BİZE GÖRE / Veysi Seviğ
Uygulamada son yıllarda bazı gayrimenkullerin ticari amaçlı kiralamalarından sonra kiracı tarafından üzerine değer artırıcı bazı eklentiler yapıldığı ve kira sözleşmesi bitiminde söz konusu değer artırıcı eklentilerin gayrimenkul sahibine devrettikleri gözlenmektedir. Örneğin 10 yıllığına kiralanan bir arsa üzerine akaryakıt istasyonu inşa edilerek kiracı tarafından kullanımından sonra söz konusu akaryakıt istasyonunun kira bitiminde arsa sahibine terk edilmesi ve benzeri işlemler bu bağlamda vergi hukuku açısından irdelenmesi gereken olaylardır.
Gelir Vergisi Yasası'nın 72'nci maddesi uyarınca kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler kira müddetinin sonunda bedelsiz olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, bu kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte daha açıkçası devir tarihinde aynen tahsil edilmiş kira bedeli olarak kabul edilir.
Ayın olarak tahsil edilen kira bedelleri ise Vergi Usul Yasası hükümlerine göre emsal kira bedeliyle paraya çevrilir.
Genellikle kiracı tarafından kiralanan gayrimenkul üzerinden yapılması öngörülen değer artırıcı işlemler kira sözleşmesinde de ayrıntıları ile belirtilmektedir. Bu bağlamda bazı hallerde kira sözleşmesinde yapılması öngörülen işlemlerden sonra kira sözleşmesinin sona ermesi halinde, kiracının ilk kiralama koşullarından daha farklı şekilde gayrimenkulü kullanmasını sağlamaya yönelik özel hükümlere de yer verilebilmektedir.
Vergi Usul Yasası'nın 272'nci maddesi uyarınca bir iktisadi kıymetin değerini artırmaya yönelik olarak yapılan bu tür giderler özel maliyet gideri olarak değerlendirilmektedir. Bir başka anlatımla söz konusu yasa maddesinde gayrimenkullerin genişletilmesi veya iktisadi kıymetinin devamlı olarak artırılması amacıyla yapılan giderlerin gayrimenkulün maliyet bedeline ekleneceği, bu giderlerin kira ile tutulan gayrimenkullerde kiracı tarafından yapılması durumunda özel maliyet bedeli ile aktifleştirileceği belirtilmiştir.
Uygulamada çoğu kez kişisel varlık niteliğindeki gayrimenkullerin kurumsal yapıya sahip kuruluşları bu nitelikteki sözleşmelerle kiraya verildiği ve kira sözleşmesi hitamında da gayrimenkul sahibinin gayrimenkule kiracı tarafından yapılan bu tür değer artırıcı eklentileri şahsi varlıklarına dahil ettikleri gözlenmektedir.
Diğer yandan Vergi Usul Yasası'nın özel maliyet bedellerinin itfası başlıklı 327'nci maddesi uyarınca; "Gayrimenkullerin iktisadi kıymetini artıran 272'nci maddede yazılı özel maliyet bedelleri, kira süresine göre eşit yüzdelerle itfa edilir. Kira süresi dolmadan, kiralanan şeyin boşaltılması halinde henüz itfa edilmemiş olan giderler, boşaltma yılında bir defada gider yazılır."
Mevcut yasal düzenlemeler çerçevesinde "gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırıcı harcamaların özel maliyet bedeli hesabına aktarıldığı tarihte ayın şeklinde kira peşin olarak ödenmiş sayılacağından, bu tarihte yürürlükte olan gelir vergisi tevkifatı oranı üzerinden emsal bedeli esas alınarak gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir. Ancak emsal bedel, arsa sahibinin elde ettiği net geliri ifade edeceğinden, emsal bedelin brütleştirilerek bulunacak tutara tevkifat oranını uygulamak suretiyle tevkifat tutarı hesaplanacaktır. "Çünkü Gelir Vergisi Yasası'nın 96'ncı maddesinin ikinci fıkrası hükmü gereği olarak "Vergi tevkifatı... kesilmesi gereken verginin ödemeyi yapan tarafından üstlenilmesi halinde bu vergi, bilfiil ödenen miktar ile ödemeyi yapanın yüklendiği verginin toplamı üzerinden hesaplanacaktır."
Yukarıdaki şekilde hesaplanan gelir vergisi tevkifatı da gayrimenkulü kiralayıp üzerinde iktisadi kıymeti artırıcı eklenti yapan firma vergi sorumlusu sıfatıyla Gelir Vergisi Yasası'nın 98'inci maddesi gereğince beyan edilerek aynı yasanın 119'uncu maddesinde belirtilen sürelerde ödenecektir.
Ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek peşin tahsil edilen kira bedellerinin ilgili yıllara dağıtılarak vergilendirilmesi gerektiğinden, bu tür yıllara ait kira bedeline isabet eden vergi tevkifatlarının da yine ilgili yıllarda beyan edilen matrah üzerinden hesaplanacak vergiden mahsup edilebilmesi mümkün bulunmaktadır.
Uygulamada özellikle yapılan bu tür hizmetlerde gelir vergisi tevkifatı açısından durum ihmal edilmekte, bu ihmalkarlık çoğu kez işletmeleri sıkıntıya sokmaktadır.
------------------
Uyarı: Kişi veya kurumları eleştiri taşıyan mesajların altında eğer imza yok ise, gerekli görüldüğü zaman mesajlara forum yetkililerince uyarısız müdehale yapılacaktır.