Asrın felaketi olarak nitelenen 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş Depremlerinden sonra herkes oturduğu binanın güvenliğini sorgulamaya başladı. İnsanlar bir yandan uzmanların beklenen Marmara depremine dair uyarılarını büyük bir dikkatle takip ederken diğer yandan da bina güvenliğini sağlamanın yollarını araştırıyorlar.
Öncelikle inşaat konusunda topyekûn bir bilinçlenme seferberliğine ihtiyacımız olduğunu söylemeliyim. Çünkü en azından bu sektördeki temel bilgilere vakıf olmadıkça bina güvenliğimizi sağlayacak bir sisteme ve hukuk düzenine erişemeyeceğimiz gün gibi ortada.
Örneğin hangi kriterlere göre binanın mukavemetinin ölçüldüğü bilmiyoruz. Birçok farklı ölçüm sisteminden ve teoriden bahsediliyor ancak hangisinin daha elverişli olduğu konusunda hiçbir fikrimiz yok. Bu konuda temel parametreler olarak kabul edilen ve sıkça anılan “beton basınç dayanımı, sismik ultrason, korozyon, rezonans, kat ötelemesi, eksenel basınç gerilemesi” gibi riskli yapı tespit yöntemlerini çoğumuz bilmiyoruz. Oysa bu kavramların kabaca ne anlama geldiğini bilmek bile bir binaya bakış açımızı tamamen değiştirebilir.
Bu dipnotun ardından, hukuki açıdan farkındalığa katkı sağlamak adına riskli yapı konusunda merak edilen başlıkların yanıtlarını vermeye başlayalım.
Riskli Yapı Nedir?
Bulunduğu coğrafi nokta için tanımlanan deprem tehlikesi altında yıkılma veya ağır hasar görme riski yüksek olan yapı, riskli bina olarak tanımlanmaktadır. Riskli binanın tespiti için uygulanacak değerlendirme kuralları ise “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar”da paylaşılmıştır.
Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar madde 1.3’te, bu esaslarda verilen yöntemlere göre riskli bulunmayan binaların depreme dayanıklı tasarım esaslarını sağladığı sonucunun çıkarılamayacağı belirtilmektedir. Son derece dikkat çekici olan bu hükmü daha açık bir şekilde ifade etmek gerekirse; başvuru neticesinde hakkında riskli yapı tespiti yapılmayan binaların risksiz olduğunun varsayılamayacağı işaret edilmektedir. Dolayısıyla bir binanın malikleri başvurup gerekli süreci usulüne uygun bir şekilde yürütseler ve yapıları hakkında risk tespiti yapılmasa dahi binanın muhtemel depremde yıkılmayacağı söylenemez.
Bu hükme hukuki ve cezai sorumluluk almamak için mi, yoksa başka amaçlarla mı yer verildiğini bilmiyoruz fakat izaha muhtaç görünüyor. Tabii ki muhtemel bir depremde binanın yıkılmayacağına garanti vermek çok zor. Ancak ortada bir inceleme ve rapor olduğuna göre, risksiz raporuna rağmen binanın depremde yıkılması hâlinde birtakım sorumlulukların açıkça hükme bağlanması gerekmez mi?
Riskli Yapı Tespiti Yöntemi
Bina güvenliğini sağlama konusunda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da yer alan riskli yapı tespiti yöntemi ön plana çıkmaktadır.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” başlıklı 73. maddesi hükümleri de ikinci yöntem olarak değerlendirilmektedir.
Üçüncü bir yöntem ise maliklerin resmî kurumlara başvurmaksızın doğrudan özel sektör firmalarından rapor alıp kendi kararları ve imkânlarıyla yapılarındaki riskleri tespit ettirmeleridir.
Öncelikle vatandaşların özel sektör firmalarıyla risk tespiti yaptırmaları, şirket ile düzenlenecek sözleşmede yer almaktadır. Firma, sözleşmede bir rapor tanzim etmeyi üstleniyorsa ortaya bir eser sözleşmesi çıkmakta ve sözleşmede hüküm bulunmayan hâllerde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanmaktadır.
