Moet ik verwachten dat ik in Italië een korting op de vraagprijs kan bedingen?
Czy powinienem oczekiwać, że będę w stanie wynegocjować zniżkę od ceny wywoławczej nieruchomości we Włoszech?
Vaak wel, maar het hangt sterk af van het specifieke eigendom, de locatie en de situatie van de verkoper. Een professionele makelaar moet in staat zijn om u te voorzien van algemene bereikte prijswaarden voor buurten en soorten onroerend goed, zodat u niet blindelings hoeft te onderhandelen. In het algemeen is de gemiddelde korting nationaal ergens in de orde van 10-15% van de OORSPRONKELIJKE vraagprijs, die kan verschillen van de HUIDIGE vraagprijs, dat wil zeggen als een woning is al verdisconteerd 10van de oorspronkelijke vraagprijs, kan je niet verder komen dan een 5 iscount. Een nationaal gemiddelde betekent dat er in sommige gevallen geen korting zal zijn of een lichte premie zal worden betaald (niet zo gebruikelijk in Italië, maar mogelijk in hete markten zoals Rome en Milaan). In andere gevallen kan de korting 30% of meer bedragen. Gegevens over de verkoopgeschiedenis van een bepaald onroerend goed zijn in theorie openbaar, maar op typisch bureaucratische wijze is de werkelijkheid anders: voor toegang tot de gegevens is een betaald abonnement nodig. Zoeken is moeilijk en duur. Het bekijken van specifieke records is duur. Waarden van vóór 2006 (het jaar van de invoering van "prezzo-valore" , belastingheffing op de taxatiewaarde van een onroerend goed in plaats van op de verkoopprijs) zijn notoir onbetrouwbaar en in ieder geval gaan de digitale gegevens momenteel slechts enkele jaren terug. Voor transacties vanaf 2019 zijn per gebied gegevens op hoog niveau beschikbaar, maar weinig makelaars lijken te weten dat die bestaan en de gegevens zijn moeilijk te interpreteren. Onderhandelen kan moeilijker zijn in het frequente geval dat een pand meerdere eigenaren heeft. Dit komt met name voor door hoe het erfrecht werkt. Wanneer iemand overlijdt, moet hij een bepaald deel van zijn vermogen nalaten aan zijn wettige erfgenamen, bv. kinderen, echtgenoot, ouders. Zij mogen niet alles nalaten aan hun laatste ex playboymodel of toyboy of wat dan ook. Dit is eigenlijk vaak de reden waarom een eigendom op de markt komt: meerdere eigenaars, waarvan geen enkele het belang noch de middelen heeft om de anderen uit te kopen. Meerdere eigenaren betekent wel meerdere hoofden die moeten beslissen. Meestal probeer ik een van de verkopers een beperkte vol macht te laten geven om namens alle verkopers op te treden voor de eigendommen die ik vertegenwoordig, zodat dit probleem bij de bron wordt opgelost. Dit is helaas niet gemakkelijk en ook niet gebruikelijk.
Często tak, ale zależy to w dużej mierze od konkretnej nieruchomości, lokalizacji i sytuacji sprzedającego. Profesjonalny agent nieruchomości powinien być w stanie podać ogólne osiągnięte wartości cenowe dla dzielnic i typów nieruchomości, abyś nie musiał negocjować na ślepo. Ogólnie rzecz biorąc, średnia zniżka w skali kraju wynosi około 10-15% od pierwotnej ceny wywoławczej, która może różnić się od aktualnej ceny wywoławczej, tj. jeśli nieruchomość została już obniżona o 10 od pierwotnej ceny wywoławczej, możesz nie uzyskać więcej niż 5. Średnia krajowa oznacza, że w niektórych przypadkach nie będzie zniżki lub zostanie wypłacona niewielka premia (nie tak powszechne we Włoszech, ale możliwe na gorących rynkach, takich jak Rzym i Mediolan). W innych przypadkach zniżka może wynosić 30% lub więcej. Dane na temat historii sprzedaży konkretnej nieruchomości są teoretycznie publiczne, ale w typowy biurokratyczny sposób rzeczywistość jest inna: dostęp do danych wymaga płatnej subskrypcji. Wyszukiwanie jest trudne i kosztowne. Przeglądanie konkretnych rekordów jest kosztowne. Wartości sprzed 2006 r. (rok wprowadzenia "prezzo-valore" , opodatkowania na podstawie wartości podatkowej nieruchomości zamiast ceny sprzedaży) są notorycznie niewiarygodne, a w każdym razie zapisy cyfrowe sięgają obecnie zaledwie kilku lat wstecz. Dane wysokiego poziomu są dostępne w podziale na obszary dla transakcji od 2019 r., ale niewielu pośredników w obrocie nieruchomościami zdaje się nawet wiedzieć o ich istnieniu, a dane są trudne do zinterpretowania. Negocjacje mogą być trudniejsze w częstych przypadkach, gdy nieruchomość ma wielu właścicieli. Dzieje się tak w szczególności ze względu na sposób działania prawa spadkowego. Kiedy dana osoba umiera, musi pozostawić określoną część swojego majątku swoim prawowitym spadkobiercom, np. dzieciom, małżonkowi, rodzicom. Nie mogą po prostu zostawić wszystkiego swojemu najnowszemu byłemu modelowi playboya, zabawkowemu chłopcu lub cokolwiek innego. W rzeczywistości jest to często powód, dla którego nieruchomość będzie na rynku: wielu właścicieli, z których żaden nie ma ani interesu, ani środków, aby wykupić pozostałych. Wielu właścicieli oznacza wiele głów, które muszą podjąć decyzję. Zazwyczaj staram się uzyskać od jednego ze sprzedających ograniczone pełnomocnictwo do działania w imieniu wszystkich sprzedających nieruchomości, które reprezentuję, rozwiązując ten problem u źródła. Niestety nie jest to ani łatwe, ani powszechne.