KİRACI, KİRADA OTURDUĞU DAİREYİ YENİDEN KİRALAYABİLİR Mİ?
Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu ve devamındaki maddelerinde düzenlenmiş olup, “kiracı” ve “kiraya veren” arasında kurulan, “her iki tarafa da borç yükleyen” bir sözleşmedir.
Yasa koyucu, TBK md. 299’da her türlü kira ilişkisini kapsaması mümkün olan bir nitelik taşıyan “genel hüküm” koymuştur. Bu hüküm uyarınca, kiracının ödemeyi üstlendiği kira bedeli karşılığında kiraya verenin, belirli veya belirli olmayan bir süre için bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı üstlendiği sözleşmeye “kira sözleşmesi” denir.(1)
Hukuka uygun olarak kurulmuş bir kira sözleşmesinin tarafları, TBK md. 299 uyarınca, “kiraya veren” ile “kiracı”dır. Genellikle karşılaşılan ve kural olarak kabul edilen durum, sözleşmedeki irade açıklamalarının sahipleri olan “tarafların”, sözleşme boyunca sabit kalmasıdır. Fakat hukukta istisnalar, kaideyi güçlendirici unsurlardır(2). Nitekim, bu durumun da birçok istisnası bulunmaktadır. Diğer bir deyişle; esas olan tarafların aynı şekilde kalması, istisna olan ise taraf değişikliğidir.
Şöyle ki taraflar arasında bir uzlaşı olması halinde, veya sonradan ortaya çıkan bir zorunluluk durumunda kiracı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 322’nci maddesinde gösterildiği şekilde kira hakkını bir başkasına devredebilir. Yani; kira sözleşmesi kurulması suretiyle kiracının tasarrufuna sunulmuş olan kiralanan, tamamen ya da kısmen kiracı tarafından bir “alt kiracıya” kiralanabilir.
Bu konuyu düzenleyen TBK md. 322 hükmü şu şekildedir: “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”