Riskli Yapı Tespiti Başvurusu
Riskli yapı tespitine dair çalışmalara başlanması için başvuru yapmak, âdeta çamaşır makinesinin düğmesine basmaya benzer. Bir çalışmaya başladıktan sonra işlem tamamlanana kadar durdurulamaz. Kat maliklerinden sadece birinin bu başvuruyu yapması yeterli kabul edilir.
Özetle riskli yapı tespiti için bir başvuru yapmak, aynı zamanda dönüşü olmayan bir yola girmek anlamına gelir. Hem de öyle bir yol ki sonucunda riskli yapı tespit kararı çıkabilir ve bu karar itiraz ya da mahkeme yoluyla değişmezse artık yıkım kaçınılmaz bir işleme dönüşür. Bu yüzden özel sektör firmalarına haricen tespit yaptırmanın daha sağlıklı bir yöntem olduğunu düşünenler de bulunmaktadır.
Riskli Yapı Güçlendirme
Riskli yapının güçlendirilmesi imkân dahilindeyse, yıkılmasına gerek yoktur. Ancak güçlendirme nadiren tercih edilen bir seçenektir… İlave olarak imar hukuku açısından sadece ruhsatlı yapılar güçlendirme imkânından yararlanabilmektedir. Ülkemizdeki ruhsatsız yapı oranının yüksekliği de göz önüne alındığında, hâlihazırdaki yapıların neredeyse yarısının güçlendirme imkânından yararlanması hukuken mümkün değildir.
Güçlendirme yolunun tercih edilmesi için yapılan maliyet hesaplarının standardize edilmiş kriterlerle yapılamaması, güçlendirme projesinin çizim safhasında ülkemizde uygulanabilir malzeme dayanımlarını denetleyecek merkezi bir üst yapının eksikliği ve teknik elemanların güçlendirme projesinin çizimi esnasında yapıda gerçekleşecek değişimlerin mekânsal etkisinin üzerinde yeterince durmaması, iyi bir güçlendirme uygulaması yapımına engel olan önemli problemlerdir (ÇELİK, s. 91).
Herkes kendi binasını kendi çabalarıyla yenilemeye ya da güçlendirmeye çalışırken alan uzmanları, konunun sadece bina ya da alan bazlı düşünülerek etkin bir şekilde çözülmesinin mümkün olamayacağını belirtmektedir. Ayrıca, riskli yapı kavramının sadece deprem riski açısından değil daha geniş bir şekilde tanımlanması gerektiğinin de altı çizilmektedir (Bakınız: Esin Bilge ÇELİK, 6306 Sayılı Kanun Uyarınca Riskli Yapıların Güçlendirilmesi: Mevzuat ve Mimari Yönden Bir İrdeleme, İstanbul 2021).
Belediye Yıkım Kararı Verirse Ne Olur?
Malikler, Belediye Kanunu madde 73’e dayanılarak kentsel dönüşüm alanı ilan edilen bir bölgede ikamet ediyorlarsa; belediye tarafından bir anlaşma teklifi alacaklardır. Anlaşma sağlanırsa süreç, buradaki esaslara göre ilerleyecektir. Eğer anlaşma sağlanmazsa maliklere, tıpkı İmar Kanunu madde 18 uygulamalarında olduğu gibi başka bir parselden denk bir yer tahsis edilecektir. Ancak bunu da kabul etmeyen malikler, kamulaştırmasız el atma davası açmakta serbesttirler.
Riskli Yapı Tespitini Kim Yapar?
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 6 gereğince riskli yapılar, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca tespit edilir.
Riskli Yapı Nasıl Tespit Edilir?
Riskli yapılar, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar’a göre Bakanlıkça geliştirilen/belirlenen elektronik yazılım programı kullanılarak tespit edilir. Söz konusu işlem öncelikle yapı malikleri veya bunların kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır.
Riskli Yapı Tespiti Talebi Nasıl Yapılır?
Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. İlgili tapu müdürlüğünce tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, ayni ve şahsi hak sahiplerine 11/02/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ edilir. Söz konusu tebligatta; riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye itiraz edilebileceği, aksi takdirde İdarece verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği de belirtilir.
Yapılan bu tebligat yazılı olarak veya elektronik ortamda Müdürlüğe bildirilir.
Riskli Yapı Tespiti İtirazı Nasıl Yapılır?
Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcilerince 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye verilecek bir riskli yapı itiraz dilekçesi ile itiraz edilebilir. Riskli yapı tespiti neticesinin, itiraz üzerine veya yargı kararı ile değişmesi hâlinde durum, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
Riskli Yapı Yıkım Süresi Ne Kadar? Riskli Bina Ne Zaman Boşaltılır?
Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya söz konusu sonuca itiraz edilmemesi suretiyle yapının riskli olduğunun kesinleşmesi durumunda Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister. Ardından İdare, 60 günden az olmamak üzere süre vererek riskli yapıların tahliyesini ve yıkımını yapı maliklerinden ister.
Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye bildirimi yapılmadığının tespit edilmesi durumunda bildirim, İdare tarafından yapılır. Riskli yapılar malikleri tarafından yıktırılmamışsa yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.
Verilen süreler içerisinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ile yıktırma işlemleri, mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.
Riskli Yapı Kira Yardımı Kaç Ay?
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Riskli yapı kira yardımı süresi riskli alan dışındaki yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurum tarafından belirlenir.
Riskli Yapı Kira Yardımı Kimlere Verilir?
Riskli yapı kira yardımı bedeli Bakanlık tarafından belirlenir. İnşaat durumunda olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden; sadece malik, kiracı ve sınırlı ayni sahipleri faydalanır. Mümkün olması durumunda anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine kira yardımı yerine geçici konut veya iş yeri tahsisi de yapılabilir.
Riskli Olmayan Yapıya Riskli Demek Sorumluluk Doğurur
Danıştay 6. Dairesinin E. 2020/3049, K. 2020/12509 sayılı 09/12/2020 tarihli ilamındaki kararında, riskli olmadığı hâlde bir yapı hakkında riskli yapı raporu düzenleyen kuruluşa uygulanan idari yaptırımların davalı İdare tarafından varsayıma dayalı veriler esas alınarak uygulandığı gerekçesiyle iptal edildiği, Bölge İdare Mahkemesi ve Danıştay tarafından da bu gerekçeyle iptalin hukuka uygun bulunduğu görülmektedir. Dolayısıyla riskli olan bir yapı için risksiz demek sorumluluk doğurduğu gibi risksiz olan bir yapı hakkında riskli demek de sorumluluk doğurabilecektir.
Kiracı Riskli Yapı Tespiti Yaptırabilir mi?
Riskli yapı tespit başvurusu için sadece bir malikin başvurmasının yeterli olduğunu belirtmiştik ancak kiracılar için böyle bir başvuru imkânı öngörülmemiştir.
Riskli Yapı Kararına Kiracı İtiraz Edebilir mi?
Bir kiracı oturduğu bina hakkında verilen riskli yapı tespit kararına karşı idari yargıda dava açma hakkına sahiptir (Bakınız: M. Ali AYDIN, İmar Hukukunda İdari Yaptırımlar, İstanbul 2022, s.301).
Yıkılacak Binada Kiracı Tahliyesi
Riskli yapı tespit kararı verilmesi hâlinde mevcut kira sözleşmelerinin akıbetinin ne olacağı da önemli bir hukuki problem olarak karşımıza çıkmaktadır. Burada iki farklı görüş ileri sürülmektedir.
Birinci görüşe göre kira sözleşmesi imkânsızlık nedeniyle sona erer.
İkinci görüşe göre ise TBK madde 350 hükmü ile 6306 sayılı Kanun hükümleri birlikte değerlendirilerek hukuki çözümler üretilir.
