Önalım davası, önalım hakkının kullanılmasıyla beraber ortaya çıkmaktadır. Önalım hakkı, taşınmaz malikinin taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde önalım hakkı sahibinin bu malı öncelikli satın alma hakkı olup, yenilik doğuran bir hak çeşididir. Çünkü bu hakkın kullanılmasıyla birlikte yeni bir hukuki durum meydana gelmektedir.
Önalım hakkı kullanıldığı zaman taşınmaz maliki, malı yasal ön alım hakkını kullanan kişiye devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Bu yönüyle önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Bu hak ancak dava yoluyla kullanılabilir.
Önalım Hakkının Türleri Nelerdir?
Türk Medeni Kanunu’nda iki çeşit önalım hakkı düzenlenmiştir. Bunlar; yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkıdır. Bununla beraber bu iki önalım hakkı arasında sahibine tanıdığı haklar bakımından herhangi bir fark yoktur.
1. Yasal Önalım Hakkı
Yasal önalım hakkı kanun ile paydaşlara verilmiş olan bir haktan ibarettir. Bu hakkın kullanılması için öncelikle paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın bulunması gerekmektedir. Paydaşlardan birinin payının bir kısmını veya tamamını üçüncü bir kişiye satması halinde her bir paydaşın şufa hakkı kullanılabilir hale gelmektedir. Bu hak, herhangi bir kişiye değil pay sahibine tanınmış bir haktır. Pay sahibi kim ise şufa hakkını o kullanabilmektedir.
Yasal önalım hakkı payın devrini engellememekle birlikte ortaklığa yabancı bir paydaşın girmesini engelleme yetkisi vermektedir. Üçüncü kişiye satış yapıldıktan sonra alıcı tarafından tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığının noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı sahibi, satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halde satıştan itibaren 2 yıl içinde önalım hakkını kullanmalıdır. Bu süre, hak düşürücü süredir.
Dikkat edilmesi gereken diğer bir unsur ise; satış dışındaki diğer devir işlemlerinde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Yani bağış veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile devir hallerinde önalım hakkı doğmayacaktır.
2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Bu önalım hakkı ise, taşınmaz sahibi ile üçüncü bir kişi arasında yapılmış sözleşme sonucunda doğan önalım hakkıdır. Önalım hakkı tanıyan sözleşmenin tapuda şerh edilebilir. Şerh edilen önalım hakkının, 10 yıl boyunca her malike karşı ileri sürülmesi mümkündür. Malik ile hak sahibi arasında yapılan önalım sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmemişse; hak sahibi, taşınmazı satın alan üçüncü kişiye değil ancak sözleşmenin karşı tarafı olan malike dava açabilir.
Gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişi, şufa davasının davalısıdır. Şufa davasında payını satan paydaşa karşı dava açılamaz. Paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda şufa hakkı kullanılması söz konusu olamaz. Önalım hakkı üçüncü kişilere karşı kullanılabilir, ancak paydaşlara karşı kullanılamaz.
Önalım Hakkının Kullanma Şartları Nelerdir?
- Şufa hakkının, ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılması mümkündür. Dolayısıyla kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkının kullanılması söz konusu olamaz. Bununla birlikte önalım hakkına konu olan taşınmazın arsa veya daire olmasının herhangi bir önemi bulunmamaktadır. Kısacası önalım hakkının kullanılabilmesi açısından taşınmazın vasfı bir önem taşımamakla birlikte taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekmektedir.
- Türk Medeni Kanunu’nun 732.maddesinde şufa hakkının ancak paydaşlar tarafından kullanılabileceği ifade edilmiştir. Yani taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olanlar veya taşınmazda sınırlı bir ayni hakka sahip olanlar şufa hakkını kullanamaz. Ayrıca birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması halinde; pay oranlarına bakılmaksızın şufa konusu pay, şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.
- Müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazda hangi paydaşın gayrimenkulün hangi bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlar arasında belirlenmişse bu taşınmazdaki payın satışı halinde şufa hakkının kullanılması mümkün değildir. Şufa davası olarak nitelendirilen dava, ancak sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmemiş paylı gayrimenkullerde açılabilir.
