Gayrimenkul sektörü, bizim gibi gelişmekte olan ekonomiler açısından önemlidir; ekonominin lokomotifidir, yan sektörleri de kattığımızda milli gelirdeki payı oldukça yüksektir. Bu nedenle sektöre ilişkin göstergeler önemlidir. Ekonomik konjonktür (ekonominin canlanması veya yavaşlaması) ile gayrimenkul sektörü arasındaki korelasyon da yüksektir. Nitekim finans sektörünün açtığı kredilerin önemli bir kısmı da gayrimenkul sektörünedir. Sektördeki sorunlar krize dönüşürse ülke ekonomisini de krize sürükler (veya tam tersi). İrlanda, İspanya hatta ABD’de 2008’de yaşanan ekonomik krizlerin arkasında finans sektörü kadar gayrimenkul (özellikle de konut) sektöründeki dengesizlikler de yatmaktadır.
Gayrimenkul sektörü, makro düzeyde olduğu kadar mikro düzeyde de önemlidir. Her şeyden önce gayrimenkul, yatırımcılar açısından en önemli yatırım araçlarındandır. Bir yandan kira geliri, diğer yandan değer artışı nedeniyle hem dönemsel getiri, hem de anlık kazanç imkanı sağlar. Bu özellikleri nedeniyle gayrimenkul yatırımlarını ve sektörü geliştirip derinleştirecek yatırım araçlarının doğru kurgulanıp düzenlenmesi gerekir. Gayrimenkul yatırımlarındaki yüksek kazanç (rant) sağlama imkanı bu yatırımları cazip hale getiren diğer bir nedendir. Bir zamanlar “dutluk” olan arazilerde yapılan imar değişiklikleri, bu arazilerin milyon dolarlık arsalara dönüşmesine yol açtığı gibi devlet eliyle rant dağıtma mekanizması ve sosyal dönüşüm/değişim aracı haline gelmiştir. Hukuka uygun olduğu sürece, bu durum kentleşmenin doğal sonucudur ama son yıllarda ülkemizde bu konuda da dengenin kaçtığı malum. Konunun kentleşme açısından sosyolojik, mimarlık, altyapı ve çevre konusundaki etkilerini uzmanlarına bırakıp “gayrimenkul rantları”nın vergilendirilmesi konusuna değinmek istiyoruz.
Rant kelimesi, Fransızca “rente”, İngilizce “rent” kelimelerinden gelmekte olup kelime anlamı kiradır. Ekonomik bilimindeki anlamı ise 4 üretim faktöründen biri olan “toprak”ın getirisidir. (Diğerler üretim faktörleri emek, sermaye ve teşebbüstür.) Bununla birlikte, rant kelimesi, günlük kullanımda olumsuz bir anlam yüklenmiş olup spekülasyona dayalı bir kazancı ifade etmek için kullanılmaktadır. (Oturduğun yerden para kazanmanın kibarcası.) Rant deyince akla ilk gayrimenkulün gelmesi yukarıdaki girizgahtan anlaşılacağı üzere tesadüf değildir. Bu nedenle, bir çok ülke gayrimenkullerin değerinde meydana gelen değer artışı (rant) üzerinden vergi veya benzeri gelirler almak yoluna gitmektedirler. Bunun arkasında da, imar değişimi, alt yapı yatırımları, kamu hizmetlerinin götürülmesi gibi Devlet eliyle yaratılan değerden kamunun pay alması yatmaktadır. Türkiye ara ara kentsel ranttan kamunun pay alması için aksiyonlar almaya çalışsa da çeşitli nedenlerle tam bir başarı sağladığı söylenemez. Hatta konu, 2015-2017 yılı Orta Vadeli Programda kendine yer bulmuş ama sonraki programda yer almamıştır.
Bununla birlikte, Devlet yakın zamanda gayrimenkuldeki değer artışlarını vergilendirmek için adımlar atmıştır. İlk olarak “değerli konut vergisini” getirmiş ama daha sonra bu vergide bir adım geri atarak verginin matrahını konutların piyasa değeri yerine vergi değeri (emlak vergisinin hesaplandığı değer) olarak belirlemiştir. Diğer taraftan ise 7221 sayılı Kanun’la İmar Kanunu’na eklenen Ek 8. madde ile adı rant vergisi olmasa da imar değişikliğinden dolayı arsaların değerinde meydana gelen artıştan kamunun pay almasına yönelik bir düzenleme yapılmıştır.
Söz konusu düzenleme uyarınca, taşınmaz (arsa) maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda, değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde Kamulaştırma Kanunun 11’inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir. İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti Sermaye Piyasası Kanunu’na göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenir. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır. Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir. Emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemez.
Değer artış payı olarak alınan paranın dağıtımı ise şu şekilde olacaktır:
1) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
2) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
3) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına,
4) 1. dağıtıma göre göre kalan değer artış payının %25’i, 2. dağıtıma göre kalan değer artış payının %30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir.
Getirilen düzenlemeden görüleceği üzere, imar planı değişikliği nedeniyle “arsa”ların değerinde meydana gelen artışa mali bir yükümlülük getirilerek oluşan değer artışından (ranttan) kamuya pay alınmak istenmektedir. Ayrıca, değer artışı üzerinden alınacak paranın merkezi ve yerel idare arasında paylaşılması da olumludur.
Diğer taraftan, Devletin sadece arsalardaki değer artışı üzerinden bir pay alması söz konusu olup, binaların değerinde bir artış olması halinde bir pay alınması söz konusu değildir. Düzenleme de asıl eleştiriye değer husus ise değer artış payının sadece maliklerin talebi üzerine imar planında değişiklik yapılması halinde alınacak olmasıdır. Bu durum, İdarenin resen işlemleri neticesinde vatandaşın ekonomik açıdan mağdur edilmek istememesi yönünde iyi niyetle yorumlanabilse de, ülkemiz gerçekleri karşısında suistimale çok açıktır. Zira, spekülatif olarak yapılan ve gerçekten “rant” yaratan bir çok gayrimenkul yatırımı, İdarenin yaptığı imar değişikliklerinden önce (içeriden öğrenmeyle-insider trading) yapılmaktadır. İstanbul Havalimanı, 3. Köprü, Kanal İstanbul gibi mega projelerin kamuoyuna açıklanması ve gerekli kamulaştırma ve imar değişiklikleri öncesinde el değiştiren arazi mülkiyetleri incelense eminiz ki durum daha iyi anlaşılacaktır. Ayrıca, imar değişikliğinin taşınmaz sahiplerinin talepleriyle gerçekleştirilmesi yerine, nüfuz, hatır, akçe (!) ile pekala İdarenin resen işlemi olarak da yapılması sağlanabilir. Ayrıca, normalde imar değişikliği olmayacak bir arsa için bu değer artışı ödenerek arsa sahipleri ve müteahhitler tarafından imar değişikliğinin yapılması da sağlanabilir. Bu nedenle, ülke gerçekleri karşısında yapılan bu yasal değişiklikten çok gelir elde edileceğini düşünmüyoruz. Düzenlemenin başarısı imar planlarında gerçekten olması gereken değişikliklerin hukuka ve ihtiyaca uygun olarak yapılması ve kamu yönetiminde şeffaflık ile sağlanabilir. Numan Emre ERGİN
Sözün özü: En iyi kentleşme, en az rant yaratandır. (David Harvey)