagar o atraso em juízo para evitar o despejo se o proprietário entrar com uma nova ação de despejo por falta de pagamento dos aluguéis e encargos.
9 – OUVI DIZER QUE AGORA O DESPEJO É MAIS RÁPIDO E ACONTECE DENTRO DE 15 DIAS. É VERDADE?
Em 2009 a Lei de Locações sofreu algumas alterações para acelerar o processo de retomada do imóvel pelo locador. Todavia, somente em algumas poucas situações é possível retomar o imóvel de forma mais rápida. Nestes casos, ainda assim, existe todo o trâmite na Justiça que sempre leva muito mais tempo do que os 15 dias previstos em lei. Além disso, para que o juiz decida sobre o pedido de despejo sumário do inquilino, é necessário que o locador efetue o pagamento em juízo de uma caução equivalente a três vezes o valor do aluguel, conforme dispõe o art. 59 da Lei de Locações.
10 – ESTANDO O CONTRATO EM NOME DO LOCATÁRIO E VINDO ESTE A SE SEPARAR, DESOCUPANDO O IMÓVEL E DEIXANDO LÁ O EX-CÔNJUGE, UM NOVO CONTRATO DEVERÁ SER CELEBRADO COM O EX-CÔNJUGE?
Não necessariamente. Segundo dispõe o art. 12 da Lei de Locações, em casos de divórcio ou dissolução da união estável, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, que também ficará sujeito a todas as obrigações assumidas pelo cônjuge que saiu do imóvel, inclusive ação de despejo se for o caso.
11 – O LOCADOR PODE COBRAR ALUGUEL ANTECIPADAMENTE?
Via de regra, não. O locador só poderá cobrar o aluguel de forma adiantada, mês a mês, se não exigir do locatário nenhuma garantia, ou seja, se o contrato não tiver fiador, caução ou seguro-fiança, ou nos casos de locação por temporada. Caso contrário só poderá exigir o pagamento do aluguel ao final do mês utilizado, segundo prevê o art. 20 da Lei de Locações.
12 – QUAIS AS PRINCIPAIS OBRIGAÇÕES E RESPONSABILIDADES DO LOCADOR?
Existem várias obrigações previstas no artigo 22 da Lei de Locações. Porém, as mais importantes são a entrega do imóvel em condições de servir ao fim ao qual se destina e a sua manutenção no período de vigência do contrato. Por exemplo, não pode entregar um imóvel para fins comerciais sem habite-se para comércio ou se o zoneamento municipal não permite a instalação daquela atividade na região. Ou, ainda, numa locação residencial, entregar o imóvel sem instalações hidráulicas (banheiro, pias etc.). Por fim, havendo necessidade de qualquer reparo que não tenha sido causado pelo inquilino, deve ser imediatamente reparado pelo locador.
13 – E QUAIS AS PRINCIPAIS OBRIGAÇÕES E RESPONSABILIDADES DO LOCATÁRIO?
São várias, previstas no artigo 23 da Lei de Locações, porém as mais importantes são: A) Pagamento pontual dos aluguéis e encargos. B) Servir-se do imóvel ao fim destinado (comércio ou residência). C) Não ceder ou transferir o contrato e a posse direta do imóvel sem expresso consentimento do locador. D) A manutenção do imóvel, com os mesmos cuidados como se fosse seu.
14 – O LAUDO DE VISTORIA DE ENTRADA E DE SAÍDA É UM DOCUMENTO INDISPENSÁVEL AO CONTRATO?
A lei não exige a sua realização. Todavia, para a segurança de ambas as partes, é interessante que seja feito. Importante notar que os contratos de locação normalmente afirmam que o imóvel está em perfeitas condições de uso e habitabilidade, mesmo quando o imóvel não está! Nestes casos, se acontecer algum problema, somente com o laudo de vistoria de entrada em mãos é que o locatário poderá se prevenir e contestar eventual pedido indenizatório, que não coincida com a realidade inicial. A presunção, portanto, ao contrário do que muita gente pensa, é favorável ao locador e não ao inquilino, salvo nas situações em que seja aplicável o Código de Defesa do Consumidor, por exemplo, em locações realizadas por intermédio de uma imobiliária.
15 – COMO PROCEDER EM CASO DE PROBLEMAS NO IMÓVEL QUE ALUGUEI?
O inquilino deve cuidar do imóvel como se fosse seu, mas a responsabilidade pela solução dos problemas pode ser tanto do locador como do inquilino, dependendo do caso. Será do inquilino, por exemplo, se decorrer do mau uso da propriedade. Será do locador, por outro lado, se decorrer de parte estrutural do imóvel. De qualquer forma, surgindo um problema, o inquilino deverá comunicar o locador, preferencialmente por escrito (carta, email, mensagem de texto, messenger etc.), para fazer prova de que tomou o cuidado de levar o fato ao conhecimento do locador e evitar, assim, que os problemas se agravem ou que seja responsabilizado por eles.
