Mesken Niteliğindeki Taşınmazın Büro Olarak Kiralanması
Yargıtay uygulamalarında büro, herhangi bir işverene veya kuruluş bağlı olmaksızın daha çok fikri faaliyete özgü hizmet üreten ve en çok bir iki kişi ve sekreterin çalıştığı, ticari nitelikte olmayan yerler olarak kabul edilmekte ve Kat Mülkiyeti Kanununun 24. Maddesinde belirlenen yasağa takılmadan ana taşınmazın tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünün büro olarak kullanılması kabul edilmektedir.
Çeşitli faaliyetlerin gerçekleştirilmesi amacıyla açılan büroların ilgili yasağa takılmaması noktasında yerleşik yargı kararlarının kullandığı bir diğer kriter Yasa ve ilgili Yönetmelik kuralının amacı doğrultusunda yabancı insanların apartmana girip çıkmasına sebep olmak, gerek yaya trafiği, gerekse araç trafiğini yoğunlaştırmaya açık olmak şeklinde somutlaştırılabilir. Bu tanıma göre bir avukat veya mimar yazıhanesi büro olarak nitelendirilebilirse de örneğin emlak komisyonculuğu yapılan yerler veya mühendislik irtibat bürosu gibi kullanımların büro sayılmayacağına hükmedilmiştir.
Bu konudaki uygulama ve ilgili yerleşik Yargıtay kararları incelendiğinde; yalnız avukat yazıhanelerine ve sınırlı olarak da en çok bir-iki mühendis bağımsız olarak çizim yaptığı yerler ‘’büro’’ niteliği tanımakta ve bu durumda ancak tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümün, kat malikleri kurulu kararı alınmadan bu amaçla kullanılmasına izin verilmektedir. Bununla birlikte meskenin, mühendislik bürosu şeklinde işyeri olarak kullanılması halinde Yargıtay’ın bu kullanıma izin vermeyeceği aşağıdaki kararlar ile sabittir. Dolayısıyla kiralamak isteyen kiracı tarafının çalışan sayısına, ticari nitelikte olup olmamasına ve herhangi bir işverene veya kuruluşa bağlı olup olmamasına göre değerlendirme yapmak gerekecektir. Örneğin çok güncel bir Yargıtay kararında da mühendislik bürosu şeklinde kullanılan mesken nitelikli taşınmazın işyeri niteliğinde olduğunun tespit edilmiştir:
“…Dava dilekçesinde, dava konusu taşınmazın tapuda mesken olarak gösterilmesine rağmen davalı tarafından I…ı Denetim Ltd. Şti. adı altında inşaatların yapılarının kontrol etmek amacıyla hizmet veren bir işyeri olarak kullanıldığını, davalının maliki olduğu mesken nitelikli bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasına son verilip meskene dönüştürülmesine, aksi takdirde davalının ilgili taşınmazından tahliyesine karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece 18/05/2016 tarih ve 2015/439 Esas ve 2016/382 Karar sayılı kararı ile davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 26/02/2019 tarih ve 2017/9992 Esas – 2019/1283 Karar sayılı kararı ile “Davacı vekili, tapuda mesken nitelikli bağımsız bölümün, işyeri olarak kullanılmasının önlenmesi ve eski hale getirilmesi, aksi halde tahliyesini istemiş, mahkemece; bağımsız bölümün mühendislik bürosu şeklinde kullanıldığı, mesken niteliğindeki taşınmazın mühendislik bürosu olarak kullanılmasının önünde yasal engel bulunmadığı, 634 sayılı Kanunun 24. maddesine gösterilen yasak işler kapsamına girmediği, yönetim planında da bunu yasaklayan bir hüküm bulunmadığı ve Yargıtay uygulamalarına uygun olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. … Somut olayda, tapuda mesken nitelikli bağımsız bölümün mühendislik bürosu şeklinde işyeri olarak kullanıldığı, yönetim planında ise mesken nitelikli bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılabileceğine yönelik bir düzenlemenin bulunmadığı, bu yönde kat malikleri kurulunda oy birliğiyle alınmış bir kararının da olmadığı anlaşıldığına göre, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler gereği davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmediğinden” hükmün bozulmasına karar verilmiştir…” (Y. – 20. HD., E. 2019/4648- 2020/40 K. T. 13.01.2020)
Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesine göre anataşınmazın tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünün büro olarak kullanılması kabul edilmekte ise de, ticari şirketlerin kullandıkları yerlerin işyeri niteliğinde olup büro olarak nitelendirilmesi mümkün değildir. Yargıtay uygulamalarında da büro, bağımsız olarak çalışan bir kişinin en fazla bir elemanıyla birlikte yazıhane niteliğinde kullanılan yerlerdir.
