İnşaatı uzun süredir devam eden İstanbul Finans Merkezi (İFM) yakın zamanda Türkiye Varlık Fonu’nun (TVF) yatırım yapacağı haberleri ile tekrar gündeme geldi.
İstanbul’un Londra, Hong Kong, Kuala Lumpur, New York ve Dubai gibi gerçek anlamda bir küresel finans merkezi olabilmesi açısından bu gelişmenin önemli bir adım olduğunu düşünüyorum. Bununla birlikte TVF’nin sermayedar olarak nakdi bir katkı sağlayacağı ifade edilen yatırımın bazı detaylarının açıklanması ile uzun soluklu bir sürecin ilk adımının atılmış olduğunu görüyoruz.
Kamuoyunda uzun süredir tartışılan ve yakından takip ettiğim İFM projesinin başarılı olması şüphesiz İstanbul’a yeni bir vizyon kazandıracak. Projenin başarıya ulaşması için önemli olduğunu düşündüğüm misyon, mevzuat, mülkiyet, marka ve merkezileştirmeye ilişkin adımları ‘5M’ olarak aşağıda özetlemek isterim:
Misyon: İFM’nin misyonu ve Türkiye Varlık Fonu’nun ‘yatırımcı’ sıfatıyla projeye dahil olması şüphesiz bu misyonun önemine dikkat çekiyor. Kuruluş amacı ülkeye sürdürebilir katkı ve gelecek nesillere sermaye oluşturmak olan TVF için çerçeve de bu noktadada belirlenmiş oluyor. Asıl amaç ülkeye sürdürebilir bir katkı sağlamak ise öncelikle İFM’nin bir gayrimenkul projesi olmadığı ve fakat İstanbul’un önemli bir uluslararası finans merkezi olmasını tetikleyen kapsamlı bir proje olduğu ve kurgunun bu şekilde yapılması gerektiği unutulmamalı. İFM projesinin ülkeye sağlayabileceği gelir ve katkıları doğrudan ve dolaylı olarak ikiye ayırdığımızda başta kira ve satış geliri ya da KDV ile tapu harcı gibi kalemler akla geliyor. Diğer taraftan oluşturulacak yabancı istihdam ve artacak yabancı ziyaretçi sayılarıyla turizm ve havayolu ulaşımı sektörüne de katkı sağlayacaktır.
Mevzuat: Türkiye’de ve dünyadaki örneklere baktığımızda ‘serbest bölge’ en uygun örnek olarak karşımıza çıkıyor. Nasıl ki sanayi sektöründe serbest bölgeler Türkiye’nin uluslarası üretim ve ihracat üssü olmasında önemli katkılar sağlıyorsa, Dubai Uluslararası Finans Merkezi (DIFC) örneğinde olduğu gibi finans konusunda da İFM projesi İstanbul’u uluslararası aktörlerin merkezi yapacaktır. Burada serbestliği sağlayan üç ana unsur bulunur ki öncelikli olan hukuki alt yapıdır. Uluslararası oyuncuların daha aşina olduğu mevzuatların olması önemsenir. Burada öne çıkan ve en rahat uygulanacak kurgu ise uluslararası tahkim kurgusudur. Özellikle İsviçre ve Anglosakson hukuk sistemine yakın kurguların daha rahat kabul gördüğü söylenebilir. İkinci önemli unsur ise bürokratik kolaylıkların sağlanmasıdır. Bu noktada da iş kurma hızı önemsenen bir parametredir. Bunun dışında İFM’de çalışacak olan expatlara sağlanacak oturma veya çalışma izinleri konusunda fark yaratılabilir. Son unsur ise vergisel boyuttur. İFM’de faaliyet gösteren yerli ve yabancı şirketler için KDV, kurumlar vergisi ya da çalışanlar için gelir vergisi muafiyetleri gibi uygulamalar İFM’nin uluslararası kıyas ile öne çıkması konusunda son derece etkili olacaktır.
