MÜTEAHHİDİN İNŞAATI GEÇ TAMAMLAMASI DURUMUNDA İŞ SAHİBİNİN SAHİP OLACAĞI SEÇİMLİK HAKLAR – I
Öncelikle, uygulamada ve günlük yaşantıda “inşaat sözleşmesi” olarak dile getirdiğimiz sözleşmenin hukuki niteliğini açıklayalım. İnşaat sözleşmesi, uygulamada genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak yahut da eser sözleşmesi olarak karşımıza çıkar. Yani “inşaat sözleşmesi” ifadesinden maksat ya kat karşılığı inşaat sözleşmesidir ya da 6098 sayılı TBK’de düzenlenmiş olağan bir eser sözleşmesidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, inşaat hukukunun tabiatı bakımından daha pratik özellikler taşıdığından, daha sık olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu sözleşmede iki taraf vardır. Taraflardan biri “arsa sahibi” ya da “arsa sahipleri”dir. Diğer taraf ise, yüklenici ya da diğer adıyla müteahhittir. Arsa sahipleri, müteahhide, sahibi oldukları arsa üzerinde bir bina inşa etmesi borcunu yüklerler. Müteahhit ise, inşaatı tamamladığında, inşa edilen yapıda yer alacak olan bağımsız bölümlerden (daire ya da dükkanlar bağımsız bölüm olarak adlandırılır) kendisine verileceği vaat edilen kısmın maliki olur. Müteahhitten arta kalan bağımsız bölümler ise, arsa sahiplerinin olur. Böylece, hem arsa sahipleri arsaları üzerinde “para” ödemeye gerek olmaksızın bir yapı inşa ettirmiş olurlar hem de müteahhit yaptığı iş üzerinden bir gelir sağlamış olur.
Olağan eser sözleşmesinde ise, durum kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre daha basittir. Şöyle ki, bu sözleşmede de iki taraf vardır. Taraflardan biri iş sahibi, diğeri ise müteahhit ya da yüklenici olarak adlandırılır. Buna göre iş sahibi, yükleniciden bir eser meydana getirmesini ister ve bunun karşılığında da yükleniciye belirli bir miktarda para ödemesi yapar. Bu yol bir inşaat sözleşmesi kurmak için daha basit olsa da, uygulamada sermaye problemi yaşamakta olanlar, bu yola tercih etmezler. Bu sebeple, olağan eser sözleşmesine daha az rastlanır. Fakat bu noktada şu hususun altını çizilmesi gerekir: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi adını verdiğimiz sözleşme, kendi içerisinde şu iki sözleşmeyi barındırır: Eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bünyesinde barındırdığı iki sözleşmeden biri eser sözleşmesi olduğundan, yapının geç teslim edilmesi yahut da ayıplı teslim edilmesi gibi durumlarda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi ile ilgili olan hükümleri uygulama alanı bulur. Yani son tahlilde şu söylenebilir ki inşaat sözleşmeleri denince akla aynı zamanda eser sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulanacağı da gelmelidir. Yazımızın konusunu oluşturan “GEÇ TESLİMAT” durumunda da eser sözleşmesinin temerrüde ilişkin hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Bir sonraki yazımızda, yüklenicinin (müteahhidin) inşaatı geç tamamlaması durumunda iş sahibinin (arsa sahiplerinin) sahip olacağı hakları inceleyeceğiz. Buna, temerrütten doğan haklar adını veriyoruz. Konuyla ilgili hükmü olduğu gibi vererek, yazımızı noktalayalım. Bir sonraki yazımızda ise, verilen hükmü yorumlayacağız:
“Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.
Meydana getirilmesi sırasında eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.”