Örneğin TBK madde 350 hükmünde yer alan inşa ve imar nedeniyle tahliye için dava açılması gerekmektedir. Oysa 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğine göre İdare’nin verdiği süre içerisinde taşınmazın boşaltılması gerekmektedir. İşte ikinci görüşe göre burada 6306 sayılı Kanun özel hüküm kabul edilerek öncelikle uygulanmalıdır. Burada hüküm olmayan durumlarda ise inşa ve imar nedeniyle tahliye davasına ilişkin hükümler baz alınmalıdır.
Özellikle bu durumda TBK madde 355 hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı, tartışılması gereken bir husustur. Çünkü TBK madde 355’e göre yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Kiraya veren bu hükme aykırı davranırsa eski kiracı son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteme hakkına sahip olur. (Bakınız: Ayça Ebru ÇELEP, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye ve Kentsel Dönüşümde Kiracının Durumu, İstanbul 2018, s. 192).
Riskli Yapıda Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?
Rayiç değer, Müdürlük bünyesinde en az 3 kişiden oluşan bedel tespiti ve satış komisyonunca daha evvel malikler tarafından Sermaye Piyasası Kuruluna (SPK) tespit ettirilen taşınmazın değeri de göz önünde bulundurularak ortaya çıkarılır. Riskli yapı hakkında değerlendirme yapılırken; taşınmazın mevcut durumu, maliklerin tespiti, bağımsız bölümlerin yüz ölçümü, arsa payı ve bağımsız bölüm değerleri dikkate alınır. Söz konusu paylar üzerinde haciz yahut sınırlı ayni hak olması satışa engel teşkil etmeyecektir. Payların, malikler tarafından satın alınmaması durumunda aynı bedel üzerinden Hazineye satışı yapılacak ve Hazine adına tescili gerçekleştirilecektir. Sonuçta azınlık olarak tabir edilecek olan üçte birlik kısmı temsil eden paydaşlar, paydaşlıktan çıkarılacaktır (İshak Kâmil KİSBET, Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı Tespiti, İstanbul 2022, s. 104-105).
Kentsel Dönüşüm Uygulamalarındaki Eleştiriler
Sadece riskli yapı tespitine dair uygulamalar değil kentsel dönüşüm düzenlemelerinin tamamı yoğun şekilde eleştirilmektedir.
Uygulamada özellikle şu konularda ciddi şikâyetler dile getirilmektedir:
- Kentsel dönüşümün temel dayanağı olan 6306 sayılı Kanun hükümlerinin hukuk düzeni içinde nereye oturduğunun belirsiz olması,
- Birçok konuda hukuken çelişki arz eden anlamların ortaya çıkması,
- Adımlarda bütüncül bir yaklaşım sergilenmemesi,
- Kentsel dönüşüm uygulamalarında yüklenici tercihinin piyasada haksız rekabet meydana getirmesi,
- Kentsel dönüşümde üçte iki çoğunluğun oyunun yeterli görülmesi nedeniyle kalan üçte birlik kısımdaki maliklerin mülkiyet haklarının zedelenmesi.
Bunlar içerisinde mülkiyet hakkı ihlaline yönelik olan eleştiri, hukuki sonuçlar doğurma potansiyeline de sahiptir. Zira bu yapılacak uygulamaların bireysel başvuru yoluyla Anayasa Mahkemesi önüne gitmesi de kuvvetle muhtemeldir.
Depreme Hazırlık Toplumsal Talebe Dönüştü, Yasal Düzenleme Şart
Kat maliklerinin riskli yapıyla ilgili alacakları kararlarda ve yapacakları işlemler hakkında 6306 sayılı Kanun’da hüküm yoksa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması gerektiği ifade edilmektedir (Yeşim Beyazkılıç, Kentsel Dönüşümün Özel Hukuk Alanında Getirdiği Sorunlar, Ankara, 2017, s. 92).
Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki düzenlemelere göre önemli kararlar için oy birliği gerekmektedir. Riskli yapı tespiti ve sonrasında gerçekleşecek işlemler binanın yıkılıp yeniden yapılmasını gerektirmektedir. Bunların çok önemli kararlar olduğu ve kat mülkiyeti hukuku açısından oy birliği gerektireceği aşikârdır. Öte yandan kentsel dönüşüm için 6306 sayılı Kanun’da ise üçte iki oy çoğunluğu yeterli görülmüştür ve bahse konu farklı düzenlenmeler dolayısıyla ortaya çıkabilecek hukuki problemlerin nasıl çözüleceği de ciddi bir belirsizlik oluşturmaktadır. Bu yüzden kanaatimce depreme hazırlık yönündeki yoğun isteklerin, “toplumsal talebe” dönüştüğü gerçeğini kabul edip bu ihtiyaca cevap verecek bir yasal düzenleme yapılması en makul yoldur.
Kentsel Dönüşüm Kararları Nasıl Alınmalı?
Bilimsel bir çalışmada, kentsel dönüşüm uygulamalarına dönük olarak kat mülkiyeti yönetiminde nasıl karar alınması gerektiği şu şekilde sıralanmıştır: (Bakınız: A. Arif ELLEK, Riskli Yapı Hakkında Karar Alma Usulü ve Usuli Eksikliklerin Kararın Geçerliliğine Etkisi, Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt:7, Sayı: 2, Temmuz 2021, 375 – 393, s.)
Öncelikle yönetici, denetçi veya kat maliklerinin yahut paydaşların üçte biri tarafından diğer paydaşlar veya kat malikleri olağanüstü toplantıya çağrılır.
Daha sonra riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kurulu’na bağlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir.
Bu toplantıda; riskli yapıda riskin nasıl bertaraf edileceğine, yapının güçlendirileceğine mi yoksa yıktırılacağına mı, eğer yıkım gerçekleştirilecekse yıkım sonrası arsa hâline gelecek taşınmazın ne şekilde kullanılacağına, arsanın üzerine tekrar bina inşa edilecekse bunu kimin yapacağına, eğer kendileri yapmayacaksa hangi yüklenici ile sözleşme imzalanacağına ve bu sözleşmenin ne gibi koşullar içereceğine kat maliklerince veya paydaşlarca oy birliğiyle karar verilmeye çalışılır.
Oy birliği sağlanamazsa ne yapılacağına en az 2/3 çoğunlukla karar verilir.
Bu karar tutanak altına alınır ve karara katılanlar tarafından imzalanır.
Bu karar, karara katılmayanlara veya toplantıya iştirak etmeyenlere bir teklifle birlikte noter vasıtasıyla tebliğ edilir.
Bu bildirimde kararın 15 gün içinde kabul edilmemesi hâlinde kabul etmeyenlerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının satışı yoluna gidileceğine dair bilgi verilir.
Uygulamada bu sıralamaya uyulması faydalı olacaktır. Çünkü, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 26/01/2015 tarih 2015/2026 E. 2015/17243 K. sayılı kararında; yıkımdan önce alınacak yapının yıkılarak yeniden yapılması yönündeki kararın 6306 sayılı Kanun somut olayda henüz uygulanamayacağından 2/3 oy çoğunluğuyla değil Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca oy birliğiyle alınması gerektiğine içtihat etmiştir.
Son olarak olayın gündeme gelebilecek bir diğer boyutu da kat mülkiyeti olan bir binanın yıkılmasından sonra yeni bina yapılması aşamasına geçildiğinde malikler arasındaki hukuki statünün ne olacağıdır… Çünkü kat mülkiyetine tabi bina yıkılmıştır ve ortada sadece arsa vardır. Bu ihtimalde artık kat maliklerinden değil, arsa hissedarlarından söz edilmesi gerekecektir. Özellikle yıkım ile yeni bina yapımı arasında uzun bir sürenin geçmesi hâlinde, kat mülkiyeti statüsünün ve kat maliki sıfatının tartışmalı hâle gelmesi yaşanabilecek hukuki problemlerden biridir.