Welchen Einfluss hat das Baujahr auf den Wert eines Zinshauses?
How does the year of construction affect the value of an apartment building?
Zinshäuser, die vor 1945 errichtet wurden, unterliegen dem Mietrechtsgesetz. Der Mietzins der Wohnungen wird daher – mit wenigen Ausnahmen – über den Richtwert bestimmt. Für Zinshausbesitzer bedeutet das in der Regel Mieteinahmen, die weit unter dem Marktwert liegen.
Auch aus baulicher Sicht gibt es Einschränkungen für Eigentümer älterer Zinshäuser. Seit einer Novelle der Wiener Bauordnung im Juli 2018 benötigen Zinshausbesitzer für den Abbruch ihrer Immobilie eine Bewilligung des Magistrats. Wird der Abriss eines baufälligen Zinshauses nicht genehmigt, muss der Eigentümer entweder teuer sanieren oder das Haus verkaufen.
Einschränkungen beim Zu- und Ausbau gibt es auch für denkmalgeschützte Zinshäuser. Um ihre Immobilie baulich zu verändern, müssen Zinshausbesitzer eine Bewilligung des Denkmalschutzamtes einholen. Das kann unter Umständen bedeuten, dass ein geplanter Dachgeschossausbau nicht genehmigt wird und dem Zinshausbesitzer so zusätzliche Mieteinnahmen entgehen.
Apartment buildings that were built prior to 1945 are subject to the Tenancy Act. The rent of these apartments is thus, apart from a few exceptions, determined by the benchmark rent. For the owners of such apartment buildings, this usually means rental incomes far below the market value.
There are also restrictions in terms of the building for owners of older apartment buildings. Since an amendment of the Vienna Building Code in July 2018, apartment building owners require a permit from the municipal authorities before they can demolish their building. If the demolition of a dilapidated apartment building is not approved, the owners must either pay for a costly renovation or sell the building.
There are also restrictions on additions and extensions to listed apartment buildings. Apartment building owners must obtain a permit from the Federal Monuments Authority Austria if they want to make any structural changes to their building. This can, under certain circumstances, mean that a planned attic conversion is not approved, and the apartment building owner is thus deprived of additional rental income.