Kat karşılığı olarak yapılan inşaat sözleşmesinin feshi, belirli şartların sağlandığı takdirde ve konunun mahkemeye taşınmasının akabinde hukuki olarak gerçekleştirilmektedir. Özellikle arsa sahipleri tarafından kat karşılığı olarak yapılan inşaat sözleşmeleri, çeşitli nedenler öne sürülerek feshedilmek istenmektedir. Bu noktada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi usulü dikkate alınmadan yapılan fesih işlemleri arsa sahibi ile yüklenici arasında hukuki ihtilaf yaratabilir. Bu sebeple söz konusu inşaat sözleşmesinin feshinin tamamen kanunlara uygun bir şekilde nizami olarak gerçekleştirilmesi önem teşkil etmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi aynı zamanda tarafların anlaşmasıyla ya da mahkemenin yetkisini kullanarak konuya el atmasıyla da gerçekleşebilmektedir. Bu gibi durumlarda anlaşmaya dayalı sözleşme fesih işlemleri uygulamaya konulduğundan söz konusu taraflar açısından hukuki ihtilaf durumu oluşmamaktadır. Ancak bahsedilen bu durumların dışındaki bütün kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talepleriyle başlatılan davalarda mahkeme kararı önemli rol oynamaktadır. Nitekim mahkemeden verilecek olan kararlar inşaat sözleşmesiyle alakalı olarak geriye dönük ya da ileriye dönük olabilmektedir.
Geriye dönük oluşan inşaat sözleşmesinin fesih kararları, Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre inşaatın tamamlanma oranının %90’ı bulmadığı durumlarda söz konusu olabilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Fesih Nedenleri
İnşaat sözleşmesinin taraflarından arsa sahibi, birtakım nedenleri öne sürerek hukuki yollar aracılığıyla inşaat sözleşmesinin feshi talebinde bulunabilir. Bu talebin kanunen geçerlilik kazanması için önem teşkil eden nedenleri olması gerekmektedir. Söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kanunlarla belirtilen fesih nedenleri olarak şunlar gösterilebilir:
- İnşaatın tamamlanması konusunda yaşanan gecikme nedeniyle fesih
- İnşaatın tamamlanması aşamasında ya da tamamlandıktan sonra yasalara göre “önemli ölçüde” kusurlu yapılması nedeniyle fesih
- İnşaatın sözleşmede belirtilen maddelere ve açıklamalara aykırı olarak tamamlanması ya da tamamlanıyor olması nedeniyle fesih
- İnşaat sözleşmesinde belirtilen ortalama bedelin aşılması sebebiyle fesih
Tüm bu sebeplerin yanında inşaatın sözleşmeye aykırı olarak yapılmasının bir sonucu olarak ücrette indirim talep edilmesi, ayıplı işlerin ortaya çıkardığı maddi sonucun bedelinin yükleniciden alınması ve inşaat sözleşmesinde belirtildiği halde yapılmayıp eksik olarak bırakılan işlerin bedelinin ödetilmesi için de dava açılabilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi, ilgili açıklamalara ve yargıtay kararlarına yer verilmiştir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Avukat ile takip edilmesi meydana çıkacak hukuki anlaşmazlıklar olan, Alacak davası, İcra takibi, icra takibine itiraz, itirazın iptali veya itirazın kaldırılması davalarında ispat, davanın kazanılması ve ilerlemesinde önemlidir.
Çünkü icra takibi, itirazın iptali veya kaldırılması, dava bakımından hem zaman alan hemde masraflı olan davalardandır. 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan bazı özellikler taşıyan bir sayılmaktadır.
Bu tür sözleşmelerde yüklenicinin borcu, inşaatı yapıp teslim etmek; arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak arsa payının veya arsanın mülkiyetini kayden yükleniciye geçirmektir.
Yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat sürecinde yükleniciye bir kısım payların devri, avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, bu arsa payları, talep halinde arsa sahiplerine geri döner. Henüz inşaat halindeki bir binadan arsa payını satın alanların, bu kuralı bilmedikleri ve iyi niyetli oldukları kabul edilemez.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Tapu İptal ve Tescil
İDDİA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında Trabzon ili, Ortahisar ilçesi, Erdoğdu Mahallesi, 949 ada, 50 nolu parsel üzerinde inşaat yapılmak üzere Trabzon 1. Noterliğinin 0019274 yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını,
Sözleşme hükümleri uyarınca davalının toplam 3 adet daire ve 1 adet işyerinin %60 payını müvekkiline devretmesi gerekirken edimini yerine getirmediğini belirterek, B Blok, 2. kat, 7 nolu (tapuda 8.nolu), C Blok, 1. bodrum kat, 1 (tapuda 2 nolu) ve 3 (tapuda 10) nolu bağımsız bölümler ile C Blok, 2. bodrum kat işyeri dükkanın %60 payının davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI – SORUŞTURMANIN EKSİKSİZ TAMAMLANIP ONDAN SONRA MEYDANA GELECEK SONUCA GÖRE BİR KARAR VERİLMESİ GEREKTİĞİ – EKSİK ARAŞTIRMA VE İNCELEMEYLE SONUCA GİDİLMESİ İSABETLİ OLMADIĞI – İSTİNAF BAŞVURUSUNUN KABULÜ.
ÖZET: Yapılan imalatın yasal hale getirilemeyeceğinin anlaşılması ve bunda da davalıya atfı kabil bir kusur bulunmadığının saptanması halinde, şimdiki gibi davanın reddine, yasal hale getirilmesinin mümkün olması halinde ise aykırılıkların giderilmesi ve iskan ruhsatı alınması için davacı yükleniciye makul bir süre verilmeli,
Bu şekilde soruşturmanın eksiksiz tamamlanıp, ondan sonra meydana gelecek sonuca göre bir karar verilmesi gerekmektedir. Eksik araştırma ve incelemeyle sonuca gidilmesi isabetli olmamıştır. Davacı vekilinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanununun ilgili maddesi gereğince kabulü ile kararın kaldırılmasına karar verilmiştir.
İhtarname – Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi
Her türlü hukuki işlemlere ait ihtarname ve ihbarname: İstemde bulunan ve diğer tarafın ad ve soyadları ile açık adreslerini, İhtar ve ihbar konusunu, İstemde bulunanın imzasını, Tebliğ şerhini, noterin imza ve mühürünü ve tarihi (Yazı ve rakam ile), kapsar …
… NOTERLİĞİ’ NE İHTARNAME
İHTAR EDEN :
TC KİMLİK NUMARASI :
ADRES :
VEKİLİ : AV. İLKAY UYAR KABA ADRES : (Varsa tarafların kanuni temsilcilerinin)
İHTAR EDİLEN :
ADRES :
KONU : … Noterliği’nin …/…/… tarihli … yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye doğru feshi ile menfi zararlarımızın tazmini istemini içerir.
AÇIKLAMALAR :
EKLER: 1-) Alınan ve iade edilen paralara ilişkin dekontlara dair ….. adet örnek İHTAR EDEN VEKİLİ AV. İLKAY UYAR KABA SAYIN NOTER, İşbu ihtarnamenin üç nüsha olarak düzenlenmesini, bir nüshasının karşı taraf tebliğini, bir nüshasının dairenizde muhafaza edilmesini, tebliğ şerhli bir nüshasının ise tarafımıza verilmesini rica ederiz.
…/…/…
İHTAR EDEN VEKİLİ AV. İLKAY UYAR KABA