16 – QUANDO DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL, O PROPRIETÁRIO PODE RECUSAR A RECEBER AS CHAVES SE O IMÓVEL NÃO ESTIVER NAS MESMAS CONDIÇÕES DO LAUDO DE ENTRADA?
Em nenhuma hipótese o locador pode se recusar ao recebimento das chaves, pois abre ao locatário o direito de depositá-las em juízo, caso em que o locador arcará com o pagamento das custas e honorários advocatícios. Caso o imóvel não esteja nas mesmas condições iniciais, o locador deve receber as chaves, passando recibo por escrito, e ressalvar os reparos necessários. Em seguida, o locador deve notificar o inquilino e os fiadores para realizar tais reparos, cobrando os dias ou tempo necessários à sua realização. Em caso de recusa para a realização do reparo, o locador deve instruir pedido de cobrança judicial com a vistoria de entrada e de saída, assim como os orçamentos dos respectivos gastos.
17 – O INQUILINO TEM DIREITO DE SER REEMBOLSADO PELOS REPAROS E BENFEITORIAS QUE FIZER NO IMÓVEL?
Depende. Desde que o contrato nada fale em contrário, os reparos indispensáveis e emergentes realizados pelo inquilino no imóvel (por ex: conserto de encanamento e instalações elétricas), desde que não causados por ele, deverão ser reembolsados pelo locador mesmo que ele não autorize. Afinal, tais despesas são de responsabilidade do dono do imóvel e não do locatário. Já os reparos úteis, que tenham por objetivo apenas melhorar a utilização do imóvel (ex: colocação de piso e azulejos), somente serão reembolsados caso haja autorização por escrito do locador. Caso contrário, o locatário pode não receber nada. Importante relembrar que a indenização somente ocorrerá se não existir cláusula no contrato dispondo em contrário, conforme se verifica no art. 35 da Lei de Locações. Na prática, geralmente os contratos têm previsão de inexistência do direito de ressarcimento pelas benfeitorias, ou seja, o locatário não tem o "direito de retenção por benfeitorias".
18 – O IPTU DEVE SER PAGO PELO PROPRIETÁRIO OU PELO INQUILINO?
A responsabilidade pelo pagamento é do proprietário, pois o imposto recai sobre a propriedade do imóvel. No silêncio do contrato, o IPTU será sempre pago pelo locador, pois a dívida é do imóvel. Todavia, a legislação permite a transferência da obrigação para o inquilino. Assim, os proprietários acabam transferindo a obrigação para o locatário. Na prática, quando o IPTU fica por conta do locador geralmente o valor do aluguel é mais alto. Além disso, há que se considerar que no IPTU estão embutidos valores que decorrem da utilização direta do imóvel pelo inquilino, ou seja, coleta de lixo, manutenção de ruas, poda de árvores, etc.
19 – INQUILINO DE APARTAMENTO É RESPONSÁVEL PELAS DESPESAS COM REPAROS DO PRÉDIO QUE SÃO INSERIDAS NA TAXA CONDOMINIAL?
O Inquilino é responsável apenas pelos gastos rotineiros de manutenção do condomínio, como produtos de limpeza, salário dos funcionários, pequenos reparos em área de lazer e na instalação elétrica e hidráulica etc. Já as despesas extraordinárias são de responsabilidade do locador. Por exemplo: pintura da fachada, gastos com decoração e paisagismo das áreas comuns, verbas rescisórias de funcionários do condomínio, reformas estruturais etc.
Há de ser feita uma ressalva quanto ao fundo de reserva de taxa condominial. O fundo de reserva, ainda que tenha previsão no contrato de forma diversa, será sempre de responsabilidade do proprietário. Assim, se você paga o valor integral da taxa condominial você tem direito ao ressarcimento do fundo de reserva que foi pago, conforme art. 22, parágrafo único, alínea "g", da Lei de Locações.
20 – É VERDADE QUE A CASA DO FIADOR PODE SER VENDIDA PELO JUIZ PARA PAGAMENTO DE DÍVIDA DO INQUILINO, MESMO SE FOR SEU ÚNICO IMÓVEL ONDE RESIDE COM SUA FAMÍLIA?
Sim. O fiador também é responsável pelo pagamento dos ônus advindos do contrato de locação. Assim, se houver inadimplência ou danos ao imóvel e o inquilino não liquidar a dívida, o fiador arcará até mesmo com a sua própria casa, conforme previsto em lei. Nestes casos não se aplica a impenhorabilidade do bem de família. Portanto, pense muito bem antes de aceitar o encargo de fiador, pois você pode perder sua casa para pagamento de uma dívida que nem é sua. Se o fiador pagar a dívida, ele pode cobrar o que gastou do inquilino.
