Konut kredisi kullanmadan önce dikkat etmeniz gereken bazı masraflar mevcuttur. Bu masraflara ek olarak kredinizi tüm yönleriyle hesaplamalı ve en iyi şartlar için karşılaştırmalar yapmalısınız. Hesapkurdu olarak önceden hesaplanması gereken tüm masraf ve etkenleri sizin için derledik.
Değer Artış Kazancından Doğan Gelir Vergisi
Öncelikle sürece satıcı tarafında bakalım. Evinizi satmaya karar verdiniz ve bu satıştan doğacak bir gelir vergisi olup olmadığını merak ediyorsunuz. Değer artış kazancından doğan gelir vergisi, gayrimenkul alım satımını yatırım enstrümanı olarak kullanan kişilere uygulanması amaçlanmış gelir vergisidir. Bir kişinin aldığı evin alış değeriyle evi sattıldığındaki satış değeri arasında farklılık varsa bu fark kazanç olarak kabul edilir ve gelir vergisine tabi tutulur. Satışınızda gelir vergisi ödeyip ödemeyeceğinizi merak ediyorsanız aşağıdaki linke tıklayabilirsiniz.
Tüm gayrimenkullerin (ev, iş yeri, arazi vb.) satışı sırasında karşılaşan değer artış kazancı vergisinin nasıl hesapladığını, “Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Hesaplama” aracı ile anında öğrenebilirsiniz.
Kredi Tutarının Hesaplanması
Kredi kullanmaya karar verdiniz ve bütçenize uygun kredi miktarını merak ediyorsunuz. Başvuruda bulunmadan önce hesaba katmanız gereken en önemli adım olan kredi tutarı bankaların şart koştuğu aylık taksit maaş oranı ile doğru orantılıdır. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun hazırladığı yeni düzenleme ile birlikte tüketiciler aylık gelirlerinin sadece %45′ini taksit ödemelerinde kullanabiliyor olacak. Bu yüzden ödeyebileceğiniz aylık taksit tutarını önceden belirlemek ve bu tutara uygun krediye başvurmak size avantaj sağlayacaktır. (Hesapkurdu.com’da yer alan “Kredi Tutarı Hesaplama” aracını kullanarak, ödeyebileceğiniz aylık taksit tutarınızı ve istediğiniz vade tutarını formda ilgili yerlere yazmanız durumunda, kullanabileceğiniz kredi tutarınızı hesaplayabilirsiniz.)
Dosya Masrafının Hesaplanması
Kredi açılışında oluşan en önemli masraf kalemidir. Konut kredilerinde 500-2.000 TL arasında değişen tutarlarda sabit olarak alınabildiği gibi kredi tutarı üzerinden belirli bir oran belirlenerek de alınabilir. Örneğin %1 dosya masrafı oranı belirleyen bir bankadan 250.000TL tutarında kredi kullanıldığında 2.500 TL dosya masrafı ödenir. Bankaların dosya masrafsız kredi ürünleri bulunsa da karlılığı korumak açısından bu ürünlerde faiz oranı, dosya masraflı ürüne göre daha yüksek olabilir.
İhtiyaç kredilerinde ise konut kredilerine göre daha düşük tutarlarda olan dosya masrafları, kredinin toplam maliyetini önemli şekilde etkileyebilir.
Alınacak Komisyonları Unutmayın
Konut kredilerinde bankaların faiz oranını düşürerek toplam maliyeti azaltmak için önden tahsil ettikleri bir masraftır. Genellikle kredi tutarının belirli bir oranı olarak konuşulur, örneğin %1 veya %2 gibi. En düşük faiz oranını bulduğunu düşünen tüketicilerin oldukça dikkat etmesi gereken bir masraf kalemidir çünkü ödenen komisyon faizdeki indirimin birebir karşılığıdır. Tüketiciye yansıtılan toplam maliyet komisyonsuz ürünle aynı seviyede olacak, hatta vade boyunca faize ödenecek paranın bir kısmı baştan tahsil edilecektir.
Komisyon her kredi teklifinde olan, zorunlu bir masraf değildir. Tüketici her zaman komisyonsuz alternatif bir fiyat teklifi talep edebilir.
Ekspertiz Ücretinin Hesaplanması
Bankalar konut kredisi ile alınacak evin gerçek değerini belirlemek için SPK lisanslı bağımsız ekspertiz kuruluşları ile çalışırlar. Bu kuruluşlara ödedikleri ücreti de krediyi kullanacak olan tüketiciye yansıtırlar. Diğer kredi masraflarından farklı olarak ekspertiz ücreti kişi krediyi kullanmadan önce peşin olarak alınır ve evin ekspertiz sürecini başlatmak için gereklidir. Kredi sürecinin ilerlemediği durumda banka ödenen bu ücreti iade etmeyecektir. Bankaların ekspertiz ücretleri 350-750 TL arasında değişir ve her bankanın konut kredisi sürecinde oluşan bir masraftır.
