Built to suit: Mais segurança jurídica e maior fomento à atividade empresarial - De Figueiredo Demeterco & Sade
Built to Suit: Mais segurança jurídica e maior fomento à atividade empresarial.
Uma das tendências do mercado imobiliário contemporâneo é o modelo de locação não residencial/comercial denominado Built to Suit, ou em uma tradução livre, "construído para servir". Trata-se de uma inovação legislativa, um "estrangeirismo contratual" que importa do direito anglo-saxão maior autonomia de vontade entre as partes.
Em razão das transformações sociais e econômicas, novos modelos contratuais se fazem necessários. É uma tarefa dos legisladores e operadores do direito acompanhar essa constante evolução. Nesse contexto, o contrato de locação Built to Suit foi incorporado a legislação locatícia pela Lei 12744 de 2012, e desde então vem contribuindo muito para o mercado de "real estate" brasileiro, viabilizando desmobilizações patrimoniais, dando vazão a recursos financeiros para necessidades operacionais de caixa e investimentos o fomentando inclusive o mercado financeiro por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários comercializados com Companhias Securitizadoras.
Muitas empresas, seja por uma questão de competitividade, governança ou regulamentação não são proprietárias de seus estabelecimentos físicos.
Ao invés de imobilizar o capital em um bem imóvel, de raiz, optam por injetar recursos em seu objeto social, fomentando assim a atividade empresarial em si, ou mantendo em outras aplicações financeiras com mais liquidez.
Para um banco ou cooperativa de crédito, por exemplo, é muito mais rentável emprestar a clientes e cooperados o valor equivalente aos milhões que necessariamente seriam investidos em uma construção ou aquisição de um terreno para instalação de uma agência.
O valor dos juros obtidos com esse capital que seria imobilizado e foi ofertado ao mercado supera o custo das locações mensais. Além da questão da viabilidade financeira, inúmeras regulamentações do Banco Central limitam a capacidade de uma empresa do setor financeiro de possuir patrimônio imobilizado sem liquidez.
No ramo farmacêutico o Built to Suit também é praticamente uma regra. Com o custo equivalente ao da construção de uma loja, a rede consegue locar e montar uma série de outras lojas utilizando esta modalidade de locação, cumprindo com êxito seu objeto social.
É aí que surge a oportunidade para o investidor. Mediante a contratação prévia e garantia de uma remuneração justa ao longo do tempo, o investidor, adquire, constrói ou reforma um imóvel na medida e sob encomenda para o LOCATÁRIO.
Geralmente são alugueis duradouros, com prazo de vigência de 15, 20 anos, e com valores superiores à média do mercado. Grandes redes, inclusive, costumam ter plantas e projetos padrão a serem construídas ao custo do LOCADOR.
Para viabilizar esse novo modelo de contratação (Built to Suit), a Lei 12744 de 2012 incluiu o art. 54 – A na Lei do Inquilinato, que trouxe maior segurança jurídica quando bem disciplinados no Contrato. A assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário, que entende da matéria, é um fator essencial para garantir o retorno do investimento e conferir mais segurança ao negócio.
Já quando pactuada uma Locação no formato Built to Suit, a regra protetiva prevista na clausula 45 da lei de locações é mitigada.
De acordo com o Art. 54-A da Lei 8245/1991 trazido pela última reforma legislativa, em locações atípicas como o Built to Suit, prevalecem as condições contratuais livremente estipuladas entre as partes contratantes, conferindo assim expressiva importância a qualidade jurídica do instrumento contratual.
A renúncia ao direito de revisão do valor da locação, que usualmente é um direito garantido pela lei de locações, também é uma inovação que traz mais segurança ao investidor do Built to Suit. Por mais que os valores de mercado daquele segmento de locação mudem, há o compromisso de remuneração da construção feita sob encomenda, e não apenas da locação em si.