Gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve kiralanan yerin tahliyesi istemi dava yoluyla ileri sürülmesi mümkün olup gerçek ve tüzelkişiler işyeri ihtiyacı nedeniyle bu yasal yola başvurabileceklerdir.
Türk Borçlar Kanunu m. 350, "konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin son ermesi/dava yoluyla/kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle/gereksinim, yeniden inşa ve imar" başlıkları altında düzenlenmiştir. Şöyle ki;
"Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir."
İşbu yazımızda; bağlı bulunulan kira sözleşmesinin başlangıç tarihine uygun olarak gerçek ve tüzelkişilerce işyeri ihtiyacına istinaden, "gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve kiralanan yerin tahliyesi davası" açılması halinde yargı ve yüksek yargı uygulamaları ile yerleşik görüşler ışığında gereksinimin ispatında aranan kıstaslara değinmekteyiz.
- Gerçek ve tüzelkişiler işyeri nedeniyle kira sözleşmesinin feshi için tahliye davası ikame edebilirler. Tahliye kararının verilebilmesi için ihtiyacın gerçek ve samimi olması aranır.1
- İşyeri ihtiyacının samimi ve gerçek olması için genellikle şu iki koşul aranmaktadır. İlk olarak, ihtiyaçlının başka bir işi olmamalıdır. İkinci koşul ise, kiralananın, yapılacağı ileri sürülen işe uygun olması gerekmektedir.
- İş yeri ihtiyacında davacının mevcut işini bağlantılı bir iş ile geliştirmesi de mümkün kabul edildiğinden, iki iş arasında bağlantı bulunması ve davacının işini genişletmesine engel bir hal olmaması aranmaktadır. 2
- İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında, ihtiyacın niteliği önemlidir. Bu ihtiyacın sürerliliğinin olması gerekir. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreç alacak ihtiyaç bu davaya konu edilemeyecektir. İşyeri gereksiniminin doğmuş olması yeterli değildir, bu gereksinimin giderilebilmesi için kiralananın kullanımının zorunlu olması gerekir.
- Yargı kararlarında, ikinci ya da ek bir iş için tahliye kararı isteniyorsa, ikinci işi zorunlu ihtiyaç olarak değerlendirmemekteydi. Kiraya verenin birden çok işyeri olmasına karşın, faaliyetinin genişletilmesi amacıyla kirada olan işyerinin ihtiyaca dayalı olarak boşaltılmasını istemesi kabul görmektedir.
- Kiraya verenin yapmak istediği işle ilgili ruhsat izin veya gerekli unvanlara sahip olmaması ihtiyacın samimi olmadığını göstermektedir.
- Tahliyesi talep edilen yerin, ihtiyaç sahibinin bulunduğu yerden daha üstün nitelikte olması halinde, ihtiyaç sahibinin işyerinden daha üstün olan kiralanan yerine geçme talebi de geçerli neden olarak kabul edilmiştir.
- Eğer kiraya veren aynı zamanda kiracı konumunda ise ve kirada olduğu işyerinin tahliye tehdidi altında olduğunu ispat ederse, ihtiyaç zorunlu ve samimi kabul edilmektedir.
- Kiralananda yapılacak işin meslek ve sanatının bizzat icra edilmesi gereksinimine dayanıyorsa, ya da bu iş özel bir uzmanlık gerektiriyorsa, ihtiyaç sahibinin bu uzmanlığa sahip olması gerekir. İhtiyaç sahibinin aynı nitelikte boş bir yeri varsa veya tahliye davası açılmadan çok kısa bir süre önce burayı kiraya vermiş ise yahut kiralanan yeri davayı açmazdan kısa bir süre önce satışa çıkartmış ise kiraya verenin samimi olduğunun kabulü zordur.
- Yine yapılacak işin niteliği, tüzelkişinin tahliyesini talep ettiği işyerinin bulunduğu yerde bulunup bulunmadığı somut olayda araştırılacaktır.
- İşyeri ihtiyacına dayalı tahliye için sadece davacının kirada bulunma keyfiyetini yeterli görmemekte, ayrıca davacının kiracı olarak bulunduğu yere nazaran kiralananın yapılacak faaliyet bakımında daha elverişli, hiç değilse çalışılan yerle eşdeğer bulunduğunun veya tahliye tehdidi altında olduğunun kanıtlanmasını da aramaktadır.3 Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir.4
- İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyacın da tahliye sebebi olarak kabul edilemeyeceği kanaati hakimdir. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.5
Anılan dava türünde yargılama sürecinin tahminen bir yılı aşmayacağı, olası tahliye kararının kesinleşmeden takip edilebileceği, üst yargı yolunun açık olduğu hususlarında bilgi sahibi olmanızı ayrıca dileriz.
Footnotes
1 T.C. İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 35. HUKUK DAİRESİ E. 2017/413 K. 2017/387 T. 08.03.2017
2 T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/7268 K. 2017/16908 T. 4.12.2017
3 T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2016/1963 K. 2016/1448 T. 29.2.2016
4 T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2013/2188 K. 2013/4985 T. 21.3.2013
5 T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/7019 K. 2017/17123 T. 6.12.2017
T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/5200 K. 2017/13538 T. 9.10.2017
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.