Yazar: Av.Ali Güvenç KİRAZ
Tarih: May 9, 2021
BELEDİYE İNCELEME
Ev alırken size satılması düşünülen evin projesinde gerçek metrekaresi olup olmadığı veya o taşınmaz ile ilgili imar dosyası içerisinde belediye tarafından tutulan bir tutanak bir ceza veya bir yıkım kararı olup olmadığını incelemeniz gerekmektedir.
Özellikle çatı dubleksler veya ters kat zemin dubleksler için genelde müteahhitler emsalden kullanmamak için bu alanları inşa etmekte iskan öncesi kapatmakta iskan belgesini aldıktan sonra da satmaktadırlar. Herhangi bir şikayet halinde ortak alan olarak kullanılan bu alanların belediye tarafından mühürlenmesi, para cezası verilmesi ve yıkım kararı verilmesi durumları ile karşılaşılmaktadır. Bu durumda büyük bedeller ödeyip bu alanları kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz.
Bazı apartmanlarda bu tür kaçak alanları kullanan kat malikleri imar barışı düzenlemesi sonrasında yapı kayıt belgesini de alıcıya sunmakta bu belge ile hiçbir şekilde bu alanların yıkılmayacağı ve hatta bu ek metrekarelerin artık kendilerine ait olduğunu iddia etmektedir. Yapı kayıt belgesi ile ilgili yanlış bilinen bilgilerden bir tanesi de budur. Şöyle ki yapı kayıt belgesi olan bir yapıda kaçak alanların yıkılmaması için 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olması şartı olduğu gibi bu alanların tüm kat maliklerine ait ortak alanlardan olmaması gerekir. Eğer bir alan çatı dubleks alanda olduğu gibi ortak alan ise bu durumda belediye bu alanın yıkılması kararını veremese bile (31.12.2017 öncesinde yapıldığı için) kat malikleri Sulh Hukuk Mahkemesine açacağı Eski Hale Getirme davası ile buraların yıkımı kararını aldırabileceklerdir.
TAPU İNCELEME
Tapu kaydının incelenmesinde tapu kaydı üzerinde bulunan tüm takyidat ver şerhler gözükmektedir. Bu nedenlerle gayrimenkul üzerinde hangi tür ayni ve şahsi hak tesisi yapılıp yapılmadığı da mutlaka tapu kaydı incelemesi ile yapılmalıdır.
Yine tapu da işlem yapılırken bedelin tam gösterilmesi çok önemlidir. Tapu harcından kaçınmak için düşük gösterilen tapu harcı daha sonra açılacak olan tasarrufun iptali davasına konu edilmekte bu nedenle de pasif tapu araştırması ile gayrimenkulünü satan satıcının bu gayrimenkulle ilgili muvazaalı işlem yaptığı düşüncesi ile gayrimenkulünüzü kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz.
Tapu incelemesinde ayrıca mutlaka taşınmazın yönetim planını detaylı inceleyin çünkü size satış yapılırken ekleri ile birlikte inceledim diye imzalıyorsunuz. Yönetim planı o taşınmazda ne şekilde yaşayacağınızı ne şekilde aidat ödeyeceğiniz ve tabi ortak alanları ne şekilde kullanacağınızı gösteren bir belgedir. Taşınmaza girerken 1+1 ile 4+1 farklı ödüyordur aidatı diye düşünebilirsiniz ancak yönetim planında eşit ödeme kuralı getirilmişse bu geçerlidir ve herkes buna uymakla yükümlüdür. Daha önemlisi yönetim planı tüm kat maliklerinin 4/5’i ile değişmektedir. Zor değiştirilen bu belge nedeniyle taşınmazı aldığınıza pişman olabilirsiniz
MÜTEAHHİT İLE YAPILAN SÖZLEŞME
Müteahhit ile yapılan alım satım sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan bir tanesi bunu noterde yapmak ve sonra da tapuya şerh ettirmektir.
Daha önceden yaptığınız tapu kaydı incelemesinde temiz görmüş olduğunuz tapu kaydına şerh koymazsanız haciz ve ipotek gelebilir işte bu sonradan işlenen haciz ve ipotekler tapuyu size müteahhit vermiş olsa dahi sizi bağlayacaktır. Bu nedenlerle de önce tapuda temiz gördüğünüz herhangi bir haciz ipotek şerhi görmediğiniz gayrimenkulü eğer tapusunu almıyor ve satış vaadi sözleşmesi ile alıyorsanız mutlaka noterden sözleşme yapmanızı ve sonra bu sözleşmeyi de tapuya şerh ettirmeyi unutmayın. Şerhten sonra gelecek haciz ve konulacak ipotekler sizi bağlamayacaktır.
Müteahhit ile yapılacak olan sözleşmede mutlaka ön bilgilendirmenin yapıldığı ve taşınmazla ilgili dönme cayma haklarının yer aldığına mutlaka dikkat edin. Bir de sözleşmelerde yüklenici tek taraflı şekilde cezai şart koymuşsa bunun geçerli olmadığını bilerek sözleşmeyi 14 gün sonra da haklı sebeple fesih edebilirsiniz.
SATIN ALINAN DAİRE, İŞYERİ İLE İLGİLİ DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Bağımsız bölümü satın aldıktan sonra taşınmazın içerisinde gözle görülür eksiklik ve ayıp varsa derhal size satan kişiye ihtarname ile bildirin aksi halde gözle görülür ayıplarda çok uzun zaman sonra yapılacak olan bildirimlerin yerine getirilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.
Taşınmazı kullanmaya başladınız fakat gözle görülür bir ayıp olmasa da kullanım sonrası bir ayıp veya birden fazla ayıp ortaya çıkarsa hemen bu durumu tespit edin veya mahkemeye tespit ettirin. Tespit neticesinde ayıbını giderilmesini isteme, ayıbı giderip bedelini isteme veya ayıp bedelini dğrudan talep etme ve bu yaıp/ayıplar nedeniyle oluşan değer kaybını isteme hakkınız oluşacaktır.
Kaynak: AGK&AĞKOÇ