Tapu Harcının Hesaplanması
Kredi işlemleriniz tamamlanmak üzere ve tapuya giderek kalan adımları tamamlayacaksınız. Ödemeniz gereken bir masraf da burada karşınıza çıkıyor: Tapu Harcı. Tapu harcı, gerçekleştirilen konut alım satımında tapuya ödenen hizmet bedeli olarak size yansıtılıyor. Alıcı ve satıcının beraber ödemek zorunda olduğu bu masraf kalemi 2013 yılı itibariyle getirilen yeni düzenlemeye göre gayrimenkul bedelinin üzerinden binde 20′si olarak hesaplanmaktadır. (Tapu harç tutarınızı, “Tapu harcı Hesaplama” aracını kullanarak öğrenebilirsiniz.)
İpotek Tahsis Ücretinin Hesaplanması
Konut kredisinde banka teminat olarak alacağı evin üzerine koyulan ipoteğin işlemleri için 200-350 TL arasında değişen ipotek ücreti tahsil edebilir. Krediyle alınan konut tapu işlemlerinin bir parçası olan ipotek harcından muaftır, ancak banka çalışan ve evrak maliyetlerini karşılama amacıyla bu ücreti tahsil edebilir. İpotek ücreti her bankada uygulanan bir masraf kalemi değildir.
İpotek Fekki Ücretinin Hesaplanması
Teminatlı kredilerde ipoteğin konulması sürecine benzer olarak kaldırılma sürecinde de birtakım evrak işlemleri yapılır. Bu işlem ücretleri de yine ipotek kurulumunda olduğu gibi tüketiciye yansıtılabilir. Bu ücret sadece kredi kapanış aşamasında ve banka talep ederse oluşacaktır. Sonradan bir anlaşmazlık yaşamamak için bankaya ipotek fek ücreti uygulanıp uygulanmayacağını sormak, imzalanan sözleşmelerin şartlarını kontrol etmek tüketicinin yararına olacaktır.
Erken Ödeme Cezasını Unutmayın
Tüketici ödeme döneminde bir taksitten daha yüksek bir tutarı önceden kredi sözleşmesinde belirlenen ödeme planı dışında öderse banka erken ödeme cezası talep edebilir. Yasa gereği bu ceza tüketicinin ödeme planına ek olarak yaptığı ödemenin %2’sini aşamaz. Bu cezayı tahsil edebilmek için bankanın kredi sözleşmesinde bunu belirtmiş olması gerekir. (Konut, taşıt, ihtiyaç kredilerinde yapacağınız ara ödemeler veya kredinizi tamamen kapatmak için ödeyeceğiniz ceza tutarınızı “Erken Ödeme Cezası Hesaplama” aracından hesaplayabilirsiniz.)
Özellikle faizlerin düşmesi ile birlikte kredilerini daha uygun fiyat sunan başka bir bankaya transfer etmek isteyen kişilerin bu masrafı mutlaka hesaba katması gerekir.
Hesap İşletim ve Ekstre Gönderim Ücretleri
Kredi ödemeleri süresince tüketici için açılacak hesaptan alınan işletim ücreti ve kredi ödeme durumunu gösteren ekstre gönderim ücretlerini kapsar. Bu ücretler çoğunlukla aylık olarak tahsil edilir. Bankadan bankaya değişmekle birlikte, bazı bankalar konut kredisi müşterilerini bu ücretlerden muaf tutabilirler.
Kredi Kullanırken Yaptırılan Sigortalar
Konut kredisi kullanırken yaptırılması istenen bazı sigorta işlemleri mevcuttur. Bunlar DASK, Hayat Sigortası, Konut Sigortası, Ferdi Kaza Sigortası olarak bilinmektedir. Her sigorta zorunlu tutulmasa da bazı bankalar tümünün yaptırılmasını talep edebilir.
Her bankanın yukarıda belirttiğimiz masraflar için ayrı prosedürleri vardır. Kredi şartlarına bağlı olarak değişen komisyon ve dosya masrafı farklılıklarını da unutmamak gerekir. Tüm bu masraflar tüketici için süreci karmaşık hale getirebilir. Ancak alacağınız uzman danışman desteği ile süreçlerinizi sorunsuz geçirebilirsiniz.