Site yöneticilerinin kat malikleri ile düzenli olarak yaşadığı en büyük problemlerden biri olan aidatların nasıl toplanacağı, toplanamaması durumunda hangi yöntem ile duyuru yapılacağı ve hiç verilmediği durumlarda uygulanacak kanuni yaptırımlar site yönetimi kanunu aidat maddesinde anlatılmaktadır. Kat mülkiyeti kanununun 20. maddesinde kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü anlatılmaktadır.
Apartman ve sitelerin ekmek dağıtımı, temizlik, bahçe bakımı ve çevre düzenlemesi gibi hizmetlerinin yürütülmesi için çalıştırılan personel veya satın alınan hizmet için kullanılacak bütçe, kat maliklerinin veya varsa kiracılarının sorumluluğundadır. Site yönetimi tarafından oluşturulan bütçe kapsamındaki ortak giderlerin daire başına düşen miktarı konusunda genel kurulda karar alınır ve herkes bu giderlerin kendi payına düşenini karşılamak zorundadır.
Site Aidat Yönetmeliği Kanunu
Apartman ve sitelerde toplanacak aidatın belirlenmesi ve toplanma şekli, vermeyenlere karşı uygulanacak yaptırımlar ve nasıl harcanacağı konularında aydınlatıcı bilgileri içeren apartman, site aidat yönetmeliği kanunu tarafların uyuşmazlıklarında gidilecek mahkemeler hakkında da bilgi vermektedir. Apartman ya da site yönetiminin kat maliklerinden biri tarafından yürütüldüğü durumlarda, alınacak karar ile bir dava vekili ile anlaşılır ve alacakların tahsili konusunda somut adımlar atılır.
Bazı durumlarda kat maliklerinin site yönetimi ile ilgilenmek istememesi durumunda profesyonel site yönetimi hizmeti de satın alınabilir. Dışarıdan bir firma ile anlaşılarak sitenin gelir-gider cetvelini tutmak, ana hizmetlerin yürütülmesini sağlamak ve bütçeyi dengelemek konularında işinde uzman yöneticiler görevlendirilebilir. Böyle bir durumda denetim için yine kat maliklerinden, genel kurulda seçilenler görev alabilmektedir.
Site Yönetimi Otopark Kanunu
Günümüzde hızlı kentleşme ile birbirinden yüksek binalar büyük şehirlerin siluetinde yer almakta, kalabalıklaşan nüfusa karşılık olarak apartman ve siteler inşa edilmekte ve insanlar daha rahat bir ortamda yaşayabilmek için yarış halinde olmaktadırlar. Toplu yaşam merkezi olarak hizmet veren sitelerde, kiracılar ve daire sahipleri motorlu araçlarını oturdukları binanın otoparkına park etmekte, otoparkı olmayan binaların bulunduğu sokakta boş park yeri aramaktadırlar. Bazen park yeri konusunda problem yaşayan insanlar apartman, site yönetimi kanunu otopark maddesini inceleyip haklarını aramaktadırlar.
Siteler daha inşaat halinde iken yeşil alan, alışveriş merkezi, çocuk oyun parkı ve otopark gibi alanları projede gösterilmektedir. Binaların oturma izni alındıktan sonra bu alanlar site yönetiminin belirlediği şekillerde kullanılmaktadır. Bazı durumlarda daire sayısı ile otopark alanı arasında ortaya fark çıkabilmekte, bazı dairelerde birden fazla motorlu aracın olması tüm hesapları alt üst edebilmektedir. İşte böyle durumlarda apartman, site yönetimi kanunu otopark ile ilgili maddelerinden hem site yöneticileri hem de kat malikleri faydalanabilmektedir.
Site Yönetimi Kanunu
“Kat Mülkiyeti Kanunu” olarak bilinen, site yönetimi ile ilgili iş ve işleyişin nasıl olması gerektiğinin yasal dayanağı niteliğindeki bu kanunda her şey açıkça belirtilmiştir. Site yönetimi kanunu site yöneticilerinin başucu kitabıdır. Bu yasaya göre site yönetimi oluşturulur, denetim kurulu seçilir ve her yıl ocak ayında toplanarak bütçe ibra edilir. Toplantı zamanı sitenin kullanım amacına göre yaz aylarına da alınabilir. Hatta birçok binadan oluşmuş büyük sitelerin toplantısı iki yılda bir de yapılabilmektedir. Site sakinlerinin genel kurul toplantısından haberdar edilmesi için yazılı evrakla duyurulma şartı vardır.
Daire sahiplerinin evlerini kiraya verdikleri durumda site yönetimi toplantısına kiracısı, ev sahibinden vekalet almak suretiyle katılabilir ve oy kullanabilir. Toplantıya katılamayan sakinlerin yerine yine vekaletle başka biri katılabilir; ancak bir kişinin en fazla iki kişi yerine vekalet edebileceği daha sonraki kanuni düzenlemelerde ifade edilmektedir. Buradaki vekalet, belirli bir ücret ödenerek noter aracılığıyla alınan vekalet değildir. Daire sahibinin manuel olarak düzenlediği ve imzaladığı bir belge vekalet olarak kullanılabilir.