Somut olayda davaya konu bağımsız bölüm mesken nitelikli bir yer olup, bir ticari şirket tarafından kullanılmaktadır. Ayrıca dava açıldığı tarih itibari ile çalışan sayısının fazla olduğu dikkate alınacak olur ise iş yeri faaliyetinin büro olarak nitelendirilemeyeceği açık olup, bu durumda ancak Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesi gereğince kat maliklerinin oybirliği ile alacakları bir kararla iş yeri olarak kullanılması mümkün olacağından bu doğrultuda bir araştırma yapılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken mahkemece yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir…” (Y. 20. HD. E. 2017/4600-9671 K. T. 20.11.2017)
“…Davacı vekili, tapuda mesken nitelikli bağımsız bölümün, işyeri olarak kullanılmasının önlenmesi ve eski hale getirilmesi, aksi halde tahliyesini istemiş, mahkemece; bağımsız bölümün mühendislik bürosu şeklinde kullanıldığı, mesken niteliğindeki taşınmazın mühendislik bürosu olarak kullanılmasının önünde yasal engel bulunmadığı, 634 sayılı Kanunun 24. maddesine gösterilen yasak işler kapsamına girmediği, yönetim planında da bunu yasaklayan bir hüküm bulunmadığı ve Yargıtay uygulamalarına uygun olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Somut olayda, tapuda mesken nitelikli bağımsız bölümün mühendislik bürosu şeklinde işyeri olarak kullanıldığı, yönetim planında ise mesken nitelikli bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılabileceğine yönelik bir düzenlemenin bulunmadığı, bu yönde kat malikleri kurulunda oy birliğiyle alınmış bir kararının da olmadığı anlaşıldığına göre, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler gereği davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.” (Y. 20. HD. E. 2017/9992 – 2019/1283 K. T. 26.02.2019)
“…Kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararlarla açılabilecek işyerleri sayılmış, sonunda “gibi yerler” denilmek suretiyle bu sayılanlar sınırlandırılmamış, aksine bu ifade ile “benzeri işyerlerinin” bu gruba dahil edileceğine işaret edilmiştir. Kütükte mesken olan yerde dükkan açılabilmesi için kat malikleri kurulunun alacağı kararda oybirliği şartının aranmış olması ile insanların evlerinin hemen yanında yoğun yaya ve araç trafiğine maruz bırakılarak rahatsız edilmelerinin önlenmesi amaçlanmıştır. Çeşitli faaliyetlerin gerçekleştirilmesi amacıyla açılan büroların, yabancı insanların apartmana girip çıkmasına sebep olacağı, gerek yaya trafiği, gerekse araç trafiğini yoğunlaştıracağı açık olduğundan, Yasa ve ilgili Yönetmelik kuralının amacı doğrultusunda, dava konusu işyerinin de dükkan benzeri ticarethane olarak nitelendirilmesi gerektiği açıktır.” (D. 8. D., E. 2011/8063 – 2013/10870 K. T. 23.12.2013)
“…Bağımsız bölümün mesken nitelikli olduğu ve davalı tarafından muhasebe bürosu olarak kullanıldığı konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mesken nitelikli bağımsız bölümün muhasebe ve mali müşavirlik bürosu şeklindeki kullanımı için kat maliklerinin muvafakatinin aranmayacağı Yargıtay uygulamalarıyla kabul edilmekte ise de, bu faaliyetin tek bir bağımsız bölümü, bağımsız olarak çalışan bir kişinin en fazla bir elemanıyla birlikte yazıhane niteliğinde kullanması şeklinde olması gerekir. Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden bu husus anlaşılamamaktadır. Mahallinde keşif yapılarak büronun ve şahısların durumunun yukarda açıklanan niteliklere uygun olup olmadığı konusunda mahallinde keşif yapılarak durumun tespit edilmesi ve yine bölümde muhasebecilik yapan kişinin davalı M.Y. dışında başka kişi olduğu takdirde o kişinin de davaya katılımı sağlanarak oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken yetersiz araştırmayla davanın reddi doğru görülmemiştir…’’ ( Y. 18. HD. E. 2012/5735 – 7143 K. T. 06.06.2012)
“Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı K1’ün dava konusu anataşınmazda tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan 3 numaralı bağımsız bölümün maliki olduğunu ve bu yerin tapudaki niteliğine aykırı olarak “F1 İnşaat ve Mühendislik bürosu” olarak kullandığını ileri sürerek bu bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasının önlenmesine, eski hale getirilmesine ve tahliyesine karar verilmesini istemiş, mahkemece dava konusu yerin 634 Sayılı Yasanın 24. maddesinin ikinci fıkrasında sayılan yerlerden sayılamayacağı ve davacının söz konusu anataşınmazda bağımsız bölüm maliki bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi yolunda hüküm kurulmuştur.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 24. maddesinin ikinci fıkrasına göre anataşınmazın kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde işyeri açılabilmesi tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri bir kararla mümkündür. Somut olayda dava konusu edilen ve tapuda mesken olan anataşınmazın 3 numaralı bağımsız bölümünün işyeri olarak kullanılabilmesi için tüm kat maliklerince oybirliğiyle alınmış böyle bir karar bulunmamaktadır. Dava konusu bağımsız bölümün davalı tarafından işyeri olarak kullanıldığı, buraya davalının işçileriyle taşeronların gelip gittiği ve ayrıca tabelasının da bulunduğu keşifte dinlenen tanık anlatımlarıyla kanıtlandığı anlaşılmakla davanın kabulüne ve işyeri olarak kullanılan mesken nitelikli 3 No.lu bağımsız bölümün eski hale getirilmesine, bunun için davalı yana Kat Mülkiyeti Yasasının 33. maddesi hükmü uyarınca uygun belli bir süre verilmesine, bu bağımsız bölümü doğrudan malik değil de başka bir kişi kullanmakta ise ve tanınan süre içinde meskene dönüştürmemesi durumunda onun da tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddine hükmedilmesi doğru görülmemiştir.” (Y. 18. HD., E. 2006/3446 – 4219 T. 22.05.2006)