21 – O QUE É FIADOR PROFISSIONAL?
Os fiadores profissionais são pessoas que emprestam o nome para inquilinos, mediante pagamento de uma taxa. Muitos apresentam identidade e documentos falsos ou não arcam com as obrigações quando o locatário fica inadimplente. São estelionatários que têm apenas a intenção de enganar o proprietário do imóvel. Se o inquilino pagar pontualmente os aluguéis o proprietário não terá problema. Mas, por outro lado, se o inquilino não pagar o proprietário provavelmente não receberá o dinheiro da dívida.
22 – SOU INQUILINO DE UM PONTO COMERCIAL MAS O PROPRIETÁRIO QUER O IMÓVEL DE VOLTA. TENHO DIREITO DE PERMANECER NO IMÓVEL E RENOVAR O CONTRATO?
Depende. Para ter direito à renovação é necessário que cumulativamente, ou seja, ao mesmo tempo, o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 (cinco) anos, que o locatário esteja explorando seu comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos e que, por fim, caso não haja acordo entre as partes, que a ação de renovação tenha sido ajuizada no período de 1(um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do contrato em vigor, conforme previsão contida no art. 51 da Lei de Locações.
23 – SOU INQUILINO E O PROPRIETÁRIO VENDEU O IMÓVEL SEM ME DAR O DIREITO DE PREFERÊNCIA. TENHO INTENÇÃO EM COMPRAR O IMÓVEL. QUAIS OS MEUS DIREITOS?
Conforme dispõe o art. 27 da Lei de Locações, "em caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca". A notificação deverá conter todas as condições do negócio, tais como preço, forma de pagamento, existência de ônus reais sobre o imóvel etc.
Caso o direito de preferência não seja respeitado, o locatário preterido poderá ingressar com ação contra o alienante, então locador, para pleitear perdas e danos ou para haver para si o imóvel locado e vendido para terceiro, conforme dispõe o art. 33 da Lei de Locações.
Todavia, para o locatário exercer esse direito, seja para a ação que visa o recebimento das perdas e danos ou seja para a ação que visa o direito de sequela sobre o imóvel, ou melhor, o direito de haver para si o imóvel vendido para terceiro, é necessário que sejam respeitados alguns requisitos.
O primeiro deles é que o locatário preterido no seu direito de preferência tenha respondido o aceite da proposta em até 30 dias, sob pena de caducar o direito do locatário. Se feita dentro do prazo, a aceitação da proposta deve ser integral, ou seja, deve ser completa, total, inteira e da forma como foi proposta a venda, conforme se verifica no art. 28 da Lei de Locações.
Outro requisito para o locatário preterido ajuizar ação contra o alienante do imóvel, o proprietário, é o depósito integral do preço da proposta em juízo para o caso de querer haver para si o imóvel, mais os emolumentos cartórios de transferência.
Por fim, ainda para haver para si o imóvel, é necessário que o contrato de locação esteja averbado no Cartório de Imóveis e que a ação seja ajuizada no "prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel", conforme dispõe o art. 33 da Lei de Locações.
Caso o contrato de locação não esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação do imóvel será possível ingressar com ação apenas para pleitear eventuais perdas e danos, e não mais o direito de haver para si o imóvel.
24 – COMPREI UM IMÓVEL QUE ESTAVA ALUGADO PARA UM TERCEIRO E O INQUILINO NÃO QUER SAIR DO IMÓVEL. COMO DEVO PROCEDER?
A Lei de Locações prevê que os adquirentes do imóvel então locado podem denunciar o contrato, ou seja, podem pedir o seu desfazimento, exercendo o direito de retomada do imóvel ao qual os ocupantes (inquilinos) devem se submeter.
Para isso, basta que notifiquem os locatários dentro de 90 dias após o registro da compra do imóvel, concedendo igual prazo para desocupação, conforme art. 8º, caput, e §2º da Lei de Locações.
Se o inquilino não sair do imóvel mesmo após ser notificado, caberá ação de despejo com pedido liminar para desocupação. O fundamento do pedido liminar, neste caso, será o art. 273 do Código de Processo Civil, pois a Lei de Locações não prevê possibilidade de liminar para este caso.
A retomada do imóvel não será realizada, entretanto, "se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel", conforme descrito ao final do art. 8º, caput, da Lei de Locações.
25 – QUAL TIPO DE ADVOGADO DEVO CONTRATAR PARA AJUIZAR UMA AÇÃO RELATIVA A UM CONTRATO DE LOCAÇÃO?
Portanto, para a sua garantia, você deverá procurar um advogado ou escritório de sua confiança que sejam especialistas em contratos de direito imobiliário. Não adianta contratar um especialista em direito criminal ou, ainda, um advogado que atua em todas as áreas. Isso certamente lhe ajudará a evitar problemas futuros e lhe trará maior tranquilidade no decorrer da ação!