BOŞ ARSA – ARAZİ DEĞERLEMESI NASIL YAPILIR ?
* Arsa-arazi değerlemelerinde, taşınmazın ilgili idarelerce (belediyeler, il özel idareleri, bakanlıklar ve ilgili kurumlar) onaylanarak bir aylık askı ilanı sonucu yürürlüğe giren imar planlarındaki güncel imar durumuna rapor formatında istenen şekilde mutlak suretle yer verilecektir. Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu alana ait yürürlükteki imar planlarının onay tarihi ve onaylamaya yetkili idarenin adı ve onay kararı yanı sıra, imar planının ölçekleri, taşınmazın imar planındaki kullanım durumu, inşaat emsali (E, KAKS, Hmax, TAKS), yapılaşma şartları ve plan notları ve lejand bilgileri, taşınmazın arazideki fiili kullanım durumuna uygunluk, imar planı hakkında iptal davası açılıp açılmadığı, idari yargıda iptal kararı ve/veya yürütmenin durdurulması kararı verilip verilmediği, verilmişse imar planı yapılmasına ilişkin idarece bir çalışma olup olmadığı ve benzeri bilgiler, Yürürlükte olan imar planı ile ilgili çalışması devam eden bir plan tadilatının olup olmadığı, herhangi bir uygulama değişikliği ve/veya plan iptali, uygulamanın geçici veya kısmi durdurulması, mahkeme kararları vb. gibi değişiklikler tespit edilir ise bu bilgilere de raporda yer verilecek ve değerlemede bu bilgiler dikkate alınacaktır.
* Parselin yerinin doğruluğu kadastral paftalardan tespit edilecektir. Yüzölçümü büyük olan ve ayrıca açık arazide bulunan ve sınırları da belirgin olmayan taşınmazlar, yer kontrol noktaları (nirengi noktası veya poligon noktası)ile veya GPS cihazları ile koordinatlarıyla tespit edilecek; eğer taşınmazın yeri doğru tespit edilemiyorsa, değerleme isteyen Birim’ den görüş almak suretiyle gerekirse Kadastro Müdürlüğü veya Şefliğinden harç karşılığı yer gösterme hizmeti ile yardım alınmalıdır. Mutlaka arsa cephesinin bulunduğu kadastral yolun yapılıp yapılmadığı da raporda belirtilmelidir.
* Değerlemeye konu taşınmazın, onaylı ve yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planında düzenleme ortaklık payı kapsamında (yol, park, yeşil alan, otopark, çocuk bahçesi vb. gibi) kamuya bedelsiz terke konu alanlara isabet eden kısımları varsa, söz konusu terklerin yaklaşık ne kadar olduğu raporda belirtilmeli ve yola terkten sonra kalan net imarlı alan üzerinden değerleme yapılmalıdır. Net imarlı parsel alanı belirlenerek değer tespiti yapılamıyorsa, değerlemenin hangi yüzölçümü dikkate alınarak yapıldığı raporda net olarak belirtilmelidir. Ayrıca, imar planında öngörülen inşaat emsalinin parselin hangi durumuna göre (net / brüt parsel üzerinden) belirlendiği raporda yazılmalıdır. Değerlenen ve emsal olarak verilen arsaların “uygulama görmüş” veya “ham arazi” olarak nitelendirilmeleri gerekmektedir.
* 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı bulunmayan ancak 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı olan yerlerde; değerleme konusu taşınmazın konut, ticaret, sanayi ve benzeri imar haklarına sahip alanlara rastlaması halinde % 40 düzenleme ortaklık payı eksiği ile yasal durum değeri verilecektir. Değerleme konusu taşınmazın tarımsal amaçlara ayrılmış alanlarda kalması halinde 3083 ve 5403 sayılı yasalarda belirtilmiş olan bölünmez büyüklüğün altında olmamak kaydı ile tarla olarak değerlendirilerek yasal durum değeri takdir edilecektir.