Önalım Hakkının Kullanılması
Bu hakkın kullanılması için satış veya satışa eşdeğer bir durum olması gerekmektedir. Satış vaadi sözleşmesi, satışa eşdeğer bir durum olarak kabul edilmemektedir. Söz konusu hak, hak sahibi tarafından ancak dava yoluyla kullanılabilmektedir. Alıcı tarafından noter aracılığıyla satışın bildirilmesi halinde 3 ay, bildirim yapılmaması halinde ise 2 yıl içerisinde hak sahibi tarafından dava açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.
Kanundan doğan şufa hakkı sebebiyle açılacak olan davada davalı taraf alıcıdır. Sözleşmeden doğan şufa hakkı sebebiyle dava açılması halinde de sözleşme tapuya şerh edilmiş ise alıcıya, şerh edilmemiş ise satıcıya karşı dava açılmalıdır. Açılacak dava ile hak sahibi, taşınmazın satış bedelini ödeyerek hükmen kendisine geçirilmesini talep eder. Paydaşların birden fazlasının şufa hakkını kullanmak istemesi halinde satılmış olan pay, pay oranlarına bakılmaksızın eşit bir biçimde paylaştırılır.
Açılacak dava sonucunda mahkemece verilen kararın kesinleşmesiyle birlikte taşınmazın mülkiyeti önalım hakkı sahibine geçer. Önalım hakkının dava yoluyla kullanılması halinde arada kurulan satış ilişkisi, taşınmazı satın alan üçüncü kişi ile kurulan sözleşmenin aynı şartlarını taşıyacaktır. Bedel bakımından ise tapuda gösterilen satış bedeli geçerli olacaktır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; önalım hakkını kullanan paydaşa karşı, satış bedelinin daha yüksek olduğu gerekçesiyle muvazaa iddiasında bulunulması mümkün değildir.
Hak sahibi tarafından açılacak davada görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Önalım Hakkından Feragat
Şufa hakkı, özel hukuk ilişkilerinden doğan bir haktır. Hak sahibi olan paydaş söz konusu haktan feragat edebilir. Feragatin satıştan önce veya sonra yapılması mümkündür. Hak sahibi yalnızca bir satış için hakkından feragat etmek istiyorsa, adi yazılı bir sözleşme ile bu hakkından bir defaya mahsus feragat etmesi de gündeme gelebilir. Eğer hak sahibi, önalım hakkından tamamen feragat etmek istiyorsa bu feragat, resmi şekilde yapılan bir sözleşme ve bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür.
Önemle belirtmek gerekir ki, somut bir satış ile ilgili olmayan ve genel nitelikte şufa hakkından önceden feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması işlemi geçersiz hale getirir. Genel nitelikte feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması hiçbir hukuki sonuç doğurmaz.
Bedelde Muvazaa İddiasıyla İlgili Yargıtay Kararı
- Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin E.2019/2915 K.2019/5737 Sayılı 24.09.2019 Tarihli Kararı
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.
Somut olaya gelince; dava konusu payın bulunduğu taşınmaz tapuda avlulu ev olarak kayıtlıdır. Davacılar vekili dava dilekçesinde bedelde muvazaa iddiasında bulunduklarını, yargılama aşamasında da 7.500,00TL satış bedeli üzerinden kendilerine önalım hakkının tanınmasını talep etmiş ise de bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamamıştır. Bu sebeple mahkemece, davacı tarafa resmi akit tablosundaki satış bedeliyle ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin depo edilmesi amacıyla uygun bir süre verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulmasına karar verilmiştir
Şufa Davasında Husumetin Yöneltileceği Kişi Hakkında Yargıtay Kararı
- Yargıtay 1.Hukuk Dairesi’nin E.2019/4060 K.2021/2801 Sayılı 25/05/2021 Tarihli Kararı
Davacı, 236 ada 4 parsel sayılı taşınmazın 1/16 payının miras bırakan eşi …’den intikal ettiğini, daha sonra taşınmazdaki diğer paydaş dava dışı …’in 1/4 payını satış suretiyle temlik aldığını, davalı şirket tarafından aleyhine açılan şufa davası neticesinde … 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/32 Esas, 2013/267 Karar sayılı, 30.05.2013 tarihli ilamıyla 1/4 payın iptaliyle şirket adına tesciline karar verildiğini öğrendiğini, …’da ikamet etmekte olup Türkiye’de yerleşim yerinin bulunmadığını, anılan davada yapılan tebligatların usulsüz olduğunu, ayrıca şufa hakkının taşınmazdaki paydaşa karşı kullanılmayacağını, davalının kötü niyetli hareket ettiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemiştir.
