Kiralananın İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi
Kiralananın İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi
Artan kira bedelleri sebebiyle, konut/işyeri mülk sahipleri tarafından kiracıların ihtiyaç sebebi ile tahliyesi hususu son günlerde oldukça gündeme gelen bir konu olarak karşımıza çıkmaktadır. Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi’nde yer alan koşullar sağlandığı takdirde, ‘kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu’ doğduğu takdirde kiraya vermiş olduğu mülkün tahliyesini kiracıdan talep edebilir.
Türk Borçlar Kanunu’nda genel itibariyle ihtiyaç sebebiyle tahliyeye ilişkin; “Malikin İhtiyacı Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi” ve “Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliyesi” şeklinde ikili bir ayrım yapılmıştır.
1. Malikin İhtiyacı Sebebiyle Taşınmazın Tahliyesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi,
‘’ Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’’ hükmüne haizdir.
Kiraya Verenin Tahliye Davası Açabilmesi İçin Aranan İhtiyaçlar:
- Mesken İhtiyacı; Kiraya veren taşınmazı, kendisi, eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalması halinde ve ancak bu mesken ihtiyacının gerçek olduğunun kanıtlanabilir nitelikte olması halinde işbu sebeple tahliye davası açabilecektir.
- Meslek veya sanatın icrası; Kiraya Veren, kendisinin eşinin veya çocuklarının meslek veya sanatı icrası için de taşınmazın tahliyesini isteyebilir. İşbu koşulda da gereksinimin gerçek ve samimi olduğunun kanıtlanabilir olması gerekmektedir.
Tahliye Davasındaki Kanuni Süreler
İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında dava açma süresi “hak düşürücü süreye” tabi olduğundan, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli sözleşme olmasına bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Kiraya Verenin, kiralananın yeniden inşası, imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletmesi veya değiştirilmesi gerekli hallerde ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması halinde ise:
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde,
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak, yani her altı aylık dönem için üç ay öncesinden kiracıya bildirimde bulunmak koşulu ile altı aylık dönemin bitimini takiben bir ay içerisinde açacağı davayı açarak kiralananın ihtiyaç sebebi ile tahliyesini talep edebilir.
2. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliyesi Halinde;
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi,
‘’Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.’’ hükmüne haizdir.
İlgili kanun maddesi ile kiralananın yeni malikinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı sebebi ile tahliye isteminde bulunabileceği düzenlenmiştir.
Tahliye İstemine İlişkin Olarak Kanuni Süreler
Kiralananı sonradan edinen kişinin; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ve bu zorunluluk samimi ihtiyaçlardan doğmuşsa, mülkün edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Keza Türk Borçlar Kanunu’nun 351.maddesi ile, ihtiyaç nedeni ile tahliye isteyebilecek kişilerin sayısı da genişletilmiş olup dava açma yetkisi bakımından kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceklerdir.
Kiralananın İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi Talepli Davada Yetkili Mahkeme
Kiralanan taşınmazın ihtiyaç sebebiyle tahliyesine ilişkin davaların açılması için yetkili mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. Maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu bölgedeki sulh hukuk mahkemeleridir. Genel yetki kuralı gereğince söz konusu davanın davalının yerleşim yerinde açılması ve/veya sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılması mümkündür. Dolayısıyla, kesin yetki söz konusu olmadığı için taraflar arasında yetki sözleşmeleri yapılabilecek olup taraflar ayrıca kira sözleşmeleri bakımından yetkili mahkemeyi belirleyebilirler.
3. Yeniden Kiralama Yasağı
Şayet ki tahliye gerçekleşmiş ve bu tahliye yukarıdaki sebeplerden herhangi biri vesilesiyle meydana gelmişse, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi gereğince ‘’Yeniden Kiralama Yasağı ‘’ gündeme gelecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun Yeniden Kiralama Yasağı başlıklı 355. Maddesi,
‘’Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. ‘’ hükmüne haizdir.
Böylelikle, kendisinin ve kanunda sayılmış olan yakınlarının gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesine konu olan taşınmazın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren; kira sözleşmesine konu olan bu taşınmazını haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe tahliye ettiği kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Keza buna aykırı davrananlar için 3. fıkra hükmüne istinaden tazminat ödemekle yükümlüdür.
Konuya İlişkin olarak Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin E.2015/5502 K.2015/6746 01.07.2015 T. Sayılı kararında;
“Dava, konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Somut olayda; davacı halen kendi oturduğu konutun su tesisatının, mutfak dolapları ve banyonun yenileneceğinden bahisle, konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesini talep etmiş, sonrasında ihtiyaç nedenini değiştirerek çalıştırdığı eczanesini yakın yere taşıdığından bahisle ve eczane olarak işleteceği yeri taşınmaz satış vaadine istinaden satın aldığına ve burada eczacılık faaliyetine geçeceğini belirterek davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir. Eczane açılışı için uygunluk raporu alınmışsa da henüz işlemlerin tamamlanmadığı, davacının halen mevcut işyerinde eczacılık faaliyetine devam ettiği anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyaç iddiasının henüz doğmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.”
Somut olayda davacı şirketin 01.01.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 29.01.2013 tarihli ihtarname ile 6306 sayılı yasa uyarınca taşınmaz için yıkım kararı alındığı, yıkım kararının uygulanabilmesi için taşınmazın tahliyesinin talep edildiği ve davacı kiracı tarafından taşınmazın 27.03.2013 tarihinde tahliye edildiği ve taşınmazın inşaat tamamlandıktan sonra 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya veren gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Yeniden kiralama yasağına ilişkin olarak ilgili kanun maddesinde yer alan ‘kiralananın boşaltılmasının sağlanması’ ifadesinin ihtarname ile kiralananın boşaltılmasının sağlanmasını da kapsadığı yönünde doktrinde de çeşitli tartışmalar var olmakla birlikte, dava açılarak kiralananın tahliye edilmesi ile birlikte üç yıl içerisinde kiralananın başka bir kiracıya kiralanması durumunda tazminat şartının oluşacağına dair bir uygulama mevcut olup kararlar aşağıdaki şekildedir:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, 2017/6483 E., 2019/2527 K. ve 25.3.2019 tarihli ilamında;
‘‘Bu kapsamda değerlendirildiğinde somut olayda taraflar arasında 01.12.2007 başlangıç tarihli 10 yıl süreli çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşme yapılmış olup davalı tarafça 28/06/2011 tarihli ihtarname keşide edilerek noter kanalıyla taşınmaz işyeri olarak kullanılacağından kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği bildirilmiş ve ihtarnamenin tebliğinden itibaren altı ay sonra davacının taşınmazı tahliye etmesi talep edilmiştir. Buna göre yukarıdaki açıklamalar da dikkate alındığında; kiralanan, davacı tarafça, beyanına göre, ihtarname tebliği sonrası 01/01/2012 tarihinde kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.’’
Sonuç
Kiraya verenin, açacağı tahliye davasında ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmesi gerekmektedir. Tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içerisinde açılabilmekte olup fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyulmadan açılan davanın usulden reddedilmesi söz konusu olabilecektir. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle açılacak davalarda fesih bildirim ve hak düşürücü süreler farklılık gösterecektir. Kiraya veren, tahliye davası açarak gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Aksi takdirde, TBK m.355 uyarınca tazminat şartları oluşmuş kabul edilecektir.
KAYNAKÇA
(https://dergipark.org.tr/tr/pub/suhfd/issue/26640/281157)