Yol, yeşil alan, kamuya tahsisli kalması halinde oluşabilecek riskler, satışının zorluğu raporda ifade edilmeli ve rapora yasal ve mevcut değeri yazılmamalı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planları onaylandıktan sonra yasal değerinin yazılabileceği belirtilmelidir.
* Taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde arsa düzenlenmesine tabi olduğu yazılı ise, veya yapılan incelemede böyle bir Şerh bulunmamakla beraber idarece belediye encümeni kararı alınarak parselasyona tabi tutulduğu tespit edilen (3194 sayılı İmar Kanunu’ nun 18. Maddesi ve ayrıca 2981 sayılı Kanunun 10/c ve Ek Madde 1 uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi veya 3194 sayılı İmar Kanunu’ nun 15-16. maddesine göre ifraz ve tevhit uygulaması) arsa ve arazilerin; konumu, yüzölçümü ve biçiminde değişiklik olması ve hisseli arsaya dönüşebilme riski olduğu yazılarak değerleme raporuna bu uygulama sonuçlandıktan sonra ekspertiz değerinin (yasal değerinin) yazılabileceği belirtilmelidir. “Raporun sonuna bilgi amaçlı; 18. madde uygulaması sonrasında arsanın düzenleme ortaklık payı çıktıktan sonra geriye kalan kısmı müstakil bir imar parseline elverişli olması halinde (hisseli duruma dönüşmez ise) değerinin (yazı ve rakamla) TL olabileceği kanaatindeyiz.” yazılmalıdır. İmar Kanununun 16. Maddesi gereği tevhid şartı bulunan tüm parsellerin rapora konu olması durumunda bu parseller için tek bir değer tespit etmek kaydıyla yasal değer takdir edilebilecektir.
* Değeri tespit edilecek taşınmazın imar parseli, emsalin ise kadastro parseli olması veya tersi durumda değerler arasında uyum sağlanması için düzenleme ortaklık payı oranı kadar bir indirim yapılması veya eklenmesi gerekip gerekmeyeceğinin belirlenmesi bakımından emsaller ve değeri tespit edilecek taşınmazın imar düzenlemesi sonucu oluşup oluşmadıkları konusunda araştırma yapılmalıdır. Böylece tanınmazlara aynı nitelikler kazandırılıp karşılaştırma sağlanmalıdır.
Taşınmaz ve Emsalin her ikisi de Kadastral Parsel İse: Taşınmazın tespit edilen değerinden düzenleme ortaklık payı nedeniyle indirim yapılmaz.
Taşınmaz Kadastral, Emsal İmar Parseli İse: Emsal taşınmazın tespit edilen değerinden arsa düzenlemesi sırasındaki düzenleme ortaklık payı oranı kadar indirim yapılmalıdır.
Taşınmaz ve Emsalin her ikisi de İmar Parseli İse: Taşınmazın tespit edilen değerinden düzenleme ortaklık payı nedeniyle indirim yapılmaz.
Taşınmaz İmar Parseli, Emsal Kadastral Parseli İse: Emsalin kadastral parsel olarak bulunan değerine arsa düzenlemesi sırasındaki düzenleme ortaklık payı oranı kadar ekleme yapılmalı, böylece emsal de imar parseli haline getirilmelidir.
Mevcut imar durumlarına göre değerlendirilen arsalarda emsal karşılaştırma yönteminin dışında, arsa üzerinde proje geliştirilerek bu yöntemle elde edilen sonuçlar da rapor içeriğinde belirtilerek değer takdirinde dikkate alınacaktır.
* Tarla değerlemeleri için düzenlenen değerleme raporlarının içeriğinde bu gayrimenkulün değerlendirilmesine esas teşkil eden; iklim bölgesi, kullanma şekli (ağaç, bitki veya tarım türü), sulama olanakları (sulu veya susuz tarım yapıldığı), ıslah durumu, verimliliği, ürün türü veya türleri, yaklaşık verim miktarı ile ulaşım ve pazarlama imkanları gibi bilgilerden bahsedilecek ve değerlendirmede bu hususlar dikkate alınacaktır.