Est-ce que l’unanimité des voix est toujours nécessaire pour une modification des quotes-parts dans la copropriété ?
Is er steeds unanimiteit van de stemmen nodig voor wijziging van de aandelen in de Mede-Eigendom?
Non. la Loi sur la copropriété du 02/06/2010 permet de modifier la proportion des quotes-parts au sein de la copropriété moyennant une majorité de 4/5 des voix. Ceci constitue une évolution positive car la pratique quotidienne montre que l’unanimité est très souvent impossible à obtenir. Ce principe est confirmé par la loi du 18/06/2018.
Un exemple clarifiera amplement ce point :
Supposons qu’un immeuble à appartements comprenne une conciergerie qui, au fil du temps, est devenue inhabitée suite à l’absence de concierge. La communauté peut éventuellement louer cet espace à un tiers mais cet appartement pourrait aussi bien être vendu, et le produit de cette vente pourrait être affecté à un investissement dans l’immeuble ou à l’approvisionnement du fonds de réserve. Certains experts sont d’opinion que la conciergerie doit être vendu en cas il n’y a plus/pas de conierge. Le problème qui se pose néanmoins est que, dans la copropriété, aucune quote-part n’est attribuée à cet appartement. Or les quotes-parts forment la base indispensable pour participer aux coûts et le droit de vote, avoir voix au chapitre dans la gestion de la copropriété.
L’assemblée générale peut donc parfaitement décider de vendre la conciergerie à la majorité de 4/5 des voix présentes ou représentées, et faire appliquer les modifications nécessaires des quotes-parts à la même majorité.
Jusqu'au 2019, on a souvent discuté de la possibilité de décider, à la majorité 4/5, de la division ou de la fusion complète ou partielle de deux ou plusieurs lots. Les notaires ont souvent déclaré que cela signifiait une modification des quotes-parts (même si le nombre total des quotes-parts ne changeait pas) et que cela ne pouvait donc se faire que par une décision unanime de l'assemblée générale. La loi du 18/06/2018 a définitivement remédié à ces discussions en prévoyant qu'une majorité 4/5 peut être utilisée pour décider de la division d'un lot ou de l'association totale ou partielle de deux ou plusieurs lots.
Neen; reeds in de Wet op de mede-eigendom van 02/06/2010 werd een bepaling opgenomen die het mogelijk maakt de aandelenverhouding binnen de mede-eigendom te wijzigen, bij meerderheid van 4/5 van de stemmen. Een positieve evolutie want de dagdagelijkse praktijk toonde aan dat unanimiteit héél vaak een onhaalbare kaart is.was. Dit principe werd herbevestigd in de Wet van 18 06 2018.
Een voorbeeld zal héél wat verduidelijken:
Veronderstel dat een appartementsgebouw een conciërgewoning bevat die, in de loop der jaren, is komen leeg te staan bij gebreke aan conciërge. De gemeenschap kan deze eventueel verhuren aan een derde maar evengoed zou dit appartement kunnen verkocht worden en de opbrengst aangewend voor investeringen aan het gebouw of spijzing van het reservekapitaal. Sommige auteurs stellen zelfs expliciet dat de conciërgewoning moet verkocht worden als er géén conciërge meer is. Het probleem stelt zich echter dat aan dit appartement géén aandelen in de mede-eigendom zijn toegekend, aandelen die dé basis vormen voor uw stemrecht en bijdrageplicht in het beheer van de mede-eigendom.
De algemene vergadering kan dus perfect beslissen tot verkoop van de conciërgewoning, bij meerderheid van 4/5 van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen en, met dezelfde meerderheid, de noodzakelijke wijziging van de aandelen laten doorvoeren.
Tot 01 2019 was er vaak ook discussie of je, bij een 4/5 meerderheid kon beslissen over de splitsing of over de volledige of gedeeltelijke samenvoeging van twee of meer kavels. Vaak stelden de Notarissen dat dit een wijziging inhield van de aandelen (ook al wijzigde het totaal aantal aandelen niet) en derhalve enkel kon bij unanieme beslissing van de algemene vergadering. De Wet van 18 06 2018 heeft aan deze discussies definitief verholpen door te stellen dat bij 4/5 meerderheid kan worden beslist over de verdeling van een kavel of over de volledige of gedeeltelijke vereniging van twee of meer kavels.