Mülkiyet: Öngörülen misyonun tüm İFM için geçerli ve uygulanacak mevzuatın bağlayıcı olması gerekir. Bunu sağlamanın en etkin yöntemi mülkiyeti tek bir çatı altında toplamak olur. Tabi ki İFM’de yer alan tüm proje ve gayrimenkulleri satın alma yolu ile tek mülkiyet altında toplamak sermaye gereksinimi nedeniyle çok verimli bir yöntem olmaz fakat gerekli de değildir. İFM’deki tüm projeleri tek mülkiyet olarak birleştirmenin şüphesiz bir çok avantajı olacaktır. Bunun olabileceği en uygun yöntem olarak da akla ilk olarak gayrimenkul yatırım fonları gelir. İFM’de bulunan gayrimenkulleri, menkul kıymet haline getirerek bunların üstündeki mülkiyet haklarını bozmadan kontrolü tek elde toplamak mümkün olur. Şöyle ki İstanbul Finans Merkezi’nde bulunan tüm gayrimenkullerin mal sahipleri yine İFM’de bulunan tüm gayrimenkullerini yeni kurulacak bir yatırım fonuna devredebilir. Karşılığında toplam değere göre belirlenen oran üzerinden fondan pay alınır. Doğrudan satış durumunda da toplam değer ön planda olurken bu senaryoda toplam değer üzerinden oranı, yani aslında şerefiyeyi belirlemek süreç açısından daha kolay olabilir. Sonuçta gayrimenkul yatırım fonları belirli sürelerde değerleme yaptırmak durumundadır. Böylelikle değerleri, zaman içinde farklılık gösterebilir. Ancak oranlar ve dolayısıyla fon payları sabit kalır. Bu fonun adının İstanbul Finans Merkezi Gayrimenkul Yatırım Fonu olduğunu varsaydığımızda kolaylıkla yine Türkiye Varlık Fonu’nun bünyesinde bulunan Ziraat Bankası’nın iştirakı Ziraat Portföy tarafından kurulabilir. Mevzuatta gerekli uyarlamalar Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılabilir. Sonuçta SPK da İstanbul Finans Merkezi’nde paydaş. Ayrıca mevzuat kısmında belirttiğim avantajlardan faydalanmak için gayrimenkul yatırım fonuna devir zorunlu hale getirilebilir. Bu şekilde İstanbul Finans Merkezi, Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun tüm projenin mal sahibi pozisyonuna gelir ve dolayısıyla tüm kontrole hakim olmuş olur. Böylelikle mal sahipleri arasında çıkar çatışmasının ve iç rekabetin önüne geçilmiş olur. Diğer taraftan sonraki aşamalar için menkul kıymetin gayrimenkulden çok daha likit olduğu da unutulmamalı. Uluslararası yatırımcıların İstanbul Finans Merkezine yatırım yapmaları son derece kolaylaştırılmış ve çok daha güvenli hale getirilmiş olur. İlerleyen aşamalarda başta Türkiye Varlık Fonu olmak üzere tüm mevcut yatırımcılar için paha biçilmez bir avantaj sağlayacaktır.
Marka: Mülkiyeti tek çatı altında topladıktan sonra ele alınması gereken en öncelikli konu ise kurumsal kimlik ve marka algısını oluşturmaktır. İFM’deki projeler yerine tek bir İstanbul Finans Merkezi kurgusu oluşturulmalı. Pazarlama, iş planı ve fiyatlandırma politikası ise yine İFM’ye özel oluşturulmalıdır. Tek bir pazarlama planının getirdiği bütüncül bakış açısıyla fiziken hangi alanın önce ya da hangi şartlardan kiralandığı veya satıldığı bilgisi ise önemini kaybeder. Bu da iç rekabeti azaltacaktır. Pazarlama planındaki en önemli konulardan bir diğeri ise uluslararası çapta kurgulanmasıdır. Uluslararası finans dünyasına ve kurumsal yatırımcı ağına ve küresel anlamda pazarlama gücüne sahip olan kurumlar burada çözüm ortakları olmalıdır. Finans kuruluşlarının yanı sıra uluslarası ilişkilerinden faydalanarak devlet seviyesinde temasların da katkısı şüphesiz etkili olacaktır. Tabi tüm süreçlerin koordineli şekilde yürütülmesi gerektiğini de unutmayalım.
Merkezileştirme: Tek mülkiyetin getirdiği gücün ve tek bir markanın yarattığı algının sürdürebilir olması için yine tek elden yönetilmesi gerekir. Bu yaklaşım başarılı olan bir projenin başarılı kalmasına yol açacaktır. Tüm kararların İstanbul Finans Merkezi’nin sürdürebilir başarısına odaklanarak alınması gerekir. Yatırımcı ve kiracıların beklentisi de bu yönde olacaktır. Mülk yönetimi dışında yine bütüncül bir şekilde faaliyet gösteren kurumlar, mevzuatın getirdiği hususlar için kamu kurumları ve STK’lar ile yakın temas ve koordinasyon halinde olması sanırım farklı bir şekilde sağlanamaz. 5M olarak özetlemeye çalıştığım bu fikir haritasının, üst vizyon stratejisine bir katkı olarak görülmesini isterim. Temel ilke elbette ki el birliği ile ülkemiz ve ekonomimiz için değer yaratmaktır.
Detaylandırılması gereken bir çok konu olsa da en önemlisi tüm paydaşların bu vizyona inanması ve faydalarını görmesidir.