Yine site yönetimi kanununda, belirli oranda toplanan katılma paylarının kat malikleri tarafından aksatılması halinde neler yapılacağı ile ilgili maddeler de bulunmaktadır. Site yöneticisinin üzerinde bulunan yasal yollara başvurma yetkisi zaman zaman bu amaçla kullanılabilmektedir.
Site Yöneticisi
Tek bir apartman veya daha geniş bloklarla oluşturulan sitelerin her zaman bir site yöneticisine ihtiyacı vardır. Günlük yapılacak işlerin yanı sıra haftalık, aylık veya yıllık yapılacak tüm işlerin yapılabilmesi, boya, bakım, çevre düzenlemesi ve tamirat gibi sitelerin fiziksel ihtiyaçlarının karşılanabilmesi başlı başına bir sorumluluk gerektirir. Site yönetiminin oluşturulmasıyla işe koyulan site yöneticisi bir önceki yönetimden bütçeyi devralıp, bulunan eksiklikleri tespit etmelidir. Sitedeki binaların girişteki uygun yerlerine duyuru panosu yapmalı ve site ile ilgili her türlü duyuruyu buradan yapmalıdır. Gelişen teknolojiyi kullanarak toplu SMS programı ile de yazılı evrak gerektirmeyen diğer duyurular, kat maliklerine iletilebilir.
Site yöneticisinin kat maliklerinin huzuru için belirli bir vizyonu olmalıdır. Site adına yapılacak yeni bir yatırım veya iş yok ise, rutin işlerin en iyi şekilde devam etmesi için elinden geleni yapmalı, aksaklıkların hızlı bir şekilde çözüme kavuşturulmasını sağlamalıdır.
Siteler yetişkinlerin olduğu kadar çocukların da yaşam alanıdır. Çocukların gelişimlerinde ve eğitimlerinde çok önemli yeri olan oyunlarını rahatlıkla oynayabilecekleri, akranları ile sosyalleşebilecekleri alanlar oluşturmak her site yöneticisinin asli görevlerinden biri olmalıdır.
Site Yönetimi Nasıl Oluşturulur?
Sitelerin tüm maliklerinin bir araya gelip genel kurulu oluşturmaları site yönetiminin birinci basamağıdır. Kat Mülkiyeti Kanununda genel kurulun nasıl toplanacağı ve yönetim planı ile ilgili maddeler mevcuttur. Bu kanuna göre bütün ikamet edenleri ve daire sahiplerini bağlayıcı hükümler uygulanmak zorundadır.
İlgili kanunda kat malikleri kurulu olarak adlandırılan genel kurulun, her sene Ocak ayında toplanması gerektiği belirtilmektedir. Ancak sitenin deniz kenarı veya yayla bölgesinde olması ve kullanıcılarının ancak yaz aylarında çoğunluğu sağlayıcı şekilde ikamet ediyor olması gibi durumlarda genel kurul toplantısı yaz aylarından birinde yapılabilir. Bu tip yerleşkelerde ve ilk kurulan yerleşim birimlerinde site yönetimi nasıl oluşturulur konusu araştırılmalı ve tüm işlemler ilgili kanuna göre yürütülmelidir.
Birkaç blok ve daha fazlası şeklindeki binalardan oluşan sitelerde site yönetimi kat maliklerini iki yılda bir toplantıya çağırabilir. Buradaki fayda olabildiğince çok kişinin katılımını sağlamak ve kararları çoğunluğun katıldığı bir kurulda onaylatmakdadır.
İlk genel kurulda tüm daire sahiplerinin en az yarısından bir fazlasının katılımı gereklidir. Katılım sağlanırsa yarıdan fazla kat malikinin oyu karar almak için yeterli olmaktadır. Bu çoğunluk sağlanamazsa denetçi 15 gün içinde ikinci kurulun toplanacağını duyurmalıdır. İkinci kurulda yeter sayı aranmaz ve katılanların çoğunluğu ile karar alınabilir.
Site Yönetim Planı
Site yönetim planı siteyi yönetecek kişilerin yetki ve sorumluluklarını içeren bir plandır. Sitenin hangi amaçla kullanılacağını, yönetim usulünü, genel kurulca seçilen yönetici ve denetçilerin alması gereken ücretleri içermektedir. Bu içerik tüm daire sahiplerini ilgilendirir. Olası anlaşmazlıklarda site yönetim planı çözümü içermiyorsa ve uzlaşma için kullanılamıyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre karar alınmalıdır.
Site sakinleri yönetim planını değiştirmek isteyebilir. Bunun için de belirli şartlar vardır. Site yönetim planı tüm daire sahiplerinin beşte dördünün oyu ile değiştirilebilir. Karara katılmayanların bu değişikliği mahkemeye taşıma hakkı yine ilgili kanuna göre saklıdır. Yönetim planında yapılan bir değişiklik katılan ve katılmayan herkesi bağlayıcı niteliktedir.
Site yönetim planını değiştirmek oldukça önemli bir iştir ve bu süreçte alınan kararları içeren her türlü belge sitenin kütük dosyasında saklanmalıdır.