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Aplicação de multas no contrato de locação.
Em artigo anterior mostramos que é mais vantajoso ao LOCADOR pactuar o contrato de aluguel residencial pelo período de 30 meses.
Para que ao término do contrato poder reaver o seu imóvel por meio de denúncia vazia, ou seja, sem um motivo específico para tal.
Já que não poderá reaver o imóvel durante a vigência da locação, porém o LOCATÁRIO poderá mesmo durante a vigência do contrato devolver o imóvel, porém com aplicação de multas no contrato de locação.
Como prevê a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) em seu Artigo 4° que diz:
"(…) o locatário, todavia, poderá devolvê­-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada."
Há entendimento pacífico no mercado que prevê o valor de três vezes o aluguel para o estabelecimento da multa compensatória.
Vale ressaltar que mesmo a Lei do Inquilinato não prevendo limite para o valor das multas no contrato de locação, em caso de contestação por parte do LOCATÁRIO, o Juiz poderá invalidar valores tidos como excessivamente onerosos ao LOCATÁRIO.
A multa que se dá pelo pagamento do aluguel em atraso, é denominada no Código Civil como Cláusula penal, tal Diploma Legal em seu Artigo 409:
"A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-­se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora."
Resumindo conforme o CNJ – Conselho Nacional de Justiça:
Dentre as obrigações do LOCATÁRIO estabelecidas pela Lei do Inquilinato, está descrito no Artigo 23, Inciso I:
"pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado(…)"
A questão aqui é a delimitação dessa multa, alguns entendem que a cláusula penal estaria limitada a 2% do valor da locação, por se basearem no Artigo 52, §2° do Código de Defesa do Consumidor.
Mas há ampla divergência jurisprudencial nesse sentido, submetendo o contrato de aluguel única e exclusivamente à Lei 8.245/91, a saber, a Lei do Inquilinato.
A praxe do mercado e as multas no contrato de locação:
É praxe do mercado imobiliário, inclusive adotada por nós o estabelecimento de 10% de multa para o caso de mora, acrescidos de 1% de juros ao mês, os mesmos limites ainda estabelecidos no Decreto Federal n° 22.626, conhecido como "Lei de Usura" que estabelece tais limites nos Artigos 5 e 9.
Vou ressaltar novamente que a Lei do Inquilinato não prevê um teto para o estabelecimento de multas no contrato de locação, em caso de devolução do imóvel.
Nem muito menos para a cláusula penal para o LOCATÁRIO em mora, mas ao nos apoiar no atual Código Civil, quem em seus Artigo 412, diz:
"O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal."
E depois complementa no Artigo 413:
"A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-­se em vista a natureza e a finalidade do negócio."
Julgamos nesse aspecto que a praxe dos profissionais do mercado imobiliário que fixaram a multa compensatória em três vezes o valor do aluguel, para devolução do imóvel pelo LOCATÁRIO antes do prazo pactuado no contrato de aluguel.
E os limites de 10% para a cláusula penal e 1% de juros de mora ao mês regidos ainda pela "Lei de Usura", parâmetros mais bem definidos, razoáveis e portanto menos passíveis de posteriores contestações judiciais, do que o entendimento abstrato e incerto proposto pelo novo código civil nos artigos citados por último.
Quando o contrato de aluguel passa a ser por tempo indeterminado não haverá mais multa compensatória.
Portanto, pactuamos contratos de aluguel com esses limites e recomendamos que os leitores do nosso blog façam o mesmo para garantirem segurança jurídica e maior previsibilidade no retorno dos seus investimentos imobiliários.
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Recebi recentemente via e-mail pessoas querendo tirar dúvidas sobre como calcular o valor da multa rescisória da locação do seu imóvel.
Tanto LOCADOR que não sabia se estava calculando de maneira correta..
Como LOCATÁRIO que estava em dúvida se o valor que estavam cobrando era de fato o que tinha obrigação de cobrar.
Então, percebi que essa questão gera muito questionamento.
Foi a partir daí que decidir nesse post explicar exatamente como calcular o valor da multa rescisória da locação imobiliária.
Os tipos de multas:
Em primeiro lugar, devemos saber a diferença que existe entre multa moratória, indenizatória, e compensatória, vamos lá:
Multa Moratória: por falta de pagamento do aluguel e encargos;
Multa Indenizatória: por prática de infração à obrigação legal ou contratual;
Multa Compensatória: por rescisão antecipada do contrato.
Escrevemos um post sobre a aplicação de multas no contrato de aluguel que você pode saber mais clicando aqui.
Sabendo isso, vamos saber o que a Lei do Inquilinato diz sobre o assunto no Artigo 4°:
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o LOCADOR reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A,
o LOCATÁRIO, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Mas existe uma exceção, que continua no Parágrafo Único:
O LOCATÁRIO ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público,
para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o LOCADOR com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Proporcionalidade da multa:
Verifica-se portanto que a multa compensatória, ou seja, por rescisão antecipada do contrato, deve ser PROPORCIONAL ao período que falta para o encerramento do contrato de locação.
Lembrando que deve estar contratualmente previsto, e normalmente é estipulado em três vezes o valor do aluguel.
Se você reparar é usual convencionar tanto a multa compensatória (rescisão), como também a multa indenizatória (infração) pela mesma quantia de três vezes o valor do aluguel.
Vale lembrar que a importância dessas quantias é pura coincidência.
Já que consta na Lei que é livre a sua convenção, podendo ser qualquer valor.
Para tanto não utilize desse artificio para majorar a multa.
Posteriormente poderá ser questionada se chegar até as vias judiciais.
E o Juiz acabar se valendo do que diz o Artigo 413 do Código Civil, vejamos:
A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte,
ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Multa rescisória da locação: exemplo de cálculo
Vamos então considerar o que já é validado pelo mercado em determinar 3 vezes o valor do aluguel para nosso cálculo no exemplo abaixo:
Caso a saída do LOCATÁRIO não for na data fechada, basta você transformar a conta para valores em dias.
Ou seja, dividir o valor da multa pela quantidade de dias do prazo locatício.
Exemplo, 12 meses = 365 dias, e multiplicar por dias que faltam a vencer, tendo o mesmo raciocínio da conta acima.
Calcular a multa rescisória da locação, é simples não é verdade?
A questão crucial é ter conhecimento no nosso ordenamento jurídico principalmente na Lei do Inquilinato.
Você que é LOCADOR caso alugue seu imóvel por conta própria saiba que você também precisa ter total conhecimento da Lei do Inquilinato.