Valor Econômico: Uma virada no setor imobiliário do Chile | TV Registradores
Valor Econômico: Uma virada no setor imobiliário do Chile
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Depois de anos de expansão, nos últimos 12 meses o setor imobiliário do país vem sofrendo os efeitos da desaceleração econômica e turbulências políticas.
A taxa de desocupação está em alta nos imóveis comerciais de Santiago, devido em parte ao enfraquecimento da demanda por cobre, metal que responde por 90% da produção mineira do Chile, o que tem levado empresas a fechar escritórios na capital. A mineração recuou para 10% do produto interno bruto do Chile, comparado com uma fatia tradicional de 17% a 18%, diz Mario Valenzuela, economista e vicereitor da faculdade de administração da Universidade San Sebastián, em Santiago.
Ao mesmo tempo, uma onda de reformas promovidas pelo Partido Socialista, da presidente Michelle Bachelet, reeleita no início de 2014, atingiu o mercado imobiliário com a perspectiva do fim, no próximo ano, de um incentivo que reduz impostos sobre materiais de construção. "Tivemos 20 anos de prosperidade e agora temos essa tempestade perfeita. Acho que vai levar algum tempo para se recuperar", diz Colin Becker, chefe da área de consultoria da Pricewaterhouse­ Coopers no Chile.
Diante da desaceleração econômica e das agitações políticas, as firmas de investimentos imobiliários estão buscando maneiras criativas para continuar lucrando. A Prudential Real Estate Investors, que atua no Chile desde 2007, começou a construir alguns dos primeiros prédios de apartamentos exclusivamente para aluguel do país. A MetLife Inc., que entrou no Chile em 2001 com a aquisição das unidades locais do negócio de seguros do grupo bancário espanhol Santander Central Hispano, está emitindo hipotecas para investidores no embrionário mercado de prédios pequenos para mais de uma família.
O BTG Pactual Chile, a unidade chilena do banco de investimento brasileiro, está considerando uma expansão geográfica e cogita captar seu primeiro fundo regional com foco em aquisições no Chile, Peru e Colômbia.
"Se você pegar a relação entre espaço de escritório e população em Santiago, Lima e na Colômbia, você vai ver que nossa penetração é muito baixa", diz Carlos Saieh, diretor da área de "merchant banking" do BTG Pactual Chile. Essas estratégias representam a fase mais recente vivida pelo setor imobiliário do Chile, que tem visto surgir uma nova classe de investidores nas últimas décadas.
Vinte anos atrás, o mercado de escritórios de Santiago era estruturado como o de outras cidades da América do Sul. A maioria dos edifícios eram divididos entre vários investidores que eram donos de andares ou até unidades separadas. As grandes empresas geralmente não gostam de alugar espaços nesses imóveis porque precisam lidar com donos diferentes se quiserem se expandir.
Mas, no fim dos anos 90, empresas começaram a construir e ser donas de edifícios inteiros. Antevendo o tipo de espaço de escritório e estruturas de financiamento de aluguéis que atraem companhias internacionais, essas incorporadoras começaram a modernizar o setor.
Uma das primeiras torres construídas por um único investidor foi a Birmann 24, um prédio de 16 andares concluído em 1999 pela Birmann SA, sediada em São Paulo. Projetado pela Skidmore Owings & Merrill, o empreendimento produziu os aluguéis mais altos no mercado e atraiu grandes nomes como Microsoft Corp. e Hewlett­Packard Co. O edifício foi comprado em 2006 pela alemã Union Investment Real Estate por US$ 65 milhões.
O sucesso do projeto e o preço alcançado atraíram a atenção de outras incorporadoras, que começaram a seguir esse modelo. Nos últimos 20 anos, o tamanho do mercado de escritórios de Santiago quase dobrou, para cerca de 3,7 milhões de metros quadrados de espaço de alta qualidade.
"Os incorporadores se deram conta de que obteriam mais valor para seus ativos fazendo dessa forma", diz Cassiano L. de Goulart, diretor administrativo sênior da consultoria BSI International Inc., que trabalhou com a Birmann no projeto e depois se tornou gestor de ativos da Union Investment no país.
A estratégia também funcionou porque o Chile está atraindo cada vez mais investidores estrangeiros buscando diversificar seus portfólios. As seguradoras e os bancos chilenos, por sua vez, fornecem financiamentos a juros competitivos.
Outro fator que está alimentando a demanda é que os investimentos imobiliários no Chile não são sujeitos às altas taxas de inflação de outros países sulamericanos porque os aluguéis no país são calculados com base na chamada Unidade de Fomento, uma unidade monetária ajustada diariamente pela inflação.
"Houve uma transformação enorme nesse mercado", diz Marco Ferrando, diretor da consultoria AVG Property Advisors. "Imóveis se tornaram uma classe de ativos com uma indústria por trás deles."
E não são só os estrangeiros que investiram nos últimos 20 anos. Um setor doméstico de fundos imobiliários também floresceu, com firmas como a Independencia SA e a Aurus SA captando dinheiro de fundos de pensão, seguradoras e famílias de alta renda.
"Quando você vai a lugares como Venezuela e Argentina, uma grande parte do capital local quer tirar seu dinheiro para se proteger", diz Alfonso Munk, diretor de investimentos da Prudential para as Américas. "O Chile é totalmente o oposto. O capital doméstico quer ficar no Chile."
Nos últimos anos, porém, a concorrência entre esses fundos domésticos e investidores estrangeiros empurrou os preços para cima e gerou um excesso de oferta de espaço de escritório no mercado de Santiago.
A taxa de desocupação nos edifícios comerciais de alta qualidade de Santiago atingiu 7,8% no segundo trimestre, ante cerca de 1% em 2012, segundo a corretora CBRE Group Inc. A desocupação em imóveis de qualidade mais baixa saltou para 13,1% no período, comparado com 3% em 2012.
Para tornar as coisas mais difíceis, esse novo excesso de oferta está se fazendo sentir justamente quando o crescimento econômico do Chile perde força. Além disso, há uma crescente incerteza política em torno das reformas feitas pela presidente Michelle Bachelet. Entre elas está a aplicação às vendas de materiais de construção do imposto de 19% sobre valor agregado usado para a maioria dos outros bens do país. As vendas de materiais de construção são hoje taxadas em apenas 6,65%.
De fato, a atividade de investimento está muito mais lenta. Até agora em 2015, houve apenas alguns grandes negócios imobiliários. Em comparação, o volume de negócios atingiu US$ 750 milhões em 2013, segundo Ferrando, da AVG Property.
A desaceleração convenceu alguns fundos domésticos e investidores estrangeiros a pisar no freio. Mas outros estão à procura de oportunidades, apostando numa queda nos preços.
A Prudential, por exemplo, acredita que o setor de pequenos prédios para mais de uma família logo vai começar a crescer, impulsionado pela demanda vinda de jovens profissionais que não querem comprar e atarse a uma determinada área. A rentabilidade inicial dos investimentos tem estado na casa de 12% a 14% ao ano, diz Munk.