Davalı, satışın yapıldığı tarihte taşınmazda paydaş olmayan, 3. kişi konumunda bulunan davacıya karşı yasal ön alım hakkını kullandığını, iddiaların doğru olmadığını belirtip davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesince, davacı, taşınmazda daha önce miras yoluyla paydaş olduğu için aleyhine şufa davası açılamayacağı, şufa davası neticesinde verilen kabul kararının maddi yanılgıya dayalı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, karara karşı davalı vekilinin istinaf başvurusu üzerine, … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, hükmen tescile ilişkin kesinleşmiş kararın, aynı sıfat ve derecedeki bir başka mahkeme kararı ile kaldırılıp değiştirilemeyeceği, kazanılmış hakları ortadan kaldırıcı nitelikte bir karar veremeyeceği; davacının, koşulları varsa aynı mahkemeden yargılamanın iadesini talep edebileceği gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-2. maddesi uyarınca kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.
Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davacının yerinde bulunmayan temyiz itirazının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA karar verilmiştir.
Şufa Hakkından Feragat Halinde Verilen Yargıtay Kararı
- Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin E.2011/11373 K2011/12630 Sayılı 22.11.2011 Tarihli Kararı
Davacı E. G. vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin 27 numaralı parselin paydaşlarından olup davalı A. A.’ın aynı taşınmazda paydaşlar F. A., K. A., C. A. ve A. Y.’ın paylarını toplam 24.000 TL bedelle, Ö. A.’ın payını da 16.500 TL bedelle satın aldığını, yapılan pay satışlarının müvekkiline bildirilmediğini, satıştan 4.5.2010 tarihinde haberdar olan davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptaliyle davacı adına tescilini talep etmiştir. Birleşen davada da, davacı S. A. vekili, davalı A. A.’ın satın aldığı paylarla birlikte asıl davanın davacısı E. G.’ün de 6.8.2010 tarihinde taşınmazın paydaşı A. A.’dan 30.000 TL bedelle satın aldığı paya dair önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, A. A. ve E. G. adlarına kayıtlı payların iptaliyle davacı adına tescilini talep etmiştir. Davalı A. A. vekili, davanın reddine karar verilmesini isterken, hakkında dava açılan davacı-davalı E. G. vekili, müvekkilinin davaya konu taşınmazda A. A.’ın 24 /96 payını 6.8.2010 tarihinde 30.000 TL bedelle satın aldıktan sonra durumu 8.8.2010 tarihinde davacı S. A.’a bildirdiğini, S. A.’ın da aynı tarihte müvekkilinin aldığı paya dair önalım hakkından feragat ettiğine dair belge düzenlediğini, buna göre dava üç aylık hak düşürücü süre içinde açılmadığı gibi, davacı önalım hakkından feragat ettiğinden müvekkili hakkında açılan davanın hukuki bir sebebe dayanmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Önalım hakkı kullanma yetkisi doğan paydaş, bu hakkını isterse kullanır, istemezse kullanmaz ya da kullandıktan sonra bu haktan feragat edebilir. Şufa hakkı, özel hukuktan doğan bir hak olduğundan hak sahibinin iradesine tabidir. Şufa hakkından feragat, niteliği gereği hukuki sonuç doğuran tek taraflı bir hukuki muameledir. Medeni Kanun’un 733. maddesine göre önalım hakkından feragat belli bir şahsa karşı ya da herkese karşı olabileceği gibi dava açıldıktan sonra bu haktan feragat etmek de mümkündür. Önalım hakkı sahibi paylı taşınmazdaki payın 3. şahsa satışından önce, satıştan sonra veya dava açıldıktan sonra bu hakkından vazgeçebilir belli bir şahsa karşı onalım hakkından feragat eden paydaş yeni bir satım yapılması halinde önalım hakkını kullanabilir.
Blog Yazılarımız: Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Stj. Av. Rümeysa Özatlı
Av. Serhan Cantaş